QJwcoikMiféeo^Di] Akt: Skab nr. (udfyldes af dommerkontoret) BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG STEMPELMÆRKE RETTEN I HADERSLEV 5 JJ KUN GYLDIGT MCD AFSTf MPIING A' DOMMERKONTORETS HASStKONT«OLAFTARAT D. 546019 E R H V E R V S L E J E K O N T R A K T 27.02.89 11:38-0009455-00 092495 SU Unm. I. Parterne. BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG MØDERET MfJDERET FOR HØJESTERET F-CR LANDSRET RADHUSCENTRET 21-6500 VOJENS - TLF. 04 54 21 55 Undertegnede A/S Handelsselskabet Danmark reg. nr. 110.335 2arø 05698 Vestergade 11 7100 Vejle) (som udlejer) udlejer herved til medundertegnede C. & A. Danmark A/S Dyrkøb 3 1166 København K (som lejer) et erhvervslejemål i den udlejer tilhørende faste ejendom, matr. nr. 462 a, 462 c og 491 a Vejle bygrunde, beliggende Vestergade 11/Staldgårdsgade 8, Vejle (een samlet ejendom). Lejerrélet indgåes pé følgende nærmere vilkår VILKAB: II. Det lejede. 1376
m (al w (s ik grg (g [^ DI] BJARNE DITLEVSEN * ERIKBIRG 1. Lejemålet udgør en del af den udlejer tilhørende, ovenfor nævnte faste ejendom. Lejemålet har et samlet areal på ca. 1.100 m?, incl. andel i trappeopgang eller tilsvarende. Lejemålet består af følgende lokaler: a) lagerlokaler i.tesi der eta gen: ca. 138 m2 heraf teknikrum 16 m2 b) butikslokaler m. v. i stueetagen: ca. 503 n c) butikslokale m.v. på 1. sal: ca. 404 m 2 d) kontorlokaler m.v. på 2.sal: ca. 132 m2. Lejemålet er indtegnet på vedhæftede rids og lejer er således bekendt med lejemålets fysiske rammer. Ved lejemålets begyndelse opmåles det lejedes antal m 2 nøjagtigt af en landmåler. De anførte arealangivelser er foreløbigt angivet. De endelige areal angivel ser vil senere blive anført pé en allonge til nærværende lejekontrakt. Teknikrum i kælderen er fællesrum. Kælderareal omfatter også et eventuelt elevatorrum. Det er desuden aftalt, at et areal pé anden sal ud mod Staldgårdsgade, opmålt til ca. 60 m 2» der i tegningsmaterialet er betegnet scm "uudnytteligt" efter 2 år må indgå i lejemålet uden særskilt beregning, idet lejeren selv påtager sig at indhente myndighedsgodkendelse, herunder dispen sationstilladel se, og idet lejeren selv afholder samtlige udgifter ved ombygningen, der dog i forvejen skal godkendes af udlejeren, jfr. nedenfor afsnit VII. Det præciseres desuden, at tagterrassen på første sal juridisk/teknisk set har status af friareal, og således ej heller er indgået under lejens fastsættelse. Tagterrassen afleveres med isoleret gulv og ydervæggen i mursten med "vindueshuller".
< O Qi^/(^)\xm}\^m\p\n} n n. IS BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG ADVOKA1 Akt: Skabnr. "(udfyldesaf dommerkontoret)" Lejemålet har følgende interne regi str er i ngsbe tegnelse: bygning: F Lejemålet har følgende postadresse: Nørregade 49, 51, 63 og 65 Vejle Midtpunkt, 7100 Vejle. 2. De lejede lokaler overtages scm "råhus-lokaler", hvorved for stå es følgende: 1. vægge er klar til maler, og gulvene er klar til tæppe belægning eller til svarende, 2. der etableres tre toiletrum med belysning, 3. der etableres elinstallationer i overensstemmel se med stærkstrømsreglementet med de herefter pligtige udtag og stikkontakter, selvstændig måler, men uden lysarmaturer (bortset fra toiletrum), varmeinstallationer med måler. Det forbeholdes at opdele ejendommen i flere hovedenheder - bestående af flere lejemål - med særskilte målere, men med selvstændig aflæsning af det enkelte lejemål. Der foretages også måling af varmtvandsf orbrug. Koldt vand beregnes enten efter måler eller forholdsmæssigt efter aftapningsenhedér,!). vinduesglas udføres i to-lags thermoglas. )er henvises til vedhæftede projektbeskrivelse, udarbejdet af A/S Samfundsteknik, Vejle, hvori er beskrevet de førdiggørel sesarbejder, scm vil blive udført af udlejer for dennes regning. 3. Alle øvrige indretninger og installationer foretages af lejeren. Dette gælder for eksempel: 1. opsætning af fornødne skillevægge (som skal være 1 etf j ernelige), med hertil hørende yderligere installationer vedrørende el, vand, varme m.v., 2. ventilation,
BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG 3. EDB-installationer» H. tæppe belægning, 5. belysning, 6. montering af nedhængte lofter i alle lokaler, bortset fra kælder, der er med ferdigbetonlof t. Lejeren har ønsket visse ændringer af facaden og indretningen i forhold til det oprindelig projekt, herunder blandt andet etablering af en elevator, rullende trapper og andre ændringer. Disse ændringer er beskrevet i vedhæftede ombygnings- og indretningsbeskrivel se. Lejeren afholder selv samtlige omkostninger ved alle disse ændringer, og lejeren skal selv sørge for godkendelse heraf hos myndighederne, hvilket er lejerens egen risiko. Udlejer vil være lejeren behjælpelig med indhentning af myndigheds godkendelserne. Lejerens ombygning/indretning skal være afsluttet senest 15. marts 1989, og klar til færdigmelding over for myndighederne. Da de af lejeren projekterede ombygninger og indretninger dels griber meget væsentligt ind i bygningsstrukturen, dels er meget bekostelige, skal der meddeles udlejer sekundær sikkerhedsret i den bankgaranti, som lejeren skal stille overfor entreprenører, leverandører, tekniske rådgiver e m. fl., til sikkerhed for arbejdets færdiggørelse. Med hensyn til malerarbejdet er det aftalt, at udlejer betaler et beløb stort kr. 120.000,00 excl.. mans af denne entreprise. Beløbet betales, når lejerens arbejde er afsluttet og godkendt af myndighederne. Der henvises til afsnit VII nedenfor vedrørende udlejers godkendelse. 4. Udvendig facade vil bestå af pudsede mursten/anden færdig facade. Der vil blive etableret en belægning af fortov s-/gårdareal med SF-sten eller tilsvarende materiale, ligesom udlejer etablerer udvendig gadebelysning i friarealerne inde i Vejle Midtpunkt. 5.
djw & BJARNE DITLEVSEN SLPLr^ ERIK BERG Akt: Skab nr. (udfyldes~af"dommerkt>ntoret)" De pé cmrådet værende parkeringspladser må ikke benyttes af lejeren eller dennes personale, hverken til korttids- eller langtidsparkering. Der må ikke u- den udlejers samtykke placeres udvendige affaldscontainere eller lignende. Med hensyn til af og pålæsning henvises til "fællesdeklaration for Vejle Midtpunkt", son skal tinglyses blandt andet pé nærværende ejendom, ^evnfør nedenfor 23-24. Det øvrige grundområde vil blive udlagt som gågade-/gågadel ignende areal og rré heller ikke anvendes til nogen form for parkering. Udlejer forbeholder sig ret til at lade indføre regler for varetransport på dette areal svarende til byens øvrige gågadecmråde med begrænsede af- og pålæsnings perioder. III. Det lejedes anvendelse. 6. Det lejede må kun anvendes til stormagasin, Anvendelse til andet formål kræver udlejers skriftlige samtykke, Der henvises desuden til nedenfor 22. IV. Lejemålets ikrafttræden - lejeperioden. 7. Nærværende lejekontrakt træder i kraft med virkning pr. 1. december 1988 8. Lejemålet er fra udlejers side uopsigeligt i en periode af 10 - ti - år regnet fra lejemålets begyndelse. Efter udløbet af uopsi gel i gsheds perioden overgår det pé lejelovens almindelige opsigel sesvilkår. Lejemålet kan fra lejerens side opsiges med 12 - tolv - måneders varsel til
