TEKNISK RE S ON AF T LSTANDSRAPPORTEN DTSCIPLINÆR OG I VI I I FOR SOKFO& BYGNINGSSAGKYNOG[ Forside Revis jo nsove rs igt Kontroleftersyn Kriterium Afslutningsdato Afgørelse Gældende til Stikprøve 20. december2013 Acceptabel Kontaktoplysninger Bygningssagkynd ig (BS) Syns- og skønsmand Navn Firma Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ja Ja Sagsbehandler i Modtagekontrolle Nej Nævnssekretariat n et Ejen d om men Ejer Navn Adresse Telefon E-mail Tilstede ved kontrol Ejendommens beliggenhed Billedtekst Ejendommen set fra øst Oversigtsbilleder 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 1
Ejendommen set fra vest Litra B Litra C Sagsforl øb Dato Tid Sagsbehandling Bemærkninger 27-sep-13 08:07 Udtrukket til kontrol ScanJourjournalnr. 27-sep-i 3 08:07 er tildelt syn- og skønsmand til kontrol 17-okt-13 18:01 Syn- og skønsmand har erklæret sig habil Habilitetserklæring fra 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 2
1 7-okt-i 3 18:01 Syn- og skønsmand har udvalgt en tilstandsrapport til kontrol 04-nov-13 09:00 Kontrolbesøg udført af Syn- og skønsmand 05-nov-13 16:42 Kontrolrapport udarbejdet 07-nov-13 11:27 Høring iværksat 07-nov-13 15:29 kommenteret høring 09-nov-13 15:35 Syn- og skønsmand kommenteret høringssvar i 1-nov-13 13:32 Kontrolrapport godkendt af NS 28-nov-13 13:10 Indstilling til nævn 1 3-dec-i 3 08:11 Indkaldelse til nævnsmøde 20-dec-i 3 1 1:45 Sagen lukket af Nævnssekretariatet Indledning Tilstandsrapport for ejendommen Indrapporteret 2013-10-13 Ejendommen besigtiget 2013-10-10 Følgende materiale forelå BBR 2013-10-02 Tidligere tilstandsrapport Nej nr. Energimærke Andre bygningsoplysninger Nej Der forelå ikke bygningstegninger eller beskrivelse ved besigtigelsen. Bygningsbeskrivelse i Boligtype Sommerhus Hustype Sommerhus af træ/uden dampspærre (fugtbeskyttende lag i ydervæggen) Ejendommen Ejerbolig Tagets restlevetid Ifølge huseftersynsordningens tabel for restlevetider kan bygningens tag (bygning A) forventes at holde højest 5 år. Note Tabelopslag for tagets restlevetid er dette tilfælde baseret på ta belægningen Nr Bygn Anvendelse Ar Etager ud over Bebygget areal Bebygget areal Udnyttet tagetage Brutto etage areal Brutto etage areal kælder og m2 total m2 kælder m2 m2 bolig m2 erhverv tagetage 1 A Sommerhus 1967 i 53 0 0 53 0 2 B Udhus/skur 0 i 10 0 0 0 0 3 C Anneks 1990 1 10 0 0 0 0 Bemærkninger 1. Bygningsdele der er Nej gjort utilgængelige? 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 3
Loftsrum Det 2. Bygningsdele, der Ja: ABC - er ikke besigtiget i fuldt omfang p.g.a. manglende adgangsmulighed samt ikke kunne besigtiges? utilstrækkelig plads i kryberum. Bygningsdele er besigtiget fra stige og lem i gavl. Litra A, Sokkel og facader mod nord, syd og øst er ikke besigtiget i fuldt omfang ved begroninger. Sokkel kan besigtiges i fuldt omfang når begroninger er bortskaffet. Litra B, Sokkel og facader mod syd og vest er ikke besigtiget i fuldt omfang ved begroninger, gælder også Litra C mod vest. Sokkel og facader kan besigtiges i fuldt omfang når begroninger er bortskaffet. Gulve under væg til væg belægninger, samt nyere klikgulve oven på oprindelige trægulve, og bygningsdele bag møbler samt andet indbo er ikke tilgængelige_og_er_ikke_besigtigede._gælder_både_litra_abc 3. Bemærkninger til Ja: ABC - er ikke altid muligt at konstatere dugruder/punkterede termoruder, fordi det er afhængig termoruder? af lys- og/eller temperaturforholdende og rudernes renhed på besigtigelsestidspunktet. Der kan derfor forekomme_punkterede_termoruder,_det_ikke_er_muligt_at_registrere. 4. Fravalg af sekundære Nej bygninger? 5. AMgelser fra BBR? Ja: BC - Det formodes at LITRA B og C er opgivet som en bygning jf. BBR. Bygningerne er fritstående og opdelt jf. funktion. Kvm er ikke opmål og derfor anslået. Det har ikke kunnet oplyses hvornår bygningerne er opført og årstal beror derfor på et skøn. Fejlangivelse A3 A: Det bebyggede areal stemmer ikke overens med BBR; der er registreret 53 kvm. bebygget areal og 53 kvm, boligareal. Der er anslået 30 kvm, overdækket areal, hvilket ikke kan være boligareal. Bygningen bør opmåles og registreres korrekt i BBR, hvilket er ejers ansvar. BS har ikke forholdt sig til forskellen mellem BBR og de faktiske forhold. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 6. januar 2014 1 5:07 Sagen lukket 4
Bygning A (Sommerhus - 53m2) 6 januar 2014 15:07 Sagen lukket 5
1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning A 1.1 Tagbelægning/rygning Fejlangivelse K3: Der er bevoksninger der vokser op langs gavl og op gennem tagkonstruktionen. Al Kl BS har registreret forholdet, men angivet karakteren K3, uden at redegøre for hvilken følgsskaderisiko der vurderes at være. SS vurderer ingen nærliggende følgeskaderisiko. Da skaden er registreret er laveste fejlpoint givet 6. januar 2014 1507 Sagen lukket 6
Vedhæftet: bevoksning gennem tag.docx 0 Forholdet kunne have været suppleret med en note: Forholdet giver risiko for løft af tagbeklædning, hvorved der kan trænge vand ind i bygningen. Jeg mener at forholdet bør klasificeres som K3. Enig, K3 bør altid kommenteres i note Al 1.1 UN: Der er lunker i/på begge tagflader. Note: Der kunne ikke konstateres skader fra loflslem, men Tagbelægning/rygning skaden bør undersøges nærmere. Taget har begrænset levetid. 6. Januar 2014 15:07 Sagen lukket 7
