Nyhedsbrev 20. december 2011 Nummer 9

Transkript

1 Core German Residential II 1 CORE GERMAN RESIDENTIAL INDHOLD: II Nyhedsbrev 20. december 2011 Nummer 9 INDHOLD: 1. Carl-Fried-Haus købt i Köln Læs om en stor dejlig ejendom i Köln, som vi har købt for nylig og sat til salg som ejerlejligheder. Se også udkast til bannerreklamer i tidens ånd med teksten Ich kaufe Wohngold i forsøget på at henvende sig til investorer der ikke tør investere i andet end guld og fast ejendom. Side 1 1. Carl-Fried-Haus købt i Köln Core German Residential II (CGRII) har i slutningen af oktober overtaget ejendommen Carl- Fried-Haus som ligger på adresserne Sachsenring 67 og Lothringer Straße 32 i Köln. 2. Salg af ejendomme Vi har solgt ejendommen i Alsterdorfer Straße i Hamborg for 6,45 mio. EUR med en fortjeneste på 61% og et egenkapitalafkast på 300%. Side 3 3. Ejendomsmarkedet i Tyskland Interessen for at købe ejerlejligheder og mindre boligejendomme er nu så stor i de vesttyske byer, at både lejligheder og ejendomme med god beliggenhed kan sælges til høje priser. Side 3 4. Lejemarkedet Boliglejen stiger i de store byer og selskabets tomgang er lav. Til gengæld er konkurrencen betydelig på erhvervslejemålene, og det har resulteret i en nedadgående leje ved genudlejning. Side 3 Ejendommen består af 3 fløje. Den ene ligger ud mod Ringvejen, som går rundt om Altstadt, de to øvrige fløje er vender ud mod rolige boligområder. 5. Igangværende arbejder I 2011 investeres knap 7 mio. EUR i modernisering og vedligeholdelse af selskabets 108 ejendomme. Side 4 6. Regnskab for 3. kvartal og budget 2012 Det ordinære overskud før værdireguleringer på ejendomme, lån og renteafdækninger var 3,2 mio. EUR for årets første tre kvartaler. Det svarer til 4,4% af den oprindeligt investerede kapital mod budgetteret 4,7%. Side 5 Tabel, regnskab for 3. kvartal Side 6 Tabel, budget for 2012 Side 7. Carl-Fried-Haus er en tidligere kontorejendom der nu er bygget om til 100 mindre boliger. Ejendommen er totalt renoveret af sælger for et beløb tæt på 12 mio. EUR. Ejendommen er købt for 12,1 mio. EUR, svarende til faktor 14,5 eller et bruttoafkast på 6,9%.

2 Core German Residential II 2 Vi forventer at sælge ejendommen som ejerlejligheder til EUR pr. kvadratmeter for boligdelen ekskl. p-pladser. Der er 64 parkeringspladser, og dem forventer vi at sælge til EUR pr. plads. Ejendommen var halvtom ved overtagelsen og da salget af ejerlejligheder formentlig kommer til at strække sig over nogle år, vil 70 af de 102 lejligheder blive lejet ud. I øjeblikket mangler vi at leje de sidste 20 lejligheder ud og så er dette mål nået. De resterende 32 tomme lejligheder er sat til salg. I forbindelse hermed laver vi en ombygning af 9 af lejlighederne, som enten udvides med ikkeudnyttede arealer eller ombygges fra erhverv. Samtidig laver vi også en renovering af gangarealerne, som bærer præg af ejendommens tidligere funktion som ældreboliger. Der var meget orangefarvet linoleum, støttehåndtag på væggene og i det hele taget et utidssvarende og ikke særligt moderne ejerlejlighedsagtigt førstehåndsindtryk. Den første lejlighed er ved at blive solgt til en pris på EUR/m2 til den nuværende lejer. Målet er at sælge boligdelen med 50% gevinst målt i forhold til købsprisen og at sælge erhvervsdelen til købsprisen. I forbindelse med salget er der lavet store bannere der skal sidde på bygningen ud mod den store vej for at tiltrække opmærksomme købere. I tidens ånd reklameres der for at investere Wohngold, boligguld:

