Ejendomsværdiskat Læs her om de gældende regler og seneste nyheder, der omhandler dansk ejendomsværdiskat. Indhold Hvis du ikke er fortrolig med regler og fremgangsmåde, bør du læse teksten længere nede. Hvis du ved hvad du gør, kan du gå direkte til Beregningsmodellen: Beregningsmodellen Modellen beregner de beskatningsgrundlag, som skal opgives til SKAT (det danske skattevæsen). Denne beregningsmodel er kun tilgængelig for medlemmer. Log ind og genstart fra Vidensbanken. I dokumentet Beregning af dansk ejendomsværdiskat finder du en beskrivelse af gældende regler og tankegangen bag beregningsmodellen. Med eksempler! I dokumentet Skats vejledning vedr. udenlandske ejendomme finder du SKAT s vejledning til udfyldelse af ejendomsskemaet for udenlandske ejendomme, samt selve skemaet. Tryk på dette symbol for at komme tilbage til indholdsfortegnelsen Side 1 af 10
Dansk ejendomsværdiskat for 2010 Af advokat Lars Holm Rasmussen Det danske beskatningsgrundlag beregnes fortsat ved hjælp af svensk prisindex I beregningen af dansk ejendomsværdiskat for svenske fritidshuse tages udgangspunkt i enten ejendommens købesum (for ejendomme købt fra og med 1. januar 2002) eller den svenske ejendoms offentlige vurdering (for ejendomme købt før nævnte dato). Reglerne omfatter også fritidsboliger på landbrugs og skovbrugsejendomme. Der henvises til de informationer, der tidligere er udsendt om emnet, nemlig artiklerne Beregning af dansk ejendomsværdiskat for fast ejendom i Sverige (optrykt parallelt med denne tekst)og Skatteforhold svenske og danske (i Vidensbanken) Ved opgørelse af beskatningsgrundlaget ( den værdi, der skal selvangives, og som der skal betales ejendomsværdiskat af ) indsætter man købesum (eller svensk vurdering, jfr. ovenfor) i en beregningsmodel, som påvirkes af prisudviklingen på fritidshuse i Sverige, det såkaldte fastighetsprisindex. Eftersom købesummens størrelse er afgørende for beskatningen af ejendomme, købt fra og med 2002, indgår købsårets indextal i beregningen. Indextal, der skal anvendes ved køb i de seneste år Fastighetsprisindexet for fritidshuse var i 2007 på 588, i 2008 på 603, i 2009 på 633 og i 2010 på 679. Det understreges, at indextallet for 2010 kun har betydning for skatteberegning for ejendomme, der er købt i 2010. Medlemmer med ejendomme, købt i årene 2002 2009, skal fortsat anvende indextallet for købsåret i deres beregning, hvilket i de fleste tilfælde vil betyde, at der for 2010 blot selvangives samme værdi som i sidste års selvangivelse. Den automatiske beregningsmodel I den automatiske beregningsmodel, der er tilgængelig fra denne tekst (se første side i dette dokument), kan medlemmer, der har købt deres ejendom før 2011, beregne de værdioplysninger, der skal selvangives til SKAT i Danmark. Medlemmer, der har erhvervet ejendommen som gave eller arv, skal selvangive med de værdier, der beregnes på grundlag af gavegiverens henholdsvis arveladerens køb i sin tid. Udfyldelse af udlandsskemaet Som hidtil selvangives beskatningsgrundlagene (værdierne) i det særlige udlandsskema, formular 04.053, til selvangivelsen. Som noget relativt nyt Side 2 af 10