Fejlangivelse Al Tagflader har sat sig lidt i husende over stuen. Note: Forholdet skyldes antageligt nedbøjning i en lidt underdimmensioneret drager som bærer tagkonstruktion over stuen. Tilsvarende sætning ses i stueloft. Der vurderes ikke risiko for yderligere skade som følge af forholdet. Kl BS angiver UN for et forhold som er almindeligt forekommende i tilsvarende simple sommerhuse. UN bør anvendes hvor der er en indikation af skade, hvor omfang ikke kan vurderes, men kan være alvorlig. BS note omkring tagets restlevetid har ingen sammenhæng med den anførte skade og er derfor forkert. Fejlpointsættes på laveste trin, idet skaden er delvist registreret. Der kunne indevendigt i stuen ligeledes konstateres at loftet ligeledes buede. 0 Jeg mener ikke at kunne afgøre om dette forhold skyldes underdimensionert drager eller utilstrækkelig forankring af tagkonstruktionen. Derfor er forholdet anmærket som en UN. Jeg vurdere at der i værst tænkelig tilfælde kan være risiko for at vægge skubbes ud. Det ligger i opgaven, at vurdere og kommentere skaden. SS mener, at BS skal kunne Al udlede skadesårsag/ mulige skadesårsager her. Når rygningen dykker, må det skyldes, at spæret dykker tilsvarende. Vurderer BS risiko for følgeskader er det karakteren K3 der da skal anvendes. 1.1 K3: Tagfladen mod vest er med afskalinger i overflade og bund af plader. En plade er repareret i Tagbelægning/rygning overfladen. 6. januar 2014 1 5:07 Sagen lukket 8
Fejlangivelse Al Flere tagplader mod sydvest, over badeværelse mv, fremstår med overflade- og kantsmuldring. En tagplade er repareret igennem og flere har hårfine revner. Note: Tagdækningen i dette område vurderes nyere, men af dårlig produktion og nu under nedbrydning. Der er risiko for følgeskader fra revnede tagplader. K3 BS har registreret skaden, men stedfæstet nærmere og ikke anført note omkring følgeskaderisiko. Tagets restlevetid er udtrykt som generel, men vurderes kun at omfattet de asbestfri bølgeplader. Fejlpoint er sat i laveste trin, idet skaden er registreret Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 6. januar2014 15:07 Sagen lukket 9
1.1 Tagbelægning/rygning Fejlangivelse K3: Tagfiader er meget slidt og med alge- og mosbegroning. Note: Mosbegroning på tagfiader kan medføre fuqtosugnin samt løft af taa beklædninaen. pgt har væsentliat becirænset levetid. B6 Tagfiader er mosbegroet i mindre omfang. Kl BS anfører mosbegroning som en kritisk skade med risiko for løft af tagplader. Dette vurderes ikke at være realistisk. Underside tagplader i tagrum fremtræder da også helt tørre og tætte. Den gentagne kommentar om, at taget har væsentlig begrænset levetid, hænger ikke samen med mosbegroning. BS opskriver således et skadesbillede som ikke eksisterer. Vægtes på B-niveau, men laveste trin, idet forholdet er registreret. 6januar 2014 15:07 Sagen lukket 10
. Ved hæftet: mos pa tag.docx Taget har lav taghældning og med denne mosbegroning der er, kan selv små løft give indtrængning at vand. Det er korrekt at der ikke var tegn på fugt tagrummet, men dette er ikke ensbetydende med at det vil fortsætte sådan indenfor overskuelig tid. Jeg mener at ny ejer (og sælger) skal oplyses om at det er sandsynligt at taget skal skiftes indenfor_overskuelig_tid. 0 Skadesteksten vedrører alene noget mosbegroning. Det kan være kritisk på eternitskifertag, men næppe på bølgeeternit. Huseftersynet skal sammenholde bygningsdelene med tilsvarende intakte bygningsdele at samme alder og se bort fra alm. slid og ælde. De oprindelige tagplader afviger ikke fra dette. 1.5 Udvendigt træværk Kl: Vindskee mod nord og syd fremstår ubehandlet. Note: Der er risiko for nedbrydning. Træværk skal ved tag behandles hver 2-4 år, Hvis ikke træværk for korrekt behandling kan der opstår råd/svamp i konstruktionerne. - Fejlangivelse B6 Al Der er ingen skade at registrere. Nyt trykimprægneret træ kræver ikke yderligere træbeskyttelse. BS anfører risiko for nedbrydning pga manglende overfiadebehandling at udskiftet vindskede, men angiver skaden Kl. Fejipoint vægtes på A-niveau, men laveste trin, idet forholdet er registreret Ubehandlet træ, specielt hvis det er udsat som her, må uanset behandlingen klassificeres 0 som en mangel og derved have en Kl Det er ligeledes normalt byggeskik at maler behandle en vindskee. Vurderes der risiko for, at bygningsdelen nedbrydes som beskrevet, da skal karakteren være K2og er derfor stadig forkert beskrevet Ikke enighed. 1.6 Tagrender/tagnedløb K2: Nedløb mod nord/vest er ødelagt og repareret med tape. Note: Ejer oplyser at nedløbet bliver udskiftet. Al 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 11
Sagen Fejlangivelse Al Tagnedløb ved vestligt hushjørne er defekt. Defekt tagnedløb forårsager øget opfugtning af omkringstående træværk med følgelig risiko for trænedbrydning. K3 BS har registreret skaden, men ikke vurderet risiko for følgeskade. Endvidere overfører BS ejers tilsikring om, at forholdet bliver udbedret. Det er ikke BS opgave at videreformidle ejers løfter under skadesregistreringen. Laveste fejlpoint, idet skaden er registreret Den saqkyndiqe har ikke kommenteret dette punkt. 6. januar 2014 15:07 - lukket 12