3 Core German Residential II 3 2. Salg af ejendomme Vi har valgt at sælge ejendommen Alsterdorfer Straße i Hamborg. Ejendommen blev i sin tid købt for 4 mio. EUR og er nu solgt for 6,45 mio. EUR, dvs. med en fortjeneste på 61%. Ejendommen var belånt med 3,2 mio. EUR, hvilket giver en egenkapitalandel ved købet på EUR. Med en fortjeneste på EUR svarer det til et egenkapitalafkast på 300%. Ejendommen har 102 lejligheder og er beliggende tæt ved lufthavnen. Bygningen er opført med offentlig støtte, og selvom de offentlige lån blev indfriet af sælger ved vores køb, kan lejen ikke hæves de næste 7 år. Ejendommen er solgt for dels at udnytte en virkelig god salgspris og dels for at forbedre likviditeten efter købet af Sachsenring i Köln og de store ombygningsarbejder der er gennemført på ejendommene Högerdamm og Herrengraben i Hamborg. 3. Ejendomsmarkedet i Tyskland Private tyskere køber for tiden fast (bolig)ejendom i et omfang som ikke er set i mange år. De private investorer tør ikke anbringe penge i aktier, og med udsigten til en fortsat finanskrise er afkastet på obligationer meget lavt, ligesom mange private er usikre på bankernes soliditet. Derfor købes der ejerlejligheder og de mere velhavende tyskere anbringer penge i hele boligudlejningsejendomme. Også professionelle investorer i Tyskland har indset, at i krisetider øges risikoen på erhvervsejendomme markant. Derfor køber de institutionelle investorer igen boligejendomme. Prisudviklingen for ejerlejligheder Kilde: Jones Lang Lasalle, Wohnungsmarketbericht Deutschland Herbst 2011 Som det fremgår af ovenstående figur er det især ejerlejlighedspriserne i de stærke byer som München og Hamborg, der er steget kraftigt. Alsterdorfer Straße, Hamborg Udover ovennævnte ejendom arbejder vi også på bl.a. at sælge ejendommen i Weddestrasse i Hamborg. 4. Lejemarkedet Boliglejen stiger især i Hamborg, Frankfurt og Düsseldorf som følge af stigende efterspørgsel. I grafen nedenfor er vist lejeudviklingen ved nyudlejning i en række større byer. Lejeudviklingen i udvalgte byer München Frankfurt Stuttgart (lys grå) Hamburg (mørk grå) Köln Düsseldorf Berlin Leipzig Kilde: Jones Lang Lasalle, Wohnungsmarketbericht Deutschland Herbst 2011 Weddestrasse i Hamborg

4 Core German Residential II 4 Over 2 år er lejen ved nyudlejning f.eks. steget 11% i Hamborg. På grund af den kraftige efterspørgsel på lejeboliger er tomgangen faldet til et ganske lavt niveau. Bagsiden af mønten er dog, at der er et kraftigt fald i lejeromsætningen i de byer, som har oplevet de største stigninger i markedslejen. Det gør det svært at realisere den potentielle lejestigning. ændres til fjernvarme. Investering i alt 2,8 mio. EUR. I Woltmannstrasse 20 i Hamborg erstattes den nuværende el-varme med ny fjernvarme og radiatorer. Investering: Euro. Det er ikke alle byerne som oplever de nævnte kraftige lejestigninger. I byer som Hannover og Wiesbaden er udviklingen meget mere behersket. Vi kan se, at der er meget store forskelle mellem vores lokale ejendomsforvaltere. Nogle af forvalterne er dygtige til at få lejen op, og tjener gode penge på den nye performancefee-aftale, som vi har lavet med dem. Andre forvaltere formår ikke at få lejen op. Her øger vi kontrollen med prissætningen af alle genudlejninger. Erhvervslejemål er derimod en anden historie. Der har i kølvandet på finanskrisen i 2008 og 2009 været en betydelig omsætning af vores erhvervslejemål. Ofte med den følge, at den nye lejer har fået lejemålet til nedsat leje. Dette er en vigtig årsag til at lejestigningen ikke har været specielt høj. Der er rigtigt mange kvadratmeter tomme kontor- og erhvervslokaler i og omkring de store tyske byer, og det presser lejen. Woltmannstrasse 20 i Hamborg I Schwarzer Bär 6 i Hannover er tag- og facadearbejdet afsluttet. Arbejdet blev påbegyndt i Investering: EUR. 5. Igangværende arbejder I 2011 investeres knap 7 mio. EUR i modernisering og vedligeholdelse af selskabets 108 ejendomme. Nogle af de største investeringer er: Totalrenovering af Högerdamm i Hamborg. Projektet er blevet forsinket ½ år som følge af for det første problemer med et par lejere der har nægtet os adgang til deres lejligheder, og for det andet at mur og fundamenter var i dårligere stand end ventet. Der er således udført ekstra pælefundering under to af væggene i ejendommen. Investering: 2.3 mio. EUR. Schwarzer Bär 6 i Hannover Nyt tag på Kruppstrasse 113 i Düsseldorf. Samlet investering: EUR. Renovering af betongavle og trappeopgange i Füllenbachstrasse i Düsseldorf. Investering: EUR (billede næste side). Etablering af taglejligheder i Herrengraben, Hamborg. De første lejligheder nu udlejet til 13 EUR/m2 og resten ventes færdige i de kommende måneder. Herudover etableres i øvrige lejligheder varmeisolering af facade og nye altaner mod gårdsiden. Varmeforsyningen

