TEKNISK REVISION AF TILSTANDSRAPPORTEN Fors i de Revisionsoversigt Kontroleftersyn Kriterium Afslutningsdato Afgørelse Gældende til Skrivebordkontrol 31. januar 2013 Advarsel 30. januar 2016 Få skader 30. september 2011 Ukendt Opfølgende kontrol 5. januar 2011 Acceptabel Opfølgning på sanktion 20. september 2010 Advarsel 19. september 2013 Tidsforbrug 22. marts 2010 Advarsel 21. marts 2013 Stikprøve 6. november 2008 Godkendt Stikprøve 31. marts 2008 Godkendt Tidsforbrug 31. marts 2008 Påtale 30. marts 2011 7 3. februar 2006 Godkendt Kontaktoplysninger Navn Firma Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Bygningssagkynd Arne Rasmussen Arne Rasmussen Rosenvej 3 58382072 arc@mail.tele.dk Ja ig (BS) Consult 4241 Vemmelev 21634756 (Mobil) Syns- og Ja skønsmand Sagsbehandler i Modtagekontrolle Nej Nævnssekretariat n et Ejendommen Ejer Navn Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ja Ejendommens beliggenhed Billedtekst Oversigtsbilleder Litra A østfacade (Stuehus) set fra gården 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 1
nord Litra A vestfacade (ejendommen er under kraftig renovering af ny ejer) Litra B - syd facade (fejlagtigt beegnet som Carport udhus, men er en nedlagt staldbygn) Bygningen udgør en vinkelbygning med samme opbygning og funktion i begge fløje. Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er i brugbar stand om end med skader og mangler. Litra B - facade (fejlagtigt betegnet som Carport udhus, men er en nedlagt staldbygn) Bygningen udgør en vinkelbyg ning med samme opbygning og funktion i begge fløje. Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er i brugbar stand om end med skader og mangler. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 2
Litra B vestfacade ind mod gård Litra B (fejlagtigt betegnet som Carport udhus, men er en nedlagt staldbygn) Bygningen udgør en vinkelbygning med samme opbygning og funktion i begge flø je. Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er i brugbar stand om end med skader og mangler. Litra B - østfacade (fejlagtigt betegnet som Carport udhus, men er en nedlagt staldbygn) Bygningen udgør en vinkelbygning med samme opbygning og funktion i begge fløje. Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er i brugbar stand om end med skader og mangler. Litra C nordfacade (er fejlagtigt betegnet som carport/udhus, men er reelt en lade/magasin bygning. Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er i brugbar stand om end med skader og mangler. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 3
Findes Litra D - ikke og har formentlig været nedrevet gennem mange år. BS har taget oplysninger ukritisk fra BBR blad. I stror maskinhus litra F kan det ses, at der har eksisteret en bygning med de angiven må på Ca. 72 m2 bygget sammen med gavl til litra C Litra E nyere garagebygning med kedelrum for pillefyr. (fejlag tigt betegnet carport/udhus) Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er i relativ god og in takt stand, omend med skader og mangler. Litra F, østfacade. (er fejlagtigt betegnet som carport/udhus, men er reelt en lade/magasin bygning. Brygningen er uberettiget fravalgt, da den er en nyerer stålram mehal og i absolut brugbar stand og har kun få skader og mang ler. Sagsforl Øb Dato Tid Sagsbehandling Bemærkninger 06-jul-i 2 10:39 Udtrukket til kontrol ScanJour journalnr. 06-jul-i2 10:39 Bygningssagkyndig er tildelt syn-og skønsmand til kontrol 13-aug-12 18:55 Syn-og skønsmand har erklæret sig habil Habilitetserklæring fra XX 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 4
