Retten i Roskilde DOM. Afsagt den 1. marts 2016 i sag nr. BS 18A-579/2015:

Transkript

1 Retten i Roskilde DOM Afsagt den 1. marts 2016 i sag nr. BS 18A-579/2015: Boligselskabet Sjælland Parkvænget 25 mod Salar Ahmad Shareef Egegårdsparken 11 Rikke Munk Egegårdsparken 17 Birgit Prip Egegårdsparken 25 Jutta Rasmussen Egegårdsparken 27 Gitte Fischer Egegårdsparken 45 Hanne Smidt Møller Kjærgård Egegårdsparken 67 Jon Silberg Egegårdsparken 79 Susanne Syberg Egegårdsparken 91 Susanne Dyrberg Egegårdsparken 95 Malene Ramfeldt Gyvelvej 49, 1. th.

2 - 2 - Hewa Nadir Kader Egegårdsparken 103 Denne sag, der er anlagt den 26. marts 2015, drejer sig om, hvorvidt fire måneders fristen i almenlejeloven 56, stk. 1, for aflæggelse af varmeregnskab så omfter korrektioner til varmeregnskabet, herunder om udlejer mister retten til kræve efterbetaling, hvis regnskabet i henhold til 59, stk. 2, korrigeres senere end fire måneder efter regnskabsårets udløb. Sagsøgeren, Boligselskabet Sjælland, har nedlagt påstand om, de sagsøgte tilpligtes sammen eller hver for sig anerkende Beboerklagenævnet i Roskilde Kommunes afgørelse af 26. februar 2015 i sag nr ikke er korrekt derfor ikke skal have retsvirkning. De sagsøgte tilpligtes sammen eller hver for sig anerkende, sagsøger er berettiget til opkræve efterbetaling for varme vedrørende varmeregnskabet for perioden 1. oktober 2012 til 30. september De sagsøgte, Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgård, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg, Malene Ramfeldt Hewa Nadir Kader, har nedlagt påstand om frifindelse. Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218 a, stk. 2. Boligselskabet Sjælland udsendte den 30. januar 2014 varmeregnskab til de sagsøgte vedrørende perioden 1. oktober 2012 til 30. september 2013, den 27. februar 2014 blev der udsendt nyt korrigeret varmeregnskab. Der var fejl i fordelingen af varmeudgifterne i det første regnskab, enhedsprisen blev på grund af omfordeling mellem lejerne højere i regnskabet af 27. februar Af Boligselskabets Sjællands interne oversigt over lejerne i Egegårdparkens forbrug fremgår blandt andet, en af lejerne i det første regnskab skulle have haft et varmeforbrug på ,69 kr., hvor de andre lejeres forbrug lå imellem 1.438,83 kr ,49 kr. Lejerne indbragte sagen for Beboerklagenævnet, der den 26. februar 2015 i en afgørelse med dissens kom frem til, regnskabet var udsendt for sent, boligselskabet derfor ikke kunne kræve efterbetaling. De sagsøgte har i protest afregnet med udlejer i henhold til det korrigerede regnskab. Malene Ramfeldt har fri proces under sagen har fået beskikket advok Flemming Wahrén, som advok. Der har under sagen ikke været afgivet forklaringer.