&3 (s\ W fe gi få (g [p [nj BJARNE DITLEVSEN ERTKBERG " den 1. i en måned, dog tidligst til ophør pr. 1.12.1991. V. Lejen, andre ydelser og depositum. 9. Der er aftalt en begyndel sesleje på kr. 775.000,00 - skriver syv hundrede syv ti fem tusinde kroner 00 øre - samt en fast stigning af lejen således: a. For perioden 1.12.1988-31.12.1989: kr. 775.000,00 b. For kalenderåret 1990: kr. 825.000,00 c. For kalenderåret 1991: kr. 875.000,00. De anførte lejebeløb tillægges mans og desuden tillægges lejen det til enhver tid værende arbejdsmarkedsbidrag, p.t. 2,5?. Lejen med de anførte tillæg.erlægges månedsvis forud med 1/12 hver den første i måneden, første gang 1. december 1988. 10. Lejen er pristalsreguleret og reguleres i overensstemmelse med reguleringspristallet i henhold til lov nr. 8 af 9. januar 1980 (januar 1980 = 100), og således at reguleringspristallet for oktober 1988 danner basis for reguleringen, der foretages hvert år pr. 1. januar med virkning fremad. Regulering foretages på grundlag af det forudgående oktober prist al. Første regulering finder sted pr. 1. januar 1992. Herudover er det aftalt, at der i årene 1997 og 1998 ikke skal ske noget indekstillæg. Fra 1999 sker der ny indeksregulering efter ovenstående regler. Der foretages dog alene en regulering svarende til 75% af pristalsreguleringen. Regulering sker således efter følgende ligning: (basislejen) x (det aktuelle oktober-pristal) (basispristallet for oktober 1988)
o, ^n r. r. rw 5^,<~ M]ioJW(oj^^jlg(g[p[n] BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG Akt: Skab nr..._. -(udtyldes.aldommerieoritoret) med fradrag af basislejen (foreløbigt ansat til) kr. fuld pristal sre gule ring udgør således kr. heraf 75? kr, med tillæg af basislejen kr den regulerede leje udgør herefter kr, Lejen kan ingensinde blive mindre end basislejen Udlejer forbeholder sig ret til uanset opsigeligheden at kræve regulering af lejen i medfør af lejelovens */7, ligescm udlejer er berettiget til at kræve forhøjelse af "lejen som følge af skatte- og afgiftsstigninger i overensstemmelse med reglerne heron i lejelovens 50 og 51, øvrige afgiftsstigninger medfører af lejeloven samt af eventuelle fremtidige regler vedrørende lejestigning. 11. Lejeren afholder selv udgiften til det lejedes forsyning med el, varme- herunder varmt vand, - kraft, vand samt for renovation, og lejeren tilmeldes som forbruger ved de respektive forsyningsselskaber. Som ovenfor anført etableres der selvstændige målere eller aflæsningsmulighed vedrørende disse forsyninger, eventuelt bortset fra koldt vand. Desuden betaler lejeren bidrag til den nedenfor anførte centerforening. Dette bidrag er også pligtig pengeydelse i lejeforholdet, jfr. lejelovens 93, stk. 1, litra a og stk. 2. 12. TELEFAX 04 59 05 2A. INT. TELEFAX +45 4 59 05 24
SJ (^w toj fer To O \^> U BJARNE DITLEVSEN \fti<b ERIK BERG Forfalder leje eller andet vederlag, som påhviler lejeren, til betaling pé en helligdag, en lørdag eller på en grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den følgende søgnedag. Betaling anses for rettidig, når den erlægges senest den tredje søgnedag efterf or.f al dsdagen, eller - hvis denne søgnedag er en lørdag - den følgende søgnedag. 13. Som almindeligt depositum indbetaler lejeren et kontantbeløb ansat til kr. 400.000,00 med tillæg af mons. Depositummet skal være indbetalt senest 1. december 1988. Den 1. december 1989 forhøjes depositummet til kr. 425.000,00 og 1. december 1990 _ til kr. 450.000,0.0 med tillæg af mons. Depositummet skal dog til enhver tid mindst svare til 6 måneders leje med tillæg af mons. Det anførte depositum skal indestå scm sikkerhed for enhver af lejerens forpligtelser ifølge lejeloven og nærværende lejekontrakt, såvel under lejemålets beståen som ved dets ophør, herunder vedrørende betaling, af pligtige pengeydelser, vedligeholdelse og i standsæt t el se samt enhver andenforpligtelse. Skulle der under lejemålets beståen ske forbrug af depositummet, helt eller delvist, er lejeren - som pligtig pengeydelse- forpligtet til pé anfordring at foretage supplerende forhøjelse. VI. Overtagelse - tilstand - erklæringer. 1H. Det lejede overtages ved lejemålets begyndelse ferdiggjort i den tilstand som anført i 3. Lejemålet overtages som sådant nyistandsat. 15. Udlejer erklærer, at det lejede ved dets færdiggørelse vil opfylde de almindelige bygge- og brandmæssige krav af generel karakter i lovgivningen til sådanne 1 okal er.
