Forslag til Lokalplan 283 Udvidelse af Tornøes Hotel Strandgade 4 og 8

Transkript

1 Forslag til Lokalplan 283 Udvidelse af Tornøes Hotel Strandgade 4 og 8 September 2016 Kerteminde Kommune Tlf Hans Schacksvej Kerteminde plan-byg@kerteminde.dk

2 Læsevejledning En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold indenfor lokalplanens område. Lokal planen består af bindende retningslinjer og kan f.eks. indeholde bestemmelser om, hvad et område skal anvendes til, hvordan vej- og stisystemet skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres, hvordan friarealerne skal indrettes og en lang række andre forhold. I lovbekendtgørelse om planlægning er det bestemt, at der skal udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når der skal gennemføres større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten er, at disse dispositioner får en hensigtsmæssig udformning samt sammenhæng med anden planlæg ning og eksisterende bebyggelse. En lokalplan kan også have til formål at bevare eksisterende byggeri og beplantning. Sidst i lokalplanen findes en række bilag. Disse bilag tjener til en forståelse af og dokumentation for de bagvedliggende undersøgelser, der er gennemført i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse, herunder dokumentation for lokalplanens overholdelse af lovmæssige krav og sammenhæng med anden planlægning. Det er desuden muligt at få en mere generel forståelse af lokalplaner og deres retsvirkning samt forholdet mellem lokalplaner og kommuneplaner. Lokalplan nr. 283 Nærværende lokalplan fastlægger bl.a. rammerne for anvendelsen af området og for de byggeaktiviteter, der må foretages. Tekst placeret i grå kasser i indledningen indeholder vejledende oplysninger om lokalplanen samt dens offentliggørelse og vedtagelse. Der opstilles bindende bestemmelser, som er gældende for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser er angivet med -tegn i overskriften og opstillet i punktform i grå kasser, jf. eksemplet til højre. Tekst, som ikke er omgivet af en grå kasse i lokalplanens bestemmelsesdel, er ikke udtryk for bindende bestemmelser, men er en uddybning af disse. En sådan tekst tjener til fortolkning og forståelse af lokalplanens bindende bestemmelser. Lokalplanens illustrationer er bindende i det omfang, der henvises hertil i lokalplanens bestemmelser. Herudover har lokalplanens illustrationer til hensigt at give en forståelse af lokalplanens bestemmelser og være til inspiration. 2

3 Indholdsfortegnelse Læsevejledning... 2 Indholdsfortegnelse... 3 Indledning... 4 Beskrivelse af området... 5 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Områdets zonestatus Anvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Veje, parkering og stier Skiltning og belysning Klima Tekniske anlæg Ophævelse af ældre lokalplan Servitutter Forudsætning for ibrugtagning Lokalplanens retsvirkninger Fremlæggelsespåtegning Kortbilag Kortbilag Bilag 1 Redegørelse Bilag 2 - Hvad er en lokalplan og en kommuneplan?

4 Indledning Baggrund Tornøes Hotel har overtaget Strandgade 4 og 8, matr. nr. 33b, for at etablere hoteldrift på stedet i tæt tilknytning til eksisterende hotel Strandgade 2 m. fl. Bygningerne er ikke egnede til hoteldrift og ønskes erstattet med ny bebyggelse mod Strandgade. Lokalplanens formål Lokalplanen skal muliggøre, at eksisterende bebyggelse mod Strandgade kan nedrives, og at ny bebyggelse på 3 etager incl. udnyttelig tagetage mod gaden og 3 etager mod gården, kan opføres til indretning af ca. 25 hotelværelser mod Strandgade, samt fremtidssikre, at der mod Strandvejen må opføres bygning på 2 etager incl. udnyttelig tagetage. Hovedindgang Tornøes Hotel Fremlæggelse og Vedtagelse Forslaget er fremlagt i offentlig høring i 8 uger fra den 5. september 2016 til den 31. oktober 2016 og kan ses på Kerteminde Kommunes hjemmeside: Hvis du har spørgsmål, indsigelser eller bemærkninger til forslaget, skal du sende dem til Erhvervsafdelingen Hans Schacksvej 4, 5300 Kerteminde, eller på mail til plan-byg@kerteminde.dk senest den 31. oktober Indsigelser og bemærkninger mv. vil herefter blive forelagt Miljø- og Teknikudvalget, som indstiller til Byrådet, om lokalplanen skal vedtages endeligt. Dagsordener til møderne kan ses på Der kan ske ændringer i tidsplanen, f.eks. hvis der kommer bemærkninger og indsigelser, som giver anledning til undersøgelse, supplerende høring eller forhandling mv. De, som sender bemærkninger og indsigelser mv., vil modtage kvittering for modtagelse, og når lokalplanen er endeligt vedtaget, vil de blive orienteret om vedtagelsen og om Byrådets behandling af indsigelserne. 4

