Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i udviklingsområde på Kerteminde Havn Absorberingspotentialet for bolig og erhverv

Transkript

1 Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i udviklingsområde på Kerteminde Havn Absorberingspotentialet for bolig og erhverv

2 Udarbejdet for: Kerteminde Kommune Udarbejdet af: Realise ApS v/ Martin Elmegaard Mortensen og Brian Gardner Mogensen Projektnummer:

3 3 Indhold 1. Sammenfatning Indledning Formål og afgrænsning Metode Udviklingsområdets beliggenhed Befolkningsudvikling på Fyn Konklusioner på befolkningsudviklingen i Kerteminde Kommune Indkomstfordeling Personbeskatning Beskæftigelse Pendling og rejsetider Boligmarkedet i Kerteminde Absorbering Estimat af absorbering Kilder... 24

4 4 1. Sammenfatning Realise ApS har på baggrund af Kerteminde Kommunes byråd i foråret 2016 foretaget en analyse af efterspørgslen efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i et udviklingsområde i Kerteminde havn Vores data for absorberingsanalysen er en statistisk analyse af historiske data samt fremskrivninger af en række emner, som hver for sig og tilsammen har betydning for efterspørgslen efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i udviklingsområdet i Kerteminde. Emnerne er: Befolkningsudvikling Indkomstfordeling Personbeskatning Beskæftigelse Pendling og rejsetider Boligmarkedet i Kerteminde. Vi har estimeret en øget efterspørgsel på boliger i Kerteminde Kommune over en periode på fem år. Med afsæt i efterspørgslen forventer vi, at en tredjedel af boligerne vil blive efterspurgt i Kerteminde by, og at boligerne absorberes over fem år. Vi estimerer, at der kan absorberes mellem boliger i en udviklingsperiode på fem år, svarende til ca nye boliger pr. år i Kerteminde by. Vores estimat af absorbering af grundarealer til erhverv er dels baseret på udviklingsområdets placering tæt på den eksisterende bymidte og handelscentrum i Kerteminde og dels på vores erfaringer fra andre byudviklingsprojekter. Resultaterne af analysen fremgår af denne tabel:

5 5 Det fremgår af tabellen, at vi estimerer, at der over en fem årig perioden kan absorberes mellem boliger af en gennemsnitlig størrelse på 110 m2 svarende til i alt mellem m2 og m2. Vi estimerer endvidere, at der kan absorberes m2 til erhverv, 750 m2 til detail samt 300 m2 til øvrigt. Erhverv defineres i nærværende analyse primært som kontorerhverv f.eks. advokatvirksomhed, ejendomsmægler eller anden konsulentvirksomhed, eksklusiv kommunal administration. Detailhandel defineres som caféer, restauranter, supermarkeder m.v. Øvrig defineres som f.eks. kulturelle og sociale institutioner. Det skal understreges, at vores estimat af absorbering af grundarealer til boliger og erhverv er et konservativt estimat, som er baseret på en statistisk analyse af historiske data og fremskrivninger. Dette øger sandsynligheden for, at de estimerede grundarealer kan absorberes men det stiller krav til f.eks. markedsføring og branding af områderne. 2. Indledning 2.1. Formål og afgrænsning Formålet med denne absorberingsanalyse er at identificere efterspørgslen efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i et udviklingsområde i Kerteminde havn Metode Vi har taget udgangspunkt i Borgernes vision for fremtidens havn i Kerteminde, udarbejdet af Cowi for Kerteminde Kommune i Vores metodiske tilgang i absorberingsanalysen er en statistisk analyse baseret på data, som vi fortrinsvis har hentet fra Danmarks Statistik. Vi har analyseret en række emner, som i sidste ende har betydning for, hvilken efterspørgsel der vil være efter grundarealer til boliger og erhverv i udviklingsområdet i Kerteminde. Det drejer sig om: Befolkningsudvikling Indkomstfordeling Personbeskatning Beskæftigelse Pendling og rejsetider Boligmarkedet i Kerteminde Tidsintervallerne for data på de udvalgte områder fra Danmarks Statistik kan være forskellige. Intervallerne afhænger af, hvilke data der er til rådighed, og tidspunktet for, hvornår data er gjort op.

