Farvel Kuben Bo og goddag Entré

Farvel Kuben Bo og goddag Entré andelsboliger og ejerlejligheder 03 Sammen er vi stærkere 16 Nedsæt energiforbruget 22 Energistyring er sund fornuft og god økonomi MARTS 2010... en del af Dan-Ejendomme as

Leder Hvad er nu det for noget? Det er såmænd vores helt nye magasin til dig, som bor i en ejer- eller andelsboligforening, vi administrerer. Vi har valgt at kalde magasinet Entré, og med det vil vi gerne bidrage med historier og viden til dig og din forening. Vi er såmænd din forenings ejendomsadministrator. Du møder os typisk på årets generalforsamling, hvor vi præsenterer regnskabet og ofte er dirigent. Måske kontakter du os, fordi du har spørgsmål til dit varmeregnskab. Eller du taler med os om tilmelding af den månedlige opkrævning til Betalingsservice. Det er os, der skal sørge for, at foreningen fungerer administrativt, og at vedtægterne respekteres, ligesom vi skal bistå din bestyrelse for at sikre din for ening en sund og stabil økonomi. Nogle af vores foreninger arbejder vi i perioder meget sammen med, mens der kan gå lang tid imellem, at vi møder andre foreninger. For nogle er vi derfor i perioder meget synlige, mens vi for andre er noget nær usynlige. Det vil vi gerne lave om på. For ud over viden om tal og paragraffer, så rummer vi også andre kompetencer, der kan være til nytte for dig. Med Entré er intentionen, at vi ønsker at dele vores viden med dig. Vi vil gerne fortælle, hvad der rører sig inden for foreningssegmentet herunder lovgivning, økonomi, energi, miljø, finansiering og handel med ejer- og andelsboliger. Vi planlægger at udsende Entré 3-4 gange årligt. Har du nogle gode historier, vi kan fortælle videre i de kommende numre, vil vi meget gerne høre fra dig. Vi vil nemlig gerne inspireres og hjælpes af dine idéer. God læselyst. Henrik Dahl Jeppesen adm. direktør P.S.: Vi er i øvrigt Kuben Ejendomsadministration A/S og ejendomsadministrationsselskabet Dan-Ejendomme as. Sidstnævnte har netop købt aktierne i førstnævnte. De to selskaber planlægges fusioneret i nær fremtid, og et fælles magasin er ét af de første skridt i integrationsprocessen. Du kan læse mere om de bagvedliggende tanker på de følgende sider. 8 16 18 2 Leder 3 Sammen er vi stærkere til fordel for dig og din forening 6 Farvel Kuben Bo og goddag Entré 8 Det gode forslag 10 Tomme erhvervslokaler i andelsboligforeningen 11 Energimærkning vedrører det os? 12 Findbolig.nu ny boligportal 13 Momsen 1. januar 2011 15 Klima og miljø en fælles opgave 16 Nedsæt energiforbruget 18 Kamp- og muskelhunde i din forening 20 Skal andelsboligforeninger indregne renteswapaftaler i årsregnskabet? 22 Energistyring er sund fornuft og god økonomi 24 Valuarvurderinger også en fordel når markedet falder 26 Kort nyt 27 Brevkassen 2 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Sammen er vi stærkere til fordel for dig og din forening Dan-Ejendomme as har købt aktierne i Kuben Ejendomsadministration A/S. Intentionen er, at de to selskaber skal fusioneres snarest muligt. Til en start kører de to selskaber videre med hvert sit navn, men allerede nu er vi begyndt samarbejdet på en række områder. I løbet af det tidlige forår begynder vi sammenflytningen. Indledningsvis vil du ikke se nogen ændringer i kontaktpersoner, forretningsvilkår og andet, men på længere sigt vil vi blive ét selskab og komme til at operere under ét navn. Du vil opleve nogle attraktive fornyelser, der er til fordel for dig og din forening. Til fordel for dig og din forening Sammen er de to virksomheder simpelthen stærkere og vil fremover kunne tilbyde en langt mere attraktiv administration med en bedre kvalitet og service. Samtidig bliver det muligt at levere en række attraktive fordelspakker til kun- derne, fortæller Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør i Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as. De to virksomheder planlægger at lancere et spændende fordelsprogram for alle de ejer- og andelsboligforeninger, der er kunder i Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as. Vi ønsker således at udnytte vores volumen og knowhow til at forhandle attraktive leverandøraftaler og spændende tilbud hjem til vores kunder. Et fordelsprogram vil typisk indeholde nogle økonomisk For os er det vigtigt, at vores kunder oplever den samme gode service og rådgivning, uanset om de er kunde i Aalborg, Kolding, Århus eller for den sags skyld i københavnsområdet. attraktive tilbud, der forhåbentligt bidrager positivt til at forbedre foreningens økonomi og dermed indirekte den enkelte beboers boligøkonomi. Begge organisationer kommer med en række initiativer og styrker, der skal bruges fremadrettet, alt sammen til fordel for vores kunder. Et godt eksempel er den hjemmesideservice, som Kuben Ejendomsadministration A/S i nogle år har tilbudt foreningerne. Den kan nu også tilbydes til de ejer- og andelsboligforeninger, der administreres af Dan-Ejendomme as. De to selskaber vil også fremadrettet kunne tilbyde din forening en række ekstra servicer blandt andet i form af ydelser inden for drift og vedligeholdelse fx vedligeholdelsesplaner og vurderinger. Foreningernes behov er vidt forskellige, og behovene ændres over årene. Nogle gange har vedtægterne brug for at blive justeret, og andre gange er det sparring om energitiltag, der er nødvendig. Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as vil være en samarbejdspartner, der tilbyder din forening præcis de ydelser, den aktuelt har brug for. Hverken mere eller mindre. Fokus på faglighed og kvalitet Ambitionsniveauet er højt. Vi vil være de dygtigste. Det bliver derfor en målrettet satsning på at levere vores kunder ydelser af høj, faglig kvalitet og samtidig en god kundeservice. Og så skal det naturligvis stadig være til konkurrencedygtige priser, siger Henrik Dahl Jeppesen. Dan-Ejendomme as har eksempelvis i flere år satset på at opkvalificere og uddanne medarbejderne via selskabets eget uddannelsesakademi. Denne satsning øges og udbygges i de kommende år. Fundamentet er i dag rigtigt godt, men øget fokus på dygtiggørelse vil Entré udgives af Dan-Ejendomme as 3

En af årsagerne til, at vi har valgt at slå os sammen, er, at vi holdningsmæssigt passer godt til hinanden. Vi er simpelthen et rigtigt godt match, siger Henrik Dahl Jeppesen. løfte kvaliteten. Medarbejderne i Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as skal således være klædt rigtigt på for at give kunderne en ordentlig service og en kvalificeret rådgivning. Samtidig håber vi at kunne udbygge uddannelsesakademiet til også at omfatte bestyrelserne i ejer- og andelsboligforeningerne, fortæller Henrik Dahl Jeppesen og fortsætter: Det vil jo være helt oplagt, at vi tilbyder bestyrelsesmedlemmer kurser og ajourført viden, så bestyrelserne også er klædt rigtigt på til at varetage de opgaver, de skal løse i foreningen. Landsdækkende service Kuben Ejendomsadministration A/S har i dag kontorer i Kolding, Århus, Aalborg og Valby, mens Dan-Ejendomme as har kontorer i Hellerup og Højbjerg ved Århus. Vi skal i det nye fælles selskab fortsat være tæt på vores kunder, og vi vil også fremadrettet kunne tilbyde en landsdækkende service, fastslår Henrik Dahl Jeppesen. For os er det vigtigt, at vores kunder oplever den samme gode service og rådgivning, uanset om de er kunde i Aalborg, Kolding, Århus eller for den sags skyld i københavns området. Allerede nu begynder sammenlægningen mellem de to virksomheder langsomt at ske. De to Århuskontorer flytter sammen i slutningen af maj eller begyndelsen af juni, mens der allerede i marts sker en delvis sammenflytning i københavnsområdet. Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as samler nemlig alle kompetencer inden for administration af ejer- og andelsboligforeninger på kontoret i Valby. Kontaktpersoner og kontaktdata forbliver uændret. Tæt på vores kunder En af årsagerne til, at vi har valgt at slå os sammen, er, at vi holdningsmæssigt passer godt til hinanden. Vi er simpelthen et rigtigt godt match, siger Henrik Dahl Jeppesen og tilføjer: Der er langt flere ligheder end forskelle blandt andet i vores kultur og holdning Begge organisationer kommer med en række initiativer og styrker, der skal bruges fremadrettet. Alt sammen til fordel for vores kunder. til kunderne. Eksempelvis oplever vi blandt begge selskabers medarbejdere en udpræget faglig stolthed for det, man kan og leverer til kunderne. Der er således rigtigt mange medarbejdere, der lige gør den der ekstra indsats for, at kunderne får en god oplevelse. Den nærhed og det engagement mærker 4 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Stadig samme kontaktperson Som kunde i Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as kan du være sikker på, at blive genkendt. Der er nemlig altid en fast kontaktperson knyttet til foreningen, der kender ejendommen og dens forhold. Alle kunderne hos os har en fast kontaktperson, som kender foreningen og varetager dialogen med eksempelvis bestyrelsen, fortæller regionsdirektør Søren Stenstrop, Aalborg, og fortsætter: Men naturligvis er der et helt team af kvalificerede kolleger bagved, der arbejder sammen om at servicere foreningen og dens beboere. Backuppen er livsnerven for at opretholde en god service for kunderne året rundt. For os er det vigtigt, at vores kunder oplever, at dialogen er åben og ærlig. Desuden lægger vi stor vægt på, at foreningerne får de aftalte ydelser til den aftalte tid og i den aftalte form, siger Søren Stenstrop. kunderne. Det er også et af de kendetegn, der skal være fremadrettet.... en del af Dan-Ejendomme as Et andet punkt, hvor der er udpræget lighed mellem de to selskaber, er tilgængelighed. Hos begge selskaber har foreningen således en fast kontaktperson, der kender foreningen og ejendommen. Den personlige og direkte kontakt er et af de områder, der også skal kendetegne selskabet fremover. Bestyrelsen i foreningen har typisk en fast kontaktperson fx en boligrådgiver som den kommunikerer med pr. telefon og mail. Men selv om der er én person, der tegner os over for foreningen, så glem ikke, at der er et stærkt back office- hold, der bakker det hele op. Der er således langt flere, der kender lige præcis din forening end den faste kontaktperson. Det giver tryghed, fortæller Henrik Dahl Jeppesen. Konsolideringsbølge på vej Vi har brug for en vis volumen for at kunne tilbyde