HHRE Düsseldorf II A/S Februar 29+
EjendomsPlus og Minova har ordet+ I disse tider hvor finanskrisen trækker beliggende, indkøbte og finansierede Ejendommen har med sin centrale indtjening, og qua sine grundlæggende sine ødelæggende spor henover hele ejendomme vil ikke opleve denne krise beliggenhed et helt usædvanligt stærkt kvaliteter vil være en endog særdeles verden, får man nemt det indtryk at tab som andet end et gys ned af ryggen. genudlejningspotentiale. attraktiv vare. inden for alle aktiv klasser er på vej ned i HHRE Düsseldorf II A/S er en sådan ejen- Ejendommens overvægt af sundheds- I mellemtiden vil vi; med ildhu admini- et bundløst hul. dom! relaterede lejemål, giver et lejemix som strere ejendommen, og sikre, at den er særligt stærkt i disse tider, og isolerer konstant er optimeret på alle parame- HHRE Düsseldorf II A/S er købt og ejendommens værdi og indtjening ef- tre. Vi vil glæde os over den løbende finansieret i 28, men på grund af den fektivt mod detailhandlens problemer. indtjening og betrygge os ved, at vi er nærmest uundgåelige, og at værdier Så slemt er det ikke! meget store finansielle usikkerhed sidste klinge af og nedturen vil blive afløst af år udbyder vi den først nu. Nogle vil må- HHRE Düsseldorf II A/S er handlet med en svag beliggenhed, ikke har lagt alle fornyet vækst inden for en overskuelig ske spørge om den så ikke er for dyr? Vi omtanke! æg i en svag lejers kurv, og vi vil være periode. Mens krisen raser, vil overbe- mener tallene taler sit tydelige sprog: ganske overbeviste om, at krisen er overejendomsplus og Minova er overbeviste stået om 7 år, og at såvel vi som vore afsløret, og tabene vil være betydelige Med et bruttoafkast på 8,87 % er prisen om, at vor fokusering på stabilitet og investorer vil høste frugterne af omtanke, i dette segment. MEN sunde virksomhe- selv nu særdeles fornuftig. værdifasthed vil betyde, at vi ved vor forsigtighed og stor omhu. der vil kunne skabe fornyet fremgang Renten er låst i 5 år, på vilkår og med en exit om 7 år vil opleve at HHRE Düssel- i de muligheder skabes, og korrekt rente som ikke ville være mulig i dag. dorf II A/S har generet den forventede lånte og kunstigt opskruede aktiver blive >2 ikke har overbelånt, ikke har satset på Verden kører fortsat videre, krisen vil
Indhold + Kort om HHRE Düsseldorf II A/S.....................5 Udbydererklæring...............................7 Projektet i hovedtræk............................8 Selskabsoplysninger.............................12 Placering af Dokumenter for HHRE Düsseldorf II A/S..12 Baggrund, beliggenhed og vision.................13 1.1 Düsseldorf.................................13 1.2 Haan.....................................14 1.3 Ejendommen..............................15 1.4 Lejeforhold................................15 På foranledning kan alle relevante dokumenter for ejendommen via et login tilgås på følgende adresse: www.minova.as/hhre5 Budget for HHRE Düsseldorf II A/S.................16 2.1 Budgetforudsætninger......................16 2.2 Resultatbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH.... 19 2. 3 Balancebudget for HHRE Düsseldorf II GmbH...2 2.4 Likviditetsbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH.. 21 2.5 Resultatbudget for HHRE Düsseldorf II A/S......23 2.6 Balancebudget for HHRE Düsseldorf II A/S......24 2.7 Likviditetsbudget for HHRE Düsseldorf II A/S.....25 2.8 Finansieringsstruktur.........................26 2.9 Følsomhedsberegninger.....................28 2.1 Anskaffelsesomkostninger....................29 Generelt om ejendomsinvestering................3 4.1 Tysk økonomi...............................3 4.2 Det tyske ejendomsmarked..................31 4.3 Skat......................................32 Revisorerklæring................................33 Konklusion teknisk rapport........................34 Vedtægter for HHRE Düsseldorf II A/S..............36 Aktionæroverenskomst..........................41 Stiftelsesoverenskomst...........................45 Administrationsaftale............................46 Tegningsaftale for HHRE Düsseldorf II A/S...........49 Hvem er EjendomsPlus...........................5 Ledelse og bestyrelse...........................51 Hvem er Minova................................52 Eksterne samarbejdspartnere.....................54 3 <
