Årsrapport 2013
Freja ejendomme A/S Codanhus Gammel Kongevej 60, 6. 1850 Frederiksberg C Tlf. +45 33 73 08 00 freja@freja.biz www.freja.biz Eneaktionær Den Danske Stat ved Finansministeriet Hjemstedskommune Frederiksberg Selskabsnavn Statens Ejendomssalg A/S CVR nr. 20 54 48 48 Binavne Freja ejendomme A/S Ejendomsselskabet Freja A/S Freja A/S Statens Ejendomme A/S
Årsrapport 2013
Indhold Hoved- og nøgletal 4 Ledelsens beretning Selskabets ledelse 6 9 14 16 17 17 20 20 22 24 24 24 24 25 29 29 30 Udviklingsprojekter Indskud af ejendomme Salg Vederlagspolitik Risici Selskabsledelse Redegørelse for samfundsansvar Bestyrelse og ledelse Afholdte generalforsamlinger Redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen Hændelser efter regnskabsårets udløb Forventninger til 2014 Overskudsdisponering og generalforsamling Meddelelser til Erhvervsstyrelsen Finanskalender for resten af 2014 Tema 31 Før og efter Regnskab 41 46 49 50 52 53 55 63 Regnskabsberetning Påtegninger Resultatopgørelse Balance Pengestrømsopgørelse Egenkapitalopgørelse Noter Ejendomsoversigt English summary 67 70 Financial highlights Servicevej 1, Korsør Oprindelig Kodakfabrik i landlige omgivelser tæt på Storebæltsbroen og motorvej 3
Hoved- og nøgletal (mio. kr.) Resultatopgørelse 2013 2012 2011 2010 2009 Resultat af salg og udvikling af ejendomme 69,3 110,6 122,8 134 52,5 Resultat af drift af ejendomme 3,6 2,7 1,4-3,6-3,8 Resultat af ejendomsvirksomhed 72,9 113,3 124,2 130,4 48,7 Administration m.v. -21,5-20,5-19,9-22,8-22,2 Resultat før finansielle poster (EBIT) 51,4 92,8 104,3 107,6 26,5 Finansielle poster, netto 8,4 7,5 9,1 11,4 14,0 Resultat før skat 59,8 100,3 113,4 119,0 40,5 Skat af årets resultat -15,7-25,2-28,4-29,6-10,1 Årets resultat (Totalindkomst) 44,1 75,1 85,0 89,4 30,4 Balance pr. 31. december 2013 2012 2011 2010 2009 Langfristede aktiver 17,1 15,8 23,1 16,9 11,6 Kortfristede aktiver 1.721,3 1.691,3 1.554,4 1.322,3 1.123,2 Aktiver i alt 1.738,4 1.707,1 1.577,5 1.339,2 1.134,8 Egenkapital 1.676,7 1.659,6 1.518,0 1.282,9 1.093,5 Langfristede forpligtelser 14,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Kortfristede forpligtelser 47,7 47,5 59,5 56,3 41,3 Passiver i alt 1.738,4 1.707,1 1.577,5 1.339,2 1.134,8 Nøgletal 2013 2012 2011 2010 2009 Afkastgrad 3% 6% 8% 10% 3% Egenkapitalens forrentning efter skat 3% 5% 6% 8% 3% Soliditetsgrad 96% 97% 96% 96% 96% 4
Pengestrømsopgørelse 2013 2012 2011 2010 2009 Pengestrøm fra driftsaktivitet 289,9 100,9 103,8-198,2 102,5 Pengestrøm til investeringsaktivitet 0,1 0,1 0,5-1,2-0,6 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -50,0-25,0-25,0-25,0-75,0 Pengestrøm i alt 240,0 76,0 79,3-224,4 26,9 Likvider 31. december 505,9 265,9 189,9 110,6 335,0 Aktiekapital 2013 2012 2011 2010 2009 Aktiekapital 1. januar 37,7 35,5 31,1 27,9 27,2 Nom. kapitaludvidelser ved apportindskud 0,5 2,2 4,4 3,2 0,7 Aktiekapital 31. december 38,2 37,7 35,5 31,1 27,9 Egenkapitaludvikling 2013 2012 2011 2010 2009 Egenkapital 1. januar 1.659,6 1.518,0 1.282,9 1.093,5 1.112,2 Kapitaludvidelser ved apportindskud 23,0 91,5 175,0 125,0 25,9 Udloddet udbytte -50,0-25,0-25,0-25,0-75,0 Årets resultat 44,1 75,1 85,1 89,4 30,4 Egenkapital 31. december 1.676,7 1.659,6 1.518,0 1.282,9 1.093,5 Årets til- og afgang af ejendomme (antal ejendomme) Beholdning Årets Tilgang Tilgang Beholdning 31.12.2013 afgang køb/annull. indskud 01.01.2013 I alt 90 35 2 32 91 5
