Der har på den baggrund været gennemført en høring i perioden fra den 6. april 2017 og frem til den 30. april 2017.

Transkript

1 Kultur, Miljø & Erhverv Forvaltningssekretariatet Dato: Sagsnr.: 16/45566 Dok.løbenr.: /17 Sagsbehandler: Tom Wienke Direkte tlf.: Behandling af høringssvar Fælles sønderjysk huslejenævn og beboerklagenævn Det Sønderjyske Koordinationsudvalg behandlede på deres møde den 15. marts 2017 oplæg til et samarbejde om et fælles huslejenævn, beboerklagenævn og nævnssekretariat. I den forbindelse blev det besluttet at sende det udarbejdede oplæg til høring i hver kommune hos relevante høringsparter. Der har på den baggrund været gennemført en høring i perioden fra den 6. april 2017 og frem til den 30. april Ved høringsperiodens afslutning havde Kultur, Miljø & Erhverv modtaget fire høringssvar fra: 1. Salus Boligadministration (udlejerrepræsentant) 2. Udlejerforeningen Sønderjylland (udlejerrepræsentant) 3. Danske lejere (lejerrepræsentant) 4. LLO Danmark (lejerrepræsentant) De indkomne høringssvar og forvaltningens bemærkninger fremgår nedenfor: Høringspart Salus Boligadministration Afholdelse af nævnsmøder og besigtigelse En væsentlig egenskab ved beboerklagenævnene er, at der er få omkostninger for både lejer og udlejer ved at få tvister afgjort i nævnet. I en del sager (særligt sager omhandlende husorden), indkaldes både lejere og repræsentanter fra boligorganisationen til at møde op til nævnets behandling af sagen. Det er derfor vigtigt, at det er så nemt som muligt, at møde frem til nævnsmøderne. Det drejer sig del om at mindske omkostningerne til både transport og tidsforbrug, men det er mindst lige så væsentligt, at man er opmærksom på lejere, som er afhængig af kollektiv transport for at kunne møde frem. Når der laves et samlet nævn for de fire kommuner, vil nævnet af rent praktiske årsager ikke altid mødes i den

2 kommune, hvor sagen har sit udspring. Det er dog væsentligt, at balancerer hensynet til den praktiske afvikling af nævnsmøderne, med hensynet til lejere og udlejeres mulighed for at møde op til nævnsmøderne. Af oplægget fremgår det, at nævnsmøderne vil blive afholdt i Tønder. Vi opfordrer til, at man genovervejer den fysiske placering af møderne. Særligt når antallet af sager i Aabenraa og Sønderborg (30 35 sager om året) er væsentlig større end i Tønder (6 11 sager om året). Vi opfordrer til, at der, så vidt det er muligt, tages hensyn til lejer og udlejers mulighed for fremmøde, når det fastlægges, hvor nævnsmøderne skal afholdes.. Udlejerforening Sønderjylland Geografien vil selvsagt have stor betydning for de menige medlemmer af huslejenævnene, idet placering i Tønder vil medføre store omkostninger og tidsforbrug til kørsel. Det bemærkes her, at besigtigelse af de konkrete lejemål i mange tilfælde kræver besigtigelse for en korrekt bedømmelse af sagen.. Det er vigtigt at der holdes møder så ofte, at gældende frister for nævnets svar og behandling af sagerne overholdes, hvorfor det skal påregnes, at der holdes møder mindst en gang månedligt for hver kommune og hvis der er behov af hensyn til sagernes beskaffenhed oftere.. Danske lejere Der tages ikke hensyn til, at besigtigelser er en meget væsentlig del af huslejenævnenes aktivitet. Det betyder, at man ikke opnår den effektivisering, man påstår ved afvikling af nævnsmøder. For enten lader man nævnene bruge uforholdsmæssig meget tid på landevejene eller også holder man møder med forskelligt geografisk udgangspunkt, skiftende fra by til by. Eller man sænker retssikkerheden ved at blive mådeholdne overfor at besigtige lejemål. Der bør ved sagens fremlæggelse beskrives i hvilken grad, der foregår besigtigelser og hvilke konsekvenser, det vil have i forhold til mødeafvikling.. LLO Danmark Dernæst kommer nævnet til at have et stort geografisk område at dække, og dette har i særlig grad betydning for sager, hvor nævnet skal på besigtigelse. Side 2 af 8

