Afsluttende projekt HD. 1. Del. År 2011 Af: Thomas Juhl Nygaard (TN89591) & Camilla Sabroe Pedersen (CP89604) 1/46
2/46
Indholdsfortegnelse 1 Problemformulering... 6 1.1 Emne og genstandsfelt... 6 1.1.1 Emnet... 6 1.2 Hvad er problemet?... 6 1.2.1 Boligmarkedets overfølsomhed... 6 1.2.2 Privat boligmarked... 6 1.2.3 Lånemarked... 6 1.2.4 Boligmarkedet generelt... 6 1.3 Hvorfor er det et problem?... 6 1.3.1 Mæglere... 6 1.3.2 Købere... 7 1.3.3 Sælgere... 7 1.4 Hvem er det et problem for?... 7 1.4.1 Boligejere... 7 1.4.2 Ejendomsmæglere... 7 1.4.3 Samfundet... 7 1.5 Interessent analyse... 8 1.5.1 Købere... 8 1.5.2 Sælgere... 8 1.5.3 Mæglere... 8 1.5.4 Samfundet... 8 1.6 Gruppens perspektiv... 8 1.7 Problemformulering og undersøgelsesspørgsmål... 9 1.7.1 Problemformulering... 9 1.8 Teorier og beskrivelser projektet skal baseres på... 10 1.8.1 Teorier... 10 1.8.2 Begrebsdefinitioner... 10 1.9 Beskrivelse af hvordan oplysninger om genstandsfeltet skal indsamles... 10 1.9.1 Undersøgelses design.... 10 1.9.2 Primære data... 10 1.9.3 Sekundære data... 11 1.10 Hvordan skal de indsamlede oplysninger bearbejdes for, at der kan gives svar på undersøgelsesspørgsmålene... 11 3/46
1.10.1 Primære data... 11 1.10.2 Sekundære data... 11 1.10.3 Analyse... 11 1.10.4 Tolkning... 11 2 Indledning... 12 3 Hvilken konkurrence form/former er der på boligmarkedet?... 12 4 Hvordan er prisdannelsen på boligmarkedet?... 14 4.1 Udbuddet af boliger... 14 4.2 Efterspørgsel... 15 4.3 Boligudgift... 15 4.4 Offentlige subsidier... 17 4.5 Renteniveau... 18 4.6 Finansiering... 20 4.7 Ledighed... 21 4.8 Indkomst... 22 4.9 Delkonklusion... 23 5 Hvordan påvirkes prisen på det danske boligmarked.... 23 5.1 Den danske beskatning... 24 5.2 Lånemuligheder... 24 5.3 Kurser og renter... 25 5.4 Ledighed & arbejdsløshed... 25 5.5 Demografi... 25 5.6 De psykologiske faktorer... 26 5.7 Vismænd... 26 5.8 Medierne... 26 5.9 Politiske tiltag... 26 5.10 Sælgere... 26 5.11 Købere... 26 5.12 Mæglere... 27 6 Har medierne spillet en rolle for boligmarkedets udvikling?... 27 6.1 Spin på boligmarkedet... 27 7 Hvorledes har bankrådgivernes rolle haft en påvirkningen?... 30 8 Hvilken påvirkning har sælgere haft på udviklingen?... 32 9 Hvilken påvirkning har købere haft på udviklingen?... 33 10 Hvilken påvirkning har mæglere haft på udviklingen?... 37 11 Hvilken påvirkning har politikerne haft på udviklingen?... 39 4/46
12 Hvordan ser den fremtidige udvikling ud på boligmarkedet.... 41 13 Perspektivering... 42 14 Konklusion... 42 15 Kilde fortegnelse... 44 15.1 Internet sider... 44 15.2 Artikler... 44 15.3 Faglitteratur... 44 15.4 Rapporter... 44 16 Bilag 1... 45 5/46
1 Problemformulering 1.1 Emne og genstandsfelt 1.1.1 Emnet Emnet er det danske boligmarked, som består af sælgere, købere, mæglere og den økonomiske del af samfundet. 1.2 Hvad er problemet? 1.2.1 Boligmarkedets overfølsomhed Boligmarkedet bliver påvirket af mange forskellige udefrakommende faktorer. Hvilke faktorer er det, der påvirker boligmarkedet, og hvordan har de enkeltvis haft indflydelse på prisudviklingen? 1.2.2 Privat boligmarked Mange kan ikke sælges deres bolig, da markedet er gået i stå og desuden er meget ustabilt. Nogen har derfor flere boliger, da de ikke kan få den ene solgt. 1.2.3 Lånemarked Der er mange, der har lånt mere i deres bolig, end det kan sælges for i dag, hvilket gør dem insolvent, hvis de skulle ud og sælge deres bolig. Dem, som skal ud og låne til en bolig, har svære ved at få godkendt deres lån, da bankerne har indskærpet deres retningslinjer for udlån. Dette gør, at potentielle købere ikke kan erhverve deres drømmebolig. 1.2.4 Boligmarkedet generelt Det påvirker samfundet, at boligsalget er svingende. Markedet er på nuværende tidspunkt meget stagnerende, hvilket gør en evt. flytning pga. job besværligt om ikke umuligt, hvis vedkomne sidder i egen bolig. Ligeså er det svære at få lån i egen bolig, hvis f.eks. ejeren ønsker at frigive nogle midler til forbrug i samfundet generelt. 1.3 Hvorfor er det et problem? 1.3.1 Mæglere Mæglerne har en svingende omsætning, og derfor en svingende indkomst. 6/46
Idet markedet er svingende, er det svært for mægler at overbevise køber om, at tidspunktet er det rigtige for et eventuelt køb. 1.3.2 Købere Eventuelle boligkøbere har svært ved at vurdere, hvornår det er økonomisk korrekt at investere i fast ejendom. Bankerne er på baggrund af den svingende udvikling blevet tvunget til at revurdere deres kreditvurderinger overfor købere. 1.3.3 Sælgere De kan ikke få de penge for deres bolig, som de har givet for den, eller belånt den til og kommer derfor ud med en restgæld efter at have solgt deres bolig. Nogen sidder med 2 boliger, så det er svært at få økonomien til at løbe rundt. Deres pris bliver presset ned pga. den store mængde boliger, der er til salg og mange bliver nødt til at sælge, fordi de ikke har råd til at beholde boligen. Prisen bliver presset yderligere, grundet købers forventninger til markedet. Når udviklingen på markedet er opadgående, bliver det i stedet sælgers marked. 1.4 Hvem er det et problem for? 1.4.1 Boligejere - Dem der har en bolig. - Dem der gerne vil sælge deres bolig. 1.4.2 Ejendomsmæglere - Da de skal rådgive om køb og salg af bolig - Da skal sælge boliger i et svært marked. 1.4.3 Samfundet - Usikkerhed omkring økonomien i samfundet. 7/46
1.5 Interessent analyse 1.5.1 Købere Køberen har en interesse i boligmarkedet, da mange gerne vil investere i fast ejendom til opsparing. Andre har måske allerede tabt penge på det usikre aktie marked og vil derfor være på et mere sikkert ved at investere i fast ejendom. Nogen vil også gerne købe en ny og måske større bolig, fx pga. familieforøgelse. 1.5.2 Sælgere Sælger vil gerne have så høj en pris for deres investering som mulig, de er interesseret i, at markedet bliver stabilt og at en evt. køber igen kan låne penge til at finansiere et boligkøb. Deres lån skulle gerne holdes minimal neutralt med deres omkostninger i forbindelse med deres salg af bolig, men det er desværre ikke altid, at det hænger sammen, derfor vil et så lille tab som muligt være det bedste. 1.5.3 Mæglere Mæglerne har en interesse i at få gang i salget, så de kan tjene penge og have tilfredse kunder, der ikke skal vente længe på at få solgt deres bolig. 1.5.4 Samfundet Samfundet har en interesse i, at boligmarkedet er stabilt, så man undgår, at for mange går konkurs med deres bolig, eller ikke kan betale deres lån. Det går også ud over resten af forbruget i samfundet, at der er et ustabilt boligmarked, da mange forbrugere holder igen grundet deres usikre økonomiske baggrund. 1.6 Gruppens perspektiv Gruppen belyser, hvilken udvikling der har været på boligmarkedet de seneste 10 år, samt hvilke faktorer der har været med til at påvirke udviklingen. 8/46
1.7 Problemformulering og undersøgelsesspørgsmål 1.7.1 Problemformulering Boligmarkedet har gennemgået en meget turbulent tid de seneste 10 år. Både købere, sælgere og mæglere er meget usikre på, hvordan boligmarkedet ser ud om bare få år, da der kan ske store udsving indenfor en kort tidshorisont. Derfor ses der på, hvordan boligmarkedet påvirkes og om der vil være nogen muligheder for at forudse, hvordan det fremtidige boligmarked vil udarte sig. På baggrund af ovenstående problemformulering undersøges følgende problembeskrivende spørgsmål: 1. Hvilken konkurrence form/former er der på boligmarkedet? 2. Hvordan er prisdannelsen på boligmarkedet? 3. Hvordan påvirkes prisen på det danske boligmarked? 4. Hvilke påvirkninger har boligmarkedet? - Har medierne spillet en rolle for boligmarkedets udvikling? - Hvorledes har bankrådgivernes rolle haft en påvirkning? - Hvilken påvirkning har sælgere haft på udviklingen? - Hvilken påvirkning har købere haft på udviklingen? - Hvilken påvirkning har mæglere haft på udviklingen? - Hvilken påvirkning har politikerne haft på udviklingen? 5. Hvordan ser den fremtidige udvikling ud på boligmarkedet? Dernæst besvares det problemidentificerende spørgsmål: 6. Hvorfor er der på boligmarkedet så store udsving? Det problemforklarende spørgsmål besvares ved spørgsmålet: 7. Hvilke parametre påvirker boligmarkedet? Og slutteligt besvares det problemløsende spørgsmål 8. Hvilke påvirkninger har udsvingene haft på boligmarkedet? 9/46
1.8 Teorier og beskrivelser projektet skal baseres på 1.8.1 Teorier De benyttede teorier skal findes i det erhvervs- samt samfundsøkonomiske pensum fra HD 1. Del. Herunder prisdannelse, rentedannelse, konkurrenceformer samt alment samfundsøkonomisk teori. 1.8.2 Begrebsdefinitioner Hvilke nogen definitioner kommer til at anvendes i rapporten? Sælger: defineres som ejer af en bolig, som ønskes at sælges. Køber: ses som den, der har interesse i at erhverve en ny bolig. Mægler: defineres som den, der formidler ejendommen for sælger. Boligmarkedet: ses som værende de ejendomme i Danmark, som er sat til salg. Prisdannelse: hvordan udbudsprisen bestemmes ud fra udbud og efterspørgsel. Konjunktur: markedsøkonomien bevæger sig i svingninger, såkaldte konjunkturer. Lånemarkedet: defineres som realkreditinstitutterne samt bankerne i Danmark. Samfundet: anses som værende den økonomiske del heraf Homogene marked: er et marked, hvor køber ikke har præferencer. Heterogene marked: ses som markedet, hvor køber har præferencer for en eller flere faktorer. Konkurrenceformer: defineres som markedets påvirkning af udbydere. Konkurrenter: anses som værende mæglernes interne konkurrence. Indkomst elasticitet: defineres som hvordan den udbudte vare påvirkes af indkomsten. Priselasticitet: er hvordan prisen påvirker udbud og efterspørgsel. Boligbyrde indeks: er hvor stor en del af danskernes realindkomst, der går til boligydelsen. Realindkomst: danskernes indkomst efter skat. Fremmedkapital: Den kapital der bliver brugt til at finansiere et boligkøb. 1.9 Beskrivelse af hvordan oplysninger om genstandsfeltet skal indsamles 1.9.1 Undersøgelses design. Dataindsamlingen vil være af dynamisk karakter, da der på visse punkter skal ses på historiske data. 1.9.2 Primære data Delvist struktureret interview med bankrådgiver. Vores indsamlingsmetoder vil opbygges sådan, at der gives svar, som kan føres direkte ind i de anvendte analysemetoder. 10/46
