Biografcenter i Sillebrocenteret

Transkript

1 Biografcenter i Sillebrocenteret Lokalplan nr. 070 Endeligt vedtaget af Frederikssund Byråd d. Xx 2014

2 Indhold REDEGØRELSE 3 Indledning 3 Områdets beliggenhed 3 Baggrund og formål med lokalplanen 3 Historie - eksisterende forhold 5 Lokalplanens indhold 5 Forhold til anden planlægning 5 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj 7 Tilladelser mv. fra 8 andre myndigheder 8 Lov om miljøvurdering af planer og programmer 9 Forslagets midlertidige retsvirkninger Fejl! Bogmærke er ikke defineret. BESTEMMELSER 10 Indledning Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Veje og stier Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 12 Vedtagelsespåtegning 13 Bilag 1 Lokalplanens afgrænsning og delområder Bilag 2 Byggefelter Bilag 3 Illustrationsplan KOLOFON: 3600 Frederikssund

3 Side 3 Redegørelse Indledning En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelse og nogle bestemmelser. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lokalplanens bestemmelser fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Områdets beliggenhed Lokalplan 070 omfatter et område beliggende umiddelbart syd for Nygade, som en tilbygning på Sillebrocenterets sydlige facade og øst for A.C. Hansensvej og Sillebrocenterets parkeringshus. Mod øst afgrænses området af Sillebro Å og bagved åen Frederikssund Station. Mod syd afslutter Baneledet og manøvrearealet syd for Sillebrocenteret området. Lokalplanområdet ligger i den sydøstlige del af Frederikssund midtby indenfor centerafgrænsning. Baggrund og formål med lokalplanen Sillebrocenteret åbnede den 25. marts Centerets stationsnære beliggenhed med direkte adgang fra s-togsstationen samt placeringen i direkte forlængelse af byens gågade - Jernbanegade - forankrer centeret i hjertet af Frederikssund centrum. Trods periodens nationale økonomiske stagnation har Sillebrocenteret formået at etablere sig solidt og er i dag en integreret del af Frederikssund. Centerets ejere ønsker nu at tilføje endnu en aktivitet til centeret i form af et biografcenter med 4 sale. Et biografcenter vil yderligere understøtte alle centerets funktioner og tiltrække endnu flere besøgende ikke bare i centeret, men også til Frederikssund centrum. Adgang til biografcenteret sker fra Sillebrocenterets 1. sal. To eksisterende detailhandelslejemål inddrages til biografsal og derudover

4 Side 4 skydes to mindre selvstændige biograffløje ud fra den eksisterende bygning De to nye biograffløje følger centerets overordnede geometri. Bygningerne opføres i beton og kan beklædes med et strækmetal-gitter. Fløjene står på søjler, således at arealet under biograferne (grundplanet) fortsat kan anvendes til varegårde delvist overdækkede.

5 Side 5 Formålet med lokalplanen er at tilvejebringe det planmæssige grundlag for etablering af et biografcenter i direkte sammenhæng med det eksisterende Sillebrocenter, og samtidig sikre, at tilbygningerne udføres, så der skabes en arkitektonisk genkendelighed mellem det eksisterende center og de nye biografer. Historie - eksisterende forhold Indtil år 1870 var lokalplanområdet en del af Roskilde Fjord. Gennem et stort inddæmningsprojekt, der startede allerede 25 år tidligere, inddæmmede man arealerne omkring Bløden. Arealet blev i begyndelsen anvendt til græsningsarealer og senere udlagt til industriareal. Før Sillebrocenterets opførsel har området dannet rammen om en betonstøberivirksomhed, enkelte beboelsesejendomme samt blandet detailhandel og erhverv. Siden Sillebrocenterets etablering i marts 2010 har det aktuelle område været anvendt til detailhandel, varegård og manøvreareal. Lokalplanens indhold Lokalplanens bestemmelser skal muliggøre opførelse af et nyt biografcenter i direkte tilknytning til Sillebrocenteret. Der tilstræbes et formsprog, der genkendes i det eksisterende centers holdbare arkitektoniske og funktionelle løsninger, og som fremstår som en naturlig del af Frederikssund midtby. Forhold til anden planlægning Landsplandirektivet (Fingerplanen) Frederikssund Kommune er en del af Fingerplanen, som i 2007 blev vedtaget som landsplandirektiv for Hovedstadsområdet. Landsplandirektivet tager blandt andet udgangspunkt i, at byudvikling skal ske langs det skinnebårne system s-tognettet og de dertil knyttede købstæder. Byfunktioner der skaber trafikstrømme skal placeres tæt på s-togstationerne. Frederikssund er en af disse købstæder. Lokalplanens indhold er i overensstemmelse med Fingerplan 2007 s retningslinjer. Kommuneplanen Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplan for Frederikssund Kommune og beliggende i rammeområde C 1.4, der er stationsnært kerneområde. Området udlægges til centerområde med mulighed for etablering af boliger, erhverv, detailhandel, offentlig service samt parkering knyttet hertil. Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 185 % med et maksimalt etageantal på 3 etager og en maksimal bygningshøjde på 16 meter, idet enkelte bygningsdele dog kan gives en højde på maksimalt 18 meter.