> 4
Ejendommen er erhvervet til et afkast på 8,84% eksklusiv omkostninger. Kort om HHRE Düsseldorf II A/S + HHRE Düsseldorf II A/S er en investering i en fuldt udlejet og helt centralt beliggende butiks- og kontorejendom. HHRE Düsseldorf II A/S erhverver 93 % af ejendommen. Ejendommen er beliggende i Haan centrum i direkte tilknytning til byens gågade system. Haan er en velstående forstad til Düsseldorf, og er beliggende kun 17 km fra Düsseldorf centrum. Ejendommen er bygget i 1976 og fremstår i tilfredsstillende stand. Ud af 18 lejemål er de 7 udlejet til butiksformål, 7 er udlejet til praktiserende læger og anvendes som lægeklinikker og 4 er udlejet til øvrige kontorformål. Ejendommens Samlede areal udgør 2.437 m 2. Disse er fordelt på 486 m 2 butiksareal og 1951 m 2 kontorareal. Herudover er der underjordisk parkeringskælder med i alt 66 parkeringspladser i to plan. + Ejendommen er erhvervet til et særdeles attraktivt afkast på 8,84 %. + Den samlede projektsum udgør DKK 32.799.871,62 + Nettoafkastet for investeringen efter ALLE omkostninger udgør 6,8 % 5 <
Den almene tilstand for bygningen (kontor- og butikker) Neuer Markt 2729 i Haan vurderes til at være god-meget god. Kort om investeringen + Ved salg efter kun 6 år forventes en investering på DKK 966. at give en udlodning på DKK 1.672.5 efter skat. Ved et salg efter 2 år forventes udlodningen at udgøre DKK 5.375.9 efter skat. + Ejendommen er erhvervet til 3.68.. Hertil skal lægges 1. til påbudt ajourføring af ventilationssystemet. + Långivende banks vurderingsrapport angiver værdien af ejendommen til 3.85 Mio. + Ejendommen er erhvervet til 1.55 pr. m2 >6 + Ejendommen er erhvervet til et afkast + Det budgetteres at huslejen vil stige + I henhold til tysk lov kan små repara- på 8,84%, inklusiv påbudt udbedring, med gennemsnitligt 3,36 % pr. år frem tioner op til ca. 1.2 DKK pålægges eksklusiv handelsomkostninger. til år 214 baseret på en forventet in- lejeren. Ved beskadigelse eller hårdt flation på 2.25 %. Den særdeles gode slid kan udbedringer pålægges leje- udvikling i huslejen kan forklares med, ren. + Efter gennemførelsen af de påbudte ændringer anfører tilstandsrapporten, at flere lejere står til en snarlig regule- at ejendommen fremtræder i særde- ring, hvorved tidligere tiders udvikling i Det forudsættes at investeringen les god stand. VPI kapitaliseres. foretages i selskabsregi. + Lejekontrakterne indekseres individuelt + Vedligeholdelsesforpligtigelsen på i henhold til betingelserne, som er gæl- ejendommen er fordelt via de enkelte dende for de enkelte kontrakter. Hoved- lejekontrakter, og hviler på helt almin- parten af kontrakterne reguleres 1% delige kommercielle udlejningsbe- af VPI ved en akkumuleret ændring på tingelser. Der er ikke helt enslydende 1%-point. I budgettet er medtaget en forhold i de indgåede lejekontrakter, forventet årlig udvikling på 2,25% af VPI, men generelt påhviler det lejer at og lejereguleringen er indlagt løbende vedligeholde lejemålets indre. Vedli- i henhold til lejekontrakternes løbetid. gehold af ejendommens klimaskærm Efter udløb af lejekontrakter er indlagt dvs. vægge, tag, vinduer, døre, trap- en forventet lejestigning på gennemsnit- per, generelle tekniske installationer lig 1,5% pr. år. og lignende påhviler ejer.