1.9.3 Sekundære data Markedsrapport Internetsøgning Danmarks statistik Artikler 1.10 Hvordan skal de indsamlede oplysninger bearbejdes for, at der kan gives svar på undersøgelsesspørgsmålene Bearbejdning af data 1.10.1 Primære data Data fra interviewet forventes anvendt sådan, at der fremkommer kvalitative data til brug i senere analyse. 1.10.2 Sekundære data Historisk data som kan benyttes til en analyse og fortolkning af de enkelte i opgaven stillet problemer. 1.10.3 Analyse Analysen laves på baggrund af de indsamlede sekundære såvel som de primære data, og danner herefter baggrund for en senere fortolkning af den historiske og fremtidige udvikling. 1.10.4 Tolkning Der vil tolkes på de indsamlede analyserede data, hvorfor der vil laves en konklusion på baggrund heraf. 11/46
2 Indledning Det private boligmarked spiller en stor rolle i samfundsøkonomien. En investering i fast ejendom er for de fleste mennesker en af de største investeringer, de kommer til at fortage sig gennem livet, og er derfor ofte en livslang beslutning. Boligmarkedet i Danmark har gennem det seneste årti været igennem en turbulent tid. Der er blevet bygget mange nye boliger i strømmen af den høje økonomiske vækst, som Danmark oplevede frem til den økonomiske krise brød ud 2008. Priserne på boligmarkedet var på daværende tidspunkt på et niveau, som afspejlede den store optimisme, der var til den danske økonomi. Efterspørgslen var på daværende tidspunkt stor, og mange valgte at investere store summer i fast ejendom for så senere at kunne sælge med gevinst. Der var grunde til, at boligboblen opstod og braste. Der var flere der, havde, inden prisdykket fandt sted, advaret mod de nærmest for optimistiske forventninger til markedet, men advarslerne blev slået hen af bankrådgivere og ejendomsmæglere optimisme til det fremtidige marked. Mange spørger nu sig selv, hvordan dette kunne lade sig gøre, hvad er det, der har påvirket boligmarkedet gennem denne turbulente udvikling? Og hvilke påvirkninger har været størst? Det er interessant at analysere og tolke på den historiske udvikling og baggrunden herfor. For at kunne komme med et bud på, hvad fremtiden bringer, vil opgaven derfor analysere på, hvad der har påvirket boligmarkedets udvikling gennem de seneste 10 år for derefter at give et bud på, hvad fremtiden vil bringe. 3 Hvilken konkurrence form/former er der på boligmarkedet? Når der skal vurderes, hvilke konkurrenceformer der findes på det danske boligmarked, skal der gøres nogle overvejelser om, hvordan boligmarkedet ser ud. Her er valgt den anskuelse, er at alle de personer, der sælger en bolig er udbydere. Dermed spiller mæglerne ikke nogen speciel rolle, når der ses på konkurrencen på boligmarkedet. For der vil også altid være nogen, der sælger deres bolig selv, ligesom der er mange, der delvis sælger deres egen bolig. Så derfor antages det, at alle der sælger en bolig, er i lige meget konkurrence med hinanden. Det ses heller ikke som en konkurrence, hvilken mægler der har boligen til salg, da de praktisk talt ikke har den store indflydelse på selve salget, kun på formidling og markedsføring over for potentielle købere. 12/46
Den enkelte mægler har ikke indflydelse på, hvor mange boliger der totalt sættes til salg. De kan måske påvirke det meget lidt i forhold til at rådgive, om det er en god eller dårlig ide, at sætte en bolig til salg på et givent tidspunkt. Det er sælger, der har den endelig beslutning, om vedkommende ønsker at sælge og derfor vurderes det, at det er de enkelte sælgere, der er udbydere. Når det er antaget, at alle der sælger en bolig er i konkurrence med hinanden, gør det, at markedet er utrolig stort og meget følsomt overfor påvirkninger udefra, da hver enkelt sælger har sine egne forudsætninger for at udbyde sin bolig. Det kunne f.eks. være en tidsfaktor, hvis sælger allerede har købt en anden bolig og derfor ønsker et hurtigt salg, det kan få indflydelse på prisen og dermed at køber har bedre mulighed for at forhandle med en sådan sælger. Det kan også være, at sælger ønsker en helt nøjagtig pris og derfor ikke ønsker at forhandle, det kan skyldes, at sælger har renoveret boligen og ønsker at få denne omkostning dækket ind, når boligen sælges. Der er pt. ca. 84.000 boliger til salg, hvilket må siges at være mange, når der skal vurderes, hvilken konkurrenceform dette marked drejer sig om 1. 1 http://www.boliga.dk/indeks#chartspline 13/46
Når der tages udgangspunkt i dette, er det rigtig mange små udbydere og næsten ingen eller store udbydere, da der ikke er ret mange privat personer, der har mere end en bolig til salg ad gangen. Så det vurderes, at købere klart har præferencer for, hvilken slags bolig de ønsker at købe, De vurderer det bl.a. på den geografiske beliggenhed, den indretningsmæssige del af boligen og prisen. Markedet vil derfor være et heterogent marked, da køber har præferencer for, hvilken type bolig de køber, da der, som skrevet, er mange kriterier, der kan spille ind i et boligkøb. 4 Hvordan er prisdannelsen på boligmarkedet? Som udgangspunkt bestemmes boligpriserne ud fra teorien om udbud og efterspørgsel. Dog bliver både udbuddet og efterspørgslen efter boliger påvirket af flere faktorer. Der er udbudt en vare og denne bliver efterspurgt. Markedet for fast bolig fungerer på mange måder som andre markeder, der er dog væsentlige variationer, som udgør en stor forskel, man kan fx ikke sammenligne boligmarkedet med markedet for computere. Baggrunden for dette vil i det efterfølgende blive gennemgået, ved at benævne faktorer som påvirker efterspørgslen samt udbuddet. Et vigtigt faktum på boligmarkedet er, at en bolig ikke blot er et alment køb, der dækker et nyopstået behov, men at en bolig dækker behovet for tag over hovedet, samtidig med at det anses for at være en investering i fremtiden, det er kun en begrænset mængde aktiver, der besidder disse egenskaber på samme tid. 4.1 Udbuddet af boliger Hvis udbuddet på et marked af et aktiv er konstant og efterspørgslen efter aktivet stiger, vil denne uligevægt resultere i en prisstigning. Der er få sælgere, men forholdsmæssigt flere købere. Omvendt gør det sig gældende, at der vil forekomme et prisfald, hvis der er flere sælgere end købere. Denne tankegang kan dermed, som udgangspunkt anvendes på markedet for boliger. Det er en nødvendighed at foretage en række modifikationer, som i det efterfølgende vil blive behandlet. Boligmassen antallet af boliger anses som værende konstant på kort sigt. Dette skyldes, at det tager tid at bygge nye boliger, der skal først planlægges, indhentes byggetilladelser og afslutningsvis er der den fysiske opførsel af boligen, derfor vil udbuddet af boliger på kort sigt være 14/46
konstant, mens den på lang sigt vil kunne påvirkes. Desuden er en anden væsentlig faktor, at der er manglen på attraktive byggegrunde til nybyggeri 2. På udbudssiden findes der i øvrigt endnu en uhåndterlig størrelse, som er kvaliteten af boligmassen. Boligmassen kvalitet svinger kraftigt, herunder også den enkelte boligs størrelse. Når en eksisterende bolig rives ned og erstattes med en ny bolig i bedre og mere tidssvarende kvalitet, vil boligmassens kvalitet alt andet lige blive forbedret. Denne proces er af længerevarende karakter i tråd med ovenstående. Derfor vil dette ikke påvirke boligmassens kvalitet på kort sigt som helhed. Desuden er det ikke alle, der vælger at opføre en ny bolig, så snart en nedrivning har fundet sted. På baggrund af ovenstående må det vurderes, at kvaliteten og udbuddet af den samlede boligmasse på kort sigt er konstant. Dette betyder, at der ingen elasticitet er, og udbudskurven derfor er en lodret linje. 4.2 Efterspørgsel Mere vanskeligt er det at udlede en generel betragtning af efterspørgslen af boliger, begrundelsen for dette skyldes, at der er langt flere faktorer, der spiller en rolle for efterspørgslen, og det er dermed langt mere vanskeligt at vurdere hver enkelt faktors påvirkning og styrkeforhold for efterspørgslen. Disse faktorer vil i det efterfølgende blive behandlet og beskrevet. 4.3 Boligudgift Endnu en faktor der er interessant at se på, er hvor meget boligomkostningerne udgør af husstandens indkomst. Dette kaldes boligbyrden. Nedenfor ses 2 grafer, som viser indekset for finansieringsomkostningerne for en familie, som skal købe en bolig og har brug for en finansiering på 100 %. Altså viser indekset de samlede omkostninger ved et køb og finansiering af boligen. Disse omkostninger sættes i forhold til den disponible indkomst pr. husstand. Man får derfor et billede af, hvor meget boligomkostningerne vil fylde i husstandens økonomi. Boligbyrden er stærkt faldende for førstegangskøberne, hvad enten man ser på ejerlejligheder eller parcelhuse. Forklaringen findes i flere forhold, dels at ejendomspriserne faldet kraftig, desuden er renterne faldet som følge af den finansielle krise. Herunder er danskerne også blevet rigere, grundet indkomstfremgang som følge af skattelettelser. Dette betyder alt i alt, at vi nu er tilbage for 2 http://www.dors.dk/graphics/synkron- Library/Publikationer/Rapporter/For%E5r_2001/kap3.pdf 15/46
niveauet i 2005, hvis man ser på, hvor stor en belastning et eventuelt boligkøb vil være for en førstegangskøber. I kurven nedenfor ses en graf over udviklingen i boligbyrden i hele landet. Billedet som man ser for hele landet, tegner sig i øvrigt også for Århus og København. Dog har udviklingen de seneste år været mere eksterm i især København med højere stigninger og kraftigere udfald. Der er i beregningen forudsat samme indkomster i hele landet, selvom der reelt vil være typisk højere lønninger i København og Århus end på landsplan 3. 4 I grafen ovenfor tages der udgangspunkt i et fastforrentet obligationslån. Det strider i øjeblikket imod den virkelige verden, hvor 9 ud af 10 boligejere benytter sig af rentetilpasningslån. Tages der i stedet udgangspunkt i et 1-årlig rentetilpasningslån, vil det give et helt andet billede af udviklingen i boligbyrden, dette skyldes, at den korte rente er faldet langt mere end den lange rente, som følge af den finansielle krise. Det gælder uanset om, der er tale om fast eller variabel rente, at fra slutningen 3 http://www.brf.dk/is/velkommen.nsf/alldocs/35adccce4c16d53ac1257854004fde1d? OpenDocument 4 http://www.brf.dk/is/velkommen.nsf/alldocs/35adccce4c16d53ac1257854004fde1d? OpenDocument 16/46
af 2005 er tilbage. For rentetilpasningslån er niveauet det samme som i starten af 1995. Nedenfor ses en graf over boligbyrden for hele landet med variabel rente. Det er altså blevet markant billigere for førstegangskøbere at tage skridtet som boligejer, dette kan betyde at der kan komme en stigende aktivitet på boligmarkedet. 4.4 Offentlige subsidier Endnu en faktor som spiller en rolle på efterspørgslen efter ejerbolig, er offentlige subsidier. Tilskud, fradrag og skatteændringer spiller en afgørende rolle. Offentlig støtte til køb af fast ejendom vil påvirke borgernes disponible indkomst som enten en stigning eller et fald i indtægten. Bliver de offentlig subsidier øget, eksempelvis ved et øget rentefradrag, vil boligudgiften alt andet lige falde, vel at mærke hvis det antages, at størstedelen af finansieringen til boligen har fundet sted med fremmedkapital. Den nye skattereform indeholder flere faktorer, der vil påvirke efterspørgslen 5 5 http://www.brf.dk/is/velkommen.nsf/alldocs/35adccce4c16d53ac1257854004fde1d? OpenDocument 17/46