3 - 3 - Parternes synspunkter Boligselskabet Sjælland har i sit påstandsdokument af 19. januar 2016 gjort følgende gældende: Anbringender: De sagsøgte gør gældende, dagældende LL 43 (nugældende LL 45c) har en længere forhistorie, dermed så er en bedre baggrund for fortolkning end ALL 59, stk. 2. Det er korrekt, LL 43 har en længere forhistorie end ALL 59, stk. 2, men det bestrides, den giver bedre baggrund for fortolkning af bestemmelser i ALL. Der består netop to love fordi der er forskellige hensyn interesser hhv. i et priv lejemål et alment lejemål. ALL skal derfor læses fortolkes i overensstemmelse med de almene boligers særlige boligsociale formål det faktum, ingen, heller ikke sagsøger, skal tjene penge på lejemålene. Denne forskel kommer direkte til udtryk bl.a. i forskellen mellem ALL 59 den dagældende LL 43. Havde en priv udlejer ved undskyldelig fejl glemt en post, så kan posten, d maksimalt 10 %, overføres til følgende regnskabsår, jf. dagældende LL 43. En tilsvarende begrænsning er der ikke for Almene boligselskaber, jf. ALL 59, her kan 100 % af den glemte post overføres der er ikke krav om fejlen skal være undskyldelig, jf. mere herom nedenfor. Hvis der med sagsøgtes bemærkning i duplikkens sidste afsnit, hvor administror omtales som professionel, dermed antydes administror skal generere et overskud, så er dette ukorrekt. Gøres administror ansvarlig, så er der kun lejerne til betale. Ovenstående understøttes af Jakob Juel-Sandbergs bemærkninger til ALL, jf. side 3 i sagsøgtes merialesamling, hvor det anføres: 2. Glemte udgiftsposter forkert udgiftsfordeling Bestemmelsens stk. 1 vedrører glemte udgiftsposter. Stk. 2 vedrører fejlagtig udgiftsfordeling. Bestemmelsen indeholder ikke som den tilsvarende regel i LL 43 net krav om, fejlen skal være undskyldelig. Det beløb, der kan overføres til det efterfølgende forbrugsregnskab, er heller ikke som I LL 43 begrænset til 10 % af udgifterne i det først afsluttede regnskabsår. Det medfører, udlejeren uanset fejlens karakter kan overføre posten efter orientering af lejeren. Lejeren vil formentlig kunne gøre evt. indsigelser mod overførslen/fejlen gældende i forbindelse med aflæggelse af det næste års regnskab. Årsagen til denne forskel på LL LLAB er, lejerne i de almene lejemål under alle omstændigheder skal betale de manglende beløb i kraft af balanceprincippet, jf. LLAB kap. 3 ovenfor. Det gøres som anført gældende, denne forskel i lovene er begrundet i, der hhv. er tale om prive udlejningsejendomme, der skal generere et overskud, almene udlejningsejendomme, der skal opfylde boligsociale formål opfylde balanceprincippet.

4 - 4 - Sagsøgte er da så alene i sin opftelse af, fortolkningen af ALL 59, stk. 2 Må foretages i overensstemmelse med fortolkningen af LL 43, der fastlagt ved den seneste lovændring., som det anføres i duplik side 2 påstandsdokument side 2. Således har Karnovs note til 59, stk. 2 ændret formulering. Tidligere var noten sålydende: Det er tvivlsomt, om adgangen til kræve tillægsbeting som følge af urigtig udgiftsfordeling består, efter fristen i 56, stk. 1 for aflæggelse af forbrugsregnskab er udløbet, jf. hertil kommentaren til den tilsvarende bestemmelse i lejelovens 43, stk. 2. Nu er noten sålydende: Det er tvivlsomt, om adgangen til kræve tillægsbetaling som følge af urigtig udgiftsfordeling består, efter fristen i 56, stk. 1, for aflæggelse af forbrugsregnskab er udløbet, men dette må antages ud fra en formålsbetragtning. Se d anderledes lejelovens 45 c, stk. 2. Sagsøger gør på denne baggrund gældende, der skal anlægges en formålsfortolkning af ALL 59, stk. 2 i overensstemmelse med Karnovs note. det er ubestridt, sagsøger har runddelt det første regnskab inden den i ALL 56 anførte frist, det er ubestridt varmeregnskabet indeholdt fejl i fordelingen mellem lejerne, ALL 59 fastslår sagsøger har pligt til korrigere et fejlagtigt varmeregnskab, der intet fremgår af ALL 59, dette skal ske inden udløbet af den i 56 anførte frist, ALL 57 om opkrævning af tillægsbetaling ikke indeholder nen frist, en direkte ordlydsfortolkning af de relevante bestemmelser i Almenlejelovens således slår fast sagsøger har ret pligt til sende korrigeret regnskab kræve efterbetaling, en formålsfortolkning så understøtter sagsøgers påstand om, adgangen til kræve tillægsbetaling består, jf. Karnovs nuværende note til ALL 59, fortolkning af reglerne i ALL skal ske med udgangspunkt i det grundlæggende balanceprincip i ALL 9, hvorefter der skal være balance i afdelingens indtægter udgifter, Beboerklagenævnets afgørelse giver det urimelige result, nle lejere slipper billigere i varmeudgift, hvilket så skal betales af de øvrige lejere i afdelingen, de sagsøgte lejere således skal tilpligtes anerkende Beboerklagenævnets afgørelse er ukorrekt sagsøger har ret til opkræve efterbetaling for varme.

