Dansk økonomi og boligmarkedet Kilde: The Economist Jan Størup Nielsen, Odense, 3. oktober 213
Samspil mellem boligmarkedet og resten af økonomien Formue, tillid, byggeaktivitet, geografisk mobilitet, kreditvilkår Boligmarkedet Hele økonomien finansieringsomkostninger, disponibel indkomst 2
Dansk økonomi savner hård stimulans fra boligmarkedet 35. 32.5 3. 27.5 25. 22.5 2. 17.5 15. 12.5 1. 7.5 Faste boliginvesteringer mia. DKK pr. kvt., mia. DKK pr. kvt., 25-priser 25-priser 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 35. 32.5 3. 27.5 25. 22.5 2. 17.5 15. 12.5 1. 7.5 3
Dansk økonomi savner hård stimulans fra boligmarkedet 4 35. 375 32.5 35 3. 325 27.5 3 25. 275 22.5 25 2. 225 17.5 2 15. 175 12.5 15 1. 125 7.5 mia. kr. mia. DKK pr. kvt., 25-priser Husholdningernes Faste boliginvesteringer nettoformue mia. kr. mia. DKK pr. kvt., 25-priser Opgjort som finansielle aktiver + boligformue, fratrukket pensionsformuer 92 1 94 2963 984 5 6 2 74 869 81 1 11 12 4 35. 375 32.5 35 3. 325 27.5 3 25. 275 22.5 25 2. 225 17.5 2 15. 175 12.5 15 1. 125 7.5 4
Men de bløde indikatorer begynder at trække højere Stramning Lempelse 15 1 5-5 -1-15 -2-25 -3-35 Banker Realkreditinstitutter Ændring i kreditpolitik ved udlån til husholdninger 1 11 12 13 15 1 5-5 -1-15 -2-25 -3-35 Source: Nationalbanken, Nordea Markets and Reuters Ecowin 5
Men de bløde indikatorer begynder at trække højere Stramning Lempelse 2 15 Indeks 1 15 5 1 5-5 -1-15 -5-2 -1-25 -15-3 -2-35 Banker Realkreditinstitutter Ændring Forbrugertillid i kreditpolitik ved udlån til husholdninger 96 1 98 11 2 4 6 128 1 12 13 Indeks 15 2 1 15 5 1-55 -1-15 -5-2 -1-25 -3-15 -35-2 Source: Nationalbanken, 6
Men de bløde indikatorer begynder at trække højere 4 indeks Underkomponenter til forbrugertillid indeks 4 3 2 Husholdningens situationi dag ift. ét år siden Husholdningens situation om ét år DK situation om ét år 3 2 1 1-1 -1-2 -2-3 Anskaffelse af større forbrugsgoder -3-4 -4-5 -6 DK situation i dag ift. ét år siden 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13-5 -6 7
Hvad vej skal boligpriserne? 11 Indeks, Boligpriser Indeks, 15 26=1 26=1 1 95 9 85 8 75 11 15 1 95 9 85 8 75 7 6 7 8 9 1 11 12 13 7 Enfamiliehuse, månedstal Enfamiliehuse, kvartalstal Ejerlejligheder, kvartalstal Ejerlejligheder, månedstal 8
Fundamentalt set er tilpasningen tilendebragt 2 175 15 125 1 75 5 25 Indeks 22=1 Huspriser og disp.indk. Disponibel bruttoindkomst i husholdningerne Pris på enfamiliehuse Indeks 22=1 Note: 4 kvt. glidende gns. 75 8 85 9 95 5 1 2 175 15 125 1 75 5 25 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6 Indeks 2=1 Huspris indkomst ratio Huspris leje ratio OECD boligmarked indikatorer Indeks 2=1 82 84 86 88 9 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12 17 16 15 14 13 12 11 1 9 8 7 6.5 pct. Boligbyrde pct..5.45.4 Fast rente med afdrag Variabel rente med afdrag.45.4.35.35.3.3.25.25.2.2.15 92 94 96 98 2 4 6 8 1 12.15 9
Fundamentalt set er tilpasningen tilendebragt 15 DKK pr. kvm. Estimeret kvm. pris DKK pr. kvm. 15 125 1 Model Faktisk 125 1 75 75 5 5 25 25 75 8 85 9 95 5 1 1