^ A ^ O SJW@l&^ftg [P[fD BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG Akt: Skab nr. (udfyldes af dommerkontoret) Det præciseres, at udlejer ikke har undersøgt, hvorvidt der stilles specielle eller skærpede krav, scm følge af den af lejeren planlagte benyttelse af lokalerne. Lejeren er pligtig selv at afklare alle sådanne forhold samt opfylde dem overfor myndighederne. Dette gælder ethvert krav fra sundhedsmyndighederne, skærpede krav fra brandmyndighederne, krav til yderligere toilet> eller personale faciliteter m.v. VII. Skiltning - bygningsforandringer. 16. Opsætning af udvendige skilte eller anden form for udvendig reklame ud for det lejede skal godkendes af udlejer. Udlejer er indforstået med, at der opsættes reklameskilte på den del af facaden, der hører under det lejede, men udlejer vil blandt andet betinge sig, at skiltning ikke er til gene for de ø- vrige lejere eller for publikum. Ligeledes kræves opsætning af markiser, automater eller noget scm helst andet på eller ved ejendommens facade udtrykkelig og skriftlig tilladelse fra udlejer. Lejers benyttelse i øvrigt af grundarealet ud for de lejede lokaler, blandt andet til henstillen af salgsvarer, skilte m.v. kræver i hvert enkelt tilfelde udlejers godkendelse. En sådan godkendelse vil altid, uanset hvorvidt den er mundtlig eller skriftlig, udtalt eller stiltiende, være en konkret aftale, der når som helst kan inddrages eller ændres, idet den ikke er en del af nærværende lejekontrakt, men en konkret aftale cm benyttelse af et ubebygget grundareal. Lejeren vil dog på almindeligt vis kunne påregne, at der kunne ske en benyttelse inden for sædvanlige rammer af et areal uden for de lokaler, såfremt det ikke er til udlejer påtager sig ingen garanti herfor. gene for nogen. Men Enhver udgift til opsætning og retablering ved nedtagning betales af lejeren. 17. Lejeren er berettiget til at foretage sådanne bygningsmæssige forandringer og ombygninger indenfor de 1 ejede lokalers rammer, herunder etablering af nye skillevægge (flytning af eksisterende skillevægge kræver dog altid udlejers TELEFAX 04 59 05 24. INT. TELEFAX +45.4 59 05 24
m (s\ W O«S (g [P (ni BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG skriftlige samtykke), son af lejeren skønnes nødvendige og/eller hensigtsmæssige af hensyn til driften. Ved lejemålets ophør kan udlejer kræve retablering af eventuelle foretagne ombygninger, såfremt dette skønnes nødvendigt af hensyn til den fortsatte brug. Det bemærkes dog, at der ved vurderingen heraf skal lægges vægt på den hidtidige drift i bygningerne, og at der ikke kan kræves retablering af indretninger eller an for andringer, som skønnes rimelige ud fra ejendommens anvendelse på ophørstidspunktet. Eventuelt retableringskrav fra udlejer skal fremsættes skriftligt overfor lejeren inden 1 ejemålets ophør, ved opsigelse fra en af parternes side dog senest 3 - tre - måneder efter opsigelsens afsendelse. Lejeren er berettiget til selv at forestå retableringen. Lejeren må aldrig foretage ændringer eller udføre arbejder på bygningens udvendige facade, ligesan lejeren også skal have samtykke til etablering af ventilationskanaler. 18. De af lejeren således foretagne forandringer eller ombygninger skal udføres på håndværksmæssig korrekt måde og under anvendelse af absolut gode og lovlige materialer. Ved en ombygning skal udlejer, inden lejeren går igang med en forandring, have arbejdet forevist til godkendelse. Det samme gælder efter færdiggørelsen, og såfremt det ikke er udført i overensstemmelse med de netop anførte forskrifter, kan udlejer kræve angående udbedring deraf inden for en nærmere angivet, frist, og såfremt det efter fristens udløb stadig ikke er udført korrekt, kan udlejer kræve retablering. VIII. Vedligeholdelse - renholdelse. 19. Under lejemålets beståen har lejeren den indvendige vedligeholdelse af det lejede. Udlejer har den udvendige vedligeholdelse. Under lejerens vedligeholdelsespligt hører også pligt til al indvendig maling og hvidtning, samt pligt til vedligeholdelse og fornyelse af låse, nøgler, vinduer, døre, herunder yderdøre, vandhaner, varmehaner, herunder termostater, elafbrydere og