2. Ydervægge i bygning A 2.1 Facader/gavle K3: Træbeklædning er meget nedslidt og generelt med nedbrud i beklædningen. Det er gældende for alle gavle og facader. Mod vest er der er et par brædder der sidder løst. Note: Der er risiko for råd og svamp i den bagvedliggende bærende konstruktion. Genereret HF-nr Kontrolrapport status Side 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 13
ligesom Fejlangivelse -. :: -.- Al -: -, * 4 w 7 4/ I Træbeklædning fremstår med vindridser og nedslidt træbeskyttelse generelt. Mod vest og syd er enkelte brædder der sidder løst - der enkelte steder er konstateret trænedbrydning. Note: Tæt bevoksning opad facader hindrer mulighed for vedligeholdelse af træværk og dermed nedsat restlevetid på bygningen. Der er risiko for uafdækkede skader bag bevoksning og i den bagvedliggende konstruktion. K2 Risiko for skadesudvikling på samme bygningsdel skal ikke medføre K3 Laveste feilnoint. idet BS har reoistreret skaden. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 2.1 Facader/gavle K3: Rådskade i bærende stolpe mod nord/vest. Note: Stolpe er en del af den bærende konstruktion og er risiko for kolaps. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 14
2.1 Facader/gavle Fejlangivelse Kl: Bærende stolper på åben terrasse mod vest står direkte ned på trægulvet. Der ses opfugtning i den Al Bærende stolper der bærer tag over terrasse står direkte ned på træterrassen. Der ses opfugtning i den nederste del af stolperne. Note: Træværk vurderes trykimprægneret og således modstandsdygtigt overfor vandpåvirkning i praksis, men med reduceret levetid som følge af den forkerte udførelse. Kl Når BS vurderer risiko for nedbrydning i bygningsdelen og der dermed sker følgeskade (taget hviler på søjlen) skal karakteren være K3. SS vurderer ikke skadesrisiko og dermed skal karakteren være Kl. Laveste feilooint. idet skaden er reoistreret. Vedhæftet: stolpe knas mod træ.docx 0 Der burde været luft under stolper, der også er udført så det er praktisk muligt. At stolper og brædder står knast er en udførselsmæssig fejl. Også derfor en Kl. Det er din beskrivelse af risiko og så karakteren Kl der ikke hænger sammen. Det er det der er vigtigt at forstå her: Er der ingen risiko Kl, er der risiko for nedbrydning K2, er der risiko for andre bygningsdele K3. Få sammenhæng imellem dine skader og karakterer :-) Al 2.2 Beklædninger UN: Beklædning mod nord, syd og øst er svært tilgængelig. Der vokser planter ind gennem beklædningen. Note: Beklædningen fremstår svært tilgængelig og facaden bør undersøges nærmere for skader. 2.2 Beklædninger K3: Der er bevoksning der vokser ind gennem beklædningen mod øst. Note: Der er risiko for nedbrydning af facade og bærende konstruktioner. Fejlangivelse Med henvisning til den anden pos. 2.2 skade, synes det dobbelt, at BS beskriver skaderne Al endnu engang Laveste fejlpoint, idet skaderne er registreret Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 15
3. Vinduer og døre i bygning A 3.1 Døre Kl: Terrassedør mod vest fremstår slidt i overfladen og der er tegn på reparation efter skade. 3.1 Døre Kl: Flere døre binder lidt. Note: Det formodes at huset i længere perioder står uopvarmet hen dette kan give fugt opsugning i indvendige trækonstruktioner/materialer. 3.2 Vinduer K2: Vinduer mod øst er slidt og med begyndende nedbrud. Kit er løs, revnet og udfalden. 3.2 Vinduer K2: Vinduesparti ved overdækket terrasse mod nord er med kraftig rådnedbrydning 6. januar2014 15:07 Sagen lukket 16
Fejlangivelse vest er nedslidte i overfladen oa med A2 Vinduer i sydøstgavl har nedbrudt træ og fremstår udtjente. Den ene vinduesskodde er endvidere defekt. K2 BS anfører begyndende rådnedbrud. Det er ikke begyndende, men har stået på en lang årrække, hvorfor vinduerne nu er tjenlige til udskiftning. Endvidere hører skadesbeskrivelsen ikke under punktet 3.3 Fuger, men skal istedet registreres under punktet 3.2 Vinduer. BS har ikke anvendt korrekt positionsnummer for beskrivelsen Fejlpoint vægtet på A-nivesu, men reduceret det skaden delvist er registreret. 6. januar 2014 1507 Sagen lukket 17
At skaden står under 3.3 er klar en indtastningsfejl som er overset ved kontrol. 0 Da det ikke er en fejl der angiver nogen økonomisk forskel mener jeg ikke den kan udløse point. Det er en fejl, når skade beskrives forkert sted og også en fejl, at den er forkert beskrevet A2 6. januar2014 15:07 Sagen lukket 18
3.5 Andet Fejlangivelse Kl: Døre og vinduer fremstår generelt med nedslidt overflade. Revner i topforsegling flere steder, bla. mod vest i stue. Note: Der er risiko for nedbrydning af råd/svamp. Der kan trænge vand ind i vinduesrammen. Manglende topforsegling øger desuden risikoen for punktering af termoruder. B6 Døre og vinduer fremstår generelt med nedslidt overfladebehandling. K2 BS anfører revner i topforsegling flere steder, bla. mod vest i stue. Dette sted sidder et stueparti med termorude monteret i kit - der mangler således ingen topforsegling her. Der anføres endvidere risiko for nedbrydning af råd/svamp, men vinduet sidder under 2 meter udhæng og er ikke påvirket af fugt. Der kan ikke trænge vand ind i vinduesrammen. Skaden er klart forkert beskrevet og karakteren Kl hænger ikke sammen med risiko for nedbrydning. Vægtning på B-niveau, reduceret til laveste trin, idet skaden delvist er registreret. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 19