vores kunder ikke bare bredde i specialkompetencer, men mindst lige så vigtigt de dygtigste medarbejdere og rådgivere. Det er simpelthen et must for vores kunder, at de kan få kvalificeret rådgivning, fordi der er så mange penge og værdier på spil, når det handler om ejendomsadministration, fastslår Henrik Dahl Jeppesen, der forventer, at rigtigt mange af de mindre og mellemstore danske ejendomsadministrationsvirksomheder vil blive tvunget til at slå sig sammen i de kommende år. Traditionelt har ejendomsadministrationsselskaber været små enkeltmandsvirksomheder, der med hjælp af få medarbejdere kunne betjene kunderne. Sagen er bare, at det ikke går længere. Tingene er de senere år blevet så komplekse, at det nu kræver virksomheder med specialister og viden inden for bl.a. jura, byggeteknik, regnskab, skat og andet, siger Henrik Dahl Jeppesen. Den lovgivning, der regulerer bolig- og ejendomsområdet, er efterhånden lige så kompleks som skattelovgivningen. Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as er således gået forrest i denne konsolideringsbølge, der forventes at ramme ejendomsadministrationsbranchen i de kommende år. Entré udgives af Dan-Ejendomme as 5

6 10 12 4 Farvel Kuben Bo og goddag Entré KUBEN BO EJER & ANDEL - 6. ÅRGANG - NR. 4/2009 DET KAN KOSTE DYRT AT SPARE...... så vi anbefaler altid ekstern revisor SÆLGE, BLIVE ELLER UDLEJE I et svært marked for salg af bolig, prøver nogle at udleje deres bolig GRØNNE JULEGAVER Vi har sammenfattet en liste med masser af grønne gaveideer, der ikke alle kan købes lige rundt om hjørnet 7 FRA SLIDT TAG TIL LÆKRE NYE TAG-BOLIGER 13 Tagboligprojektet blev til 17 nye lejligheder til AB Eriksgården på Amager. Læs om projektet - og fi nder du inspiration til din egen forening, hjælper vi gerne 20 10 KUBEN BO EJER & ANDEL - 6. ÅRGANG - NR. 3/2009 NYT TV-SIGNAL 31. oktober 2009 slukkes det analoge tv-signal. Er dit tv klar til det nye signal? DER ER BRUG FOR EJENDOMSMÆGLERE Flere andelshavere vælger at bruge en ejendomsmægler til at stå for salget. SOLGT CO -NEUTRAL ANDELSBOLIGFORENING Læs om en forening, der har taget klimasagen i egen hånd. KØBER DU KAT- TEN I SÆKKEN? Alt for mange andelshavere køber deres bolig for dyrt - gør du også? Læs cheføkonom i Realkredit Danmark Elisabeth Toftmann Asmussens vurdering. KUBEN BO EJER & ANDEL - 6. ÅRGANG - NR. 2/2009 TURBULENTE TIDER KUBEN BO PAS PÅ BESTYRELSEN FORSIGTIG FORSIGTIG FORSIGTIG FORSIGTIG FORSIGTIG De ejer- og andelsboligforeninger, der administreres hos Kuben Ejendomsadministration A/S, har gennem en årrække modtaget magasinet Kuben Bo. I forbindelse med at Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as begynder integrationen, med henblik på at fusionere selskaberne, er det besluttet, at Kuben Bo erstattes af det nye magasin, Entré. Det udkommer 3-4 gange årligt i et oplag på ca. 39.000 stk. Vi vil gerne fortælle din historie Vi vil gerne høre historier eller interviewe dig om din forening. Måske har I gang i et nyt tagprojekt, en ny gårdhave, eller måske har foreningen fået en grillplads, som har fremmet det gode naboskab. Måske har du en helt tredje historie, der bare vækker glæde og smil hos andre. Kontakt enten direktionssekretær Gitte Jacobsen, tlf.: 39 46 60 95, gja@dan-ejendomme.dk, eller kommunikationskonsulent Helene Tjellesen, tlf.: 88 33 24 13, htj@kuben.dk. Vi håber, at du tager godt imod det nye magasin. Vi vil også gerne høre ris og ros. www.kuben.dk kuben@kuben.dk Kort rente er bedre på lang sigt I løbet af det seneste år er renterne faldet markant. Det er især den korte rente, der er faldet. De lave renter har gjort det billigt at låne, og den lave korte rente har været den drivende faktor til, at flere og flere vælger rentetilpasningslån. I tabellerne er beregnet, hvad det koster at låne 1 mio. kr. med rentetilpasningslån og et fastforrentet lån på 5 pct. i januar 2005 og nu. Som det ses, er rentetilpasningslånene billigere nu end i januar 2005, mens det fastforrentede lån er dyrere som følge af den højere rente. Renteudvikling Lang rente Kort rente Pengepolitisk rente 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 03.01 02.07 29.12 27.06 24.12 22.06 19.12 16.06 13.12 11.06 08.12 2005 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 Hvad kostede det at låne 2. januar 2005 Lånerente Ydelse pr. måned Ialt før skat I alt efter skat F1 2,40% 4.439 3.613 F3 2,77% 4.638 3.707 F5 3,14% 4.842 3.805 Obl.lån 4,00% 5.542 4.207 Anm. beregningerne er inkl. omkostninger og bidrag. Hvad koster det at låne aktuelt? Lånerente Ydelse pr. måned Ialt før skat I alt efter skat F1 1,42% 4.050 3.464 F3 2,47% 4.539 3.681 F5 3,02% 4.840 3.824 Obl.lån 5,00% 5.999 4.410 Forskel efter skat Kr. pr. måned F1 149 F3 25 F5-19 Obl.lån -203 6 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Gratis Seriøst Helt enkelt... Ledige lejeboliger fra Danmarks seriøse udlejere 7 Hos Findbolig.nu er din boligsøgning i trygge hænder Gratis søgning på alle ledige boliger. Fuld gennemsigtighed med fri adgang til oplysninger om udlejer. Udlejningsannoncer tjekkes, før de vises på sitet. Tryg boligsøgning med troværdige udlejere. Klik ind på Danmarks seriøse boligsite, Findbolig.nu.