indeholder skemaet en rubrik 213. Fra medlemmer, der selvangiver via TastSelv er vi bekendt med, at systemet ikke accepterer, at visse rubrikker ikke udfyldes. Rubrikkerne 212, 213 og 214 repræsenterer tilsammen de valgmuligheder, som følger af 4 a i den danske lov om ejendomsværdiskat, og som giver skatteyderen ret til at vælge den lavest beregnede værdi som beskatningsgrundlag. Udfyldelse af rubrik 212 beror på skatteyderens eget skøn, som kan tænkes forlangt dokumenteret, hvis det er lavere end tallene i de to andre. Tallene til indsætning i rubrikkerne 213 og 214 kan torpare medlemmet hente fra den automatiske beregningsmodel. Husk at udfylde rubrik 254 om størrelsen af beløbet for den svenske fastighetsskatt eller fastighetsavgift for 2009. Beløbet er det, som du i indeværende forår selvangiver til Sverige for 2010 og ikke det, du har betalt i 2010 (eftersom det dækkede skatteåret 2009). I rubrik 491 selvangives ejendommens skønnede handelsværdi ved udgangen af 2009. Oplysningen i denne rubrik har betydning for udmåling af visse sociale ydelser og har ingen virkning for skatten. Kontrollér selv SKATs skatteberegning Det er vigtigt at være opmærksom på, at dansk SKAT ikke foretager nogen selvstændig beregning af beskatningsgrundlaget, men lægger til grund, at skatteyderen selv har opgjort og selvangivet de rigtige værdier i rubrikkerne. Ved henvendelser fra medlemmer er vi vidende om, at SKATs medarbejdere ikke altid er fortrolige med de gældende regler og enten opgør beskatningsgrundlaget forkert eller anvender forældede bestemmelser. Af denne grund, og da vi endnu ikke har erfaringer med, om ligningssystemet loyalt vælger det laveste tal i rubrikkerne 212, 213 og 214, må det anbefales, at man forholder sig kritisk til årsopgørelsens resultat og selv kontrollerer, at ejendomsværdiskatten er beregnet rigtigt for den svenske ejendom. Frister og indsendelse Den svenske selvangivelse for 2010 forventes udsendt fra Skatteverket i perioden fra slutningen af marts til begyndelsen af april 2011. Trods sin angivelse af indsendelsesfrist 3. maj 2011 gælder der en forlænget frist for udlændinge. Den udfyldte, underskrevne selvangivelse skal være fremme hos Skatteverket senest tirsdag den 31. maj 2011. Rettidig postafsendelse fra Danmark bør derfor ske senest torsdag den 26. maj 2010. For udlandsskemaet til den danske selvangivelse gælder samme frister som for selve selvangivelsen. Eftersom skatteydere med ejendom i udlandet pr. definition skal afgive udvidet selvangivelse, er fristen 1. juli 2010. Se i øvrigt vejledningen på selve udlandsskemaet. Lars Holm Rasmussen Side 3 af 10
Side 4 af 10
Beregning af dansk ejendomsværdiskat for fast ejendom i Sverige En gennemgang af de nye regler fra 25. juni 2008. Af advokat Lars Holm Rasmussen Denne tekst er et optryk af en artikel fra 14. juli 2007, bl.a. offentliggjort i Torpare nr. 121 (september 2008), med indsættelse af et nyt, afsluttende afsnit. Endvidere er der foretaget en rettelse vedrørende skatteåret 2001, som skal selvangives og lignes med udgangspunkt i den offentlige svenske vurdering og ikke købsprisen. Grænsen mellem de to beregningsprincipper er altså, om ejendommen er købt før eller efter 1. januar 2002 og ikke, som tidligere beskrevet, 1. januar 2001. Dansk SKAT har i konsekvens af en afsagt dom fra De Europæiske Fællesskabers domstol fraveget ejendomsværdiskattelovens bestemmelse i 4 a, stk. 5, således at ejendomsværdiskat af danskejet ejendom i udlandet ikke længere skal beregnes ud fra ejendommens handelsværdi pr. 1. januar 2001, men derimod ud fra et særligt beregnet grundlag, der tilsigtes at svare til en offentlig vurdering. EF dommens konklusion og dermed hensigten med de nye regler er, at der ikke må pålægges en højere skat af ejendom i udlandet end i Danmark. Dommen er tidligere omtalt på foreningens hjemmeside. Den nye regelfastsættelse har udmøntet sig i nogle beregningsmodeller, som gengives nederst i denne tekst. Modellerne er vejledende, og der kan i en konkret sagsbehandling argumenteres for lavere og højere værdigrundlag. Udgangspunktet er ejendomsværdiskattelovens almindelige regel for danske ejendomme: 4 a. Som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten for ejendomme omfattet af 4, nr. 1 10, anvendes den laveste af følgende værdier: 1) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. oktober i indkomståret. 2) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct. 3) Den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar 2002. Side 5 af 10
Ved sin opstilling af beregningsmodellerne har dansk SKAT derfor haft for øje, 1) at der tages udgangspunkt i et eller andet dokumentérbart udtryk for den udenlandske (svenske) ejendoms værdi, nemlig dens købspris eller tilsvarende udtryk for dens handelsværdi, 2) at pågældende værdi omregnes til et niveau, der kan betragtes som ejendommens handelsværdi i 2001 eller 2002 (de år, som loven forudsætter anvendt, jfr. 4 a), 3) at den således omregnede, tilbagedaterede værdi skal reduceres yderligere, så den kommer til at ligge lige så langt under handelsværdien i 2001 eller 2002, som en offentlig vurdering i Danmark ville gøre på samme tidspunkt. Formlen har altså til formål at simulere eller anslå en offentlig dansk vurdering. Reglerne, der ikke blot angår Sverige, kan aflæses i Skatteministeriets meddelelse SKM 2008.565 af 25. juni 2008, der gengives i sin helhed på foreningens hjemmeside. De ændrede regler vil give en række fritidshusejere, der har betalt ejendomsværdiskat eller skat af lejeværdi efter hidtidig praksis, anledning til at selvangive på ny, hvis de tidligere har selvangivet for høj værdi. Skatteministeriet har i en særlig meddelelse om denne mulighed SKM 2008.566 af 25. juni 2008 oplyst, at genoptagelse (ændring) kan ske tilbage fra og med indkomståret 1998, og at anmodning om genoptagelse skal være indsendt til SKAT senest 6 måneder efter offentliggørelsen af pågældende meddelelse. Anmodning om genoptagelse skal således være indsendt før jul 2008. For svenske ejendomme købt 1. januar 2002 eller senere tages der udgangspunkt i selve købesummen. Omregning til 2001 eller 2002 niveau sker ved anvendelse af officiel, svensk statistik for ejendomsprisers udvikling. Sådan statistik føres og offentliggøres af Statistiska Centralbyrån i et såkaldt Fastighetsprisindex. Pågældende index har basis 100 i 1981. For de relevante år er indextallene for fritidshuspriser således: 2001: 335, 2002: 358, 2003: 383, 2004: 424, 2005: 470, 2006: 527 og 2007: 588. De tilbagedaterede priser skal formindskes yderligere til niveauet for dansk, offentlig vurdering. Derfor sættes handelsprisen i 2001 som faktor 115 (100 + 15%), og handelsprisen i 2002 som faktor 118 (100 + 18%). Som følge af lovens ordlyd, skal der hvis man vælger 2001 værdien som sit beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten tillægges 5%. For svenske ejendomme købt før 1. januar 2002 anses den offentlige, svenske vurdering for 2001 eller 2002 med tillæg af 33% at udgøre et egnet beregningsgrundlag. Baggrunden er, at den svenske vurderingslovgivning definerer, at den offentlige vurdering skal svare til 75% af markedsværdien. Side 6 af 10