Ledelsens beretning Årets resultat blev på 59,8 mio. kr. før skat. I 2012 var det 100,3 mio. kr. Resultatet før skat og værdireguleringer blev på 78,5 mio. kr. I 2012 var det 112,5 mio. kr. I årsrapporten for 2012, og senest i delårsrapporten for 1. halvår 2013, blev det forventede resultat angivet til at være i størrelsesordenen 100 mio. kr. før skat og eventuelle værdireguleringer. I delårsrapporten pr. 30. september 2013 nedjusterede vi det forventede resultat før skat og eventuelle værdireguleringer til at være i størrelsesordenen 75 mio. kr. Avancen ved salg blev 88 mio. kr. I 2012 var avancen 123 mio. kr. Overskuddet blev skabt ved 58 ejendomshandler, heraf salg af 35 ejendomme og 23 delsalg. Tilsammen gav handlerne en omsætning på 317 mio. kr. Det anser vi for et tilfredsstillende resultat i det aktuelle marked, ligesom salget af 21 ejendomme udenfor hovedstadsområdet er et særdeles godt resultat i det nuværende marked, hvor der primært er aktivitet i de store byer. Der var i 2013 tegn på økonomisk opsving, og der var en del aktivitet blandt investorer til større ejendomme. Vi oplevede, at flere danske ejendomsudviklere samarbejdede med udenlandske investeringsfonde. De udenlandske investeringsfonde ser med stigende interesse på det danske ejendomsmarked, fordi vi har et stabilt politisk klima og en gennemsigtig myndighedsbehandling. På grund af investorernes behov for stor sikkerhed i handler, bliver flere og flere handler betingede. Handlerne strækker sig derfor over lange perioder. Betingelserne er ofte relateret til finansiering og myndighedernes godkendelse af det enkelte projekt. Ønsket om sikkerhed gør sig særligt gældende, når der er tale om at konvertere større ejendomme i København til boliger. Freja har haft en god tilgang på 32 ejendomme. 15 af disse ejendomme ligger i hovedstadsområdet, 13 i resten af landet og fire på Færøerne. Freja overtog den sydlige del af Flyvestation Værløse, som også bliver kaldt Sydlejren. Det er en stor udviklingsopgave, som Freja ser frem til at løse i samarbejde med andre interessenter, herunder Furesø Kommune. Et stort erhvervsområde med udgangspunkt i de eksisterende aktiviteter i Filmbyen er i støbeskeen sammen med et boligområde med 430 boliger. I løbet af 2013 har Freja erhvervet to tidligere sygehusejendomme fra henholdsvis Region 6
Akkumuleret overskud / Egenkapital Mio. kr. 2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 Overskud før skat Egenkapital 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Udvikling i ejendomssalget Mio. kr. Bruttofortjeneste Antal solgte ejendomme Antal 700 35 600 30 500 25 400 20 300 15 200 10 100 5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i resultatet. 7
8
Scherfigsvej 8, København Ø Tidligere WHO domicil med enestående udsigt over Svanemøllebugten Syddanmark og Region Hovedstaden. Udviklingen af ejendommene sker i tæt samarbejde med de respektive kommuner og regioner. I 2013 indgik vi også en rammeaftale med Region Syddanmark om overtagelse af flere tidligere sygehusejendomme. Et godt samarbejde med regioner og særligt kommuner er vigtigt for Freja. Dynamisk myndighedsbehandling kan være med til at realisere projekter til stor gavn for både borgere og erhvervsliv. Derfor har vi sat samarbejdet med kommunerne på dagsordenen i 2013. Frejas portefølje er nu på 90 ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af Frejas samlede portefølje er ved årets udgang 1.014 mio. kr. inklusiv de tidligere sygehusejendomme. område et moderne bolig- og erhvervsområde. Området er i rivende udvikling, og interessen er ikke blevet mindre med Metroselskabets udredning om en kommende Sydhavnsmetro. Bliver planerne til virkelighed, vil Ny Ellebjerg Station blive en af landets største. På de interne linjer fortsatte Freja i 2013 med at