Udbydererklæring ++ Nærværende prospekt indeholder en udførlig beskrivelse af de investeringsmæssige forhold og risici ved at købe aktier i HHRE Düsseldorf II A/S. Vi har således gjort vores bedste for at sikre, at oplysningerne i Prospektet efter vores bedste vidende er i overensstemmelse med fakta, og at der ikke er udeladt oplysninger, som kan påvirke dets indhold. Prospektet indeholder efter vores overbevisning de oplysninger, der anses for fornødne for, at investorerne og deres investeringsrådgivere kan danne sig et velbegrundet skøn over selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling, resultater og fremtidsudsigter. Revisorerklæringen er udarbejdet af det Statsautoriserede Revisionsaktieselskab Beierholm, som har modtaget alle relevante oplysninger for vurdering af ejendomsinvesteringen. Det er vores opfattelse at samtlige informationer som er afgivet, er korrekte og fyldestgørende. Eventuelle oplysninger, der ikke fremgår af prospektet, kan ikke betragtes som godkendt af EjendomsPlus A/S, dets bestyrelse eller dets direktion. EjendomsPlus A/S har tegnet en professionel udbyderanvarsforsikring, som dækker op til DKK 1 mio. pr. ejendomsprojekt. Forsikringen har til formål at sikre, at investorerne i HHRE Düsseldorf II A/S holdes skadesløse for tab tilvejebragt af fejl, hvor Ejendomsplus A/S kan holdes ansvarlig. EjendomsPlus A/S anbefaler i øvrigt, at der altid tegnes bestyrelses- og direktionsansvarsforsikring i forbindelse med driften af aktieselskabet. København, 1. april 28 EjendomsPlus A/S Niclas Adelsparre Adm. direktør 7 <
Det er muligt at erhverve en 1% ejerandel for DKK 966. Projektet i hovedtræk+ Impgaard Projects A/S har indkøbt og Ejendommen er udlejet til liberalt erhverv Ejendommen er erhvervet til faktor 11,3 Tillagt alle omkostninger er den samlede finansieret ejendommen beliggende: af forskellig karakter, dog med særlig hvilket giver en pris før omkostninger på projektsum 4.432., hvilket generer Neuer Markt 27-29, 42781 Haan, vægt på lægeklinikker. Således er der 7 3.78. inklusiv 1. til udbed- et netto afkast efter ALLE omkostninger, Tyskland og placeret denne i butikslejemål i stueplan og 11 kontorle- ringer. Bruttoafkastet på investeringen er men før renter, på 6,8%. HHRE Düsseldorf II A/S. jemål, hvoraf de 7 anvendes til lægekli- således 8,84 %. Ejendommen er i alt på nikker. Flere af disse klinikker har været 2.437 m2 plus underjordisk parkeringsan- Det er muligt at erhverve en 1% ejeran- I samarbejde med Minova har Ejendoms- der siden ejendommen blev opført, og læg med i alt 66 pladser. Ejendommen del for DKK 966. Plus hermed fornøjelsen at tilbyder dig den gode beliggenhed kombineret med er således erhvervet til 1.51 pr. m2. køb af aktier i HHRE Düsseldorf II A/S. Du synergi effekten betyder, at der er en har her muligheden for at blive medejer løbende efterspørgsel efter yderligere Der er opnået en finansiering på udlodning efter 2 år for en 1% ejeran- af en helt centralt beliggende butiks- lejemål til dette formål. 3.85., hvilket svare til en finansierings- del, efter fradrag af alle omkostninger, procent på 83,3% af købsprisen. Efter bliver DKK 5.375.9 efter intern skat. Hvis og kontorejendom i Byen Haan som Det er budgetteret at den samlede er en velstående forstad til Düsseldorf. Det er EjendomsPlus s opfattelse, at ejen- 15 år vil gælden i ejendommen være købet foretages i selskabsregi og udgør Ejendommen ligger i forbindelse med dommens beliggenhed og anvendelse nedbragt med ca. 5%. minimum 1 procent af den samlede byens gågade system, og i umiddelbar sikrer en særdeles høj genudlejningssik- investering ifalder selskabet ikke skat af nærhed af byens absolut centrale plads kerhed. den optjente gevinst. Overskuddet er en Neuer Markt. funktion af det driftsmæssige overskud samt den forventede værdistigning. >8
