NEWSLETTER OKTOBER 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER OKTOBER 2013 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag OKTOBER 2013.indd 7 07/10/13 11.05

Oktober 2013 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Udenlandske investorer dominerer investeringsmarkedet 1 Der forventes en ganske høj transaktionsaktivitet i resten af 2013 2 Er krisen på finans- og ejendomsmarkedet ovre? 3 OFFENTLIGE VURDERINGER 4 Er de offentlige vurderinger retvisende? 4 Udviklingen i de offentlige vurderinger afspejler ikke markedsudviklingen 5 ERHVERVSUDLEJNINGSMARKEDET 6 Tomgangen på kontormarkedet ligger stabilt højt 6 Udlejningsmulighederne er størst for moderne ejendomme med god infrastruktur 6 Stabil tomgang på butiksmarkedet men større spænd mellem prime og secondary 7 Inden for dagligvarehandlen ekspanderer discountkæderne fortsat 7 Huslejen for discountbutikker ligger i dag noget over huslejen på supermarkeder 8 Ingen udsigt til, at der åbnes op for mulighed for hypermarkeder i Danmark 8 Stabil eller stigende leje for velbeliggende dagligvarebutikker i tætbebyggede områder med stærkt opland 8 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 9 Kontormarkedet i Tyskland 9 Stabilt til svagt stigende kontorlejepriser 10 Stigende transaktionsaktivitet i Tyskland med fokus på ejendomme med sikkert cash flow 11 Nettostartafkastkravene for førsteklasses ejendomme viser en faldende tendens 12 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, AARHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4, DK-1261 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2, DK-8000 Aarhus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk In alliance with Jones Lang LaSalle

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Udenlandske investorer dominerer investeringsmarkedet Den forløbne del af 2013 har været præget af en fortsat stigende interesse for ejendomsinvesteringer. Selv om den lange rente i løbet af året er steget noget, har dette således ikke haft en mærkbar effekt på investeringsinteressen. Tværtimod er det Sadolin & Albæks opfattelse, at den begrænsende faktor på markedsaktiviteten i stigende grad er et manglende udbud af attraktive investeringsejendomme med en realistisk prisfastsættelse. Både fra danske og udenlandske investorer registreres således en meget stor opkøbskapacitet. For de første 3 kvartaler i 2013 har Sadolin & Albæk på det danske marked registreret godt 30 enkelt- og porteføljetransaktioner med et volumen over DKK 100 mio. pr. transaktion. Det samlede volumen af disse transaktioner var på ca. DKK 12,5 mia. Fordeling af antal transaktioner over DKK 100 mio., K1 K3 2013 Dansk investor International investor Kilde: Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, var internationale investorer købere i halvdelen af de investeringstransaktioner, hvor volumen var mere end DKK 100 mio. De udenlandske investorer har i den forløbne del af året være aktive inden for alle sektorer, både bolig, kontor og butik. Ligeledes har den udenlandske investeringsinteresse været til stede inden for samtlige segmenter, herunder både core, core+, valueadded og opportunistiske investeringer. Som det fremgår af omstående figur, var de internationale investorers dominans, målt efter investeringsvolumen, meget betydelig. I løbet af de første 3 kvartaler i 2013 stod udenlandske købere således for mere end 80% af det samlede investeringsvolumen på det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

Fordeling af transaktioner, DKK 100 mio.+, efter volumen, K1 K3 2013 Dansk investor International investor Kilde: Sadolin & Albæk Der forventes en ganske høj transaktionsaktivitet i resten af 2013 Ud over de ca. DKK 12,5 mia. omsatte investeringsejendomme og - porteføljer med et volumen på over DKK 100 mio. er der i sagens natur et meget betydeligt antal mindre transaktioner. Sadolin & Albæk skønner således, at der i de forløbne 3 kvartaler af 2013 samlet er omsat erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark for over DKK 17,5 mia. Transaktionsvolumen, danske investeringsejendomme (DKK mia.) 70 60 50 40 30 20 10 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Forv. 13 Kilde: Sadolin & Albæk På baggrund af en analyse af igangværende transaktioner er det Sadolin & Albæks opfattelse, at det samlede transaktionsvolumen i det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme i 2013 for første gang i 5 år vil komme over DKK 25 mia. 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

