Byggeteknisk gennemgang

Transkript

1 Andelsboligforeningen Møllegården Halldor Laxness Vej 1-37 og 2-28, 9220 Aalborg Øst November 2016

2 Udarbejdet af: Morten Røjkjær Pedersen Kontrolleret af: Tina Kudal Enoksen Godkendt af: Lars Damgaard Dato: Til kommentering Version: 0 Projekt nr.: MOE A/S Østre Havnegade 18, 1.th DK-9000 Aalborg T: CVR nr.:

3 Indholdsfortegnelse 1 Kortfattet beskrivelse af bebyggelse Oversigtsbilleder fra bebyggelsen Tilstandsregistrering Ydervægge Vinduer, yderdøre og tagvinduer inkl. elastiske fuger Eternittage Stern, vindskede, underbeklædning og gavltrekanter Tagrender og nedløb Asfaltveje og flisebelægning Udearealer Side 3 af 13

4 1 Kortfattet beskrivelse af bebyggelse Bygningerne er i henhold til BBR-meddelelsen færdigmeldt i år Andelsboligforeningen består af 32 enfamiliehuse og et fælleshus. Bygningerne er udført i røde mursten og med tagbeklædning udført i bølgeeternit. Gavltrekanterne er opbygget i en trækonstruktion og afsluttet med eternitbeklædning. Stern, vindskede og underbeklædning er ligeledes udført i eternit. Vinduer, yderdøre og tagvindue er udført i kombination af træ og aluminium. 2 Oversigtsbilleder fra bebyggelsen 3 Tilstandsregistrering Der er udført gennemgang af udvendige bygningsdele for at få fastlagt den nuværende tilstand samt for at vurdere behov for renoveringsarbejder inden for de nærmeste år. For at bedømme tilstanden af de forskellige konstruktioner, er der udført en udvendig besigtigelse. Bygningerne er ikke besigtiget indvendigt. Gennemgangen er udført den 26. september 2016 med assistance fra Bruno Hansen, der også har været behjælpelig med oplysninger om tidligere skader og udførte renoveringsarbejder. Side 4 af 13

5 3.1 Ydervægge Opbygning Ydervægge er opført fuldmurede med røde mursten Registreret tilstand Under besigtigelsen af ydervægge kunne der konstateres, at mørtelfuger og murstenene generelt er i en fornuftig tilstand. Bygningerne er opført på et areal, der hælder fra øst mod vest. Samtidig er der etableret carporte og redskabsrum mellem to bygninger. Hvis der mellem to bygninger har været en terrænforskel på f.eks. 20 cm, og belægningsfliser i carportene gerne skulle udføres i samme niveau, vil der være mere synlig sokkel på det ene hus i forhold til det andet. Ved de bygninger hvor der er en minimal sokkelhøjde, og ikke de vejledende 15 cm, ses der aftegninger efter opfugtning af murværk. Opfugtning fra slagregn beskadiger de nederste mursten ved terræn. Hvis mørtelfugerne bliver porøse og bliver blæst væk af vinden, så kan regndråberne ligge ovenpå murstenene, og vil i en frostperiode give problemer. Når regndråber bliver udsat for frost, så bliver de til is og kommer derfor til at fylde mere. Over en periode, vil der blive et hulrum i den yderste skal af murstenene. Til sidst kan det ende med, at skallen bliver presset af, og man derved har en frostsprængt mursten. Under gennemgangen blev der ikke registreret frostsprængte mursten. Dette kan skyldes at carportenes tag samt udhæng på taget beskytter mod regn. Der kan dog være murværk på f. eks. gavle, der ikke er så beskyttet. I rapporten fra 1-års svigteftersyn, juni 1999, er der noteret: Ved nogle af de sidste opførte huse er der smuldrede fuger og salpeterudblomstninger. Årsagen er sandsynligvis dels, at murværket generelt har været meget vådt, og dels at fugerne har fået for tidlig frostpåvirkning. Der ses at mørtelfuger i nogle områder er blevet udskiftet efter husenes opførelse, men der ses også områder med hvide plamager med salpeterudblomstninger. Sålbænke under vinduer syner ikke til at være udført med særlig meget fald væk fra vinduet. Dette stiller større krav for tætheden af den elastiske fuge i bunden af vinduet. Mørtelfugerne bliver også mere opfugtet, da det tager længere tid for regndråberne at dryppe af sålbænken. Murværk med mørtelfuger i fornuftig tilstand Synlig opfugtet murværk pga. lav sokkelhøjde Side 5 af 13