på ejerbolig på kort sigt, der kan her nævnes den gradvise nedsættelse af rentefradragsretten med 1 % p.a. fra 2012. Dette vil alt andet lige medføre et fald i efterspørgslen, da skatteværdien af rentefradraget vil falde, og dermed øge den månedlige renteudgift set i forhold til det nuværende fradragsniveau 6. Regeringen har i forbindelse med den nuværende økonomiske situation ført ekspansiv finanspolitik med henblik på at stimulere det danske privatforbrug og på denne måde øge væksten. Hertil er en væsentlig faktor ejerboligerne, da denne udgør en signifikant del af den samlede danske formue. Regeringen har givet tilskud til renovering af de private ejendomme i et forsøg på at øge aktiviteten i bygge- og anlægsbranchen. Samtidig er de planlagte skattelettelser blevet fremskudt, for at stimulere det danske privatforbrug. Den korte rente er blevet sænket på såvel internationalt som europæisk plan igen med henblik på et øjet privatforbrug. Disse tiltag viser, at regeringen kan være med til at påvirke efterspørgslen efter boliger, da et eventuelt rentefald, som vil blive behandlet i det efterfølgende, alt andet lige vil føre til en stigende efterspørgslen, og dermed stigende priser på boligmarkedet. I den nuværende situation tegner det sig ikke sådan, at reguleringerne slår igennem i ligeså høj grad, som det tidligere har været tilfældet. Dette kan til dels skyldes, at der er andre faktorer, der her spiller ind. 4.5 Renteniveau Når der købes en bolig, er størstedelen af finansieringen finansieret med fremmedkapital, for de flestes vedkommende. Størstedelen af fremmedkapitalen sker gennem optagelse af et realkreditlån i et realkreditinstitut eller ved et prioritetslån gennem et pengeinstitut. Derfor vil det for en boligejer med høj gearing, have en signifikant betydning, hvorvidt renten er høj eller lav, da det vil udgøre størstedelen af boligudgiften. Der er gennem det seneste årti opstået en lang række nye muligheder for at finansiere sin bolig på anden vis, end ved et alment fastforrentet annuitetslån, heriblandt kan nævnes rentetilpasningslån, afdragsfrit lån. På trods af de nye muligheder vil renteniveauet stadig have en afgørende effekt for finansieringsomkostningerne. Er boligen finansieret gennem et afdragsfrit lån, er rentebetalingerne den eneste finansieringsudgift. For de boligejere der ønsker deres bolig finansieret med et annuitetslån, vil renteniveauet også være af afgørende karakter de første år, grundet lånets tekniske opbygning, hvor lånets første ydelser hovedsageligt vil bestå af renter og hvor ydelsen efterfølgende vil være den samme, men hvor en større del af denne udgør afdraget. Dette gør sig i øvrigt også gældende ved et rentetilpasningslån. På baggrund af ovenstående må det vurderes, at renteniveauet er en væsentlig 6 http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=1813763 18/46
faktor, der har stor betydning for boligudgiften. Renteniveauet påvirker derfor efterspørgslen af boliger. Ser man på den historiske sammenhæng mellem ejerboligpriser og renteniveau, ses det, at disse har en umiddelbar økonomisk sammenhæng. Et faldende renteniveau siden starten af 90 erne, imens der har været en stigning i ejerboligpriser. Der har været perioder, hvor der har været større prisstigning. Sammenhængen kan ses i nedenstående graf. Kr. 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 % 6 5 4 3 2 1 Kvm Pris Kort rente 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0 Denne graf er blot vejledende, idet der også er andre faktorer, som vurderes at have indflydelse. Alligevel understøtter denne teorien om, at når den månedlige ydelse på finansiering falder, vil boligejeren alt andet lige kunne øge sit boligforbrug. Dette vil derfor medføre en øget efterspørgsel, og vil på kort sigt føre til en forøget pris, da udbuddet antages at være konstant (beskrevet ovenfor). Et eksempel herpå ses nedenfor. Når prisen derimod er på et punkt, hvor det er blevet billigere at bygge nyt, vil dette ændre i boligmassen og øge udbuddet, så udbudskurven rykker mod højre (som illustreret nedenfor), herefter vil prisen falde, hvilket vil betyde, at priserne igen vil blive stabiliseret. 19/46
På trods af at renteniveauet på nuværende tidspunkt har været rekordlavt og har været faldende de seneste år, har dette imidlertid ikke ført til stigende boligpriser. Noget tyder derfor på, at det ikke blot er renteniveauet, der har betydning for prisdannelsen på boligmarkedet på kort sigt. Samfundet befandt sig også i en lavkonjunktur tilbage i 2001-2003 ligesom på nuværende tidspunkt, forskellen mellem disse skal findes i, at boligpriserne på daværende tidspunkt var jævnt stigende 7. 4.6 Finansiering Som før beskrevet spiller renteniveauet en afgørende rolle for efterspørgslen på boligmarkedet på kort sigt. Endnu et aspekt af dette, som er tæt sammenknyttet hertil, er adgang til finansiering til køb af en ejerbolig. Som også tidligere antaget, har de fleste købere en høj gearing, altså fremmedkapital, dette gør sig især gældende for førstegangskøberne. Det ses af tidligere indsatte boligbyrdeindeks, at boligbyrdes varierer over tiden. Det må formodes, at en af årsagerne til den lave boligbyrde i 2001-2005 til dels skal findes i at finansieringsomkostningerne var relativ lave. Dette viser, at en købers adgang til fremmedkapital spiller en væsentlig rolle på den overordnede efterspørgsel på boligmarkedet. Da der i 1996 blev introduceret rentetilpasningslånet faldt den korte rente, og var dermed på et lavere niveau end den lange rente, hvilket hermed alt andet lige reducerede den månedlige renteudgift set i forhold til det normale fast forrentede annuitetslån. Desuden opstod muligheden for at kombinere de forskellige lånetyper med afdragsfrihed i år 2003. Ved denne kombination reduceres den månedlige ydelse endnu engang. Det har altså betydet, at der på kort sigt er blevet frigivet flere midler til at øge boligforbruget. Det har desuden givet adgang til 7 http://www.dst.dk 20/46
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Afsluttende projekt HD 1. Del. Afleveringsdato 16. Maj 2011 de persongrupper, der tidligere ikke har haft en indtægt til at dække ydelserne på et alment annuitetslån 8. 4.7 Ledighed Det er blevet diskuteres, hvorvidt renteniveauet spiller en rolle for efterspørgslen efter boliger. Det blev konkluderet, at der her var en klar sammenhæng mellem boligprisudviklingen og renteniveauet. Den nuværende lave rente har ikke i samme grad påvirket boligernes pris i samme positive retning, som det tidligere er set. En anden påvirkning af boligpriserne er ledighedsniveauet i samfundet. Der vil i det følgende blive diskuteret, hvorledes ledighedsniveauet i samfundet påvirker efterspørgslen efter boliger. Det må antages, at muligheden for at boligforbrug afhænger af indkomst, og dermed er det uden indtægt fra et job svært at skulle finansiere et boligkøb. Kr. 1.000 20000 400 Kvm pris 18000 16000 14000 12000 350 300 250 Ledighed 10000 200 8000 6000 4000 2000 150 100 50 0 0 Kvm Pris Ledighed Kilde: Danmarks statistik, nr. BM010 Ses der på sammenhængen historisk set, er der her en klar sammenhæng, ledigheden var faldende siden år 1993 og havde sit hidtidige laveste punkt i 2008. Når ledigheden er lav, må det formodes, at der i samfundet er en øget beskæftigelse, det må derfor også formodes, at dette giver en øget 8 http://www.nationalbanken.dk/dndk/publikationer.nsf/62e724fa745b6421c1256be5002b2 4a4/bf074e3725da43bdc125751b003b724d/$FILE/061-071.html 21/46
Kmv pris i kr. 1.000 Indkomst i kr. 1.000 Afsluttende projekt HD 1. Del. Afleveringsdato 16. Maj 2011 indtægt i samfundet generelt set, og dermed medfører, at der er en øget efterspørgsel efter boliger. Ses der på den seneste lavkonjunktur i 2001-2003, ses der ligheder i forhold til den nuværende, der er dog den væsentlige forskel at boligprisernes udvikling er meget forskellig, hvis disse sammenlignes. I 2001-2003 forsatte boligpriserne med at stige, men på nuværende tidspunkt er der tale om en helt anden udvikling. Denne afvigelse synes ikke at være grundlag nok til at konkludere, at der ikke skal findes en sammenhæng mellem udviklingen i boligpriser og ledighedsniveauet. 4.8 Indkomst Ovenfor i sammenhæng med ledigheden blev nævnt en anden vigtig baggrund for prisdannelse på boligmarkedet på kort sigt indkomst. Som en øget beskæftigelse i samfundet vil påvirke boligefterspørgslen. På samme måde vil en øget indtægt blandt arbejdsstyrken ligeledes påvirke efterspørgslen. Dette vil umiddelbart frigive flere midler til at finansiere boligforbruget, såfremt en øget indtægt vil blive brugt på boligposten. Når der analyseres på denne sammenhæng, er en vigtig faktor inflationen, dette skyldes, at en eventuelt øget indkomst, kun kan være med til at påvirke boligefterspørgslen, såfremt realindkomsten er steget. Altså hvis en stigning i indkomsten modsvarers af en inflationen, der er tilsvarende steget, fører dette ikke til en stigning i realindkomsten, da denne ekstra lønindkomst bliver brugt op af de generelle stigende priser i samfundet. 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Årstal 300 250 200 150 100 50 0 Kvm Pris Indkomst Kilde: Danmarks statistik, nr. IK17 22/46