m d] w fe'^fé rp [f D BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG Akt: Skab nr. (udfyldes af dommerkontoret) -kontakter, WC-kummer, cisterner, vaskekummer, hårdehvidevarer og lignende indretninger og installationer. Lejeren er desuden via sit medlemskab af den nedenfor anførte centerforening pligtig at deltage i ren- og vedligeholdelsen samt snerydningen af de under området (matr. nr. 458 a, 462 a, 459, 460) hørende gader, porte og pladser og andre friarealer, samt drift og vedligeholdelse samt reparation af den udvendige gadebelysning og eventuel udvendige beplantning, herunder eventuelt forsikringspræmie vedrørende disse forhold. Centerforeningen skal også stå for betaling af fælles el vedrørende gadebelysning, trappe belysning, drift af cirkulation små ler m.v., som bliver etableret under en fælles målerenhed. Centerforeningen kan også beslutte, at der skal etableres et overvågningssystem. IX. Fremleje- og afståelsesret. 20. Der tilkommer lejer fremleje- og afståelsesret til lejemålet son helhed. Af den lejeren tillagte afståelsesret følger, at en eventuel ny lejer, der indtræder i lejemålet i henhold til afståelsesretten, således indtræder i samti ige 1 ejerens rettigheder og forpligtelser, herunder de udvidede rettig-. heder, blandt andet uopsigelighed, fremleje/af ståelsesret og indtrædel sesret. Den indtrædende lejer opnår ikke andre eller bedre rettigheder end den tidligere lejer. Parterne, det vil sige udlejer samt den indtrædende og den udtrædende lejer, er forpligtet til at underskrive en erklæring, hvorefter den nye lejer overtager rettigheder og forpligtelser i forbindelse med en sådan afståelse. Den tidligere lejer er dog ikke frigjort fra sine forpligtelser, inden sådan skriftlig erklæring er underskrevet, og desuden betinget af, at der ikke er nogen form for restance på underskrift tidspunktet eller over tag el se s tidspunktet, såfremt dette ligger senere. Ved afståelse er det dog en betingelse, at der ikke fra udlejers side kan fremsættes væsentlige og objektive indvendinger mod den indtrædende lejers
m d] w ik te p [fd m BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG økonomiske, faglige eller personlige forhold. Udlejer kan kræve, at det af den tidligere lejer stillede depositum forhøjes til et beløb svarende til 6 - seks - måneders leje pé af stå elsesti dspunktet. Indbetaling af difference beløbet er en betingelse for afståelsen. X. Indtrædelsesret. 21. Lejeren er berettiget til med virkning forudlejer at meddele indtrædel sesret til et pengeinstitut til finansiering af lejerens drift/anlægsudgifter vedrørende den af lejeren i de lejede lokaler drevne virkscmhed, men ikke til anden finansiering. Lejeren er desuden berettiget til ved salg af den af lejer i de lejede lokaler drevne virkscmhed til en ny lejer at forbeholde sig genindtrædelse sr et, dog al ene til sikring af købsvederlaget, herunder eventuelt gældseller pantebrev. Den indtrædel se sber et ti ge de har således ret til at indtræde i lejemålet i lejerens sted på de i nærværende bestemmelse beskrevne vilkår: 1) Ved en indtrædelse indgår den berettigede fuldt ud i samtlige de lejeren tilkcmmende rettigheder og forpligtelser, herunder med samme ret til at videreoverdrage disse rettigheder ved fremleje eller afståelse. Indtrædelsen medfører også forpligtelse til at berigtige eventuelle restancer eller andre former for misligholdelse af lejemålet, således at der principielt ikke opnåes bedre rettigheder, end lejeren havde. Den indtrædende er på begæring pligtig at underskrive en erklæring om at være indtrådt i lejemålet som ny lejer. 2) Såfremt indtrædelsesretten tillægges flere i en fastlagt prioritetsorden, bemærkes, at indtrædel se sr etten kan gøres gældende af de berettigede i den anførte prioritetsorden, således at en bedre prioritet er for trin sber ettiget til at gøre retten gældende i forhold til en efterstående eller til at fortrænge een af en efterstående påberåbt eller iværksat ret. Såfremt der ikke i indtrædel sesretten er fastsat en bestemt prioritetsorden, afgøres spørgsmålet ud fra en tidsprioritet (anmeldelsen hos udlejer).
aj w um^ m \PD=D Akt: Skab nr. (udfyldes af dommerkontoret). BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG En efterstående indtrædel se sr et er dog berettiget til at bibeholde en i- værksat indtrædelse eller fortrænge een af en forudprioriteret kreditor i- værksat indtrædelse, såfremt den efterstående betaler eventuelle restancer/forfalden gæld på denne prioritet og påtager sig forpligtelsen til, så længe indtrædel sesretten gælder, at betale ydelserne på den foranstående prioritet. Denne gælder uanset, hvorvidt den foranstående prioritet måtte være opsagt som følge af misligholdelse. Det er dog en betingelse, at den efterstående også tilsvarer den foranstående eventuelle øvrige udlæg, herunder vedrørende husleje, omkostninger m.v., som den foranstående måtte have afholdt i forbindelse med indtrædelsen. 3) Såfremt indtrædelse gøres gældende efter de i denne bestemmelse anførte regler, skal den berettigede give - foruden lejer og udlejer - eventuelt øvrige indtrædel sesberettigede skriftlig meddelelse ved anbefalet brev an, at retten ønskes gjort gældende, samt orientere cm baggrunden herfor. Udlejer skal kræve dokumentation for at indtrædelse kan ske, idet udlejer ved manglende dokumentation er både berettiget og forpligtet til at modsætte sig den berettigedes indtrædelse i lejemålet. 