KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe.

Transkript

1 1 København, den 17. oktober 2018 KENDELSE Klager mod EDC Michael Tang ApS Farum Hovedgade Farum Nævnet har modtaget klagen den 2. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har oplyst fejlagtigt om ejendomsværdiskatten, og om indklagede derfor skal betale godtgørelse eller erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 7. oktober 2014 og af sælgerne den 10. oktober 2014 købte klagerne ejendommen for kr. til overtagelse den 1.

2 2 oktober Købsaftalen var betinget af godkendelse af aftalen i sin helhed af klagernes advokat. Det fremgår af købsaftalen, at klagerne bl.a. fik udleveret Vurderingsmeddelelse og BBR-meddelelse. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: Det fremgik af den salgsopstilling, som hørte til købsaftalen, at ejendomsværdiskat 1. år udgjorde kr. Oplysningerne i salgsopstillingen vedrørende den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2012, grundværdien og grundlaget for ejendomsværdiskat var identiske med oplysningerne i købsaftalen. Det fremgik videre bl.a., at ejendommens bebyggede areal og boligarealet var på 180 m 2. Det fremgik af BBR-Meddelelse af 11. juni 2014, at ejendommens boligareal var 136 m 2, og at der vedrørende bygningen var 2 byggesager, som vedrørte Til/ombygning. Det fremgik videre, at den ene af byggesagerne var påbegyndt den 29. april 2003, og at den anden sag var påbegyndt den 1. april Det fremgik af ejendomsvurdering for 2011 bl.a.:

3 3 Ved allonge af 10. oktober 2014 godkendte klagernes advokat handlen betinget. Sælgerne underskrev allongen den 14. oktober Pr. 1. oktober 2014 blev ejendommen omvurderet. Det fremgik af ejendomsvurderingen for 2014, som er udskrevet den 1. april 2016 til den ene sælger, bl.a.:

4 4

5 5 I forbindelse med klagernes modtagelse af årsopgørelse for 2015 blev klagerne opmærksomme på, at ejendomsværdiskatten blev beregnet af kr. Om beregningsgrundlaget fremgår: Den 5. april 2016 skrev en advokat på vegne af klagerne til indklagede bl.a.: Den 7. april 2016 skrev indklagede til klagernes advokat bl.a.:

6 6 Samme dag svarede klagernes advokat bl.a.: Ved udateret mail skrev en medarbejder hos klagernes advokat til klagerne bl.a.: [Klagernes advokat] har nu talt med ejendomsmægleren, som har drøftet sagen med sælger. Sælger henholder sig i det hele til købsaftalens standardbestemmelser, afsnit 7. Sælger kan ikke erindre, at han dengang fik noget fra Skat, men vil ikke afvise det. Vi er således henvist til at udtage stævning i sagen, såfremt I ønsker at kræve erstatning. Sælger ville ikke at erstatte klagerne merskatten, og den 22. juni 2016 udtog klagernes advokat stævning mod sælger med påstand om betaling af kr. vedrørende mangler og ejendomsværdiskat. Det fremgik videre af stævningen bl.a.: [ ]

7 7 Den 13. juni 2017 blev sagen hovedforhandlet. Under sagen blev der afgivet vidneforklaring af bl.a. en af sælgerne, den ene af klagerne og indklagedes medarbejder. Dommeren kom med en tilkendegivelse om sagens resultat og foreslog et forlig. Sagen blev forligt i overensstemmelse med tilkendegivelsen, således at sælger inden 14 dage skulle betale kr. til klagerne. Det fremgår af oplysninger trukket af nævnet via OIS.dk, at ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 udgjorde kr., pr. 1. januar kr. og pr. 1. oktober kr.