5 Core German Residential II 5 6. Regnskab Q3 og budget 2012 Det ordinære overskud før værdireguleringer på ejendomme, lån og renteafdækninger var 3,2 mio. EUR for årets første tre kvartaler. Det svarer til 4,4% af den oprindeligt investerede kapital mod budgetteret 4,7%. Lejeindtægterne er 10,5 mio. EUR, hvilket er EUR under det budgetterede. Det skyldes blandt andet forsinkelser i ombygningsprojektet Högerdamm. I kvartalet er 12 mindre ejendomme i Hannover taget i drift, lejen herfra har først fuld effekt i 4. kvartal. Tab på leje, hensættelser til tab og advokatomkostninger udgør 0,4 mio. EUR. De samlede lejetilgodehavender udgør 0,3 mio. EUR, hvilket er 2,3% af årslejen. Dette tal er tilfredsstillende lavt. Füllenbachstrasse i Düsseldorf På Höniger Weg 218 i Köln fornyes vinduesfacaden i et erhvervsareal i forbindelse med åbning af en ny butik. Og en eksisterende aflåst Tiefgarage klargøres til brug. Investering: EUR. Etablering af taglejlighed i Petersstraße 2 i Frankfurt. Investering: EUR. Administrationsomkostningerne som rummer fee til Core Property Management, regnskab, revision m.m. er 1,1 mio. EUR, hvilket er på niveau med budgettet. Nettorenteudgifterne er 4,3 mio. EUR, hvilket er EUR mere end det budgetterede. Merudgiften skyldes udgifter til valutaafdækning af egenkapitalen. Urealiserede tab på renteafdækning De urealiserede tab på renteafdækningen er ultimo 3. kvartal 7,9 mio. EUR, hvilket er 1,9 mio. EUR højere end ultimo I forhold til ultimo 2. kvartal 2011 er der tale om en stigning på 3,7 mio. EUR som følge af faldende rente. De urealiserede tab vil - over tid og i takt med at der betales renter på renteswaps - blive reduceret til 0. Petersstraße 2 i Frankfurt Yderligere køb af ejendomme Ejendommen i Sachsenring i Köln er overtaget 1. november 2011 til en købspris på 12,1 mio. EUR. Denne ejendom blev overtaget udstykket i ejerlejligheder og salg af disse påbegyndes straks. En del af ejendommen udlejes. Salg af ejerlejligheder og enkeltejendomme. Ejendommen i Alsterdorfer Strasse i Hamborg er blevet solgt. Derudover koncentreres salgsbestræbelserne primært omkring salg af lejlighederne i Sachsenring i Køln. Herudover kan der ske salg af enkelte ejendomme, ligesom der arbejdes på at klargøre nogle ejendomme til salg som ejerlejligheder.

6 Core German Residential II 6 Forventninger til 2011 Der forventes et ordinært årsresultat før skat og værdiregulering af ejendomme på 4,2 mio. EUR for Dette svarer til et afkast på 5,8% af den investerede kapital. Budget 2012 Lejeindtægterne forventes at blive 15,7 mio. EUR mod 14,2 mio. EUR i Lejen forventes generelt at stige 2%. Hertil kommer yderligere lejeindtægter når de større moderniseringsarbejder i Högerdamm i Hamborg og de nyetablerede taglejligheder i Herrengraben i Hamborg er afsluttede og lejlighederne udlejet. For den nye ejendom i Sachsensring i Köln kommer der lejeindtægter fra de lejligheder der ikke bliver solgt med det samme. Modsat fragår indtægter på Hamborg-ejendommen Alsterdorfer Strasse som er blevet solgt. Selskabet forsætter med at udstykke ejerlejligheder og vil ligeledes sælge enkeltejendomme, hvis der kan opnås en fornuftig fortjeneste. Yderligere information Regnskaber og anden information vedrørende Core German Residential II kan hentes fra vores hjemmeside hvor der kan logges ind på selskabets ekstranet. Ønsker du yderligere informationer end dem du finder i nyhedsbrevet og på vores hjemmeside er du altid velkommen til at kontakte direktionen. Da der ikke har kunnet opnås enighed med Hamborg kommune om at ombygge mandehjemmet i Herrengraben, intensiverer vi udlejningen af værelserne med en lettere modernisering. Der er som følge heraf medregnet en højere lejeindtægt for denne ejendom. Driftsomkostningerne forventes at udgøre 2,8 mio. EUR mod 2,5 mio. EUR i Der budgetteres i 2012 med en højere ejerandel på de såkaldte Nebenkosten. Det sker som følge af den intensiverede udlejning i Herrengraben i Hamborg og i Sachsenring i Köln, hvor der i 2012 forventes en større ejerandel af udgifterne indtil udlejning og salg er fuldt gennemført. Administrationsomkostninger stiger fra 1,6 mio. EUR i 2011 til 1,7 mio. EUR i De finansielle omkostninger forventes i 2012 at udgøre 6,9 mio. EUR. Det ordinære resultat før særlige poster (værdiregulering af ejendommene) og skat forventes i 2012 at udgøre 4,3 mio. EUR svarende til 6% af den investerede kapital. Salg af ejerlejligheder og enkeltejendomme I 1. kvartal 2012 effektueres salg af ejendommen i Alsterdorfer Straße, men ejendommene forventes først betalt og overdraget senere i Gevinsten er indregnet i 2011 som en opskrivning af ejendomsværdien til salgspris. Salget påvirker derfor ikke resultatet i Derudover budgetteres med et overskud ved salg af ejerlejligheder på 0,9 mio. EUR i 2012.