Også for denne kategori af ejendomme gælder, at der ved valg af 2001 værdien skal forhøjes med 5%. Ligeledes skal der korrigeres med faktor 115 eller 118 som omtalt ovenfor. Hvis man ikke kender de svenske ejendomsvurderinger for 2001 og 2002, kan disse oplyses ved opringning til Skatteverket. Man skal opgive sit organisationsnummer eller fastighetsbeteckningen. Omregning til danske kroner Svenske beløbsstørrelser skal omregnes med den officielle valutakurs i værdiåret. Pr. 1. januar 2001 var den 84,00. Pr. 1. januar 2002 var kursen 80,14. Ejendomme erhvervet ved arv eller gave Er ejendommen modtaget som arv eller gave, overtager arvingen / gavemodtageren den status, som den tidligere ejer havde. Hvis ejendommen er modtaget som arv eller gave efter 1. januar 2002, men afdøde henholdsvis gavegiveren havde købt den før 1. januar 2002, anvender man derfor reglerne for ejendomme købt før 1. januar 2002. Landbrugs og skovbrugsejendomme Ejendomsværdiskatten betales principielt kun for bolig delen af ejendommen (lovens 4a, stk. 4). For landbrugsejendomme er lovens ordlyd, at der betales for den del af ejendomsværdien, der er henført til stuehuset m.v. For skovbrug medregnes den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens bolig. Afgrænsningen imellem den skattepligtige boligdel og den skattefrie, øvrige del af ejendommen, må forstås ud fra vurderingslovens 33, stk. 4, således at beboelsesbygning og tilhørende grund og have hører med i beskatningsgrundlaget, mens øvrige areal ikke gør. For svenske land og skovbrugsejendomme er den offentlige vurdering på samme måde som i Danmark fordelt på disse kategorier. I en forholdsmæssig fordeling og beregning er det derfor byggnadsvärde og värde av tomtmark, der indgår, mens øvrige typer mark falder udenfor. I Sverige skelnes i øvrigt ikke imellem landbrug og skovbrug. Svensk bygningsværdi 0 kr. I henhold til svensk vurderingslovgivning fastsættes byggnadsvärde til 0 kroner, hvis værdien af beboelsesbygningen anses at være under 50.000 SEK. Side 7 af 10
Hvis en bebygget ejendom, der ikke er en landbrugs eller skovbrugsejendom, har hus til boligformål, kan en eventuel svensk 0 værdi på bygningsdelen ikke tillægges nogen betydning, uanset om ejendommen er købt før eller efter 1. januar 2002. Situationen må bedømmes sådan, at ejendommen rent faktisk er beboelig, og at huset bliver benyttet. Der er derfor intet grundlag for at reducere beregningsgrundlaget for dansk ejendomsværdiskat, som skal betales fuldt ud. Der gælder særlige regler, og er som udgangspunkt ingen ejendomsværdiskat, hvis bygningerne beviseligt er ubeboelige. Hvis der er tale om en landbrugs eller skovbrugsejendom, som rummer beboelsesbygning med svensk 0 værdi, kan der ikke på forhånd opstilles éntydige retningslinjer. Det må antagelig tillægges betydning, om beboelsesbygningens tilstedeværelse har spillet en rolle for beslutningen om købet, og om bygningen er beboelig. Ejere af sådanne ejendomme må, hvis de mener at have grundlag for at undgå ejendomsværdiskatten, gå ind i nærmere forhandling med vedkommende danske skattecenter. Beregningsmodeller Ejendom købt 1. januar 2001 og senere: I 2001 alternativet er formlen: Købesum x indextal / indextal købsår x 1,05 x 100 / 115 Eksempel: 1.500.000 SEK x 335 / 588 x 1,05 x 100 / 115 = 780.279 SEK 780.279 SEK x 0,8400 = 655.434 DKK I 2002 alternativet er formlen: Købesum x indextal / indextal købsår x 100 / 118 Eksempel: 1.500.000 SEK x 358 / 588 x 100 / 118 = 773.953 SEK 773.953 SEK x 0,8014 = 620.246 DKK Det gunstigste beregningsgrundlag vil altså være at vælge 2002 alternativet på 620.246 DKK. Ved at selvangive dette over for dansk skattevæsen, bliver den danske ejendomsværdiskat på 6.202 DKK, nemlig 1 % af beskatningsgrundlaget. Side 8 af 10