13-aug-12 18:55 Syn-og skønsmand har udvalgt en tilstandsrapport til kontrol 30-aug-12 10:00 Kontrolbesøg udført af Syn- og skønsmand 20-sep-12 14:56 Kontrolrapport udarbejdet 21-sep-12 15:49 Høring iværksat 25-sep-i 2 11:55 Bygningssagkyndig kommenteret høring 25-sep-12 15:35 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 02-okt-12 21:08 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 08-okt-12 21:48 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 09-okt-12 21:48 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 10-okt-12 13:59 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 10-okt-12 14:52 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar 10-okt-12 15:52 Kontrolrapport godkendt af NS 11-dec-12 16:08 Indstilling til nævn 17-jan-13 08:41 Indkaldelse til nævnsmøde 31 -jan-i 3 12:37 Sagen lukket af Nævnssekretariatet Indledning Tilstandsrapport for ejendommen Indrapporteret 2012-05-25 Ejendommen besigtiget 2012-05-25 II Følgende materiale forelå BBR 2010-12-02 Tidligere tilstandsrapport nr. Energimærke Andre bygningsoplysninger 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 5
Bygningsbeskrivelse Boligtype Hustype Ejendommen Tagets restlevetid Enfamilieshus Stuehus Nedlagt landbrug Ifølge huseftersynsordningens tabel for restlevetider, kan taget forventes at holde mellem 5 og 10 år. Note Tabelopslaa for tagets restlevetid er baseret på tagbelægningen Nr Bygn Anvendelse Ar Etager ud over Bebygget areal Bebygget areal Udnyttet tagetage Brutto etage areal Brutto etage areal kælder og m2 total m2 kælder m2 ni2 bolig rn2 erhverv tagetage i A eboelse 1911 1 195 55 140 335 0 2 B Carport/udhus 1911 1 510 0 0 0 0 3 C Carport/udhus 1906 i 288 0 0 0 0 4 D Carport/udhus 1900 i 72 0 0 0 0 5 b Garageludttus 1976 i 100 0 0 0 0 6 F Carport/udhus 1991 i 246 0 0 0 0 Genereret FIE-nr Kontrolrapport status Side 2 marts 2013 16:16 Sagen lukket 6
Fejlangivelse C13 Bygningssagkyndig Litra D har været nedrevet siden opførelsen af litra F (246 m2 maskinhus) i 1991. Der kan ses aftegninger af den tidligere bygning på gavlmur mod litra C inde i bygning F. BS har ikke kontrolleret de enkelte bygninger og har blot oplistet bygningerne efter BBR blad, som ikke har været korrigeret. Vægtning af fejl: Bør reelt vurderes efter at køber mangler en bygning på 72 m2 som værdi sættes som en simpel åben bygning til Ca. kr. 1.500 pr. m2 106.000,- I det aktuelle tilfælde tages dog udgangspunkt i at ejendommen er handlet til en reduceret ons on feilen væqtes derfor lavere, til midt i niveau C Man kan ikke sige at litra D mangler, da den indgår som en del af litra F. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 7
Sokkel Der ingen Som det fremgår af fototet, er den oprindelige bygnjing Litra D helt lernet og nu erstatet helt af en ny bygning kaldet lidtra F. - To litra nr. til at betegne et litra, er derfor et for mange.der kan ikke ses bort fra det faktum, at ny ejer mangler en bygning på 72 m2 - i forhold til det oplistede i BBR og i BS oversigtsskema. Da det imidlertid er kendt, at ny ejer har erhvervet ejendommen en del under vurderingen, kan det med rimelighed forsvares at sætte fejlvægtning øverst i niveau A, blandt andet set i lyset af at BS ikke har haft speciel fokus på de sekundære bygninger, som_uberettiget er fravalgt. A5 Bemærkninger 1. Bygningsdele der er Nej gjort utilgængelige? 2. Bygningsdele, der Ja: A - og facader nordvets-hjørne samt mod syd og vest dækket af beplantning, som hindrede ikke kunne besigtiges? besigtigelse. Krybekælder ikke besigtiget - adgangslem. Væg til væg tæpper på hele i sal hindrede besigtigelse af undergulve. Der tages forbehold for væggenes tilstand bag panelplade- og træbeklædninger. 3. Bemærkninger til Ja: A - tages forbehold for punkterede termoruder, idet det kan være vanskeligt at konstatere termoruder? punkterede termoruder grundet lys-, vejr- og temperaturforhold, samt rudernes renhed på besigtigelsestidspunktet. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 8
Bygning 4. Fravalg af sekundære Ja: BCDEF - bygninger? ringe stand. B, C, D. E og F er ikke medtaget i rapporten grundet sekundær anvendelse og 2. marts2013 16:16 Sagen lukket 9