5 Beskrivelse af området Eksisterende forhold Matrikel nr. 33b er en sammenlagt og gennemgående matrikel mellem Strandgade og Strandvejen. Forhusene mod Strandgade består af Strandgade 4 og 8. Strandgade 8 har historisk været opdelt i 2 matrikler og 2 bygninger (Strandgade 6 og 8), hvor gadenr. 6 i dag ikke eksistererer. Mod Strandvejen er matriklen ikke fuldt bebygget. En mindre garage ligger op mod den sydlige nabos gavl, øvrig areal er ubebygget. for de fleste ejendomme i Kerteminde bymidte. Begge facader er i nyere tid blevet vandskuret med cementholdig mørtel, og de oprindelige rødstensfacader er væk. Vandskuringen har skjult de fine detaljeringer og fjernet murværkets skarpe skyggevirkninger. Facaden lader sig ikke tilbageføre og vandskuringen viser begyndende tegn på afskalninger og frostsprængte mursten. Ved en vurdering ud fra det normalt anvendte SAVE registreringssystem, er bygningerne ikke længere bevaringsværdige. I gården findes et sidehus til Strandgade 8 i fulde 2½ etage sat i skel mod nabo mod nord, Strandgade 10. Gårdrummet er tæt bebygget ved en nyere 1 etages bygning, opført som butiksudvidelse til Strandgade 4. Strandgadebygningerne og udvidelsen i gården er indrettet til én sammenlagt butik (Tøjeksperten). Udviklingen fra omkring 1900 har betydet, at de oprindeligt 3 huse i Strandgade er ændret til 2, som er sammenlagt til ét og én matrikel. Det er lokalplanens formål, at muliggøre udvidelse af Tornøes Hotel med ca. 25 værelser i forlængelse af den eksisterende værelsesfløj mod Strandgade 2. Den eksisterende bebyggelse er ikke egnet til hoteldrift, hvorfor lokalplanen muliggør nedrivning af eksisterende bebyggelse og opførelse af ny bebyggelse. Behovet for at udvide Tornøes Hotel er stort, og der bliver mulighed for at etablere hotelvirksomhed med tilknyttede servicefunktioner til konference, restaurationsvirksomhed o. lignende med op til ca. 25 værelsesenheder i en ny bebyggelse mod Strandgade. Der bliver mulighed for en bygningsdybde på max. 14 m mod de nuværende max. 10 m, for at opnå en god udnyttelse til formålet. Den eksisterende facadehøjde for Strandgade 8 på ca. 7,5 m indskrives i lokalplanen for den nye bebyggelse mod Strandgade, med 3 etager inkl. udnyttelig tagetage mod gaden og 3 etager mod gården. Mod Strandvejen bevares gældende bestemmelser om 2 etages bebyggelse inkl. udnyttelig tagetage og husdybde på 6 8 m. I den nuværende bevarende lokalplan 80 for Kerteminde Bymidte er bebyggelse i gadelinjer generelt erklæret bevaringsværdig, dette gælder også forhusene Strandgade 4 og 8, samt garagen mod Strandvejen. Dette betyder, at nedrivning kun kan ske med byrådets godkendelse. Når lokalplanen tillader nedrivning af bevaringsværdig bebyggelse, sker det efter en arkitektonisk og byggeteknisk vurdering af de eksisterende forhold. Bygningerne mod Strandgade 4 og 8 fremstår i dag overordnet som én sammenhængende facade med moderne storformat butiksvinduer, hvor den historiske underfacade er fjernet. Tagetagen Strandgade 4 fremstår med en forholdsvis stor kvist, der er fremmed Figur 1. Principielt tværsnit for den nye bygning mod Strandgade set imod gavlen Strandgade 2 5

