Samlet vurdering af kompensationsarealer i forhold til nyudlæg

Transkript

1 Samlet vurdering af kompensationsarealer i forhold til nyudlæg I forbindelse med kommuneplanforslaget er der arbejdet med at udlægge tre nye områder til boligformål og et nyt område til erhvervsformål. Det er i Torup, i Kregme, ved Vinderød og ved Industriområde Nord. For den rummelighed, som disse nye helårs-boligområder og erhvervsområde medfører, gælder, at kommunen skal vise, at der enten er et behov for den i de kommende 12 år (set i forhold til den rummelighed, der allerede er) eller, at der kan tilbageføres byzonearealer til landzone af et tilsvarende omfang. De potentielle nye byzoneområders størrelse og rummelighed er angivet i tabellen nedenfor (der ses ikke på erhvervsområdet, da der ikke er problemer med at skaffe kompensationsareal til dette): Boligområder Areal (ha) Antal boliger Torup, Hvidelandsgården 5 60 Kregme, Østervig 2,5 70 Vinderød Nord 9,9 140 I alt 17,4 270 Der er således brug for 17,4 ha kompensationsarealer for nye boligområder. I det hidtidige kommuneplanarbejde er der arbejdet med at skaffe kompensationsarealer til Torup og Kregme-udlæggene ved at tilbageføre områder ved Høje Tøpholm og Hanehoved til landzone. Derved har der kunnet skaffes de 7,5 ha kompensationsareal, der var nødvendige for de egentlige nyudlæg. For at kunne arbejde videre med at overføre området ved Vinderød Nord til byzone, skal der kunne anvises yderligere 9,9 ha byzone, der kan overføres til landzone. For at kunne overføres til landzone, skal området som udgangspunkt stå i fysisk forbindelse med eksisterende landzoneområder. Der må dog godt være en vej eller bane imellem. Dertil kommer, at den udsendte vejledning samt afklarende spørgsmål i Erhvervsstyrelsen har godtgjort, at der er en række byzoneområder, vi ikke må regne med, når vi skal finde kompensationsarealer vi må således alene regne med arealer, der i kommuneplanen er udlagt til boligbebyggelse nu. Mulige kompensationsarealer I det følgende er set på alle de uudnyttede byzonearealer, som ligger rundt omkring, om som kan bruges til at finde de nødvendige kompensationsarealer. Det er sket ud fra den udmelding fra Erhvervsstyrelsen om, at der alene kan ses på områder, der er udlagt til boligformål altså ikke områder til f.eks. offentlige formål eller rekreative formål og heller ikke områder, der alene er udlagt til boligbyggeri i en lokalplan, men ikke længere er det i kommuneplanen. Område Areal (ha) Bemærkning Hanehoved,Gl. Evetoftevej 0,5 Området er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, som så må opgives Højbjerg Øst 6,0 Ret kupperet område Hanehoved Syd 2,5 Der skal også tilbageføres et større rekreativt område Melby for enden af Møllegårdsvej 1,4 Plantage med løv- og nåletræer Ølsted ved Ølstedvej 0,5 Byggegrunden langs banen Degnebakken Øst 1,9 Øst for Høje Tøpholm sært restområde

2 Konvalvej 0,8 Kuperet med ok lille grund Syd for Høje Tøpholm 8,6 Ret kupperet område Ølsted Nord (del af) 6,5 Let kupperet markområde I alt 28,7 Der vurderes ikke umiddelbart at være andre større samlede ubebyggede arealer, som samtidig er i fysisk forbindelse med eksisterende landzonearealer, som kan komme i spil uden, at man tager fat i områder, der er helt eller delvist byggemodnet eller ligger som privatejet erhvervsområde. Hanehoved Syd er dog ikke i forbindelse med landzone, men med vandet og vil udover det nævnte areal også omfatte et større rekreativt område. De oplistede arealer er på i alt 28,7 ha.

3 Kort gennemgang af områderne Her gennemgås de enkelte mulige kompensationsarealer kort. Del af Ølsted Nord (øverst på kortet) Området er på 6,5 ha. Det er karakteristisk ved et let kuperet terræn med fald mod vest og nord. i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder. Der er dog et stort potentiale for at bygge boliger på området. Det bør derfor overvejes nøje, om man vil fjerne denne mulighed ved at lade området overgå til landzone. Ølsted langs Ølstedvej (nederst til venstre på kortet) De to små områder er på 0,5 ha, og er karakteristisk ved et ret kuperet terræn, hvor terrænet falder ret meget mod nord. i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder. Der er ikke noget stort potentiale for at bygge boliger på området.