6 6 Analysen fokuserer på Fyn som den centrale afgiver af nye borgere og erhverv til Kerteminde. Det skyldes, at konkurrencen om at tiltrække borgere og erhverv primært finder sted internt på Fyn. Mulighederne for at tiltrække borgere og erhverv fra andre landsdele end Fyn er marginale. Med afsæt i den statistiske analyse samt boligmarkedet i Kerteminde, estimerer vi, hvilke grundarealer til boliger og erhverv, der kan absorberes i udviklingsområdet i Kerteminde i en periode på fem år. 3. Udviklingsområdets beliggenhed Historien om en plan for havnearealerne i Kerteminde startede ved kommuneplanlægningen i , hvor byrådet i Kerteminde havde særligt fokus på havnen, bl.a. gennem den såkaldte Havnemasterplan. Dette førte dog ikke til en afklaring af de mere konkrete anvendelsesmuligheder for havneområdet. I sommeren og efteråret 2014 blev der afholdt en offentlig debat arrangeret af Kerteminde Kommune med fokus på borgernes vision for fremtidens havn. Fokus var på områderne Strandkilen og Nordre Havnekaj. I december 2014 afrapporterede COWI borgernes vision for Strandkilen og Nordre Havnekaj. Primo 2016 besluttede Byrådet at igangsætte arbejdet med en samlet strategisk omdannelsesplan, som skal give retning for de kommende års byomdannelse i Kertemindes nye bydel i det samlede havneområde. Omdannelsesplanen skal tænkes som mere end en fysisk plan den skal også tænkes som en strategisk udviklingsplan, der gennem sin realisering kan være med til at skabe vækst i fremtidens

7 7 Kerteminde Kommune og i selve Kerteminde By. Udviklingsområdets geografiske afgrænsning ses på kortet nedenfor. Figur 3.1 Udviklingsområdet i Kerteminde. Kilde: Kerteminde Kommune. Havneområdet er opdelt og sammensat af 5 mindre kvarterer. Det vil særligt være i 1. Strandkilen, 3. Fjord og Bælt området og 4. Kvarteret ved Nordre Havnekaj at der vil være byggemuligheder. Der er også fokus på den nordlige side af Grønlandsgade. 4. Befolkningsudvikling på Fyn I dette afsnit ser vi nærmere på befolkningsudviklingen i Fyns kommuner. Formålet er at afdække, hvordan Kerteminde Kommunes befolkningsudvikling ser ud sammenlignet med de øvrige fynske kommuner. I årene har Kerteminde Kommune oplevet en særdeles positiv befolkningsudvikling sammenlignet med de andre kommuner på Fyn. Odense Kommune har oplevet den klart største fremgang i befolkningstallet. Herefter følger, i nævnte rækkefølge, Middelfart Kommune, Kerteminde Kommune og Nyborg Kommune, som alle har oplevet befolkningsfremgang i årene Alle øvrige kommuner på Fyn har oplevet tilbagegang i befolkningstallet. Det største fald har ø-kommunerne Langeland og Ærø oplevet. Befolkningsudviklingen kan ses i Figur 4.1 og Tabel 4.1 Folketal efter kommune og år. Kilde: Danmarks Statistik.

8 8 Befolkningsudvikling på Fyn (Index 2008 = 100) Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Figur 4.1 Befolkningsudvikling i kommunerne på Fyn. Kilde: Danmarks Statistik. Folketal den 1. januar efter kommune og år Enhed: Antal Kommune Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Tabel 4.1 Folketal efter kommune og år. Kilde: Danmarks Statistik. Ses der på til- og fraflytninger på Fyn i perioden , har Kerteminde Kommune oplevet en samlet nettotilflytning på 502 borgere, se tabel 2 og tabel 3. I alt er borgere fraflyttet Kerteminde Kommune, mens borgere er tilflyttet kommunen. Tallene er summeret fra Hovedparten af tilflytningen er sket i perioden Interessant er det, at der er flere personer, der flytter fra Odense til Kerteminde, end der flytter fra Kerteminde til Odense. Der er borgere i perioden, der er flyttet fra Kerteminde til Odense, mens der er borgere, der er flyttet fra Odense til Kerteminde. Det giver et samlet plus på 619 borgere i Kerteminde Kommunes favør. Det tyder på, at Kerteminde Kommune er en attraktiv kommune at bo i, hvis man arbejder i Odense. Endvidere tyder det på, at Kerteminde Kommune er en attraktiv kommune at flytte til, når den tredje alder kalder.

9 9 Kerteminde Kommune har også overskud på til- og fraflytterkontoen i forhold til Assens Kommune, Faaborg-Midtfyn Kommune, Nordfyns Kommune og Ærø Kommune, dog i markant mindre målestok end Odense Kommune, se Tabel 4.2. På den anden side er det også interessant, at der er flere personer, der flytter fra Kerteminde Kommune til Nyborg Kommune, end der er personer, der flytter fra Nyborg Kommune til Kerteminde Kommune. Samlet er der i perioden flere, der flytter fra Kerteminde Kommune til Nyborg Kommune, end der flytter fra Nyborg Kommune til Kerteminde Kommune. På samme vis, men i noget mindre omfang, har Kerteminde underskud på Svendborgkontoen, Middelfartskontoen og Langelandskontoen, med henholdsvis 42, 39 og 13 personer. For Kerteminde Kommune er den positive tilflytning fra ikke mindst Odense vigtig at opretholde, mens der er et potentiale for at dæmme op for fraflytning til særligt Nyborg Kommune og i mindre grad til Svendborg Kommune og Middelfart Kommune. Dette har naturligvis betydning for realisering af udviklingsområdet i Kerteminde. Flytninger Tilflytningskommune Fraflytningskommune Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Hovedtotal Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Hovedtotal Kilde: Danmarks Statistik Tabel 4.2 Til- og fraflytninger i kommuner på Fyn. Kilde: Danmark Statistik.

