Vedligeholdsgennemgang Gårdanlægget Sydkarreen Maj 2011
Vedligeholdsgennemgang gårdanlægget Sydkarreen Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Maj 2011 Generelt om vedligeholdsgennemgangen Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af gårdanlæggets belægninger, træværk, beplantning, belysning og kloak for at få registreret omfang af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette, er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning - herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne, kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at de berørte emner forringes yderligere. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2011 priser Bemærk at omkostninger til administrator, finansieringsomkostninger og evt. øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Ejendomsdata Gårdlauget Sydkarreen, beliggende mellem Thorvaldsensvej, J. M. Thieles Vej, Bille Brahes Vej og H. C. Ørsteds Vej, 1871 Frederiksberg C. Opført i 1983 Samlet gårdareal: ca. 5000 m² Fælles gårdareal: ca. 2100 m² 11 ejendomme - 2 -
Overordnet konklusion Generelt er gårdanlægget i en god tilstand, sin alder taget i betragtning. Gårdlauget og brugerne opretholder et højt niveau af vedligehold af anlægget. Gårdlauget bør dog gennemføre enkelte renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold /renoveringsarbejder de kommende år: Opretning af belægning Vedligehold af træværk Udskiftning af porte Beskæring af plantevækst på mure Undersøgelse af poppel - 3 -
Budget for diverse opgaver til udførelse på gårdanlægget Sydkarreen Emne Belægninger Gårdanlægget Sydkarreen er etableret ved gårdsaneringsprojekt, afsluttet i 1983. Gårdlauget er selvadministrerende og driver hele gårdområdet, og gårdlauget opretholder et højt niveau af vedligehold, hvilket betyder at gårdanlægget generelt er i god stand i forhold til at det har eksisteret i 30 år. Gården er belagt med Europasten på gangarealer, samt med græsarealer. Europastenene er sunket i forskellig grad, over hele området. Dette er helt forventeligt efter 30 års klimatisk- og almindeligt slid på gangarealer. Sænkningerne i belægningen kan skabe problemer mht. samlinger af vand, dårligere afvanding og risiko for fald for dårligere gående. Enkelte steder er belægningen sunket så meget at riste ligger højere end resten af belægningen, hvilket betyder at regnvandet ikke ledes i kloakken på disse steder, men i stedet langsomt trænger ned gennem belægningen. Gårdlauget har de seneste år, investeret i en løbende udjævning af belægningen omkring afløbene. Lunkerne (sænkningerne) er ikke i dimensioner, hvor de er umiddelbart skadelige, men sætningerne vil blive større inden for en kort årrække, hvorfor det anbefales at genoprette belægning løbende over årene. Genopretning af 200 m 2 belægning, efter devisen de værste steder først: 60.000 Hvis Gårdlauget, på sigt, ønsker at udskifte belægningen, er anbefalingen at stoppe udgifterne til genopretningen og i stedet lægge sig an på en udskiftning. Udskiftning af flisebelægning i hele gårdanlægget, ca. 2700 m 2 : 1.200.000
Belægninger (fortsat) Græsarealer har nogle steder været angrebet af sneskimmel. Sneskimmel opstår som oftest efter lang tids vedvarende fugtpåvirkning, så som en lang kold vinter, med meget sne. Der vokser endvidere mos i nogle af plænerne. Sneskimmel forsvinder af sig selv, men det angrebne græs, vil være skadet og der kan fremkomme bare pletter i plænen. Der vil vokse nyt græs op, men dette kan tage lang tid. Hvis det over tid viser sig at græsplænerne, har taget uoprettelig skade af sneskimlen, kan plænerne genoprettes, ved at så nyt græs eller ved at udlægge rullegræs. Ved såning af nyt græs går der som minimum 4 6 uger, hvor græsset ikke