4 Hanehoved, Langs Gl. Evetoftevej (øverst på kortet) Området er på 0,5 ha, og er karakteristisk ved højt grundvandsspejl og blød bund, som gør byggeri dyrt og krævende. Området er det eneste tilbageværende uudnyttede område i den nordlige del af Hanehoved. Administrationen vurderer, at området er velegnet til overførsel til landzone, men det vil kræve, at resten af det uudnyttede Hanehoved Nordøst eller i hvert fald en del af det også overføres til landzone inkl. ophævelse af lokalplan, for at skabe forbindelse til landzone. Området er ikke særlig velegnet til byggeri og større anlæg på grund af områdets jordbundsforhold. Hanehoved Syd (nederst på kortet) Området er på 2,5 ha, og karakteristisk ved højt grundvandsspejl og blød bund, som gør byggeri dyrt og krævende. Der vil evt. skulle overføres yderligere et areal ud mod fjorden, som er udlagt til rekreative formål. Administrationen vurderer, at området er velegnet til overførsel til landzone, da eventuelle rekreative anvendelser fortsat vil kunne ske på området i begrænset omfang eventuelt omfattet af en lokalplan. Men byggeri og større anlæg er ikke interessant på grund af områdets jordbundsforhold.

5 Melby for enden af Møllegårdsvej Området er på 1,4 ha, og er karakteristisk ved et ret kuperet terræn faldende mod nord. Området er bevokset med skov, og vil have en fin udsigt mod nord. Administrationen vurderer, at området er ret velegnet til overførsel til landzone, da det fint kan fungere i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder og fungere som et grønt område midt i Melby. Der er dog et potentiale for at bygge boliger på i hvert fald en del af området. Det kan derfor overvejes, om man vil fjerne denne mulighed ved at lade området overgå til landzone.

6 Højbjerg Øst (midt på kortet) Området er på 6,0 ha, og er karakteristisk ved et ret kuperet terræn. Området falder ud mod et lavtliggende område mod nord, og har en flot udsigt mod syd og øst. Området er bevokset med skov og udlagt som fredskov, hvilket kan komplicere en udnyttelse noget. i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder. Der er dog et potentiale for at bygge boliger på langt hovedparten af området med de mest skrånende dele som friområder eller store grunde. Det bør derfor overvejes nøje, om man vil fjerne denne mulighed ved at lade området overgå til landzone. Konvalvej (øverst til venstre på kortet) Området er på 0,8 ha, og er karakteristisk ved et let kuperet terræn. i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder. Der er ikke noget særligt potentiale for at bygge boliger på området.

7 Syd for Høje Tøpholm (det sydlige areal) Området er på 8,6 ha, og er karakteristisk ved et ret kuperet terræn især i den sydlige og østlige del af området, hvor terrænet falder ret meget. Området falder ud mod et lavtliggende område, og har en flot udsigt mod syd og øst. i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder. Der er dog et potentiale for at bygge boliger på i hvert fald en del af området med de mest skrånende dele som friområder eller store grunde. Det bør derfor overvejes nøje, om man vil fjerne denne mulighed ved at lade området overgå til landzone. Degnebakken Øst (det nordøstlige areal) Området er på 1,9 ha, og er karakteristisk ved et lettere kuperet lavtliggende terræn. Området opfattes lidt som et restareal i forhold til den bebyggede del af området. i sammenhæng med de omkringliggende landzoneområder. Der er ikke noget stort potentiale for at bygge boliger på området.

8 Kompensationsareal for industriområde Nord Det eneste område, der er muligt at kompensere for arealerne på 20 ha til Industriområde Nord, er en del af Industriområdet i Hundested ved Ullerup Skovvej. Der er en del af det nordøstlige områder, der er mindre egnet til erhvervsområde på grund af naturen i området. Det ikke ibrugtagne erhvervsareal er på 62 ha, så det vil være mindre betydende at inddrage noget af det. Det er i områderne markeret med 8.E7 og 8.E8.

9 Opsamling Det er muligt at finde byzoneområder af en passende størrelse, således at man vil kunne arbejde for nye boligområder. Nogle af de områder, der tænkes overført til landzone, er områder, der vil kunne have en værdi at fastholde som byzonearealer. Det skal derfor vurderes nøje, om man tror mest på udviklingspotentialet i disse arealer (på den lange bane) eller om man tror på udviklingspotentialet i de foreslåede arealer. Vurderer man, at nogle af de arealer, der er foreslået overført til landzone ovenfor, skal fastholdes som byzoneareal, vil det betyde, at man må opgive at finde tilstrækkeligt med kompensationsarealer til at kunne rumme de nye byzonearealer. Administrationen vurderer, at de eksisterende byzoneområder ved Ølsted Nord (kun udlæg), Højbjerg Øst og Høje Tøpholm Syd har en værdi som potentielle fremtidige byudviklingsområder. De ligger rimelig attraktivt i forhold til by, natur og transport. De har (formentlig) fornuftige jordbundsforhold.