6 Side 6 Lokalplanforslagets indhold er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Eksisterende lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 007 for et nyt butikscenter i Frederikssund ved Nygade/A.C. Hansensvej og Baneledet. Med vedtagelsen af nærværende lokalplan ophæves lokalplan nr. 007, for den del af lokalplanområdet, der hidtil har været omfattet af førnævnte lokalplan. Agenda 21- strategi Frederikssund Kommune anbefaler i sin Plan og Agenda 21 Strategi 2011, at Frederikssund by udvikles yderligere som et regionalt centrum, der kan sikre sine borgere bedst mulig adgang til regionale service og kulturtilbud samt detailhandel. Lokalplanens indhold er i overensstemmelse med Frederikssund Kommunes Plan og Agenda - 21 Strategi. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af gældende spildevandsplan for Frederikssund. Området er separat kloakeret. Vandforsyning Området skal forsynes af Frederikssund Forsyning. Varmeforsyning Området er - og skal fremadrettet forsynes med fjernvarme. Klimatilpasning Dele af planområdet ligger under kote Ved særlige vejr- og vindforhold presses havvand ind i Roskilde Fjord. Frederikssund by har senest i december 2013 vist sig meget sårbar overfor vandstigninger i fjorden. I denne lokalplan etableres biografsalene imidlertid i tilknytning til centerets 1. sal, hvorfor en eventuel vandstigning i fjorden anses for uvæsentlig i denne sammenhæng. Trafikpolitik for Frederikssund I maj 2008 vedtog Byrådet en overordnet trafikpolitik for Frederikssund by. Man vedtog, at planlægningen fremadrettet skulle sikre, at den kørende trafik udefra kunne komme hurtigt frem til bymidtens udkant, hvor der skal skaffes muligheder for parkering. I selve bymidten ønskede man at tilgodese de svage trafikanter. Der blevet udpeget mulige placeringer af parkeringshuse i bymidtens udkant. Sillebrocenterets parkeringshus er et af disse parkeringshuse og kan rumme 800 personbiler. Det vurderes at kunne tilgodese biografgæsternes parkeringsbehov.

7 Side 7 Detailhandel Anvendelsesbestemmelserne for lokalplanområdets 1.sal, hvor biograferne placeres, åbner mulighed for at arealerne også kan anvendes til detailhandel, showroom, fitness center, liberalt erhverv eller restaurationsvirksomhed. Det samlede areal på niveau 1 udgør ca m2. Jævnfør Kommuneplan er der mulighed for at etablere i alt m2 detailhandel i Frederikssund Bymidte. Pr. april 2011 var der registreret m2. Der skønnes derfor ikke at være noget konflikt i den brede anvendelsesbestemmelse i forhold til retningslinjer for detailhandel i Frederikssund. Skulle arealerne blive anvendt til detailhandel vil arealet være af underordnet betydning set i forhold til det samlede detailhandelsareal i bymidten også for så vidt angår påvirkningen af bymiljøet. Ved delvis overdækning af varegårdene vil centerets største dagligvarebutik, hvis butiksarealer er beliggende udenfor lokalplanområdet, men med varegårdene beliggende i nærværende lokalplanområde, efter realiseringen af denne lokalplan udgøre m2. Det nye biografcenter set fra stationen Forhold til byens andre funktioner, herunder støj Der udlægges ikke arealer til støjfølsom anvendelse. Aktivitetsniveauet i eksisterende varegårde fastholdes.