Vedhæftet: vindue der mangler kit.docx Punktet referer til flere forhold blandt det her viste der sidder udsat. Q Morten, Du anfører to forhold i din skadesbeskrivelse; Risiko for trænedbrydning i vinduer B6 og manglende topforsegling. Du referer til et vindue, hvor din beskrivelse ikke er korrekt - og Du anfører karakteren Kl for skader som du betegner som risikable. Du argumenterer så nu med et vindue hvor kitfalse er defekte, men det erjo ikke det du skriver i skaden? 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 20
6. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) i bygning A 6.1 Gulvkonstruktion/ belægning Fejlangivelse K3: Der er enkelte fliser der mangler vedhæftning i badeværelse både i og uden for våd zonen. Note: Gulvet må forventes at være under d vandbelastning. Der kan derfor opstå indtrængning af vand i nstruktion, som kan forårsaqe b.v. B6 I badeværelse er enkelte fliser uden fuld vedhæftning både i og uden for brusenichen. Note: Badeværelset vurderes, at være renoveret og udført med vådrumssikring, hvorfor forholdet ikke vurderes at være kritisk. Kl BS forholder sig ikke til hvorvidt badeværelset kan være eller ikke være udført med vådrumssikring. SS vurderer, at dette badeværelse er renoveret og vådrumssikret indenfor de seneste 20 år. Enkelte skrukke fliser med intakte fuger, vurderes derfor ikke at medføre risiko for følgeskader af nogen art. B-niveau pga. klart forkert beskrivelse, men reduceret til laveste trin, idet skaden er reaistreret Det er oplyst at badeværelset er udført før sælgers overtog huset, dvs før 1997. 0 Der var på denne tid ingen krav om vådrumsmembran. Der er tale om et hus med lette indervægge og derved kan der væres stor risiko for skader på øvrige bygningsdele. Det ville klart have været en fejl kun at have registreret denne som en Kl. Du beskriver i din note intet om vådrumssikring, hvilket er esenticielt når vi taler vådrum. B6 Selvom der så ikke måtte være vådrumsbehandlet ser jeg ikke, at enkelte skrukke fliser skulle være det helt store problem her. Det er mere reglen end undtagelsen. 6. januar2014 15:07 Sagen lukket 21
flisefuger 6.2 Vægkonstruktion/- K3: Der er enkelte fliser der mangler vedhæftning i badeværelse både i og uden for våd zonen. Note: belægning Der er risiko for at der kan trænge vand og fugt ind i de bagvedliggende konstruktioner. Fejlangivelse I badeværelse er enkelte vægfliser uden fuld vedhæftning både i og uden for brusenichen. B6 Note: Badeværelset vurderes, at være renoveret og udført med vådrumssikring, hvorfor forholdet ikke vurderes kritisk. Kl BS forholder sig ikke til hvorvidt badeværelset kan være eller ikke være udført med vådrumssikring. SS vurderer, at dette badeværelse er renoveret og vådrumssikret indenfor de seneste 20 år. Enkelte skrukke fliser med intakte fuger, vurderes derfor ikke at medføre risiko for følgeskader af nogen art. B-niveau pga. klart forkert beskrivelse, men reduceret til laveste trin, idet skaden er registreret Det er oplyst at badeværelset er udført før sælgers overtog huset, dvs før 1997. 0 Der var på denne tid ingen krav om vådrumsmembran. Der er tale om et hus med lette indervægge og derved kan der væres stor risiko for skader på øvrige bygningsdele. Det ville klart have været en fejl kun at have registreret denne som en Kl. Ja, men så gentager vi historien endnu en gang: Du beskriver din note intet om vådrumssikring, hvilket er esenticielt når vi taler vådrum. Selvom der så ikke måtte være vådrumsbehandlet ser jeg ikke, at enkelte skrukke fliser skulle være det helt store problem her. Det er mere reglen end undtagelsen. i i i 6.3 Fuger K3: Revner fugerne både og uden for bruseniche. Note: Der kan trænge vand og fugt ind den bagvedliggende konstruktion. FejangiveIse Revner elastiske hjørnefuger ses både indenfor og udenfor brusenichen. Note: Der er Al risiko for vandindtrængen bag flisebelægningen. K3 BS angiver ikke hvilken type fuger der er tale om - eller hjørnefuger A-niveau, men reduceret til laveste trin, idet skaden er registreret Nærmere placering kunne have været anvist. 0 Fejlen_er_anført_og_bør_derfor_ikke_give_point. Skaden er ikke konkretiseret til, at det er hjørnefuger vi taler om B6 Al 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 22
Note: 7. Guvkonstruktion og gulve i bygning A 7.2 Belægninger K2: Terrassebelægning fremstår meget slidt og enkelte brædder er med begyndende rådnedbrud. Fejlangivelse Al L Træterrasse fremstår med nedslidt overfladebehandling. Kl BS anfører alvorlige skader på træterrassen, men alene det forhold, at den kan trænge til vedligeholdelse kan konstateres. Laveste fejloint, idet skaden er delvist korrekt beskrevet. 0 Vedhæftet: begyndende nedbrud i terrasse.docx Er_træ_med_nedbrud_af_råd,_er_karrekteren_K2_vel_ikke_forkert? Hvis du har konstateret træ med nedbrud af råd, hvorfor skriver du det så ikke i skaden. Al begyndende rådnedbrydning - hvad er det? og stedsfæstelse - hvor er det konstateret? Læs_op_på_hvilke_krav_der_er_til_en_skadesbeskrivelsen_i_HB 7.2 Belægninger Kl: Gulve er flere steder let fjedrende. 8. Indervægge/skillevægge i bygning A 8.2 Vægbeklædninger Kl: Der er fugt på den sydlige væg ved kip. II 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 23
