Besigtigelsesrapport Besigtigelse onsdag d. 30. april 2014 Gudumbro 12, 7620 Lemvig Matr. nr. 21l, Den sydlige Del, Gudum Udført for Lemvig Kommune 21. maj 2014
A. Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formål Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundhedseller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Jens Ilum Bock fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Lemvig Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Repræsentant for ejer, FPH Invest DK ApS. Jens Thomsen, Lemvig Kommune Jens Ilum Bock, Søren Garde Rådgivning A.2 Generelle oplysninger. Der er tale om en beboet lejebolig, der er registreret som ejet af FPH Invest DK ApS. Bygningen er opført i 1922 i 1 etage med udnyttet tagetage med et samlet boligareal på 104 m ² jf. BBR. Bygningens facader er udført i blankt murværk, og tagbelægning er udført med eternitplader (jf. BBR indeholder pladerne asbest). B. Konklusion og anbefaling. B.1. Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb i et omfang i den besigtigede bolig, som skønnes at udgøre sundhedsfare ved ophold og beboelse i strid med byfornyelseslovens (LBK nr. 504 af 16. maj 2013). Der registreres ulovlige elektriske installationer i boligen. Der registreres konstruktioner af nyere dato der ikke er isoleret.
Der ses altandøre ca. 2,5 meter over terræn uden afskærmning mod fald. Der forefindes blotlagt isolering i opholdsrum samt åben forbindelse til isoleret skunkrum. Det vurderes, at de registrerede mangler kan udbedres, mens boligen er beboet, såfremt der tages forholdsregler mod sporespredning fra kælder. B.2. Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i bygningen Gudumbro 12 er forbundet med brandfare og sundhedsfare som er nærliggende, i strid med byfornyelseslovens (LBK nr. 504 af 16/5 2013) 75 stk. 3 og 75 stk. 5. Det anbefales, At ejer meddeles en frist på ikke mere end 2 måneder for at fremsende en handlings- og tidsplan for udbedring af de sundhedsfarlige forhold. Såfremt denne kan godkendes af Lemvig Kommune bør der aftales udbedring, udført inden for en frist fastsat af Lemvig Kommune. Fristen bør ikke overskride 1 måned fra modtagelse af rapport. Det vurderes at lejemålet kan bebos under renoveringen, såfremt der tages forholdsregler mod sporespredning fra kælder. Ved endt renovering skal ejer fremsende kvalitetssikringsmateriale til Lemvig Kommune som dokumentation for udført arbejde. Såfremt renovering udføres som aftalt og til af Lemvig Kommune fastsat tid, kan sagen afsluttes. Såfremt ejer ikke udarbejder handlingsplan inden for den af Lemvig Kommune fastsatte frist eller ikke følger op på aftalte handlings- og tidsplan, bør der nedlægges et forbud mod ophold som træder i kraft inden for 3 måneder fra modtagelse af rapport, pga. sundhedsfare jf. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 16/5 2013 76 stk. 2. Anbefaling om kondemnering af bygningen begrundes med sundhedsfare som følge af: Fugt og skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i bygningen i åben forbindelse med opholdsrum. Ulovlige elektriske installationer Uafskærmet udgang fra opholdsrum i ca. 2,5 meters højde Blotlagt isolering i opholdsrum. Uisoleret vægkonstruktion
C. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone ud mod offentlig vej. Forholdene på friarealerne og bygningens udseende skønnes ikke at være til gene for naboer og forbipasserende. C.2 Udvendig besigtigelse. Ved besigtigelsen registreres manglende tagrende på tilbygning på østvendt gavl. Herved opfugtes ydervægskonstruktion hvilket kan skade murværk og fuger og forårsage vækst af skimmelsvamp i konstruktionen. Der ses nyere vinduer og døre isat uden korrekt fugning. I stedet er der udfyldt med bygningsskum, der ikke er UV bestandigt og derfor må forventes at nedbryde relativt hurtigt med mulighed for fugtindtrængning i ydervægge til følge. Ved ét nyere vindue mangler sålbænk og konstruktionen står åben for vejrlig. På nordvendt facade opfugtes murværk af tagnedløb med manglende tilslutning til kloak. På nordvendt facade er lyskasser blevet dækket til i grus. Jf. repræsentant for ejer er dette sket i forbindelse med vejarbejde på offentlig vej.