må betrædes, og plænen vil være i helt god stand igen, efter et par måneder. Rullegræs må betrædes med det samme og græsplæne vil fremstå som ny kort efter lægning af græsset. Såning af græs på 100 m 2 : 5000 Etablering af rullegræs på 100 m 2 : 13.000 Der forefindes træ på Bille Brahes Vej, hvis rødder formodentligt er årsag til forskydning af belægning i affaldsskur på gårdarealet. Ved nærmere afklaring kontaktes Vej- og Parkafdelingen i Frederiksberg Kommune, der sender en mand ud for at vurdere om træet skader belægningen og som, i dialog med gårdlauget, bestemmer et videre forløb. Jord: Hvis der udføres bygge- og anlægsarbejde på et areal med bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, skal ejeren eller brugeren sikre, at de øverste 50 cm jord er uforurenet, eller at der er etableret varig fast belægning. På den måde sikres det, at arealerne kan anvendes, uden at beboerne behøver at følge råd om forsigtighed ved kontakt med jorden. Denne bestemmelse gælder f.eks. i forbindelse med gårdrenovering. Hvis et areal er kortlagt efter Jordforureningsloven på vidensniveau 1 (måske forurenet) eller 2 (forurenet) skal ejeren eller brugeren altid søge tilladelse hos kommunen, før et bygge- og anlægsarbejde påbegyndes, jf. 8 i Jordforureningsloven. Fra den 1. januar 2008 har man pligt til at anmelde opgravning og flytning af jord fra alle ejendomme på Frederiksberg til kommunen, hvis jorden flyttes bort fra ejendommen. Formålet med anmeldepligten er at sikre, at forurenet jord ikke bliver spredt til uforurenede arealer. Ovenstående notits er blot til information og betyder at der skal tages prøver af den jord der opgraves og bortkøres i forbindelse med en evt. gårdsanering. Gårdlaugets området er endnu ikke kortlagt, jf. jordforureningsloven. Se evt. mere herom på Frederiksberg Kommunes hjemmeside. - 5 -
Skure, hegn og porte I gården forefindes der hegn, cykel og renovationsskure, samt mindre aflåselige skure, alle af træ. De aflåselige skure har bølgeeternittage og cykelskurene er opbygget med tage af lægter og plastbølgetag. Træværket er det originale fra 1983, få steder ses der dog udskiftning eller forstærkninger af lægter mm. Træværket er velholdt, men trænger dog til afrensning af alger, samt træbehandling. Alger på udendørs trækonstruktioner har kun visuel betydning. Det vil sige, de udgør ikke nogen sundhedsfare og har ingen indflydelse på træets styrke. De kan dog være udtryk for at fugtniveauet er for højt i trækonstruktionen, hvilket senere kan give anledning til egentlig nedbrydning af træet. Træværk bør afrenses og malerbehandles i nærmeste fremtid, for at sikre så lang levetid som muligt. Efter en komplet afrensning og malerbehandling, skal træværket efterfølgende vedligeholdes ca. hvert 5. år. Indersider af cykel/renovationsskure kan vedligeholdes med større interval, da de indvendige sider, ikke bliver belastet i samme grad som de udvendige. Vandrette flader skal dog gennemgås og efterses hvert eller hvert andet år, da dette er de mest udsatte flader. Vedligeholdes træværket efter forskrifterne, har det en restlevetid på omkring 10 år. Der er anlagt ny legeplads i midten af gården. Denne er opbygget af Robinie stolper og er af god kvalitet og i god stand. Træværket bør, ligesom det øvrige træværk vedligeholdes med oliebehandling hvert femte år. Vedligehold af træværk: 310.000 310.000 Skulle gårdlauget inden for de næste 5 år ønske at udskifte alt træværket i gården, anbefales det at sænke vedligeholdet til et absolut minimum i disse år. Udskiftning af alt træværk, inkl. skure: 2.000.000 Bølgeeternittage på skure er generelt i fin stand, med let mosbevoksning. Plastbølgetage er ligeledes i fin stand, men flere kunne dog trænge til en afrensning, for at højne det visuelle udtryk. Afrensning af samtlige plastbølgetage ved højtryksrens: 8.000-6 -
