Frederiksberg Boligfond har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod at lejen pr. 1. september 2012 fastsættes til ,45 kr.

Transkript

1 BOLIGDOM Afsagt den 22. december 2015 i sag nr. BS E-361/2015: Josefine Breinholdt Andersen (Adv. Lars Langkjær) mod Frederiksberg Boligfond c/o PrivBo A.m.b.a. (Adv. Anne Louise Husen) Sagen er behandlet med lægdommere. Påstande Josefine Breinholdt Andersen har nedlagt påstand om, Frederiksberg Boligfond skal anerkende, årslejen for lejemålet Camilla Nielsens Vej 24, st. tv., 2000 Frederiksberg, den 1. september 2012 andrager ,56 kr. ekskl. forbrug, antenne mv. samt tilbagebetale for meget betalt leje fra og med 1. september 2012 med rente svarende til 8 % over Nionalbankens udlånsrente fra forfaldsdagen af hver betalingstermin fra og med 1. september 2012 og indtil betaling sker. Frederiksberg Boligfond har påstået frifindelse, subsidiært frifindelse mod lejen pr. 1. september 2012 fastsættes til ,45 kr. Den subsidiære påstand fremkommer således: Omkostningsbestemt budgetleje, jf. kontrakten Udvendig vedligeholdelse, BRL 18, jf. kontrakten Udvendig vedligeholdelse BRL 18b, jf. kontrakten Indvendig vedligeholdelse, LL 22, jf. kontrakten Forbedringer, jf. bilag 5: Køkken og bad, 1.259,90 kr. x 12 Isolering i etageadskillelse 20,21 kr. x 12 Postkasse 8,30 kr. x 12 Generelle forbedringer, 134,86 kr. x 12 Forbedring, bilag A I alt ,96 kr ,00 kr ,52 kr ,00 kr ,80 kr. 242,52 kr. 99,60 kr ,32 kr. 639,73 kr ,45 kr. Afgørelsen er afftet uden en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens 218a, stk. 2. Oplysninger i sagen Huslejenævnet på Frederiksberg besluttede ved afgørelse af 28. januar 2015 " godkende den af udlejer oplyste årlige leje på kr. ekskl. forbrug varende til kr. pr. m2, idet denne leje efter nævnets opftelse ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi." I Huslejenævnets bemærkninger hedder det bl.a.:...

2 - 2 - "Indledningsvis har nævnet gennemgået det indkomne meriale, samt taget stilling til spørgsmålet om mere byrdefulde vilkår i henhold til reglen i (nu) brl. 5, stk. 9. Af Karnovs kommentar til bestemmelsen i brl. 5, stk. 2 fremgår, "Om anvendelsen af lighedsreglen i stk. 8, se: T:BB Ø (lejefastsættel-sen for et gennemgribende moderniseret lejemål var begrænset af lighedsreglen). - T:BB /2 Ø (tilsvarende). - T:BB Ø og T:BB Ø (tilsvarende; sammenligning skulle ske med andre gennemgribende forbedrede lejemål) - T:BB Ø (tilsvarende). - Anderledes ØLD (2. afd. B ) og. i GD med redaktionel kommentar. GA HAN (trappelejeklausul i gennemgribende forbedret lejemål ikke i strid med 5, nu stk. 8, idet kun 2 ud af 12 lejemål i ejendommen var gennemgribende forbedret; de øvrige 10 lejemål var således ikke sammenlignelige med det pågældende lejemål). På grundlag af ovenstående domspraksis, finder nævnets flertal (formanden og ejerrepræsentanten), lighedsreglen i boligreguleringslovens 5, stk. 9, skal anvendes således, der skal ske sammenligning med de andre lejemål i ejendommen, der var blevet gennemgribende forbedret. Flertallet har på denne baggrund taget stilling til 5, stk. 2-lejen. På grundlag af det under besigtigelsen konsterede, finder flertallet, lejemålet utvivlsomt er gennemgribende forbedret. Udlejer har under sagen oplyst, lejen er aftalt til kr. pr. m2. På trods af manglende varmekilde i køkkenet og manglende eludtag i badeværelset, overstiger den årlige leje på kr. ekskl. forbrug efter flertallets opftelse ikke væsentligt det lejedes værdi, hvorfor flertallet stemte for godkende denne leje. Lejerrepræsentanen udtalte, denne finder, den aftalte leje efter en samlet bedømmelse