C.3 Indvendig besigtigelse. I kælder ses udbredt vækst af skimmelsvamp på nordvendte ydervægge mod terræn. Der kan måles kraftig fugtophobning i ydervægge; mest kraftig i rum med tildækkede lyskasser. Kælderen står i åben forbindelse med opholdsrum i stueetage og det vurderes at der er stor risiko for sporespredning til opholdsrum samt forhøjelse af den relative luftfugtighed i boligen. Ved høj relativ luftfugtighed er der stor risiko for dannelse af skimmelvækst i forbindelse med kuldebroer i bygningens konstruktioner. Der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieundersøgelse på nordvendt ydervæg i kælder i trapperum, der viste høj koncentration af levedygtige svampesporer. I de påviste arter forekommer art med høj individuel forekomst af skimmelsvampe med sundhedsfarlige karakteristika. Der måles forhøjet fugtindhold i forsatsvæg i stue på ydervæg mod garage og på ydervæg mod nedløbsrør, der opfugter ydervæg. Der ses ingen synlig vækst af skimmel på forsatsvæggen. Der blev udtaget tapetest på gulvpanel på ydervæg der viste sporeforekomst af arten Cladosporium sp. Arten findes typisk i forbindelse med husstøv og der er derfor ikke tegn på at der pågår sporespredning til opholdsrum fra sandsynlig skimmelvækst skjult forsatskonstruktion Ved elmåler i stueplan ses blotlagt isolering. Herved kan der spredes isoleringsstøv til opholdsrum.
I skunkrum mod syd ses mindre område af skunkvæg mod opholdsrum uisoleret. Der mangler låge til forsegling af skunkrum mod opholdsrum. Der konstateres flere loftsudtag med ledningssamlinger udført uden for lovpligtig samledåse. I stue registreres der terrassedør til det fri uden afskærmning mod fald. Terrassedøren er placeret ca. 2,5 meter over terræn. D. Målinger ved besigtigelsen D.1. Generelt om fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < 13 13-15 15-17 Over 17 Murværk (digits) 20-45 45-60 60-75 >75 * Let fugtbelastning indikerer muligt svigt i konstruktionen. **Høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Meget høj fugtbelastning med højere risiko sundhedsfare og organiske konstruktioner under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2 Registrerede fugtmålinger
Rum/Bygningsdel Normal Let fugtig* Meget fugtig** Våd*** Kældervægge mod nord, kælder X X Forsatsvæg mod nord og øst, stue, stueplan X X Ydervægge generelt X D.3. Aftryksprøver, skimmelsvamp. Der blev udtaget 2 skimmelprøver på adressen. Goritas A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelprøver d. 10.05.2014 Laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag Prøve nr. 1, tapetest, udtaget på gulvpanel i stue, viste at der er sporeforekomst af arten Cladosporium sp. til stede på udtagsstedet. Prøve nr. 2, aftryksprøve, udtaget på nordvendt kælderydervæg i trapperum, viste at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Penicillium chrysogenum samt moderat aktiv sporeforekomst af arten Stachybotrus sp. til stede på udtagsstedet. Stachybotrus sp. er i stand til at danne helbredskadende mykotoksiner bl.a. Satrotoxin- H, som kan forårsage pulmonal hemosiderose (ophobning af jern i lungerne fra nedbrudte blodlegemer) og blødninger i lungerne hos børn eller voksne med nedsat immunforsvar. Arten hører under de såkaldt særligt biologisk aktive skimmelsvampe, der kendetegnes ved kraftig sporespredning og produktion af sundhedsskadelige mykotoksiner. Jf. Statens Byggeforskningsinstitut By og Byg 204 bør rum, hvor tilstedeværelsen af særligt biologisk aktive skimmelsvampe forekommer, ikke benyttes i perioden indtil renovering. Dette er gældende selv ved mindre forekomster. Der bør udvises særlig opmærksomhed og krav til sundhedsmæssig beskyttelse ved håndtering af materialer inficeret med denne skimmelart. Penicillium chrysogenum er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Der, hvor sporerne lander, dannes der ny vækst, hvis der er gunstige vækstforhold tilstede. Arten er resistent for udtørring, og vil derfor ikke mindskes i omfang f.eks. om sommeren, hvor en bolig typisk udsættes for mindre fugtbelastning.
Cladosporium sp. kendetegnes ved at have allergifremkaldende egenskaber. Arten er naturligt forekommende i vores omgivelser, men ved voldsomme sporekoncentrationer kan mennesker opleve allergiske symptomer. Dette gør sig specielt gældende hvis personer har nedsat immunforsvar og opholder sig meget i et inficeret areal. Den 21. maj 2014 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Jens Ilum Bock Bygningskonstruktør Tlf. 22 76 47 55 e-mail: jib@garderaad.dk Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse
Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt, og der er ikke foretaget destruktive undersøgelser på adressen. Der er taget fugt- og temperaturmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Elmo 619 IR Videotermometer 2. Skimmelundersøgelser Der er taget skimmelprøver til laboratorieanalyse (skimmelundersøgelser) følgende steder: gulvpanel, stueplan - Prøve nr. 1 Nordvendt kælderydervæg, trapperum Prøve nr. 2 Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratoriets rapport vedlægges.
