Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage med i betragtning, inden du lejer den ud. Denne guide fortæller dig om nogle af de faldgruber, du som udlejer kan havne i, og fortæller om centrale regler, du skal være opmærksom på, når du fastsætter leje.
Berlingske Research. Juni 2012. 03 Boligejere brænder fingrene på privat udlejning 04 Huslejen var 3.100 kroner for høj 05 Lejefastsættelse af private lejeboliger 2
Boligejere brænder fingrene på privat udlejning Regler. Overvejer du at udleje din private ejer eller andelslejlighed, skal du særligt være opmærksom på ikke at sætte huslejen for højt. I huslejenævnet får lejerne næsten altid medhold. Siden finanskrisen brød ud i 2008, er boligpriserne næsten faldet konstant, og mange har haft svært ved at sælge deres lejlighed. Derfor vælger flere boligejere at leje boligen ud i håbet om, at de kan slippe for at indkassere et tab. Men reglerne for privat udlejning af lejligheder og andelslejligheder opført før 1991 er komplekse, og der er en stor risiko for, at man sætter lejen for højt.»mange boligejere glemmer at tjekke, hvad de må tage i leje. De tænker, at de vel kan få dækket de udgifter, de har til for eksempel finansiering og ejendomsskat. Men sådan er det bare ikke,«siger Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering på Copenhagen Business School (CBS). Det bekræftes af Marianne Dons, kontorchef hos De Københavnske Huslejenævn, som oplyser, at boligejerens finansieringsudgifter for lejligheden ikke spiller nogen rolle, når man skal fastsætte, hvor meget udlejeren kan kræve i husleje fra lejeren.»der findes ingen beregningsmetoder til at fastsætte huslejen på private ejer- og andelslejligheder ved indgåelse af lejeaftale. Hvis lejeren - efter at have skrevet under på lejekontrakten - indbringer sagen for huslejenævnet, må nævnet vurdere det lejedes værdi på baggrund af en sammenligning med, hvad noget tilsvarende koster i almindelige udlejningsejendomme, samt hvilke forbedringer der er foretaget. Hvis vi finder, at den nuværende leje overstiger værdien væsentligt, bliver lejen nedsat,«siger Marianne Dons. I 2011 blev 413 udlejere af ejer- og andelslejligheder trukket i huslejenævnet. Og ender man først dér, ser det sort ud for udlejeren.»i næsten alle tilfælde får lejeren medhold i sagen, og så bliver huslejen sat ned,«siger Marianne Dons. I juni 2012 blev der truffet afgørelser i 34 sager i De Københavnske Huslejenævn angående konflikter om huslejeniveauet på andels- og ejerlejligheder. Reglerne skal være klarere Lejereglerne møder kritik fra direktør i Dansk Ejendomsforening, Torben Christensen, som mener, at man behandler folk, der gerne vil udleje deres bolig, uretfærdigt.»man er nødt til at ændre på reglerne, så det bliver mere gennemsigtigt for almindelige mennesker, hvad man må opkræve i leje. Som det er i dag, er det kun professionelle revisorer og advokater, der kan finde ud af reglerne.«dansk Ejendomsforening har i samarbejde med Lejernes 3
Landsorganisation foreslået minister for by, bolig- og landdistrikter, Carsten Hansen ( S), at ministeriet laver en offentlig vejledning til fastsættelse af huslejen. Parterne har også flere gange foreslået, at landets huslejenævn skal offentliggøre statistik om, hvordan huslejenævnenes sager falder ud. Forældet regelsæt Lejeloven stammer fra 1939, hvor den havde til formål at fungere som en midlertidig regulering af huslejen på grund af den store rationering på boliger. Men i dag betyder reglerne ifølge Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering på CBS, at mange udlejere ender i en ærgerlig situation.»der er jo mange lejere, der hører om fidusen og gratis kan indbringe sagen for huslejenævnet. Taber de, er der ikke noget at gøre ved det. Men vinder de, får de nedsat deres husleje, ofte markant, og så risikerer en udlejer at sidde fast i en situation, hvor vedkommende taber penge hver måned på at leje sin bolig ud. Det er en dybt ulykkelig situation, der ofte rammer yngre familier med en økonomi, der allerede er belastet,«siger Jens Lunde, som mener, at reglerne er uhensigtsmæssige og har ødelagt sig selv med tiden.