Fejlangivelse E25 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 10
2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 11
Bygningssagkyndig Bygningerne litra B,C,E og F er uberettiget fravaigt. (Litra D eksistere ikke og er fejivægtet andet sted). Jvnf. HB afsnit 5.02.2.4 kriterier for undtagelse for besigtigelser. Det samlede bygningsareal, som er fravalgt (eksl. litra d) udgør ialt 1.942 m2 og udgør dermed en betrateli andel af den totale bvqninqsmasse. Bygning B, C, D, E og F er fravalgt på foranledning af sælger, som ikke vil betale for gennemgang af bygningerne. Bygningerne har meget ringe økonomisk værdi, idet hele ejendommen er handlet for 1.200.000 kr. med en bolig på 335 m2. BS må nødvendigvis besigtige og registrer alle de bygninger som hører med til en ejendoms matrikeljvnf. HB kap.5 02.1. Sælgers ønsker kan ikke ændre på denne omstændighed. - Desuden fremgår det af fotoene, at alle bygningerne er i god og brugbar stand. Vurderingen fastholdes. 5. Afvigelser fra BBR? Ja: A - De anførte arealer er opmålt efter BR-lo i forbindelse med energimærkning, og er ikke i overensstemmelse med BBR. E25 2.marts2Ol3l6:16 Sagenlukket 12
Bygning A (Beboelse - 335m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning A 1.1 K2: Enkelte revner og udfald i rygningens og grathernes forskælling. Tagbelægning/rygning 1.1 K3: Enkelte tagsten med skår eller forvitring. Tagbelægning/rygning 1.1 Kl: Enkelte tagsten vipper eller ligger skævt. Tagbelægning/rygning 1.5 Udvendigt træværk K2: Rådangreb i vindskede mod sydøst, samt i underbeklædning alle 4 hjørner, og ved frontspids. ved tag 1.6 Tagrender/tagnedløblK2: Defekt i nedløb nordøst-hjørne og sydvest-hjørne. Stedvist har tagrenderne bagfald, og er [tilgroede. 1.8 Spær og lægter Kl: Spor efter skadedyr. Angrebet ser dødt ud. 1.10 K3: Stedvist nogen huller i understrygningen. Note: Risiko for indtrængen affygesne. U ndertage/understrygnin g 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 13
1.16 Bemærkninger til skorsten Fejlangivelse UN: Spor efter løbesod flere steder. Fugedefekter skorstenspiben. Al Beskrivelse af skade/mangel: Møtelfuger på skorstenspibe og topafdækning er forvitret og nedbrudte. Note: Skorstens pibens manglende modstanddygtighed overfor slagregn, har medført at vandophobning i skorstenen murværk har trukket løbesod ud. hvilket kan spores flere steder på lofter og tilstødende vægge. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Skaden er for diffust beskrevet til at skabe klarhed over det reelle skadeforhold, samt omfanget af denne. Dels mangler der specielt en forklarende note som overfor lægmand kan beskrive skadens mulige konsekvens. Specielt en beskrivelse af hvad BS mener der skal undersøges, da karakteren UN er valgt. Skadesbeskrivelsen opfylder derved ikke HB afsnit 5.04.11 og kan derved giver usikkerhed omkring købers bedømmelse af ejendommen. Bygningssagkyndig Skorstenen er ikke i brug. At skorstenen ikke er i brug (endnu) ændre ikke på hvordan skaderne skule have været Al beskrevet. Argumentation og vurdering fastholdes. 2.marts2Ol3l6:16 Sagenlukket 14
2. Ydervægge i bygning A 2.1 Facader/gavle K2: Div. sætningsrevner samt partier hvor puds mangler vedhæftning til underlaget, bygningen rundt. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 15
og Skønsmand 2marts2Ol3l6:16 Sagenlukket 16