er et mere byrdefuld vilkår for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen med tilsvarende forbedringer i lejemålene, jf. brl. 5, stk. 9, og stemmer for, lejen skal nedsættes til kr ,88 pr. måned svarende til kr. 820,17 pr. m2 fra lejeforholdets begyndelse d. 1. september Brl. 5, stk. 9, handler ikke om sikre ens vilkår for alle lejere i ejendommen, men sikre, den enkelte lejer - efter en samlet bedømmelse - ikke har mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen. Derfor kan vilkår i lejekontrakter for en ejendom i princippet være meget forskellige og stadig ikke være byrdefulde så længe disse vilkår opvejes af andre vilkår, og hvorved vilkårerne ikke efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren. Det vil sige, f.eks. en højere leje for en lejer end for andre lejere i ejendommen opvejes af andre kontraktvilkår, og hvorved lejerens vilkår efter en samlet bedømmelse ikke ville anses for mere byrdefulde. Ejendommen har i gennemgået en omftende renovering med bl.a. nye badeværelser og køkkener, hvilket har resulteret i tre lejeniveauer efter tre beregningsregler for de moderniserede lejemåls vedkommende. Brugsværdien (og sandsynligvis også omfanget og udgiften af de udførte arbejder) for lejemålene med både køkken og badeværelsesrenovering er den samme for en lejer, men den leje, der opkræves for

3 - 3 - modsvare den øgede brugsværdi er ikke den samme for lejemålene. Nogle lejere (det er oplyst, det kun er gældende for de lejere, der er flyttet ind efter 1. juli 2012) betaler en højere leje for de samme forbedringer end andre lejere i ejendommen. Dette er tilfældet i nærværende sag, og hvor det ikke fremgår af lejekontrakten, der er andre vilkår i kontrakten som efter en samlet bedømmelse skulle medføre, en forhøjet leje kan opkræves. Sammenligningen med "andre lejere i ejendommen" må også være en sammenligning med lejemål med samme forbedringer uanset hvordan lejen er fasts - altså en konkret sammenligning. Ellers bliver brl. 5, stk. 9 illusorisk. I øvrigt er lejerrepræsentanten enig i Bosams anbringender i breve af hhv. 25. februar 2014 og 3. juli 2014." Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed, betyder det, nævnet har godkendt den aftalte leje." Forklaringer Der afgivet forklaring af Ulla Andersson, der har forklaret, hun er administionschef i boligfonden. Hun blev ans i Lejen er i samtlige lejemål fasts under hensyn til, lejemålene er gennemgribende forbedret (køkken og bad). Lejen var opgraderet før udlejning fandt sted, og lejlighederne var s i stand, inden udlejning fandt sted. Udspurgt af sasøgers advok har vidnet forklaret, sagsøgers lejemål var det første eller et af de første, der blev udlejet som gennemgribende moderniseret. Det var boligfondens bestyrelse, der traf bestemmelse om, lejen skulle fastsættes på grundlag af, lejemålene var gennemgribende forbedret. Beslutningen herom var truffet i Forskellige forhold bevirkede, lejeforhøjelsen først blev gennemført i Før forhøjelsen var lejen i nogle lejemål fasts efter brl. 5, stk. 1, 2. punktum. I andre lejemål ca. 70 var lejen fasts efter brl, 5, stk.1, nr. 1, på grundlag af individuelle forbedringer på kr. pr m2. Moderniseringen var sket i årene Udlejning var sket efter brl. 62 b I lejemål var lejen fasts efter brl. 5, stk. 1, 2. pkt. I ca. 65. var lejen fasts efter brl. 5, stk. 2. Ca. 9 var ikke moderniseret. -o0o- Boligretten har besigtiget sagsøgers lejemål og lejemålet Camilla Nielsens Vej sal tv. (lejer Lis Mortensen). Parternes synspunkter Der er procederet i overensstemmelse med de synspumkter, der er indeholdt i parternes påstandsdokumenter.