Er krisen på finans- og ejendomsmarkedet ovre? Finanskrisen, som ramte Danmark i 2008, udviklede sig til en ejendomskrise med faldende ejendomspriser, konkurser og et stort antal tvangssalg. På boligmarkedet i København har markedet i de seneste 12 måneder været i konstant bedring, og mange spørger sig selv, om krisen på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme også er ved at være ovre. Sadolin & Albæk vurderer entydigt, at tiderne med stigende tomgang, faldende lejepriser og ikke mindst faldende salgspriser er ovre. Ligeledes er antallet af ejendomme, som ligger i Finansiel Stabilitet eller som overtagne panter i den finansielle sektor, faldet betydeligt. På den anden side må det erkendes, at en del virksomheder inden for ejendoms- og ejendomsudviklingssektoren siden finanskrisen alene har kunnet overleve i kraft af henstandsaftaler med banker og realkreditinstitutter. I takt med, at markedsforholdene på ejendomsmarkedet er normaliseret med en større investorinteresse og bedre omsættelighed, og i takt med, at den finansielle sektor har polstret sig betydeligt, kan det på ingen måde udelukkes, at vi i de kommende 12 måneder vil opleve flere virksomhedssammenbrud i lighed med det, der ramte Sjælsø Gruppen lige på et tidspunkt, hvor fremtiden begyndte at se lidt lysere ud med stigende aktivitet. Selv om der måtte indtræffe flere sådanne hændelser, er det dog på ingen måde noget, som efter Sadolin & Albæks opfattelse vil kunne skabe nævneværdige dønninger i hverken ejendomsmarkedet eller i den finansielle sektor. De sandsynlige tab er for længst reserveret i den finansielle sektor, og der er rigelig opkøbskapacitet i markedet til at sikre, at nødstedte ejendomme og projekter vil blive overtaget af andre investorer. Det skal dog understreges, at forholdene på ejendomsmarkedet endnu ikke vurderes som fuldt ud normaliserede. Risikoaversionen i den finansielle sektor utvivlsomt sekunderet af Finanstilsynets ganske rigoristiske og unuancerede bedømmelse af ejendomsrelaterede risici betyder, at finansieringen af ejendomme med et svagt eller usikkert cash flow fortsat er uhyre vanskelig. Selv for særdeles attraktive ejendomme af god kvalitet og med førsteklasses beliggenhed, er det i dag næsten umuligt at opnå finansiering, såfremt den pågældende ejendom er ramt af tomgang. Og selv investorer, som i sådanne tilfælde har været rede til at indskyde egenkapital på over 50% af en forsigtigt vurderet handelspris, har således ikke kunnet opnå finansiering. Er den samme ejendom udlejet, selv på lejekontrakter, der kan opsiges med kort varsel, er finansiering derimod oftest mulig at opnå med en højere belåningsgrad på trods af en oftest mere aggressivt fastsat handelspris. In alliance with Jones Lang LaSalle 3

OFFENTLIGE VURDERINGER Er de offentlige ejendomsvurderinger retvisende? Der har i den senere tid været en betydelig debat om kvaliteten af de offentlige ejendomsvurderinger, specielt inden for boligområdet. Vurderingerne er imidlertid af mindst lige så væsentlig betydning inden for erhvervsejendomsområdet, især for dækningsafgiftspligtige ejendomme, hvor den offentlige vurdering har direkte indflydelse på størrelsen af både grundskyld og dækningsafgift. For mange erhvervsejendomme udgør ejendomsskatterne i dag således samlet et beløb svarende til mellem 20% og 30% af ejendommens nettoleje. Det skal bemærkes, at den offentlige vurdering for en ejendom ikke nødvendigvis skal afspejle markedsværdien. Ved den offentlige vurdering skal der således ses bort fra en række forhold, som ofte har en negativ effekt på markedsværdien, f.eks. servitutter af privatretlig karakter (herunder en hjemfaldspligt, som efter sit indhold er en privatretlig servitut, uanset at den begunstigede normalt er en offentlig myndighed). Til gengæld skal der også ses bort fra en række værdiforøgende forhold, herunder værdien af en lejekontrakt med en længere uopsigelighed og/eller en leje, som er over den aktuelle markedsleje. Ikke desto mindre kan det være interessant at undersøge, hvorvidt de offentlige vurderinger og udviklingen heri afspejler udviklingen i de generelle markedspriser. Fordeling af forskellen, offentlige vurderinger vs. markedsvurderinger 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -1-0,5 0 0,5 1 Kilde: Sadolin & Albæk I ovenstående figur er vist fordelingen af forskellen mellem seneste offentlige vurdering og resultatet af en markedsvurdering for de ejendomme, som Sadolin & Albæk har vurderet i perioden fra 1982 til 2013. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