4) Indtrædel sesr etten kan gøres gældende i tilfelde af misligholdelse af lejemålet (litra A) og ved misligholdelse af den berettigedes ved indtrædelsesretten sikrede fordring (litra B): A. Misligholdelse af lejekontrakten. a) Såfremt lejeren udviser en sådan misligholdelse af lejemålet, at dette berettiget er ophævet af udlejer, jævnfør lejelovens kapitel XIV- dette gælder således også, såfremt lejemålet er ophævet på grund af manglende betaling af lejen - skal udlejer give den/de anmeldte indtrædelsesberetti gede skriftlig underretning om misligholdelsen, (det er en betingelse, at udlejer er gjort bekendt med rettens beståen samt rettighaverens navn og adresse) samt at denne er gjort gældende som optøvel sesgrund. Såfremt misligholdelsen er blevet afværget eller fornøden sikkerhed herfor stillet (misligholdelse med betaling af pengeydelser kan dog ikke afværges ved sikkerhedsstillelse) enten af lejeren eller TELEFAX 04 59 05 24. INT. TELEFAX + 45 4 59 05 24
m J ^7 cg j h : i m tøm 0=' tni cu BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG at een af de berettigede inden 8 - otte - dage efter meddelelsens modtagelse* kan udlejer ikke påberåbe sig misligholdelsen som ophævelsesgrund. Er afværgelsen sket ved een af de berettigedes foranstaltning, er den pågældende berettiget til at kræve sig tillagt lejemålet. I forhold til lejeren betragtes han som indtrådt i udlejerens ret med hensyn til påberåbelse af misligholdelsen. b) Såfremt lejemålet opsiges af lejeren, eller det af hvilken som helst anden grund skulle ophøre, er udlejer på samme måde scm under litra a beskrevet forpligtet til straks at give de berettigede skriftlig underretning herom, og disse er berettiget til på samme måde indenfor samme frist at erklære, at de ønsker at indtræde i lejemålet. c) Indrømmelse af henstand med betaling af leje i mere end 3 måneder kan kun ske med de berettigedes skriftlige samtykke. B. Misligholdelse af en sikret fordring/panteret. a) Såfremt den berettigede i sin egenskab af kreditor/panthaver i henhold til gældsaf tal ens/pantebrevets bestemmelser måtte foretage retsforfølgning mod pantet efter, at dette retmæssigt er opsagt, eller iøvrigt i henhold hertil overtager dette, er den pågældende berettiget til at indtræde i lejemålet, uanset dette ikke er misligholdt. Det er dog en betingelse, at den berettigede foreviser et sådant dokument, scm i medfør af retsplejelovens V7 8 nr. 1, 2, 4, 5 eller 6 ville kunne tjene scm udlægsfundament. 5) Lejeren kan begrænse i ndtrædel sesr ettens cmfang og rækkevidde i forhold til den enkelte indtrædel sesberettigede. 6) Såfremt een af de berettigede har gjort sin indtrædelsesret gældende, uanset af hvilken årsag, udløser det de øvriges rettigheder, jevnfør punkt 2, der kan gøres gældende, når som helst i rettigheds per i oden. En foranstående berettiget kan dog kræve, at en efterstående berettiget senest 1 måned efter, at meddelelse i medfør af punkt 3 er afsendt, erklærer,, hvorvidt han ønsker at gøre sin ret gældende, idet den ellers anses for ende-
m (SJ w (oj\k mig [p ro BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG Akt: Skab nr. (udfyldes af dommerkontoret) ligt bortfaldet. Dette gælder dog ikke, såfremt den indtrædende lejer har erklæret at ville overtage gælden i henhold til den efterstående panteret. Såfremt restancer straks erlægges, og sålænge de løbende ydelser betales, er den pågældende afskåret fra at gøre sin ret gældende. 7) Indtrædel sesretten bortfalder, foruden den i punkt 6 nævnte situation, ved fordringens/pantets indfrielse, eller såfremt en pantesikret fordring tvangsrealiseres uden, at den berettigede opnår dækning helt eller delvist. Såfremt en indtrædelse er i\ærksat i henhold til punkt 4, litra B, ophører retten, såfrent lejeren indfrier den sikrede fordring. Dette gælder dog ikke, såfremt den indtrædel sesber et ti gede har afstået lejeretten. Sådan afståelse kan den berettigede i forhold til lejeren dog tidligst foretage 1 - een - måned efter overtagelsen. 8) Ændringer i lejekontrakten, bortset fra sådanne ændringer, som direkte måtte være hjemlet i kontrakten eller tilknyttede dokumenter, kan ikke ske uden. samtykke fra de berettigede, såfremt ændringerne ikke blot uvæsenligt omfang forringer lejerens eller de berettigedes retsstilling. Ændringer, der medfører en bedre retsstilling, kræver dog ikke samtykke. 9) En indtrædel sesret kan son anført meddeles både ved nærværende kontrakts opretttelse og under beståen. XI. Konkurrenceforhold. 22. Under henvisning til f ormålsbestenmel sen i lejekontraktens 6 samt reglen i Lejelovens 30, stk. 3, er lejeren bekendt med Centrets matrikulære opdeling, med de øvrige nuværende lejere i ejendommen og med, at der er indgået følgende, udvidede konkurrencebesky ttel sesregler med følgende lejere: a. lejemålet i matr.nr. 458a Vejle Bygrunde med I/S af 1.10.1987, Adelgade 16, Hobro, v/svend Tang m.fl., udlejet til "Herre- og drengetøjsf or retning, samt modetøj", hvorefter der i de fire ejendomme: matr.nr. "458 a, matr.nr. 462 a, matr.nr. 462 c matr.nr. 491 a, matr.nr. 459 og 460, alle Vejle Bygrir>-
