Kystvejen 37 / Nørreport 4, Aarhus C Erhvervsejendom med suveræn beliggenhed sælges Samlet etageareal: 1.645 m² - (1.505 m² udlejet til Via University College) Fuldt udlejet Fremtidssikker beliggenhed Afskrivningsgrundlag: kr. 32.829.000,- Afkast 1. år: 5 % Pris: kr. 37.500.000,- kontant (kr. 22.796,- pr. m²)
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk...3 Bygningsarealer...4 Offentlig vurdering...4 Salgsvilkår...4 Likviditetsbudget...6 Planforhold/offentlige forhold...7 Tekniske installationer...9 Driftsudgifter...9 Købesummens fordeling - Afskrivninger...9 Handelsomkostninger...11 Købers kapitalbehov...11 Startforrentning på kontantbasis...11 Besigtigelse...12 Mellemsalg...12 Lejespecifikation...13 Fotos...14 Plantegning...18 Kort...19
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Kystvejen 37 - Nørreport 4, 8000 Aarhus C Matr. nr. Kommune Anvendelse 901 Aarhus Bygrunde Aarhus. Investeringsejendom Opført/ombygget Opførelsesår: 1894 Ombygningsår: 1996 Grundareal 477 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: Tingbog Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er markant beliggende i bybilledet i Aarhus nær havnen, og fra væsentlige dele af ejendommen med udsigt over Aarhusbugten. Kystvejen 37: Ejendommen er opført i 1894 for grosserer J. Christian Abildgaard. Tagetagen er påsat i 1909 for De forenede chokolade- og konfektionsfabrikker og tegnet af arkitekt M. B. Fritz. Ejendommen er i 3 etager og er en 14 fags hjørnebygning med høj kælder og to fag mod Kystvejen og 8 fag mod Nørreport og rundt hjørnefag. Bygningen fremstår med papbelagt mansardskifertag og med 11 kviste. Det runde hjørnefag er udformet som et tårn og foroven afsluttet i en blybelagt og etagedelt kuppel med spir. Bygningens lidt bredere yderfag er trukket tilbage fra den øvrige facade og indeholder mod Kystvejen bygningens indgangsparti og mod Nørreport et portfag. Mod Kystvejen forefindes der på 2. etage en konsultbåren altan med oprindeligt støbejernsrækværk. Nørreport 4: Del af den samlede bygningen - opført i 4 etager. 5 faget rødstensbygning med høj kælder og papbelagt skifertag. Bygningen er et godt eksempel på arkitektur inspireret af italiensk renæssance. Ejendommen har undergået en større renovering og udlejet til Via University College, som driver designskole. side 3 af 20
Område/kvarter Ejendommen er centralt beliggende grænsende op til Mejlgade-kvarteret og tæt på Aarhus Havn. Området vil indenfor den nærmeste årrække ændre karakter, idet den stærke trafik fra havnen til Nørreport/Nørrebrogade bliver omlagt til at gå ud ad den nye "Marselisboulevard-løsning". Ejendommen vil ligge som markant port til det nye bynære havnebyggeri. P-forhold På havnearealer - umiddelbart overfor ejendommen og i nærområdet. Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 366 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 1.505 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 140 m² Etageareal i alt: 1.645 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1894/1996 Bebygget areal: 366 m² Antal etager: 3 Anvendelse: Afskrivning: Designskole, Kælder 366 m² Erhverv Ja Designskole, stuen 250 m² Erhverv Ja Designskole, 1. sal, 101 m² Erhverv Ja Designskole, stuen 139 m² Erhverv Ja Designskole, 1. sal 133 m² Erhverv Ja Designskole, 2. + 3.sal 266 m² Erhverv Ja Designskole, 2. sal 250 m² Erhverv Ja Øjenlæge 140 m² Erhverv Nej Offentlig vurdering År 2011 Ejendomsværdi kr. 16.900.000,- Heraf grundværdi kr. 2.146.500,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 37.500.000,- side 4 af 20
Kapitalbehov Kontantpris kr. 37.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 206.950,- - Refusion deposita kr. -503.675,- Anslået kapitalbehov: kr. 37.203.275,- Startforrentning 4,97 %. Finansieringsforslag Colliers International Danmark kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 1.645 m² kr. 1.930.220,- I alt kr. 1.930.220,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 503.675,- Øvrige forhold Eksisterende hæftelser, jf. tingbogsattest af den 12.08.2008: Prioritet nr.: Kreditor: Hovedstol: Rente: 1 BRFkredit DKK 25.155.000 Rentetilpasning med afdragsfrihed side 5 af 20
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 79.683,- kr. 79.683,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.930.220,- kr. 1.930.220,- 1. år før afskrivning/skat kr. 1.850.537,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 1.313.163,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 537.374,- Likviditet 1. år før skat kr. 1.850.537,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 134.343,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 1.716.194,- Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 6 af 20
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan 471 For området, hvori ejendommen er beliggende, gælder lokalplan nr. 471 samt lokalplan nr. 591. Men da hverken lokalplan nr. 471 eller lokalplan nr. 591 indeholder bestemmelser om anvendelse, bebyggelsesprocent m.v. følger ekstrakt af kommuneplan: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Det forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres dagligvarebutikker på op til 400 m 2 og udvalgsvarebutikker på op til 100 m 2. I visse tilfælde kan der med lokalplanlægning udlægges arealer til butikker på op til 1.000 m 2 for dagligvarer og 200 m 2 for udvalgsvarer. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Supplerende bestemmelser: Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Bebyggelsens omfang: Husdybde maks. 10 m. Etage antal: 4. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. side 7 af 20