«jens Lunde vil derfor sjældent anbefale privatpersoner at leje deres lejlighed ud, med mindre det er nødvendigt. Samme besked giver Dansk Ejendomsforening, som er enig med Jens Lunde i, at man som privatperson altid skal søge konsultation hos en advokat, før man udlejer sin lejlighed. I 1991 blev der lavet enkelte ændringer i lejeloven, da man valgte at indføre fri fastsættelse af husleje. Det betyder, at man selv kan fastsætte huslejen, hvis den lejlighed eller andelsbolig, man ønsker at udleje, er opført efter 31. december 1991. Huslejen var 3.100 kroner for høj Pris. Liv Sandvad Kudahl og Jørgen Lauge Nielsen fik efter en klage til huslejenævnet nedsat deres husleje fra 7.100 til 4.000 kroner. Lejekontrakten var ulovlig, viste det sig. Den Blå Avis, sommeren 2009:»Pæn, 3-værelses andelsbolig på Nørrebro 4
fremlejes for 7.100 kroner om måneden i to år.«sådan så opslaget ud, da Liv Sandvad Kudahl og Jørgen Lauge Nielsen, begge 27 år, for tre år siden fandt deres nye lejebolig. De var lykkelige over at blive valgt blandt flere interesserede lejere og studsede ikke nærmere over prisen. Nok virkede det dyrt, men alternativet var, at parret endnu engang skulle bo hos venner og svigerforældre og opmagasinere deres ting i et depotrum, som de havde gjort gennem fire år på det tidspunkt.»vi slog til med det samme, da vi fik tilbudt lejligheden, fordi sådanne lejligheder ikke hænger på træerne, og der var mange om buddet. Vi stolede på, at prisen stemte nogenlunde overens med den reelle husleje, som udlejeren betalte til andelsforeningen,«siger Liv Sandvad Kudahl. Efter et halvt år fandt parret dog ud af, at lejligheden blev udlejet på ulovligt grundlag, og at den egentlige husleje lå på 2.500 kroner. Udlejerne havde hverken tjekket foreningens regler eller fortalt bestyrelsen, at lejligheden skulle fremlejes.»lige så stille gik det op for os, at kontrakten ikke var helt fin i kanten, og vi kontaktede derfor Københavns Lejerforening. Her tog de sagen op og indbragte den for huslejenævnet, som vurderede, at huslejen var 3.100 kroner for høj og skulle nedsættes til 4.000 kroner,«fortæller Jørgen Lauge Nielsen. Alt imens sagen blev kørt hos huslejenævnet, havde Liv Sandvad Kudahl og Jørgen Lauge Nielsen et par vrede udlejere hængende i røret og på mail.»de kunne ikke forstå, hvorfor vi havde sagt ja til lejligheden, hvis vi ikke var tilfredse. De sendte sågar en mail, hvor de skrev»we thought you were good people«,«siger Liv Sandvad Kudahl. Good or bad, Liv Sandvad Kudahl og Jørgen Lauge Nielsen holdt fast i deres klage og fik efter knap et år tilbagebetalt det beløb, de havde givet for meget i husleje. Det vil sige et sted mellem 30.000 og 40.000 kroner. Behov for enklere regler»vi er selvfølgelig glade for at have fået pengene tilbage, men når det er sagt, synes vi ikke, at lejereglerne er optimale. Oprigtige udlejere fortjener enklere regler for at tjekke den lovlige husleje. Kommende lejere kan i teorien spekulere i at udnytte reglen om, at man kan vente 12 måneder med at klage og derefter være sikret 12 måneders opsigelse,«siger Liv Sandvad Kudahl. Parret har aldrig mødt deres udlejere, som er bosat i Australien, og det har - ifølge Liv Sandvad Kudahl og Jørgen Lauge Nielsen selv - været afgørende for, at de klagede til huslejenævnet.»havde vi kendt udlejerne, ville vi formentlig ikke have kørt en sag, men i stedet bidt i det sure æble og glædet os over at bo på en fed adresse i København,«siger Jørgen Lauge Nielsen. 5