8 8 Det fremgår af BBR-Meddelelse trukket af nævnet via OIS.dk, at ejendommens samlede boligareal er 180 m 2. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klagerne. Klagernes krav udgør forskellen mellem den faktiske ejendomsværdiskat på 2.362,50 kr. og den af indklagede oplyste ejendomsværdiskat på kr. Dette beløb skal kapitaliseres med faktor 10, hvilket giver en godtgørelse på i alt kr. Den 5. april 2016 rettede klagerne henvendelse til indklagede vedrørende forskel i oplyst ejendomsværdi i salgsopstilling og købsaftale - og den faktiske ejendomsværdiskat, som blev opkrævet. Henvendelsen skete gennem klagernes advokat. Indklagede videresendte henvendelsen til sælger, som imidlertid afviste denne. Klagerne anlagde herefter retssag mod sælger vedrørende ejendomsværdiskat og vedrørende mangler ved et undertag på ejendommen. Klagerne fik desværre ikke medhold i retssagen mod sælger vedrørende fejl i ejendomsværdiskatten. Indklagedes medarbejder forklarede under sagen, at han på alle fremvisninger gjorde opmærksom på, at der var ændringer i ejendomsværdiskatten. Det kan klagerne ikke genkende. Klagerne kontaktede SKAT vedrørende ejendomsværdiskatten. SKAT oplyste, at ejendommen den 1. oktober 2014 blev revurderet på grund af afslutning af en byggesag i juli Sælger modtog denne oplysning, og dermed må indklagede også have modtaget ændringen fra SKAT. Der fremgik ikke noget herom i salgsopstillingen eller købsaftalen. Af salgsopstillingen fremgik imidlertid arealet efter ombygning. Indklagede burde have oplyst i købsaftalen, at klagerne måtte forvente en stigning i ejendomsværdiskatten, idet indklagede var bekendt med, at SKAT ville revurdere pr. 1. oktober 2014 efter afslutning af byggesager. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klagerne. Klagerne har lagt sag an mod sælger blandt andet på grund af samme forhold, som der klages over i nærværende klagesag. Klagerne fik ikke medhold i retten på dette klagepunkt. Der blev indgået forlig vedrørende nogle andre punkter i den anlagte retssag, som er denne klage irrelevant. Indklagede har ikke handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Det er ikke dokumenteret, at indklagede i den konkrete sag var vidende om, at SKAT revurderede ejendommen efter endt byggesag.

9 9 Det var indklagedes tidligere medarbejder, som håndterede sagen. Indklagede kan derfor vanskeligt besvare spørgsmål vedrørende den konkrete sagsbehandling og oprettelse af en sag, som snart er 5 år gammel. For så vidt angår grundlaget for ejendomsværdiskat gælder det samme. Grundlaget for ejendomsværdibeskatning skulle rettelig have været kr., idet 2001-vurderingen var kr. og vurderingen var kr. Indklagedes medarbejder har derfor oplyst en højere oprindelig ejendomsværdiskat end den reelle på tidspunktet for købsaftalens indgåelse. Indklagede er ikke klar over, hvorledes dette er sket. Normalt beregnes dette automatisk i indklagedes mæglersystem, men det kan ændres manuelt efterfølgende, hvilket må være sket i dette tilfælde. Det fremgik af købsaftalen under punkt 7 som et standardvilkår, at det kunne medføre en ændret ejendomsværdiskat, såfremt der var foretaget tilbygninger siden den anførte vurdering blev fastsat. Dette forbehold er tilstrækkeligt i forhold til de fremtidige vurderinger fra SKAT. Indklagede skal ikke indsætte forbehold herom 2 gange. Klagerne og deres rådgiver må have overset standardforbeholdet i forbindelse med, at klagerne købte ejendommen. Indklagede kan ikke udtale sig om, hvad indklagedes tidligere medarbejder har oplyst mundtligt på fremvisningerne. Nævnet udtaler: Af lov om formidling af fast ejendom m.v. 39, stk. 1, fremgår: Ejendomsmægleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse udarbejde en specificeret salgsopstilling, som skal indeholde en udførlig beskrivelse af ejendommen, herunder oplysning om ejerudgifter, [.] Af 6, stk. 1, nr. 4, i bekendtgørelse nr af 21. november 2014 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom om minimumskrav til indholdet af salgsopstillingen fremgår: Salgsopstillingen skal, udover kravene i lovens 39, stk. 1, indeholde oplysning om følgende: [ ] 4) Seneste ejendoms- og grundværdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering med angivelse af årstal for vurderingen. Af 12 i bekendtgørelse nr af 21. november 2014 om formidling m.v. ved salg af