8 Side 8 Tilladelser mv. fra andre myndigheder Drikkevandsinteresser Områder har begrænsede drikkevandsinteresser. Habitatdirektivet Lokalplanområdet er ikke udpeget som internationalt beskyttelsesområde og støder heller ikke direkte op til et sådant. Da området i dag i grundplan fremstår fuldt asfalteret og allerede benyttes som varegård for centeret jævnfør lokalplan nr. 007, findes det overvejende sandsynligt, at der ikke forefindes bilag 3-arter i området. Naturbeskyttelsesloven I forbindelse med etablering af Sillebrocenteret blev Sillebro Å s å- beskyttelseslinie reduceret fra 150 meter til 5 meter. Det byggeri, som denne lokalplan åbner mulighed for ligger udenfor denne beskyttelseszone. Jordforurening Matriklerne omfattet af lokalplanen er kortlagt som forurenede i henhold til Jordforureningsloven. Da området ikke har drikkevandsinteresser og da den fremtidige anvendelse ikke kan karakteriseres som følsom arealanvendelse, kræver byggeriet ikke, at Frederikssund Kommune frigiver arealerne til de fremtidige funktioner. Jordflytning Siden 1. januar 2008 har al jorden indenfor byzonen været områdeklassificeret i henhold til Jordforurenings-loven. Jord i et områdeklassificeret område betragtes som lettere forurenet jord, hvor der er pligt til at anmelde flytning af jord, så spredning af forurening undgås. Frederikssund Kommune har udarbejdet et regulativ for områdeklassificeringen. Regulativet for områdeklassificeringen fastlægger, at området er omfattet af områdeklassificering. Derfor skal jordflytninger på mere end 1 m3 anmeldes til Frederikssund Kommune, afdeling for Natur og Miljø, og jorden skal køres til en godkendt modtager. Jorden skal analyseres ift. reglerne i jordflytningsbekendtgørelsen og ift. modtagestedets krav. Jordflytninger på mindre end 1 m3 kan flyttes uden anmeldelse eller analyse. Fortidsminder Indtil 1870 var lokalplanområdet en del af fjorden. Herefter blev det inddæmmet. Området har efterfølgende været anvendt til industri og manøvreareal/varegård for Sillebrocenteret. På den baggrund skønner Egnsmuseet Færgegårdens arkæologer ikke, at det er sandsynligt at området vil indeholde fortidsminder. Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bo-pladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Roskilde Museum.

9 Side 9 Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der ske en miljøvurdering af planer, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Ordet miljø dækker i denne forbindelse et bredt spekter af forhold omkring natur, ressourceforbrug, levevilkår for mennesker m.v. Lovens formål er at fremme en bæredygtig udvikling. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skal der altid foretages en vurdering (screening) af, hvorvidt der er behov for at udarbejde en miljøvurdering eller ej. Frederikssund Kommune har ud fra en screening af nærværende lokalplan draget den konklusion, at lokalplanen ikke indebærer, at der skal gennemføres en miljøvurdering, idet lokalplanen kun omfatter et mindre område på lokalt plan, ikke fastlægger rammer for projekter omfattet af lovens bilag 3 og 4, ikke påvirker et udpeget naturbeskyttelsesområde og ikke fastlægger rammer for projekter som må antages at få en væsentlig indflydelse på miljøet.

10 Side 10 Bestemmelser Indledning Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Til lokalplanen knytter sig bilag 1, 2 og 3. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. Notetekster i kursiv har til formål at forklare og illustrerer lokalplanbestemmelserne. Notetekster i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at: tilvejebringe det planmæssige grundlag for etablering af et biografcenter i direkte sammenhæng med det eksisterende Sillebrocenter, sikre, at tilbygningerne udføres, så der skabes en arkitektonisk genkendelighed mellem det eksisterende center og de nye biografer sikre at varegårde i grundplanet fortsat kan fungere som sådanne tilvejebringe anvendelsesbestemmelser, der muliggør anden anvendelse der kan indgå i centerets sammenhæng, såfremt et biografcenter bliver uaktuelt 2. Områdets afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter følgende ejendomme: del af matr. nr. 145 d Frederikssund Bygrunde. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller der efter den 8. juli 2014 udstykkes fra disse ejendomme. 3. Områdeinddeling og zonestatus 3.1 Lokalplanområdet er beliggende i byzonen og skal forblive som sådan. 3.2 Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder: Delområde 1 omfatter del af matr. nr. 145 Frederikssund Bygrunde i grundplan (terrænplanet). Delområde 2 omfatter del af matrikel nr. 145 d Frederikssund Bygrunde beliggende på 1. sal og medtager hele lokalplanens afgrænsning.