vedligeholde og udbygge kompetencer i henholdsvis salg og udvikling. Desuden ansatte vi en intern advokat for at udvide vores juridiske kompetencer. Alt i alt har 2013 været et godt år for Freja. Vi har taget hul på et nyt forretningsområde med køb af sygehuse og har styrket vores organisation. Efter et godt samarbejde med Holbæk Kommune lykkedes det i 2013 at sælge det tidligere observatorium Brorfelde til kommunen, som vil skabe et nyt oplevelsescenter for astronomi på stedet. Den nye attraktion skal give besøgende fra hele Danmark et indblik i astronomiens magiske verden og gøre udforskningen af universet til en håndgribelig, meningsfuld og sjov oplevelse. Et andet spændende salg var salget af byggeretten på Følager ved Ny Ellebjerg Station. Grunden har længe været et forsømt område med skurvogne, gamle campingvogne og brugte dæk. Nu bliver det trafikalt centrale Udviklingsprojekter Det er en kompleks opgave at skabe udvikling og nyt liv i gamle ejendomme. Der er følelser, interesser og penge på spil. For at få en vellykket udviklingsproces er det nødvendigt at skabe fælles grund mellem mange forskellige interessenter, så ingen går tomhændet hjem. Forventningsafstemning og etablering af partnerskaber med investorer og myndigheder er absolut essentielt for at få et udviklingsprojekt i mål. Det er vi meget bevidste om i Freja. Vi bruger meget tid på at få samarbejdet til at 9
Haderslev Sygehus, Haderslev Det tidligere Haderslev Sygehus ligger smukt ved Haderslev Dam glide, så vi kan skabe en bæredygtig udvikling, der holder mange år frem. Aktuelt samarbejder Freja med 22 kommuner om udviklingsopgaver. Det er derfor væsentligt for os at etablere viden om, hvordan opgaverne bliver organiseret i de enkelte kommuner. I kommuner med en bevidst strategi for erhvervs-, bosætnings- og infrastrukturudvikling oplever vi, at det ofte er muligt at skabe synergi mellem de politiske agendaer og vores udviklingsprojekter. I kommuner med mindre veldefinerede strategier og organisation kan parterne let blive drænet for energi og produktivitet i processer, som ikke fører til gunstige resultater. I 2013 satte vi forholdene ude i kommunerne til debat på vores åbne seminar Kommunale vilkår kommunale visioner. Arrangementet var sammen med årets første seminar Staten flytter ud hvem flytter ind? med til at skabe debat om, hvordan samfundsudviklingen påvirker ejendomsbranchen. De to seminarer med arbejdstitlen Freja Akademi trak mere end 300 deltagere til og var med til at markere Freja indenfor branchen. Byudvikling i København Freja begyndte i 2013 udviklingen af fire store projekter i København. Projekterne har potentiale til at påvirke udviklingen af København og blive identitetsskabende ejendomme. Ejendommene ligger i dele af byen, hvor infrastrukturen er under udbygning og områderne i hastig forandring. Nuuks Plads 2, København N Nuuks Plads 2 er primært indrettet til arkiv. Ejendommen ligger lige op til den kommende metrostation på Nuuks Plads og Superkilen, som er blevet en ny rekreativ pulsåre i København. Ejendommen er konstrueret med to hovedbygninger fra forskellige tidsaldre, som er forbundne i stueetageniveau. Den ældre hovedbygning er tegnet af arkitekten Nyrop, mens den nyere karakteristiske skiferbeklædte bygning er tegnet af Koppel Arkitekter. Freja har igangsat et udviklingsarbejde i samarbejde med BBP Arkitekter, der søger at understrege byrummets betydning som trafikal og rekreativ plads samtidig med, at der bliver skabt et bygningsmæssigt kompleks, der arkitektonisk vil være en tydelig markør på Nørrebro. Vasbygade 10 og 22, København SV I Vasbygade bliver der med den kommende Metro Cityring etableret servicefaciliteter for Metroselskabet. I lyset af det har Københavns Kommune indstillet, at der allerede nu bliver lagt forarbejdet til en forgrening for en kom- 10