Beskrivelse af skade/mangel: Der forekommer større og mindre sætningsrevner bygningen rundt. Specielt er der er større sætning som har forløb fra sokkel og op under vindue, samt over vindue og ud mod gavlhjørne mod sydøst (v. indkørsel). Revnevidden ca. 3-5 mm. Ved samme sætningsrevne under vinduet er der områder hvor pudsen er afskalet. Herudover er der partielt områder med mangelfuld pudsvedhæftning. Note: Sætning ved gavlhjørne mod sydøst vurderes at have fundet et relativt stabilt leje, når revned vidde og bygningens alder tages i betragtning. Ved mangelfuld pudsvedhæftning, må der forventes at der løbedne kan forekomme frostafskalninger. Div. synlige reparationer i pudsede flader indikere at dette tidligere er forekommet. Karakter: K2 Begrundelse for fejl: Skaden er for diffust beskrevet til at skabe klarhed over det reelle skadeforhold, samt omfanget af denne. Dels mangler der en forklarende note som overfor lægmand kan beskrive skadens mulige konsekvens. Skadesbeskrivelsen opfylder derved 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 17
ikke HB afsnit 5.04.11 og kan derved giver usikkerhed omkring købers bedømmelse af ejendommen. Bygningssagkyndig Fejlangivelse Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 2.1 Facader/gavle [Kl: Div. mindre revner bygningen rundt. Skår i puds ved bagdør, ved riste i nordgavl samt nordøst- Al Bygningssagkyndig 2.1 Facader/gavle Ingen bemærkninger Beskrivelse af skade/mangel: Der er større hul i facademur ved ventil i nordgavl. Note: Der er risiko for indtræning af slagregn, som dog kun formodes at give skadeudvikling på egen bygningsdel. Karakter: K2 Begrundelse for fejl: Hul i facademur vurderes af en størrelse og omfang så karakteren K2 burde have været anvendt. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 2.marts2Ol3l6:16 Sagenlukket 18
Fejlangivelse C13 Beskrivelse af skade/mangel: Der er større revner og afskalninger i betonplader, samt i bærende konsoller ud for 2 vinduer på 1. sal over terassedøre i haveside. Note: Skadeudviklingen i betonen er så fremskreden, at armeringsjern er stedvist blottet og gennemrustet. Der er derfor nærliggende risiko for nedstyrtning af betondele og derved personfare. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. vægtning af fejl: Da der er vis risiko for peronskade vægtes fejlen midt i niveau C 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 19
Bygningssagkyndig Betonpiaderne er af mig betragtet som sålbænke, og omfattet af teksten her. Det vil i så fald være en for unøjagtig og diffus tekst, som ikke kan bibringe brugerne den Cl 3 rette forståelse af det aktuelle forhold. Argumentation og vurdering fastholdes. 2.4 Altaner K2: Defekter i betonplade og rækværk, samt sokkel. 3. Vinduer og døre i bygning A 3.1 Døre K2: Nedbrydning i alle udv, døre, incl. kælderdør. 1 rude mangler i kælderdør. 3.2 Vinduer K3: Vindue i værelse i sal kan ikke åbnes. 3.2 Vinduer K2: Nedbrydning i vinduer, punkterede eller revnede termoruder, samt skadedyrsangreb, bygningen rundt. 3.2 Vinduer I K2: Revnede og manglende ruder i kældervinduer. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 20
3.4 Sålbænke K2: Defekter i sålbænke bygningen rundt. Note: Risikso for opfugtning af underliggende murværk. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 21
- t f. SS 7 ri t? ). -r i 2 marts2013 16 16 Sagen lukket 22 Fejlangivelse
som Beskrivelse at skade/mangel: Der er defekte udvaskede klinkefuger i 3 sålbæke ind mod gården (østfacade). (der kan ikke umiddelbart ses skader ved andre vindues sålbænke) Note: Nedsivende regnvand kan medføre fugtbetingede skader i underliggende murværk Karakter: K3 Bygningssagkyndig Begrundelse for fejl: BS har overvurderet antallet af defekte sålbænke. Herudover er karakteren angivet forkert, da der er risiko for følgeskade - BS også skriver, skal karakteren K3 anvendes. Der forekommer også revner i betonsålbænke. Alle vinduer har sålbænke med klinker. De to vinduer over havedøren på vestfacaden har nedenfor sålbænkene monteret en betonplade, som har skader, der er omtalt andet sted i raporten. Argumentation_og_vurdering_fastholdes. A2 4. Fundament/sokler i bygning A 4.2 Sokkel K2: Div. sætningsrevner bygningen rundt. Partier hvor sokkelpuds mangler vedhæftning til underlaget, bygningen rundt. 4.3 Udvendige trapper Kl: Skår i trin kældertrappe og terrassetrappe. Enkelte skifer på hovedtrapper mangler vedhæftning til underlaget. 5. Kældre/krybekældre/terrændæk i bygning A 5.1 Gulvkonstruktion K2: Forhøjet opfugtning af kælderguiv i nordlige kælder, ved besigtigelsen. Note: Skyldes måske manglende afløb i kælderhals. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 23