10 10 fast ejendom fremgår: Ejerudgiften det første år skal specificeres i salgsopstillingen. Den omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ejendomsforsikring for den pågældende ejendom. [ ] Af salgsopstillingen fremgår, at den offentlige ejendomsværdi er kr. ifølge den offentlige vurdering pr. 1. oktober Da der blev solgt i 2014 burde den offentlige ejendomsværdi 2013 på kr. imidlertid have været oplyst. Nævnet finder, at indklagede ved sin angivelse af en tidligere ejendomsværdi har handlet i strid med bekendtgørelsens 6. Indklagede har ikke i salgsopstillingen oplyst, hvad sælger betalte i aktuel ejendomsværdiskat. Indklagede har dermed tilsidesat 12 i bekendtgørelsen. Indklagede har i stedet oplyst, at grundlaget for ejendomsværdiskatten var kr., og at ejendomsværdiskatten udgjorde kr. Indklagede har ikke oplyst, at der var tale om et skønnet beløb eller på anden måde oplyst, hvordan beløbet var beregnet. Nævnet finder, at indklagede som følge heraf har tilsidesat god ejendomsmæglerskik. Købsaftalens punkt 7 Offentlig ejendomsvurdering og ejendomsværdiskat indeholder et standardvilkår, hvoraf det bl.a. fremgår, at ejendomsværdiskatten er beregnet på basis af det laveste grundlag for ejendomsværdibeskatning, dvs. det laveste af beløbene for 2001-vurderingen + 5%, 2002-vurderingen og den aktuelle vurdering, at hvis der efter disses udarbejdelse er foretaget ny-, om- eller tilbygningsarbejder, der kræver byggetilladelse, vil der ved først kommende vurdering efter ejerskiftet ske ansættelse af ejendomsværdien på og 2002-vurderingernes niveau med de skete ændringer, og at køber er gjort bekendt med, at dette kunne medføre ændret ejendomsværdiskat i forhold til den, der fremgår af salgsopstillingen. Det fremgår af 25 i lov om formidling af fast ejendom m.v.: Ejendomsmægleren skal give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse. Af BBR-meddelelse fremgår et boligareal på 136 m 2. Det fremgik videre af BBR- Meddelelsen, at der var 2 byggesager fra 2003 og Indklagede var bekendt med ombygningen af ejendommen, og det nye større areal på 180 m 2 fremgik da også af salgsopstillingen. Nævnet finder, at indklagede i denne situation burde have indsat en individuel klausul i købsaftalen om, at ejendommen var blevet ombygget, og at arealet dermed var forøget i forhold til arealet, der fremgik af BBR. Indklagede burde videre have gjort klagerne opmærksomme på, at der dermed kunne være mulighed for en

11 11 stigning i ejendomsværdien og dermed en forøgelse af ejendomsværdiskatten. Nævnet finder, at indklagede i den forbindelse har tilsidesat lov om formidling af fast ejendom 25. I 47 i lov om formidling af fast ejendom er det bl.a. anført: Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, jf. 39, stk. 1, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på en rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og den korrekte beregning. Som sagen forligger oplyst, lægger nævnet til grund, at en ejendomsværdiskat på kr. som oplyst af indklagede i salgsopstillingen ikke var for lav på handelstidspunktet. Allerede af denne grund kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne efter 47 i lov om formidling af fast ejendom. Henset til indklagedes mangelfulde oplysninger til klagerne i købsaftalen om de verserende byggesager og disses indflydelse på arealet og på ejendomsværdiskatten finder nævnet imidlertid, at indklagede har handlet ansvarspådragende over for klagerne. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed om klagerne har betalt for meget for ejendommen, henset til den manglende oplysning om en mulig stigning i ejendomsværdiskatten, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet må herefter afvise at tage stilling til, om klagerne har krav på erstatning. Afvisningen sker under henvisning til nævnets vedtægter 6, stk. 3, punkt 3, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af, at klagen ikke skønnes egnet til nævnsbehandling. Nævnet må herefter afvise, at tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne. Konklusion: Indklagede har tilsidesat lov om formidling af fast ejendom 25. Klagernes krav på godtgørelse tages ikke til følge. Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning afvises fra nævnsbehandling. Klagerne har fået medhold i en del af klagen, hvorfor nævnet tilbagebetaler

12 12 klagegebyret på 250 kr. til klagerne, jf. nævnets vedtægter 26, stk. 2. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand