Udbudsmateriale Jernlagret på Horsens Havn Matr. 1023 a, Horsens Bygrunde, matr. 1023 m, Horsens Bygrunde og del af matr. 1023 ad Horsens Bygrunde. Tilbudsfrist den torsdag den 4. februar 2016, kl. 12.00.
Indholdsfortegnelse Bilag 1 Bilag 2 Bilag 3 Geoteknisk rapport Indledende undersøgelse. Horsens Nordhavn. Oktober 2013. Franck Geoteknik Orienterende forureningsundersøgelse. Horsens Nordhavn. December 2013. Niras Betinget købsaftale udkast Bilag 4 Udviklingsplan for lystbådehavnen i Horsens. Februar 2013 Bilag 5 Bilag 6 Bilag 7 Designmanual for Nordhavnen/Inderhavnen Parkeringsstrategi Tilbudsblanket Bilag 8 Kortrids af 17. december 2015 Bilag 9 Miljøredegørelse. November 2015. Rambøll
1. Indledning Horsens Kommune udbyder hermed som et samlet udbud af matr. nr. 1023 a og 1023 m, Horsens Bygrunde samt del af1023 ad, Horsens Bygrunde til endeligt køb. Overtagelse af matriklerne skal være udnyttet senest medio 2017. Matriklerne er omtales efterfølgende samlet som Ejendommen. Det samlede forventet antal byggerets-m 2 udgør ca. 30.000 m 2 svarende til en bebyggelsesprocent på 125. Købsaftalen udbydes i henhold til lov om kommunernes styrelse 68, og bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens fast ejendomme, samt i overensstemmelse de vilkår, der er fastlagt i dette udbudsmateriale med tilhørende bilag. Med udbuddet af Ejendommen ønsker Horsens Kommune, at det samlede areal for Ejendommen omdannes til boliger og erhverv som kan understøtte Horsens som en by med et attraktivt havnenært byområde. Det fremtidige plangrundlag vil give mulighed for etablering af boliger og erhverv på Ejendommen samt være med til at understøtte ønsket om en bydannelse med forskelligartede funktioner, som boliger, erhverv og detailhandel. Som en del af udbuddet skal tilbudsgiverne komme med forslag til udvikling og realisering af et projekt på Ejendommen, som opfylder intentionerne i Horsens Kommunes Masterplan Horsens Havn fra september 2010 og udviklingsplan for lystbådehavn fra februar 2013. Lokalplan udarbejdes samlet for Ejendommen. Tilbuddet skal bilægges projektbeskrivelse indeholdende nødvendigt tegnings/illustrationsmateriale som visuelt beskriver ideerne samt et oplæg til en proces- og tidsplan for realiseringen af projektet på Ejendommen. Horsens Kommune forventer, at gennemførelse af det samlede projekt for Ejendommen vil ske over en kort årrække og kræve anvendelse af mange ressourcer fra den vindende tilbudsgiver. Der stilles derfor krav til tilbudsgivernes kompetencer, erfaringer og soliditet. Horsens Kommune lægger vægt på, at der udarbejdes en samlet plan, som kan danne grundlag for realisering af projektet på Ejendommen. Planen skal indeholde oplæg til kanalforløb, adgang til vandet, promenade samt hvordan der skabes sammenhæng med en fremtidig udvikling af NOPA-grunden. Den vedtagne designmanual for inderhavnen (bilag 5), der er udarbejdet af Hasløv og Kjærsgaard A/S skal danne ramme for principperne for de fremtidige bygningers udformning på Ejendommen.
2. Ejendommen Ejendommen er beliggende på nordsiden af havneindløbet. Naboerne til Ejendommen er virksomhederne: NOPA mod nord, Danafeed mod vest, Stark/Silvan og bådopbevaring mod øst. Ejendommen udgør samlet (1023 a : 14.425 m 2 ), (1023 m : 5.019 m 2 ) og (Del af 1023 ad : 4.575 m 2 ) i alt 24.019 m 2. Ejendommen er beliggende i byzone. I Kommuneplan 2013 er Ejendommen anført under plannummer HR.xx.xx.xx. Ejendommen er i Kommuneplan 2013 underlagt en maksimal bygningshøjde på 16 m. Områdets anvendelse er i Kommuneplan 2013 fastlagt til erhvervsformål; industri, lager, værkstedsvirksomhed, service og forretningsvirksomhed med mulighed for enkelte boliger til bestyrer, portner eller lignende. Vedrørende områdets bebyggelse bestemmer Kommuneplan 2013, at bebyggelsen skal tilpasses den omgivende bebyggelse, med hensyn til højde, dybde, etageantal, tagform, materialevalg, farver mv. Der udarbejdes kommuneplantillæg som ændrer nuværende status og bestemmelser for området således det i fremtiden er byomdannelsesområde med anvendelse til boliger, kontor, klubhuse og detailhandel som understøtter lystbådehavnens virke. Spildevand kan/er tilsluttet det offentlige kloaknet, som separat kloakering. Ejendommen kan/er forsynet med vand fra Horsens Vand A/S og el fra NRGi. Varmeforsyning afklares i forbindelse med projektforslag. Ledningsoplysninger skal tilbudsgiver selv rekvirere via LER-systemet. Udgifter til eventuelle arkæologiske undersøgelser påhviler køberen. Købet og indfrielse af køberetten er betinget af politisk godkendelse af kommuneplantillæg og lokalplan for Ejendommen. 3. Vilkår for udbuddet 3.1. Plan for Ejendommen Tilbudsgiver skal udarbejde forslag til plan for Ejendommen i form af en overordnet beskrivelse og foreløbige skitser. Som led i planen for Ejendommen skal der indtænkes etablering af 5-8 m bred promenade langs med vandet, kanalforløb, adgang til vandet og en sikring af en naturlig sammenhæng mellem Ejendommen og den øvrige lystbådehavn og byen. Lokalplan udarbejdes i overensstemmelse med det vindende projekt.
Tilbudsgiver skal indtænke højvandssikring i sit forslag med en forventelig fremtidig kote 2.6 mod eksisterende kajkantskote i ca. 1.5. Højvandssikring kan ske ved hævning af terrænet generelt på ejendommen eller ved opførelse af bygninger på plint. Parkering kan indarbejdes i plint, men et mindre parkeringsareal til gæster kan være i terræn. Parkeringsstrategi for Horsens er vedlagt som bilag 6, dog skal parkeringsnormen for Ejendommen være 1 P-plads pr. boligenhed, hvilket er en afvigelse fra Parkeringsstrategien. Det forudsættes, at tilbudsgiver i tilbuddet redegør for sine foreløbige overvejelser om etablering af boliger og erhverv på Ejendommen og, at tilbudsgiver beskriver forslag til proces herfor. Ejendommen må ikke udstykkes og videresælges i ubebygget stand uden samtykke fra Horsens Kommune 3.2. Pris for byggerettighederne Der skal i tilbuddet afgives pris på køb af matrikel 1023 a, 1023 m og del af 1023 ad i alt 24.019 m 2 med forventelig byggemulighed på ca. 30.000 m 2 med bebyggelsesprocent på ca. 125. Prisen afgives enten som en byggeretspris pr. m 2 eller som en samlet sum modregnet prisen for etablering af kanal og adgang til vandet. Den vindende tilbudsgiver skal stille sikkerhed for købesummens betaling i form af anfordringsgaranti svarende til 25 % af købesummen. Garantien skal være udstedt af et anerkendt dansk pengeinstitut og garantien og garantistiller skal kunne godkendes af Horsens Kommune. Den vindende tilbudsgiver er alternativt berettiget til at stille kontant deponering på et tilsvarende beløb. Tilbuddet afgives på tilbudsblanket, bilag 7 3.3. Vilkår for køb, bindende forskrifter for bebyggelsens opførelse, omfang, anvendelse og udformning mv. Købet skal ske på baggrund af udkast til betinget købsaftale med tilhørende underbilag jf. bilag 3, der fastlægger de nærmere bestemmelser og vilkår for salget af Ejendommen (alle tre matrikler), herunder bindende forskrifter for bebyggelsens opførelse, omfang, anvendelse og udformning mv. Udkastet til den betingede købsaftale er bilagt tekniske specifikationer, der fastlægger de tekniske krav og rammebestemmelser for den fremtidige bebyggelse på det samlet udbudte areal, herunder vedrørende forsyningsforhold, byggemodningsforpligtelser, byggepladsforhold, parkering mv., samt beskrivelse af faktuelle forhold og forudsætninger vedrørende jordbundsforhold mv. Der skal påregnes byggepligt indenfor en tidshorisont på 2 år. Ejendommen overtages som beskrevet og beset. Køber kan ikke gøre krav gældende mod sælger i anledning af ejendommens geotekniske forhold og forureningstilstand. Der henvises til bilag 1 og 2.
