Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg Resumé og sammenfatning

Transkript

1 Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Faaborg Resumé og sammenfatning

2 Udarbejdet for: Faaborg-Midtfyn Kommune Udarbejdet af: Realise ApS v/ Martin Elmegaard Mortensen og Brian Gardner Mogensen Projektnummer:

3 3 Indhold 1. Sammenfatning Udfordringerne Muligheder... 5

4 4 1. Sammenfatning Forsidens billedkavalkade viser nogle eksempler blandt mange på Faaborgs fortid, nutid og nogle bud på en mulig fremtid. Faaborg Midtfyns Kommune har siden kommunesammenlægningen arbejdet målrettet på at imødegå byens udfordringer i form af den senere periodes mindre fraflytning og faldet i antallet arbejdspladser, her særligt de mistede arbejdspladser da slagteriet lukkede. Udfordringerne forsøges imødegået gennem en løbende forfølgelse af Faaborg Midtfyns overordnede strategiske udviklingsgrundlag i form af Udviklingsstrategi , Erhvervs- og turismestrategi og den kommende nye fælles strategi for fritids- og friluftsområdet, som er lige på trapperne, Frivillighedsstrategien, Kulturstrategien og ikke mindst Masterplanen som skal skabe en fysisk og indholdsmæssig transformation af Faaborg på et autentisk men samtidig nutidigt grundlag. Den synergi, der er mellem disse forskellige strategier og planer, skal udnyttes optimalt i Faaborg og lige om hjørnet på Slagterigrunden. De forskellige indsatser skal sammenkobles på tværs af strategierne, så den hidtidige tilbagegang kan vendes til en vækst i arbejdspladser, befolkning, byliv og omsætning. Absorberingsanalysen viser store udfordringer men også ansatser og tegn på nogle positive udviklingstendenser tendenser og muligheder, som på den lange bane vurderes at kunne føre frem til en realisering af målet om, at befolkningstallet i Faaborg frem til 2030 kan vokse med 400 indbyggere. I relation hertil er befolkningstallet i Faaborg i 2016 for første gang i en længere periode steget en smule fra til indbyggere. Det er et positivt tegn. Det forudsættes at byomdannelsen i og transformationen af Faaborg generelt fortsættes i samme takt. Det forudsættes ligeledes at omdannelsen og transformationen af slagterigrunden bliver gennemført og der samtidig arbejdes videre på at øge indtjenings- og arbejdspladspotentialet særligt indenfor leasure og turisterhvervet. Det er her vigtigt at både købstaden, det sydfynske øhav og den storslåede natur i baghaven af købstaden udnyttes i en sammenhæng. Hvis det sker, vurderes det at kunne generere både flere arbejdspladser og indbyggere i Faaborg. Udtrykt i tal vurderes det, at der årligt over de kommende 5 år kan opføres nye boliger og mellem ca etagemeter til erhverv om året. Forudsætningen herfor er, at der etableres 2-4 nye virksomheder svarende til nye arbejdspladser om året i Faaborg, hvilket baseres på erfaringstal fra andre sammenlignelige købstæder i Danmark. Hvis en større virksomhed indenfor leasure etableres, kan antallet af etagemeter til erhverv stige med yderligere ca etagemeter om året over de næste 5 år. Forudsætningen herfor er, at det vurderes realistisk at kunne tiltrække et Nordisk Bad eller en lignende leasure virksomhed til Faaborg, som etableres fuldt ud gennem en periode på 5 år. Hertil kommer, at for hver nye arbejdsplads der skabes i Faaborg, vil dette have en afsmittende effekt hos underleverandører med en lokaliseringskoefficient på mellem 1,1 og 1,5 afledt arbejdsplads pr. direkte arbejdsplads afhængig af det eksakte geografisk område. Endvidere vil der være en induceret effekt i form af, at de ansatte i de nye virksomheder og hos disses underleverandører bruger en del af deres løn i byens detailhandlen i Faaborg, hvilket også har en positiv effekt for byens butiksliv. Hvis der ydermere arbejdes på, at rejse- eller pendlingstiden særligt mellem Odense og Faaborg kunne reduceres med samlet ca. 20 minutter, ville det medvirke til at gøre Faaborg mere attraktiv som både bosætnings by eller en by, hvor måske især kreative erhverv kunne generere nye