5.2 Vægge Fejlangivelse Kl: Mindre fugtspor, porøs puds og pudsafskalninger i begge kældre. Målt forhøjet fugt i A3 \\. Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade/mangel: Kældervægge - i begge kældre, har saltudfældninger og fugtspor, samt pudsafskalninger. Der kan måles massiv opfugtning i kælderydervægge umiddelbart under etageadskillelse (maksimalt udslag på fugtmåler). Note: Der kan opstå risiko for at fugt fra kældervægge kan forplante sig til træetageadskillelse og medføre udvikling aftrænedbrydning. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Forholdet er undervurderet. Der er kun målt lidt forhøjet opfugtning ved besigtigelsen, målt med indstiksmåler. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 24
Der bør anvendes en kapacitets fugtmåler og ikke en indstiksmåler. Men begge A3 måleapparater giver kun en indikation på fugtintensiteten. Det er TR s overbevisning at den massive opfugtning ligeledes har været tilstede under BS besigtigelse. Argumentation_og_vurdering_fastholdes. 5.7 Andet Ingen bemærkninger - Fejlangivelse A3 Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade/mangel: Der mangler brandisolering af synlige bærende jernbjælker for etageadskillesen begge kældre. Note: Forholdet har været lovligt på opførelsestidspunktet, men tilgodeser ikke nutidige krav, der er risiko for hurtigt konstruktionssvigt ved evt, brand. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Forholdet er ikke beskrevet. Ingen skade ved besigtigelsen. Forholdet lovligt ved opførelsen. Den bygningssagkyndige skal ikke forholde sig til hvorvidt forholdet var lovligt, eller A3 gængs ved opførelsen, men alene forholde sig til hvorvidt forholdet indebære en potentiel risiko efter gældende viden og erfaring. Argumentation og vurdering fastholdes. 6. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) i bygning A 6.1 Gulvkonstruktion/- Kl: Nogen gulvstifter i bad stueetagen mangler vedhæftning til underlaget. Enkelte stifter med skår. belægning 6.2 Vægkonstruktion/- K3: Løse og manglende vægfliser i bad 1 sal. Manglende stifter bag closet i bad stueetagen. Stedvist belægning mangler vægstifter i bad stueetagen vedhæftning til underlaget. Løbesod på væg i bad stueetagen. 2. marts 2013 16 16 Sagen lukket 25
6.4 Gulvafløb 3: Fri beton i gulvafiøbssk Fejlangivelse.. Al Bygningssagkyndig Beskrivelse af skade/mangel. Gukvafløb i bruseniche i badeværelse i stueetage har rå utæt betonstøbning mellem afløbsskål og guivrist. Note: Den rå betonstøbning kan ikke forventes at holde tæt, hvorved der kan ske fugtbetingede skader til omkringliggende bygningsdele og installationer. Karakter: K3 Begrundelse for fejl: Der mangler en forklarende note som overfor lægmand kan beskrive skadens mulige konsekvens. Skadesbeskrivelsen opfylder derved ikke HB afsnit 5.04.11 og kan derved giver usikkerhed omkring købers bedømmelse af ejendommen. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 6.7 Rumaftræk ]K1: Ikke udført. Dog oplukkelige viduer. 7. Gulvkonstruktion og gulve i bygning A 7.1 Gulvkonstruktioner [Kl: Gulvene ikke helt vandrette overalt. 7.2 Belægninger Kl: Huller i gulvbrædder i nordvestlige værelse, fra tidligere rørføring. Defekt i korkgulvbelægning i hall. 8. Indervægge/skillevægge i bygning A 8.1 Indvendige vægge Kl: Enkelte revner, samt mindre partier hvor vægpuds mangler vedhæftning til underlaget. 8.1 Indvendige vægge Kl: Spor efter løbesod på væg i bad l sal. Note: Se pkt. 8.16. Fejlangivelse Beskrivelse af skade/mangel: Som BS tekst - dog skal der henvises til pkt. 1.16 og ikke Al 8.16 Karakter: Kl Begrundelse for fejl: Det er meningsfortyrrende at der ikke er anført det korrekte pos for henvisningen mindre formel fejl. Bygningssagkyndig Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 26