Af Bjørn Weber, Teamleder Det gode forslag Selv om sneen i starten af det nye årti lagde sig tungt over Danmark, nærmer foråret sig og med det også mange foreningers ordinære generalforsamling. De øvrige medlemmer er nødt til at vide, hvilke økonomiske konsekvenser det vil have at vedtage et forslag, hvad dørtelefonerne koster, hvordan de skal finansieres osv. Foreningernes ordinære generalforsamling afholdes ofte med en fast dagsorden, og fælles for langt de fleste foreninger er, at medlemmerne kan fremsætte forslag til behandling på generalforsamlingen. Men hvordan er det lige, man fremsætter et forslag? Indholdet af et forslag kan som udgangspunkt ikke begrænses, og et forslag kan således indeholde alt mellem himmel og jord eller fra kælder til kvist, om man vil. Som forslagsstiller mødes man dog af enkelte udfordringer om indholdet af forslaget. Vi oplever tit, at gode og konstruktive forslag ikke kommer til afstemning, simpelthen fordi de enten er stillet for sent, eller fordi de ikke er formuleret på en sådan måde, at generalforsamlingen forstår og kan tage stilling til forslaget. Overhold fristerne Langt de fleste foreningers vedtægter indeholder regler for, hvornår et forslag skal være stillet, hvis det skal behandles på generalforsamlingen. Kravet er ofte, at forslaget skal være sendt til bestyrelsen senest 8 dage før generalforsamlingen. Bestyrelsen skal herefter sørge for, at de øvrige medlemmer gøres bekendte med forslaget senest 4 dage før generalfor- samlingen, så alle har mulighed for at tage stilling til forslaget forud for generalforsamlingen. Dog kan disse krav være meget forskellige, hvorfor det er nødvendigt at se på den enkelte forenings vedtægter for at være helt sikker på, at fristerne overholdes. Formulering Indholdet af et forslag er også meget afgørende for, om det kan tages til afstemning. Et godt og konstruktivt forslag kan tit bremses af, at indholdet ikke gør det muligt at tage det til afstemning. Som eksempel kan der være god mening i at stille forslag om at anskaffe dørtelefoner, en legeplads, anlæg til udnyttelse af solenergi mv. Men en generalforsamling kan ikke tage stilling til blot at købe en legeplads, få opsat dørtelefoner eller anskaffe alternativ energiforsyning. Der kræves lidt benarbejde fra forslagsstilleren: Ligeledes bør et forslag stilles, så det er helt klart, hvad man stemmer om. Lad os se på eksemplet med en legeplads. Det vil næppe være nok at stille et forslag om at købe en legeplads til 50.000 kr., da de øvrige medlemmer ganske sikkert kan have interesse i at vide, hvordan legepladsen skal se ud, hvor den skal ligge, om der er standarder, der skal overholdes, og hvad det kan få af langsigtede økonomiske konsekvenser at anskaffe den. Er der fx årlige sikkerhedstilsyn osv.? Kigger vi på forslaget om at opsætte solenergianlæg, vil det være nødvendigt at vide, hvor de skal sidde, om ejendommens øvrige installationer kan benyttes sammen med dem, eller om de skal fornyes, og hvor stor en energibesparelse foreningens medlemmer kan forvente i de kommende år. Ligesom med forslaget om legepladsen er det naturligvis også nødvendigt at vide, hvor meget solenergianlæggene koster, hvordan de skal finansieres, og endelig om der er myndighedskrav, der skal overholdes. Langt de fleste foreningers vedtægter indeholder regler for, hvornår et forslag skal være stillet, hvis det skal behandles på generalforsamlingen. 8 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Kontakt os Går du og gemmer på gode idéer og er i tvivl om, hvordan de kan stilles som forslag, kan du naturligvis altid kontakte din ejendomsrådgiver. Dog skal du være opmærksom på, at det ikke er ejendomsrådgiverens opgave at indhente informationer om økonomi og lignende. Simpelt eller kvalificeret flertal Forskellige typer forslag kan kræve forskellige typer flertal. Nogle forslag kan vedtages med simpelt flertal, mens andre kræver kvalificeret flertal. Reglerne om, hvilket flertal det enkelte forslag kræver, findes i foreningens vedtægter. Oftest vil det dog kræve kvalificeret flertal, hvis forslaget har en væsentlig økonomisk betydning, eller hvis forslaget vedrører ændringer i foreningens vedtægter. Endelig er der forslag, der kræver, at alle medlemmer i foreningen stemmer for. Det vil næppe være nok at stille et forslag om at købe en legeplads til 50.000 kr. Dirigenten har det sidste ord På generalforsamlingen har dirigenten det sidste ord, også når det kommer til, hvilke forslag og eventuelle ændringsforslag fra de andre medlemmer der kan behandles. Dirigenten bestemmer også, i hvilken rækkefølge forslag behandles. Hvilken stemmeflerhed, der skal til for at vedtage et forslag, afhænger også af forslagets art og økonomiske betydning. Foreningens vedtægter indeholder bestemmelser om disse forhold, og det er dirigenten, der i sidste ende vurderer, hvilke vedtægtsbestemmelser som finder anvendelse, og dermed hvilken stemmeflerhed der skal til, for at forslaget kan vedtages. Overhold vedtægterne Foreningens vedtægter indeholder reglerne for fremsættelse og behandling af forslag. Heri kan du finde kravene til frister for fremsendelse til bestyrelsen og udsendelse til medlemmerne, ligesom vedtægterne indeholder detaljerede regler for forslagets behandling på generalforsamlingen. Er du i tvivl, kan du altid rådføre dig med din ejendomsrådgiver. Entré udgives af Dan-Ejendomme as 9