6 Synligt udtræk på murværk Synligt udtræk på murværk Behov for udbedring Intakte og tætte mørtelfuger er en vigtig forudsætning for at have en sund ydervæg. Ved en systematisk gennemgang af udsat murværk registreres forstsprængte mursten og disse udskiftes. Der bør overvejes om det er muligt at tilpasse terrænet, så der er en forsvarlig afstand mellem murværk og terræn. 3.2 Vinduer, yderdøre og tagvinduer inkl. elastiske fuger Opbygning Vinduer, yderdøre og tagvinduer er udført i en kombination af træ indvendig og aluminium udvendigt. Vinduer og yderdøre er udført med ilmodbånd i top og sider samt med en elastisk fuge i bunden Registreret tilstand Vinduer, yderdøre og tagvinduer er ved en visuel gennemgang i fornuftig stand. Inddækninger fra tagvinduer mod bølgeeternitpladerne blev flere steder registreret med, at inddækninger ikke var optimale tætsluttende mod eternitpladerne. Ved den stikprøvevis gennemgang af ilmodbånd og elastiske fuger, blev der ikke registreret noget der skulle bemærkes. Vindue Tagvindue med ikke tætsluttende inddækning Side 6 af 13

7 Ilmodbånd i toppen og langs sider Elastisk fuge i bunden Behov for udbedring Før en efterårsblæst rammer Danmark, vil det være fornuftigt at gennemgå inddækninger ved tagvinduer, for at være sikker på, at de er tætsluttende mod bølgeeternitpladerne. Hvis dette ikke gennemgås vil det være muligt, at der kommer fygesne ind i tagkonstruktionen. Med jævne mellemrum testes ilmodbånd og elastisk fuge deres hårdhed. Hvis ilmodbåndet bliver helt hårdt og smuldre, skal det udskiftes. Ligeledes skal elastisk fuge udskiftes hvis den bliver hård og sprækker i overfladen. 3.3 Eternittage Opbygning Tagkonstruktionen er opbygget som hanebåndsspær. Nogle af bygningerne har udnyttet tagetagen, hvor loftbeklædning er monteret på underside af hanebånd og skråvægge. Over hanebånd er der uudnyttet loftsrum. De resterende bygninger har en uudnyttet tagetage. Tagbeklædning er bølgeeternitplader på lægter uden undertag Registreret tilstand Under besigtigelsen blev der oplyst, at tagbeklædningen er fra bygningernes opførelse år Tegningsmaterialet over bebyggelserne beskriver tagpladerne som grå B6 eternitplader. Den ensfarvede grå tagplade er dog ikke til at genkende, med mindre tagpladen er udskiftet med en ny. Tagpladerne er misfarvede og er flere steder registreret med algevækst. Overfladen virker ru og er derfor modtagelig overfor vind og vejr. Der blev ikke registreret revnede tagplader eller områder hvor pladerne var begyndt at smuldre. Der blev ikke registreret ujævnheder i pladesamlingerne, hvilket kunne give anledning til vandindtrængen i tagkonstruktionen. Side 7 af 13

8 Misfarvede bølgeeternitplader Misfarvede bølgeeternitplader Misfarvede bølgeeternitplader Misfarvede bølgeeternitplader Enkelt tagplade udskiftet Ingen synlige ujævnheder i samlinger Behov for udbedring Bølgeeternitpladerne skal med jævne mellemrum gennemgås ved en visuel besigtigelse. Tagpladernes farve viser tegn på nedbrydning, og skal derfor løbende vedligeholdes i form af afrensning for alger/mos mv. En eventuel malerbehandling af taget kan forlænge levetiden på tagpladerne. Der vurderes, at der bør påregnes en udskiftning af hele tagbeklædningen inden for udgangen af år Side 8 af 13