mende Sydhavnsmetro. Det betyder, at Frejas ejendom på Vasbygade på godt 70.000 m² grundareal på sigt bliver stationsnær. Derfor er det relevant at begynde en planlægning af området hen imod cityformål. En udvikling af ejendommen vil kunne afslutte området omkring Havneholmen og Fisketorvet og skabe en ny port til byen, der bygger videre på planerne om en tæt og grøn bebyggelse langs Kalvebod Brygge. vej, og Freja er i 2013 begyndt udviklingen af et unikt projekt, der udnytter beliggenheden mod Strandpromenaden og Øresund optimalt. I slutningen af 2013 udarbejdede Arkitema Architects forskellige bebyggelsesscenarier for ejendommen, der indikerer, at en bebyggelsesprocent på ca. 110 er realistisk. Det betyder, at der kan skabes et særdeles velbeliggende boligprojekt på ca. 15.000 m² med udsigt over Øresund. Følager 5, Valby Frejas ejendom på Følager med 34.600 m² byggeret ligger lige op til Ny Ellebjerg Station, der bliver hovedstadens knudepunkt for kollektiv trafik. Derfor er der allerede nu gang i en dynamisk udvikling af området. Freja har aktuelt solgt byggeret til familieboliger og underskrevet en betinget købsaftale for ældreboliger og plejecenter. Herudover er der gang i projekteringen af butikker og planer om erhvervsbyggeri og en uddannelsesinstitution. Masterplanen er udarbejdet af Tegnestuen Vandkunsten. Freja har i 2013 fået screenet ejendommen i forhold til miljø og geoteknik som forudsætning for de kommende anlægsarbejder. Scherfigsvej 8, København Ø WHO har forladt deres domicil på Scherfigs- Konvertering af sygehuse I 2012 blev det vedtaget, at Freja kan købe sygehusejendomme, der ikke længere skal anvendes i en fremtidig sygehusstruktur med færre og større supersygehuse. Gennem 2013 har der været et tæt samarbejde med flere af regionerne, hvilket har udmøntet sig i konkrete opkøb af Haderslev Sygehus og Helsingør Hospital. Haderslev Sygehus Haderslev Sygehus er på ca. 50.000 m² og ligger i fantastisk natur med adgang til rekreative arealer og udsigt til sø og landskab. Herudover er der let adgang til E45 og Haderslev bycenter. Sygehuset er i funktion indtil medio 2014, men Freja er allerede i konstruktiv dialog med Haderslev Kommune om udvikling af ejendommen og har fået udarbejdet 11
Hummeltoftevej 14, Virum Stationsnært område, som er en del af et større udviklingsområde med boliger og erhverv omfattende tekniske vurderinger af ejendommens tilstand og anvendelsesmuligheder. Helsingør Hospital Helsingør Hospital blev rømmet i februar 2013, og Freja indgik aftale om køb af ejendommen medio 2013. Hospitalet er på godt 25.000 m² og ligger i udkanten af byen med et boligområde som umiddelbar nabo. I 2013 gennemførte vi en teknisk due dilligence af ejendommen og etablerede et netværk af rådgivere og interessenter, som kan hjælpe med at generere idéer til en fremtidig anvendelse og transformation af området. Helsingør Kommune vil være den primære interessent og samarbejdspart i forhold til at revitalisere ejendommen. Byudvikling i Lyngby-Taarbæk Kommune Kommunen har med Foreningen Lyngby-Taarbæk Vidensby sat gang i mange spændende udviklingsprojekter. Freja har flere ejendomme i Lyngby-Taarbæk Kommune, som direkte kunne understøtte kommunens strategi om at tiltrække videnstunge virksomheder. ved et borgermøde og viderebearbejdet til et oplæg til et kommuneplantillæg. Programmet for opgaven var udarbejdet