FAKTA Fem gode råd, hvis du vil udleje din bolig Find nogen, der kender reglerne godt, eller søg professionel hjælp hos en advokat. Sørg for, at kontrakten er i orden og rigtigt lavet. Overvej muligheden for at lave en tidsbegrænsning og dokumentér lejlighedens stand ved indgåelsen. Se din lejer an. Kig på om det er en stabil og ordentlig person, der er interesseret i at overholde sine almindelige forpligtelser om for eksempel indvendig vedligehold af lejemålet. Følg hele tiden op på, at folk betaler deres husleje til tiden. Gør de ikke det, så få dem opsagt. Overvej muligheden for at få en professionel til at administrere det i stedet for selv at forsøge at gøre det. UDARBEJDET I SAMARBEJDE MED DANSK EJENDOMSFORENING Da klagesagen blev afsluttet for cirka to år siden, stoppede udlejerne med at betale husleje, hvorefter de blev ekskluderet af andelsforeningen. Det betød, at Liv Sandvad Kudahl og Jørgen Lauge Nielsen kunne lægge billet ind på lejligheden og i dag kan kalde sig andelshavere i den lejlighed, de for tre år siden fandt i Den Blå Avis til 7.100 kroner om måneden. I dag sidder de til en månedlig husleje på 2.500 kroner. Lejefastsættelse af private lejeboliger Hvis du vil leje din private bolig ud, er der en række ting, som du skal være opmærksom på, når du fastsætter lejen. Bor du i andelslejlighed, skal du som det første sikre dig, at du har lov til at leje den ud. Det gør du gennem andelsforeningen, men vær opmærksom på, at du i nogle foreninger skal have en særlig grund til at fraflytte. Bor du i ejerlejlighed, gælder der andre regler. Der er i ejerlejlighedsloven ikke forbud mod at leje sin lejlighed ud, men der kan i foreningens vedtægter gælde andre regler, som du skal tage hensyn til. Huslejen Hvorvidt huslejen frit kan fastsættes af udlejer, eller om udlejen er reguleres centralt, afhænger af hvornår boligen er opført. I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer frit aftale huslejens størrelse. Der er altså ingen central regulering af huslejen. For private udlejningsboliger, der er opført før 1991, gælder der nogle andre regler. Det er afgørende, om boligen er beliggende i en kommune, hvor boligreguleringsloven er gældende eller ej. Kommunen bestemmer selv, om boligreguleringsloven skal være gældende, og det er tilfældet i hovedparten af landets kommuner. Nedenfor kan du læse om reglerne i boligreguleringsloven. I de kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, fastsættes lejen efter "det lejedes værdi". Omkostningsbestemt husleje Huslejen beregnes i forhold til de driftsudgifter, som knytter sig til ejendommen. Typiske driftsudgifter er udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og afsætning 6
til ejendommens vedligeholdelse. Desuden kan du som udlejer medregne et kapitalafkast, der som hovedregel udgør syv procent af ejendommens offentlige værdi ved 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973. Der kan i huslejen også være et tillæg for udførte forbedringer. Under punktet forbedringer omtales det nærmere, hvordan en lejeforhøjelse for forbedringer fastsættes. lejen forhøjes én gang om året pr. 1. januar. Udlejeren har ikke pligt til at nedsætte huslejen, hvis driftsudgifterne falder - kun hvis der sker et fald i de skatter og afgifter, som indgår i huslejen, skal lejen nedsættes. Driftsbudget Som udlejer udarbejder du et driftsbudget for hele ejendommen. Så fordeles udgifterne på de enkelte boliger, og fordelingen sker på grundlag af boligernes indbyrdes værdi. Hvis den indbyrdes værdi anses for at være nogenlunde ens, kan fordelingen ske i forhold til boligernes areal. Erhvervslejemål Hvis der i ejendommen også er erhvervslejemål, skal budgetudgifterne fordeles imellem boligerne og erhvervene i forhold til de to deles areal. Lejen fastsættes på grundlag af driftsudgifter Ved lejeaftalens indgåelse fastsættes huslejen på baggrund af de driftsudgifter, som gælder for det seneste huslejebudget for ejendommen. Hvis driftsudgifterne efterfølgende stiger, kan udlejeren med et varsel på tre måneder forhøje lejen, så den samlede lejeindtægt for ejendommen på ny kan dække udgifterne. Huslejen kan forhøjes så snart der sker stigninger i driftsudgifterne, men det typiske er, at Moderniserede lejligheder For lejligheder, hvor udlejeren har lavet en gennemgribende modernisering, gælder en særlig ordning. Hvis udlejeren har udført forbedringer i en lejlighed, som har kostet mere end 1.773 kroner pr. m² eller mere end 202.776 kroner i alt (2004-niveau), og disse forbedringer har medført en væsentlig forøgelse af lejlighedens brugsværdi, kan lejen ved genudlejning fastsættes efter princippet 7