11 Side Områdets anvendelse 4.1 Delområde 1 må kun anvendes til uoverdækkede og overdækkede varegårde samt manøvreareal for varetransport. 4.2 Delområde 2 må anvendes til biograf med tilhørende servicefaciliteter, detailhandel, show room, fitness center, liberalt erhverv og restaurationsvirksomhed. 4.3 Det samlede areal på niveau 1 udgør cirka 1400 m2 og kan opdeles i mindre enheder for detailhandel - dog aldrig mindre end 100 m2. 5. Veje og stier 5.1 Tilkørsel til og fra varegårdene skal ske via Baneledet i henhold til lokalplan nr. 007 s bestemmelser. 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Der kan bygges to biograffløje med tilhørende faciliteter og et samlet areal på m2. Byggefelterne placeres som vist på kortbilag 2. Bebyggelsesprocenten for Lokalplan nr. 007 og nr.070 fastsættes fortsat som helhed til 185 %. 6.2 Biografoyerens gulvplan skal gives det samme niveau som Sillebrocenterets niveau på 1. sal. Biografsalens gulvniveau kan variere herfra. 6.3 Frihøjden under fløjene, der placeres på søjler på terræn, gives en frihøjde ikke mindre end 4.25 meter. 6.4 Biograffløjenes totale højde må ikke overskride 14.5 meter. Dog kan mindre tekniske bygningsdele og udluftningskanaler placeres ovenpå tagfladen, uagtet at denne udnytter totalhøjden maksimalt. Det er en forudsætning, at de tekniske bygningsdele ved støj eller refleksioner ikke er til gene for de omliggende naboejendomme. 6.5 Ventilationsanlæg i konstruktion placeret på bygningernes tagflade kan tillades efter Byrådets godkendelse 7. Bebyggelsens udseende 7.1 Biograffløjene skal fremstå i beton, som kan beklædes med strækmetal. Enkelte felter kan udføres i matteret glas.

12 Side Mellemgange skal udføres i beton, klart - eller matteret glas, metalplade eller en kombination af disse. 7.3 Biograffløje og mellemgange udføres med fladt tag. Flade tage kan beklædes med tagpap, ikke-reflekterende plade eller glas. 7.4 Tagrende og nedløb udføres i zink eller galvaniseret stål. 7.5 På de to biograffløjes sydvendte gavle samt på facaden mod banearealet, kan der på den enkelte flade skiltes med et areal svarende til 1/4 del af vægfladen. Skilte kan udføres som bannere, bill boards og/eller enkeltstående bogstaver og logo med corona-effekt. Skiltningen skal udføres, så den ikke er til gene for jernbanedriften herunder kunne forveksles med signaler. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Varegårdens køreflader udlægges i asfalt. 8.2 Belysning i og omkring varegård skal udføres, så den ikke er til gene for omgivelserne. 9. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Forinden bygningerne kan tages i brug skal følgende betingelser være opfyldt: 1. Bebyggelsen skal være tilsluttet kloak, vand og kollektiv varmeforsyning: fjernvarme. 2. Det skal være dokumenteret, at støj fra varelevering samt støj fra ventilationsanlæg og andre tekniske anlæg mv. kan overholde de respektive grænseværdier. 10. Ophævelse af lokalplan Lokalplan nr. 007, vedtaget den 18. december 2007, ophæves for den del af arealet, der er omfattet af denne lokalplan. 11. Lokalplanens retsvirkninger 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 2. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 3. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 4. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er

13 Side 13 af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). 5. I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 6. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. 7. I lokalplanens 13 stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse. For bebyggelse, der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter Planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering. Vedtagelsespåtegning Endelig vedtagelse Således vedtaget til offentlig fremlæggelse af Frederikssund Byråd den John Smidt Andersen borgmester / Ole Jacobsen kommunaldirektør

14 Side 14

15 Side 15

16 Side 16