Tilladelse efter planlovens 35 til etablering af en virksomhed med kontorfællesskab og udstillingsfaciliteter samt 3 værelser.

Transkript

1 Tilladelse efter planlovens 35 til etablering af en virksomhed med kontorfællesskab og udstillingsfaciliteter samt 3 værelser. Der meddeles hermed tilladelse efter planlovens 35 (landzonetilladelse) til at etablere en virksomhed med kontorfællesskab og udstillingsfaciliteter samt 3 værelser på matr. nr. 1A Hvolbæk By, Fruering med adressen Bjergvej 30, 8660 Skanderborg. Tilladelsen må ikke udnyttes før klagefristens udløb, og du vil straks få besked, hvis der modtages klage. I tilfælde af klage må tilladelsen ikke udnyttes, før sagen er afgjort af Planklagenævnet, medmindre nævnet bestemmer andet. Hvis tilladelsen ikke udnyttes inden 5 år, bortfalder den. Tilladelsen anses for udnyttet, når bygge- og anlægsarbejdet er igangsat og derefter fortsættes i sædvanligt tempo til det er færdigt. Dato 30. januar 2018 Sagsnr.: P Din reference Merete Harbo Garic Tlf.: Telefontider Man tir: Onsdag: Lukket Tor fre: Åbningstider Man tir: Onsdag: Lukket Tor: Fre: Beliggenheden af ejendommen ses på kortet herunder: Hvolbæk Ejendommen Bjergvej 30 vises her med gul pil. Kortet må alene anvendes iflg. aftale med kortejer Teknik og Miljø Byggesag Skanderborg Fælled Skanderborg

2 Ansøgning I de tidligere driftsbygninger ønskes etableret en virksomhed med kontorfællesskab samt udstillingsfaciliteter og 3 værelser. Det er ønsket at skabe et iværksættermiljø i Hvolbæk, hvor det er muligt for iværksættere at opstarte deres virksomhed i et hertil egnet miljø. Beliggenheden af de bygninger (de tidligere landbrugsbygninger), hvori det ansøgte projekt ønskes, fremgår med gul cirkel af nedenstående oversigtskort. Bjergvej Kortet må alene anvendes iflg. aftale med kortejer Ansøger beskriver, hvordan erfaringer fra blandt andet London, Tel Aviv og Silicon Valley viser, at iværksættermiljøer, hvor der i perioder kan tilbydes overnatningsmuligheder, giver iværksætteren en større chance for overlevelse, succes og vækst. Det giver iværksætteren mulighed for og ro til at arbejde intensivt med deres projekter, oplæg, prototyper mv. Derfor er det ønsket at skabe et iværksættermiljø i verdensklasse, som kan tilbyde de faciliteter, som forventes i et professionelt iværksættermiljø. Hertil kommer, at den kreds af rådgivere og investorer, der tilknyttes iværksætteren, ligeledes i perioder kan tilbydes overnatning og på den måde kan arbejde tæt sammen med den virksomhed, de ønsker at investere i. Dette medvirker også til en højere overlevelsesrate for iværksættere. - Ændret anvendelse indvendigt af alle de tidligere landbrugsbygninger Der er tale om ændret anvendelse og ombygning indvendigt i alle tidligere landbrugsbygninger på ejendommen. På baggrund af ovenstående forventes der oprettet kontorarbejdspladser til 16 personer. Hovedparten af arbejdspladserne forventes besat som flydende arbejdspladser, hvorved der vil være mulighed for, at samme arbejdsplads benyttes af flere, idet iværksættere ofte arbejder på skæve tidspunkter afhængigt af deres marked. Herved vil der optimalt kunne tilbydes arbejdspladser til op mod 30 personer. Ansøger oplyser, at der i forbindelse med kontorerne ønskes indrettet 3 værelser, således at brugerne, der i visse tilfælde ikke har lokal tilknytning, har mulighed for overnatning. Der skal ikke ske udlejning af værelser på noget tidspunkt. Den længe der vender mod øst ønskes anvendt til temaudstillinger, hvor iværksættere har mulighed for at opstille og præsentere deres produkter for kommende kunder og investorer. Evt. kan bygningen også benyttes til konferencer eller andre arrangementer et par gange pr. år med 50+ personer. Side 2 af 8

