Allegade 4, Frederiksberg Boligudlejningsejendom centralt beliggende på Frederiksberg Samlet etageareal: 965 m² - heraf 828 m² bolig- og 137 m² erhvervsareal Fredningsstatus gør det muligt at konvertere lejemålene til ejerlejligheder til en forventet salgspris på ca. kr. 40.000,- pr. m² Årlige lejeindtægter: kr. 867.761,- Afkast 1. år: 2,5 % Egenkapitalforrentning på ca. 3,8 4,1 % Pris: kr. 23.800.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 4 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 6 Tekniske installationer... 7 Driftsudgifter... 7 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 8 Handelsomkostninger... 8 Købers kapitalbehov... 9 Startforrentning på kontantbasis... 9 Egenkapitalforrentning... 9 Besigtigelse... 10 Mellemsalg... 10 Lejespecifikation... 11 Fotos... 12 Matrikelkort... 14 Kort... 15
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Allegade 4 2000 Frederiksberg Matr. nr. Kommune 35h Frederiksberg Frederiksberg Grundareal 677 m² - heraf vej 0 m² Oplysninger ifølge: elektronisk tingbog af 19-05-2014 Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er en boligudlejningsejendom (med erhvervslejemål i stuen) beliggende på det centrale Frederiksberg tæt på Frederiksberg Have og Frederiksberg metrostation. Ejendommen er en ældre ejendom og fremstår i fin stand og loftsrum forberedt til udvidelse samt gårdområde. Lejere Ejendommen har 7 lejemål (6 boliglejemål og 1 erhvervslejemål) og et samlet udlejningsareal på 965 m² (828 m² bolig og 137 m² erhverv). Ejendommens erhvervslejemål har ingen uopsigelighed, men 3 måneders opsigelsesvarsel. Øvrige forhold Allegade 4 repræsenterer en attraktiv investeringsmulighed på grund af: En placering på det centrale Frederiksberg i det eftertragtede område omkring Frederiksberg Allé og Frederiksberg Have Upside ved at hæve leje til markedsleje, når ejendommens nuværende lejere flytter ud (78 % af arealet er udlejet væsentligt under markedsleje) Ejendommens fredningsstatus der gør det muligt at konvertere ejendommens lejemål til ejerlejligheder Ejendommen udbydes til en salgspris på kr. 23,8 mio. svarende til et startafkast på 2,5 % og en pris per m² på kr. 24.663. Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om tilbudspligt (men erhvervslejeren har forkøbsret). side 3 af 16
Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 278 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 965 m² Etageareal i alt: 965 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1850 Bebygget areal: 278 m² Antal etager: 3 Anvendelse: Afskrivning: Bolig, st. tv. 138 m² Bolig Nej Restauration Alleenberg, st. th. 137 m² Erhverv Nej Bolig, 1. tv. 113 m² Bolig Nej Bolig, 1. th. 138 m² Bolig Nej Bolig, 2. tv. 128 m² Bolig Nej Bolig, 2. th. 124 m² Bolig Nej Bolig, 3. tv. 72 m² Bolig Nej Bolig, 3. th. 115 m² Bolig Nej Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 12.900.000,- Heraf grundværdi kr. 3.723.500,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 23.800.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 23.800.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 205.185,- - Refusion deposita kr. -85.500,- - Refusion forudbetalt leje kr. -10.500,- Anslået kapitalbehov: kr. 23.909.185,- Startforrentning 2,54 %. Momsfradragsprocent 14,20 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. side 4 af 16
Finansieringsforslag Fredet bygning Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Ejendommen er fredet. Denne fredning er foretaget med henblik på at værne om landets ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi. Fredningen gælder for hele bygningen, såvel det ydre som det indre. Fredningen betyder, at Kulturarvsstyrelsen kræver, at ejeren vedligeholder den fredede bygning rigtigt (det vil sige, at man skal vælge de originale byggematerialer, der bevarer bygningens karakter og vedligeholdelsesarbejder skal tage hensyn til den håndværksmæssige tradition, som bygningen repræsenterer). På grund af fredningen, kan ejeren trække de faktiske driftsudgifter til bygningens drift og vedligeholdelse (ikke forbedringer) fra i skat. Herudover er der forskellige ordninger, som kan støtte ejeren både økonomisk og praktisk. Læs eventuelt mere på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: www.kulturarv.dk. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 977 m² kr. 867.761,- I alt kr. 867.761,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita/forudbetalt leje Deposita kr. 85.500,- Forudbetalt leje kr. 10.500,- Vedligeholdelseskonti Saldo for udvendig vedligeholdelseskonto i.h.t. BRL 18 pr. 31-12-2013 Beløbet refunderes ikke kr. 0,- Saldo for hensættelseskonto i Grundejernes Investeringsfond i.h.t. BRL 18 b pr. 31-12-2013 Beløbet refunderes ikke kr. 173.118,- Tilbudspligt Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om tilbudspligt i henhold til lejelovens kapitel 16. Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 12 13 Realkredit Danmark A/S Realkredit Danmark A/S DKK 5.965.000,00 DKK 5.965.000,00 Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. side 5 af 16