6 Ved at tillade en øget bygningsdybde for bebyggelsen mod Strandgade udfordres løsningen af tagkonstruktionen. Alle forhusbebyggelsens tage skal udføres som saddeltage med tilnærmelsesvis samme taghældninger som naboejendomme (40 50 ). For at sikre et visuelt harmonisk gadeforløb, skal taglinje følge naboernes og husrækkens taglinjer, således at tilpasning sker bedst muligt. Tagkonstruktionen i Strandgade mod gården udføres med symmetrisk saddeltag og den øgede husdybde ud over saddeltagets dybde udføres med fladt tag med minimal taghældning. at gavlens samlede skyggegivende areal mod Strandgade 10 øges. Den eksisterende bebyggelsesprocent for matr. nr. 33b er ca. 125 %. Bebyggelsesprocenten tillades med lokalplanen hævet til 165 % ved opførelse af ny forhusbebyggelse mod Strandgade medregnet den muliggjorte opførelse af forhusbebyggelse mod Strandvejen. Den ny bebyggelse mod Strandgade skal visuelt tilpasses arkitekturen omkring Torvet og Kirken (Lokalplan 80, delområde 1a) Eksisterende brandmur mod nord og Strandgade nr. 10, er placeret på lokalplanområdets matrikel. Brandmuren opretholdes ved bevaring og/ eller nyopførelse. Brandmurens kotehøjder og udstrækning tilpasses den nye bygning i nødvendigt omfang, uden Figur 2. Skitse af facaden mod Strandgade 6

7 Forslag til LOKALPLAN 283 Lokalplanens bestemmelser Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr af 23/11/2015) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er at muliggøre: - områdets anvendelse til centerformål herunder hoteldrift, helårsbeboelse og detailhandel, - nedrivning af eksisterende bebyggelse matr. nr. 33b, herunder bevaringsværdig bebyggelse, - fastlæggelse af bestemmelser for materialer, facader, tag- og bygningsform for ny bebyggelse i området, Figur 3. Bygninger markeret med blå farve tillades nedrevet. - sammenhæng mellem bymidte og havneområdet med en passage mellem Strandgade og Strandvejen, Den nye bebyggelsesplan fremgår af kortbilag 2. - anlæg af private P-pladser i gårdrum til hotellets gæster og - at sikre vejadgang til lokalplanområdet. 7

8 2 Området og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 33b og 42, Kerteminde Bygrunde, samt alle parceller der efter den 15. december udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til centerformål som detailhandel, offentlig og privat servicevirksomhed, helårsbeboelse, og hotelvirksomhed med tilhørende servicefunktioner såsom konference, restaurationsvirksomhed o. lign. 3.2 Lokalplanområdet må anvendes til parkering for hotellets gæster. 3.3 Anvendes lokalplanområdet til erhverv eller helårsbeboelse skal der sikres henholdsvis for hotel 10 % og 25 % friareal. Der stilles ikke krav om friareal til hotelfaciliteter. 4 Udstykning 4.1 Der må kun udstykkes yderligere med byrådets godkendelse. 8

9 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 165 % for området samlet set. For hver ejendom må der maks. opføres 2 mindre udhuse på maks. 10 m² og et samlet garageareal på op til 35 m², som ikke skal medregnes i bebyggelsesprocenten. 5.2 Ny forhusbebyggelse skal opføres som en sluttet bebyggelse med husets facade i skel/ gadelinje. 5.3 Bebyggelsen mod Strandgade må ikke opføres i mere end 3 etager med udnyttelig tagetage, og mod Strandvejen med mere end 2 etager med udnyttelig tagetage. 5.4 Bygningshøjden mod Strandgade må ikke overstige 12,5 meter, og mod Strandvejen 8,5 meter over naturligt terræn, målt efter reglerne i bygningsreglementet. Kerteminde Kommune fastlægger niveauplaner. Figur 4. Max. bygningshøjder for ny bebyggelse mod Strandgade. Eksisterende bebyggelse og bygningsdele der bevares, kan fortsætte med de eksisterende bygnings højder. 5.5 Facadehøjden på forhuset i Strandgade må ikke overstige 7,5 meter og 10.8 meter ved kvisten mod gårdsiden. 5.6 Forhusbebyggelsen skal opføres som længebygning med længderetning parallel med gadeforløbet. 5.7 Forhusenes bygningsdybde skal mod Strandgade være mellem 8 og 14 meter, og mod Strandvejen mellem 6 og 8 meter. 9