3 Vi har desværre oplevet at visse nævn konsekvent undlader at tage på besigtigelse med henvisning til at nævnet selv vælger de fornødne skridt til at oplyse sagen. Dette er et retssikkerhedsmæssigt problem eksempelvis i sager, hvor huslejen skal fastsættes efter skøn eller det skal undersøges om det lejede er mangelfuldt (vedligeholdelsessager og fraflytningssager). Det vil være utænkeligt i andre boligmæssige sammenhænge, at en ejendomsmægler eksempelvis prøvede at sælge et hus han kun har set billeder af, eller at man lavede en tilstandsrapport ud fra billeder af ejendommen. I de større byer, hvor der er kortere imellem boligerne, oplever vi at nævnene er mere tilbøjelige til at komme på besigtigelse, end i kommuner med større afstand mellem boligerne. Det skyldes formentligt at besigtigelser er mere tidskrævende transportmæssigt, hvis der er længere imellem de lejemål, der skal træffes afgørelse om. Vi frygter, at nævnet ikke vil have ressourcer til at tage på besigtigelse, og vi opfordrer til at kommunerne i denne aftale sikrer, at der i tilrettelæggelsen af nævnets arbejde sikres, at der foretages besigtigelser i visse sagstyper.. Forvaltningens bemærkninger Af oplægget fremgår det, at der planlægges med 11 fast møder pr. nævn pr. år med mulighed for at aflyse i tilfælde af manglende sager. Det fremgår ligeledes, at Tønder Kommune stiller lokaler til rådighed for bolignævnene. I forhold til betænkelighederne ved de geografiske forhold, herunder placering af nævnsmøderne i Tønder, forslås der at tilrette oplægget, så nævnsmøder kan afholdes i de øvrige tre kommuner, herunder opstart af nævnsmøder på konkrete lejemål, alt afhængig af hvilke sager der er til behandling, behovet for besigtigelser og eventuelt personligt foretræde for nævnet. Det forudsætter, at alle fire kommuner forpligter sig til at stille lokaler til rådighed for nævnsmøderne. I forhold til betænkelighederne om at geografien potentielt vil begrænse antallet af besigtigelser, så er det op til bolignævnene og nævnssekretariatet, at tilrettelægge en praksis, der gør at nødvendige besigtigelser bliver foretaget. Side 3 af 8

4 Hvis der i forhold til sagsantallet er behov herfor, vil der altid være mulighed for at lægge ekstra møder ind, ligesom det er i dag. Høringspart Udlejerforeningen Sønderjylland Sekretariatets størrelse og kompetencer, herunder om boligreguleringsloven Den sagsmængde, som vil være aktuel i området ved en sammenlægning vil medføre, at der vil være behov for et sekretariat med en væsentlig større bemanding end forudsat i forslaget,. Danske Lejere Der tages ikke hensyn til det faktum, at der i Tønder pt. ikke er nogen faglighed i forhold til boligreguleringsloven. Vi har i vores arbejde set kommuner, der skiftede fra ureguleret til reguleret, som måtte søge bistand fra andre kommuners sekretariater for at kunne klare udfordringerne. Et skift af sekretariat fra et personale, der har erfaring fra boligregulering til et sted uden, vil give et væsentligt tab af faglighed. Medmindre selvfølgeligt, at man vil investere i et erfarent personale, som man vil skulle tiltrække udefra. Vi finder ikke, at det er beskrevet, hvordan man undgår dette kompetencetab. I bør i kommunerne gøre jer alvorlige tanker herom, før der træffes beslutning om en placering af et sekretariat.. Vi ser ikke Tønder Kommune som en egnet placering af et sekretariat. Det er vores opfattelse, at man ikke har gjort sig klart, hvor stor en forskel, der er mellem at være nævnssekretariat i et reguleret og et ureguleret område. Det vil være langt nemmere for et nævns-sekretariat, der har erfaring med boligregulering også at være sekretariat for en ureguleret kommune end omvendt. Det at flytte betjeningen til Tønder vil derfor være en risikobetonet handling, der potentielt vil kunne opleves ret negativt, hvis der ikke kan skaffes erfarent personale udefra.. Side 4 af 8