om det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Der findes ingen klar definition på forskellen mellem vedligeholdelse og forbedringer, men som hovedregel handler vedligeholdelse om at bringe det lejede i oprindelig stand, mens forbedringer forøger det lejedes værdi. Det betyder, at vedligeholdelse ikke kan medføre huslejestigninger modsat forbedringer, der godt kan resultere i huslejestigninger. Små ejendomme For små ejendomme ejendomme hvor der pr. 1. januar 1995 var færre end syv boliger gælder der særlige regler om huslejens fastsættelse. I disse ejendomme skal udlejeren som hovedregel ikke udarbejde et huslejebudget. Lejen fastsættes derimod efter princippet om "det lejedes værdi". Det lejedes værdi finder man frem til ved at se på, hvad der betales for andre tilsvarende lejeboliger i området, som er af en nogenlunde tilsvarende kvalitet med hensyn til for eksempel størrelse, beliggenhed, udstyr og vedligeholdelsesstand. Der kan i denne forbindelse kun sammenlignes med huslejen for boliger i store ejendomme. Det vil sige ejendomme med syv eller flere boliger. For boliger i små ejendomme kan huslejen ikke forhøjes oftere end hvert andet år og tidligst to år efter lejerens indflytning. Det lejedes værdi I kommuner, hvor boligreguleringsloven ikke er gældende, er det alene lejeloven, som gælder. Det betyder, at huslejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi. I lejeloven er der ikke særlige regler om huslejen ved lejeaftalens indgåelse, men lejeren kan altid forlange lejen sat ned til det lejedes værdi, så derfor skal den aftalte leje fastsættes i forhold til det. Ellers kan man som udlejer risikere at skulle betale penge tilbage til lejer, hvis sagen ender i huslejenævnet. Det lejedes værdi for en bolig findes ved at sammenligne med den husleje, som er gældende for andre boliger i kvarteret eller området. Der kan kun ske gennem sammenligning med tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Som hovedregel kan der kun sammenlignes med boliger, der også er omfattet af reglerne om "det lejedes værdi". Depositum og forudbetalt leje Når man underskriver en lejeaftale, kræver udlejeren normalt, at lejeren betaler et depositum og/eller nogle måneders husleje forud. De to beløb har forskelligt formål: Et depositum står som sikkerhed for de udgifter, der måtte være, når lejeren flytter fra lejligheden (ikke-betalt leje, varme, istandsættelsesudgifter o.l.). 8
Forudbetalt leje er beregnet på at kunne bos op i perioden, fra et lejemål er sagt op, indtil lejeren flytter fra det. Som udlejer kan du kræve et depositum, der svarer til højst tre måneders husleje, når det drejer sig om leje af beboelseslejligheder og enkeltværelser. Udlejer kan ved lejemålets indgåelse også kræve lejen forudbetalt for et tidsrum op til tre måneder. Leje betales normalt for en måned ad gangen, men lejer og udlejer kan aftale, at lejen betales for tre måneder ad gangen. Nedenfor er et eksempel på, hvad lejeren skal betale i forbindelse med lejemålets indgåelse, hvis udlejer opkræver det maksimale depositum og forudbetalte leje svarende til 2 x 3 måneders leje. Eksemplet tager ikke højde for udlejers opkrævning af a conto varmebidrag, forbrugsudgifter, udgifter til elektroniske kommunikationstjenester og eventuelle bidrag til beboerrepræsentationens arbejde og andet. Sker der lejeforhøjelse, kan man som udlejer kræve, at depositum og forudbetalt leje bliver reguleret. Det kan dog fremgå af lejeaftalen, at depositum og forudbetalt leje ikke kan kræves reguleret, og det vil dermed ikke være muligt. Udlejer tilbagebetaler det indbetalte depositum, når lejeaftalen ophører. Udlejer kan dog modregne i et indbetalt depositum for lejerens forpligtelser overfor udlejeren, herunder for eventuelle forpligtelser lejeren måtte have ifølge lejeaftalen i forhold til udlejer. Udlejer skal tilbagebetale resten af det indbetalte depositum, når forpligtelserne er gjort op. Depositum, forudbetalt leje og forfalden leje forrentes ikke. Det vil sige, at lejeren højst har krav på at få det samme beløb retur fra udlejeren, som