Beregning af afkast, hvis ejendommen afhændes i henholdvis ult. 214 og 228 hvorefter selskaberne opløses Ved salg i 214 Ved salg i 228 *) Ejendommen er anskaffet til denne faktor gange årslejen. **) Omkostninger ved likvidation af selskabet, skønnet v. anskaffelsen Faktor * 11,13 1, 12, 13, 11,13 1, 12, 13, Årsleje i 214 / 228 2.969 2.969 2.969 2.969 3.657 3.657 3.657 3.657 Salgssum (leje gange faktor) 33.55 29.69 35.628 38.597 4.715 36.57 43.884 47.541 Bogført værdi ult 214 / 228 26.93 26.93 26.93 26.93 19.776 19.776 19.776 19.776 Fortjeneste 6.152 2.787 8.725 11.694 2.939 16.794 24.18 27.765 Skat 16% 984 446 1.396 1.871 3.35 2.687 3.857 4.442 Netto fortjeneste 5.168 2.341 7.329 9.823 17.589 14.17 2.251 23.323 Likviditet ved salg af ejendom og likvidation af selskab GmbH Salgssum 33.55 29.69 35.628 38.597 4.715 36.57 43.884 47.541 Skat af fortjeneste -984-446 -1.396-1.871-3.35-2.687-3.857-4.442 Hensættelse til vedligehold 73 73 73 73 73 73 73 73 Prioritetslån -2.595-2.595-2.595-2.595 Anden gæld -256-256 -256-256 -543-543 -543-543 I alt 11.293 8.466 13.454 15.948 36.895 33.413 39.557 42.629 A/S Likvid beholdning 5.196 5.196 5.196 5.196 17.421 17.421 17.421 17.421 Salgsomk. ved likviditet ** -1-1 -1-1 -2-2 -2-2 Anden gæld -14-14 -14-14 -17-17 -17-17 Samlet likviditet 16.375 13.548 18.536 21.3 54.99 5.617 56.761 59.833 Investeret kapital -9.6-9.6-9.6-9.6-9.6-9.6-9.6-9.6 Intern rente 9,31% 5,91% 11,59% 13,96% 9,3 % 8,67 % 9,29 % 9,58 % 9 <
> 1
Nøgletalsoversigt Driftsafkast selskab (tal fra resultatbudget HHRE Düsseldorf II A/S) 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 228 Afkast efter skat af aktiekapital -7,19 % 9,61 % 11,55 % 12,87 % 13,78 % 14,53 % 15,4 % 16,41 % 17,48 % 18,59 % 32,23 % Afkast aktiekapital, efter skat, tilbagediskonteret til 28-7,5 % 9,24 % 1,88 % 11,89 % 12,48 % 12,9 % 13,48 % 14,1 % 14,8 % 15,6 % 23,2 % Gennemsnitligt årligt driftsafkast, 27/8-værdi -7,5 % 1,9 % 4,36 % 6,24 % 7,49 % 8,39 % 9,12 % 9,7 % 1,3 % 1,8 % 15,2 % Egenkapitalens forrentning -7,78 % 1,77 % 12,12 % 12,48 % 12,31 % 11,94 % 11,66 % 11,43 % 11,19 % 1,96 % 8,61 % Driftsafkast Ejendom (tal fra resultatbudget HHRE Düsseldorf II GmbH) Bruttoafkast (årlig husleje/købspris excl omkostninger) 9,21 % 9,55 % 1,5 % 1,43 % 1,63 % 1,76 % 1,92 % 11,8 % 11,25 % 11,42 % 13,25 % Nettoafkast 1) 7,53 % 7,82 % 8,41 % 8,74 % 8,91 % 9,1 % 9,15 % 9,29 % 9,42 % 9,57 % 11,1 % "Netto-netto" afkast 2),16 % 7,25 % 7,84 % 8,16 % 8,32 % 8,4 % 8,53 % 8,66 % 8,79 % 8,92 % 1,35 % Årlig Leje pr kvadratmeter DKK 1.43,54 1.81,34 1.137,64 1.181,7 1.23,99 1.218,47 1.236,74 1.255,29 1.274,12 1.293,23 1.5,85 1) Nettoafkast = resultat før renter og afskrivninger+(revision og selskabsadm.)/ købspris incl. alle omk. 2) Netto-netto afkast = resultat før renter og afskrivninger incl. A/S selskabet omk. / købspris ejd. incl alle omk. 11 <
Selskabsoplysninger+ House Holding Gruppen selskabsoversigt pr. 29.1.1+ Impgaard Project A/S Cvr.nr. 29 53 98 47 SIN Holding ApS JIN Holding ApS (5%) (5%) Impgaard Projects A/S Pallasvej 9, Postboks 161 DK-71 Vejle House Holding A/S Danmark Telefon + 45 7582 7917 1% 1% 1% 1% 1% Impgaard Energi A/S Impgaard Invest ApS Telefax + 45 7582 7957 www.minova.dk Minova ApS IN Ejendomme A/S Impgaard Projects A/S HHRE Düsseldorf II A/S Cvr.nr. 31 7 76 21 1% 4% 1% 4% Pallasvej 9, Postboks 161 DK-71 Vejle Danmark HHRE Düsseldorf II GmbH Europastrasse 33 a 24941 Jarplund-Weding Deutschland > 12 HHRE Leuna A/S 1% HHRE Leuna GmbH HHRE Düsseldorf I A/S 1% HHRE Düsseldorf I GmbH HHRE Düsseldorf II A/S 1% HHRE Düsseldorf II GmbH BELUGA Properties ApS 1% BELUGA Properties d.o.o.
Kontorejendomme i Düsseldorf vurderes blandt de mest attraktive segmenter i Tyskland. Baggrund, beliggenhed og vision+ Ejendomsplus og Minova er af den ning i indbyggertallet på 2,2% pr. år frem Düsseldorf blev gældfri i 27, og er en opfattelse, at Düsseldorf byder ejen- til 22, en dynamo for hele området. af kun meget få byer med denne status i Tyskland. Efterfølgende har en stor un- domsinvestorer på helt særligt gunstige muligheder i de kommende år, og vore Düsseldorfs demografiske fremgang dersøgelse, over Tysklands mest fremtids- analyser peger på, at segmentet for understøttes af placeringen som bedste sikrede regioner, der omfattede mere kontorejendomme er blandt de seg- tyske by (Plads 6) i international under- end 4 regioner, udnævnt Düsseldorf til menter, der vil skabe de største afkast søgelse af livskvalitet i 215 metropoler at være i Top 2. (foran bl.a. København). 