3. Billeder fra besigtigelsen Manglende tagrende på gavl, murværk påvirket af fugt Nyere døre/vinduer ikke fuget korrekt
Manglende sålbænk under nyere vindue Murværk opfugtes fra tagnedløb
Utæt tagnedløb Lyskasser dækket med grus
Fugtige kældervæg mod nord i kælder ved overdækket lyskasse Fugtige kældervæg mod nord i kælder Aftrykssted nr. 2
Fugtigt hjørne i forsatsvæg, stue, ud for beskadiget tagnedløb Aftrykssted nr. 1 Fugtmåling på 17% i forsatsvæg
Blotlagt isolering ved elmåler Manglende isolering af skunkvæg
Ulovlig samling og kabler uden dobbelisolering Ulovlig samling og kabler uden dobbelisolering
Terrassedør til det fri er ikke afskærmet mod fald
Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.
Haderslevvej 108 DK 6000 Kolding AS/SA 10.05.14 Sag:77420-3 Telefon: + 45 75 52 21 00 Telefax: + 45 75 52 26 27 E-mail: lab@goritas.dk Søren Garde Rådgivning Jens Ilum Bock Torvegade 1, 2.sal 8450 Hammel Vedr.: Gudumbro 12 Analyse af indsendt Tapetest og aftryksplader Vi har den 02.05.14 modtaget 1 Tapetest og 1 aftryksplade fra Dem til analyse på vort laboratorium. Tape-Test Formålet med analysen er at påvise eventuel forekomst af skimmelsvampe i materialet, samt i bekræftende fald at fastlægge arterne. Metode Ved prøvetagning presses tapen mod den overflade som ønskes undersøgt. Den klare tape undersøges herefter mikroskopisk dels for forekommet vækst af skimmel dels for aflejrede sporer. De forekommende skimmelarter identificeres. Identifikation Ved biologiske analyse af prøvematerialet kunne følgende konstateres: Ballerup: Lautrupvang 8 DK 2750 Ballerup Telefon: +45 44 85 86 00 Fax: +45 44 85 86 09 E-mail: goritas@goritas.dk Goritas A/S CVR nr.: 28114257 www.goritas.dk Danske Bank konto: 4183-3001549820 Swift kode: DABADKKK IBAN nummer: DK07 3000 3001 5498 20
AS/SA 10.05.14 Sag:77420-3 Side: 2 Prøve nr. Lokale/ Bygningsdel Konstaterede mikrosvampe Vækst / bemærkninger 1 forsatsvæg mod vej i stue Cladosporium sp. Sporer Svampebeskrivelser Cladosporium arter dominerer i de fleste analyser af udendørs luft. Slægten findes overalt, især i de klimatisk tempererede områder. Kolonierne af Cladosporium fremtræder som olivengrøn til grå grøn. De enkelte arter kan vokse ved op til 32 C. Udover den meget almindelige forekomst udendørs, findes slægten på madvarer samt på døde celluloseholdige plantematerialer samt på papir og tekstiler. Sporene, som findes i store mængder i luften har allergifremkaldende egenskaber. Aftryksplader Formålet med analysen var dels at påvise spiredygtigt materiale på aftrykspladen samt at identificere de fremvoksede svampe. Metode Aftryksprøver udføres ved at trykke en aftryksplade mod overfladen, der skal undersøges. Herved opsamles svampesporer på pladen, der er et vækstmedie (V8-agar tilsat antibiotika) hvorpå sporer kan vokse. Aftrykspladerne inkuberes ved 25 C i ca. en uge, og herved kan mængden af levedygtige svampesporer (CFU) på prøvestedet bestemmes. Desuden kan skimmelsvampenes slægt og/eller art bestemmes ved mikroskopi Analyseresultat I dyrkningssvarene er skimmelsvampene primært nævnt ved slægtsnavn (f.eks. Penicillium) efterfulgt af sp., spp. eller et artsnavn (f.eks. Aspergillus versicolor, hvor versicolor er artsnavnet). Mængden af levedygtige svampesporer (CFU) er angivet for hver art /slægt, og der er angivet et samlet antal CFU.