8.2 Vægbeklædninger Kl: Vægstifter over køkkenbord mangler partielt vedhæftning til underlaget. 9. Lofter/etageadskillelser i bygning A 9.2 Loftbeklædning Kl: Div. revner i pudsede lofter. Defekt i loft 1 sal over trappe og i nordvest-værelse. Fugtskjolder på flere lofter. 9.2 Loftbeklædning Kl: Stedvist fugtskjolder på lofter. Note: Se pkt. 8.10. Fejlangivelse Beskrivelse af skade/mangel: Som BS tekst - dog skal der henvises til pkt. 1.10 og ikke Al 8.10 Karakter: Kl Begrundelse for fejl: Det er meningsfortyrrende at der ikke er anført det korrekte pos for henvisningen mindre formel fejl. Bygningssagkyndig Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 9.2 Loftbeklædning Kl: Spor efter løbesod ved skorsten. Note: Se pkt. 8.16. Fejlangivelse Beskrivelse af skade/mangel: Som BS tekst - dog skal der henvises til pkt. 1.16 og ikke Al 8.16 Karakter: Kl Begrundelse for fejl: Det er meningsfortyrrende at der ikke er anført det korrekte pos for henvisningen mindre formel fejl. Bygningssagkyndig Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 10. Indvendige trapper i bygning A 10.2 Konstruktion K3: Håndliste mangler på frie side af kældertrappe. I 1. VVS-installationer i bygning A 11.1 Vandinstallationer Kl: Overløb fra sikkerhedsventil ikke ført til gulvafløb. 11.2 Varmeinstallationer K2: Oliekedel i kælder er frakoblet. Rustangreb på varmerør i nordvestlige værelse stueetagen. 11.3 Afløbsinstallationer K2: Rustangreb på udv. faldstamme ved nordgavl. Sammenfatning af huseftersyn - for beboelsesdelen Bygningsdel / installation IB KO Kl K2 K3 UN NOTE 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 2 3 2 i 2 Ydervægge i 2 3 Vinduer og døre 4 Fundament/sokler i i 5 Kældre/krybekældre/terrændæk i i x 6 Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) 2 2 7 Gulvkonstruktion og gulve 2 6 Indervægge/skillevægge 3 X 9 Lolter/etageadskillelser 3 x lq Indvendige trapper 11 VVS-installationer i 2 2. marts 2013 16:16 Sagen (ukket 27
Generelle kommentarer til bygningernes tilstand Beskrivelse Ejendomme fremtræder i oprindelig stand 1911 Udover det i rapporten nævnte, må ejendommen anses for at være i ringe stand, sammenlignet med en tilsvarende ejendom med samme alder. Der kan konstateres div. mindre sætninger / skævheder og ujævnheder, der kan være karakteristiske for ejendomme med samme alder. Der må forventes en del reparationer, samt div. alm. vedligeholdelsesarbejde. Sælgers oplysninger Sælgers oplysninger om ejendommen 0. Oplysninger om bestilling af tilstandsrapporten 0.1 Hvem har bestilt tilstandsrapporten? Dig selv 0.2 Har du en ejendomsmægler til at bistå med salget af din ejendom? Nej 1. Generelle oplysninger I hvilken periode har du boet på ejendommen? 3/4 år. 1.1 Hvor mange år har du ejet ejendommen? 12 år. Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? i 1.2 Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f.eks. Nej udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad / toilet rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, m.v.)? 1.3 Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Nej 1.4 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: 2. Tage -tage - gulve? Nej - lofter / etageadskillelser? Nej - vinduer / døre? Nej - yder- og indervægge / skillevægge? Nej - kælder / krybekælder / ventileret hulrum? Nej 2.1 Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Ja, Reparation ved skorsten udført. 2.2 Er der, eller har der været, skader i / ved skorsten (feks. løbesod, revner, Ja, Løbesod i bad. utætheder eller afskallinger)? 2.3 Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Nej Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? 