10 6 Bebyggelsens ydre fremtræden Facader 6.1 Facadeopbygning, facadematerialer og farvesætning skal tilpasses arkitekturen i Strandgade samt området omkring Kirken og skal godkendes af Kerteminde Kommune. 6.2 Udvendige facader skal fremstå i rødstens blankmur eller pudset og malet/ kalket i farve efter jordfarveskalaen. Eksisterende bebyggelse der bevares, kan fortsætte med den eksisterende ydre fremtræden. Ved administration af lokalplanen vil Kerteminde Kommune vurderes konkrete forhold iht. Vejledningen Gamle huse nye tider 6.3 Arkitektoniske detaljer kan tillades udført i andet materiale, så længe materiale og udførelse harmonerer med områdets arkitektur. 6.4 Facadearkitekturen skal være faginddelt og klassisk opbygget med sokkel og gesimsfremspring. Gesims- og facadefremspring må max. være 0.25 meter frem for hovedfacaden. Faginddelingen skal fremtræde regelmæssig, med taktfaste murpiller og murhuller. 6.5 Facader mod gaden skal udformes med mindst 1 dør eller portåbning til ejendommen. 6.6 Sidehuse og baghuse må udføres som forhuse eller beklædt med træ. 6.7 Facader må ikke beklædes med andre materialer end specifikt nævnt. Beklædning med plademateriale, krydsfinér, eternit, kunststof, plastik, eller lignende tillades ikke. Døre, vinduer og porte 6.8 Udformning af døre, vinduer og porte skal harmonere med facadens klassisk inspirerede stil. 6.9 Vinduer og evt. vinduesglas i døre og porte, skal være opsprossede med spinkle sprosser med fals til ilægning af vinduesglas. Sprosser skal udvendigt have V-profil som kitfals 10

11 sprosser. Påmonterede sprosser og sprosserammer tillades ikke Døre, porte, vinduer og kvistvinduer skal udføres i træ og malerbehandlet med dækkende maling. Metal og plastikprofiler må ikke forekomme. Portlåger og brystningsværn må udføres som metalgitre lakeret med dækkende maling eller i ædellegering som tombak Rudeglas skal være enkeltglas med indvendig forsats eller koblede rammer, eller termoglas. Glas skal være klart, gennemsigtigt og plant. Udefra uigennemsigtige eller spejlende folier o. lign. må ikke påmonteres glasset. Tage, gesimser og gavle 6.12 Tage på forhusbebyggelse skal være symmetriske saddeltage med taghældninger mellem målt efter vandret plan Forhusbebyggelsens rygningslinjer skal følge husrækkens og nabobygningernes rygningslinjer, således at et harmonisk tagforløb opbygges set fra gaden Mod gården Strandgade tillades opført frontkvist med 2,5 meter afstand til skel mod nord. Frontkvistens tag og del af taget ved tagfod skal udføres som fladt tag med minimal taghældning - se figur I Strandgade skal gavl mod Strandgade 10 bevares/ genopføres som brandgavl uden muråbninger. Tagdækning afsluttes i flugt med gavlen eller der udføres muret brandkam afdækket med rød vingetegl som tagets øvrige tagdækning Tage på sidehuse beliggende i og parallelt med skel må opføres med symmetrisk saddeltag eller ensidig taghældning mellem 15 og 45 målt efter vandret plan Tage på baghusbebyggelse skal opføres med symmetriske tage med taghældning mellem 25 og 45 målt efter vandret plan. Figur 5. Bestemmelserne i skal sikre et harmonisk tagforløb set fra gaden, og samtidigt beskrive tagløsning på den øgede bygningsdybde. Saddeltagets rygningslinjer Strandgade 4 8 følger nabotagene, tagfod og frontkvist mod gården udføres med fladt tag med minimal taghældning. Brandgavl mod nord og Strandgade 10 (markeret med rød) opretholdes af Strandgade