5 Forvaltningens bemærkninger Af oplægget fremgår det, at der afsættes to årsværk til nævnssekretariatet og at dette er placeret ved Tønder Kommune. Tønder Kommune anvender i dag ca. 0,25 årsværk til betjening af deres bolignævn. På den baggrund vil et samarbejde med fælles nævnsbetjening fra Tønder Kommune medføre en tilpasning af ressourcer til opgaven. I forhold til betænkelighed vedr. kompetencerne i nævnssekretariatet, så vil Tønder Kommune i forbindelse med sammensætningen af ressourcerne i sekretariatet være opmærksom på, at de nødvendige kompetencer er til rådighed eller kan udvikles, herunder i forhold til kompetencer inden for boligreguleringsloven. I forhold til nævnssekretariatets størrelse, så har det været arbejdsgruppens vurdering, at man ud fra det nuværende ressourcetræk i de fire kommuner, vil kunne løse opgaven med at betjene bolignævnene inden for to årsværk. Høringspart Udlejerforeningen Sønderjylland Nævnsformand, nævnsmedlemmer og lokalt kendskab Huslejenævnet behandler sager, som har økonomisk betydning for kommunerne, hvorfor en kommunalt ansat jurist vil kunne være inhabil ved afgørelser om lejens størrelse i lejemål, hvor lejeren modtager offentlige ydelser som boligstøtte, varmehjælp eller andet. Ligeledes vil en kommunal ansat formand kunne komme i interessekonflikt hvis der er tale om ophævelse af lejemål for sociale klienter. Formanden for nævnet bør derfor findes udenfor kommunens/kommunernes medarbejderstab. Udlejerforeningen Sønderjylland betragter som det fremgår ideen om at slå nævnene sammen som en meget dårlig ide ikke mindst af hensyn til borgernes (såvel lejernes som udlejernes) retssikkerhed og af hensyn til nærhedsprincippet, idet sagsbehandlingens kvalitet er afhængig af såvel den saglige kompetence, som det lokale kendskab til byens lokalområder og ejendomme samt udlejningssituationen lokalt.. Lokalkendskab hos nævnets menige medlemmer er ligeledes en væsentlig faktor for oplysningen og bedømmelsen af Side 5 af 8

6 Danske Lejere sagerne.. Vi ser det som uansvarligt at sammenlægge huslejenævnene til et fælles nævn. Der er en enorm forskel på at sammenlægge huslejenævnene til et nævn og det at samarbejde om nævnssekretariatsbetjeningen. Sammenlægges nævnene vil der ske et tab af den lokalkendskab, som grundejer og lejerrepræsentanterne bidrager med. Det bør man politisk beslutte sig for, at man ønsker, hvis man sammenlægger de 4 nævn. Men det er vel næppe meningen. Det vil dertil være svært at finde egnede personer at indstille, - dels hvis der er tale om repræsentanter, for hvem det vil belaste deres arbejdsforhold for meget og dels fordi en for beskeden honorering kan skræmme kompetente kandidater væk. Det første af de to argumenter ses som det mest afgørende. Vi vil gerne kunne indstille folk med en god erfaring, der også kan påtage sig opgaven, samtidigt med at de er aktive på arbejdsmarkedet.. Vi har ingen indvendinger mod, at beboerklagenævnene sammenlægges til et nævn.. Går på forhånd ud fra, at det er en forudsætning, at man forudsætter, at sådanne formænd skal være uafhængige af de kommunale administrationer.. Forvaltningens bemærkninger Det fremgår af oplægget, hvordan de to formænd og fire nævnsmedlemmer udpeges til de to bolignævn. Udpegning sker ved at de fire kommuner udarbejder en fælles indstilling (efter drøftelse i Det Sønderjyske Koordinationsudvalg og godkendelse i de fire byråd/kommunalbestyrelser) om udpegning af formænd til Statsforvaltningen. Det fremgår ligeledes, at udpegning af nævnsmedlemmer sker efter høring af de større udlejerforeninger og lejerforeninger med efterfølgende politisk behandling. Side 6 af 8