cu (a\ w (o) k m fe IP oii m BJARNE DITLEVSEN ERIK^BER(J ~' de, ikke må ske udlejning til "egentlige herre- og drengetøjsforretninger". b. Lejemålet i samme ejendom med H.C. Sport ApS, Vejle, udlejet til "sportforretning", hvorefter der i samme fire ejendomme ikke må ske udlejning til "egentlige sportsforretninger". Lejeren skal respektere disse lejeres rettigheder. XII. Tinglysning - byrder - Centerforening. 23. Nærværende lejekontrakt med de heri indeholdte udvidede rettigheder, herunder køberet og forkøberet, vil være at tinglyse servitut stiftende på den udlejede ejendom, matr. 462 a, 462 c og 491 a Vejle bygrunde med respekt af de på ejendommen tinglyste servitutter og byrder samt med respekt af de tinglyste hæftelser og senere belåning af realkreditmidler eller andre offentlige lån. Lejekontrakten respekterer desuden de yderligere servitutter, som måtte blive tinglyst på ejendommen i forbindelse med projektets gennemførelse, herunder en fællesdeklaration for de fire under området hørende ejendomme samt Frelsens ters ejendom, matr. nr. 461 a, Vejle bygrunde. Påtaleberettiget i henhold til servitutten af den til enhver tid værende lejer. 24. Udlejer oplyser desuden, at der scm led i projektets gennemførelse skal etableres yderligere servitutter vedrørende blandt andet gensidig færdsels- og opholdsret, offentlig adgang, parkeringsareal m.v. samt andre krav, som måtte blive krævet af kommunen, eller som måtte følge af projektet. Lejekontrakten rykker uden særskilt påtegning for sådanne servitutter, når der blot af udlejer angives, at servitutterne begæres tinglyst med prioritet forud fer lejekontrakten i medfør af nærværende bestemmelse.
m(a\v7(2.)\k \PM Akt: Skab nr. (udfyldes af dommerkontoret) BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG 25. Lejeren er pligtig at være medlen af en centerforening for cmrådets øvrige lejere eller brugere. Centerforeningens vedtægter udarbejdes af udlejer. Centerforeningens opgave er, at varetage medlemmernes fælles interesser og adninistrere deres forpligtelser med hensyn til de ovenfor under 19, stk. 2 anførte forhold. Udlejer er "født", ikke bidragspligtigt medlem af foreningen, og i de første 2 - to - år udpeger udlejer foreningens acm nistrat or. Bidraget til Centerforeningen er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, lydende således, at indbetalingerne og budgetteringen adninistreres af Centerforeningen. Udgifterne til Centerforeningen fordeles san anført i 5 i fællesdekla- ^ationen, nemlig forholdsmæssigt efter de enkelte bygningers etage-areal, i- det der for så vidt angår arealet i stueetagen anvendes en faktor på 1, på 1. sal en faktor på 0,75 og på 2. og 3. sal en faktor på 0,50. De indgåede beløb Indsættes på en særlig konto i udlejers navn, men således, at.de kun må anvendes til de angivne formål og således, at udbetalingerne foreståes af foreningens bestyrelse på udlejers vegne. 26. Under henvisning til lejelovens 30, stk. 3 benærkes, at udlejer har fri ret til udlejning til et hvilket scm helst formål. XIII. Køberet - forkøbsret. 27. Der tilkommer lejeren en køberet på følgende vilkår: a. køberetten er kun gældende under lejemålets beståen, herunder i en eventuel opsigelseperiode. Køberetten kan derimod ikke gøres meldende, såfremt der på det tidspunkt, hvor kravet cm rettens gennemførelse fremsættes eller der på et senere tidspunkt inden rettens fulde effektuering af lejeren TELEFAX 04 59 05 24 '. INT. TELEFAX +45 4 59 05 24
m do w [k cute ipd=d BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG udvises en sådan misligholdelse af lejemålet, at udlejeren er berettiget til at ophæve lejemålet, og - såfremt lejeren fremsætter indsigelser - får dette bekræftet ved domstolene efter de hercm gældende regler. Køberetten kan tidligst gøres gældende 10 - ti - år fra lejemålets ikrafttræden, det vil sige fra 1. december 1998 og skal senest være gjort gældende 1 - et - år efter, nemlig senest den 1. december 1999. Såvel overtagelse som berigtigelse skal finde sted inden for denne periode. Der skal gives et skriftligt varsel på 3 - tre - måneder. Køberetten omfatter hele den lejede ejendom, matr.nr. 462 a, 462 c og 491 a Vejle Bygrunde. Såfremt ejendommen på købstidspunktet er opdelt i ejerlejligheder, omfatter køberetten alene den ejerlejlighed, hvori de lejede lokaler