1.1 Düsseldorf Düsseldorf ligger i Rhein-Ruhr-Området som er Europas 3. største region kun overgået at London og Paris. Byen er forbundshovedstad, og med sine 585.54 indbyggere og en forventet stig- Sidst men ikke mindst er Düsseldorf tildelt Düsseldorf har et stærkt købekraft index en TOP 2 rangering over Europæiske på 121,2 (Tyskland 1), byen er en byers attraktivitet for investering i kontor- betydelig messe og medieby, og er i top ejendomme. Hamborg Bremen 3 i Tyskland over byer med flest koncernhovedsæder. Amsterdam Hannover Düsseldorf Bonn 13 <
1.2 Haan Haan er en velstående forstad beliggende kun 17 km fra Düsseldorf centrum. Byen har 3. indbyggere, og er præget af velordnede forhold. Befolkningens gennemsnitsalder er lidt højere end for regionen som helhed, og underbygger at Haan er et sted de lidt mere velstående borgere flytter til, når de ønsker at bosætte sig lidt væk fra et storby centrum, men dog stadig være i kort pendler afstand. Haans købekraft index på 13,4 understreger områdets solide økonomi. Haan har en god handelsunderstøttende infrastruktur via et veludbygget gågade system, koncentreret om pladsen > 14 Neuer Markt, og Haans midtby fungere som primær handelsplads for det nære opland. I forbindelse med gågade systemet og i umiddelbar nærhed af HHRE Düsseldorf II A/S planlægges opførelsen af et større butikscenter, hvilket vil understøtte beliggenheden yderligere. Branchesammensætningen vurderes i en rapport om Haans detailhandel (udarbejdet af CIMA) som godt sammensat, veludbygget og konkurrencedygtig, således er en række kendte tyske butikskæder repræsenteret i byen. Herudover rummer midtbyen desuden Rådhuset, diverse uddannelsesinstitutioner samt naturligvis flere restauranter. Haan, Düsseldorf Haan, Düsseldorf
Ejendommens samlede areal udgør 2.437 m 2. Disse er fordelt på 486 m 2 butiksareal og 1951 m 2 kontorareal. 1.3 Ejendommen Ejendommen er en 4 etages bygning opført i 1976. Stueplan anvendes til butiksformål, og har i alt 7 lejemål. De 3 øvrige etager anvendes til kontor og klinikformål, og har i alt 11 lejemål. Ejendommen er bygget i beton med facade i natursten, vinduer i plastik og lavenergiglas og centralvarme med gas som kilde. Ejendommen fremtræder i Særdeles god stand, dog anføre den tekniske rapport at der er et lovmæssigt påkrav om renovering af ventilationsanlægget grundet anlæggets alder. Omkostningerne er i den tekniske rapport anslået til ca. 1., hvilket er givet som afslag i prisen. Herudover findes der underjordisk parkeringsanlæg i 2 plan med i alt 66 parkeringspladser under hele ejendommen. 1.4 Lejeforhold Ud af 18 lejemål er de 7 udlejet til butiksformål, 7 er udlejet til praktiserende læger og anvendes som lægeklinikker og 4 er udlejet til øvrige kontorformål. Lejeniveauerne er konsistente med det lejespænd der angives som markedsleje i den officielle mietspiegel opgørelse. Dog ligger lejen i den høje ende af det angivne. Som følge af koncentrationen af læger i ejendommen, har denne en helt særlig status som byens lægehus. Således opleves der, ved ledige lejemål, en stærk søgning fra byens øvrige sundhedsvirksomheder, hvilket naturligvis skyldes den stærke synergi der tilbydes i ejendommen, og hvilket understøtter den meget lave genudlejningsrsisko samt sikkerheden for en attraktiv genudlejningsleje. Vedligeholdelsesforpligtigelsen på ejendommen er fordelt via de enkelte lejekontrakter, og hviler på helt almindelige kommercielle udlejningsbetingelser. Der er ikke helt enslydende forhold i de indgåede lejekontrakter, men generelt påhviler det lejer at vedligeholde lejemålets indre. Vedligehold af ejendommens klimaskærm dvs. vægge, tag, vinduer, døre, trapper, generelle tekniske installationer og lignende påhviler ejer. I henhold til tysk lov kan små reparationer op til ca. 1.2 DKK pålægges lejeren. Ved beskadigelse eller hårdt slid kan udbedringer pålægges lejeren. 15 <