9. Lofter/etageadskillelser i bygning A 9.2 Loftbeklædninq Fejlangivelse IKl:[ Al Loftoverfiade har sat sig lidt over stuen. Note: Forholdet skyldes antageligt nedbøjning i en lidt underdimmensioneret drager som bærer tagkonstruktion over stuen. Der vurderes ikke risiko for yderligere skade som følge af forholdet. Kl BS mangler stedsfæstelse og omfangsbeskrivelse som ikke synes at hænge sammen med det faktiske. Fejlpointsættes på laveste trin, idet skaden er delvist registreret. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. i 1. VVS-installationer i bygning A 11.1 Vandinstallationer Kl: Tæring på rør under håndvask. II 6. januar2014 15:07 Sagen lukket 24
11.1 Vandinstallationer Fejlangivelse I. A3 Afløb fra sikkerhedsventil, placeret i garderobeskab, er ikke ført til afløb. Note: Sikkerhedsventil kan lække vand ud på gulv og medføre følgeskader herpå. K3 BS har ikke registreret forholdet. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 11.3 Afløbsinstallationer Kl: Tæring på afløb under håndvask. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 25
Bygning B (Udhuslskur - 10m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning B 1.1 Kl: Tagflade er alge- og mosbegrode. Note: Mosbegroning på tagflader kan medføre fugtopsugning Tagbelægning/rygning Fejlangivelse A3 Tagdækningen har aldersbetinget nedbrydning flere steder. Note: Tagpladers asbestarmering ses flere steder defekt, hvorfor tagplader er under nedbrydning. Taget kan ikke længere påregnes tæt. K3 BS har ikke reaistreret nedbrvdninaen i taaoladerne. men alene sekundære skader. Forholdet er omtalt flere steder. Det er dog korrekt at dette punkt kunne have været 0 suppleret med at taget ikke længer må påregnes tæt, dette fremgår dog også af punkt 9.2 for Litra B. Håber du vil læse og lære af det jeg skriver og viser dig i marken, istedet at gå i forsvar. A3 Og_du_skriver_intet_sted_at_taget_er_udtjent! 1.2 Tagfald K3: Tagfald er under de gældende anbefalinger. Note: Der er risiko for at der kan trænge vand ind i bygningen. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 26
2. Ydervægge i bygning B 2.2 Beklædninger UN: Beklædning er svært tilgængelig og fremstår nedslidt, med begyndende rådnedbrud. Note: Beklædningen fremstår svært tilgængelig og facaden bør undersøges nærmere for skader. Beklædningen fremstår nedslidt. og med risiko for rådnedbrud. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 27
Fejlangivelse A2 Træbeklædning fremstår nedslidt og flere steder med trænedbrydning og delaminering. Note: Træbeklædning på udhus vurderes generelt udtjent. Der kan være yderligere skadesudvikling på den bagvedliggende konstruktion. K2 BS vurderer behov for yderligere undersøgelser, hvilket SS ikke anser for relevant. Skadesomfanget kan konstateres af en bygningssagkyndig. Også selvom der er bevoksning. Derfor klart forkert beskrevet. Vægtnirig på A-niveau, men reduceret idet skaden er beskrevet. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 28
det Vedhæftet: bevoksning litra B.docx Der var ved denne genbesigtigelse betydeligt reduceret bevoksning på alle de nævnte bygninger. Eks. på dette her vedhæftet. Hvis der som SS kan være risiko for skade på den bagvedliggende konstruktion, bør forholdet netop karakteriseres som en UN, da dette ikke kunne konstateres ved besigtigelsen eller anmærkes med en K3. Forholdet bør derfor undersøges nærmere UN som anført. 0 Din argumentation holder ikke. Så kunne du give UN til alt du ser og så behøvede man ikke at være bygningssagkyndig. Det er din erfaring og din indsigt i byggeri vi har brug for at få nedfældet i tilstandsrapporten - ikke en masse forbehold om hvad du ikke kan eller tør lægge navn til. Deter ikke meningen, at ejendommen efterfølgende skal gennemgås af en ny sagkyndig som godt kan vurdere hvad der er op og hvad der er ned af skader. Mht. bevoksning opad skuret, så er det altså ikke en destruktiv undersøgelse, at løfte budskaset væk fra ydervæggen, så du kan se tilstanden af væggen, så det må du meget gerne - forventes faktisk! Læs op på karakterbeskrivelserne! K3 betyder følgeskade på andre bygningsdele. Da jeg ikke skriver ikke risiko for ANDRE bygningsdele_er_det_derfor_ikke_k3. 2.2 Beklædninger Kl: Træbeklædning er for tæt på terræn. Note: Der er risiko for nedbrud af råd/svamp. Fejiangivelse Træbeklædning er for tæt på terræn. Note: Der er risiko for nedbrud af råd/svamp. Al K2 Når BS vurderer risiko for nedbrydning af bygningsdelen, skal karakteren være K2. Laveste fejlpoint, idet skaden er registreret Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 2.2 Beklædninger K2: Beklædningen sidder løst og har manglende vedhæftning. A2 3. Vinduer og døre i bygning B 3.1 Døre K2: Råd nedbrud i dør mod syd. II 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 29