Af Claus Obel Skovgaard, statsaut. ejendomsmægler Tomme erhvervslokaler i andelsboligforeningen Finanskrisen har været hård for detailhandelen, og flere butikker har måttet lukke som følge af faldende omsætning og den stramme udlånspolitik, flere banker har ført. Det skønnes, at 5% af landets samlede detailarealer står tomme, og særligt de mindre butikslokaler er hårdt ramt. For kontor lejemålenes vedkommende står det værre til, og her er der tale om 7,6% tomme kontorlokaler på landsplan, hvilket er en forøgelse på næsten 50% på bare ét år. I mange andelsboligforeninger findes større eller mindre butikslokaler, hvor det er vigtigt med en hurtig genudlejning efter en fraflyttende lejer, da det ellers kan koste foreningens medlemmer dyrt. JKE tilbyder Dan-Ejendomme as ejer erhvervsmæglerfirmaet JKE, som har specialiseret sig i salg, vurdering og udlejning af erhvervslokaler. Vi varetager alt i forbindelse med genudlejning fra indsamling af dokumenter, markedsføring (opsætning af skilte, annoncering, salgsbreve, kontakt til potentielle lejere etc.), fremvisning, forhandling med lejere og advokat samt kon traktudarbejdelse til opkrævning af depositum og leje. Vi har kontakt med et stort antal lejere, der i disse år benytter lejligheden til at flytte til nye lokaler som følge af det øgede udbud. Vi tilbyder 24-timers onlinerapportering, hvor udlejer hele døgnet kan følge de aktiviteter, der har været. Rapporteringen kan bruges af flere personer på én gang og kan udskrives efter behov. 10 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Af Erik W. Bundesen, regionsdirektør Energimærkning vedrører det os? Ja, som forening skal I forholde jer til Lovpligtig Energimærkning! Reglerne for lovpligtig energimærkning af bygninger er skærpet. De seneste skærpelser trådte i kraft 1. juli 2009, og energimærket skal altid forelægges til en ny køber eller andelshaver inden køb eller overdragelse. I foreninger er det bestyrelsens ansvar, at der forefindes et lovligt energimærke på ejendommen. Energimærkningen er og har været meget udskældt i nogen grad med god grund men vi har den holdning, at et energimærke er et aktiv for ejendommen. Formålet med et energimærke Grundlæggende har energimærket flere formål: 1. Mærkningen skal synliggøre bygningens energiforbrug og fungerer derfor som en slags varedeklaration, når en bygning, en bolig eller et lejemål skal sælges eller udlejes. 2. Mærkningen skal give et overblik over de energimæssige forbedringer, der er rentable at gennemføre på ejendommen, hvad forbedringerne går ud på, hvad de koster at gennemføre samt et overblik over, hvilke besparelser der kan opnås på el- og varmeregningen. Vi anser energimærket for at være et aktiv for ejendommen, ligesom det er ét blandt flere elementer i bestræbelserne på at gøre ejendommen mere tidssvarende og mindre ressourceforbrugende, udtaler energikonsulent hos Kuben Ejendoms admini stration A/S og Dan- Ejendomme as, Michael Gylling. Vi hjælper jer gerne For at være sikker på, at I som forening får et energimærke i en god og brugbar kvalitet og til den rigtige pris, har vi i Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as stillet skarpt på de krav, der på foreningens vegne skal stilles til et energimærke. Vi tilbyder derfor alle foreninger, der administreres af Kuben Ejendomsadministration A/S eller Dan Ejendomme as, at komme med i et fælles udbud, hvor vi på vegne af jer indbyder en række beskikkede konsulenter/virksomheder til at give tilbud på opgaven, fortæller Michael Gylling. Udbuddene er opdelt og grupperet, så de bydende firmaer både i forhold til geo grafien, men også i forhold til bygningstyper, tidsfrister mv., kan se og gennemskue opgaven og dermed tilbyde energimærkningen billigst muligt. Som udgangspunkt gælder et energimærke i 5 år, hvis der ikke foretages større ændringer på ejendommen. Har du spørgsmål til energimærknings ordningen, er du meget velkommen til at kontakte Erik Wulf Bundesen, tlf.: 39 46 61 83, eller Michael Gylling, tlf.: 39 46 61 41. Du kan læse mere om energimærkning og energibesparelser på fx www.femsek.dk, www.ens.dk eller på www.energitjenesten.dk Det er altid en forenings bestyrelse, der har ansvaret for, at energimærkningen bliver foretaget, og at energirapporterne bliver opbevaret og er tilgængelige ved salg eller ved over dra gelse, ligesom det er foreningen, der skal afholde udgiften. En sælger af en lejlighed kan derfor kræve, at foreningen stiller et gyldigt energimærke til rådighed. Hvis foreningen ikke inden for en rimelig frist stiller et energimærke til rådighed, kan køber på foreningens regning få udarbejdet et energimærke. En køber, der bestiller et energimærke på foreningens vegne, har ikke pligt til at indhente flere priser og har dermed heller ikke pligt til at vælge det billigste. Bygninger større end 1.000 m² skal regelmæssigt energimærkes minimum hvert 5. år. Entré udgives af Dan-Ejendomme as 11

Data på boligen Samlet svar til flere Liste over ansøgere Kommunikation med den enkelte boligsøgende Statistik på annoncering og udlejning Stor trafik på sitet Forretningsidéen bag Findbolig.nu er, at vi tilbyder alle professionelle udlejere herunder investorer, developere, ejendomsmæglere og ejendomsadministratorer at de kan bruge vores boligportal til at markedsføre deres ledige boliger. Vi håber naturligvis, at mange vil benytte sig af tilbuddet, da kombinationen af mange ledige boliger på portalen og det, at det er gratis for den bolig søgende, uden tvivl vil betyde stor trafik på Findbolig.nu og derved sikre udlejerne en hurtigere udlejning. Findbolig.nu overblik med ét klik Claus Krag understreger, at der i udviklingen af sitet er lagt stor vægt på brugervenligheden. Det er helt afgørende, at både udlejere og boligsøgende nemt kan navigere rundt på sitet og hurtigt danne sig et overblik. Herved sikres mere trafik på sitet og større synlighed på nettet. Den 15. marts 2010 lancerede Dan-Ejendomme as en helt ny boligportal, Findbolig.nu, hvor den seriøse udlejer får mulighed for at eksponere sine ledige boliger. Med Findbolig.nu kan udlejer vælge mellem tre forskellige aftaletyper og en række tillægsydelser i forbindelse med en boligudlejning helt enkelt. Øget fokus på markedsføring er nødvendig Udviklingen på lejeboligmarkedet har medført, at udlejers fokus nu er langt større på afsætning og markedsføring af lejeboliger end tidligere, og mange udlejere har fået øjnene op for, hvor vigtig en valid, troværdig og seriøs eksponering af ledige boliger er. Derfor har Dan-Ejendomme as udviklet boligportalen Findbolig.nu. I dag er det desværre ikke noget særsyn, at boligsøgende får en dårlig