Neuer Markt 27-29, 42781 Haan, Tyskland Budget for HHRE Düsseldorf II A/S+ 2.1 Budgetforudsætninger Budgetterne er udarbejdet for 2 selskaber, et moder-a/s, der er danskregistreret og et datter-gmbh, der er driftsselskab for den tyske ejendom. Moderselskabet er stiftet og ejet af Impgaard Projects A/S og har en aktiekapital kr DKK 5., der forventes udvidet til DKK 9.6. i november 28 ved indskud af kapital fra medinvestorer. Datterselskabet har en aktiekapital på EUR 25., der forventes udvidet i november 28 til DKK 8.5. ved moderselskabets foranstaltning. Stifteren og medinvestorerne ejer således et aktieselskab, der ikke har anden > 16 aktivitet end at eje et datterselskab i Tyskland 1 %. Det tyske selskab ejer w og udlejer en ejendom i Düsseldorf. Ejendommen, Neuer Markt 27-29, 42781 Haan. Grundkøbsskat Notar 19.231,19 144.233,93 17.735,75 133.18,13 Mægler 119.782,56 898.369,24 Anskaffelsespris 285.549,5 2.141.621,29 3.68.. Hertil kommer handelsomkostninger, se specifikation nedenfor, samt salgsomkostninger, herunder selskabsetableringer, samt hensættelse til renovering m.m., i alt EUR 645.43,85, eller 4.84.731,38 DKK Samlet anskaffelsessum i DKK er DKK 966., Handelsberigtigelse Ejendommen er anskaffet for EUR DKK 32.799.871,62 EUR 128.8, Düsseldorf
Düsseldorf 17 <
Driftsomkostninger fremskrives med 2,% frem til år 214. Driftsindtægter Lejemål kan afløftes for så vidt, at der er Afskrivninger Lejeindtægten er uden merværdiafgift fradrag for udgiftsartens moms. Moms- I budgetterne er ejendommen forudsat og vurderet på grundlag af den nuvæ- pligtige og ikke momspligtige kvm, afskrevet med 2% p.a. som foreskrevet i rende udlejesituation, der er fremskrevet ændrer sig, men budgettet forudsætter henhold til tysk regnskabslovgivning. Der til år 214. Herefter er lejen opreguleret en konstant fradragssats på 55,27%. afskrives ikke på grundværdien af tilsvarende ejendomme med beliggenhed i med 1,5% årligt af foregående års leje. Der er indregnet en reserve til tomgang Ejerforening på 2% af lejeindtægten. Ejendommen er en Teileigentümgemeinschaft, ejerforening, hvor HHRE Driftsomkostninger Ejerforening EUR DKK 1., 75., 1.398,6 1.489,5 7.477,13 Düsseldorf II GmbH har erhvervet 93,24% Driftsomkostningerne består af vicevært, af ejendommen. De to andre delejere Vedligehold bygning *) vedligeholdelse, advokat, revisor og ad- har hvert et butikslokale med tilhørende Vicevært *) ministrationsomkostninger samt omkost- parkeringspladser. Administration 996,95 Gebyrer 37,69 2.37,68 12.73,24 95.274,31 ninger til driften, der ikke kan overvæltes på lejerne. Driften af ejerforeningen er budgetteret for 28 med følgende omkostninger, Driftsomkostninger fremskrives med 2,% som ikke kan pålægges lejerne. frem til år 214 og derpå 1,5%, således at fremskrivningen af udgifter følger indtægterne. > 18 Danmark. *) Var der ikke tale om en ejerforening, ville vedligehold og vicevært stadig påhvile ejeren. I 29 og 21 er der afsat ekstra EUR 8. til vedligeholdelse hvert år.
2.2 Resultatbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH 1. DKK 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 228 Lejeindtægt, Neuer Markt 27-29, Haan momspl. 1.47 1.276 1.351 1.449 1.525 1.563 1.583 1.67 1.631 1.656 1.681 1.95 2.2 Resultatbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH Haan, Düsseldorf Lejeindtægt, Neuer Markt 27-29, Haan ej momspl. 1.44 1.319 1.338 1.38 1.412 1.431 1.447 1.468 1.49 1.513 1.535 1.782 Lejeindtægt, Haan momspl., tomgangsreserve 2% -12-26 -27-29 -3-31 -32-32 -33-33 -34-39 Lejeindtægt, Haan ej momspl., tomgangsreserve 2% -13-26 -27-28 -28-29 -29-29 -3-3 -31-36 Administrationsomkostninger, garager 8 1 1 1 1 1 11 11 11 11 11 13 Bruttofortjeneste 2.58 2.534 2.625 2.762 2.868 2.924 2.959 3.3 3.48 3.94 3.14 3.645 Vedligeholdelse 47 117 119 78 79 81 82 84 85 86 87 11 Driftsomkostninger, ejerforening 8 95 97 99 11 13 15 17 18 11 112 13 Revision 33 4 41 41 42 43 44 45 45 46 47 54 Anden rådgivning 139 2 2 21 21 22 22 22 23 23 23 27 MwSt af fælles driftsomkostninger 15 24 24 21 22 22 22 23 23 23 24 28 Andre driftsomkostninger 313 296 32 26 265 271 276 28 284 289 293 34 Resultat før finansielle poster 1.745 2.238 2.324 2.52 2.63 2.653 2.683 2.723 2.764 2.85 2.848 3.35 Renteindtægter, driftskonto Finansielle indtægter Renter, mellemregn. 