10 10 Tabel 4.3 Tilflytning/fraflytning Kerteminde. Kilde: Danmarks Statistik. Det kan konstateres, se Tabel 4.4, at den altovervejende del af Kertemindes til- og fraflytninger sker mellem kommunerne på Fyn. Fra de øvrige landsdele i Danmark har Kerteminde oplevet en nettotilflytning på 243 personer i perioden Med andre ord er billedet igen, at flere personer tilflytter end fraflytter Kerteminde. Den største nettofraflytning i perioden sker til København med 144 personer, Sydjylland med 93 personer og Østjylland med 74 personer. Den største nettotilflytning sker som nævnt fra Fyn med 502 personer, efterfulgt af Vest- og Sydsjælland med 47 personer og Nordjylland med 26 personer.

11 11 Tabel 4.4 Tilflytning/fraflytning Kerteminde landsdele. Kilde: Danmarks Statistik. Internt i Kerteminde Kommune er det særligt Kerteminde by, der har oplevet fremgang i befolkningstallet. I perioden er indbyggertallet i Kerteminde by steget fra til indbyggere, hvilket svarer til en befolkningsfremgang på 251 personer i perioden. Både Munkebo og Langeskov har også oplevet en fremgang i befolkningstallet i perioden, dog mere moderat end Kerteminde by. Befolkningstallet i Munkebo er steget fra personer til personer, svarende til en befolkningsfremgang på 60 personer i perioden. Langeskov er steget fra til Det er en fremgang på 25 personer i perioden. Øvrige byer i Kerteminde Kommune har under et oplevet en mindre fremgang i befolkningstallet fra i 2010 til i Det er en fremgang på 51 personer i perioden. Landdistrikterne i Kerteminde Kommune har, modsat byerne, oplevet en tilbagegang i befolkningstallet. Befolkningstallet er faldet fra til 4.660, svarende til en tilbagegang på 277 personer i perioden.

12 12 Folketal 1. januar efter byer og tid Kerteminde Munkebo Landdistrikter Langeskov Øvrige byer Figur 4.2 Befolkningsudvikling i byer og landdistrikter i Kerteminde Kommune. Kilde: Danmarks Statistik. Når der ses på Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivning (se Figur 4.3 nedenfor), placerer Kerteminde Kommune sig på en andenplads. Kerteminde bliver kun overgået af Odense Kommune, der har den største befolkningsfremskrivning i perioden Middelfart Kommune og Nyborg Kommune kommer ind lige efter Kerteminde Kommune Befolkningsfremskrivning Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Figur 4.3 Befolkningsfremskrivning fordelt på kommuner. Kilde: Danmarks Statistik.

13 Konklusioner på befolkningsudviklingen i Kerteminde Kommune Den statistiske befolkningsanalyse viser, at Kerteminde Kommune i perioden har oplevet en nettotilvækst i befolkningen på 243 borgere. Til- og fraflytning til Kerteminde sker i overvejende grad blandt kommunerne på Fyn. Der er dermed færre personer, der flytter til og fra resten af Danmark til Kerteminde Kommune. Kerteminde har oplevet en nettotilvækst på 502 borgere fra de øvrige kommuner på Fyn i perioden Interessant er det, at der er flere personer, der flytter fra Odense Kommune til Kerteminde Kommune, end der flytter fra Kerteminde Kommune til Odense Kommune. I perioden har Kerteminde Kommune oplevet et plus på Odense-kontoen på 619 personer. Med andre ord er der noget, der tyder på en umiddelbar interesse for at bo i Kerteminde og arbejde i Odense. En alternativ årsag kan være, at mange ønsker at flytte fra Odense til Kerteminde når den tredje alder indfinder sig. Kerteminde Kommune har især afgivet borgere til Nyborg Kommune og i mindre omfang til Svendborg Kommune og Middelfart Kommune. Med andre ord er der flere borgere, der flytter fra Kerteminde Kommune til Nyborg Kommune, Svendborg Kommune og Middelfart Kommune, end der flytter fra disse kommuner til Kerteminde Kommune. Der er et potentiale for i stigende omfang at få borgere til at flytte til Kerteminde fra disse kommuner. I Kerteminde Kommune er det i høj grad Kerteminde by, der har oplevet en betydelig vækst i befolkningstallet i perioden , svarende til 251 personer. Men også Munkebo, Langeskov og øvrige byer i Kerteminde Kommune har oplevet fremgang i befolkningstallet, dog mere moderat. Landdistrikterne oplever til gengæld tilbagegang i befolkningstallet. Fremtiden ser lovende ud for Kerteminde Kommune. Danmarks Statistiks befolkningsprognose viser, at befolkningsudviklingen i Kerteminde Kommune vil være den næsthøjeste blandt kommunerne på Fyn i fremtiden, kun overgået af Odense Kommune. Befolkningstallet i Kerteminde Kommune forventes at være steget med 540 nye borgere i Det skal understreges, at befolkningsudviklingen er et såkaldt konservativt estimat, og at udviklingen meget vel kan blive mere gunstig. Det afhænger af udviklingen i ikke mindst Odense Kommune samt naturligvis erhvervsudviklingen i Kerteminde Kommune. 5. Indkomstfordeling I dette afsnit ser vi nærmere på sammensætningen af indkomstgrupper i Kerteminde sammenlignet med de øvrige kommuner på Fyn. Baggrunden herfor er, at nye boliger i udviklingsområdet i Kerteminde vil være relativt dyre med afsæt i områdets attraktivitet og beliggenhed tæt på vandet. Efterspørgslen skal derfor som udgangspunkt findes i de øvre indtægtslag. Indkomsterne i Kerteminde Kommune er blandt de højeste på Fyn. Kerteminde og Middelfart er de kommuner på Fyn, som har den største andel af høje indkomster, både for enlige og for par.