5 5 arbejdspladser. Disse arbejdspladser skal i givet fald lægges til de før nævnte nye arbejdspladser om året. Hvis det samlet set lykkes, startes der en udvikling, som på kort sigt viser sig mere beskedent i form af nye arbejdspladser og nye indbyggere, men som på den lange bane kan accelerere en yderligere vækst. Under disse forudsætninger vurderer vi, at Faaborg by frem mod 2030 samlet set godt kan vokse med 300 nye arbejdspladser og 400 nye borgere Udfordringerne Faaborg er udfordret på flere områder. Følgende udfordringer er identificeret i analysen: At Faaborg-Midtfyn Kommune i perioden har oplevet en samlet nettofraflytning på 444 borgere. Faaborg har i perioden oplevet en nettofraflytning på 39 personer. At befolkningen Faaborg i aldersgruppen under 60 år har været faldende i det meste af perioden. Aldersgruppen år har været relativt kraftigt stigende, hvilket har negativ betydning for den økonomiske bæredygtighed i Faaborg at fraflytningen sker i den arbejdsdygtige alder. Der er mistet arbejdspladser, hvoraf de fleste arbejdspladser er forsvundet i brancherne industri samt bygge og anlæg. Faaborg har alene i forbindelse med lukningen af Danish Crown slagteriet samt Tulips produktion af færdigretter mistet 472 arbejdspladser i , hvortil skal lægges mistede arbejdspladser hos underleverandører m.v. At de beskæftigede med bopæl i Faaborg-Midtfyn Kommune fortrinsvis finder arbejdspladser indenfor geografien af Faaborg-Midtfyn Kommune, hvilket i særlig grad gælder i Faaborg. At transporttiden på 40 minutter i bil til Odense og 61 minutter med bus til Odense ser ud til at være en væsentlig barriere for at få et større antal personer til at pendle mellem bopæl i Faaborg og arbejdsplads i Odense. At de gennemsnitlige salgspriser pr. m2 bolig i Faaborg generelt er betydligt lavere end både i Faaborg-Midtfyn Kommune og på Fyn generelt. Gennemsnitlig er priserne ca kr. billigere pr. m2 end gennemsnitligt på Fyn. Dog er boligerne i vandkanten i Faaborg markant dyrere. De generelt lavere m2 priser i Faaborg udtrykker den generelt lavere efterspørgsel efter boliger i Faaborg sammeholdt med både Faaborg-Midtfyn Kommune og kommunerne på Fyn Muligheder Bytransformation I 2010 har kommunalbestyrelsen i Faaborg-Midtfyn Kommune vedtaget en masterplan for Faaborgs udvikling, der beskriver den vision og den udvikling, kommunalbestyrelsen ønsker for Faaborg. I masterplanen hedder det:

6 6 En af de grundlæggende ideer i Masterplanen er, at Faaborg har alle muligheder for at kombinere vandoplevelser, bykvalitet og attraktive landskaber til en meget stærk og konkurrencedygtig by over for folk, der gerne vil bo i et virkeligt kvalitetsmiljø, for turister, der ønsker autentiske oplevelser, og for vidensvirksomheder, der gerne vil forkæle medarbejderne med attraktive bymæssige rammer. Forudsætningen for at lykkes er investeringer i en fornyelse af Faaborgs oplevelsesværdier og aktivitetsmuligheder. Det være sig både kommunale investeringer i fysiske rammebetingelser og private investeringer i f.eks. nye overnatningstilbud, feriekoncepter, butikker, byerhverv og boliger m.v. Centralt i masterplanen for Faaborg er Firkløveret, der beskriver, hvordan midtbyen skal udvikle sig omkring en række bymiljøer med hver deres identitet. Firkløveret er knudepunktet omringet af et havnemiljø, et købstadsmiljø, et kultur- og idrætsmiljø og den kreative promenade som vist i figuren nedenfor. Dertil skal tillægges et nyt blad i forbindelse med transformationen slagterigrunden hvor arbejdstitlen er erhverv og leisure. Det er Faaborg-Midtfyns Kommunes strategi at skabe den nødvendige attraktivitet i Faaborg og samtidig og i forlængelse heraf igangsatte en indsats, der kan realisere en positiv erhvervs- og befolkningsudvikling med flere arbejdspladser og større efterspørgsel efter grunde til boliger og virksomheder. Siden kommunalbestyrelsen i Faaborg-Midtfyn vedtog masterplanen Faaborg i udvikling, er der fra kommunens side foretaget en række større investeringer, som transformerer og værdisætter