3-85 -152-183 -214-238 -252-268 -226-182 -137-95 Renter, Eurohypo AG 1.18 1.196 1.176 1.155 1.133 1.19 1.85 1.59 978 894 84 56 Finansielle omkostninger 1.318 1.11 1.24 971 919 872 833 79 753 712 667-39 Finansielle poster i alt -1.318-1.11-1.24-971 -919-872 -833-79 -753-712 -667 39 Resultat før skat 426 1.127 1.3 1.531 1.684 1.782 1.85 1.933 2.11 2.94 2.18 3.343 Afskrivninger -413-59 -59-59 -59-59 -59-59 -59-59 -59-59 Årets skat -2-99 -127-164 -188-24 -215-228 -24-254 -267-453 Resultat (jf. tysk lov) 11 519 664 859 987 1.69 1.127 1.196 1.262 1.331 1.44 2.381 Afskrivninger tbf. 413 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 59 Skat heraf -66-81 -81-81 -81-81 -81-81 -81-81 -81-81 Resultat jf. dansk lov 358 947 1.92 1.286 1.415 1.497 1.554 1.623 1.689 1.759 1.831 2.88 19 <
2.3 Balancebudget for HHRE Düsseldorf II GmbH 1 DKK Dec 8 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 228 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 29.742 629 629 629 629 629 629 629 629 629 629 629 629-413 -922-1.431-1.941-2.45-2.959-3.468-3.977-4.486-4.995-5.54-1.595 AKTIVER Ejendom, Neuer Markt 27-29, Haan 2.3 Balancebudget for HHRE Düsseldorf II GmbH Tilgang Akk. afskrivninger Materialle anlægsaktiver 29.957 29.448 28.939 28.43 27.921 27.412 26.93 26.394 25.885 25.376 24.867 19.776 Anlægsaktiver i alt 29.957 29.448 28.939 28.43 27.921 27.412 26.93 26.394 25.885 25.376 24.867 19.776 371 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 A conto vedligeh. omk ejerfore. Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt 371 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 73 3.329 29.521 29.12 28.53 27.994 27.485 26.976 26.467 25.958 25.449 24.94 19.849 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5-3 -5-7 -9-9 -9-9 -9-1.3-1. -1. PASSIVER Indskudskapital Udloddet udbytte Periodens resultat (tysk lov) Akkumuleret overskud primo Egenkapital 519 664 859 987 1.69 1.127 1.196 1.262 1.331 1.44 2.381-2 217 382 54 627 796 1.23 1.319 1.681 1.711 1.11 8.498 8.717 8.882 9.4 9.127 9.296 9.523 9.819 1.181 1.211 1.615 19.982-1.678 Mellemregning med moderselskab -1.376-2.452-2.959-3.448-3.833-4.67-4.33-3.639-2.932-2.21-1.572 Lån Eurohypo AG 23.162 22.788 22.393 21.978 21.541 21.8 2.595 19.84 17.493 15.817 14.552 1 Langfristet gæld i alt 21.786 2.336 19.435 18.531 17.78 17.13 16.265 15.446 14.561 13.67 12.979-1.677 Salgsmoms moms 19 2 21 22 24 24 25 25 25 26 26 3 Købsmoms -3-2 -2-2 -2-2 -2-2 -2-2 -2-2 Kreditorer 6 1 1 6 7 7 7 7 7 7 7 8 23 4 41 41 42 43 44 45 45 46 47 54 Revision Skyldig skat 11 127 164 188 24 215 228 24 254 267 453 Skyldig udbytte 3 5 7 9 9 9 9 9 1.3 1. 1. 44 468 696 932 1.159 1.176 1.188 1.22 1.216 1.63 1.345 1.544 Kortfristet gæld i alt > 2 31-33 Gæld i alt 21.831 2.84 2.131 19.463 18.867 18.189 17.453 16.648 15.777 15.237 14.324-133 Passiver i alt 3.329 29.521 29.12 28.53 27.994 27.485 26.976 26.467 25.958 25.449 24.94 19.849
Düsseldorf er udnævnt til at være i top 2 blandt Tysklands mest fremtidssikrede regioner. 