Miljø Ifølge oplysninger indhentet den 31.03.2011 fra Kort- og Matrikelstyrelsens hjemmeside, er der ingen oplysninger om forurening på vidensniveau 1 eller 2 på nærværende matrikel. Dog er det oplyst af Aarhus Kommune, at da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Energimærke Energimærkninger indberettet til Energistyrelsen før 1. april 2006 er gyldige i 3 år. Er indberetning og tildeling af energimærkningsnummer sket i perioden mellem den 1. april 2006 og 1. september 2006 er energimærkningen gyldig i enten 3 eller 5 år afhængig af, hvilket regelsæt energimærkningen er udarbejdet efter. Energimærkninger, som er indberettet og har fået tildelt energimærkningsnummer efter 1. september 2006 er gyldige i 5 år. Såfremt det eksisterende energimærke på ejendommen ikke er gyldig jf. ovenstående, er sælger forpligtet til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. Servitutter 901 Aarhus Bygrunde 13-12-1888 Dok. om magelæg. 03-09-1891 Dok. om skelregulering. 21-09-1893 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. - skelregulering. 20-12-1894 Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 15-04-1977 Lejekontrakt med Keld Mølkær, om resp. se akt. 21-04-1986 Lejekontrakt med Emil Holm. 22-02-1993 Lokalplan nr. 471. 29-04-1996 03-04-2000 Erhvervslejekontrakt med Arkitektskolen i Århus vedr. ca. 950 kvm. Uops. fra udlejers side Indtil 01.03.2005. Lejekontrakt med Lisbeth Kjær Andersen og David Kjær Andersen. 11-04-2000 Lokalplan nr. 591. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. side 8 af 20
Tekniske installationer El Varme Ejendommen forsynes med el fra NRGI. Ejendommen forsynes via fjernvarme, jf. BBR-Meddelelse. Driftsudgifter Ejendomsskat, 2012 kr. 22.933,- Administration, anslået kr. 10.000,- Renovation, anslået kr. 5.000,- Forsikring, anslået kr. 15.000,- Vicevært/renholdelse, anslået kr. 40.000,- Vand - lejlighed, anslået kr. 2.500,- Varmeregnskab, anslået kr. 5.000,- Fælles el og vand, anslået kr. 5.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået kr. 63.950,- Skorstensfejning kr. 500,- Refusion fra lejerne kr. -90.200,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 79.683,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms. Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 37.500.000,- Kontantomregnet købesum kr. 37.500.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 113.200,- Advokatsalær - skøde kr. 75.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 18.750,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 37.706.950,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. side 9 af 20
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 3.535.000,- Grundens værdi kr. 2.146.500,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 29.113.900,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.704.600,- Kontantomregnet købesum kr. 37.500.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 3.554.508,- = kr. 142.180,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 29.274.570,- = kr. 1.170.983,- Afskrivning 1. år kr. 1.313.163,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 10 af 20
Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 113.200,- Advokatsalær - skøde kr. 75.000,- Moms kr. 18.750,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 206.950,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 37.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 206.950,- - Refusion deposita kr. -503.675,- Investeret kapital omregnet kr. 37.203.275,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 1.930.220,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 79.683,- Nettoleje til forrentning kr. 1.850.537,- 1.850.537,- x 100 37.203.275,- = 4,97 % (anslået) side 11 af 20
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Torben Klitgaard, Erhvervsrådgiver Direkte tlf. 58583530 Mobil 20453069 E-mail tok@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 253030 side 12 af 20
Lejespecifikation pr. 31-03-2012 for Kystvejen 37 - Nørreport 4, 8000 Aarhus C Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejestart Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Via University College 2 Lene Rasmussen 3 Via University College Kld. st., 1., 2.og 3 1.255 1.414.248,- 1.127,- NPI 1. sal 140 168.683,- 1.205,- NPI 3. sal 250 347.289,- 1.389,- NPI min. 2,50% maks. 4,50% min. 3,00% min. 5,00% 01-08-13 01-08-2008 320.425,- 31.07.2015 31.07.2018 01-01-13 01-06-2002 33.250,- 6 måneder 01.07.2012 01-01-13 01-01-2009 150.000,- 1.645 1.930.220,- 503.675,- side 13 af 20
Fotos side 14 af 20
Fotos side 15 af 20
Fotos side 16 af 20
Fotos side 17 af 20
Plantegning (Ikke målfast) side 18 af 20
Kort Indre By i Aarhus er området, der traditionelt er beliggende inden for de tre alléer, Nørre Allé, Vester Allé og Sønder Allé, men tæller i dag også området omkring Århus Hovedbanegård med det nye kvarter Centralværkstedet plus området omkring Musikhuset og arealet ned til banegraven. Indre Aarhus består blandt andet af Latinerkvarteret, som er et område der huser gader med toppede brosten som Badstuegade, Klostergade og Volden med flere samt den centrale plads, Pustervig Torv. Kvarteret er domineret af modebutikker og har også et stort udvalg af caféer, tre teatre, en Art Cinema biograf (Øst for Paradis) samt Hotel Royal med Royal Casino. Det indre Aarhus har de seneste 10-15 år undergået en stor forvandling, da de fleste torve og stræder har fået ny belægning og belysning. Ligeledes er Aarhus Å langs Åboulevarden blevet åbnet, og det har tiltrukket adskillige caféer, restauranter mm, som hurtigt er blevet et samlingspunkt i byen. side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning, vurdering og administration inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Malmö, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Århus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Havneparken 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 36273630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79 MALMÖ Tlf. +46 40 33 08 80