4 - 4 - Josefine Breinholdt Andersen har anført, : Sagsøger er ikke umiddelbart kendt med, hvilken betydning bilag A skal tillægges. Opsætning af filt er i hvert fald sket uden sammenhæng med forbedringen i 2006/2007. Hvis sagsøgte var mindre kortftet, kunne sagsøger muligt tage stilling hertil. I replik af 21. maj 2015 har sagsøger frems seks opfordringer. Ingen er besvaret. Det kan derfor lægges til grund, sagsøger Josefine Breinholdt Andersen var den første lejer i ejendommen, der indgik aftale med henvisning til boligreguleringslovens 5, stk. 2, samt der på dette tidspunkt blandt ejendommens 209 lejemål var en betydelig overvægt af lejere, der enten betalte det faste beløb kr. 500 pr. måned med tillæg af kr. 250 pr. måned for modernisering af bad og køkken i 2006/2007, mens de resterende lejeres leje var fasts i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 1, 2. pkt. I mangel af besvarelse kan det således lægges til grund, sagsøger i september 2012 betalte en leje for et renoveret lejemål, der væsentligt oversteg den leje, andre lejere i ejendommen betalte for lejemål, der var nøjagtig tilsvarende moderniserede som lejemålet Camilla Nielsens Vej 24, st. tv. Da der ikke er oplyst grunde til udlejers valg af udlejning i henhold til 5, stk. 1, 2. pkt., må det lægges til grund, det har stået udlejer fuldstændig frit for udleje efter en af de to bestemmelser i boligreguleringslovens 5, der har gøre med fastsættelse af forbedringsdelen af lejen som tillæg til den omkostningsbestemte leje. Det må endvidere i mangel af besvarelse lægges til grund, samtlige moderniserede lejemål i 2006/2007 er moderniseret i nøjagtigt samme omfang gældende for alle lejligheder, ingen undtaget, hvorfor det uden videre kan lægges til grund, den eneste aflæselige forskel i lejers forpligtelser i den indbyrdes sammenligning, er lejens størrelse. Da sagsøgte ikke har imødekommet nogen af opfordringerne i replikken, må det tillige formodes, sagsøgte i intet tilfælde har foretaget varsling af lejeforhøjelsen som følge af forbedring, men det i hvert enkelt tilfælde er aftalt med lejer, hvordan lejen sammensættes. Brugsværdien for den enkelte lejer er fuldstændig identisk med lejemål med køkken- og badeværelsesrenovering, hvad enten lejer opkræves en leje ifølge den oprindelige aftale, eller betaler leje efter en af bestemmelserne i boligreguleringslovens 5. Det formelle spørgsmål om lejens fastsættelse er herefter, efter sagsøgers opftelse, uden betydning. Sagsøger vælger derfor lade boligretten besigtige et par af de lejemål, der den 1. september 2012 var udlejet i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 1, 2. pkt. I ejendommen er der således tre kegorier af lejere, der betaler forskellig leje for nøjagtig samme lejemål, hvad angår indretning og moderniseringsniveau. Det har ikke været gjort gældende, udlejer på noget tidspunkt fra 2006/2007 til september 2012 skulle have været hindret i udleje efter boligreguleringslovens 5, stk. 2. Boligreguleringslovens 5, stk. 9, er ikke begrænset af boligregulerings-lovens 5, stk. 10, i det foreliggende tilfælde. Boligreguleringslovens 5, stk. 9, medfører, der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan aftales en leje eller lejevilkår i øvrigt, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. Der er ingen tvivl om,