Det fremgår af denne analyse, at den offentlige vurdering for samtlige disse mange observationer gennemsnitligt ligger ca. 30% over markedsvurderingen, og at forskellen mellem den offentlige vurdering og markedsværdien viser en ganske smuk normalfordeling med ovenstående toppunkt. På den anden side er det værd at notere antallet af observationer med en meget betydelig difference (over 50%) mellem markedsværdien og den offentlige vurdering. Det er således tilfældet i mere end 35% af observationerne. Udviklingen i de offentlige vurderinger afspejler ikke markedsudviklingen Analyseres udviklingen over tid, registreres meget store forskelle i præcisionen af de offentlige vurderinger fra år til år. Gennemsnitlig forskel mellem markedsvurderinger og offentlige vurderinger 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde: Sadolin & Albæk Ovenstående figur viser, at markedsværdierne i flere perioder, f.eks. mellem 1998 og 2003 samt mellem 2005 og 2008, har ligget mellem 10% og 25% over de offentlige vurderinger. Til gengæld har de offentlige vurderinger i 1994 1995, i 1997 samt i 2010 2011 ligget betydeligt over markedsværdierne. Meget tyder på, at Skats anvendelse af historiske data som basis for de offentlige vurderinger medfører, at de offentlige vurderinger fanger større ændringer i markedsforholdene med en uhensigtsmæssig stor forsinkelse. Især i situationer med prisfald på ejendomsmarkedet vil de offentlige vurderinger således ofte være højere end de faktiske markedsværdier, og der kan i sådanne perioder være god grund til at påklage de offentlige vurderinger. Der kan være grund til at overveje, om ikke vurderingssystemet kan forbedres ved ikke blot at basere de offentlige vurderinger på regi- In alliance with Jones Lang LaSalle 5

streringer af handelspriser fra tidligere år, men tillige anvende mere aktuelle markedsdata, herunder f.eks. udviklingen i konjunkturelle nøgletal, som empirisk har vist sig at være valide prognoseredskaber for udviklingen på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. ERHVERVSUDLEJNINGSMARKEDET Tomgangen på kontormarkedet ligger stabilt højt I de seneste kvartaler har tomgangen for kontorer i det centrale København ligget stabilt på omkring 9%, og i hovedstadsområdets decentrale kontorområder er tomgangen noget over 10%. Kontortomgang og beskæftigelse 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ændring i beskæftigelse på landsplan Kontortomgang, CBD Kontortomgang, Storkøbenhavn, ekskl. CBD Kilder: Oline-ED Statistikken / Danmarks Statistik 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% Den svage vækst i beskæftigelsen som har kunnet registreres i de seneste kvartaler, er således ikke tilstrækkelig til at reducere antallet af tomme kontorer. En beskeden stigning i antallet af kontorbeskæftigede mere end opvejes således dels af nybyggeriet af kontorer, dels af det forhold, at det gennemsnitlige arealforbrug pr. kontormedarbejder fortsat synes at falde. Udlejningsmulighederne er størst for moderne ejendomme med god infrastruktur Blandt de kontorområder, som i øjeblikket har meget stor succes med at tiltrække nye kontorvirksomheder, skal især peges på Ørestad og Lyngby. Her er lejepriserne noget under det topniveau, som registreres i havneområderne i København, samtidig med, at begge områder nyder godt af en særdeles god tilgængelighed. I begge områder er tomgangen derfor i dag under den generelle tomgang i markedet. Blandt områder, hvor tomgangen aktuelt er noget større, er både decentrale kontorområder såsom Ballerup, Taastrup og Birkerød, men også i traditionelt meget attraktive kontorområder som f.eks. Tuborg Nord registreres en ikke ubetydelig tomgang. 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