14 Andel af borgere Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i udviklingsområde på Kerteminde Havn 14 I figur 5.1 ses det, at Middelfart og Kerteminde er de kommuner på Fyn, som har den største andel af enlige med en indkomst på kr. og derover før skat. I figur 5.2 ses det, at Kerteminde Kommune placerer sig tæt på toppen blandt de kommuner på Fyn, der har den største andel af par med en samlet indkomst på kr. og derover før skat. Kerteminde Kommune placerer sig i samme felt som kommunerne Middelfart, Svendborg og Odense. Enlige i alt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% mill. kr. og derover kr kr kr kr kr kr kr kr. Under kr. Figur 5.1 Fordeling af indkomst før skat for enlige. Kilde: Danmarks Statistik. Par i alt 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% mill. kr. og derover kr kr kr kr kr kr kr kr. Under kr. Figur 5.2 Fordeling af indkomst før skat for par. Kilde: Danmarks Statistik.

15 15 Statistikken viser, at Kerteminde Kommune hører til blandt de kommuner på Fyn, hvor borgerne har de absolut højeste indtægter. Dette indikerer, at borgere i de højere indtægtslag synes, at Kerteminde Kommune er et attraktivt sted at bosætte sig. Ses der på det ældre segment af tilflyttere til Kerteminde Kommune, har disse en indkomst som er 20 % højere end den gennemsnitlige indkomst blandt borgere i samme aldersgruppe, se figuren herunder. Figur 5.3 Medianindkomst for årige tilflyttere på kommuner. Kilde. Danmarks Statistik. 6. Personbeskatning En parameter, der kan have betydning for, hvor folk bosætter sig, er kommuneskatten og grundskylden. Derfor ser vi i dette afsnit nærmere på, hvordan Kerteminde Kommune placerer sig i forhold til de øvrige kommuner på Fyn. Kerteminde Kommune befinder sig cirka midt i feltet, når der ses på kommuneskatten, som i Kerteminde Kommune er på 26,2 %. Odense Kommune og Middelfart Kommune har med henholdsvis 24,5 % og 25,8 % en noget lavere kommuneskat end Kerteminde Kommune, mens Nordfyns Kommune, Assens Kommune og Faaborg-Midtfyn Kommune kun har en anelse lavere