9 3.4 Stern, vindskede, underbeklædning og gavltrekanter Opbygning Bygningerne er udført med eternitplader på stern, vindskede, underbeklædning og gavltrekanter. På carportene er sternen udført i malerbehandlet træbeklædning Registreret tilstand Der ses algevækst på sternbrædder ved carporte. Yderligere ses der, at samlinger ved carporte vrider sig. Der er ikke registreret råd i sternbrædder udført i træ. Eternitbeklædning er som tagbeklædningen registreret med misfarvninger. På fælleshuset blev der registreret at underbeklædningen ikke var tilstrækkelig fastmonteret. Algevækst på sternbrædder Stern ved carporte vrider sig i samlinger Misfarvninger på vindskede Underbeklædning er ikke fastmonteret Side 9 af 13

10 Eternitplader er udskiftet i gavltrekant Misfarvet gavltrekant Behov for udbedring Sternbeklædning udført i træ afvaskes for alger med jævne mellemrum. Eternitbeklædning holdes under opsyn og udskiftes når misfarvninger bliver for markante. 3.5 Tagrender og nedløb Opbygning Tagrender og nedløbsrør er udført af PVC, og rendejern er udført af galvaniseret stål Registreret tilstand Der blev ikke registreret synlige lunker i tagrender eller utætheder. Ligeledes blev der heller ikke registreret utætheder på tagnedløb. Tagrende og nedløbsrør uden algevækst Tagrende og nedløbsrør med algevækst Side 10 af 13

11 Alger på tagrende pga. tæt beplantning Beplantning i tagrende Behov for udbedring Der er ingen behov for udbedring. Ved en regelmæssig afvaskning af tagrender og nedløb forlænges levetiden. Ved beplantning tæt på tagrender, vil der være ekstra behov for rensning af tagrender. 3.6 Asfaltveje og flisebelægning Opbygning Køreveje er udført med asfalt. Gangstier og indkørsler er udført med belægningsfliser Registreret tilstand Asfaltbelægningen viser tegn på mindre reparationsarbejder. Enkelte mindre huller i asfaltbelægningen ved flaskecontainer blev registreret. Flisebelægningen på gangstier har en fornuftig jævn overflade. Den jævne overflade kunne dog ikke registreres ved op til flere indkørsler. Her ses tydelige tegn på kørespor. Hvor der ved vejkant mod bebyggelse er udført regnvandsrende til overfladevand, ses der græs der gror ind over risten. Asfaltbelægning mod Møllegården Hul i asfaltbelægning ved flaskecontainer Side 11 af 13

12 Belægningsfliser mellem nr. 13 og 15 Belægningsfliser ved fælleshuset Synlige kørespor i belægningsfliser Tilgroet rist til overfladevand Behov for udbedring Omfanget af huller i asfalten registreres. Når det vurderes at der er tilstrækkeligt arbejde så tilkaldes asfaltarbejder. Ujævne belægningsfliser i indkørsler bør omlægges. Render til overfladevand renses, så de igen kan tage ordentlig fra, når det regner. 3.7 Udearealer Opbygning Rækværk udført i malerbehandlet træ ved flaskecontainer og fælleshuset samt fælles legeplads Registreret tilstand Der er ingen bemærkninger på tilstanden af træværket på rækværker. Der er dog ikke brugt rustfrie skruer til fastgørelse af brædder ved fritidshuset. Her ses rustplamager på den hvide overflade. Side 12 af 13

13 Helleanlæg mod Møllegården Rækværk ved flaskecontainer Rækværk ved fælleshus Legeplads Behov for udbedring Med jævne mellemrum afvaskes træværk for alger. Skruer i rækværk kunne udskiftes med rustfrie skruer, så der i fremtiden ikke er synlige rustplamager. Side 13 af 13