I takt med udviklingen af Nordhavnen med en højklasset offentlig infrastruktur kan det på ingen måde udelukkes, at Tuborg Nord, som ikke har en optimal offentlig trafikbetjening, vil komme til at lide yderligere. Stabil tomgang på butiksmarkedet men større spænd mellem prime og secondary Tomgangen på butiksmarkedet er steget noget i de senere år, men også her synes en stabilisering at være undervejs. Tomgangen for butikker i hovedstadsområdet 6% 5% 4% 3% 2% 1% K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Oline-ED Statistikken Som det fremgår af ovenstående figur, er antallet af ledige butiksarealer steget noget fra 2011 til 2013, men tomgangen synes aktuelt at stabilisere sig omkring 4,5% af bygningsbestanden. Inden for det seneste år er forbrugertilliden steget, og privatforbruget synes at være i bedring. Denne positive udvikling understøttes af både en stabil beskæftigelse og stigende boligpriser i København og Aarhus. Der er derfor grund til at antage, at detailhandlen efter en lang og svær periode vil begynde at opleve bedre rammevilkår. På den anden side må det ikke undervurderes, at især internethandlen i disse år tager en stadig større del af detailhandlen, specielt inden for langvarige forbrugsgoder. Det er derfor fortsat Sadolin & Albæks vurdering, at mens strøggaderne og de største indkøbscentre vil nyde gavn af en konjunkturel fremgang, vil en del mindre, perifert beliggende butikscentre såvel som sekundært beliggende områder med big box -butikker fortsat opleve omsætningstilbagegang med deraf følgende faldende lejeniveauer og stigende tomgang. Inden for dagligvarehandlen ekspanderer discountkæderne fortsat Markedet for dagligvarebutikker har inden for de senere år undergået meget store ændringer med discountkæderne som de store vindere. I dag står discountsupermarkederne for omkring 35% af dagligvarehandlen. Kæderne i dette segment har således inden for de seneste år vundet markedsandele fra de egentlige supermarkeder som følge af forbrugernes øgede prisbevidsthed kombineret med discountbutik- In alliance with Jones Lang LaSalle 7

kernes stadigt bredere vareudbud. Hertil kommer, at discountbutikkerne efter ophævelsen af Lukkeloven har vundet betydelige markedsandele fra kiosker, servicestationer mv. Til gengæld har konkurrencen om både markedsandele og de bedste beliggenheder været intensiv. Specielt i mindre byer har konkurrencen om markedsandele betydet etablering af så mange dagligvarebutikker inden for discountsegmentet, at der ses tendenser til overkapacitet. På sigt kan dette især i byer og områder med en negativ demografisk udvikling føre til både faldende lejeniveauer og en strukturel tomgang. Huslejen for discountbutikker ligger i dag noget over huslejen på supermarkeder Planloven fastsætter i dag ganske restriktive grænser for størrelsen af enkeltbutikker. Selv i bymidter og bydelscentre må der ikke etableres dagligvarebutikker over 3.500 m 2, og i lokalcentre og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning er det maksimale butiksareal 1.000 m 2. Det ville være nærliggende at tro, at de begrænsede muligheder for at etablere større supermarkeder i forhold til mulighederne for at etablere butikker under 1.000 m 2 ville betyde, at markedslejen pr. m 2 ville være højere for de større butikker. Det er imidlertid ingenlunde tilfældet. De mindre discountbutikkers succes med at tiltrække en stadig større andel af dagligvarehandlen på bekostning af større supermarkeder betyder, at m 2 -lejen for mindre butikker omkring 1.000 m 2 i dag typisk er 25% til 40% højere end for større butikker. Det er selvklart, at da samtidig en stor del af discountkæderne er ganske ekspansive, giver dette et yderligere pres i opadgående retning på lejen. Ingen udsigt til, at der åbnes op for mulighed for hypermarkeder i Danmark Det er værd at notere, at både Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen (i 2012) og Produktivitetskommissionen (i 2013) har anbefalet, at der åbnes mulighed for at etablere egentlige hypermarkeder (meget store supermarkeder med både dagligvarer og et bredt sortiment af nonfood varer) med henblik på at øge konkurrencen og produktiviteten i dagligvaresektoren med lavere priser til gunst for forbrugerne til følge. Både erhvervslivets organisationer og et meget bredt politisk flertal er imidlertid imod, at der åbnes op for sådanne muligheder. Ønsket om at fastholde et meget fintmasket butiksnet med en god butiksforsyning i også mindre bysamfund medfører således, at Sadolin & Albæk anser det for lidet sandsynligt, at vi inden for en kortere årrække vil se en væsentlig liberalisering af rammerne for butiksstørrelser. Stabil eller stigende leje for velbeliggende dagligvarebutikker i tætbebyggede områder med stærkt opland På trods af det store antal nyetableringer af discountbutikker vurderer Sadolin & Albæk, at markedslejepriserne for velbeliggende dagligvarebutikker i tætbebyggede områder med et stærkt opland vil være stabile eller endog stigende. I byområder med en positiv demografisk udvikling vil efterspørgslen efter dagligvarer naturligvis være stigende, og i sådanne områder er de fysiske rammer for nyetableringer af butikker ofte begrænsede. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