16 16 kommuneskat end Kerteminde Kommune. De øvrige kommuner på Fyn har en højere kommuneskat end Kerteminde Kommune. Ser vi på grundskylden, er Kerteminde Kommune klart den dyreste kommune at bo i på Fyn. Kerteminde har en grundskyldspromille på 30,3, efterfulgt af Ærø Kommune og Nordfyns Kommune med henholdsvis 30 og 29,9 promille. De billigste kommuner på Fyn, når der isoleret set ses på grundskylden, er Middelfart Kommune med 21,2 promille og Odense Kommune med 21,7 promille. I tabel 5 ses skatterne fordelt på de enkelte kommuner på Fyn. Personbeskatningen fordelt efter beskatningsprocent, tid og område Enhed: - Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Langeland Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø Kommunal udskrivningsprocent 26,1 26,1 26,2 27,8 25, ,4 24,5 26,8 26,1 Kirkeskatteprocent 0,95 1,05 0,99 1,14 0,95 1,04 1,14 0,68 1,04 1,07 Grundskyldspromille 22,12 22,85 30,3 24,57 21,29 29,98 27,83 21,71 23,32 30 Kilde: Danmarks Statistik Figur 6.1 Skatter fordelt på kommuner på Fyn. Kilde: Danmarks Statistik. Grundskyldens størrelse har stor økonomisk betydning. En grund til 1 mio. kr. vil f.eks. koste kr. mere om året i grundskyld i Kerteminde Kommune end i Middelfart Kommune. Dette taler for at købe grunden i Middelfart Kommune frem for i Kerteminde Kommune, hvis valget står mellem disse to kommuner, og der isoleret set ses på grundskylden. Da grundskylden er en væsentlig konkurrenceparameter i tiltrækning af nye borgere og dermed også for udviklingsområdet i Kerteminde, kan Kerteminde Kommune vælge at se nærmere på, hvorvidt denne skal sættes ned for forbedre konkurrencesituationen for Kerteminde Kommune. 7. Beskæftigelse Udviklingen i antallet af arbejdspladser i Kerteminde Kommune er naturligvis afgørende for muligheden for at tiltrække nye borgere til kommunen, hvorfor vi her ser nærmere på den statistiske udvikling i beskæftigelsen i Kerteminde Kommune. Beskæftigelsen fordelt på arbejdssted og branche i Kerteminde Kommune er i perioden faldet markant. Kommunen har mistet arbejdspladser, hvoraf de fleste arbejdspladser er forsvundet i brancherne industri samt bygge og anlæg. Ca arbejdspladser er mistet i industrien, mens 471 arbejdspladser er mistet i bygge- og anlægsbranchen. Ud over den generelle økonomiske lavkonjunktur i perioden fra 2009 og frem, er den væsentligste årsag til reduktionen i arbejdspladser ifølge Kerteminde Kommune lukningen af Lindøværftet (Odense stålskibsværft) på Lindø ved Munkebo. En lukning, der gradvist blev gennemført i perioden , og som førte til afskedigelse af ca ansatte. Med til billedet hører, at der er sket en positiv udvikling på Lindø efter lukningen af Lindøværftet i 2012, som ikke er registreret i Danmarks Statistik, da data kun er tilgængelige til og med Ifølge Det Maritime Danmark har Lindø Industripark A/S, der blev etableret i 2009, i dag 88 virksomheder indenfor offshore- og sværindustrien. Når underleverandører tælles med, er

17 Antal beskæftigede Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i udviklingsområde på Kerteminde Havn 17 mellem beskæftigede i området og i perioder op mod Dette er også årsagen til, at der er igangsat en udvidelse af havnen på mere end kvadratmeter Beskæftigelse efter arbejdssted og branche A Landbrug, skovbrug og fiskeri B Råstofindvinding C Industri F Bygge og anlæg H Transport J-M Information, finansiering, rådgivning mv. O-S Offentlige arbejdspladser D - E Forsyning G Handel I Hoteller og restauranter N Rejsebureauer, rengøring og anden operationel service X Uoplyst aktivitet Figur 7.1 Beskæftigelse efter arbejdssted og branche. Kilde Danmarks Statistik. 1 Maritime Danmark, 9. marts 2016

18 Antal beskæftigede Efterspørgsel efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i udviklingsområde på Kerteminde Havn 18 Beskæftigelse efter bopæl og branche A Landbrug, skovbrug og fiskeri C Industri F Bygge og anlæg H Transport J-M Information, finansiering, rådgivning mv. O-S Offentlige Arbejdspladser B Råstofindvinding D - E Forsyning G Handel I Hoteller og restauranter N Rejsebureauer, rengøring og anden operationel service X Uoplyst aktivitet Figur 7.2 Beskæftigelse efter bopæl og branche. Kilde: Danmarks Statistik. I figur 7.2 ses det, at beskæftigelsen efter bopæl og branche er nogenlunde stabil over perioden , omend der er et fald fra lige under beskæftigede i 2008 til beskæftigede i Det tyder på, at de beskæftigede med bopæl i Kerteminde Kommune finder arbejdspladser udenfor Kerteminde Kommune, da antallet af arbejdspladser i Kerteminde Kommune er faldet markant mere end beskæftigelsen er faldet. På trods af, at der ikke er tal fra efter 2013, er der klare indikationer på en positiv beskæftigelsesudvikling i Kerteminde Kommune, ikke mindst i lyset af de senere års positive udvikling på Lindø. 8. Pendling og rejsetider I dette afsnit ser vi nærmere på pendlingen til og fra Kerteminde Kommune, da denne også er en del af grundlaget for i sidste ende at kunne estimere efterspørgslen efter grundarealer til bolig- og erhvervsformål i Kerteminde by. I figuren nedenfor kan det ses, at der i 2014 er personer, der pendler ind til deres respektive arbejdspladser i Kerteminde Kommune, mens der er personer, der pendler ud af