5 - 5 - De sagsøgte har i deres påstandsdokument af 12. januar 2016 gjort følgende gældende: "ANBRINGENDER: ALL 59, stk. 2, er enslydende med LL 43, stk. 2, ligesom begge bestemmelser henviser til ligeledes enslydende bestemmelser om fordeling af efterbetalingskravet i hhv. ALL 57 LL 41. På samme måde indeholder ALL 5 LL 42 ligelydende bestemmelser om, efterbetalingskrav fortabes, hvis regnskab ikke er kommet frem inden fristens udløb. Der synes i teorien være enighed om, ALL 59, stk. 2, må fortolkes på samme måde som LL 43, stk. 2. Lejelovens 43 har en længere forhistorie, dermed så en bedre baggrund forfortolkningen, hvorfor jeg i det følgende vil beskæftige mig med denne. Allerede LL fra 1975 indeholdt i 51, stk. 6, en bestemmelse om fremgangsmåden ved fejl forglemmelser ved fejlagtig fordeling, som i sidste punktum udtrykkeligt henviste til 51, stk. 3, således efterbetalingskrav bortfaldt, hvis fejlen ikke var rettet inden fristens udløb. Ved revision af LL i 1979 blev bestemmelsen omskrevet til 43, således der ikke længere var nen udtrykkelig henvisning til LL 51, stk. 3, som ersttede 42, stk. 1. Der blev ikke i motiverne nævnt net om årsagen til, der ikke længere henvistes til 42, stk. 1, derfor opstod der den i svarskriftet nævnte tvivl om retsstillingen jfr. note 257 til LL 43 i Karnov. Ved den seneste ændring af LL pr. 1/ blev 43 omskrevet til 45 c, hvori der samtidig blev optaget en henvisning til den nye 45 b, stk. 1, således efterbetalingskrav bortfalder, hvis fejlen ikke er rettet inden fristens udløb. Ifølge note 266 til LL 45 c, stk. 2, afklares den tidligere usikkerhed om, hvornår udlejeren skal have aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling herved. Fortolkningen af ALL 59, stk. 2, må foretages i overensstemmelse med fortolkningen af LL 43, som er fastlagt ved den seneste lovændring. Det af sagsøgeren påberåbte balance-princip kan ikke medføre nen ændring i fortolkningen, allerede fordi fejlen i varmeregnskabet er begået af en professionel administror forskellig fra boligafdelingen, som selvstændigt vil kunne gøres ansvarlig, hvis boligafdelingen mister kravet på tilbagebetaling som følge af fejlen." Rettens begrundelse afgørelse Sagens hovedspørgsmål er, om fire måneders fristen i almenlejeloven 56, stk. 1, for aflæggelse af varmeregnskab så omfter de korrektioner, som udlejere i henhold til almenlejelovens 59, stk. 2, er forpligtet til lave, såfremt der opdages fejl i regnskabet, eller om udlejer efter de fire måneder mister retten til kræve tillægsbetaling af lejeren efter almenlejelovens 58 eller en anali heraf.