3.2 Vinduer Kl: Vindue mod nord er nedbrudt af råd. Fejlangivelse Al Der er nedbrudt træ i vindue mod nord. K2 BS anvender forkert karakter for nedbrudt bygningsdel. Laveste fejlpoint, idet skaden er registreret Dette er en hel klar indtastningsfejl, karakteren jf. SS fremgår også af mine egne noter. Enig Al Al 7. Gulvkonstruktion og gulve i bygning B 7.2 Belægninger UN: Gulve er belagt med tæpper. Gulvene er meget fjedrende og eftergivende. Note: Der er risiko for råd/svamp den bærende gulvkonstruktion. 8. Indervægge/skillevægge i bygning B 8.2 Vægbeklædninger Kl: Væggene er generelt nedslidte med buler og revner. II 9. Lofter/etageadskillelser i bygning B 9.2 Loftbeklædning Kl: Det skønnes at der er cellotexbeklædning på lofter. Note: Cellotexbeklædning giver forøget risiko ved brand og bør fjernes. 6 januar2014 15:07 Sagen lukket 30
- Sagen 9.2 Loftbeklædning Fejlangivelse Al Store fugt/vandskader på loftet. Loftet hænger og er med store revner i samlinger. Note: Skaderne vurderes, at være følgeskader fra utæt tagdækning. K2 BS anfører risiko for følgeskader på andre bygningsdele. SS anfører, at det er tagets utæthed der medfører risiko og ikke loftet, hvorfor denne skade ikke medfører risiko for følgeskader. Laveste fejlpoint, idet skaden er registreret. Den saakvndiae har ikke kommenteret dette ounkt. 6. januar 2014 15:07 - lukket 31
Bygning C (Anneks - 10m2) 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten i bygning 0 1.1 K3: Rygningen hænger. Tagpladerne hænger og med fugtopsugning. Fastgørelse sidder løst med Tagbelægning/rygning huller gennem belægningen. En plade er repareret med gaffatape. Note: Taget er nedslidt og har ingen væsentlig levetid tilbage. Der er risiko for skader på øvrige bygningsdele. 1.5 Udvendigt træværk K2: Vindskee fremstår ubehandlet og der er råd i vindskee og overdæksbrædder mod syd. ved tag 1.6 Tagrender/tagnedløb K3: Der mangler tagrender og nedløb på bygningen. Note: Manglende tagrender forårsager opsprøjt i på facader samt døre, og kan opfugte facaderne. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 32
2. Ydervægge bygning 0 2.2 Beklædninger Fejlangivelse K3: Træbeklædning er meget nedslidt og generelt med begyndende nedbrud i beklædningen. Specielt mod syd ses der begyndende nedbrud. Note: Træværk skal behandles hver 2-4 år, Hvis ikke træværk for korrekt behandling kan der opstår råd/svamp i konstruktionerne. Beklædningen fremstår svært tilgængeli i og facaderne bør undersøges nærmere for skader. Beklædningen fremstår nedslidt, og i nne ikke besigt A2 Træbeklædning har generelt nedslidt overfladebehandling og vindridser. Der er enkelte steder nedbrudt træ, herunder mod syd. K2 BS anfører k3, men der er ikke risiko for følgeskade på andre bygningsdele. A-niveau, men reduceret, idet BS har registreret skaden Der ver tale om et anneks bygget i træ. Nedbrydningen kan meget nemt bredde sig til den 0 bærrende bjælke konstruktion. Set i sammenhæng med dårlig tag og vedligholdesen her generelt er der klart en risiko for at skaden kan bredde sig til yderliger bygningsdele. Beklædningen er som sådan også en del af konstruktionen. Hvis du vurdere, at skaden kan brede sig til andre bygningsdele, mangler du at beskrive det i din skade A2 3. Vinduer og døre i bygning C 3.2 Vinduer Kl: Fugt/kondens indvendigt på vinduer. Note: Skimmel skyldes fugt og/eller forkert udluftning. Forkert udluftning/fugt kan give grobund for råd i træværk 3.2 Vinduer K2: Vindue mod øst og nord er slidt i overfladen og begyndende nedbrud. Manglende topforsegling på vindue mod nord. 3.3 Fuger Kl: Revner løse fuger omkring der mod syd. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 33
uden det 7. Gulvkonstruktion og gulve i bygning C 7.1 Gulvkonstruktioner Fejlangivelse UN: Gulve er belagt med t r. Gulvene er meget fjedrende og eftergivende. Der kunne konstateres r - - - - ---- - -------- - - - - ---- konstruktion Al Der er nedbrudt træ i trægulv under tæppebelægningen. Gulv er partielt eftergivende. Note: Gulvkonstruktionen vurderes generelt udtjent. K2 BS anfører med UN behov for yderligere undersøgelser af gulvets tilstand. SS mener, at denne tilstandsvurdering skal kunne afdækkes af en bygningssagkyndig ved alm. omhu. Laveste fejlpoint. idet skaden er beskrevet. Gulvet er/var belagt med 2 lag tæpper, der kunne i den ene ende konstateres de her viste gulvbrædder. Sælger oplyste (hvad også tydeligt fremgik) at døren var af nyere dato. Det kunne og kan derfor ikke vurderes om hele gulvet er beskadiget eller om det kun er i dette område grundet ældre skade fra utæt dør. Min faglige vurdering er at dette forhold bør afdækkes for at kunne give en K2. Der er væsentligt forskel på om 3 brædder har overflade råd eller om hele konstruktionen er nedbrudt. JF. Håndbogen side 31 fremgår det: Karakteren UN anføres, hvis der er skader eller indikationer på skader eller svække/ser, og det ikke visuelt er muligt at afdække årsagen. Det kunne være gulve, der har skævheder, buler, lunker, ud over det forventelige eller lokale deformationer og bløde områder. Det kan også være belægninger, der udviser skader af en type, der visuelt ikke kan afdækkes. 0 Som tidligere nævnt omkring din brug af UN. Her kan du godt vurdere, at gulvet har trænedbrydning - at det behøves undersøges nærmere. Det er ikke afgørende om 4 eller 10 gulvbrædder ikke har trænedbrydning. Det er afgørende, at der er trænedbrydning i gulvet i større omfang - kan du mærke når du går på gulvet. Analogt skriver du jo heller ikke hvor mange stykker træ af et vinduesfag du har konstateret nedbrud i, men blot at du har konstateret nedbrud i vinduet, 6 januar 2014 15.07 Sagen lukket 34 Al