Skure, hegn og porte (fortsat) Gårdlauget oplever store problemer med plads til daglig renovation. Over årene er mængden af affald steget, men affaldsskurene er kun dimensioneret til den mængde affald man producerede omkring år 1983. Der kan i dag etableres underjordiske affaldscontainere til dagrenovation. Dette kræver dog en større projektering, og bør foregå som et selvstændigt projekt. Etablering af underjordisk mobilsug, er under udvikling og der ses både fordele og ulemper. De underjordiske beholdere giver mere plads og er en arkitektonisk smukkere løsning. Til gengæld er systemet mere sårbart for nedbrud og de undersøgelser der er udført på nuværende tidspunkt, viser en let øget miljøbelastning. Der er i dag etableret underjordiske affaldscontainere ved flere byfornyelser af gårdanlæg og Frederiksberg kommune er behjælpelige med at skabe kontakt til disse gårde, samt med uddybende svar ang. mobilsug. Gårdanlæggets to porte er i en stand hvor de trænger til umiddelbar udskiftning. Portene smækker ikke ordentligt, låsene fungerer ikke optimalt og portene er meget tunge. Endvidere har gårdlauget de sidste par år, brugt mange penge på vedligehold af portene. Det anbefales at udskifte de to porte. Porte kan erstattes med nye tilsvarende porte, eller med porte udført i stål. Træporte er meget tunge konstruktioner, der fordobler deres vægt i våd tilstand. En stålport er en lettere konstruktion og kan udføres med indvendigt tryk for åbning. Udskiftning af 2 porte: 70.000-7 -
Emne 2011 2012 2013 2014 Beplantning, bede og vegetation Planter er velholdte og de fleste er beskåret korrekt. Der forefindes dog to træer, som ikke er blevet beskåret korrekt, hvorfor der er risiko for at de med tiden vil visne. Det kan vælges at fælde disse to træer. Fældning af to træer: 12.000 Der er flere steder kraftig beplantning på hegnene, men dette er ikke er skadeligt for træværket. Der sås enkelte steder beplantning på væggene. Er planten af en art der ikke suger sig fast på murværket, er den ikke skadelig, men skal bindes op på espalier. Planter der suger sig fast på murværket, bryder pudsen af muren og kan trænge ind i fugerne i murværket. Det anbefales at få fjernet planter, der suger sig fast på mur. Beskæring af plantevækst på 50 m2 mur: 11.500 Foran Thorvaldsensvej 6, er beplantningen tæt. Al plantevækst er i fin stand, men en beskæring kunne skabe mere lys på området mellem beplantningen og ejendommen. 9000 Beskæring af hække: Omkring bunkeren i gården er beplantningen meget tæt. Dette område kunne benyttes bedre og den lukkede bunker inddrages i f.eks. et spændende legemiljø. 8000 Skitseprojekt for området omkring bunkeren: I midten af gårdanlægget vokser der en stor poppel, hvorpå der ses hvide aftegninger. Gårdlauget er bekymrede for hvorvidt der er svamp i poplen. Dette bør undersøges nærmere af gartner eller skovmand, da svamp kan vise sig på mange forskellige måder og nogle typer kan underminere træet indefra uden synlige varsler. En fagmand vil også vide om træet kan beskæres, således at det kan overleve på trods af et eventuelt svampeangreb. Undersøgelse af poplen: 2000 Det kan yderligere foreslås at anskaffe sig bøger om vedligehold af grønne områder, som f.eks. Havens pleje grundlæggende viden, af Arne Biering, hvis Gårdlauget ikke allerede ligger inde med sådanne. -8-