3 Ansøgers foto af eksisterende ladebygning set fra Bjergvej. Ansøgers visualisering af det ønskede projekt med større vinduespartier i stedet for porte samt ovenlysvinduer i taget. - Udvendige ombygninger/ændringer af tidligere landbrugsbygninger Der sker ombygninger udvendigt i større eller mindre omfang på alle de tidligere landbrugsbygninger. Ansøger ønsker så vidt muligt at bevare landbrugsbygningerne, således at der i facaderne ikke laves nye huller til vinduer eller døre, men i stedet udnytter eksisterende porthuller til vinduespartier og døre i glas. Der skal ske isolering af tagene, som udføres ovenpå spærkonstruktionen og der afsluttes med tagpapdækning med trekantlister på alle bygninger. Der etableres ovenlysvinduer på en del af den ene bygning og så skabes der plads til parkering for virksomhedens brugere i vinklen mellem to af de overflødiggjorte driftsbygninger (se visualisering af parkeringsareal på næste side). Derudover har ansøger på i ansøgningsprocessen vist, at der er plads til yderligere parkering på ejendommen, hvis det bliver nødvendigt. Side 3 af 8

4 Ansøgers visualisering, som viser parkeringsareal i vinklen mellem de overflødiggjorte landbrugsbygninger. Baggrund for afgørelsen Tilladelsen er givet på grundlag af oplysningerne i ansøgningen om landzonetilladelse modtaget af Skanderborg Kommune den 7. april 2017, samt supplerende informationer om projektet på møde den 7. december Det forudsættes, at al parkering til virksomheden foregår på egen grund og at det ansøgte udføres som beskrevet i ansøgningsprocessen. Ejendommen er beliggende i landzone, og i et område med særlig landskabeligt interesse jf. Skanderborg Kommuneplan Jf. BBR er der på ejendommen et stuehus fra 1923 med et boligareal på 198 m² og en garage fra 2013 på 41 m². Derudover er der 3 landbrugsbygninger fra 1944: en landbrugsbygning med et bebygget areal på 320 m² og med et samlet erhvervsareal på 640 m², en landbrugsbygning med et bebygget areal på 130 og et samlet erhvervsareal på 230 m² samt en landbrugsbygning med et bebygget areal på 255 med et samlet erhvervsareal på 255 m². - Planlovens 35 Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Det følger af formålsbestemmelsen, at landzonereglerne skal administreres på baggrund af landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn og andre samfundsmæssige interesser, f.eks. trafikale hensyn samt hensynet til erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling. Udgangspunktet er, at landzonen skal friholdes for anden bebyggelse m.v., end den der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Derfor bør tilladelser efter planlovens 35 kun meddeles, når et ansøgt byggeri ikke med rimelighed kan henvises til et planlagt område. Med planlovsændringen i juni 2017 er der sket en del lempelser og præciseringer af mulighederne for byggeri og ændret anvendelse af bygninger på landet. Det er indarbejdet for at tilgodese hensynet til at skabe vækst og udvikling i hele landet. Tilladelseskravet betyder, at Skanderborg Kommune får mulighed for at tage stilling til hver enkelt sag og vurdere alle ændringer i det bestående byggeri. - Planlovens 37 Der er i planloven en række undtagelser fra kravet om tilladelse, hvilket blandt andet fremgår i 37. Bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, kan uden tilladelse efter 35, tages i brug til håndværk- og industrivirksomhed, mindre butikker, liberale erhverv, forenings- og fritidsformål og en bolig samt lager og kontorformål mv. på betingelse af: Side 4 af 8