2.4 Er adgangen til skunkrum blokeret? Nej 2.5 Er adgangen til tagrum blokeret? Nej 3. Yder- og indervæggelskillevægge 3.1 Er der revner eller andre skader, som er dækket at møbler eller andet inventar? Nej 3.2 Er der fugtpletter eller mug / skimmel, som er dækket af møbler eller andet Nej inventar? 4. Fundamenterlsokler 4.1 JEr huset piloteret eller ekstrafunderet i forbindelse med opførelsen? Nej 4.2 Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Nej Er der i den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? Nej 4.3 Er der sætningsskader, som er udbedret? Nej 5. Kælder I krybekælder I ventileret hulrum 5.1 Er der kælder / krybekælder I ventileret hulrum? Ja i 5.2 Er adgangen til krybekælder blokeret? Ja, Ingen adgangslem. 5.3 Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet Ja, Ved kraftig regnskyl. (ikke gulvafløb)? 5.4 Har der været konstateret fugtproblemer kælderen / krybekælderen / Ja, Se pkt. 5.3. ventilerede hulrum? 5.5 Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Nej Nej Nej 2. marts 2013 16.16 Sagen lukket 28
5.6 Er der en grundvandspumpe? Nej 6. Gulve 6.1 Er der skader (f.eks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af Nej tæpper, møbler eller andet inventar? 6.2 Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge af skæve Nej gulve? 7. Vinduer og døre i i 7.1 Er der punkterede termoruder (dugruder)? Ja, Overalt huset. 7.2 Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (f.eks. vinduer og døre som ikke kan Ja, Overalt huset. åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj eller som er utætte over for nedbør)? 8. Lofterletageadskillelser 8.1 Er der udført nedsænkede lofter (dvs, nyt loft opsat under det gamle)? Ja, I stuer. 9. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) 9.1 Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller Nej opstigende kloakvand)? 9.2 Er der løse / revnede fliser på gulv eller vægge? Ja, I begge badeværelser. 10. VVS-installationer 10.1 Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Nej 10.2 Er dele af VVS-installationerne (dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) Nej udført af personer uden autorisation? 10.3 Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Nej 10.4 Er der, eller har der været, rørskade på kloak / skjulte rør? Nej 10.5 Er der varmeinstallationer og / eller termostatventiler, der ikke virker? Ved ikke Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler Bemærkninger Sælger var tilstede Sælger havde ikke udarbejdet sælgeroplysningerne før huseftersynet Sælgers oplysninger har ikke kunne fremskaffes på grund af Bemærkninger Bygningskonstruktioner 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten A Sadeltag A A A A Hanebåndspær Taghældning - 35 grader Tagbelægning - Tegl Skorsten - Muret 2.0 Ydervæ: ge A A A A Hulmur Forrnur- Tegl/kalksandsten Fonnur - Murværk med puds Bagmur - Tegl/kalksandsten 3.0 Vinduer og døre A Træ I 4.0 Fundament/sokler A Beton I 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk A A Terrændæk Krybekælder A Muret i blok- eller teglsten 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 29
CD ø CD 5 - > - CD ci 2 0 3 0<0 c c 0 D CD Cl) b >(o b 1 > > b ci < CD CD CD CD CD CD CD :3= -U a CD CDÇ DC a 0 :3 CD CD CD o ø ø :3 ø :3 a CD 0 L Cn CD