Det ses på ovenstående graf, at der siden 1996 har været en positiv udvikling i reallønnen. Dette har medført en mulighed for at øge forbruget på boligen i nogle husholdninger. Sammenlignes denne udvikling med udviklingen i boligpriserne, ses der er et sammenfald, da den positive udvikling i reallønnen følges med udviklingen i boligpriserne. Dette ser ud til at stoppe i 2007, hvor reallønnen forsat er stigende, mens kontantpriserne har udviklet sig negativt 9. Som også tidligere omtalt i dette afsnit, er det vigtigt at se på det forhold, at det selvfølgelig ikke er hele husstandens indkomst der anvendes på bolig. I foregående afsnit om boligudgift blev der set på boligbyrden det er denne der fortæller, hvor stor en del af husstandens indkomst, der anvendes til bolig. I de perioder hvor denne er lav, kan der formodes en stigning i efterspørgslen efter boliger, og dermed påvirkes med et pres, som kan føre til en prisstigning. 4.9 Delkonklusion Overordnet set er det den kendte udbuds- og efterspørgselskurve, der bestemmer prisen på ejerboliger. Der ligger flere faktorer til grund for den efterspørgsel, der er efter boliger. Desuden er der forskel på, hvorledes udbuddet betragtes på kort og lang sigt. På kort sigt antages boligmassen at være konstant, mens den på længere sigt kan ændre sig i form af nybyggeri og nedrivninger. Vil prisen på køb af bolig overstige nybyggerprisen, vil folk i stedet bygge nyt, og dette vil gøre at udbuddet af boliger stiger, samtidig med at efterspørgslen falder. Dette vil alt andet lige justere prisen ned på et realistisk niveau igen. Ud fra ovenstående analyse tegner der sig et billede af, at renteniveauet samt ledigheden er de faktorer, der umiddelbart påvirker boligpriserne mest. Det er ikke til at sige helt sikkert, da mange af paramenterne ændrer sig i takt med hinanden, og man kan derfor ikke måle på, hvilken en af dem, der har haft den største betydning for udviklingen på boligmarkedet. Der er i øvrigt langt flere påvirkninger, end der i ovenstående analyse er gennemgået og bearbejdet. Nogle af disse vil senere i opgaven blive gennemgået. Dette er parametre der er svære og måle på, set i forhold til de ovenstående. 5 Hvordan påvirkes prisen på det danske boligmarked. Der har på det danske boligmarked været kraftige prisstigninger såvel som kraftige fald gennem det seneste årti. Findes der efterhånden et almindeligt prisniveau for dette marked? Hvornår kan det siges, at prisniveauet er stabiliseret? Det er svært at skulle forudsige udviklingen i boligpriserne, da prisfastsættelse på boligmarkedet er en kompliceret størrelse. Denne pris bliver bestemt på 9 inflationen har i den seneste årrække været gennemsnitlig set været stabil på 2 %, det må derfor antages at det er reallønnen der er steget. Den markante stigning i år 2008, tangere godt med den lave ledighed på same tidspunkt. 23/46
baggrund af flere forskellige faktorer, faktorer som gennem tiden bliver svære og svære at gennemskue og dermed belyse. Der vil i det følgende afsnit blive gennemgået og vurderet, hvilke faktorer der påvirker prisfastsættelsen på boligmarkedet for senere at kunne drage en sammenhæng mellem disse og prisudviklingen på boligmarkedet. Alle disse faktorer bidrager i mere eller mindre grad til den endelige prisfastsættelse. Der vil kunne findes et utal af indirekte og direkte påvirkninger, hvorfor kun de mest generelle og vigtigste vil komme i betragtning. Desuden er dette blot en kort gennemgang af de forskellige faktorer, hvorefter en nærmere analyse vil finde sted gennem rapporten. 5.1 Den danske beskatning Den danske beskatning er et yderst omtalt emne og ikke mindst et ømtåleligt emne. Selv de mindste ændringer kan skabe en stor debat i hele landet. Beskatningen påvirker alle i samfundet og i alle samfundslag. De kan her være svært, som politiker, at tilgodese alle når der reguleres ved de forskellige skatter. Pr. 1. januar 2010 trådte forårspakken 2.0 i kraft, som i de kommende år vil bidrage til ændringer i den danske beskatning. Der er den del skatteregler, som kun påvirker boligejere, disse kan være positive såvel som negative set fra boligejerness side. Under skatter der påvirker boligejere kan nævnes: - Ejendomsværdibeskatning - Ejendomsavancebeskatning - Den kommunale ejendomsskat (Grundskyld) - Rentefradrag Den personlige skat har selvfølgelig også en påvirkning for boligejere, da denne er medbestemmende til den enkeltes rådighedsbeløb. 5.2 Lånemuligheder Når køber skal ud på lånemarkedet, er mulighederne mange og for mange er det ret uoverskueligt at vurdere, hvad der netop er bedst for boligkøberen i dennes situation. Der er her en del risici, der skal overvejes; ydelsen skal hænge sammen med privatøkonomien, skal det være fastforrentet eller variabel rente, afdragsfri eller ej. Eventuel arbejdsløshed og dermed nedgang i indkomst kan have store konsekvenser for låntager, som hæfter personligt for optagne lån. Der er pt. en 24/46
belåningsgrænse på 80 % af boligens værdi hos realkreditinstitutter, hvor de resterende 20 % skal finansieres på anden vis, bl.a. via banklån, personlig opsparing eller andet. Der er i dag 3 hovedtyper af realkreditlån, som de forskellige realkreditinstitutter udbyder. - Fastforrentet lån - Rentetilpasningslån - Lån med variabel rente med og uden renteloft. Fælles for dem alle er, at de kan optages som kontantlån eller obligationslån. Der er desuden mulighed for at kombinere lånene med afdragsfrihed. Dette blev indført tilbage i 2003 og havde stor indflydelse på boligefterspørgslen 10. 5.3 Kurser og renter Renteniveauet har en stor indflydelse på, hvilket lån der er mest fordelagtigt. Denne er medbestemmende til ydelsens størrelse. Det er ikke uvæsentligt for en låntager om 2 mio. kr. Skal forrentes med 3 % eller 6 %. Markedsrenten er den i daglig tale mest benyttede rente, og bliver dagligt beregnet på finansmarkedet. Central- og Nationalbanken sætter en pengemarkedsrente, som bruges som referencerente ved bankernes indbyrdes betalingsstrømme, samt er bestemmende for den rente bankerne tilbyder sine kunder ved ind- og udlån. 5.4 Ledighed & arbejdsløshed Ledighed samt arbejdsløshed er også påvirkelige faktorer til boligmarkedet. Ledigheden bliver ofte brugt som en indikator for, hvordan det danske arbejdsmarked klarer sig. Ledighed går hen og bliver en direkte faktor, hvis en boligejer bliver afskediget og på baggrund heraf, ikke har økonomisk mulighed for at bibeholde sin nuværende bolig, og derfor på sælge. 5.5 Demografi Demografi kan opdeles i flere underkategorier, der på hver sin måde skildrer et specifikt område. Der kan være tale om teknik demografi, formel eller teoretisk demografi, deskriptiv demografi, samt den sociale demografi. Særligt interessant for boligmarkedet er den geografiske, hvor man ser flere og flere flytte til storbyerne. Samtidig er en anden væsentlig faktor den kommende meget omtalte ældrebyrde. Mange ældre vil i deres ældre alder vælge at sælge deres store faste bolig i form af parcelhus eller lign. og herefter finde en andels eller lejebolig, der er tilpasset deres behov. Dette vil alt andet lige betyde et øget udbud af boliger og en faldende efterspørgsel. 10 http://www.dors.dk/sw7100.asp 25/46
5.6 De psykologiske faktorer Danskernes forventninger til den økonomiske fremtid, er medbestemmende for, hvor vidt det er det rigtige tidspunkt at investere på eller ej, herunder investeringer i fast ejendom. Boligen i sig selv er et nødvendigt gode, men en fast ejendom ses mere og mere som en investering, og bliver brugt som opsparing, og på denne måde kommer denne til at udgøre den privatøkonomiske formue. Har køber en forventning til at boligpriserne vil falde, vil denne alt andet lige være i en afventende situation, hvorfor efterspørgslen efter boliger på kort sigt er faldende. 5.7 Vismænd Eksperter samt vismænd på området er også af betydning for efterspørgslen efter boliger. Dette hænger bl.a. sammen med den psykologiske effekt. Udtaler en vismand sig om, at boligpriserne nu har ramt bunden, vil en køber vurdere, om tiden nu er inde til at investere. 5.8 Medierne Igen spiller den psykologiske del af mennesket en rolle. Medierne har stor mulighed for at påvirke forbrugerne i den retning, de ønsker såvel negativt som positivt. 5.9 Politiske tiltag Der kan her nævnes den seneste debat omkring nedsættelse af realkreditlånemængden, altså at der ikke længere skal være mulighed for at belåne 80 % af boligens værdi i realkreditinstitutterne, men derimod mindre. Dette vil alt andet lige betyde, at det bliver svære at skaffe kapital til køb af fast ejendom og dermed mindske efterspørgslen. 5.10 Sælgere De nuværende boligejere der overvejer at sælge deres boliger, kan, grundet prispresset, overveje alternativet at udleje deres bolig frem for at sælge den med et eventuelt tab. Dette vil alt andet lige betyde, at udbuddet af boliger vil falde. 5.11 Købere Ligesom sælger har køber det alternativ at anvende et lejemål. Er køber usikker på, hvordan markedet vil udvikle sig, kan denne vælge at se markedet an og benytte sig at muligheden for at bo til leje uden langtidsforpligtelser. 26/46
5.12 Mæglere Ejendomsmæglerne har alt andet lige en påvirkning på prissætningen, da det er dem, der vurderer boligerne og derudfra fastsætter en pris. 6 Har medierne spillet en rolle for boligmarkedets udvikling? Ved gennemgang af mediernes rolle på boligmarkedet er der set på overskrifterne i landets førende aviser, som har omhandlet boligkrisen og her må konstateres, at der har været utrolig meget negativt omtale. Det viser, at medierne har haft stor betydning for, hvordan denne krise har udartet sig. Det er ikke kun aviserne, der her har deltaget, både Internettet og tv et har også været fyldt med artikler og udsendelser omkring, hvor stor usikkerheden er på boligmarkedet. Derfor forsøges det at lave et overblik over, hvor stor en indflydelse medierne har haft, for der er ingen tvivl om, at de har indflydelse indirekte. Aviserne har også større indflydelse end lige umiddelbart, da der er flere indirekte læsere, end man tror, for mange erhvervsvirksomheder holder aviser, så deres medarbejder kan holdes ajour i arbejdstiden. Det gør, at samtalerne ofte falder på en overskrift eller en artikel i avisen. Den bedste måde at få kommunikeret et budskab ud på er mund til mund metoden, den er effektiv og den berører folk, når det er et emne, som de er interesseret i at tale med andre om. Så er der synsvinklerne i artiklerne, de skal helst bygges op sådan, at der er en god og en dårlig vinkel, ellers fanger den ikke læseren optimalt. Journalisterne er ikke altid helt objektive, når de skriver deres artikler, det skyldes typisk, at de har meget kort tid til at sætte sig ind i stoffet og dermed også skabe sig et overblik over situationen. Deres utrolig korte og stramme deadlines hjælper heller ikke til, at alle synsvinkler bliver afdækket, samtidig kan de heller ikke undgå at være præget af de forskellige politiske holdninger, den enkelte journalist og avisen har. I øvrigt skal de kunne sælge artiklen, så den skal være spændende og derfor vælger de typisk den mest interessante synsvinkel, men det er ikke altid den mest oprigtige del af historien. 6.1 Spin på boligmarkedet Den ene dag lyder det, at boligpriserne stiger, den næste, at de falder igen. Boligmarkedet er bestemt ikke nemt at forudsige. Skal man købe nu eller lade være. Et bud på et svar må være, at det afhænger af, hvad størstedelen af køberne tror, for hvis køberne holder igen med at købe falder prisen og omvendt, hvis de hurtigt køber, stiger prisen, fordi det bliver nemmere at sælge. Prisudviklingen er i høj grad styret af 27/46