19 19 Kerteminde Kommune til deres arbejdspladser i andre kommuner. Dette er eksklusiv de personer, der både bor og arbejder i Kerteminde Kommune. Odense Kommune er måske ikke særligt overraskende særdeles interessant for Kerteminde Kommune, idet personer fra Odense Kommune pendler til arbejdspladser i Kerteminde Kommune, mens personer fra Kerteminde Kommune dagligt pendler til arbejdspladser i Odense Kommune. Med andre ord er der flere, der pendler fra deres bopæl i Kerteminde Kommune til arbejdspladser i Odense Kommune, end omvendt. Kerteminde 2014 Indpendling Udpendling Landsdel byen København Landsdel Københavns omegn Landsdel Nordjylland Landsdel Nordsjælland Landsdel Sydjylland Landsdel Vest- og Sydsjælland Landsdel Vestjylland Landsdel Østjylland Landsdel Østsjælland Assens Faaborg-Midtfyn Kerteminde Indenfor kommunen Langeland 15 7 Middelfart Nordfyns Nyborg Odense Svendborg Ærø - 3 Udenfor Danmark 22 Total Tabel 8.1 Ind- og udpendling til og fra Kerteminde Kommune kilde. Danmarks Statistik. Pendlingen til og fra Kerteminde Kommune hænger ikke mindst sammen med rejsetiden fra bopæl til arbejdsplads. Rejsetider til/fra Kerteminde med bil og kollektiv transport er med til at definere Kerteminde Kommunes attraktivitet som bosætningskommune, og dermed kommunens evne til at tiltrække nye borgere. Når der ses på rejsetider fra Kerteminde med bil, ses det i figur 8, at rejsetiden er 21 minutter fra Kerteminde til Odense. Dette må siges at være en attraktiv rejsetid og formentlig også en stor del af forklaringen på, at så mange mennesker pendler mellem Kerteminde og Odense og omvendt. Sammenholdes rejsetiden i bil fra Kerteminde til Odense med rejsetiderne til Odense fra Nyborg, Middelfart og Svendborg, står Kerteminde rigtig godt. Rejsetiden fra Nyborg til Odense er 28 minutter, fra Middelfart til Odense er rejsetiden 40 minutter, mens rejsetiden fra Svendborg til Odense er 35 minutter.

20 20 Når der ses på rejsetiden mellem Kerteminde og Odense med kollektiv transport, fordobles rejsetiden til 39 minutter, sammenholdt med de 21 minutter, det tager i bil. Med andre ord er det knap så attraktivt at være kollektivt rejsende mellem Odense og Kerteminde, da man skal bruge tæt på dobbelt så lang tid hver vej. Årsagen til den lange rejsetid er, at den kollektive rejse er med bus. Sammenholdes rejsetiden med kollektiv transport fra Kerteminde til Odense med rejsetiderne fra Nyborg, Middelfart og Svendborg, ser det ikke så godt ud for Kerteminde. Rejsetiden fra Nyborg til Odense er 14 minutter, fra Middelfart til Odense 22 minutter og fra Svendborg til Odense er rejsetiden 43 minutter. Årsagen til, at Kerteminde klarer sig skidt sammenlignet med Nyborg, Middelfart og Svendborg er, at disse byer modsat Kerteminde har togforbindelse til Odense. Bil Odense Svendborg Nyborg Middelfart Faaborg Assens Kerteminde Ringe Rudkøbing Marstal Bogense Udgangspunkt Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Afstand Tid Odense X X 49,7 km 36 min 34 km 30 min 47,1 km 40 min 47,1 km 40 min 40,5 km 41 min 18,6 km 21 min 23 km 21 min 66,4 km 47 min 88,6 km 153 min 32,1 km 34 min Svendborg 46,5 km 35 min X X 35,1 km 36 min 86,9 km 54 min 28,1 km 36 min 65,1 km 55 min 58,6 km 42 min 23 km 18 min 20,3 km 22 min 38,9 km 121 min 83,1 km 57 min Nyborg 30,5 km 28 min 35,7 km 36 min X X 75 km 49 min 58,5 km 45 min 64,7 km 50 min 21,2 km 24 min 28,1 km 29 min 60,5 km 51 min 72,6 km 154 min 71,2 km 52 min Middelfart 46,7 km 40 min 85,9 km 53 min 74,9 km 48 min X X 65,6 km 57 min 32,8 km 28 min 74,3 km 52 min 64,6 km 40 min 103 km 65 min 109 km 171 min 30,9 km 33 min Faaborg 39,3 km 42 min 28,1 km 35 min 57,8 km 44 min 65,6 km 57 min X X 34,2 km 33 min 56,5 km 47 min 25,7 km 25 min 45,3 km 48 min 43,8 km 117 min 63,1 km 61 min Assens 41,1 km 42 min 65,2 km 54 min 64,7 km 49 min 32,9 km 27 min 34,2 km 33 min X X 64,1 km 53 min 42,4 km 39 min 85,1 km 66 min 77,6 km 146 min 44,8 km 40 min Kerteminde 18,6 km 21 min 58,9 km 42 min 21,2 km 23 min 73,6 km 52 min 56,4 km 47 min 63,3 km 53 min X X 37,6 km 29 min 75,7 km 54 min 97,8 km 160 min 50,7 km 46 min Ringe 25,8 km 22 min 23,1 km 17 min 39,2 km 26 min 66,1 km 42 min 25,6 km 24 min 42,4 km 39 min 37,8 km 30 min X X 39,8 km 29 min 62 km 135 min 62,3 km 45 min Rudkøbing 63,4 km 47 min 20,2 km 22 min 60,1 km 51 min 104 km 66 min 45,6 km 49 min 85,1 km 66 min 75,5 km 54 min 39,9 km 30 min X X 56,8 km 138 min 100 km 70 min Marstal 87,3 km 152 min 38,9 km 122 min 72,6 km 153 min 109 km 171 min 43,6 km 116 min 77,6 km 148 min 99,4 km 159 min 62,6 km 136 min 56,7 km 137 min X X 117 km 173 min Bogense 32,4 km 34 min 82,8 km 56 min 71,8 km 51 min 31,2 km 32 min 63,3 km 61 min 45, km 40 min 47,2 km 47 min 61,5 km 43 min 99,5 km 68 min 117 km 173 min X X Figur 8.1 Rejsetider mellem fynske byer med bil. Kilde: Danmarks Statistik. Offentlig transport Udgangspunkt Odense Svendborg Nyborg Middelfart Faaborg Assens Kerteminde Ringe Rudkøbing Marstal Bogense Odense Svendborg Nyborg Middelfart Faaborg Assens Kerteminde Ringe Rudkøbing Marstal Bogense X 42 min 13 min 21 min 61 min 56 min 41 min 16 min 94 min 213 min 47 min 43 min X 48 min 94 min 51 min 139 min 75 min 26 min 28 min 128 min 133 min 14 min 49 min X 37 min 78 min 75 min 33 min 38 min 79 min 179 min 84 min 22 min 93 min 37 min X 89 min 58 min 89 min 63 min 145 min 237 min 75 min 62 min 51 min 78 min 106 min X 107 min 101 min 38 min 94 min 184 min 120 min 61 min 111 min 79 min 61 min 110 min X 109 min 85 min 160 min 275 min 117 min 39 min 81 min 34 min 62 min 100 min 107 min X 55 min 133 min 225 min 101 min 16 min 25 min 38 min 63 min 38 min 108 min 80 min X 77 min 174 min 102 min 100 min 29 min 77 min 151 min 95 min 196 min 144 min 83 min X 172 min 190 min 167 min 123 min 174 min 218 min 196 min 263 min 211 min 150 min 168 min X 250 min 46 min 133 min 85 min 76 min 104 min 114 min 107 min 103 min 185 min 267 min X Figur 8.2 Rejsetider mellem fynske byer med kollektiv trafik. Kilde: Danmarks Statistik. 9. Boligmarkedet i Kerteminde I dette afsnit tager vi temperaturen på det nuværende boligmarked i Kerteminde med henblik på at kortlægge omfanget af solgte boliger. Fra 1. halvår 2015 til i dag er der solgt 242 boliger. Kerteminde by har en høj andel af villaer frem for rækkehuse og ejerlejligheder.