Forsikringsforhold Bygningsforsikring, ALM. BRAND, Policenr. 069 691 382 Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 260.770,- kr. 260.770,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 867.761,- kr. 867.761,- 1. år før afskrivning/skat kr. 606.991,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 69.387,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 537.604,- Likviditet 1. år før skat kr. 606.991,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,0 % kr. 134.401,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,0 % kr. 472.590,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 14,20. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til kommunevej. Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan nr. 79 er gældende for ejendommen. Miljø Ifølge oplysninger indhentet den 22-05-2014 fra Frederiksberg Kommune, er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel. Energimærke Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen er energimærket med karakteren D. side 6 af 16
Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. Servitutter 35h Frederiksberg 14-04-1869 Dok om forhaven mv. 05-08-1921 Dok om evt. forpl. til at fjerne en veranda mv. 12-06-1940 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 01-11-1947 Dok om luftfartshindringer mv. 18-03-1949 Dok om tagetage mv. 23-01-1967 Dok om glasveranda 27-01-1978 Dok om bygningsfredning mv. 27-01-1989 11-11-1993 Lokalplan nr. 79 Lejekontrakt med Alleenberg I/S, uopsigelig i 10 år fra 1/11 1988, om forlejeret, forkøbsret. 05-08-1994 Dok om bygningsfredning mv. 21-03-1995 Lokalplan 79-tillæg Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer Vand Varme Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Driftsudgifter Renovation mv. 2014 kr. 16.551,- Forsikring, anslået kr. 34.000,- Varme, el og vand kr. 7.283,- Hensættelse til G.I. 18 ca. 972 m² á kr. 69,- kr. 67.068,- Indbetaling til G.I. 18 B ca. 972 m² á kr. 69,- kr. 67.068,- El kr. 6.000,- Vicevært/renholdelse, anslået kr. 36.300,- Administration, anslået kr. 26.500,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 260.770,- Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 14,20. side 7 af 16
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 23.800.000,- Kontantomregnet købesum kr. 23.800.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 144.460,- Advokatsalær - skøde kr. 50.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 10.725,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 24.005.185,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 1.719.859,- Grundens værdi kr. 3.723.500,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 15.478.735,- Kontantomregnet købesum kr. 20.922.094,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,0 % x kr. 1.734.686,- = kr. 69.387,- Afskrivning 1. år kr. 69.387,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 144.460,- Advokatsalær - skøde kr. 50.000,- Moms kr. 12.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 206.960,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 14,20 kr. 1.775,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 205.185,- side 8 af 16
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 23.800.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 205.185,- - Refusion deposita kr. -85.500,- - Refusion forudbetalt leje kr. -10.500,- Investeret kapital omregnet kr. 23.909.185,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 867.761,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 260.770,- Nettoleje til forrentning kr. 606.991,- 606.991,- x 100 23.909.185,- = 2,54 % (anslået) Egenkapitalforrentning Indikativ beregning Investeret kapital - omregnet kr. 23.909.185,- Realkreditgæld (eksisterende) kr. 11.854.093,- Anslået kapitalbehov ved gældsovertagelse kr. 12.055.092,- Nettoleje til forrentning kr. 606.991,- Renteudgifter eksisterende gæld kr. 143.366,- Egenkapitalens forrentning år 1, eksisterende gæld 3,8 % Mulig merbelåning kr. 1.245.907,- Egenkapitalens forrentning år 1, inkl. merbelåning Realkredit Danmark har udarbejdet et refinansieringstilbud med en mulig merbelåning på 1,2 mio. kr. (afhænger dog af køber). 4,1 % side 9 af 16
Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Jeppe Schønfeld, CEO & Partner Mobil 40263427 E-mail jsc@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 277970 side 10 af 16
Lejespecifikation pr. 01-09-2014 for ejendommen Allegade 4, 2000 Frederiksberg Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Forudbetalt leje Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Claus Gertsen 2 Rest. Alleenberg 3 Kirsten Salskov 4 Knut Willy Berglund St. tv. 138 55.187,- 400,- BBL 5.1 St. th. 137 341.000,- 2.489,- BBL 5.1 24.000,- 3 mdr. 1. tv. 113 120.000,- 1.062,- BBL 5.2 30.000,- 1. th. 138 55.187,- 400,- BBL 5.1 5 Helen Køpke 2. tv. 128 60.000,- 469,- BBL 5.2. 6 Timothy Whittey 7 Gitte Wienberg 2. th. 124 126.000,- 1.016,- BBL 5.2. 10.500,- 31.500,- 3. tv. 72 28.787,- 400,- BBL 5.1 8 Karina Bach 3. th. 115 72.000,- 626,- BBL 5.1 9 Sneaker Salonen v/timothy Whitteley Kælder 12 9.600,- 800,- 977 867.761,- 10.500,- 85.500,- 2 Der er varslet huslejestigning med en samlet leje på kr. 341.000,- (Boligretten) Lejer har forkøbsret. 5 Tidsbegrænset 01.11.2017 7 Tidsbegrænset 01.01.2016 9 Lejemålet kan opsiges efter Erhvervslejelovens regler for opsigelse af kælderlejemål. side 11 af 16
Fotos side 12 af 16
Fotos side 13 af 16
Matrikelkort side 14 af 16
Kort side 15 af 16
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79