oplevelse, når de søger efter lejebolig. Enten er boligen udlejet eller værre endnu boligen eksisterer simpelthen ikke. Der er mange gange nogle lidt for smarte løsninger, hvor man slår plat på de boligsøgende. Det vil Dan-Ejendomme as ikke lægge navn til. Tingene skal foregå åbent og ordentligt, fortæller Claus Krag, afdelingsdirektør i Dan-Ejendomme as og fortsætter: Vi har i udviklingen af den nye boligportal ønsket, at troværdighed og seriøsitet er i højsæde. Alle annoncer bliver kontrolleret, før de vises på sitet, og samtlige udlejere skal tiltræde en erklæring om, at udlejningen foregår efter etisk forsvarlige retningslinjer, ligesom den gældende lovgivning overholdes. For netop herved sikrer vi, at eksponering af ledige boliger kun sker i selskab med andre seriøse udlejere, samt at de boligsøgende får en god oplevelse. Gratis oprettelse Vi har rullet tre forskellige aftaletyper ud, da en udlejers behov kan variere. Uanset om en udlejer kun har enkelte boliger eller måske flere ejendomme, sikrer Findbolig.nu fuldstændigt overblik over alle udlejningssager med et enkelt klik. Nemt, effektivt og ressourcebesparende, siger Claus Krag. Godt fra start Vi har meget store forventninger til Findbolig.nu. Vi har lagt overliggeren rimeligt højt fra start. Vi har tænkt i større synlighed, troværdighed og sikkerhed, seriøsitet, et effektivt og ressourcebesparende arbejdsredskab, brugervenlighed og fuld gennemsigtighed for alle helt enkelt. Vores succeskriterium er, at Findbolig.nu skal være det bedste alternativ på markedet i dag. Allerede nu har mange af Danmarks største udlejere taget Findbolig.nu til sig. Det er en rigtig god start, men vi vil gerne have endnu flere med, slutter en tilfreds Claus Krag. Bor du i en ejer- eller andelsboligforening, der administreres af Kuben Ejendomsadministration A/S eller Dan-Ejendomme as, og ønsker du at udleje ledige boliger, tilbydes du at oprette en annonce på boligportalen gratis indtil den 1. september 2010. Klik ind på www.findbolig.nu 12 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Af anna-lise Hughes, kundedirektør Gynger og karuseller momsen 1. januar 2011 Som en del af regeringens Forårspakke 2.0, der blev vedtaget i maj 2009, ophæves momsfritagelsen for ejendomsadministration pr. 1. januar 2011. Det betyder, at ejendomsrådgiveren herefter skal lægge moms på sine ydelser. Lovændringen får også direkte betydning for ejer- og andelsboligforeninger og dermed mange tusinde ejere og andelshavere da foreninger tidligere har været fritaget for moms på ejendoms administration, fortæller kundedirektør Anna-Lise Hughes og fortsætter: Vi kan ikke løbe fra, at det bliver dyrere at få administreret for enin gen. Men for den enkelte beboer vil der dog blot være tale om en mindre ekstra månedlig afgift på 20-40 kr. afhængigt af ejendommens størrelse og indholdet af aftalen med os. Lovændringen gælder dog ikke for foreninger, der de seneste måneder har genforhandlet kontrakten med os, da der i den forbindelse er taget højde for de nye regler. Det skal endvidere bemærkes, at andre honorarer og gebyrer, der via deres tilknytning til administrationsaftalen hidtil har været momsfritaget, ligeledes pålægges moms fra 1. januar 2011. Lovændringen får også direkte betydning for ejer- og andelsboligforeninger og dermed mange tusinde ejere og andelshavere". Entré udgives af Dan-Ejendomme as 13

010005 Relevante organisationer: Ejerlejlighedernes Landsforening Toldbodgade 37A, 2. sal, postboks 9054 1022 København K T: 33 12 25 34 M: ejl@ejl.dk Tættere på virkeligheden Vi tror på, at de bedste løsninger skabes gennem stærke personlige relationer, oprigtig interesse og et drive efter altid at levere det, der er bedre end godt. Det er vores virkelighed og det, der gør vores mennesker til ægte udviklere og sande problemknusere. kpmg.dk ABF Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Vester Farimagsgade 1, 8. sal, postboks 239 1501 København V T: 33 86 28 30 M: abf@abf-rep.dk Tilbud på ejendomsadministration? Ønsker din forening et tilbud på administration så kontakt projektudviklingskonsulent Rebekah Reuter tlf.: 88 33 24 08 eller rre@kuben.dk Hvad koster det? Realkreditlån med 30 års løbetid Kurs Rente Varighed 1. års ydelse Ydelsesprocent 1. års rente 1. års afdrag 1. års afdragsprocent Hovedstol Variabelt forrentede lån F1 DKK 31-03-2011 E 102,39 1,79 % 48.500 4,85 % 23.200 25.300 2,53 % 976.668 F5 DKK 31-12-2014 E 96,08 3,04 % 56.600 5,66 % 35.700 20.900 2,09 % 1.040.793 Fastforrentede lån Kontantlån 4 % E 93,65 4,55 % 7,48 66.700 6,67 % 50.700 16.000 1,60 % 1.067.906 Forudsætninger Beregningsdata er opdateret 26-02-2010 (14:12). Alle beregninger er foretaget ud fra kursværdi på 1.000.000, 4 årlige terminer, skattesats på 0 % og bidragssats på 0,55 %. Alle beregninger er foretaget uden omkostninger, dog indgår kursskæring. Varigheder er beregnet pr. 25-02-2010. For Tilpasningslån vises varigheden for den obligation med længst løbetid. 14 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Klima og miljø en fælles opgave Dan-Ejendomme as offentliggjorde i begyndelsen af 2009 selskabets klima- og miljøpolitik. Baggrunden var et ønske om at målrette nogle af de mange tiltag, der løbende blev initieret, i samarbejde med selskabets kunder. Opfattelsen er, at indsatsen er en fælles opgave, som vi kan og skal løfte sammen. Indflydelse forpligter Vi ønsker simpelthen at fremme fokus på miljøet i tæt samarbejde med og i respekt for vores kunders ønsker og egne politikker på området, fortæller teknisk direktør Claus Møller Rasmussen, der er ansvarlig for selskabets klima- og miljøindsats. Som ejendomsadministrator har vi direkte og indirekte indflydelse på mange forhold vedrørende ejendommenes drift. Vi mener, at den indflydelse forpligter. Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as medvirker som administrator og dermed samarbejdspartner på cirka 2.000 bolig- og erhvervsejendomme i hele Danmark. Det er ikke hos alle foreninger, at vi også er involveret i driften af ejendommen, idet nogle foreninger klarer disse ting selv eller via en anden rådgiver. Men dér, hvor vores medarbejdere inden for drift og vedligeholdelse er involveret, stræber vi efter at rådgive vores foreninger om at vælge de grønne og ressourcebesparende løsninger vedrørende driften, siger Claus Møller Rasmussen. Sådan kommer din forening i gang Nogle ejer- og andelsboligforeninger er allerede meget aktive og har selvstændigt igangsat en række initiativer, der er ressourcebesparende. Nogle steder ser vi meget idealistiske projekter, mens andre bare er yderst bevidste om at spare på vand, varme og elektricitet, siger Claus Møller Rasmussen. Mange gange begynder det med en eller to beboere, der er idémagere og katalysatorer for foreningens initiativer på området. Andre gange starter det med, at foreningen beder os om at udarbejde en handlings- plan med et idékatalog over mulighederne. Uanset hvad, så er det bare om at komme i gang. En god anledning er måske at tage en snak under punktet Eventuelt på årets generalforsamling. Generalforsamlingen tiltrækker ofte mange af foreningens medlemmer, og efter alle de formelle ting er på plads, er det et oplagt sted at begynde debatten i din forening. Spændende nyhed på vej Internt og eksternt har Dan-Ejendomme as valgt at markere de forskellige initiativer inden for klima- og miljøområdet med et logo, der forestiller en grøn pære. Logoet skal minde vores medarbejdere og kunder om vigtigheden af rent faktisk at gøre noget. Vi er nødt til at foretage nogle konkrete handlinger for at reducere miljøpåvirkningen, fortæller Claus Møller Rasmussen og slutter: Vi offentliggør snart et spændende initiativ på klimaområdet, hvor vi i samarbejde med kunderne etablerer et partnerskab, der skal kickstarte målrettede energibesparelser på ejendommene. Du kan downloade Dan-Ejendomme as klima- og miljøpolitik på www.dan-ejendomme.dk Entré udgives af Dan-Ejendomme as 15

AF Christian Ringbæk, webmaster Du har selv mange muligheder for at nedsætte dit og familiens energiforbrug. Hvis du bor i et række- eller klyngehus, kan mange af de råd, du kan finde om villaers energiforbrug, anvendes direkte. I mange ejer- og andelsboligforeninger (tæt/lav bebyggelse) deler boligerne nogle ydervægge, og det er kun godt energimæssigt, men derfor kan alle erfaringstal fra villabesparelser ikke overføres direkte. Inden du igangsætter evt. energiforbedrende arbejder din bolig, skal du huske at undersøge, om vedtægterne i din forening giver dig ret til at udføre arbejderne, eller om det er noget, foreningen i fællesskab skal gennemføre. Her kommer en række eksempler, som måske kan give dig inspiration: 1. Tjek isoleringen Efterisolering giver en markant reduktion af varmeudgifterne. I bygninger fra før 1970 er isoleringen ofte sparsom eller ikkeeksisterende. For at øge isoleringen fra 0 til 400 mm: 30.000 kr. For at øge isolering fra 200 til 400 mm: 16.000 kr. Besparelse: Ca. 18.000 kr./år, 1.800 kr./ år. Nedsæt energiforbruget 16 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

2. Hiv varme ud af luften En luft til luft-varmepumpe kan opvarme boligen, men ikke levere varmt vand. Supplér eventuelt med en solfanger. Pris: 45.000 kr. Besparelse: Ca. 7.000 kr./år. 3. Vinduerne Udskiftning eller renovering af husets vinduer til energi vinduer reducerer varmetabet med op til 50%. Det udskiftede vinduesareal i eksemplet er på 33 m². Pris: 160.000 kr. (udskiftning), 40.000 kr. (renovering). Besparelse: 4.710 kr./år (i begge tilfælde). 4. Brug solenergi En solfanger kan sænke din regning til varmt vand med op til 60% og din regning til varme med op til 30%. Installér solenergi, når du fx skal have nyt tag. Pris: 7 m² solfanger og 300 liter vandbeholder: 50.000 kr. Besparelse: Ca. 2.300 kr./år. 5. Sænk temperaturen Det er forskelligt, hvilken rumtemperatur vi hver især trives ved. De fleste finder 21 C passende i opholdsrum og lidt køligere i soveværelset. For hver 1 C, du sænker temperaturen, spares 5% af energiforbruget. Pris: Ganske gratis. 6. Gør bygningen tæt Er bygningen utæt, er varmetabet stort. Utætheder kan fx skyldes huller i dampspærren, mus i isoleringen, forvitrede tætningslister m.m. Det giver bl.a. træk og fodkulde. Pris: 1.000 15.000 kr. Besparelse: Varierer. 7. Isolér varmerørene I mange ejendomme står fyret i en uisoleret kælder, og er varmerørene også uisolerede, spildes varme til ingen nytte. Belæg fx rørene med 15 mm isolering, og spar ca. 300 liter olie for hver meter rør svarende til ca. 2.400 kr./år. Med en isolering på 60 mm spares 350 liter olie eller 2.800 kr./år. Udgangspunktet for tallene er et hus på 120 m² med oliefyr. Alle priser er inkl. udgifter til håndværker, og olieprisen er sat til 8 kr. pr. liter. Energiforbedringerne er tjekket af Bedre Hjem i december 2009. Entré udgives af Dan-Ejendomme as 17

Tal sammen om de problemer, der er. Mange gange er dialogen med din nabo den bedste vej til en acceptabel løsning. Der skal være plads til alle". Hundeloven I Danmark har vi en bekendtgørelse, der omhandler lov om hunde i daglig tale kaldet hundeloven. Denne lov angiver, hvad der er tilladt og ikke tilladt i forhold til at holde hund. Det er denne lov, der danner grundlag for eventuel håndhævelse af lovovertrædelser i forhold til hundehold. Links Som hundeejer har du ansvaret for, at din hund ikke generer andre. Vi har anført en række hjemmesider, hvor du kan finde flere oplysninger og inspiration til, hvordan du undgår, at din hund generer andre. Du kan læse hele bekendtgørelsen om lov om hunde på www.retsinfo.dk. 18 Entré udgives af Dan-Ejendomme as