Særlige forhold vedrørende vurderingen af tilstandsrapporten Sammentælling med reduktion for ejendommens kompleksitet Aktør Point Beregnet reduktion Ændret reduktion Begrundelse Resultat Syns- og Skønsmand 67 26% ikke angivet ikke angivet 49 Bygningssagkyndig 0 26% ikke angivet ikke angivet 0 Syns- og Skønsmand 59 26% ikke angivet ikke angivet 43 Syns- og Skønsmand 0 26% ikke angivet ikke angivet 0 Revisionens usikkerhed Aktør Usikkerhed Kommentar Bygningssagkyndig Forhøjet Ikke angivet Forhøjet Ikke angivet Bygningen er overtaget af ny ejer, som har påbegyndt en del ombygningsarbejder rundt omkring, hvorved flere forhold har ændret sig siden BS besigtigelse. Som ovenfor Andre forhold af betydning Aktør Bygningssagkyndig øvrige forhold Ejendommen er overtaget af en ny ejer, som ved besigtigelsen viste sig at være i fuld gang med en større renovering. Herunder ombygning af hele første salen. Denne har det derfor ikke været mulig at kontrolbesigtigelse. Under de foreliggende omstændigheder har ejendommen ikke været ideel for en kontrolbesigtigelse, da den dels er overtaget af en køber, dels er under kraftig ombygning. Det skal derfor understreges at ejendommen kun er blevet valgt til en kontrolbesigtigelse, da alle andre muligheder, på baggrund af BS udførte og aktuelle rapporter, var udtømte. Det er et generelt problem med nedlagte landbrug, at sælger ikke vil betale for gennemgang af udbygningerne. Hvis dette krav ikke ændres, bliver resultatet at man handler ejendommene, uden tilstandsrapport. TR viderebringer hermed BS kommentarer til videre politisk overvejelse, da BS kommentarer er absolut relevante. Erfaringsmæssigt er det er helt generelt problem, at ingen sælger af nedlagte landejendomme ønsker deres avlsbygninger medtaget til vurdering under huseftersynsordningen, da man ikke ønsker at betale for disse ekstra kvadratmeter. Denne omstændighed stiller derfor den bygningssagkyndige overfor et unødigt voldsom pres til at foretage en ulovlig handling i forhold til gældende regler inden H useftersynsord n ingen. Genereret HF-nr Kontrolrapport status Side 2. marts 2013 16:16 Sagen lukket 31
Nævnets afgørelse Genereret HE-nr Kontrolrapport Status Side 2. marts 2013 1616 Sagen lukket 32
Endelig afgørelse Beskikket bygningssagkyndig 1866 Arne Rasmussen Arne Rasmussen Consult Rosenvej 3 4241 Vemmelev Dato: 25. januar 2013 J.nr.: XX Afgørelse - teknisk revision af tilstandsrapporten XX i Det er nævnets vurdering, at der i tilstandsrapporten XX er afvigelser fra retningslinjerne for huseftersyn et sådant omfang, at den må betegnes som fejlbehæftet. Det er nævnets afgørelse, at beskikket bygningssagkyndig Arne Rasmussen tildeles en påtale for fejl denne tilstandsrapport. Der foreligger to gældende advarsler med udløb henholdsvis den 21. marts 2013 og den 19. september 2013, der skal tages i be tragtning ved tildeling af sanktion. Det er nævnets afgørelse, at disse advarsler skal medføre, at den aktuelle påtale skærpes til en advarsel. Sagsfremstilling: Den reviderede tilstandsrapport er udarbejdet af bygningssagkyndig Arne Rasmussen den 25. maj 2012. Arne Rasmussen har afgivet kommentarer til den foreløbige kontrolrapport den 10. oktober 2012. Kontrolrapporten er udarbejdet at syns- og skønsmand XX og afsluttet den 10. oktober 2012. Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 21. januar 2013. Arne Rasmussen, der var underrettet om muligheden for fremmøde, var ikke mødt. Begrundelse: Det er nævnets vurdering, at de enkelte fejlangivelser i kontrolrapporten, bortset fra nedenstående, er veldokumenterede, og at af vejningen foretaget i overensstemmelse med den vejledende vægtskala for alvoren at fejl i tilstandsrapporter samt hidtidig praksis i den tekniske revision. Nævnet har revurderet følgende fejlangivelser: Under punkt 2.1 reduceres vægten fra C13 til B8, idet personskaderisikoen overvejende vurderes at være teoretisk, og fejlens vægt skal derfor bero på udbedringsomkostningen. Under punkt 9.2 frafaldes fejlangivelsen Al, da der er tale om en gentagelse af en formel fejl. Tilstandsrapporten XX vurderes samlet set at være fejlbehæftet, og den kan dermed være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til, at de anførte oplysninger er fyldestgørende. Der foreligger ikke på nuværende tidspunkt andre oplysninger, som efter nævnets vurdering kan påvirke konklusionen. 2, marts 2013 16:16 Sagen lukket 33