7 7 byen på et højere niveau med nye muligheder for aktiviteter og byliv. Det er vores vurdering, at transformationen og opgraderingen af byen vil bidrage til at skabe en positiv effekt i byens butikker, restauranter, caféer og dermed skabe en større tiltrækningskraft. For at nævne et godt eksempel, er det nye Havnebad et udtryk for et kvalitativt løft af Faaborg by med det formål at få flere mennesker til at bosætte sig i Faaborg og tiltrække flere turister. Havnebadet rummer diverse badefaciliteter som f.eks. udspringsmuligheder, badebroer, sauna m.v. Det er vores vurdering, at havnebadet sammen med de øvrige turismerelaterede faciliteter vil have en positiv effekt på mulighederne for at udvikle turismen i Faaborg, i form af flere besøgende og øget forbrug, hvilket i sidste ende kan gavne beskæftigelsen i form af flere arbejdspladser i Faaborg. På længere sigt vil dette gavne Faaborgs muligheder for at fastholde og tiltrække flere borgere. Og sidst men ikke mindst højner det bylivet for byens nuværende indbyggere. Faaborg-Midtfyn Kommune har i sommeren 2014 igangsat en større områdefornyelse af bymidten. Der er tale om en samlet investering på ca. 19 mio. kr., der både består af statslige midler på ca. 6 mio. kr. og kommunale midler for den resterende økonomi. Faaborg-Midtfyn Kommune arbejder i øjeblikket med målsætninger om en transformation af slagterigrunden i Faaborg, der skal indeholde forskellige vækstskabende aktiviteter. Bl.a. arbejdes der på etableringen af et Nordisk Bad på slagterigrunden. Visionen er, at Faaborg skal være Nordeuropas nye badeby hele året for byens borgere og besøgende et poetisk Nordisk Bad og rekreativt, oplevelses- og overnatningsområde på den gamle Danish Crown fabriksgrund ved Faaborg Havn Det er en umiddelbar vurdering, at de nye aktiviteter over en periode kan generere flere virksomheder, der retter sig mod sundhed, fødevarer og leisure i et bredere perspektiv. Det er her oplagt og vigtigt at inkludere og indtænke flere oplevelser i forbindelse med øhavet og landskabet med Svanninge bakker. Samlet set vurderes det at der over en periode på de næste 5 år kan etableres nye arbejdspladser om året.. Faaborg-Midtfyn Kommune har igangsat en spændende bytransformation med gode perspektiver for en fremtidig positiv udvikling i Faaborg. Med afsæt i den igangværende by-transformation i Faaborg har vi identificeret en række områder som formentlig skal understøtte en yderligere positiv udvikling i Faaborg. Nye videns- og kontorarbejdspladser Med bytransformationen får Faaborg en kvalitet og en attraktivitet som vil være spændende for lokalisering af vidensvirksomheder som f.eks. konsulentvirksomheder, arkitektvirksomheder, tegnestuer, design, kunst og kunsthåndværk, reklamevirksomheder hvor tilgængeligheden af varetransport ikke spiller en rolle, men hvor det handler om at være placeret et sted, hvor omgivelsernes kvalitet er i højsædet. Erfaringer viser, at provinsbyer som bl.a. Svendborg, Sønderborg, Horsens, Silkeborg og Herning har oplevet en vækst og udvikling i andelen af kreative virksomheder.

8 8 Analysen viser, at uddannelsesniveauet i Faaborg-Midtfyn Kommune i den arbejdsdygtige alder er hævet over de sidste 10 år, hvilket kan understøtte et fokus på denne type virksomheder og disses krav til arbejdskraft og uddannelsesniveau. Reduktion af Transporttiden Vi ser et potentiale for at flere mennesker bor i Faaborg og arbejder i Odense. Men transporttiden i bil på 41 minutter hver vej vurderes at være en barriere. Derfor bør der arbejdes for, at reducere transporttiden i bil mellem Faaborg og Odense ved at skabe en mere direkte linjeføring i vejinfrastrukturen der kan afkorte distancen og forbedre transporttiden. Vi finder at Faaborg har en række af de samme by- og havnemæssige kvaliteter som Kerteminde. Forskellen er blot, at det tager ca. 20 minutter i bil fra Kerteminde til Odense mens det taget dobbelt så lang tid fra Faaborg til Odense. Det skal anføres at transporttider på minutter for at komme til Odense, bestemt er ikke skræmmende set i forhold til de øvrige dele af landet - ikke mindst Østdanmark. I Fyn regi, er det dog stadig en lang rejsetid, da Faaborg er i konkurrence med byer som Kerteminde, Ringe, Årslev mv. Tiltrækning af pendlere fra Odense og Svendborg Der er personer med bopæl i Odense og personer med bopæl i Svendborg, der dagligt pendler til arbejdspladser i Faaborg-Midtfyn Kommune herunder arbejdspladser i Faaborg. Der er ikke tilgængelige data for indpendlingen til Faaborg isoleret set. Nogle af disse kan formentlig gøres interesseret i at flytte til Faaborg. Det er vores anbefaling, at der fokuseres på to væsentlige forhold. For det første at boligudgifterne i Faaborg er betydelig lavere end på Fyn generelt og i særlig grad i forhold til Odense. For det andet, at Faaborg-Midtfyn Kommune er i besiddelse af en konkurrencedygtig grundskyldpromille, der er den fjerde laveste på Fyn og kun marginalt højere end i Odense. Tiltrækning af det grå guld Faaborg-Midtfyn Kommune tiltrækker i dag ældre med en gennemsnitlig indkomst der er 0-10 % højere end den gennemsnitlige indkomst blandt borgere i samme aldersgruppe. På Fyn tiltrækkes de ældre med en gennemsnitlig indkomst der er 10-20% højere end den gennemsnitlige indkomst af kommunerne Kerteminde, Middelfart, Nordfyn, Nyborg og Langeland. Vi finder at Faaborg med afsæt i beliggenheden og den igangværende by-transformation, bør have potentialet til at tiltrække flere ældre i segmentet med en indkomst på 0-10% højere end landsgennemsnittet, men også tage markedsandele i segmentet de rigere ældre med en gennemsnitlig indkomst, der er 10-20% højere end gennemsnittet. Analysen viser, at den største nettotilflytning til Faaborg-Midtfyn Kommune sker fra Nordsjælland, Vest- og Sydsjælland og Nordjylland, hvorfor der bør fokuseres på disse områder.