Konjunkturerne vil understøtte boligmarkedet 17 mia. DKK., 25 priser BNP mia. DKK., 25 priser 17 85 825 mia. kr, 25-priser Privatforbrug mia. kr, 25-priser 85 825 8 8 16 16 775 775 75 75 725 725 15 15 7 7 675 675 65 65 14 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 14 625 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 625 3. 2.975 2.95 2.925 2.9 2.875 mio. Arbejdsmarkedet ' fuldtidsledige 225 2 175 15 9. 8. 7. 6. 5. pct. Boligrenter pct. 9. 8. 7. 6. 5. 2.85 2.825 << Beskæftigelse 2.8 2.775 2.75 Bruttoarbejdsløshed >> 2.725 2 4 6 8 1 12 14 125 1 75 5 4. 3. 2. 1.. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 4. 3. 2. 1.. 11
Konjunkturerne vil understøtte boligmarkedet 11 DKK pr. kvm. Boligpriser DKK pr. kvm. 11 1 1 9 9 8 8 7 Enfamiliehuse 7 6 6 5 Ejerlejligheder 5 4 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 13 14 15 4 12
Isoleret rentechok er den største trussel 1. Kollaps på boligmarkederne i Norge og Sverige > Norden går fra at være safe haven til det nye Spanien > DK bliver hevet med i et stort kap.outflow fra regionen > pres på DKK > selvstændige danske renteforhøjelser. 2. Udlandet mister tilliden til dansk økonomi som reaktion på fortsat nulvækst, høj bruttogældsætning i husholdningerne og stigende offentligt underskud > DK falder i unåde hos rating bureauerne > kap.outflow > pres på DKK > selvstændige danske renteforhøjelser. 3. Opsplitning og anarki i Euroområdet > Alt uden for kernelandene sælges fra og nedgraderes > kap.outflow fra Danmark > pres på DKK > selvstændige danske renteforhøjelser. 13
Permanent rentestigning på 2bp. Værdier er angivet i % af grundforløbet, pånær beskæftigelsen, der er angivet i 1. personer Alle værdier er i % af grundforløbet 213 214 215 22 23 25 Huspriser -1.4-15.5-19. -19.9-6.7 -.3 Rentespænd til BNP -1. -1.8-2.3-2.1 -.8 -.8 Tyskland Privatforbrug -1.2-2.1-2.7-2.7-2.2-1.2 Beskæftigelse -13-29 -4-41 5 2 Huspriser -1.6-16.3-2.3-24.2-19.9-2.5 Dansk + tysk rente BNP -1.3-2.3-2.8-3. -2.7-3.6 Privatforbrug -1.6-2.8-3.5-4.7-7.9-13.9 Beskæftigelse -15-34 -48-56 -2-1 14
Nordea Markets is the name of the Markets departments of Nordea Bank Norge ASA, Nordea Bank AB (publ), Nordea Bank Finland Plc and Nordea Bank Danmark A/S. The information provided herein is intended for background information only and for the sole use of the intended recipient. The views and other information provided herein are the current views of Nordea Markets as of the date of this document and are subject to change without notice. This notice is not an exhaustive description of the described product or the risks related to it, and it should not be relied on as such, nor is it a substitute for the judgement of the recipient. The information provided herein is not intended to constitute and does not constitute investment advice nor is the information intended as an offer or solicitation for the purchase or sale of any financial instrument. The information contained herein has no regard to the specific investment objectives, the financial situation or particular needs of any particular recipient. Relevant and specific professional advice should always be obtained before making any investment or credit decision. It is important to note that past performance is not indicative of future results. Nordea Markets is not and does not purport to be an adviser as to legal, taxation, accounting or regulatory matters in any jurisdiction. Thank you! Jan Størup Nielsen Senior Analyst Economic Research Danmark +45 3333 3171 Jan.storup.nielsen@nordea.com This document may not be reproduced, distributed or published for any purpose without the prior written consent from Nordea Markets. 15