i samarbejde med Lyngby-Taarbæk Kommune og områdets øvrige interessenter. Ejendommen ved Sorgenfri Station er på 12.000 m² grundareal med en eksisterende bebyggelse på godt 7.000 m², som forventes nedrevet. Projektforslaget indikerer, at der kan bygges 18-20.000 m² på ejendommen. Polyform Arkitekter har udarbejdet projektforslaget for Freja og MT Højgaard. Skovbrynet 2-24, Lyngby Det tidligere Plantedirektorat består af tre bygningskomplekser på i alt 15.000 m² bebyggelse. Grunden er på ca. 34.000 m². Den eksisterende bebyggelse er i god stand, men udformet og projekteret med mange installationstunge laboratorier. I 2013 har Freja fået udarbejdet volumenanalyser af ejendommens potentialer, og der er beskrevet bebyggelsesog anvendelsesscenarier som udgangspunkt for konkrete samarbejder med kommunen og potentielle investorer. Analysematerialet er udarbejdet i samarbejde med AART Architects. Byudvikling i andre omegnskommuner Hummeltoftevej 14, Virum I 2013 blev Frejas projekt for den tidligere politistation og dommerbygning præsenteret Boliger er omdrejningspunktet for fire projekter i omegnskommunerne, som har forskellige potentialer alt efter beliggenhed og infrastruktur. 12
Islevgård Allé 5, Rødovre Freja har i løbet af 2013 sammen med Rødovre Kommune udarbejdet grundlaget for et udkast til lokalplan, der åbner mulighed for at bygge op til 68 rækkehuse i et villakvarter i bydelen Islev. Derudover rummer planen mulighed for 10.500 m² lejligheder og erhverv, der vil være synlige ud mod hovedfærdselsåren Slotsherrensvej. CCO Arkitekter har udarbejdet projektgrundlaget, der integrerer bebyggelsen med det eksisterende boligområde gennem stier og grønne arealer. Erhvervsbebyggelsen vil blive et stationsnært hængsel til en planlagt letbanestation. Rolighedsvej 1, Ballerup Frejas ejendom på Rolighedsvej i Ballerup ligger tæt ved stationen, hvilket gør det muligt at bygge både boliger og et center med butiksfunktioner. Helhedsplanen for området er udviklet af Freja og arkitektfirmaet COBE og inkluderer en udvikling af kommunale arealer. I samarbejde med Ballerup Kommune er der skabt et fælles projektmateriale, som kan blive grundlaget for lokalplanlægning. Helhedsplanen for Frejas ejendom belyser, hvordan der på det tomme areal i centrum af Ballerup kan ske en fortætning, som skaber muligheder for boliger, erhverv og detailhandel på ejendommen. Der forventes at kunne opføres 12-15.000 m². Sømoseparken 1, Ballerup Sømoseparken knytter sig til et campusområde, hvor bl.a. DTU har etableret sig. I 2013 fik Freja indskudt to grundstykker i området på samlet knap 30.000 m². Freja har indledt et samarbejde med CF Møllers Tegnestue om at få skitseret, hvordan en eventuel boligbebyggelse kan indpasses i området. Andre anvendelser er også på tegnebrættet - ikke mindst taget i betragtning af, at ejendommen ligger tæt på et uddannelsesmiljø. Calsbergvej, Hillerød Ejendommen udvikles i et partnerskab mellem DSB Ejendomsudvikling, Hillerød Kommune og Freja. Partnerskabet ejer i fællesskab arealet, som rummer en byggeret på i alt 46.700 m². I 2013 blev nye ungdomsboliger bygget for Lejerbo indviet. Hermed er ca. 10.000 m² bebyggelse taget i anvendelse. Projektbeliggenheden er optimal med intens S-togsdrift til og fra København lige om hjørnet. Holscher Arkitekter har udviklet såvel masterplan som byggemodningsprojekt. Cortex Park, Odense en hel vidensbydel Den overordnede styregruppe for Campusområdet i Odense har i 2013 fremlagt en fælles strategi for tiltrækning af investorer og virk- 13