12 6.18 Tage skal opskalkes over min. 3 tagstens længde og med jævnt svaj Tage skal afsluttes over gesimsfremspring max meter frem foran facaden Til udvendige tagflader med 25 taghældning eller derover må kun anvendes røde uglaserede og ubehandlede vingetegl som traditionel dansk model. Rygninger skal henlægges i mørtel. Til udvendige tagflader under 25 kan der alternativt anvendes sort tagpap eller zink Tagrender og nedløb skal udføres i zink uden synlig overfladebehandling. Farvet zink, stål, plastik eller andre materialer må ikke anvendes. Tagrender udføres som halvrunde tagrender med loddede eller falsede samlinger og nedløb med skarpe knæk (bajonetknæ) Der må ikke opsættes solenergianlæg synlig fra offentlig vej og fra nabobebyggelse. Solenergianlæg på tagflade skal være parallelle med tagfladen. Skorstene 6.23 Ny forhusbebyggelse skal udføres med skorsten(e) placeret i rygningslinjen. Skorstene skal være muret eller udført som skorstensattrap og have samme overfladekarakter og farve som gadefacaden. Skorstenspiber udføres med dimension afstemt efter forhusets og gadens arkitektur. Skorstene udføres med udvendigt mål max. 60 x 60 cm hævet 80 cm over tagrygningen. Kviste 6.24 I forhusbebyggelse må der etableres kviste i tagfladen. Kviste skal udformes som 2-rammet kvistvindue med sidehængte og udadgående rammer og en samlet max. bredde på 1,2 m. I tagfladen mod Strandgade må kviste dog udføres som 3- rammet kvistvindue med en samlet max. bredde på 1,80 meter. Kvistvinduets højde må ikke overstige 1,20 meter og rammerne skal være opbygget med 2 eller 3 ruder i højden, hvor rudernes højde er større end eller lig med bredden. Den samlede bredde af facadens kviste må ikke overstige ½ af tagfladens bredde, på tagfladen mod 12

13 Strandgade dog max. ⅓ af tagfladens bredde Kvistenes placering og sprosseopdeling skal harmonere med facadevinduernes placering og opsprosning Kviste skal placeres min 3 tagsten højere end tagets afslutning og min. 3 tagstensrækker fra gavle - se figur Kviste skal udføres som saddeltagskviste efter klassicistisk tradition med zinkdækket tag med lav taghældning og lille gesimskant langs tagkanter. Taghældning skal være mellem 0 og 30 målt efter vandret plan. Flunker skal beklædes med træ og males eller inddækkes med zink. Der tillades ikke vinduer i kvistflunke. Figur 6. Eksempel på kvistopbygning og tagfod 6.28 I forhusenes tagflader mod gårdrum må der udføres kviste med indadgående terrassedør og altan indbygget i tagfladen. Altanen skal have kvistens bredde, dog maks. 1,50 m og en dybde på max. 35 cm. Min.3 rækker tagsten skal være gennemgående mellem gesims og den indbyggede altanbrystning I tagflader må der ikke oplægges tagvinduer. Dog må der i bebyggelse langs Strandvejen etableres tagvinduer mod gården op til 80x140 cm (med redningsåbning). Der må opsættes Velux-tagaltan i Strandvej-bygningens gårdside På bebyggelse langs Strandgade må der udføres frontkvist/frontispice mod gårdsiden i facadens længde friholdt med min. 2.5 meter afstand til skel mod nord. Taget på kvisten skal udføres med fladt tag eller lav taghældning. Figur 7. Eksempler på kvistplaceringer i forhold til facadens rytme.. Altaner, tagterrasser, elevatorer, udvendige trapper og svalegange 6.31 På bebyggelse langs Strandgade må der ikke opsættes altaner eller tagterrasser i tagkonstruktioner, bortset fra mindre tagaltan på gårdsiden mellem frontkvisten og Strandgade På bebyggelse langs Strandvejen må der ikke opsættes altaner eller tagterrasser i tagkonstruktioner mod gaden På bebyggelse langs Strandgade må der ikke 13