forventninger, fornemmelser og psykologi hos købere og sælgere. Mæglerne kender udmærket til denne sammenhæng i købsadfærden, det er også derfor, det altid i aviser og på tv ses, at ejendomsmæglere er ude at mane til ro og måske stigninger på boligmarkedet. Det er ikke kun politikerne, der er gode til spin, det er ejendomsmæglerne også. De har fuldstændig styr på, hvad der sker og hvad de kan sige og gøre for at påvirke boligmarkedet, så der hele tiden er gang i salget. Et godt eksempel kunne være ejendomsmægler kæden Home som ved helt tilfældig timing har været ude med budskabet om, at nedturen på boligmarkedet nu er stoppet. Deres kommunikationschef eller nærmere spindoktor, har været ude med en pressemeddelelse, der lyder: Stammer fra Jyllands-Posten den 21. marts 2007 11. Citat:»Der er ingen markedsmæssige grunde til at udskyde sit boligkøb. Man sætter livet på stand by i stedet for at komme videre. Selv om priserne på landsplan skulle falde et par pct., er det uden reel betydning for langt de fleste.«der er ikke noget at tage fejl af, de vil have gang i boligsalget igen. Ikke noget med at nævne de stigende renter i Europa, ledigheden der stadig ikke er fundet en løsning på, flexlånene der hænger i det uvisse o.s.v. Det hele bygger på en rapport, som Home har lavet sammen med Danske Bank. Her skulle man tro, at den rapport er uden bagtanker, men tilfældigvis er det Danske Bank, der ejer Home. Så der kan vel tillades at sætte spørgsmålstegn ved, hvor objektiv den rapport er, når det fremgår, at der er en interessesammenhæng. En anden der har været ude at udtale sig er vicedirektør Thomas Torp, Dansk Ejendomsmæglerforening. Citat:»Al snak om, at priserne skal falde yderligere må høre op. Priserne har stabiliseret sig. Det tror køberne formentlig også, for der meldes om spirende aktivitet i markedet,«fastslog han over for Jyllands-Posten den 21. marts 2007 12. 11 http://epn.dk/privat/article1300808.ece 12 http://epn.dk/privat/article1300808.ece 28/46
120 100 80 60 40 Enfamiliehuse Ejerlejligheder 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Danmarks statistik, EJEN6, Prisindeks for ejendomme efter kategori. Hvordan er det så gået siden år 2007 hvor han udtaler sig, priser er forsat på vej nedad. Så det er ikke en forudsigelse, der har passet, men det kan også være svært at forudse, hvad der kommer til at ske i de kommende år. Generelt kan det konkluderes, at mæglere og deres allierede overvejende er positive omkring boligmarkedet og det er næsten ligegyldigt, hvor dårligt det står til, men det ville også være mærkeligt, hvis de gik ud og sagde: De næste 2 år sælger vi ingen boliger for priserne falder, for det er jo deres levebrød, det går ud over. Det sker meget ofte, at ejendomsmæglerbranchens får lejlighed til at komme meget frem med deres budskaber og spin i medierne. I de elektroniske medier, så som blog og indlæg på diverse boligsider, er det utroligt nemt for dem at starte en debat og komme frem med deres budskab uden, at de får de helt store kritiske spørgsmål igen. Hos de danske tv kanaler laves også tit udsendelser omkring boligmarkedet og her er det igen mæglernes spindoktore (kommunikationschefer) og økonomer/vismænd der udtaler sig. Der er nu nævnt ejendomsmæglerbranchen og deres forsøg på spin for at holde gang i boligmarkedet, men på den anden side er der økonomerne. Så snart de udtaler sig omkring, hvor dårligt det kommer til at gå, får de lige så meget sendetid og overskrifter. Et eksempel er artiklen 29/46
Vismænd: Løkke forstærker boligkrisen 13, her udtaler overvismand Peter Birch Sørensen, at boligmarkedet vil falde yderligere og at skattestoppet som regeringen holder fast i, er med til at gøre markedet endnu mere ustabilt. Danskerne vil høre om kriser og om hvor dårligt det går. Det er nyheder der trækker seere og læsere til og det er, hvad tv kanalerne og aviserne lever af. Der er ikke patent på spin, alle gør det og alle har en bagtanke med at gøre det. Renten er et godt eksempel på, at spin og forventninger kan bruges til at ændre opfattelsen. Lige nu forlyder det, at renten vil stige, Den europæiske centralbank og den danske national bank er allerede begyndt at hæve renten og forventningerne er, at der kommer flere stigninger i den kommende tid, så mon ikke også det vil ske, når alles forventninger er, at renten skal stige. 7 Hvorledes har bankrådgivernes rolle haft en påvirkningen? Man skulle tro, at en Bank ikke har den store indflydelse på boligmarkedet, men en vigtig del af bankmarkedet er finansieringen af boligen og det er her Banken er en vigtig part. Alle banker har retningslinjer, der omhandler deres udlånspolitik, men indbyrdes er de ikke altid enige om, hvordan de skal være, det kommer meget an på, hvilken strategi banken har. Bankrådgiverne har en vigtig andel i det at købe en bolig, da det er dem, der i sidste ende skal godkende, om vedkommen der skal købe bolig nu også er økonomisk stærk nok til at kunne klare denne ydelse på det lån, køber skal have. Pt. kan der kun belånes 80 % af boligens købsværdi med et realkreditlån, 5 % er som hovedregel egen udbetaling og de sidste 15 % finansieres gennem et banklån og det er her, bankrådgiveren har en stor rolle. En artikel fra Politikken den 25. juli 2005 14 viser, at i hvert fald Danske Bank har haft en fornemmelse af, hvordan udviklingen på boligmarkedet måske kunne briste på et tidspunkt. Med overskriften som Danske Bank ser faresignaler på boligmarkedet er der vist ikke så meget at tage fejl af. Her er Danske Bank og Realkredit Danmark ud at sige, at de godt er klar over, at priserne er på vej op til et urealistisk niveau, som på et tidspunkt vil briste. De spår også en rentestigning, som vil gøre, at prisstigninger vil tage af, men den rentestigning kom aldrig og priserne blev ved med at stige uden, at de gjorde noget ved det. 13 http://i.pol.dk/tjek/penge/hushandel/ece839052/vismaend-loekke-forstaerkerboligkrisen/ 14 http://politiken.dk/erhverv/ece118885/danske-bank-ser-faresignaler-paa-boligmarkedet/ 30/46
Nationalbanken var ude med meldingen om, at banker skulle tage deres ansvar alvorligt og advare mod en boligboble. Grunden til at boligmarkedet har haft så høje prisstigning er, at danskerne har set, at der er penge at hente ved at købe fastejendom og dermed har de en stor tiltro til, at det nok skal forsætte. Nykredit mener tilbage i 2005, at allerede i 2006 vil man se priser i nedadgående retning. De mener, at det megen nybyggeri, der kommer ind på markedet, vil gøre, at prisen på resten vil falde og at renten vil stige og dermed også være med til at holde udviklingen i priserne nede. Det kom ikke til at passe og bankerne/realkredit institutterne tog ikke deres forholdsregler. I det følgende afsnit tages der udgangspunkt i et interview med en bankrådgiver, bilag1. I dag ser bankrådgiverne på køberens økonomi som helhed, det betyder, at de bruger lang tid på at vurdere og opstille budget. Hvis der skulle gøres noget på sigt set fra rådgivernes synsvinkel, skulle det være at forsøge, så vidt det er muligt, at holde markedet i ro, så der igen kan komme tillid til markedet. Langsom kan der så laves de politiske ændringer, der gør, at man ikke ender i en sådan situation igen. De tiltag, som rådgiveren synes ville være fornuftige at lave, er at se på, om der skal ændres på løbetiden på rentetilpasningen og om en afskaffelse af de afdragsfrie lån vil være nødvendig. Det vil helt sikkert også give uro i markedet, hvis der sker så drastiske ændringer. Bankrådgiverne vil naturligvis gerne have så meget frihed og muligheder for at kunne tilbyde et bredt udvalg af lån og finansieringsmuligheder overfor deres kunder. Så derfor vil de ikke have afskaffet de forskellige muligheder, de har. Men hvis bankerne selv kan finde ud af at fastsætte de rigtige retningslinjer, kan det også sagtens fungere, men det har desværre vist sig i forbindelse med krisen, at nogle banker ikke har taget deres ansvar alvorligt nok, selvom både Nationalbanken og diverse vismænd har været uden med anbefalinger om, at bankerne skulle stramme op og tage deres ansvar alvorligt. Alle vismænd peger på, at en afskaffelse af de korte flexlån vil være en god forbedring for dansk økonomi på sigt, de peger samtidig på at nedgangen på boligmarkedet heller ikke er ovre endnu. Bankernes rådgivere er af en anden opfattelse med hensyn til, om bunden i boligmarkedet er nået. De mener, at markedet vil være stagnerende de kommende år, men så vil der igen begynde at ses små prisstigninger, men slet ikke i det omfang, der har været gennem det sidste årti. Rådgiverne har 31/46
en forretning de stadig skal holde gang i og det gør de kun, hvis der stadig er bevægelse i markedet, hvis salget stoppe op, lave de ingen udlån og det er det banken tjener penge på. 8 Hvilken påvirkning har sælgere haft på udviklingen? Nogle sælgerne er og har, siden finanskrisen virkelig ramte boligmarkedet, været i en ubehagelig situation set i forhold til salget af deres bolig. Nogle sælgere har allerede investeret i et andet hus, i håbet om, at deres gamle hus snart skulle blive solgt, men på baggrund af situationen på markedet er dette ikke tilfældet. De står derfor nu med to huslejer og lader sig derfor presse på prisen, da de her må gøre op med fordelene og ulemperne ved mulighederne for at sælge huset med tab eller beholde huset og betale to huslejer. Nogle sælgere er nået så langt ud rent økonomisk, at de er tvunget til at sælge til en langt lavere pris, end den først fastsatte og dermed måske også gå ud af handlen med et tab. Andre ser en mulighed i at leje sin bolig ud for at holde udgifterne nede, til boligmarkedet er blevet stabiliseret og det igen er blevet muligt at få den ønskede pris ved salget af boligen. For andre sælgere er det en realitet, at de må sælge deres bolig med tab, da de eksempelvis har erhvervet sig boligen under boligboblen, og dermed har betalt en langt højere pris for boligen, end den i dag kan sælges for. Da sælger på daværende tidspunkt erhvervede sig boligen, belånte de denne på almindelig vis altså blev der lagt en udbetaling på 5 %, 80 % af anskaffelsessummen blev lånt i realkredit institut, mens de resterende 15 % blev lånt i banken. Det har derfor betydet, at deres nuværende lån i boligen er langt højere, end den værdi huset nu har og kan sælges til. Har man som sælger sat sig i en af ovenstående situationer, betyder det, at de nu er presset set i forhold til salget af boligen. Det er en selvfølge, at en sælger ønsker den højst mulige pris for sin bolig, men det er også blevet en realitet, at hvis boligen skal sælges hurtigt, må sælger nedsætte sine forventninger til prisen i hvert fald som boligmarkedet har set ud de seneste par år. Disse situationer vidner om, at det nuværende boligmarked er købers marked forstået på den måde, at køber er i en stærkere situation end sælger, og dermed har mulighed for at presse sælger på prisen. Som også nævnt før er det en mulighed for sælger at vælge at udleje sin bolig, indtil markedet igen er nået det niveau, hvor ønskerne til prisen kan blive indfriet. Ved at udleje vælger sælger at tage boligen af markedet for at finde en lejer, der ønsker at leje boligen i længere tid, og dermed kan tage en højere husleje, end hvis de vælger den anden mulighed at udleje boligen, mens denne stadig er på markedet. Det vil alt andet lige betyde, at lejekontrakten skal udformes på baggrund af disse 32/46