Derimod er der god grund til at advare mod en forventning om generelt stigende lejepriser inden for dette segment. Der er ganske store områder i Danmark, som allerede er særdeles velforsynede med dagligvarebutikker. Når samtidig en stor del af sådanne områder er mindre eller mellemstore byer med en negativ demografisk udvikling, hvor der tillige er bynære uudnyttede grundarealer, forekommer det ikke forsvarligt at basere en investering på en forventning om, at markedslejen for en dagligvarebutik på sigt vil stige. Snarere bør der indarbejdes en forventning om, at lejen på sigt vil falde i takt med et dalende befolkningstal og et faldende forbrug. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Kontormarkedet i Tyskland Vi har i dette nummer af NewsLetter valgt at sætte fokus på det tyske ejendomsmarked og specifikt kontormarkederne i de største tyske byer. Tyskland er utvivlsomt et af de lande i den vestlige verden, som er sluppet nådigst igennem finanskrisen. Siden de glade dage efter genforeningen med finanspolitisk løssluppenhed og tab af konkurrencekraft har tysk økonomi været igennem en lang genopretningsperiode med finanspolitisk disciplin, løntilbageholdenhed og gennemførelse af nødvendige strukturreformer på arbejdsmarkedet. Dette har gjort tysk erhvervsliv uhyre konkurrencedygtigt til gavn for eksporten, beskæftigelsen og som følge heraf også det hjemlige privatforbrug. Samtidig var ejendomsmarkedet i Tyskland i modsætning til stort set resten af den vestlige verden ikke udsat for den overophedning, som fulgte i hælene på den globalt lempelige pengepolitik i årene efter 2000 og i særlig grad fra 2005 til 2007. En sund økonomi med en ganske høj beskæftigelse og en pæn økonomisk vækst er gunstige rammebetingelser for ejendomsmarkedet, både inden for boliger og erhverv. Kontortomgang i de 7 mest betydende tyske kontormarkeder 11% 10% 9% 8% 7% 6% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: Jones Lang LaSalle In alliance with Jones Lang LaSalle 9