- tage 9. Lofter/etageadskillelser i bygning 0 9.4 Andet Kl: Der mangler afslutninger med lister ved loftet. Sammenfatning af huseftersyn - for beboelsesdelen Bygningsdel / installation IB KO Kl K2 K3 UN NOTE 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 2 2 6 1 x 2. Ydervægge 2 i 4 2 3. Vinduer og døre 6 5 4 Furidamentlsokler 5. Kældre/krybekældre/terrændæk 6 Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) 3 x 7, Gulvkonstruktion og gulve i 1 2 x 8. Indervægge/skillevægge 2 9 Lofter/etageadskillelser 3 i x 10. Indvendige trapper 11 VVS-installationer 2 Generelle kommentarer til bygningernes tilstand Beskrivelse Ejendommen er et ældre fritidshus/sommerhus. Ejendommen bærer præg af manglende vedligeholdelse gennem en årrække og der er både mindre og større reparationer, der bør udføres. Da der er tale om et hus med bræddebeklædning bør der ligeledes påregnes løbende vedligeholdelse. Sælgers oplysninger Sælgers oplysninger om ejendommen 0. Oplysninger om bestilling af tilstandsrapporten 0.1 Hvordan fandt du den bygningssagkyndige? Hvis på anden vis, angiv hvilken. På anden vis, Med hjælp fra køber 0.2 Har du en ejendomsmægler til at bistå med salget af din ejendom? Ja 1. Generelle oplysninger 1.1 Hvor mange år har du ejet ejendommen? 15 år I hvilken periode har du boet på ejendommen? maj-oktober i 1.2 Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f.eks. Nej udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad / toilet rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, m.v.)? Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? 1.3 Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Ved ikke 1.4 Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: 2. Tage - kælder / krybekælder / ventileret hulrum? Ja, Ny dør i gæstehus. 201 1 - yder- og indervægge / skillevægge? Nej - vinduer / døre? Nej - lofter / etageadskillelser? Nej -gulve? Ja, Nyt tag på gæstehus - 2010 2.1 Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Nej 2.2 Er der, eller har der været, skader i / ved skorsten (f.eks. løbesod, revner, Nej utætheder eller afskallinger)? 2.3 Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Ja, Ved terrasse. Nyt nedløb bliver sat op. 2.4 Er adgangen til skunkrum blokeret? Nej Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? Ja Nej 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 35
i i i 2.5 Er adgangen til tagrum blokeret? Nej 3. Yder- og indervæggelskillevægge 3.1 Er der revner eller andre skader, som er dækket af møbler eller andet inventar? Nej 3.2 Er der fugtpletter eller mug / skimmel, som er dækket af møbler eller andet Nej inventar? 4. Fundamenter/sokler 4.1 Er huset piloteret eller ekstrafunderet forbindelse med opførelsen? Nej 4.2 Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Nej 4.3 Er der sætningsskader, som er udbedret? Nej Er der den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? Nej 5. Kælder I krybekælder I ventileret hulrum 5.1 Er der kælder! krybekælder / ventileret hulrum? Nej 5.2 Er adgangen til krybekælder blokeret? 5.3 Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet Nej (ikke gulvafløb)? 5.4 Har der været konstateret fugtproblemer kælderen / krybekælderen / Nej ventilerede hulrum? 5.5 Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Nej 5.6 Er der en grundvandspumpe? Nej 6. Gulve 6.1 Er der skader (feks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af Nej tæpper, møbler eller andet inventar? 6.2 Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge at skæve Nej gulve? 7. Vinduer og døre 7.1 Er der punkterede termoruder (dugruder)? Nej 7.2 Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (feks. vinduer og døre som ikke kan Nej åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj eller som er utætte over for nedbør)? 8. Lofterletageadskillelser 8.1 Er der udført nedsænkede lofter (dvs, nyt loft opsat under det gamle)? Nej 9. Vådrum (badeværelse, toilet, bryggers) 9.1 Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller Nej opstigende_kloakvand)? 9.2 Er der løse! revnede fliser på gulv eller vægge? Nej 10. VVS-installationer 10.1 Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Nej 10.2 Er dele afvvs-installationerne(dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) Nej udført af personer uden autorisation? 10.3 Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Nej 10.4 Er der, eller har der været, rørskade på kloak! skjulte rør? Nej 10.5 Er der varmeinstallationer og / eller termostatventiler, der ikke virker? Nej Fejlangivelse Sælger er tilstede ved besigtigelsen, men BS sørger ikke for, at besvarelsen at Al sælgerskemaet sker fyldestgørende, hvilket er et krav. Se pos. 0.2 (følgespørgsmålet), 1.1(følgespørgsmålet), 1.2 (sammenhæng mellem spørgsmål og følgespørgsmål), Laveste fejlpoint idet det er en formel fejl. Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 36