7 Ved udpegningsprocessen vil der være mulighed for at tage lokalkendskabet med i overvejelserne. Ser man på muligheden for at sammenlægge beboerklagenævn og nævnssekretariat, men ikke tage huslejenævnet med, så strider det mod hele grundtanken i oplægget. Det vil ikke give den synergi, der ønskes opnået og vil gøre det administrativt tungere. I forhold til betænkeligheden om at formanden udpeges blandt kommunernes medarbejderstab, så er der ikke noget sted i oplægget, hvor dette fremgår. Praksis i dag er at formand ikke er en del af kommunernes medarbejderstab, da nævnene skal være uafhængige. Høringspart Udlejerforeningen Sønderjylland Budgetterne ligesom det er helt urealistisk at man kan spise en kvalificeret formand af med et honorar på ca kroner.. Med hensyn til de menige medlemmer af huslejenævnet/nævnene vil der være tale om så stor en sagsmængde, at man ikke kan påregne at udgifterne kan holdes på niveauet for ét af de nuværende nævn. Tværtimod må det påregnes at udgifterne vil være uændrede.. Danske Lejere Der savnes en forklaring på, hvorledes man kan få egnede formænd for nævnene med den honorering, som man forudsætter. Der synes indlagt, at man forudsætter en sænkelse af standarden. Det undrer også, at der ikke skældnes mellem beboerklagenævn og huslejenævn ved honoreringen, da huslejenævnene ikke kun har flere sager med også en langt mere kompliceret jura, at skulle forholde sig til. En forskel, der er mindre i Tønder end i de boligregulerede kommuner. Der bør ved sagens behandling fremlægges en vurdering af, hvorledes man kan få formandsopgaverne besat af tilstrækkeligt fagligt stærke personer.. Side 7 af 8

8 LLO Danmark Det primære problem er, at man foreslår at formanden og de to nævnsmedlemmer skal afgøre fire gange så mange sager som de hidtil har gjort, til næsten det samme vederlag. Dette kan ikke undgå at gå ud over kvaliteten af afgørelserne. En stor del af nævnets arbejde er selve forberedelsen af sagerne, og materialet forudsættes naturligvis læst, når nævnet mødes for at træffe afgørelse. Hvis nævnsmedlemmerne skal læses fire gange så meget stof for næsten det samme vederlag, vil det påvirke kvaliteten af afgørelserne i negativ retning, og gøre det vanskeligere at tiltrække kvalificerede personer som nævnsmedlemmer.. Forvaltningens bemærkninger Af oplægget fremgår det, at bolignævnenes formænd fra 2018 vil blive honoreret med kr. pr. år. I dag er honoreringen i den kommune, der honorerer mindst kr., mens den der honorerer mest honorerer med kr. Det arbejde der leveres for honoreringen variere en del fra den formand, der deltager meget i nævnets arbejde til den formand, der deltager mindre i nævnets arbejde. Deltagelsen afhænger af den enkelte kommunes praksis for hvad nævnsformanden skal levere. Det har derfor været arbejdsgruppens vurdering, at man ville kunne få en kvalificeret formand for bolignævnene for det foreslåede honorar. I forhold til de øvrige nævnsmedlemmer honoreres de jf. oplægget med mødediæter på 840 kr. for møder på mere end fire timer og 420 kr. for møder indtil fire timer. Det vil sige, at de honoreres i forhold til medgået tid. Side 8 af 8