5 - at virksomheden/boligen etableres i bestående bygninger, der ikke om eller tilbygges i væsentligt omfang, - at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år og - at byggeriet ikke er opført uden landzonetilladelse, som erhvervsmæssigt nødvendigt for en bedrift. Skanderborg Kommune skal i vurderingen af om der er tale om en 37 også lægge vægt på, om bygningernes ydre karakter bevares. - Høring Sagen har været i høring hos de nærmeste naboer, og der er kommet bemærkninger til det ansøgte inden for høringsfristen, som primært drejer sig om de fremtidige trafikale forhold på vejene omkring ejendommen Bjergvej 30. Naboer omfatter ejere og brugere af de ejendommen, hvis ejendomsskel grænser op til den ejendom, hvor der ansøges om landzonetilladelse. - Natura 2000 områder og strengt beskyttede arter (bilag IV-arter) Myndighederne må ikke gennemføre planer eller projekter, der kan skade de arter og naturtyper, som Natura 2000-områderne er udpeget for at beskytte. Derfor er myndighederne forpligtet til at vurdere konsekvenserne af projekter, der kan påvirke et Natura 2000-område. Der må ikke gives tilladelse til planer eller projekter, som kan beskadige eller ødelægge yngleeller rasteområder for bilag IV-arter, eller som kan forstyrre arten, så bestanden påvirkes. Der findes ikke områder registreret med 3-natur (naturarealer omfattet af naturbeskyttelsesloven) og/eller Natura 2000-områder (internationalt beskyttet natur) samt bilag IV-arter (internationalt beskyttede arter) i nærheden af ejendommen. Skanderborg Kommune vurderer på baggrund af det oplyste og undersøgte om afstande til 3-natur, Natura 2000-områder samt kendte og potentielle forekomster af bilag IV-arter, at etableringen af virksomhed m.m. i eksisterende bygninger hverken vil medføre en væsentlig negativ indvirkning på beskyttede naturtyper eller levesteder for beskyttede arter. Vurdering På baggrund af mængden af ønskede aktiviteter på ejendommen (kontorfælleskab, udstilling, værelser), så har administrationen som en del af sagsbehandlingen undersøgt om der kunne være tale om et lokalplanpligtigt projekt i forhold behov for inddragelse af flere naboer i Hvolbæk. Men da der ikke er tale om et større bygge- og anlægsarbejde samt, at mange af elementerne kunne være sket på en anmeldelse og være gået ind under undtagelseskravet jf. planlovens 37, så har administrationen vurderet, at indretning af kontorfællesskab/iværksættermiljøet med en daglig størrelse på op til 30 kontorpladser, 3 værelser til overnatning og et par arrangementer pr. år med 50+ personer og den deraf følgende trafik med brugere, gæster/leverancer m.v. på det sted, kan ske på en landzonetilladelse. Det er samme landskabelige, trafikale og miljømæssige afvejning, der skal ske hvad enten, der lokalplanlægges eller meddeles landzonetilladelse. Skanderborg Kommune har vurderet, at det ansøgte kræver en landzonetilladelse, da bygningers ydre fremtræden ændrer karakter fra landbrugsbygninger til kontor-/erhvervsbygninger med de ansøgte glaspartier samt at der ansøges om 3 værelser til overnattende gæster i den ene af driftsbygningerne. I den aktuelle sag er der tale om en ejendom beliggende lige uden for den i Skanderborg Kommuneplan afgrænsede landsby Hvolbæk. Landsbyafgrænsningerne er trukket således at bygninger på eksisterende landbrugsejendomme er holdt uden for landsbyafgrænsningen selv om de ligger umiddelbart op til byen. Visuelt fremstår Bjergvej 30 som en del af landsbyen. Ejendommen ligger, som resten af Hvolbæk, på toppen af en bakke omgivet af marker og mindre landbrugsejendomme. Side 5 af 8