betingelser, og lejer kan blive opsagt med relativ kort varsel, samt lejer skal affinde sig med eventuelle fremvisninger i forbindelse med salget. Skal en lejer acceptere sådanne vilkår, vil de klart presse huslejen ned. Det vil betyde, at udlejer ikke kan få den leje, han ellers ville have haft, men derimod kan reducere udgifterne, mens boligen stadig er at finde på markedet. Hvad der her er mest fordelagtigt, er en individuel vurdering fra sælger til sælger. Vælger sælger at fjerne boligen fra markedet, vil det mindske udbuddet og på den måde, antaget at flere gør det, være med til at stabilisere boligmarkedet, så udbuddet af boliger passer med efterspørgsel af boliger på pågældende tidspunkt. Omvendt har markedet også været sælgers marked. Tilbage i 2001 udgav vismændene en rapport 15 omkring boligmarkedet, hvor de spåede om prisstigninger på grund af mangel på byggegrunde i særlig grad i hovedstandsområdet, hvor det var svært at udstykke nye attraktive grunde. Vismændene udtalte sig om, hvordan prisernes hidtidige udvikling havde været, - den havde fulgt inflationen, og forbrugerprisernes udvikling og de mente, at dette ikke ville være tilfældet i fremtiden. De mente, at denne ville stige mere. Dette var meget forstærkende til de i forvejen optimistiske potentielle købere og gav dem blot endnu et incitament for at gå ud og investere 16. Der gik herefter ikke mange år, før markedet tog sig en markant stigning frem til boligboblen bristede, hvilket også fremgår af de tidligere indsatte grafer. Inden boligboblen bristede, kunne de potentielle sælgere vælge at beholde deres boliger frem for at sælge, med håbet og forventningen om, at de ville stige i pris. På den måde mindskes udbuddet, samtidig med at efterspørgslen steg, altså ville dette alt andet lige føre til stigende boligpriser, som også viste sig at være tilfældet. Ud fra ovenstående analyse, ses det, at sælger har mulighed for at påvirke boligmarkedet, dette skyldes, at prissætningen sker på baggrund af udbud og efterspørgsel, og sælger vil alt andet lige have en påvirkning på udbuddet. 9 Hvilken påvirkning har købere haft på udviklingen? Som også beskrevet under afsnittet sælgere er købers forventninger til fremtiden også en stor del af prisdannelsen på boligmarkedet. Ser potentielle købere en mulighed for at investere penge i fast bolig med en mulig gevinst, får de blod på tanden, og begiver sig ud i et boligkøb. Altså vil efterspørgslen efter boliger stige. 15 Vismandsrapporten fra 2001 16 http://politiken.dk/debat/analyse/ece809791/analyse-derfor-bristede-boligboblen/ 33/46
Potentielle købere er på nuværende tidspunkt ude i en situation, hvor de ikke ved, hvordan markedet vil udvikle sig, og derfor ikke ved, hvorvidt det er på nuværende tidspunkt, de bør investere i en fast bolig, eller om de skal vente. Deres usikkerhed er med til at sætte en stopper for boligmarkedets udvikling. Baggrunden for de afventende købere skal til dels findes i spekulation altså spekulerer potentielle købere over, hvornår huspriserne når sit minimum, hvornår de igen stiger og hvordan renteudviklingen ser ud på længere sigt. Som køber ønsker man selvfølgelig den lavest mulige pris, og ønsker ikke at ende i samme situation, som nogle sælgere er på nuværende tidspunkt, hvor de har betalt mere for deres bolig, end den nu er værd (teknisk insolevent). Købere er desuden usikre på deres egen fremtid, mister de deres job - grundet endnu en nedskæring på deres arbejdsplads, bliver de syge eller sker der noget andet, der vil påvirke deres fremtidige indtægt. Finanskrisen har sat sine spor i usikkerheden blandt danskerne. Mange potentielle købere er begyndt at overveje mulighederne for at bo til leje i stedet for at eje 17. Artiklen usikre boligkøbere afventer fremtiden fortæller, at en opgørelse viser, at mange boligkøbere er i en situation, hvor de er i tvivl om, hvorvidt de skal købe en bolig eller bo til leje. Thomas Barfod fra boligønsker.dk udtaler: Normalt er man enten lejer eller køber, men nu synes kategorierne at være blandet helt sammen. Der er med andre ord en stor gruppe potentielle købere på markedet, som står og kigger, uden rigtig at agere Hvorfor er potentielle købere så afventende? Hvorfor ikke? Så snart man i dagens Danmark åbner morgenavisen, aftennyhederne eller blot involvere sig i en samtale omkring fremtidsudsiger, er der sjældent noget optimisme at hente. Medierne, vismænd, økonomer og andre eksperter udtaler sig gang på gang om deres syn på fremtiden, den ene mere eller mindre pessimistisk end den anden og kommer der endelig en økonom, der spår om en lysere økonomisk fremtid, så er man i tvivl om, hvorvidt det holder vand, eller om det blot er mediespin for at sætte gang i markedet igen. At eksperter og økonomer i medierne også er meget uenige, hjælper heller ikke på danskernes usikkerhed, og er der usikkerhed, er den sikre udvej at holde igen, at holde omkostningerne samt forpligtelserne nede. Dette betyder bl.a. at bo til leje frem for at investere i fast ejendom. 17 http://npinvestor.dk/nyheder/usikre-boligkoebere-afventer-fremtiden- 214750.aspx?utm_source=news.dk&utm_campaign=netposten_erhverv7&utm_medium=tr affic 34/46
Et andet aspekt, som også tidligere i opgaven gennemgået, er bankernes påvirkning på efterspørgslen efter boliger en køber kan være nok så interesseret, men ønsker banken ikke at låne denne kapital til at fuldføre købet, er der ikke andre udveje end at undlade at købe. Bankerne har siden finanskrisens udbrud skærpet deres standarter for, hvornår en kunde er kreditværdi. Det har betydet at færre og færre potentielle købere får grønt lys af banken til at købe deres drømmebolig. Kan man, som køber, ikke få lov til at købe den bolig, man mener passer til ens behov, eller hvis man føler, at man må gå på kompromis, så har man altid muligheden for at bo til leje og afvente at situationen forbedres. Nogle af de, der før finanskrisen, havde mulighed for at få finansieret et potentielt boligkøb gennem deres bank, får i dag afslag, på selv samme bolig eller endda på en tilsvarende eller billigere. Der skal meget til, før man, som kunde i en bank, betragtes som værende kreditværdi. Det betyder, at flere og flere potentielle købere venter med at lede efter en fast bolig, indtil de har et godt udgangspunkt i form af en god opsparing og en solid indtjening. Dette skyldes til dels også deres egen usikkerhed for de økonomiske fremtidsudsigter. Artiklen fra realkreditrådet Realkreditudlån rekordlavt fra d. 28 marts 2011 fortæller, at nettoudlånet i 1. kvartal 2011 er på sit laveste siden 4. kvartal 1999, når der er korrigeret for inflation. Der er sket en halvering siden samme tid sidste år 18. Dette fremgår af nedenstående graf. 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0-5000 -10000-15000 Nettoudlån i alt Kilde: Danmarks statistik, nr. MPK7 18 http://www.realkreditraadet.dk/nyt_- amp_presse/nyheder.aspx?m=news&pid=469&newsid=569 35/46
Jan Knøsgaard udtaler, at det til dels er grundet den usikkerhed, der stadig hersker på markedet, både for investeringer i erhvervsboliger og privatboliger. En anden grund skal findes i den rentestigning, der har været på det seneste. Når banken ikke vil finansiere, opgiver køber ofte håbet om at få den pågældende bolig, for hvad er der af andre muligheder end banken for at finansiere et boligkøb, hvis ikke køber har alle pengene selv? Artiklen Nydanskere holder gang i boligmarkedet 19 fra bolius.dk fortæller om, hvordan nydanskere på anden vis finansierer køb af fast bolig, de låner nemlig pengene af familien. Dette er langt fra de danske normer, men en oplagt mulighed, hvis familien alligevel har pengene. Låntager slipper for høje renter, samt et nej fra kreditvurderingen af banken. Nydanskerne er ikke så bekymrede over krisen, som andre danskere er, og derfor fylder drømmehuset mere end den følelsesmæssige påvirkning af de negative historier, der raser i medierne. En anden grund der ligger bag lånene af familien er, at muslimer ideelt set ikke må låne penge, hvis dette er forbundet med en renteudgift. I en artikel fra d. 23. marts 2009 anslår den uafhængige ejendomsmægler Pia Cadovius i Hvidovre, at syv ud af 10 handler inden for det seneste halve år er foretaget af nydanskere 20. Citat: Det er typisk førstegangskøbere, der har sparet 400.000 til 500.000 kr. op og har en fornuftig uddannelse. Nogle af dem låner af familien, og mange ryger faktisk glat igennem hos kreditforeningen. Det kan de, fordi de f.eks. er far og mor og to voksne sønner om at købe boligen. Så har de pludselig fire indtægter og kan honorere de skærpede krav, fortæller Palle Breuning. 21 Det er endnu en mulighed, som øvrige danskere ikke ser at bo flere familier samlet. Danskere vil og kan selv. Ved at benytte denne mulighed skal familierne samlet fremskaffe den nødvendige egenkapital, og hæfter solidarisk hos kreditoren, og kommer på den måde nemmere igennem bankernes kreditvurderinger. Ud fra dette kan man konkludere, at hvis blot købere så på andre alternativer i stedet for at opgive håbet, er de måske ikke så langt væk fra drømmehuset som først antaget. 19 http://www.bolius.dk/alt-om/boliglaan-og-oekonomi/artikel/nydanskere-holder-gang-iboligmarkedet/ 20 http://www.bolius.dk/alt-om/boliglaan-og-oekonomi/artikel/nydanskere-holder-gang-iboligmarkedet/ 21 http://www.bolius.dk/alt-om/boliglaan-og-oekonomi/artikel/nydanskere-holder-gang-iboligmarkedet/ 36/46