Beplantning, bede og vegetation (fortsat) Der er observeret bed omkranset af jernbanesveller, i gårdens sydøstlige hjørne. Nedenstående notits er blot til information: Jernbanesveller er imprægneret med creosot, som er tjæreholdige fenolforbindelser, der kan forårsage allergi og eksem ved hudkontakt, og de er mistænkt for at kunne forårsage kræft. Størsteparten af creosoten er fordampet fra svellernes overflade. Men creosoten kan frigøres fra de indre dele af svellerne. Hvis de bliver opvarmet, f.eks. af solen eller varme fra et bål, bliver creosoten mere tyndtflydende. Og så skal man selvfølgelig ikke save i dem. Men det er strengt forbudt at anvende svellerne som brænde eller afbrænde dem i haven. Hos teknisk forvaltning kan man få at vide, hvordan man kan komme af med dem. (Fra havenyt.dk) Jernbanesvellerne kan blive liggende, da bedet ikke bruges til køkkenhave eller sandkasse, men der bør være opmærksomhed på bortskaffelsen af svellerne, hvis bedet på et tidspunkt bliver renoveret. - 9 -
Belysning Lamper i gården er de originale fra 1983, der har dog været foretaget en delvis udskiftning i årenes løb. Størstedelen er dog de originale lamper i galvaniseret stål. Der er belysning i skure, samt orienteringsbelysning på gang- og opholdsarealer og lamperne fungerer, dog meddeler gårdlauget at belysningen er utilstrækkelig, da der er langt mellem de oplyste områder. Lamper fungerer efter hensigten, men selve skærmene er i dårlig forfatning, med buler og skrammer. El-kabler er trukket i jord og virker uden problemer. Gårdlauget har gennemført en større renovering af El-systemet inden for de sidste år. El-måler og sikringstavle er placeret i fyrrum ved H. C. Ørstedsvej 37B og fungerer fint. Der er skumringsrelæ, tilkoblet kontaktur, placeret i el-tavle. Sensor er placeret udenfor fyrrum. Det kan ikke anbefales at reparere eksisterende lamper, da denne udgift vil være stor i forhold til hvad der opnås ved dette tiltag. Det er langt mere anbefalelsesværdigt at udskifte lamperne, når økonomien tillader dette og samtidigt montere omkring 20 ekstra lamper, for at skabe et bedre belysningsniveau. En udskiftning af lamperne, vil bidrage til et tidssvarende design og minimere det lidt slidte udtryk, lamperne i dag har. Udskiftning af eksisterende lamper og opsætning af 20 ekstra lamper, placeret hensigtsmæssigt i gården: 356.000-10 -
Kloak og afløb Kloakanlægget hører under fælles drift. Det er de seneste år blevet spulet og renset og de fleste dæksler / riste er blevet skiftet. Kloakanlægget er i stand hvor der ikke ses årsag til at udføre større renovering. Det anbefales dog at fortsætte et løbende vedligehold, med spuling og rensning hvert andet år. Der er monteret tagrender på skure og både tagrender og nedløb fungerer uden problemer. Gårdlauget holder løbende tagrender og nedløb i god stand. Tagrender har generelt en levetid på 15 30 år, med det rette vedligehold. Det kan forventes at tagrender og nedløb snart vil begynde at forgå. Dette vil ske ved at plasten bliver sprød og skrøbelig og lettere kan gå i stykker. Hvis gårdlauget begynder at opleve dette, vil tiden være inde til en udskiftning. Indtil da ses der ingen grund til at udskifte eksisterende tagrender og der er god mulighed for at de kan fungere i op til 5 år endnu. Andet Gårdlauget Sydkarreen har et stort og flot gårdanlæg, der dog efterhånden ikke er tidssvarende. Et skitseprojekt over hele gårdanlægget, kan skabe et tidssvarende gårdanlæg med plads til både fælles og private arealer, til både voksne, børn og ældre og med muligheder for forskellige typer ophold, fra vild leg til roligt ophold. Skitseprojekt over gårdanlæg: Budgettal på renovering af hele gårdanlægget inkl. ejendommenes private områder: 23.000 12.500.000 Der kan ikke søges om offentlig støtte, da dette blev givet da Gårdlauget blev stiftet, i 1983 og administrationen af anlægget blev overgivet til gårdlauget. Uforudselige 45.350 500 Rådgiver 60.000 660 I alt ekskl. moms 558.850 6.160 Moms 140.000 1.540 I alt inkl. moms 698.850 7.700-11 -