4. Retningslinjer for projektet på Ejendommen Den fremtidige bebyggelse på Ejendommen skal opfylde de krav, som er beskrevet i den betingede købsaftale med bilag, som fastlægger tekniske krav og rammebetingelser for bebyggelsen på det samlet udbudte areal, herunder vedrørende forsyningsforhold, byggemodningsforpligtelser, byggepladsforhold mv. 5. Generelle forhold Sælger er: Horsens Kommune Cvr. Nr. 29 18 98 89 Rådhuset Rådhustorvet4 8700 Horsens For en nærmere beskrivelse af Horsens Kommune henvises til Horsens Kommunes hjemmeside www.horsenskommune.dk. 5.2. Forbehold om Horsens Byråds endelige godkendelse Udbuddet sker med forbehold for Horsens Byråds endelige godkendelse, for så vidt angår den betingede købsaftale 5.3. Udbudstidsplan Udbudsproceduren forventes at følge følgende tidsplan: Tidspunkt Begivenhed Medio december 2015 Annoncering 4. februar 2016 Indlevering af tilbud Marts 2016 Forhandling af tilbud Marts / april 2016 Indlevering af justeret tilbud April 2016 Bedømmelse af de modtagne tilbud Maj 2016 Byrådsbehandling 5.4. Udbudsmaterialets omfang Udbudsmaterialet består af dette dokument Udbudsmateriale med bilag i forhold til bilagsfortegnelsen. Tilbudsgiver skal selv kontrollere, at det samlede udbudsmateriale er modtaget.
5.5. Spørgsmål til udbudsmaterialet Tilbudsgiverne har mulighed for at stille spørgsmål til udbudsmaterialet, herunder anmode om yderligere oplysninger. Af hensyn til en ensartet behandling af eventuelle spørgsmål skal sådanne spørgsmål sendes skriftligt til Horsens Kommune, til følgende kontaktperson: By- og Havneudviklingschef Jesper Gemmer Tlf. 76292520 / 51287467 E-Mail: jge@horsens.dk Henvendelser skal mærkes Udbud af Jernlagret på Horsens Havn. Spørgsmål og svar vil, i det omfang det vurderes at være relevant, blive offentliggjort på Horsens Kommunes hjemmeside i anonymiseret form. 6. Udarbejdelse af tilbud på Ejendommen 6.1. Sprog og tilbudspriser Tilbud på byggerettighederne skal afgives skriftligt på dansk, og beløbsangivelser skal være i danske kroner ekskl. moms (DDK). Købet tillægges moms. 6.2. Tilbuddets udformning mv. Med henblik på at opnå et ensartet grundlag for tilbudsgivningen og dermed for vurderingen af de indkomne tilbud (sammenlignelighed i tilbuddene) skal tilbuddene følge nedennævnte disposition: 6.2.1. Identifikation af tilbudsgiver mv. Oplysninger om tilbudsgivers navn, cvr.nr., adresse, telefonnummer, e-mail adresse og kontaktpersoner skal fremgår af tilbuddet. Afgives tilbuddet af flere virksomheder, skal tilbuddet indeholde oplysninger om den enkelte virksomheds rolle i samarbejdet. Tilbuddet skal desuden indeholde oplysninger om hvorvidt virksomhederne hæfter solidarisk og for hinandens forpligtelser. Det skal i tilbuddet oplyses hvordan fordeling af ejerandele i konsortiet forventes. Det skal af tilbuddet fremgå, om den endelige aftale forventes indgået med et konsortium med enkelte eller en enkelt deltager heri eller med et selskab med begrænset hæftelse. Hvis tilbudsgiver er et selskab med begrænset hæftelse, skal som minimum selskabsdeltagerne samt egenkapitalens størrelse angives. Oplysninger om rådgivere og underentreprenører med tilsvarende angivelse af navn, cvr.nr., adresse, telefonnummer, e-mail adresse, kontaktpersoner samt omfang (delentrepriseydelse).