2.4 Likviditetsbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH 2.4 Likviditetsbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH 1. DKK 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 228 Resultat før afskrivninger 424 1.28 1.173 1.368 1.496 1.578 1.636 1.75 1.771 1.84 1.913 2.89 Ændring i tilgodehavender -371 298 Ændringer i leverandørgæld 29 21 1-3 1 1 1 1 1 1 1 1 Ændringer i anden kortfristet gæld 16 2 1 2 1 1 Ændringer i driftskapital -327 321 2-1 2 2 1 1 1 1 1 1 Pengestrømme fra primær drift 98 1.349 1.176 1.367 1.498 1.58 1.637 1.76 1.772 1.841 1.914 2.891 Pengestrømme fra ordiær drift 98 1.349 1.176 1.367 1.498 1.58 1.637 1.76 1.772 1.841 1.914 2.891 Betalinger vedr. skat 11 26 37 24 16 11 13 13 13 14 21 Driftens likviditetbidrag i alt 98 1.45 1.21 1.44 1.523 1.595 1.648 1.719 1.784 1.854 1.928 2.914 Udloddet udbytte -3-5 -7-9 -9-9 -9-9 -1.3-1. Tilgang ejendom Kapitaltilførsel Finansering via moderselskab -7.7-1.76-57 -489-385 -235-263 692 77 722 638-151 Afdrag på lån Eurohype AG -268-374 -394-415 -437-461 -485-1.511-1.591-1.676-1.265-1.764 Finansielle betalinger i alt -285-1.45-1.21-1.44-1.523-1.595-1.648-1.719-1.784-1.854-1.928-2.914 Total likviditetessænding -187 - - Likvider primo - ultimo 187 Likviditetsændring i alt -187 21 <
> 22 Düsseldorf
2.5 Resultatbudget for HHRE Düsseldorf II GmbH 1. DKK 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 228 Nettoomsætning Andre eksterne omkostninger 71 87 89 91 93 94 96 98 99 11 12 119 Bruttofortjeneste -71-87 -89-91 -93-94 -96-98 -99-11 -12-119 Revision 11 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 17 Anden rådgivning/diverse 198 2.88 18 19 19 19 2 2 2 21 21 24 Andre driftsomkostninger 28 2.11 31 32 33 33 34 35 35 36 36 42 Resultat før finansielle poster -279-2.188-12 -123-125 -128-13 -132-134 -136-138 -161 Resultat af kapitalandele -2 519 664 859 987 1.69 1.127 1.196 1.262 1.331 1.44 2.381 Renter af indestående 11 91 46 7 1 134 17 28 28 21 213 636 Renter mellemregning 3-85 -152-183 -214-238 -252-268 -226-182 -137-95 Finansielle indtægter 39 525 559 745 873 965 1.44 1.135 1.245 1.359 1.48 2.922 Renter, stående lån 252 Renter, kassekredit Finansielle omkostninger 252 Finansielle poster i alt 57 525 559 745 873 965 1.44 1.135 1.245 1.359 1.48 2.922 Resultat før skat -222-1.664 438 622 748 837 914 1.3 1.11 1.223 1.341 2.761 Årets skat / udskudt skat -55-546 -56-59 -6-58 -53-48 -38-27 -16 95 Regnskabsmæssigt resultat efter skat -167-1.118 495 681 88 895 967 1.51 1.148 1.25 1.357 2.666 Forrentning efter skat (konsolideret efter tyske regler) -11,64 % 5,15 % 7,1 % 8,41 % 9,32 % 1,7 % 1,95 % 11,96 % 13,2 % 14,13 % 27,77 % Resultat efter skat (konsolideret efter danske regler) 193-69 922 1.19 1.235 1.323 1.395 1.479 1.576 1.678 1.784 3.94 Forrentning af aktiekapital efter skat (konsolideret efter danske regler) -7,19 % 9,61 % 11,55 % 12,87 % 13,78 % 14,53 % 15,4 % 16,41 % 17,48 % 18,59 % 32,23 % 23 <
Düsseldorf ligger i RheinRuhr-Området som er Europas 3. største region kun overgået at London og Paris. 2.6 Balancebudget for HHRE Düsseldorf II GmbH 1. DKK Dec 8 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 228 8.498 8.717 8.882 9.4 9.127 9.296 9.523 9.819 1.181 1.211 1.615 19.982 AKTIVER Kapitalandele HHRE Düsseldorf II GmbH -1.376-2.452-2.959-3.448-3.833-4.67-4.33-3.639-2.932-2.21-1.572-1.678 Finansielle anlægsaktiver Mellemregning med datterselskab 7.122 6.265 5.923 5.593 5.294 5.229 5.193 6.18 7.249 8.1 9.43 18.34 Anlægsaktiver i alt 7.122 6.265 5.923 5.593 5.294 5.229 5.193 6.18 7.249 8.1 9.43 18.34 55 61 657 716 776 834 887 936 973 1. 1.16 543 3 5 7 9 9 9 9 9 1.3 1. 1. 2.263 1.162 1.743 2.496 3.342 4.245 5.196 5.211 5.253 5.323 5.923 17.421 Udskudt skatteaktiv Tilgodehavende udbytte Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt 2.263 1.462 2.243 3.196 4.242 5.145 6.96 6.111 6.153 6.623 6.923 18.421 Aktiver i alt 9.441 8.328 8.823 9.55 1.313 11.28 12.175 13.226 14.375 15.625 16.982 37.269 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 9.6 PASSIVER Selskabskapital Udloddet udbytte Akkumuleret overskud Egenskapital -1.285-79 -19 699 1.594 2.561 3.612 4.76 6.1 7.367 27.652 9.433 8.315 8.81 9.491 1.299 11.194 12.161 13.212 14.36 15.61 16.967 37.252 Lån, Jyske Bank Langfristet gæld Kassekredit 17 Revision 8 13 13 13 14 14 14 14 14 15 15 Skyldig skat Skyldig udbytte Kortfristet gæld 8 13 13 13 14 14 14 14 14 15 15 17 Gæld i alt 8 13 13 13 14 14 14 14 14 15 15 17 9.441 8.328 8.823 9.55 1.313 11.28 12.175 13.226 14.375 15.625 16.982 37.269 Passiver i alt > 24-167