Ejendom købt før 1. januar 2001: 2001 alternativet er formlen: Svensk vurdering x 1,33 x 1,05 x 100 / 115 Eksempel: 212.000 SEK x 1,33 x 1,05 x 100 / 115 = 257.441 SEK 257.441 SEK x 0,8400 = 216.250 DKK 2002 alternativet er formlen: Svensk vurdering x 1,33 x 100 / 118 Eksempel: 224.000 SEK x 1,33 x 100 / 118 = 252.474 SEK 252.474 SEK x 0,8014 = 202.332 DKK Det gunstigste beregningsgrundlag vil altså være at vælge at angive de 202.332 DKK til det danske skattevæsen, hvorved ejendomsværdiskatten bliver 1 % af dette, eller 2.023 DKK. Den betalte, svenske fastighetsskatt for 2007 og tidligere år kan modregnes i den danske ejendomsværdiskat. Er den svenske skat større end den danske, udlignes den danske fuldt ud (tilbagebetaling af overskud sker ikke). Er den svenske skat mindre end den danske, bliver resultatet altså, at kun forskelsbeløbet betales i dansk skat. Skatteberegninger for året 2008 og senere For året 2008 bliver der for første gang tale om at anvende den nye, svenske fastighetsavgift. Afgiften, som vil gælde for størstedelen af de danskejede fritidsejendomme, er på 0,75% af den svenske vurdering, dog højst et beløb på 6.000 SEK. (Grænsebeløbet kan forventes reguleret opad i de følgende år.) Fastighetsavgiften kunne ifølge det danske skatteministeriums første beslutning i april 2008 ikke fradrages (modregnes) i den danske ejendomsværdiskat, men ved en ændring af den danske lovgivning i december Side 9 af 10
2008 blev det fastslået, at fradrag af værdibaseret, udenlandsk ejendomsskat kan ske; og ved lovens tilblivelse blev det udtrykkeligt nævnt, at svensk fastighetsavgift er fradragsberettiget. Lovændringen har på dette punkt virkning fra og med 2008, og der er således ikke sket ændring eller afbrydelse af den hidtidige modregningsadgang. Ved den nævnte lovændring (lov nr. 1340 af 19. december 2008) blev der i øvrigt indsat de bestemmelser, som hjemler den praksis og de principper, som der er gjort rede for i denne artikels foregående afsnit. Uanset at den ændrede lov ikke indeholder detaljerede regler og modeller, er den vedtagne praksis fra sommeren 2008 hermed ophøjet til lov. Ved selvangivelse og skatteberegning for 2008 og kommende år skal der for ejendomme erhvervet før 1. januar 2002 forholdes på nøjagtigt samme måde som i 2007, dvs. alene den historiske svenske ejendomsvurdering lægges til grund og omregnes med de faktorer, der er nævnt ovenfor. Tallene kan med andre ord genbruges uden videre. For ejendomme, erhvervet efter 1. januar 2002 og inden 31. december 2007, gælder denne artikels anvisninger ligeledes i kommende års skatteregnskaber. Altså samme beregninger og resultater. For ejendomme erhvervet fra og med 1. januar 2008 og i næstkommende år gælder samme regler og modeller som for erhvervelser i årene 2002 2007. Eneste ændrede omstændighed er, at der for 2008 og følgende anvendes det indextal for ejendomspriser, som Statistiska Centralbyrån i Sverige offentliggør for pågældende år. Indextallet for 2008 er 604. Generelt gøres opmærksom på, at udgifter til om og tilbygning på ejendommen skal medregnes til beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat, hvis det udførte arbejde kræver en byggetilladelse fra de svenske myndigheder. Er der f.eks. i 2005 foretaget en tilbygning, som kræver byggetilladelse, indsættes tilbygningsudgiften i en beregningsformel, som om der var tale om en ejendom købt i pågældende år. Det beregnede resultat lægges sammen med det beregningsresultat, der fremkom ved den almindelige værdiberegning for den oprindelige ejendom. Værdiforøgelsen skal først selvangives i året efter det år, hvori den er foretaget. LHR, 7. januar 2009 (korrigeret 5. maj 2009 & 6. oktober 2010) Side 10 af 10