Flyvestation Værløse, Værløse Freja har overtaget Sydlejren på den tidligere flyvestation somheder til Campus Odense og Cortex Park. Strategien er en målrettet satsning fra Odense Kommune, SDU, Region Syddanmark, UCL, Syddanske Forskerparker og Freja om at skabe synergi mellem parternes aktiviteter og tiltrække investorer til området. Kollegieboligselskabet Odense har i 2013 fået tilsagn fra Odense Kommune om støtte til udbygning af kollegiet i Cortex Park. Forventningen er et fuldt udbygget byggefelt på op til 13.000 m². Odense Kommune har også forberedt byggeandragende for et 7.500 m² stort Forskerhus og har yderligere en option på 5.500 m². Fuldt udbygget bliver Cortex Park en bydel på i alt 200.000 m² bebyggelse. Første lokalplanetape rummer godt 60.000 m² bebyggelse. Henriksholm, Rudersdal Kommune De første boliger blev solgt i løbet af 2013, og anlægsarbejdet på etape 1 er godt undervejs. Etape 1 omfatter ca. 22.000 m² byggeret og er solgt til Kongeegen A/S. I 2013 kom etape 2 også et godt skridt videre mod realisering, da der blev vedtaget et kommuneplantillæg, der udpeger området til boligformål med op til 20.000 m² bebyggelse. Dermed vil området være fuldt udbygget. Freja gennemførte i 2013 et parallelopdrag med Holsø Arkitekter, Holscher Arkitekter og Holgaard Arkitekter. De tre tegnestuer gav deres bud på en bebyggelsesplan for etape 2 omkring den tidligere Forsvarskommandobygning, der skaber en lille villaby mellem træer og krat med udsigt til fredede engarealer og skovbryn. Flyvestation Værløse, Furesø Kommune I 2013 blev 78 ha i den sydlige del af Flyvestation Værløse overdraget til Freja. Samtidig overtog Kulturministeriet og Miljøministeriet betydelige dele af flyvestationen, der har været lukket i en årrække. Freja har igangsat et samarbejde med Furesø Kommune om en fælles udviklingsindsats, så ejendommen bliver udviklet og udbygget i tråd med nogle af de tanker, der allerede er gjort om erhvervsudvikling med et filmbymiljø og kreative virksomheder. Herudover vil der kunne etableres op mod 45.000 m² boligbebyggelse i de smukke omgivelser med respekt for natur, de enkelte bevaringsværdige militæranlæg og den store sammenhæng mellem flyvestationens delområder. Indskud af ejendomme Der blev i 2013 indskudt i alt 32 ejendomme fordelt på tre indskud med en samlet værdi på 227,6 mio. kr. Der er indskudt ejendomme fra 14
15
Klima- Energi- og Bygningsministeriet, Ministeriet for Forskning, Innovation og Videregående Uddannelser, Transportministeriet, Justitsministeriet, Forsvarsministeriet, Kulturministeriet og Erhvervs- og Vækstministeriet. Ejendommene er fordelt over hele landet. Derudover er der fire ejendomme på Færøerne. Salg lokaleoptimeringer indenfor blandt andet politiet, retsvæsenet, universiteterne samt den statslige administration. Politiet har tidligere anvendt 13 af de solgte ejendomme, mens retsvæsenet har benyttet to af ejendommene. Ni af de solgte ejendomme er forhenværende undervisningsfaciliteter, mens fem har tilhørt den statslige administration. Herudover er der solgt fire forskellige grundstykker samt to tjenesteboliger. 2013 var et travlt år med 58 gennemførte salg. Handlerne var tidskrævende og bar præg af et stort fokus på teknisk og juridisk due diligence og købernes finansiering. De solgte ejendomme er meget forskellige og ligger over hele landet. Det viser, at der trods alt er et marked i provinsen. Mange af ejendommene har en god beliggenhed, og det er vigtigt for både Freja og de lokale interessenter, at de får ny anvendelse og nyt liv. En del handler omfattede udviklingsejendomme, hvor ejendommenes anvendelse skal ændres til nye formål. Det betyder ofte, at Freja