Finanskrisen gik naturligvis ikke upåagtet hen over det tyske kontormarked. Tomgangen for kontorer i de 7 mest betydende kontormarkeder i Tyskland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamborg, Køln, München og Stuttgart) steg således umiddelbart efter finanskrisen fra ca. 8,7% i 2008 til næsten 10,5% i 2010. Men i årene derefter er tomgangen igen faldet, og den er nu under niveauet i 2006 og 2007. Kontortomgang i de 7 mest betydende tyske kontormarkeder 14% 12% 10% 8% 6% 4% Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamborg Köln München Stuttgart Kilde: Jones Lang LaSalle 2012 2013 Fra 2012 til 2013 er kontortomgangen steget marginalt i Düsseldorf og har ligget konstant i Hamborg. I samtlige andre af de 7 mest betydende markeder er antallet af ledige kontorer faldet, kraftigst i Frankfurt. Og som sædvanlig er tomgangen relativt lav i markederne i det sydlige Tyskland, Stuttgart og München. Stabilt til svagt stigende kontorlejepriser Aktiviteten på kontorlejemarkederne i Tyskland har især i 2012 været overordentlig god. På trods af et vist nybyggeri faldt tomgangen fra 2011 til 2012 betydeligt, og den samlede nettonyudlejning (nettoabsorption) i de 7 mest betydende kontormarkeder var i 2012 på ca. 1 mio. m 2. I 2013 vurderes nettoabsorptionen at blive noget lavere, ca. 500.000 m 2. Lejepriserne for førsteklasses kontorer ligger stabilt med en svagt stigende tendens. De højeste lejepriser registreres i Frankfurt og München, hvor toplejen begge steder er over EUR 30 pr. m 2 pr. måned, mens de i de øvrige 5 omhandlede markeder ligger fra EUR 18,50 til EUR 27,50 pr. m 2 pr. måned, lavest i Stuttgart (der paradoksalt nok har den laveste tomgang) og højest i Düsseldorf (der har en væsentligt højere tomgang). 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

Toplejepriser for kontorer (EUR pr. m 2 pr. måned) 35 30 25 20 15 10 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamborg Köln München Stuttgart 2012 2013 Kilde: Jones Lang LaSalle Stigende transaktionsaktivitet i Tyskland med fokus på ejendomme med sikkert cash flow Også i Tyskland har et meget lavt renteniveau været en væsentlig årsag til en øget investorefterspørgsel efter fast ejendom. Dette medfører naturligt nok, at efterspørgslen i høj grad koncentrerer sig om ejendomme, som giver et meget stabilt og sikkert cash flow, såkaldt core ejendomme. Transaktionsfordeling i 1. halvår 2013, opgjort i risikosegmenter Core Core+ Value-added Opportunistisk Kilde: Jones Lang LaSalle Af det samlede transaktionsvolumen i 1. halvår 2013 var næsten 50% såkaldte core ejendomme, mens yderligere knap 30% havde karakter af core+ investeringer. Der er næppe tvivl om, at transaktionsvolumen for core ejendomme kunne have været væsentligt større, såfremt udbuddet havde været til stede. In alliance with Jones Lang LaSalle 11

Samtidig er registreret en stigende transaktionsaktivitet. Det samlede transaktionsvolumen ligger stadig på omtrent det halve af volumen før finanskrisen, men det er nu igen kraftigt stigende og ligger i dag på det dobbelte af kriseåret 2009. Transaktionsvolumen, 7 mest betydende tyske ejendomsmarkeder (EUR mio.) 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 1. halvår 2012 1. halvår 2013 Kilde: Jones Lang LaSalle Alene fra 1. halvår 2012 til 1. halvår 2013 steg omsætningen af investeringsejendomme samlet i de 7 mest betydende markeder i Tyskland med lige knap 50%. Inden for erhvervsejendomme fordeler transaktionsvolumenet sig i øvrigt med godt 40% kontorejendomme, 30% butiksejendomme og centre, 10% blandede byejendomme og knap 10% lager- og logistikejendomme, mens resten er øvrige typer, herunder hoteller, andre specialejendomme samt ubebyggede grundstykker. Nettostartafkastkravene for førsteklasses ejendomme viser en faldende tendens I betragtning af den meget store investorefterspørgsel efter moderne og velbeliggende investeringsejendomme med gode udlejningsforhold kan det ikke undre, at nettostartafkastene har været svagt faldende. Selv efter den rentestigning, som er sket i de seneste måneder, er det direkte afkast ved ejendomsinvesteringer overordentligt attraktivt i forhold til de afkast, som obligationsmarkedet frembyder. Nedenstående figur viser udviklingen i nettostartafkastkravet ved investering i førsteklasses kontorejendomme (den såkaldte prime yield ), gennemsnitligt for de 7 mest betydende ejendomsmarkeder i Tyskland. 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