14 opsættes altaner på facaden, men der må etableres altanværn mod gården foran døre og vinduer. Altanværn skal harmonere med facadeudtrykket og være malet med dækkende maling eller i ædellegering som tombak Der må ikke opsættes svalegange, udvendige elevatorer eller trappekonstruktioner. Tekniske installationers fysiske fremtræden 6.35 Ventilationsgennembrydninger og andre installationsgennembrydninger i tag må ikke være synlige fra gaden. Gennembrydninger skal skjules i skorstenspiber/ attrapper eller placeres på bygningernes bagside Tekniske anlæg og installationsgennembrydninger må ikke være synlige fra gaden, men skal placeres diskret på bygningernes bagside. Der lægges vægt på, at tagfladerne fremstår uden installationsgennemføringer set fra gaden, og at udvendige gennemføringer og tekniske anlæg skjules ved arkitektonisk bearbejdning og afskærmning. Der skal fremlægges plan for udvendige tekniske anlæg til godkendelse Kerteminde Kommune Udvendige ventilationsanlæg og andre tekniske anlæg skal skærmes mod indblik. Farver 6.38 Farver skal enten fremstå i naturlige teglfarver eller ligge inden for jordfarveskalaen. Figur 8. Den klassiske jordfarveskala 14

15 7 Ubebyggede arealer 7.1 Lokalplanområdet skal fremstå rent og ryddeligt. 7.2 Der kan ikke ske terrænregulering. 7.3 Uindregistrerede køretøjer, campingvogne, både o. lign må ikke henstilles inden for lokalplanområdet. 7.4 Opholdsareal til hotel 0 %, til erhverv 10 %, til boliger 25 % 8 Veje, parkering og stier 8.1 Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske via Strandvejen som vist på kortbilag Lokalplanen giver mulighed for at etablere en gennemgående passage mellem Strandgade, gårdrummet og Strandvejen som vist på kortbilag Der skal etableres parkeringspladser i henhold til den til enhver tid gældende vedtægt for Kerteminde Kommunes Parkeringsfond Nye vejtilslutninger Der skal ved nye vejtilslutninger sikres gode oversigtsforhold af hensyn til trafiksikkerheden. Med passage mellem Strandgade og Strandvejen ønsker Kerteminde Kommune at skabe bedre forbindelsesmuligheder mellem midtbyen og havnen. Lokalplanen muliggør at der kan skabes en passage mellem Torveområdet og Strandvejen. Passagen kan være en privat eller offentlig passage. 8.4 Parkeringspladser og kørearealer skal befæstes med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod udløb hvorfra der sker kontrolleret afledning af overfladevand og regnvand. 8.5 Ved opførelse af bolig mod Strandvejen skal der sikres nye p-pladser jf. Kerteminde Kommunes Parkeringsfond, for de p-pladser der bliver nedlagt i gården. 15

16 9 Skiltning og belysning 9.1 Udover almindelig navne- og nummerskiltning må der ikke skiltes eller reklameres indenfor lokalplanområdet, dette gælder også reklameflag og lignende. Skiltning i forbindelse med erhverv skal være diskret og skal godkendes af Kerteminde Kommune og behandles jf. kommunens gældende skiltepolitik. 9.2 Belysning på vej, passage og p-arealer skal bestå af pullerter og nedgravede og/eller væghængte armaturer. 10 Klima 10.1 Den maksimalt tilladte befæstelsesgrad for lokalplanområdet må maksimalt være 0,5. Overskrides befæstelsesgraden, skal der ske en forsinkelse eller nedsivning på egen grund Lokalplanområdet skal sikres mod klimaforandringer, herunder mod oversvømmelser Energibesparende tiltag skal kombineres med god arkitektur. 16

17 11 Tekniske anlæg 11.1 Kabler må kun fremføres som jordkabler under terræn Området skal tilsluttes offentligt kloakanlæg. 12 Ophævelse af ældre lokalplan 12.1 Området er omfattet af bevarende lokalplan 80 Kerteminde Bymidte fra september 2003 Denne lokalplan aflyses for den del af området, som er omfattet af nærværende lokalplan ved dennes endelige vedtagelse og indberetning til PlansystemDK. 13 Servitutter 13.1 Servitut om færdselsret vedr. fjernelse af affald matr. nr. 33a gennem gårdrummet matr. nr. 33b til Strandvejen opretholdes Øvrige private servitutter eller andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planens vedtagelse. 17