den pågældende har indbetalt. Udlejer kan ophæve lejemålet Du har som udlejer ret til at ophæve lejemålet med din lejer, hvis én af nedenstående situationer er aktuel: Huslejen på 4.000 kr. forfalder månedligt Husleje 4.000 kr. Depositum +12.000 kr. Forudbetalt husleje +12.000 kr. I alt 28.000 kr. Opsiger udlejer lejeren, kan lejeren bo forudbetalt leje og forfalden leje op. Depositum kan normalt ikke bos op på grund af formålet med depositummet. Hvis lejeren trods udlejerens varsel ikke har betalt husleje eller andre ydelser vedrørende lejeforholdet til tiden. Det kan være husleje, a conto varmebidrag og efterbetaling for varme og vand, antennebidrag, depositum og forudbetalt leje inklusiv senere forhøjelser og gebyr ved for sen betaling Hvis lejeren, trods udlejers indsigelse, har overladt lejligheden til andre (for eksempel 9
fremlejet den til en anden), selvom lejeren ikke har lov til det. Hvis lejeren trods udlejerens indsigelse har brugt lejligheden til andet, end der er aftalt - for eksempel erhverv. Hvis lejeren trods udlejers indsigelse ikke holder lejligheden i ordentlig stand. Hvis lejeren trods udlejerens advarsel overtræder almindelige husordensregler om grænser for acceptabel adfærd, for eksempel ved at genere sine naboer med stærkt støjende adfærd, trusler og lignende. For sent betalt husleje Huslejen anses for at være betalt til tiden, hvis den er betalt senest den tredje hverdag efter forfaldsdagen. Hvis lejeren ikke har betalt husleje på den sidste rettidige betalingsdag, skal udlejeren sende et skriftligt varsel til lejeren. I varslet skal du som udlejer gøre opmærksom på, at du vil hæve lejemålet, hvis lejeren ikke betaler, inden der er gået tre dage fra varslet er nået frem til lejeren. Udlejeren kan opkræve et gebyr for at sende et varsel, og betaler lejeren ikke gebyret, kan udlejeren ligeledes ophæve lejemålet. 10
Fraflytning efter ophævelse Ophævelse af lejeaftalen betyder, at lejeaftalen bortfalder omgående, og lejeren skal derfor fraflytte med det samme. Lejeren skal også betale huslejen, indtil lejemålet er udlejet igen, dog højst tre måneder. Lejeren skal også betale de udgifter, som udlejeren har haft for at få lejeren til at flytte. Uenighed om ophævelse Hvis lejeren ikke imødekommer udlejerens krav om, at lejligheden straks fraflyttes på grund af ophævelse, for eksempel fordi lejeren ikke er enig i, at betingelserne for at ophæve lejemålet er overholdt, må udlejeren indbringe sagen for boligretten eller for fogedretten, hvis der er baggrund for det. Det vil ofte være tilfældet, hvis lejeren for eksempel ikke har betalt huslejen efter fristen er udløbet. Tidsbegrænsede lejeaftaler Som undtagelse til at en lejer kan blive boende, indtil lejeforholdet opsiges (eller ophæves), kan det i lejekontrakten aftales, at lejeforholdet er tidsbegrænset. Et tidsbegrænset lejeforhold ophører uden videre på det tidspunkt, der er aftalt. Opsigelse af et tidsbegrænset lejeforhold inden den aftalte lejeperiodes udløb kan kun ske, hvis det er aftalt. Hvis du som udlejer ikke har haft en særlig begrundelse for at udleje lejemålet tidsbegrænset, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes af boligretten. Betingelser for opsigelse Ønsker du at opsige din lejer, skal det ske skriftligt. Opsigelsen skal både indeholde oplysning om opsigelsesgrunden og om lejerens muligheder for at gøre indsigelse. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig. En ugyldig opsigelse har ikke nogen virkning heller ikke hvis lejeren ikke gør nogen indsigelser. Du skal være opmærksom på, at der ikke er formelle krav til lejerens opsigelse. Lejeren kan derfor sige lejeforholdet op skriftligt eller mundtligt. Men da lejeren på et senere tidspunkt kan få brug for at dokumentere opsigelsen, for eksempel for hvornår du som udlejer har 11
modtaget den, sker opsigelsen almindeligvis skriftligt (evt. vha. anbefalet post eller afleveringsattest). Læs mere om reglerne for privat udlejning og hent en standard lejekontrakt på Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters hjemmeside: www.mbbl.dk 12