1-15 15-35 Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler Bemærkninger Sælger var tilstede Sælger havde ikke udarbejdet sælgeroplysningerne før huseftersynet Sælgers oplysninger har ikke kunne fremskaffes på grund af Bemærkninger Bygningskonstruktioner 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten A A A A B B B B C C C Sadeltag Gdterspær Taghældning - Tagbelægning - 5adeltag Bjælkespær Taghældning - Tagbelægning - Sadeltag Bjælkespær Taghældning - C Tagbelægning - 15-35 grader Fiberarmerede bølgeplader grader Fiberarmerede bølgeplader grader Andet: Type Onduline bølgeplader Fejlangivelse B, Tag er ikke saddeltag men built up tag. A3 Fejlpoint samlet dækker alle fejl anført under Materialer Der er tale om bjælkespær der ligger af på en rem, der er på ingen måde tale om en build up konstruktion. Ja du har ret, det er fladt tag med ensidig taghældning 2.0 Ydervæ ge A A A B B B C C C Træ Forrnur-Træ Bagmur. Let pladekonstruktion Træ Formur-Træ Bagmur - Træ Formur-Træ 3.0 Vinduer og døre A B C Let pladekonstruktion Bagmur. Let pladekonstruktiort Træ Træ Træ 4.0 Fundament/sokler Fejlangivelse A- Beton 0 B- Punktfundament, støbt i beton C- Punktfundament, støbt i beton Den sagkyndige har ikke kommenteret dette punkt. 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk Fejlangivelse A-Terrændæk, støbt i beton 0 A- Krybekælder, støbt i beton B- Trægulv på jord C- Trægulv overjord A3 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 37
G) 0 0 WO CD 0 7C CD o tn CD CD
Særlige forhold vedrørende vurderingen af tilstandsrapporten Sammentælling med reduktion for ejendommens kompleksitet Aktør Point Beregnet reduktion Ændret reduktion Begrundelse Resultat Syns- og Skønsmand 58 30% 30% Flere bygninger og 40 mange skader, men unødigt mange gentagelser af samme skader! skadestyper. i 36% ikke angivet ikke angivet 0 Syns- og 58 30% 30% 40 Ingen af BS Skønsmand kommentarer ændrer på reduktion for komplexitet Revisionens usikkerhed Aktør Usikkerhed Kommentar Middel Der er ikke konstateret forhold som betinget forøget eller formindsket usikkerhed. Ikke angivet Middel Der er ikke konstateret forhold som betinget forøget eller formindsket usikkerhed. Andre forhold af betydning Aktør øvrige forhold Der er generelt en tendens til at BS overdriver skadesomfang og risici for følgeskader. Endvidere er en tendens til, at BS ikke har sammenhæng imellem karakter og skadesbeskrivelse jf. HB kap.4.05. 6. januar 2014 15:07 Sagen lukket 39
Nævnets afgørelse 6. januar 2014 i 5:07 Sagen lukket 40
Dato: 20. december2013 J. nr.: Afgørelse teknisk revision af tilstandsrapporten Det er nævnets afgørelse, at tilstandsrapporten må betegnes som acceptabel. Sagsfremstilling: Den reviderede tilstandsrapport er udarbejdet af bygningssagkyndig den 13. oktober 2013. har afgivet kommentarer til den foreløbige kontrolrapport den 11. november 2013. Kontrolrapporten er udarbejdet af syns- og skønsmand og afsluttet den 11. november 2013. Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige har behandlet sagen på møde den 17. december 2013. med bisidder havde foretræde under nævnets behandling af sagen og fremkom med bemærkninger i det væsentlige jf. vedhæftede fremmødebilag. Begrundelse: Det er nævnets vurdering, at de enkelte fejlangivelser i kontrolrapporten bortset fra nedenstående er veldokumenterede, og at af vejningen er foretaget i overensstemmelse med den vejledende vægtskala for alvoren af fejl i tilstandsrapporter, samt hidtidig praksis i den tekniske revision. Nævnet har revurderet følgende fejlangivelser: Under punkt 2.1 bygning A frafaldes Al, da det er angivet som en præmis for for K3, at udvendig træbeklædning og bagvedliggen de bærende konstruktion er to forskellige bygningsdele. Under punkt 3.5 bygning A reduceres B6 til A5, da fejlens belastning af brugerne ikke anses så betydelig at vægten bør overskri de niveau A. Under punkt 6.1 bygning A frafaldes B6, da følgeskaderisikoen ikke kan afvises, idet der er tale om et ældre træhus der skønnes ikke at være vådrumssikret. Under punkt 6.2 bygning A frafaldes B6, da følgeskaderisikoen ikke kan afvises, idet der er tale om et ældre træhus der skønnes ikke at være vådrumssikret. Under punkt 2.2 bygning B frafaldes A2, da karakteren UN vurderes berettiget på grund af facadens begrænsede tilgængelighed på besigtigelsestidspunktet. Under punkt 2.2 bygning C frafaldes A2, da det er angivet som en præmis for for K3, at udvendig træbeklædning og bagvedlig gende bærende konstruktion er to forskellige bygningsdele. Tilstandsrapporten vurderes herefter samlet set at være acceptabel. Nævnet skal dog bemærke, at den byg ningssagkyndige bør justere på sine kriterier for vurdering af følgeskaderisici. Der foreligger ikke på nuværende tidspunkt andre oplysninger, som efter nævnets vurdering kan påvirke konklusionen. 6januar2014 15:07 Sagen lukket 41
5. januar2014 15:07 Sagen lukket 42