18 14 Forudsætning for ibrugtagning 14.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før ny bebyggelse er tilsluttet forsyning af området. Dvs. vandforsyning, varme og offentlig kloak Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er dokumenteret, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser er overholdt og eventuelle nødvendige foranstaltninger er etableret Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret parkering og vejadgang i henhold til lokalplanens bestemmelser Ejendommene på matr. nr. 33b og 42 Kerteminde Bygrunde skal sammenmatrikuleres på grund af gennembrydning mellem eksisterende hotel og ny værelsesfløj 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Lokalplanens retsvirkninger Ejendomme, der er omfattet af planen, må kun bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kerteminde Kommune kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En lokalplan medfører ikke handlepligt til at ændre lovlige bestående forhold, men når ejeren/brugeren selv ønsker at ændre en bestående tilstand, skal det gøres i overensstemmelse med lokalplanen. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, medmindre Kerteminde Kommune skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. 20 stk. 2 i planloven. 18

19 I henhold til 47 i lovbekendtgørelse om planlægning kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen Lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Indtil forslaget er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. planlovens 17, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Endvidere gælder efter planloven er midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse indenfor lokalplanområdet. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, dog under forudsætning af, at en berettiget myndighed efter planloven ikke opretholder indsigelse til planen. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højest et år fra offentliggørelsen af forslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, såfremt det ikke er endelig vedtaget inden et år fra offentliggørelsen af forslaget. 16 Fremlæggelsespåtegning Således vedtaget fremlagt i 8 ugers offentlig høring af Kerteminde Byråd den 1. september På Byrådets vegne: Hans Luunbjerg Borgmester Tim Jeppesen Kommunaldirektør 19

20 Kortbilag 1 Matrikelkort 1:500 visende lokalplanområdet afgrænset med rød priklinje 20

21 Kortbilag 2 Beliggenhedsplan 1:250 visende ny bebyggelse og mulig etablering af passage og bebyggelse mod Strandvejen 21

22 Bilag 1 - Redegørelse Miljøvurdering af planer og programmer Ifølge lovbekendtgørelse nr om miljøvurdering af planer og programmer af 10. december 2015 skal planer, som tilvejebringes af offentlige myndigheder vurderes / screenes med henblik på at undersøge behovet for en konkret miljøvurdering af den pågældende plan. Kommunes afgørelse, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering af lokalplanen. Jævnfør lovbekendtgørelsens 3 stk. 2 skal der ved planer og programmer, der fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer eller programmer, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanen giver mulighed for at opføre ny forhusbebyggelse mod Strandgade og Strandvejen. Den nye bygning mod Strandgade opføres op til ca. 900 bruttoetagemeter i 3 etager inkl. udnyttelig tagetage og evt. fremtidig bygning mod Strandvejen op til ca. 300 bruttoetagemeter i 2 etager inkl. udnyttelig tagetage. Planen vurderes at omfatte et mindre område, på lokalt plan. Der er i lokalplanen indarbejdet bestemmelser som sikre at området ikke må tages i brug førend det er påvist at grænseværdierne for støj er overholdt og at de nødvendige foranstaltninger er etableret ligeledes som der en bestemmelse omkring at p-arealer og kørearealer skal befæstes med en belægning hvorfra der sker en kontrolleret afledning. Lokalplanen vurderes derfor ikke at have en væsentlig indvirkning på miljøet da områdets anvendelse til boliger ikke vurderes at påføre området en negativ miljø- og naturbelastning. På baggrund af den gennemførte screening for miljøvurderingspligt er det derfor Kerteminde Kommunens afgørelse i forhold til 3 stk. 1 nr. 3 i lovbekendtgørelse om miljøvurdering af planer og programmer er offentliggjort sammen med forslaget til lokalplanen den 5. september