AS/SA 10.05.14 Sag:77420-3 Side: 3 Identifikation Ved biologiske analyse af prøvematerialet kunne følgende konstateres: Prøve nr. Lokale / Bygningsdel Konstaterede skimmelsvampe Antal levedygtige sporer / CFU 2 Kælder ved trappe Mucor sp. Rhizopus sp. Stachybotrys sp. Cladosporium sp. Penicillium chrysogenum Pladen overgroet * 3 20 4 >100 Ialt >127 CFU O CFU : Mindre end 10 CFU : Mellem 10 og 50 CFU: Over 50 CFU. Ingen levedygtige svampesporer. Begrænset forekomst af levedygtige svampesporer. Moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Høj forekomst af levedygtige svampesporer. * Ved forekomst af Mucor, Rhizopus og et par andre nær beslægtede skimmelsvampe af familien Mucoraceae kan man få et analyseresultat, som siger overgroet. Disse skimmelsvampe vokser meget hurtigere end de andre skimmelsvampe på pladen og overvokser derved de andre kolonier. De danner ikke kolonier i den forstand, men et tykt tæppe på pladen. I disse tilfælde er det ikke muligt at tælle antal kolonier. I enkelte tilfælde kan Mucor dog være flere på steder på pladen og det er især hvis væksten ikke er så kraftig veludviklet, hvor det så er muligt at tælle antal kolonier. Mucoraceae forekommer ofte i støv og på frugt. Svampebeskrivelser Mucor sp. kaldes også hovedskimmel idet sporerne dannes i et lukket sporangie, der ser ud som et hoved på en stilk. Den er vidt udbredt og forekommer hyppigt i jordlag og frisk eller tørret frugt. Svampen er hurtigt voksende ved et temperaturoptimum mellem 15-25 C. I forbindelse med bygningsmaterialer optræder arten på frisksavet eller malet træ, samt på bagsiden af malerier, hvor især limen angribes. Idet Mucor sp. regelmæssigt kan findes i husstøv, vil den ofte kunne påvises på bygningsoverflader. Rhizopus danner et hvidt, tæt luftmycel, der på et fast underlag danner knudepunkter hvorfra der går rhizoider ned i materialet. Rhizopus forekommer bl.a. i plantematerialer, i jord i de øverste lag, i frugt, brød og grøntsager, men findes desuden ofte i støv eller andre snavsede overflader i bygninger.
AS/SA 10.05.14 Sag:77420-3 Side: 4 Penicillium kaldes på dansk penselskimmel, da deres opretstående, forgrenede konidiophorer har et pensellignende udseende. Penicillium-slægten består af et utal af arter, hvoraf mange er udbredt over hele jorden, dog hyppigst i tempererede egne. Penicillium kolonier er blågrønne, gulgrønne, gule eller helt hvide med pulveragtig overflade og dårligt udviklet luftmycelium. Penicillium foretrækker middeltemperaturer og kan tåle udtørring. Penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Sporerne lagres gerne i støv. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Skimmelvækst kan forekomme på steder, hvor fugtforholdene er eller har været utilfredsstillende. En sådan fugtighed kan stamme fra defekter i overfladestrukturen (revner), utætheder i rør og kondensering af vanddampe fra det indre miljø. Af disse årsager er kondenseringen den langt hyppigste. Skimmelsvampene ses ikke kun på træets overflade, men også på forskellige andre fugtige byggematerialer. Som næringskilde kan Skimmelsvampe benytte enhver form for fugtigt organisk materiale, selv husstøv kan danne et tilstrækkeligt næringsgrundlag. Skimmelsvampe signalerer et usundt fugtigt klima, og er generende på grund af æstetiske grunde, lugten og sporernes og myceliets allergifremkaldende egenskab. Skimmelsvampe kan give anledning til gener i form af slimhinde- og luftvejsirritationer, og vil kunne give anledning til allergi og astma. Sådanne gener opstår typisk kun ved massiv forekomst af Skimmel som følge af store og vedvarende fugtproblemer. For allergikere kan reaktionerne dog komme ved forholdsvis lave "belastninger". Det skal bemærkes, at analyseresultaterne alene viser forholdene i prøvetagningsstederne. Vi er altså ikke i stand til at rapportere om forholdene andre steder i bygningen.
AS/SA 10.05.14 Sag:77420-3 Side: 5 Ønsker De yderligere oplysninger, er De fortsat velkommen til at kontakte os. Faktura vedlagt. Med venlig hilsen Goritas Angela Steinfurth Cand.scient., mikrobiolog