er beliggende. Det samme gælder, såfremt ejendommen på det pågældende tidspunkt vil kunne opdeles i ejerlejligheder, også selv cm en ejerlejlighed ikke præcist omfatter det lejede, men et større areal. Sådan opdeling kan dog kun ske, hvis udlejer ønsker dette. Omkostningerne ved opdelingen samt eventuelt forøgede omkostninger til stempeludgifter - også ved et eventuelt senere salg af rest ejendommen - skal betales af. den købsberettigede. Udlejer er også berettiget til at udstykke ejendommen i flere matrikelnumre. I så fald indskrænkes køberetten til alene at omfatte det/de pågældende matrikelnummer/numre, der vedrører lejemålet. ejendommen/ejerlejligheden overtages i enhver henseende i den stand, hvori den er og forefindes på købstidspunktet. Dette gælder bygninger, installationer, grundtilliggende m.v. Der kan ikke rettes noget krav mod sælger i anledning af eventuelt angreb af fugt, råd, svamp, insekter, konstruktionsforhold eller andet, idet lejeren i tiden indtil købsrettens eventuelle gennemførelse i sin egenskab af lejer påtager sig at undersøge ejendommen i enhver henseende. Ejendommen/ejerlejligheden overtages med de samme rettigheder og forpligtelser, hvormed den har tilhørt udlejer, herunder med de pé ejendommen nu og eventuelt senere tinglyste servitutter. Eventuelle krav fra myndighedernes side opstået i perioden indtil overtagelsesdagen er udlejer uvedkommende. Ved opdeling i ejerlejligheder respekteres alle heraf følgende rets-
Akt: Skab nr. SJ^ 1&. IPfJD (udfyldes af dommerkontoret) BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG virkninger, herunder bidragsforpligtelse til ejerforeningen, respekt af ejerforeningsvedtægter m.v. Køberetten medfører således ikke nogen form for faktiske eller retlige indskrænkninger for udlejer, bortset fra respekt af selve rettens tilstedeværelse, i perioden frem til rettens eventuelle aktualitet. f. Køber overtager eventuel momsreguleringsforpligtelse vedr. det solgte, og køber overtager uden for købesummen eventuelt utinglyst gæld, som nette påhvile ejendommen/ejerlejligheden. g. Der foretages sædvanlig refusionsopgørelse pr. skæringsdagen. h. Køber betaler alle med køberettens gennemførelse forbundne ankostninger, herunder st en pel udgift er, advokathonorar, omkostninger ved opdeling i ejerlejligheder m.v. (jfr. ovenfor). i. Købesummen fastsættes ved aftale eller ved vurdering til værdien i handel og vandel. Såfremt parterne ikke ved forhandling kan opnå enighed cm værdiansættelsen, foretages dette med bindende virkning for parterne ved en vurdering foretaget af tre personer, udpeget således: 1. hver af parterne udpeger en sagkyndig statsautoriseret ejendomsmægler, der skal opfylde dansk rets almindelige habilitetsregler, 2. Civildommeren i Vejle retskreds udpeger den tredie person, som skal være jurist, og som kan udpeges blandt dcmmer kontoret s jurister. Én part er pligtig at udpege sin vurderingsmand senest 1*1 - fjorten - dage. efter skriftligt at sære anmodet hercm af den anden part. Overholdes denne frist ikke, kan den begærende part anmode Civildommeren om også at udpege denne vurderingsmand. Vurderingsmændene skal afgive en skriftlig vurderingsrapport indeholdende sædvanlig habilitetserklæring fra disse. Vurderingssummen skal fastsættes ud fra en overtagelse af indestående (overtagelige), faste lån og kontant betaling af et restbeløb. Vurderingen skal son anført fastlægge ejendom-
%77t>9^ (oiw.[k fé p[rd BJARNE DITLEVSEN ERIK BERG mens handelsværdi. Så frem t markedslejen pé handel sti dspunktet er højere end den aktuelle leje, skal vurderingen foretages med markedslejen son grundlag. Inden vurderingserklæringen udfærdiges, skal de to parter have en adgang til at fremkomme med deres eventuelle, skriftlige bemærkninger overfor vurderingsmændene senest 14 dage efter opfordringen hertil. Vurderingsrapporten skal så vidt muligt foreligge senest fire uger efter udløbet af sidstnævnte frist. Omkostningerne ved vurderingen afholdes af parterne med halvdelen til hver. 28. Der tilkommer desuden lejeren en forkøbsret på følgende vilkår: a. b. forkøbsretten kan (kun) gøres gældende under lejemålets beståen (jfr. herved 27, litra a, forkøbsretten kan gøres gældende ved salg af hele den lejede ejendom. Såfremt ejendommen på salgstidspunktet er opdelt i ejerlejligheder, omfatter forkøbsretten alene den ejerlejlighed, hvori de lejede lokaler er beliggende... Forkøbsretten træder dog ikke i kraft ved salg af projekt - Vejle Midtpunkt (matr.nr. 458 a, 462 a, 462 c, 459, 460 og 491 a Vejle Bygrunde). XIV. Betingelser. 29. [ferværende lejekontrakt er" fra udlejers side betinget af, at lejer præcis pé den ovenfor anførte dato berigtiger det nævnte depositumbeløb og indbetaler første måneds leje. XV. Omkostninger. 30