21 21 Figur 9.1 Solgte boliger i Kerteminde by. Kilde: Boligsiden. Det fremgår af kortet, som dækker salg fra 1. halvår 2015 til i dag, at der bliver solgt boliger over hele byen. Der er solgt 242 boliger. Det bemærkes dog, at der er solgt et begrænset antal boliger ud til vandet i perioden. Dette kan være et udtryk for, at udbuddet af boliger til salg ud mod vandet er lavt. Institut for Ressourceøkonomi på Københavns Universitet udarbejdede i en rapport om byrummets effekt på ejendomsværdien, herunder også effekten af at være tæt på strand/kyst. Variablen er beregnet i forhold til hvor tæt på kysten, boligen er placeret. For et gennemsnitligt enfamilieshus i Aarhus stiger prisen 0,04 % for hver meter, huset er tættere på kysten op til 500 meter. Det vil sige, at et hus, som ligger 50 meter fra kysten, vil være 18 % dyrere end et tilsvarende hus 500 meter fra kysten. Kerteminde by udmærker sig ved en høj andel af solgte villaer frem for rækkehuse og ejerlejligheder fra 1. halvår 2013 til i dag jf. tabellen nedenfor. Som udgangspunkt er det udtryk for fordelingen mellem ejerlejligheder og villaer osv. Ejendomstype Antal Ejerlejligheder 12 Villaer 168 Fritidshuse 10 Rækkehuse 52 Tabel 9.1 Ejendomme solgt i Kerteminde by fra 1. halvår 2013 til i dag. Kilde: Boligsiden. 10. Absorbering Efter at have analyseret en række emner der alle, hver for sig og tilsammen, har betydning for efterspørgslen efter boliger i udviklingsområdet i Kerteminde, kan vi nu estimere de grundarealer til boliger og erhverv, som vi forventer, der kan absorberes i udviklingsområdet i Kerteminde over en given tidsperiode.