6 - 6 - Da almenlejeloven blev vedtaget i 1998 svarede 59, stk. 2, til formuleringen i lejelovens 43, stk. 2. Lejelovens 43, stk. 2, blev ved lovændring i 2014 specificeret således, der nu henvises til fire måneders fristen for aflæggelse af forbrugsregnskaber, det er herefter afklaret, retten til efterbetaling fortabes, hvis fristen overskrides. Det ses ikke af forarbejderne til ændringen af lejeloven, det blev overvejet hvorvidt ændringen skulle have betydning for almenlejelovens bestemmelser, det ses ikke forarbejder til almenlejeloven, være afklaret, hvorvidt fire måneders fristen er en absolut frist. To af boligrettens dommere udtaler: Formålet med en frist for afregning af forbrug er sikre, lejerne på et givent tidspunkt ikke længere kan mødes med et krav om efterbetaling, derefter kan indrette sig i forhold til det oplyste. Dette hensyn er uafhængigt af, om man er lejer i et priv eller alment lejemål. Under hensyn til dette til, lejere generelt nyder en høj beskyttelse i lovgivningen, finder vi, almenlejelovens 56, stk. 1, indeholder en absolut frist på fire måneder for varmeregnskabets korrektioners aflæggelse. Dette gælder uanset balancehensynet i almenlejeloven uanset, der ikke er en klar henvisning i almenlejelovens 59, stk. 2, til 56, stk. 1, eller 58, stk. 1, 56, stk. 1. Vi finder derfor, en fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, der opdages senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb, medfører, udlejer er forpligtet til tilbagebetale for meget opkrævet betaling, men er afskåret fra kræve tillægsbetaling. I denne sag er regnskabet udsendt den 27. februar 2014 ubestridt kommet frem til lejerne senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Derfor har Boligselskabet Sjælland mistet retten til efterbetaling, jf. almenlejelovens 58, stk. 1. Det bemærkes, fejlen i regnskabet er en åbenbar fejl, som Boligselskabet Sjælland burde have opdaget, da en af lejerne i følge regnskabet havde et forbrug, der var næsten fire gange højere end det næststørste forbrug. Dette var lejerne ikke var bekendt med, da hver lejer alene modtager eget regnskab. En af boligrettens dommere udtaler: I almenboliger må udlejer ikke må opnå en fortjeneste på udlejningen, derfor fordeles alle udgifter i sidste ende mellem lejerne. Da udlejer ifølge almenlejelovens 59, stk. 2, i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne er forpligtet til snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere, da der ikke er en klar hjemmel til begrænse udlejers ret til opkrævning, omfter 4 måneders fristen i almenlejelovens 56, stk. 1, ikke disse korrektioner. Hvis fristen var absolut, ville samtlige lejere på grund af balanceprincippet komme til betale for udgifter, som helt konkret er knyttet til hver enkel lejers forbrug. I denne sag blev fejlen i regnskabet opdaget rettet ved nyt regnskab af 27. februar 2014 dermed indenfor den seks ugers periode, hvor lejerne i henhold til almenlejelovens 56, stk. 3, havde mulighed for komme med indsigelser mod regnskabet, derfor kunne lejerne ikke have en berettiget forventning om, regnskabet var endeligt. Under disse omstændigheder er varmeregnskabet fremsendt rettidigt, derfor kan udlejer kræve efterbetaling i henhold til regnskabet af 27. februar Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, de sagsøgtes påstand om frifindelse tages herefter til følge.

7 - 7 - Under hensyn til sagens karakter, omfang udfald fastsættes sagsomkostningerne således, Boligselskabet Sjælland skal betale kr. med tillæg af moms til hver af de sagsøgte. Omkostningerne til Malene Ramfeldt, der har fri proces tilfalder stskassen. Der er ved fastsættelsen af sagsomkostninger på den ene side lagt vægt på sagens principielle karakter, på den anden side sagens begrænsede økonomiske værdi, skriftvekslingen har været begrænset, hovedforhandlingen varede 1,5 timer uden afgivelse af forklaringer, sagens problemstilling har været den samme for samtlige sagsøgte. Thi kendes for ret: Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgård, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg, Malene Ramfeldt Hewa Nadir Kader frifindes for den af Boligselskabet Sjælland nedlagte påstand. Boligselskabet Sjælland skal inden 14 dage betale kr. med tillæg af moms i sagsomkostninger til hver af de sagsøgte Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgård, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg, Hewa Nadir Kader til stskassen for såvidt angår sagsøgte Malene Ramfeldt.