Der er ikke mange købere, der overhovedet kommer på disse tanker, da det ikke er en del af de danske normer. Det er selvfølgelig også en forudsætning, at familien ønsker og har mulighed for at udlåne et pengebeløb af denne størrelsesorden. Det ses her, hvordan køberen kan påvirke prisudviklingen på boligmarkedet. Det kommer ikke som en overraskelse, at disse er af stor betydning, da det trods alt er efterspørgslen efter boliger, der gør, at der er et marked. De ovenstående analyser viser i øvrigt også, at det ikke blot er købers lyst til at købe, der bestemmer, om det bliver aktuelt eller ej, det er ligeledes finansieringsmulighederne. Det danskerne måske burde overveje at gøre, er at tænke alternativt som nydanskerne. Det er blot en mulighed, og der findes sikkert flere. 10 Hvilken påvirkning har mæglere haft på udviklingen? Under mediernes påvirkning blev der nævnt, hvordan mæglerne har benyttet sig af medierne til at påvirke boligmarkedets udvikling. Det er en yderst effektiv strategi til en hvis grænse. Danskerne er ikke uvidende og naive, de kan godt fornemme når noget bliver sagt bare for at blive sagt, og når noget er oprigtigt. Så snart mæglerne stiller sig frem i medierne og spår om bedre tider, skal der også nok være nogle til at modsige dem, hvis det ikke er tilfældet. Danskerne bliver også mere og mere opmærksomme på, at medierne bliver brugt til at sprede et budskab, som ikke nødvendigvis er et korrekt budskab. Det er mæglernes job at være sælgers mand, det betyder, at de skal få sælger til at føle sig trygge gennem hele salgsprocessen og samtidig gøre det samme ved en potentiel køber. Virker mægleren oprigtig ved en fremvisning og føler køber sig tryg ved mægleren, er sandsynligheden for, at et salg vil gå igennem større. Det er derfor vigtigt, at en mægler virker pålidelig overfor for såvel køber som sælger. Er mægler ikke i stand til at overbevise en sælger om, at det er den rigtige pris, netop han kan sælge boligen for og indenfor den rette tid, får mægleren højest sandsynlig slet ikke boligen til salg. Der er stor konkurrence på markedet for mæglere, og det er ikke kun salæret, der bliver konkurreret på, det er også prisen mægleren vil sætte huset til salg for, mægleres salgsevner, omdømme mv.. I sidste ende er det mægleres evne til at påvirke en potentiel køber i den rigtige retning, der har betydning for, hvorvidt der sker et salg eller ej. Selvfølgelig er det en forudsætning, at en potentiel køber har oprigtig interesse i huset og viser køber dette, er det mæglers opgave at fornemme og mærke, hvordan køberen bliver hjulpet på rette vej. Det er altså derfor ikke kun i medierne, at mæglerne har indflydelse på boligprisernes udvikling, det er også, om de kan præstere at få boligerne til salg (øge udbuddet) og få køberne til at indgå køb (øge efterspørgslen). 37/46
Det kan diskuteres, hvorvidt mæglerne har patent på markedet for salg af boliger. Det er ofte en potentiel sælgers første indskydelse at henvende sig til at mægler, dem er der i nogle områder et utal af og i andre ganske få. Sælger ønsker en mægler som har erfaring med salg, i netop det område pågældendes hus ligger i. Den anden mulighed er at der findes enkelte koncepter som sælger kan benytte, sig af hvis de selv ønsker at sælge deres bolig. Ved Robinhus.dk og BoligOne.dk tilbyder de at udføre praktiske omkring salget for et fast salær. Der findes i øvrigt på hjemmesiderne en længere række vejledninger samt forklaringer, som sælger kan bruge at støtte sig til. 22 Der kan være fordele og ulemper ved begge metoder. Det er selvsagt tidsbesparende at benytte sig af en mægler, som klarer alt arbejdet og kender markedet og ved, hvordan en køber skal bearbejdes. I artiklen Få mere for huset ved at sælge det selv fra d. 26. marts 2011 på dinepenge.dk har boliga.dk lavet en undersøgelse for søndagsavisen over selvsalget i 2010. Citat: De fleste selvsalg finder sted i Hovedstadsområdet. Her fik selvsælgerne i gennemsnit 26.400 kroner pr. kvadratmeter for deres hus i 2010, mens almindelige salg gennem ejendomsmægler kun indbragte 22.100 kroner. Det betyder, at selvsælgerne i snit fik 600.000 kroner mere for et hus på 140 kvm end de andre hussælgere. 23 Dog er det ikke kun i hovedstaden, at selvsælgere får mere ud af at sælge deres bolig selv. Det er over hele landet, hvad end det gælder ejerlejligheder eller parcelhuse, understregner artiklen. Jimmi Nagel Jacobsen, som er statsautoriseret ejendomsmægler, er ikke overrasket. Han udtaler: Det kommer ikke bag på mig. Vi ved, at ejeren ofte virker mere troværdig ved en fremvisning end en ejendomsmægler. Men det kan også skyldes, at køber måske har sværere ved at presse prisen, når salgsprocessen er mere personlig 24 Her påpeger Jimmi Negel Jacobsen også selv, hvor vigtig pålidelighed er i en salgsproces. Dog mener Steen Witnher Pedersen fra Dansk Ejendomsmæglerforening, at disse tal skal tages med et gran salt, og at det blot er en undersøgelse, der bygger på 52 selvsalg i 2010. Han mener også, at selvsalg oftest sker i sammenhæng med ejendomme, der har karakter af liebhaveri, og den rigtige køber derfor er villig til at betale den fastsatte pris for ejendommen. Desuden peger han på, at sådan et selvsalg kan tage et år eller to, om dette er tilfældet, melder artiklen ikke noget om. Her ses en klar sammenhæng med priserne på boligmarkedet og mæglerne. Først og fremmest er det mæglerne, der har indblikket i markedet og dermed et godt udgangspunkt for at fastsætte prisen, 22 http://penge.dk/node/1696 23 http://www.dinepenge.dk/bolig/faa-mere-for-huset-ved-at-saelge-det-selv 24 http://www.dinepenge.dk/bolig/faa-mere-for-huset-ved-at-saelge-det-selv 38/46
men det er i sidste ende sælgerens beslutning. At selvsalg er på vej frem, kan være med til at presse ejendomsmæglernes salær og give dem mere konkurrence, end de måske hidtil har oplevet. 11 Hvilken påvirkning har politikerne haft på udviklingen? Der kan være forskellige opfattelse af de politiske holdninger, der har været gennem de seneste 10 år, hvor boligmarkedet har været så meget igennem. Hvis der skal ses tilbage i forløbet, startede det hele omkring år 2001, hvor den siddende VK regering besluttede, at skattestoppet skulle effektueres, det kom til at betyde, at ejendomsskatten blev låst fast, dengang var det 1 % af ejendommens værdi, men efter den blev låst fast, blev den til et fast beløb svarende til den ejendomsværdi, der var på det pågældende tidspunkt. Det betød for alle boligejerne, at hvis deres bolig steg i værdi, ville ejendomsværdiskatten ikke følge med op men stadig være uændret. Friværdierne begyndte at stige i de danske boliger i takt med, at boligpriserne begyndte at stige, for boligejerne havde flere penge til sig selv, da de ikke skulle bruge dem på ejendomsskat, men i stedet kunne bruge dem på forbrug. Flere og flere så det som en god investering at købe egen bolig, når nu ejendomsskatten var låst fast. Stille og roligt begyndte priserne at stige (se figur nedenfor): 120 100 80 60 40 Enfamiliehuse Ejerlejligheder 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Kilde: Danmarks statistik, nr. EJEN6 Den 1. oktober 2003 skete der et politisk indgreb, som kom til at påvirke boligmarkedet meget. De afdragsfrie lån indføres. Det betyder, at alle kan omlægge deres lån til et afdragsfrit, så de kun betaler renter, men ikke afdrag på deres lån. De nye lån har en løbetid på 10 år, baggrunden for at lave disse lån er at få mere gang i forbruget og dermed øge beskæftigelsen. Det sker også i de 39/46
efterfølgende år, boligpriserne tage en himmelfrugt fra starten af 2004 og til midt i 2006, det er de gyldnende år i boligmarkedet. Der er utrolig meget gang i boligmarkedet, ledigheden er faldende og ramme sit laveste niveau i 30 år tilbage i 2008. De betyder, at lønninger stiger og dermed også forbruget, når folk får flere penge til rådighed. Alt ser rigtig godt ud, politikerne har fået gang i boligsalget, forbruget i samfundet stiger, ledigheden falder, renten falder, alt tegner til, at der vil blive skabt store vækster i samfundet fremadrettet. Men nogen må have undervurderet boligmarkedet, for i efteråret 2008 sker det, som ingen havde gjort sig tanker om. Den 15. september 2008 går Lehman Brothers konkurs, USA s fjerde største investeringsbank. Det sætter hele verden på den anden ende og alle bliver usikre overfor, hvordan verdensøkonomien vil tage denne konkurs. Boligmarkedet krakker i USA og Danmark følger efter, det der tegnede til vækst og sund økonomi var nu ændret. Boligpriserne styrtdykkede, ledigheden begyndte at stige, fordi forbruget fald. Befolkningen begyndte at være påpasselige med deres økonomi, så alt i det økonomiske samfund begyndte at gå i stå. Det eneste der forsatte uændret var renten, som endda forsatte nedad mest som et forsøg på at redde forbruget, så befolkningen ikke skulle betaler meget i renter, men heller bruge dem på forbrug, så der igen kunne komme gang i væksten. 400 Ledige (1000 personer) 350 300 250 200 150 Ledige (1000 personer) 100 50 0 Kilde: Danmarks statistik, nr. AULAAR Den danske politik har ikke haft skylden for selve finanskrisen, men den økonomiske påpasselighed har ikke været til stede de seneste 10 år, der har været tænkt alt for meget på at sætte gang i forbruget, så der kunne skabes et opsving og en vækst uden at tænke på, at der skulle lægges til side 40/46