5 - 5 - bestemmelsen er præceptiv. Den er indført for sikre, den enkelte lejer ikke efter en samlet bedømmelse har mere byrdefulde vilkår end andre lejere i ejendommen med nøjagtig tilsvarende eller næsten tilsvarende lejemål. Forskellen er illustreret ved den som bilag 5 fremlagte varsling. Et massivt antal lejere i ejendommen betalte på kontrakttidspunktet (bilag 1) en væsentlig lavere leje end den, der er aftalt med sagsøger. Lejen androg ifølge bilag 5, med fradrag af antenne, CopyDan, acontovarme og beboerrepræsen-tion, kr ,88 og det månedlige forbedringstillæg for modernisering af køkken og bad androg kr ,90. Heroverfor står sagsøgers aktuelle leje, hvor moderniseringstillægget andrager kr ,51 pr. måned (bilag 2, side 3), uden det, som indledningsvist nævnt, er muligt aflæse betydningen af det af sagsøgte fremlagte bilag A. Det er efter sagsøgers opftelse ganske underordnet, efter hvilken bestemmelse i boligreguleringsloven lejemålet er udlejet. Det afgørende er på den ene side lejemålets stand, beliggenhed og indretning og på den anden side den leje (og andre vilkår), lejeren konkret betaler sammenstillet med den leje, andre lejere i ejendommen betaler. Intetsteds i lejeloven eller boligreguleringsloven stilles der krav om aftalen indeholder oplysning om, hvorvidt moderniseringstillægget er beregnet efter den ene eller anden bestemmelse i boligreguleringsloven. Lejer kan således ikke orientere sig om, hvilken af de to bestemmelser om moderniseringstillæg til lejen, der konkret er anvendt. Den omstændighed, 5, stk. 2, er anført i lejeaftalen, medfører ingen ændring i, hvilken leje der lovligt kan opkræves. De lejere, der på kontrakttidspunktet betalte leje i henhold til 5, stk. 1, 2. pkt., var blandt andre de tre lejere, der nævnes i huslejenævnets kendelse (bilag 2, side2). Frederiksberg Boligfond har gjort gældende, Boligreguleringslovens 5, stk. 9, alene finder anvendelse i forhold til andre lejemål i ejendommen med samme hjemmel for lejefastsættelsen, nemlig 5, stk. 2, sagsøgte er berettiget til vælge udlejning i henhold til boligreguleringslovens 5, stk. 2, selvom man tidligere har valgt eller af formelle grunde har været tvunget til udleje efter boligreguleringslovens 5, stk. 1. der, uanset bestemmelsen i 5, stk. 9, ved genudlejning kan oppebæres den leje, der kan dække det hjemlede forbedringstillæg, som er en følge af de arbejder, der er udført, jf. 5, stk. 10, og dette også gælder for det tillæg, der er hjemlet i boligreguleringslovens 5, stk. 2. Til støtte for den subsidiære påstand er anført, sagsøger i sin fastsættelse af en leje beregnet i henhold til 5, stk. 1, ikke taget højde for de yderligere forbedringer, der er udført, jf. bilag A. Boligrettens begrundelse og afgørelse Henrik Chieu udtaler:

6 - 6 - Jeg stemmer for tage sagsøgers påstand til følge med denne begrundelse: Efter ordlyden af boligreguleringslovens 5, stk. 9, kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. Bestemmelsen har til formål sikre, lejerne i en ejendom stilles ensartet. En eventuel forskel mellem den aftalte leje ved lejeaftalens indgåelse og den ved lejeaftalen indgåelse lovligt gældende leje for andre lejere i ejendommen skal efter en samlet bedømmelse kunne henføres til forskelle i det lejedes størrelse, faciliteter, forbedringer eller stand m.v.. Vedden samlede bedømmelse kan som udgangspunkt alle andre beboelseslejligheder i ejendommen indgå. Dette må ske med en vægt, der afhænger af sammenligneligheden mellem hvert af de andre lejemål og det omstridte lejemål. Det er således ved anvendelsen af bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 9, uden betydning, hvordan den gældende leje for ejendommens øvrige lejemål er fasts, og om den gældende leje for det omhandlede lejemål er lovlig efter bestemmelserne i boligreguleringslovens 5, stk. 1, eller 5, stk. 2. Afgørende er, lejen ved lejeaftalens indgåelse for det omhandlede lejemål, er lovlig efter bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 9. Bestemmelsens tilblivelseshistorie eller forarbejder taler endvidere ikke herimod. Sagsøgers lejemål er påbegyndt den 1. september Efter forklaringen fra sagsøgtes administrionschef Ulla Andersson lægger jeg til grund, sagsøgte første gang aftalte begyndelseslejen eller boligreguleringslovens 5, stk. 2, ved nyudlejning af beboelseslejemål i ejendommen i sommeren 2012, og sagsøgers lejemål var det første lejemål i ejendommen eller dog et af de første lejemål, hvor lejen ved lejeaftalens indgåelse blev aftalt i overensstemmelse med denne bestemmelse. Jeg lægger efter samme forklaring til grund, ejendommen har 209 beboelseslejligheder, hvoraf ca. 70 lejemål har en aftalt forbedringsforhøjelse efter lejelovens 62b for de omhandlede forbedringer i lejemålene (køkken og bad). For de resterende ca. 139 lejemål, med tilsvarende forbedringer, var begyndelseslejen hidtil aftalt efter bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 1. I sommeren 2012 besluttede sagsøgte ændre udlejningsstregi, hvorefter begyndelseslejen ved nyudlejning i stedet blev aftalt efter bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvilket de allerede gennemførte forbedringer af bad og køkken tillod. Herved opnåede sagsøgte en væsentligt højere leje for det enkelte lejemål. Sidenhen er begyndelseslejen ved nyudlejning af lejemål i ejendommen aftalt efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, og i dag er begyndelseslejen for ca lejemål fasts efter bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 2, heriblandt sagsøgers lejemål. Jeg finder på baggrund af besigtigelsen af lejemålene på ejendommen og oplysningerne i sagen, sagsøgers lejemål og ejendommens øvrige lejemål alle har fået sammen forbering af køkkener og bad og i det væsentlige fremstår med samme stand og moderniseringsgrad. Lejemålene er således sammenlignelige. På denne baggrund finder jeg, den aftalte leje for sagsøgers lejemål efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld end den leje, som gjaldt pr. 1. september 2012 for alle andre lejemål eller dog langt de fleste øvrige lejemål i ejendommen, der alle havde samme forbedringer, og hvor lejen på daværende tidspunkt var væsentligt lavere som aftalt efter bestemmelsen i boligreguleringslovens 5, stk. 1, eller efter lejelovens 62b. Jens Anker Hansen og Niels Foldberg udtaler:

7 - 7 - Det lægges til grund, Josefine B. Andersens lejemål er gennemgribende moderniseret (køkken og badeværelse). Der er herved lagt vægt på de om forbedringen dokumenterede udgifter samt på besigtigelsen af lejligheden. Boligfonden er derfor som udgangspunkt berettiget til fordre en årlig leje på kr. ekskl. forbrug. Lejen kan efter brl. 5, stk. 8, kræves neds, hvis lejen efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld end den leje, der gælder for de andre lejere i ejendommen. Efter oplysningerne om lejen for de øvrige lejere er det vores vurdering, der ikke foreligger fornøden dokumention for, lejen for de øvrige lejemål i ejendommen er mere byrdefuld. Vi stemmer derfor for tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet. Sagsomkostningerne, som sagsøger skal betale til sagsøgte, er fasts efter en sagsgenstand på omkring kr. Thi kendes for ret: Frederiksberg Boligfond frifindes for den af Josefine Breinholdt Andersen nedlagte påstand. Inden14 dage skal sagsøger til sagsøgte betale kr. i sagsomkostninger. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8a.