En virksomhed kan kun deltage i ét konsortium. Tilsvarende kan underrådgivere og underleverandører ikke deltage som underrådgivere eller underleverandører for flere tilbudsgivere. 6.2.2. Forbehold og forudsætninger Forbehold over for udbudsmaterialet samt Horsens Kommunes krav, herunder udkast til betinget købsaftale, skal angives særskilt under overskriften Forbehold i bilag 7. Forbehold skal være specifikke og skal så vidt muligt referere til konkrete bestemmelser i udbudsmaterialet. Horsens Kommune forbeholder sig uanset ovennævnte ret til at forkaste tilbud indeholdende forbehold. Tilbudsgiverne skal desuden under overskriften Forudsætninger i bilag 7 angive, hvilke forudsætninger der er lagt til grund for tilbuddet, herunder hvis der er punkter i udbudsmaterialet, der forekommer uklare. 6.2.3. Tekniske kompetencer og økonomiske ressourcer Horsens Kommune lægger vægt på, at Tilbudsgiver kan dokumentere kvalifikationer og metoder til sikring af et hensigtsmæssigt samarbejde både internt og eksternt og i både projekterings, udførelses og idriftsætningsfasen af tilbudsgivers endelige projekt. Det tillægges endvidere vægt, at tilbudsgiver demonstrerer dokumenteret erfaring med at sikre byggeri af et projekt som det foreslåede, og dermed også i forhold til at kunne efterleve den endelige købsaftale. Til brug for vurderingen skal tilbudsgiver derfor vedlægge: Rådighedserklæring til dokumentation for at tilbudsgiver råder over de nødvendige tekniske kompetencer, herunder arkitekt-, ingeniør-, og byggestyringsmæssige kompetencer, og desuden omfattende kompetencer inden for specifikke områder som byudvikling og plan, Havnebyggeri, Miljøteknik, Trafikplanlægning og bygningsfysik. Referencer: For kvalificering af ovennævnte vedlægges op til 10 for projektet sammenlignelige referencer, fordelt med minimum 5 referencer fra Arkitektrådgiver og minimum 5 referencer fra Ingeniørrådgiver, der, dokumenterer erfaringer med projektering og udførelse de seneste 5 år. Såfremt en reference mangler en eller flere af de nedenfor nævnte oplysninger, vil det ikke nødvendigvis føre til ukonditionsmæssighed, men vil kunne komme ansøgeren til skade i forbindelse med udvælgelsen. For hver reference oplyses ud over generel beskrivelse også omfang, anlægssum og udførelsestid. Det er af væsentlig betydning for Horsens Kommune, at det endelige udarbejdede projekt også kan gennemføres af den vindende tilbudsgiver, og derfor indgår tilbudsgivernes økonomiske bonitet herunder soliditet og ydeevne som et element i tildelingen. Fra alle parters side investeres således væsentlige ressourcer i udviklingen af området og
de respektive byggeretter, og derfor ønsker Horsens Kommune sikkerhed for, at tilbudsgiver økonomisk er i stand til at opfylde købsaftalen og gennemføre projektet. Ved vurdering af kriteriet vil der blive lagt vægt på, i hvor høj grad tilbudsgiver har en økonomisk formåen, der gør, at tilbudsgiver må antages at kunne gennemføre projektet som beskrevet i tilbuddet, hvorfor tilbudsgiver skal dokumentere tilstrækkelig grad af bonitet i tilbuddet. Som led i tilbudsafgivelsen skal tilbudsgiver derfor fremlægge relevante bonitetsoplysninger: For selskaber kunne det f.eks. være det seneste års regnskabsoplysninger i form af resultat, egenkapital og soliditetsgrad, samt oplysninger om forventet finansieringsform, herunder evt. tilsagn fra tredjemand. For private kunne det være oplysninger om forventet finansieringsform, f.eks. privat kapital eller tilsagn fra tredjemand, der på tilsvarende vis for Horsens Kommune giver relevante og betryggende oplysninger om tilbudsgivers bonitet. Såfremt tilbudsgiverens vedlagte historiske forhold har ændret sig væsentligt eller forventes at ændre sig væsentligt i perioden fra materialets datering og til tidspunktet for afgivelse af tilbuddet, opfordres tilbudsgiveren til at vedlægge en beskrivende og underskrevet erklæring om sådanne forhold. Også erklæringens indhold vil indgå i bedømmelsen. Den tilstrækkelige bonitet skal sandsynliggøres gennem fremlæggelse af økonomimodel der i sammenhæng med procesplanen for udnyttelse af køberetten, sandsynliggør projektets samlede Cash-flow. 6.2.4. Pris Tilbudsprisen for byggerettighederne angives på tilbudsblanket, bilag 7. 