skal indgå en form for udviklingssamarbejde med køberne, hvor der skal udarbejdes tilfredsstillende planforhold, før salgene kan betragtes som endelige. De 58 solgte ejendomme i 2013 er oprindeligt indskudt i Freja som følge af reformer og 23 af de solgte ejendomme har tidligere været anvendt af Kriminalforsorgen til arrest eller tjenesteboliger. Det drejer sig om en enkelt arrest på Fanø og 22 boliger, som ligger i tilknytning til Kriminalforsorgens fængsler i Albertslund, Nyborg, Årslev og Juelsminde. Boligerne er nu frastykket fængslerne og efter behørig opfyldelse af eventuelle tilbudspligter m.m., solgt i det fri marked til private boligkøbere. Betingede salg I tillæg til de endelige salg nævnt ovenfor er der gennemført fire betingede salg. Salgene er typisk betinget af ændring af den enkelte ejendoms planforhold, udstykning eller anden myndighedsgodkendelse. Freja gennemførte selv en lang række af de ovennævnte handler, men anvendte også i 2013 med succes et bredt etableret og landsdækkende netværk af ejendomsmæglere. Samarbejdspartnerne spænder fra den mindre 16
Cortex Park, Odense Visioner for Odense Kommunes kommende Ny Forskerpark udarbejdet af ADEPT lokale ejendomsmægler over de lidt større regionale ejendomsmæglere til de store nationale ejendomsmæglerkæder, som også har internationale berøringsflader. Et samarbejde, Freja vil fortsætte og styrke i 2014. Vederlagspolitik Bestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen. Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Herudover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 20 % af den faste gage. Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de overordnede retningslinjer for selskabets incitamentaflønning jf. www.freja.biz. Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionen og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsordning, som den enkelte måtte beslutte. I samråd med bestyrelsens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2013 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på 360.000 kr., svarende til 3,1 % af den samlede lønsum, eksklusiv direktionens lønninger. Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i note 8 i Årsregnskabet. Risici Frejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udviklingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar, og det vurderes, at der ikke er tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel. Prisudviklingen for ejendommene påvirkes overordnet af markedsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes i betydelig grad af udviklingen i økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. Disse påvirkninger er i de sidste par år blevet suppleret af den likviditets- og tillidskrise, der har ramt overalt 17
i den internationale bankverden. Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenheden. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgslen på både boliger og erhvervsejendomme. De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive påvirket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anvendelsesmuligheder. Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selskabets ejendomme er udtryk for den værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved årets afslutning har Freja for 11 ejendomme vurderet, at den forventede netto realisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført en nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 18,7 mio. kr. Ved vurderingen af den enkelte ejendoms netto-realisationsværdi er der lagt vægt på alle de påvirkninger, der er nævnt ovenfor. Dog lægges til grund for vurderingen, at handelsværdien opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendommene ved en forceret handel. Nogle af selskabets ejendomme er forurenede. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og omfang skærpes. Alle kendte og forventede miljøudgifter indgår i værdiansættelsen af den enkelte ejendom ved dennes indskud i selskabet. Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er der fastlagt maksimumsgrænser. En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På disse handler har Freja ultimo 2013 modtaget kutymemæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 9,5 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i 2014. Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbesummen frem til overtagelsesdagen. Ejendomsretten til de solgte ejendomme overgår først, når der er sket deponering af hele købesum- 18
Nørregade 31, Tønder Flot ejendom med smukke Tønderkarnapper beliggende i hjertet af byen tæt på torvet Akkumulerede indskudsværdier Mio. kr. Indskudsværdier 3200 2800 2400 2000 1600 1200 800 400 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Akkumulerede salgsværdier Mio. kr. Salgsværdier 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 19
men. Ved eventuelt mislighold er ejendommen fortsat Frejas, hvilket betyder, at kreditrisikoen er knyttet til avancen ved den misligholdte handel. I 2013 har selskabet ikke konstateret tab ved misligholdte handler. Det er selskabets opfattelse, at den regnskabsmæssige værdi, de ikke solgte ejendomme indregnes til, tager højde for de aktuelle risici. I forbindelse med salg af udviklingsejendomme kan selskabet påtage sig at forestå oprydning af forurening eller byggemodning af infrastrukturen. Der er derfor risiko knyttet til vurderingerne af værdien af sådanne forpligtelser. Der har ikke været tilbageførsel af tidligere afsatte beløb i 2013. Ændringer i love, der regulerer ejendomsmarkedet, såsom moms på byggegrunde og nyopførte bygninger, kan potentielt både have en negativ og positiv indvirkning på selskabets salgspriser. Driftsforholdene omfatter både drift af ejendomme, der ofte er tomme, og drift af selskabets organisation. Som nævnt er ejendommene forsikrede, der er løbende opsyn med ejendommene, ligesom der sikres bedst muligt overfor vejrets påvirkninger. Freja har et begrænset antal medarbejdere, der stort set alle besidder specialiseret viden og kompetencer i forhold til opgaverne. Gennem udvikling af et attraktivt arbejdsmiljø både hvad angår opgaver, faciliteter, holdninger og medarbejderinddragelse, er det håbet, at det både er muligt at fastholde og tiltrække de rette medarbejdere. Endelig vil der på sigt være en risiko, hvis Freja ikke formår at fastholde de gode relationer til de statslige samarbejdspartnere, der indskyder ejendomme. Derfor er der til stadighed fokus på at være den foretrukne samarbejdspartner for Staten i alle forhold vedrørende salg og udvikling af ejendomme. De finansielle forhold er således, at der er en solid basis for både udviklingen af ejendomme, driften af ejendomme, der i en periode står tomme og kommende indskud af nye ejendomme. Selskabsledelse Selskabet følger udviklingen i retningslinjer for god selskabsledelse. Bestyrelsen betragter anbefalingerne i rapporten Staten som aktionær udgivet af Finansministeriet i 2004 som kodeks for ledelsen af selskabet. For mere information se dokumentet, Freja ejendomme A/S - og god selskabsledelse, opdateret januar 2013 på www.freja.biz. Redegørelse for samfundsansvar Frejas forretningsgrundlag kan udtrykkes i to overskrifter: Flere penge til fællesskabet (Sta- 20