Gennemsnitlig prime yield for kontorer i de 7 mest betydende tyske byer 5,0% 4,9% 4,8% 4,7% 4,6% 4,5% K2 2012 K3 2012 K4 2012 K1 2013 K2 2013 Kilde: Jones Lang LaSalle I byerne Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamborg og Stuttgart ligger startafkastkravene meget tæt på gennemsnittet, men afkastkravene er noget højere i Køln og ikke overraskende noget lavere i München, som traditionelt er det dyreste ejendomsmarked i Tyskland. Prime yield for kontorer i de 7 mest betydende tyske byer 5,2% 5,0% 4,8% 4,6% 4,4% 4,2% Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamborg Köln München Stuttgart Kilde: Jones Lang LaSalle For andre typer erhvervsejendomme har nettostartafkastkravene typisk ligeledes vist en faldende tendens inden for de senere år. De mest attraktive strøgejendomme i de største tyske byer omsættes i dag således til nettostartafkast på mellem 4,00% og 4,25%. In alliance with Jones Lang LaSalle 13

Prime yields for erhvervsejendomme i de største tyske byer 7% 6% 5% 4% 3% 2% Butikscentre Big box centre Strøgejendomme Lager/logistik Kilde: Jones Lang LaSalle Selv i tilfælde af, at markedet vil opleve en rentestigning hvilket p.t. måske ikke forekommer overvejende sandsynligt på kort sigt er det ikke Sadolin & Albæks opfattelse, at dette vil føre til stigende startafkastkrav. En rentestigning i Tyskland vil utvivlsomt forudsætte en væsentligt bedre økonomisk udvikling inden for EURO-zonen. En sådan vækst vil sandsynligvis være til stor fordel for tysk erhvervsliv med en positiv beskæftigelsesudvikling til følge. Det vil føre til stigende efterspørgsel efter erhvervslokaler, lavere tomgang og stigende lejepriser. Resultatet vil være, at investorefterspørgslen efter også mere risikobehæftede ejendomme inden for kategorierne value-added og opportunistisk vil stige men en lavere tomgang og stigende lejepriser vil være positive faktorer for prisudviklingen på erhvervsejendomme generelt. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

MARKEDSBAROMETER Kontor 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ændring 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.900 1.900 1.850 1.850 1.850 1.800 1.750 1.750 1.700 1.700 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 1.800 0,0% Sekundær 1.250 1.250 1.200 1.200 1.200 1.175 1.125 1.125 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 0,0% Aarhus Primær 1.450 1.450 1.450 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 1.350 0,0% Sekundær 875 875 875 850 850 850 850 850 825 800 800 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 0,0% Trekantområdet Primær 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 625 625 625 625 625 625 625 625 625 600 600 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 550 4,8% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 0,20 Aarhus Amt * 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2-0,30 Trekantområdet 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0-0,50 Butik 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ændring 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 19.000 19.000 19.000 18.000 18.000 17.500 17.500 17.500 18.000 18.000 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 20.500 0,0% Høj 14.500 14.500 14.000 13.000 12.500 12.000 12.500 12.500 13.000 13.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 16.000 0,0% Lav 8.000 8.000 7.000 7.000 7.000 6.800 6.500 6.500 6.750 6.750 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 8.000 0,0% Aarhus Top 5.000 5.000 5.000 5.000 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 5.400 1,9% Høj 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.700 2.700 2.700 2.700 2.700 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3,4% Trekantområdet Top 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 0,0% Høj 1.400 1.400 1.400 1.400 1.300 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 0,00 Sekundær 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 0,10 Aarhus Amt * 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8-0,10 Trekantområdet 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7-1,00 Lager/produktion 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ændring 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 600 600 600 600 575 575 550 550 550 550 550 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 450 450 425 425 400 400 375 375 375 350 350 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 475 475 475 475 450 450 450 450 450 450 425 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 325 325 300 300 300 300 275 275 275 275 300 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 475 475 475 475 450 450 400 400 400 375 375 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 300 300 300 300 300 300 275 275 275 250 250 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 275 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 0,00 Aarhus Lang 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 0,00 Trekantområdet Lang 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2-0,50 Aarhus Amt * 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 0,20 Trekantområdet 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 0,20 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

Sadolin & Albæk A/S Palægade Nikolaj Plads 2-426 DK-1261 DK-1067 Copenhagen København K K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk CVR nr. No. 10525675 56 75 ISSN: 1603-9661 1603-967X