6.2.5. Redegørelse for tilbudsgivers overvejelser om udvikling af Ejendommen i form af forslag til plan for det kommende projekt Redegørelsen skal som minimum indeholde følgende: Tilbudsgivers indledende analyser og overvejelser om den fremtidige udnyttelse af Ejendommen, som skal belyses med en overordnet redegørelse og foreløbige skitser, der illustreret og beskriver tilbudsgivers påtænkte plan og projekt for hele Ejendommen herunder: o Analyser af udbudsområdets særlige karakter o Områdets sammenhæng med Midtbyforbindelsen o Principper for samspil med ny havnekanal og sikring af byens kontakt til vandet o Vurdering af infrastruktur og trafikale forhold. o Overvejelser om klimatilpasning herunder sikring mod stormflod. o Overvejelser om metoder til etablering af havnekanal og landindvinding herunder metoder til bortskaffelse og evt. genanvendelse af materialer.
o Koncept for mulig bebyggelsesplan med redegørelse for karakteren af de enkelte bebyggelser og anlæg, herunder byggeriets foreslåede disponering, rumlige volumener, funktionsopdeling samt adgangsforhold og friarealer samt angivelse af forslagets forudsætninger for parkeringsarealer til opfyldelse af retningslinjerne herfor. o Forslag til byggeriets omfang og anvendelse, herunder angivelse af fordeling mellem etageareal til beboelse, erhverv og detail. o Eksempler på, materialevalg og den arkitektoniske karakter og kvalitet, der ønskes givet området. Tilbuddet skal på overordnet niveau redegøre for forslag til facadeudformning, materialevalg og tekniske løsninger til belysning af den arkitektoniske karakter og det arkitektoniske udtryk, som tilbudsgiver foreslår, at Ejendommes projekt vil eller kan tilføre det samlede område. Herunder illustrationer til belysning af særlige arkitektoniske elementer. Forslag og illustrationer kan omfatte referencefotos eller tilsvarende. Tilbuddet skal videre være bilagt et udkast til en forventet proces og tidsplan for udnyttelse af køberetten. Tilbuddet skal indeholde forslag til retningslinjer for samarbejdet mellem tilbudsgiver og Horsens Kommune, herunder hvordan tilbudsgiver forventer, at Horsens Kommune løbende inddrages i, orienteres om og i det hele taget betrygges i, at tilbudsgiver målrettet arbejder hen mod en udnyttelse af køberetten og udvikling af Ejendommen i overensstemmelse med proces- og tidsplan. 6.3. Tilbudsvederlag Der ydes ikke vederlag for deltagelse i udbudsforretningen og udarbejdelse af tilbud, Helhedsplan og konkurrenceprojektforslag. Tilbudsgiverens omkostninger hertil er i det hele Horsens Kommune uvedkommende og kan ikke kræves refunderet af Horsens Kommune. 6.4. Fortrolighed, ejendomsret og pressekontakt Tilbudsgiveren, herunder tilbudsgiverens personale, rådgivere og underentreprenører, er forpligtede til at iagttage ubetinget tavshed og fortrolighed i forhold til tredjemand med hensyn til alle oplysninger, som måtte komme til tilbudsgiverens kundskab i forbindelse med udbudsforretningen, og som angår forhold, der ikke er offentlige tilgængelige. Hvis tilbudsgiveren har specificeret bestemte informationer som fortrolige, vil Horsens Kommune, idet omfang det ikke strider mod lov om offentlighed i forvaltningen, drage omsorg for, at sådanne informationer ikke gøres tilgængelige for de øvrige tilbudsgivere. Tillbudsgiverens tilbud vil være pålagt fortrolighed, indtil endelig købsaftale er indgået. Ethvert tilbud vil i øvrigt blive behandlet fortroligt af Horsens Kommune i overensstemmelse med lov om offentlighed i forvaltningen. Det udleverede udbudsmateriale og de heri indeholdte informationer er Horsens Kommunes ejendom og skal behandles fortroligt. Materialet må ikke bruges i andre sam-