22 22 Udviklingsområdet er beliggende i et attraktivt havneområde i Kerteminde, hvorfor vi forudsætter, at prisniveauet på grundarealer til boliger og erhverv vil ligge i den høje ende. Med det afsæt er det vores vurdering, at det potentielle købersegment til boliger i udviklingsområdet primært består af to grupper: Det grå guld Velhavende børnefamilier med job i Odense. Det grå guld definerer vi i denne sammenhæng som personer, der befinder sig i alderen 50+ med relativt store disponible formuer. Velhavende børnefamilier defineres som familier med årlige husstandsindkomster på kr. før skat og derover. Dette underbygges af den statistiske analyse, der viser, at Kerteminde Kommune i dagens situation hører til blandt de kommuner på Fyn med de absolut højeste indtægter. Dette indikerer, at borgere i de højere indtægtslag i dag mener, at Kerteminde Kommune er et attraktivt sted at bosætte sig. Den eksakte fordeling af de to købersegmenter til boliger i udviklingsområdet til henholdsvist det grå guld og velhavende børnefamilier bør undersøges nærmere i en senere fase. Vi baserer vores vurdering på, at der har været en befolkningsstigning i Kerteminde by på 250 borgere i perioden Det er vores vurdering, at denne udvikling vil fortsætte. Samlet forventes befolkningen i Kerteminde Kommune at stige med borgere over de kommende 10 år. Heraf forventes 33 % at bosætte sig i Kerteminde by. Samtidig lægger vi også vægt på, at der er flere personer, der flytter fra Odense Kommune til Kerteminde Kommune end omvendt. I perioden har Kerteminde Kommune oplevet et plus på Odense-kontoen på 619 personer. Dette understøtter en umiddelbar interesse for at bo i Kerteminde og arbejde i Odense eller flytte til Kerteminde, når tiden på arbejdsmarkedet rinder ud og den tredje alder kalder. Vi har også taget med i vores vurdering, at selvom Kerteminde Kommune har mistet arbejdspladser, ikke mindst i industrien, frem til 2013, tyder det på, at der i de sidste par år er skabt en ny udvikling på Lindø med nye arbejdspladser Estimat af absorbering Vi forudsætter, at absorberingen sker over en periode på fem år. Vi estimerer en øget efterspørgsel på boliger i Kerteminde Kommune over de næste fem år. Med afsæt i efterspørgslen forventer vi, at en tredjedel af boligerne vil blive efterspurgt i Kerteminde by, og at boligerne absorberes over fem år. Vi estimerer, at der kan absorberes mellem boliger i en udviklingsperiode på fem år, svarende til ca nye boliger pr. år i Kerteminde by.

23 23 Estimatet af absorbering af grundarealer til erhverv baserer vi dels på udviklingsområdets placering tæt på den eksisterende bymidte og handelscentrum i Kerteminde, og dels på vores erfaringer fra andre byudviklingsprojekter. Vi har sammenholdt den procentvise fordeling på ejendomstyper i byudviklingsprojekterne Thomas B. Thriges Gade i Odense, Køge Kyst projektet og NærHeden i Høje Taastrup med henblik på at skabe et grundlag og nogle erfaringstal. Fordelingen ses i tabel Fordeling Ejendomstype Thomas B. Thriges Fade Køge Kyst NærHeden Bolig 65% 49% 85% Erhverv 25% 38% 5% Detailhandel 10% 7% 1% Kultur 5% 3% Off. Service 2% 7% Total 100% 100% Tabel 10.1 Fordeling af etagemeter på ejendomstype. Kilde: fragadetilby.dk, naerheden.dk og koegekyst.dk Som det ses er der stor forskel byudviklingsprojekternes procentvise fordeling på ejendomstyper, hvilket afhænger af det konkrete sted samt de konkrete ønsker til fordeling. Erhverv defineres i nærværende analyse primært som kontorerhverv f.eks. advokatvirksomhed, ejendomsmægler eller anden konsulentvirksomhed, eksklusiv kommunal administration. Detailhandel defineres som caféer, restauranter, supermarkeder m.v. Øvrig defineres som f.eks. kulturelle og sociale institutioner. I tabellen herunder har vi sammenfattet vores estimat på absorbering af grundarealer til boliger og erhverv, detailhandel og øvrig i udviklingsområdet i Kerteminde by. Tabel 10.2 Absorbering fordelt på formål. Kilde: Realise ApS. Det fremgår af tabellen, at vi estimerer, at der over en fem årig periode kan absorberes mellem boliger pr. år af en gennemsnitlig størrelse på 110 m2 svarende til i alt mellem m2 og m2. Vi estimerer endvidere, at der kan absorberes m2 til erhverv, 750 m2 til detail samt 300 m2 til øvrigt i perioden.

24 24 Det skal understreges, at vores estimat på absorbering af grundarealer til boliger og erhverv er et konservativt estimat baseret på en statistisk analyse af historiske data og fremskrivninger. Dette øger sandsynligheden for, at de estimerede grundarealer kan absorberes men det stiller krav til f.eks. markedsføring og branding af områderne. 11. Kilder Borgernes vision for fremtidens havn i Kerteminde. Cowi, 2014 Geodemografisk rapport, 2015 Danmarks Statistik Kerteminde Kommune København Universitet, Institut for Fødevare og Ressourceøkonomi