Af Helene Tjellesen, Kommunikationskonsulent Kamp- og muskelhunde i din forening Der har været en del medieomtale af kamp- og muskelhunde, som har overfaldet både mennesker og andre hunde. I den forbindelse er vi blevet kontaktet af flere, der spørger, om det er lovligt for en forening at vedtage et helt eller delvist forbud mod bestemte hundetyper. Husdyr i en forening kan skille vandene, blandt andet fordi hunde fra tid til anden fx kan larme eller virke skræmmende på omgivelserne. Det gode naboskab kan komme på en alvorlig prøve. Så når vi får den slags henvendelser, påpeger vi altid, at den enkelte hundeejer uanset hunderace har et personligt ansvar for, at hunden ikke generer andre beboere, fortæller Per Holm, afdelingsdirektør, Kuben Ejendomsadministration A/S og Dan-Ejendomme as. Love og vedtægter Juraen er klar på området. Overordnet er det hundeloven, der regulerer hundehold i Danmark, ligesom der naturligvis i de fleste foreninger foreligger en vedtægt, som alle beboere er omfattet af. www.dogtraining.dk Artikler og links til en lang række hundetrænere og -terapeuter. www.hunde-info.dk Masser af links og nyttige informationer om hunde, herunder blandt andet adfærdsproblemer. www.netdyredoktor.dk Generelt om dyreadfærd. Af ejerlejlighedslovens 5 fremgår, at Ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige ordensregler, og af Standardvedtægter for andelsboligforeninger 12 at Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold mv.. Husordenen beskriver, hvilke forhold der gælder i forbindelse med hundehold i den enkelte forening. De naboretlige regler giver derfor beboere i såvel ejer- som andelsboligforeninger ganske vide rammer for at regulere spørgsmålet om husordenen og herunder dyrehold. Det bemærkes, at vedtages et helt eller delvist forbud mod bestemte hundetyper, vil det dog kun få virkning for fremtiden, så hunde, som lovligt er erhvervet tidligere, ikke umiddelbart berøres af reglerne. Konklusionen er derfor, at det er lovligt at forbyde bestemte hunderacer, hvis forbuddet vedtages efter foreningens gældende regler. I yderste konsekvens kan en overtrædelse af forbuddet medføre eksklusion af foreningen og tvangssalg af boligen. Fornuft og følelse Per Holm har en række råd om husdyrhold: Mange betragter et husdyr som et familiemedlem. Det gør, at det kan bliver meget følelsesladet, hvis der opstår problemer i forhold til klager over hunden. Herved bliver selv de bedste intentioner om, at objektiviteten skal råde, svært forenelige med følelserne. Derfor vil jeg helt konkret anbefale, at der i foreningerne oparbejdes en fast (skriftlig) praksis for fortolkning af vedtægterne eller husordenens formuleringer, og i de tilfælde, hvor en bestemt passus igen og igen giver anledning til fortolkningsproblemer, at vedtægten og/ eller husordenen ændres. Tal sammen Hvis din nabo har en hund, der er til gene for dig, er det altid en god idé, at du selv kontakter naboen for at få løst problemet. Hundeejeren er formentlig lige så interesseret i et godt naboskab, som du er. Tal sammen om de problemer, der er. Mange gange er dialogen med naboen den bedste vej til en acceptabel løsning. Der skal være plads til alle, fastslår Per Holm. I sidste ende Hvis hundeejeren ikke kan eller ikke vil gøre noget ved problemet, kan det blive nødvendigt at gå videre med det. Det kan fx ske ved en skriftlig klage til enten bestyrelsen eller os. Vi vil naturligvis behandle klagen seriøst og i samråd med bestyrelsen. Den beboer, der bliver klaget over, vil selvfølgelig blive orienteret, så han/hun også får mulighed for at give sin version af sagen. Bliver det nødvendigt, kan foreningen i sidste ende henholde sig til foreningsvedtægterne og ekskludere beboeren, slutter Per Holm. Entré udgives af Dan-Ejendomme as 19

Af Christian Sanderhage, statsaut. revisor, Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Skal andelsboligforeninger indregne renteswapaftaler i årsregnskabet? 1. Regnskabsmæssig behandling I forbindelse med aflæggelse af regnskaber for andelsboligforeninger og især ved værdiansættelse af andelsboligerne den såkaldte andelskrone er der en række forhold, hvor regnskabs- og indregningsmæssig behandling af forhold knyttet til foreningen vil have betydelig indflydelse. Et af de forhold, der i de seneste år med den store renteusikkerhed, der er i de finansielle markeder har haft endog meget stor betydning, er de aftaler om fastlåsning af renter/ydelser på realkreditbelåning, der er optaget i mange andelsboligforeninger. Regnskabsaflæggelse er én ting, og her er vores vurdering den regnskabsmæssige behandling klar. En anden ting er indregning af værdien eller forpligtelsen knyttet til renteswapaftalen i andelskronen. Her har praksis måske tidligere været lidt mere forskellig. Vi forsøger her i hovedtræk at beskrive reglerne og praksis på området. Til sikring af de fremtidige rentebetalinger på tinglyste kreditforeningslån har rigtigt mange andelsboligforeninger i de senere år tegnet renteswapaftaler. I forlængelse heraf har spørgsmålet naturligvis rejst sig, om renteswapaftalerne skal indregnes i andelsboligregnskabernes balance, eller om foreningerne kan nøjes med at noteoplyse aftalerne. Hvad siger sagkundskaben? Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i september 2009 fastslået, at andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven (normalt efter den såkaldte regnskabsklasse A) hvilket i praksis vil sige så godt som alle andelsboligforeninger skal indregne renteswaps i balancen (dvs. indregne dagsværdien af renteswapaftalen som et aktiv eller passiv). Dette gælder, hvis det er nødvendigt for, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling og resultat. Spørgsmålet er så, hvad der skal lægges i begrebet nødvendigt. Indregning Her må det fastslås, at indregning er krævet, hvis det er nødvendigt for, at regnskabet skal give et retvisende billede, eller hvis det er nødvendigt til brug for andelshaverne i forbindelse med deres økonomiske beslutninger knyttet til andelsboligforeningen. Når der er tale om renteswaps, er der efter vores opfattelse ingen tvivl om, at sådanne aftaler må have betydning for andelshaverne, og at de derfor skal indregnes i balancen. Årsagen herfor er blandt andet, at regnskabet jo benyttes i forbindelse med køb og salg af andele og herunder skal belyse alle de aktuelle aktiver og forpligtelser i foreningen. 20 Entré udgives af Dan-Ejendomme as