menhænge end denne udbudsforretning uden Horsens Kommunes forudgående skriftlige samtykke. Pressekontakten varetages i loyalt samarbejde mellem tilbudsgiveren og Horsens Kommune. 7. Aflevering af tilbud 7.1. Aflevering af tilbud Horsens Kommune skal have modtaget tilbuddet senest torsdag den 4. februar 2016, kl. 12.00. Tilbuddet skal afleveres i 2 eksemplarer. Tilbuddet skal afleveres ved anbefalet brev eller ved personlig aflevering med kvittering til: Horsens Kommune Att. By- og Havneudviklingschef Jesper Gemmer Rådhuset Rådhustorvet 4 8700 Horsens Tilbuddet skal være mærket Tilbud på Jernlagret på Havnen. Tilbuddet skal afleveres i en separat, lukket kuvert. Kuverten skal være anført tilbudsgiverens virksomhedsnavn samt være mærket Tilbud på Jernlagret på Havnen. Tilbudsgiver skal vedstå sit tilbud indtil endelig lokalplan er vedtaget og offentliggjort. 8. Tilbudsevaluering 8.1. Tildelingskriterier Udvælgelsen vil ske efter økonomisk mest fordelagtige tilbud set ud fra en helhedsbetragtning for udvikling af området og havnen. Bedømmelsesudvalget består af: Teknisk direktør Tom Heron Afdelingschef for By og Plan Casper Grønborg By- og Havneudviklingschef Jesper Gemmer Udvalget indstiller det vindende projekt til politisk behandling. Horsens Kommune er efter de kommunalretlige grundsætninger som udgangspunkt forpligtet til at tildele købet til den tilbudsgiver, der tilbyder den højeste tilbudssum for Ejendommen.
Ved dette udbud er det for Horsens Kommune væsentligt, at forkøbsretten tildeles til den tilbudsgiver, som efter Horsens Kommunes vurdering på baggrund af omhandlede fastlagte tildelingskriterier kan sikre gennemførelse af et projekt på Ejendommen, som opfylder den fastlagte vision og de fastlagte krav. Horsens Kommune vil endelig lægge vægt på, at tilbudsgiveren har eller råde over de fornødne tekniske kompetencer til gennemførelse af opgaven, ligesom Horsens Kommune vil lægge vægt på, at tilbudsgiveren har de fornødne økonomiske ressourcer af opgaven. Vurderingen vil blive foretaget på baggrund af de oplysninger, som tilbudsgiveren, jf. punkt 6, skal aflevere sammen med tilbuddet. 8.2. Forhandlinger Horsens Kommune forbeholder sig ret til at optage forhandlinger med tilbudsgiverne. Hvis Horsens Kommune beslutter sig for at optage forhandlinger med tilbudsgiverne, vil tilbudsgiverne forud for forhandlingernes indledning blive oplyst om den nærmere procedure for forhandlingerne. 8.3. Orientering Samtlige tilbudsgivere vil hurtigst muligt og samtidig blive orienteret om evalueringen af de modtage tilbud og udfaldet af udbudsforretningen. Meddelelse til den vindende tilbudsgiver om, at tilbudsgiverens tilbud er identificeret som det vindende tilbud, er ikke et løfte om at indgå kontrakt med tilbudsgiveren. Endelige og bindende aftale anses således ikke for indgået, før købsaftalen er underskrevet betinget af begge parter. 8.4. Forbehold fra Horsens Kommune Horsens Kommune forbeholder sig ret til at forkaste alle indkomne tilbud. Den betingede købsaftale er fra Horsens Kommunes side betinget af Horsens Byråds godkendelse. Horsens Kommune anser ikke en aftale for indgået og udbudsforretningen for afsluttet, før aftalen er underskrevet ubetinget af aftalens parter.