23 Forhold til anden planlægning og lovgivning Kerteminde Kommuneplan Lokalplanområdet ligger i kommuneplanens rammeområde 3.C.01, som udlægger området til centerområde med detailhandel, offentlig og privat service og helårsboliger. Tillæg til Kommuneplan Der er udarbejdet et tillæg til kommuneplanen sideløbende med nærværende lokalplan. Det nye planområde betegnes 3.C.01A Kommuneplantillægget muliggør udover de nuværende anvendelsesmuligheder fremtidig anvendelse til hotelformål med tilhørende servicefaciliteter Eksisterende lokalplaner Dele af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 80. Med den endelig vedtagelse af lokalplan nr. 283 ophæves lokalplan nr. 80 for dette område. Teknisk forsyning Spildevand Området skal tilsluttes offentlig kloakanlæg. Varmeforsyning Bebyggelse skal tilsluttes fjernvarmeforsyningen. Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes med vand fra vandværket. Elforsyning Lokalplanområdet forsynes med el efter private aftaler. Affaldsbortskaffelse Affald skal kildesorteres og bortskaffes i overensstemmelse med kommunens gældende regulativer for affaldshåndtering. Miljøforhold Drikkevandsinteresser Området er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser, men uden for indvindingsopland til et vandværk. Jordforurening Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Kerteminde Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Støj Det er vurderet at hoteludvidelsen ikke vil medføre trafikstøj i væsentligt omfang. Andre forhold Arkæologiske forhold Inden for lokalplanområdet kan der ved jordarbejde forekomme fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der kan medføre arkæologiske undersøgelser/registreringer. I henhold til i museumsloven (lovbekendtgørelse nr af 14. december 2006) kan arbejder, der forudsætter udgravning i lokalplanområdet, medføre påbud om midlertidig standsning. Anlægsarbejder, som kan udgøre en trussel mod fortidsminder, må ikke påbegyndes uden forudgående henvendelse til Østfyns Museer. Opmærksomheden henledes på, at bygherren før igangsætning af anlæg/byggeri, der kræver udgravning, kan indhente en vejledende udtagelse fra museet. Renovationsbeholdere skal placeres efter gældende regulativ. 23

24 Bilag 2 Hvad er en lokalplan og en kommuneplan? Lokalplaner og kommuneplaner udarbejdes på grundlag af lovbekendtgørelse om planlægning. Planloven blev vedtaget i 1991 som en sammenfatning af flere love vedr. planlægning. Loven er siden ændret flere gange, og den nyeste lovbekendtgørelse har nr. 587 af 27. maj Lokalplan En lokalplan er en plan for, hvordan et område må anvendes og bebygges, og lokalplanen må ikke være i strid med kommuneplanen eller den overordnede planlægning. hovedstruktur, retningslinier for hele kommunen og rammer for lokalplaner for de enkelte geografiske dele af kommunen. Rammer for lokalplaner skal forstås som ydre rammer, som lokalplaner skal overholde men ikke behøver at udfylde. Kommuneplanen er ikke direkte bindende for den enkelte grundejer. Indenfor byzonen kan byrådet dog modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af en ejendom, hvis en ønsket bebyggelse eller anvendelse vil være i strid med kommuneplanens rammer for lokalplaner. Dette gælder ikke for ejendomme, som er omfattet af en lokalplan, eller som i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål. Lokalplanen er direkte bindende for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil, men skal der ændres anvendelse, bygges eller foretages andre dispositioner reguleret i lokalplanen, skal lokalplanen følges. Ved offentliggørelse af et forslag til ny lokalplan skal der redegøres for planens indhold og sammenhæng med anden planlægning. Kun selve lokalplanens bestemmelsesdel (dvs. den del, der er opdelt i paragraffer), er bindende. Det, der står i redegørelsen, bidrager til fortolkningen af lokalplanens bindende bestemmelser og dermed den efterfølgende administration. Mulighed for klage Klager over de forskellige plantyper kan kun indbringes for anden administrativ myndighed (Naturklagenævnet), hvis der er tale om retlige spørgsmål. Dvs. om bestemmelserne har lovhjemmel, og om planlovens bestemmelser om planproceduren er overholdt. Skønsmæssige spørgsmål, f.eks. om planen giver gode eller dårlige løsninger, kan ikke påklages. Et forslag til lokalplan skal fremlægges offentligt i mindst 8 uger. I den tid har alle, som er berørt af eller har interesse i lokalplanen, lejlighed til at fremsætte indsigelse mod eller ændringsforslag til planen. Herefter tager byrådet stilling til, om lokalplanen skal vedtages endeligt, og om der skal ske ændringer som led i vedtagelsen. Hvis ændringer berører andre end de, der ved indsigelse eller ændringsforslag har givet anledning til ændringen, skal disse ændringer i høring. Før der evt. dispenseres fra en lokalplan, skal de, der efter byrådets skøn vil blive berørt af dispensationen, have lejlighed til at udtale sig i mindst 2 uger. Kommuneplan En kommuneplan er en sammenfattende plan for hele kommunen, og den må ikke være i strid med den overordnede planlægning. Kommuneplanen består af en 24

25