til dårlige tider. Hvis væksten var blevet bremset lidt i løbet af 2004 til 2007, kunne der have været reddet meget og krisen havde ikke været så hård, men det er altid nemt at se alting i bagklogskabens klar lys. Derfor vil der i det efterfølgende afsnit komme et bud på boligmarkedets fremtid og de udfordringer som dansk økonomi står overfor. 12 Hvordan ser den fremtidige udvikling ud på boligmarkedet. Der er ingen tvivl om, at fremtiden nok ikke bliver nem, der kommer mange udfordringer. Boligmarkedet har stadig ikke fundet sit prisleje og der er meget svingende priser, som betyder, at uroen ikke har lagt sig. Det skal forsøges at give boligmarkedet et sikkert fundament at bygge videre på. Alle de spekulationer der pt. foregår i medierne om, at de afdragsfrie lån skal afskaffes og skattestoppet skal ophæves, er bestemt ikke med til at skabe den ro, som er nødvendig for et stabilt boligmarked. Den sidste nye udmelding er, at udlånsprocenten fra realkreditlån i boliger skal sænkes fra 80 % til 70 %. Det betyder, at boligkøbere selv skal finansiere mere ved et boligkøb og de resterende beløb, som bliver belånt i banken max. kan have en låneperiode i op til 10 år. Renten vil stige de kommende år, da den på nuværende tidspunkt er så langt nede, at det snart vil være gratis at låne penge, hvis den faldt yderligere. Hvis renten stiger, gør det, at det bliver dyre at låne penge og den månedlige ydelse for boligejere bliver højere, hvis ikke der ændres på andre parametre. Det vil nok ske i form af, at boligpriserne vil falde stille og roligt i takt med at renten stiger, og at det på den måde udligner sig, så den månedlige ydelse forbliver på samme niveau. For udlignes rentestigningen ikke af de faldende kontantpriser, vil det blive dyre at købe et hus og det vil dermed betyde, at mange huse bliver usælgelige, da ingen har råd til at betale den ydelse som følger med købet. Det er nok ikke de store rentestigninger, der vil finde sted i de kommende år, men det vil nok nå et niveau, som ligner det tilbage i starten af det 21. århundrede. Dermed også forventet, at det ikke bliver en tocifret procentsats renten stiger til i kommende år. Hvis det lykkes at gennemføre 2020 planen, som VK regeringen har lagt den frem, vil det måske skabe lidt vækst i samfundet og jo mere vækst og positivitet der kommer, jo mindre bliver det prisfald som tidligere nævnt. Noget helt andet er, hvis S-SF efter valget har flertal og dermed overtager regeringsmagten, så vil skattetstoppet blive ophævet, hvilket vil skabe usikkerhed og dermed vil vi se større prisfald end ovenfor beskrevet, da ingen tør købe, når udgiften til ejendomsskatten stiger og priserne vil falde hurtigere, end de har gjort det sidste stykke tid. Hvis politikerne derimod begynder at lave nye reformer, som påvirker boligmarkedet, er det en hel anden situation. Vælger de at afskaffe eller udfase de afdragsfrie lån, som Niels Bernstein (direktør for Nationalbanken) flere gange har været ude at sige, vil være en fornuftig løsning, vil det skabe meget uro. Flere taler om, at det vil give omkring 20 % fald i priserne på boliger, hvis det sker. Der vil simpelthen være for mange boliger, 41/46
som er næsten er usælgelige, da prisen vil være så høj ved et fastforrentet lån, at ingen kan betale det 25. Nogle ville skulle sælge deres bolig, da de ikke har råd til at sidde i det med den ekstraydelse, de vil få, når de skal betale afdrag. De første afdragsfrie lån udløber i 2013 og 2014, reglen var i sin tid, at de ikke kunne fornyes, men spørgsmålet er, om der er råd til i samfundet ikke at gøre det. Hvis ikke det bliver gjort, er mange nødsaget til at sælge, fordi de ikke har afdraget nok på deres lån, så deres udgangspunkt er det sammen, som da de købte boligen. Hvis de så endda har købt boligen omkring 2006, ser det rigtig dårligt ud, for priserne er faldet meget siden, så de vil ikke kunne få det sammen for deres bolig, som da de købte den. Det vil gøre, at mange huse enten ender i tvangsauktion eller også bliver boligmarkedet ramt af en overflod af boliger til salg, som vil presse priserne ned. For nogen boligejere bliver nødt til at afskaffe deres bolig grundet, at de ikke kan betaler, så enten skal de gå så langt, at de kommer på tvangsauktion eller også skal de ud at sælge deres bolig og hvis de skal kunne sælge den, bliver de nødt til at sætte prisen lav, så de er sikker på at den bliver solgt. Sådan vil mange andre også tænke, så derfor vil det drastiske fald komme i løbet af kort tid, hvis de afdragsfri lån afskaffes. 13 Perspektivering Danmark er ikke alene om at have haft en turbulent udvikling i boligpriserne. Selvom Danmark har følt sig hårdt ramt af den finansielle- og økonomiskekrise, har det for andre lande set langt værre ud. Alle landene i Europa er efterhånden blevet så afhængige af hinanden, at markederne på tværs af landegrænser reagerer nogenlunde ens på de økonomiske konjunkturer. Det er derfor også interessant at se på den udvikling, der har været på udenlandske boligmarkeder. Der kan være mulighed for at skabe en forventning til det danske boligmarkeds udvikling, hvis de udenlandske markeder følges tæt. Der ses derfor ofte en vis forsinkelse på udviklingen i Danmark set i forhold til boligpriserne. Dette er selvfølgelig noget, man bør være opmærksom på, da der her er en udmærket mulighed for at få et hit til, hvordan markedet i Danmark vil agere på forskellige tiltag. 14 Konklusion Gennem opgaven er boligmarkedets mange påvirkninger blevet belyst. Alle mennesker bliver personligt berørt af boligmarkedet på et eller andet tidspunkt i deres liv. Det er derfor et meget omdiskuteret emne blandt befolkningen. Ser man på perioden fra 2003 og frem til i dag, er denne meget interessant at analysere, da der ikke var nogen, der havde forudset en så drastisk udvikling. 25 Artikel: Børsen den 17. marts 2011, Boligpriser kan være 25 % for høje 42/46
Der er flere faktorer, der har påvirket boligmarkedets prisudvikling. Her kan bl.a. nævnes de afdragsfrie lån, som gjorde det nemmere for boligkøberne at investere i en ejerbolig. Desuden har boligejerne haft en fordel skattemæssigt set i forhold til boliglejere i form af rentefradraget, ejendomsværdibeskatningen (herunder skattestoppet) mv. De personlige skatter har ligeledes haft en stor indflydelse for prisudviklingen, da denne påvirker befolkningens disponible indkomst. En måde udviklingen i boligpriserne bestemmes på er gennem anvendelse af mikroøkonomiske teorier om udbud og efterspørgsel. Prisen vil på kort sigt være afhængig af efterspørgslen, idet boligudbuddet på kort sigt er nær konstant, og dermed uelastisk. På længere sigt vil prisen på boligmarkedet i høj grad være bestemt af omkostningerne til at bygge et nyt hus. Altså vil boligefterspørgslen bestemme boligbeholdningen, idet en stigning i efterspørgslen efter boliger vil føre til øgede investeringer i bolig. Gennem de seneste 10 år har der generelt været en god sammenhæng mellem udviklingen i renteniveau, indkomst, finansieringsmuligheder samt ledighed i forbindelse med konjunkturændringerne i samfundsøkonomien. Dog er der de seneste 5 år ikke en tæt sammenhæng mellem udviklingerne i disse og boligpriserne. En baggrund for dette kan være, at markedet har været drevet af forventninger og spekulation. På baggrund af analyse af den historiske udvikling og parameterens påvirkninger, har vi vurderet, at fremtiden på boligmarkedet er ret uvis, da det også afhænger meget af de politiske tiltag. Dog mener vi, at renten vil stige de kommende år, og dette vil alt andet lige føre til en nedgang i boligpriserne. Får vi en regering med S-SF, er der chance for, at skattestoppet vil blive ophævet. Dette vil betyde, at omkostningerne ved ejerboliger, vil stige markant. Altså vil dette også betyde, at der vil komme et fald i boligpriserne. Fjernes de afdragsfrie lån eller nedsættes den procentsats man må belåne sin ejendom i hos realkreditinstitutterne, vil dette medføre, at boligejerne eller køberne vil få svære ved at finansiere deres nuværende bolig eller købet af en ny. Igen vil det have den betydning, at priserne må være nødsaget til at falde yderligere, for at ydelsen ikke vil være så høj, at et boligkøb ikke vil være økonomisk muligt. 43/46
15 Kilde fortegnelse 15.1 Internet sider www.boliga.dk www.dors.dk www.brf.dk www.skat.dk www.dst.dk www.nationalbanken.dk www.epn.dk www.politiken.dk www.npinvester.dk www.realkreditraadet.dk www.bolius.dk www.dinepenge.dk 15.2 Artikler Boligpriser kan være 25 % for høje, Børsen den 17. marts 2011. 15.3 Faglitteratur Beskrivende dansk økonomi, Torben M. Andersen, Hans Linderoth, Valdemar Smith, Niels Westergård-Nielsen, 3. udgave. Den skinbarlige virkelighed, Ib Andersen, 4. udgave. 15.4 Rapporter Dansk økonomi 2001(vismands rapporten) 44/46
16 Bilag 1 Bankrådgiveren: Informantinterview Hvilke parametre på boligmarkedet har du som rådgiver kunne påvirke? 1. Har du overvejet at du kan påvirke boligmarkedet? - Ja vi så rådgivere kan klart påvirke hvad der sker på boligmarkedet og vi tager vores ansvar meget alvorlig da det typisk er vores kunders økonomiske grundlag vi sidder og arbejder med, når vi skal finde det rigtig lån og muligheder til dem. 2. Hvis, ja. Hvordan har du kunne påvirke det? - Økonomiske krav til købere/ Krav til rådighedsbeløb og egenkapital, er alt sammen noget vi vurdere løbende hver gang vi har en ny kunde og en konkret bolig at regne på. 3. Hvordan har retningslinjerne været omkring boliglån, både før og efter krisen? - Kravene til økonomien har været uændret, dog er kravene til egenkapital ved boligkøb blevet øget med tiden efter boligkrisen. Tidligere har det kunnet lade sig gøre at låne 100 % af købesummen over 30 år hvor vi som bank finansiere enten 20 % eller det resterende beløb efter kunde selv er kommet med en udbetaling. Udbetalingen på 5 % kan i dag kun låne til over en tiårig periode, da usikkerheden omkring de svingende prisen gør at sikkerhed på de sidste procent er meget stor. 4. Skulle retningslinjerne have været anderledes? - Retningslinjerne kunne selvfølgelig have været skarpere, men jeg vurder ikke at det er kreditpolitikken som er årsag til udsvingene på boligmarkedet. Det er i højere grad renteniveau og låntyper som har gjort en forskel. Her tænker jeg på de kort F1 lån og afdragsfrielån. 5. Kunne du som rådgiver have gjort noget for at forhindre krisen? - Nej, en rådgiver har ikke mulighed for at danne sig det overordnede billede af boligmarkedet selv. Rådgiveren bliver derfor nødt til at støtte sig til bankens retningslinjer, men bankerne har haft muligheder for at gøre noget ved deres retningslinjer, men det vil jeg ikke udtale mig yderligere om. 45/46
6. Hvordan ser du boligmarkedet i dag og om 5-10 år? - De kommende år er markedet stagnerende. Der skal en stor økonomisk vækst til i samfundet før vi igen ser store prisstigninger. Herudover må man forvente at der kommer en eller anden form for politisk ændring, som imødegår en ny boligboble og de politiske spekulationer der er nu får også uroen til at bredde sig i markedet. 7. Kan man som rådgiver lære noget af krisen så det ikke opstår igen? - Ja, så absolut. Alle kan lære noget af finanskrisen, men igen er det Banken som helhed der skal ændre på retningslinjerne og ikke den enkelte rådgiver. 8. Hvad ville være økonomisk forsvarligt at gøre for at få boligmarkedet i ro? - Det mest oplagte vil være at se på løbetiden for rentetilpasning. Det kan skabe stor uro at der hvert år skal refinansieres. At afskaffe afdragsfrihed anser jeg ikke for nødvendigt, så længe lånene bevilges på et ordentligt grundlag, som at man skal vurdere den samlede økonomi hver gang man bevilger et lån. De sparede afdrag skal ikke bruges til forbrug men til hurtigere afvikling af den samlede gæld. 9. Hvilke politiske skridt ser du der er nødvendig for at få ro på boligmarkedet? - Lige nu og her vil uændrede regler skabe ro. Markedet vil alt andet lige have det svært med radikale ændringer fra den ene dag til den anden. Men en overgangsordning hvor forslagene i spørgsmål 8 implementeres kan være en mulighed over længere sigt, men politikerne skal passer på hvilke drastiske ændringer de foretager sig. 46/46