6 Ændringen fra porte til vinduer/glasdøre medfører nogle store glaspartier mod nord ud mod Bjergvej, mod vest hvor ejer har sit primære haveanlæg samt mod øst, hvor det fremtidige parkeringsareal er vist i ansøgningsmaterialet. De eksisterende bygninger istandsættes således at man fremover ved indkørsel til Hvolbæk fra sydsiden ikke vil opleve en markant ændring i facaderne, hvorfor det vurderes, at der ikke vil ske en negativ påvirkning af det særligt landskabelige interesseområde. I vurderingen af om der kan meddeles tilladelse til det ønskede projekt, er det også indgået hvorledes det projektet kan påvirke naboejendommene, blandt andet i forhold til trafik til og parkering. Der skal forventes øget trafik til og fra ejendommen, da der er tale om indretning af virksomhed i nedlagte landbrugsbygninger, der ikke på nuværende tidspunkt benyttes til landbrugsformål og der deraf heller ikke i dag er landbrugsmaskiner m.m. der kører til og fra ejendommen. Al parkering skal ske på egen grund og der skal derfor ikke ske parkering på vejarealet. I forhold til afgørelsen efter planlovens 35 har Skanderborg Kommune vurderet, at der kan meddeles tilladelse til at etablere en virksomhed med kontorfællesskab og udstillingsfaciliteter samt dertilhørende overnatningsmuligheder for iværksætterne på ejendommen fordi man herved skaber muligheder for udvikling af landsbyen Hvolbæk uden at påvirke det omkringliggende landskab negativt. Byggetilladelse Det ansøgte kræver en byggetilladelse fra kommunen. Ansøgning om byggetilladelse skal indsendes via Byg & Miljø - Byggetilladelsen kan først meddeles efter klagefristen på landzonetilladelsen er udløbet se nedenfor. Vær opmærksom på at det ansøgte kan kræve andre tilladelser, som fx ny spildevandstilladelse og overkørselstilladelser. Offentliggørelse Tilladelsen efter planlovens 35 vil blive offentliggjort på kommunens hjemmeside fredag den 2. februar 2018, samt efterfølgende i Uge-Bladet Skanderborg. Klagevejledning Afgørelsen kan påklages til Planklagenævnet efter reglerne i planlovens kapitel 14. Ansøger og enhver med retlig interesse i sagens udfald kan klage. Herudover kan landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelse af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen klage. Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber en lørdag eller helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag. Du klager via Klageportalen. Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Privatpersoner skal betale et gebyr på 900 kr. for at klage og virksomheder og organisationer skal betale et gebyr på kr. for at klage. Indgives flere klager over samme afgørelse, opkræves der et gebyr for hver selvstændig klageskrivelse. Hvis flere klageberettigede indgiver en samlet klage, betales ét klagegebyr. Hvis blot en af klagerne er en virksomhed, en organisation eller en offentlig myndighed opkræves Side 6 af 8

7 gebyrsatsen gældende for virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. Klagegebyr opkræves af Planklagenævnet. Betaling af klagegebyr sker ved elektronisk overførsel eller ved giroindbetaling. Gebyr skal indbetales inden for en fastsat frist. Hvis gebyret ikke indbetales inden udløbet af fristen, afvises klagen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Gebyret tilbagebetales, hvis 1) klagesagen fører til, at den påklagede afgørelse ændres eller ophæves, 2) klageren får helt eller delvis medhold i klagen, eller 3) klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse eller fordi klagen ikke er omfattet af Planklagenævnets kompetence. Det bemærkes, at hvis den eneste ændring af den påklagede afgørelse er forlængelse af frist for efterkommelse af afgørelse som følge af den tid, der er medgået til at behandle sagen i klagenævnet, tilbagebetales gebyret dog ikke. Planklagenævnet kan også beslutte at tilbagebetale klagegebyret, hvis 1) der er indledt forhandlinger med afgørelsens adressat og/eller Skanderborg Kommune om projekttilpasninger, og disse forhandlinger fører til, at klager trækker sin klage tilbage, eller 2) klager i øvrigt trækker sin klage tilbage, før Planklagenævnet har truffet afgørelse i sagen. Gebyret tilbagebetales dog ikke, hvis nævnet vurderer, at der er forhold, der taler imod at tilbagebetale gebyret, f.eks. hvis klagen trækkes tilbage meget sent, herunder efter at klager har haft et afgørelsesudkast i partshøring. Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Med venlig hilsen Merete Harbo Garic Planlægger Orientering om tilladelse sendt til - Ansøger - Ejere af ejendommen Bjergvej 30 - Danmarks Naturfredningsforenings Lokalkomité, dnskanderborg-sager@dn.dk - Naboejendommen Søndergårdsvej 5, 8660 Skanderborg Side 7 af 8

8