Prioritering af ansøgning om lokalplan for boligbebyggelse på Jernstøberigrunden i Holbæk. Årstiderne Arkitekter på vegne af Jernstøberiet P/S

Transkript

1 HOLBÆK KOMMUNE Dato: Sagsb.: Mads Næsgård Schmidt Sagsnr.: Dir.tlf.: Bilag 3 Prioritering af ansøgning om lokalplan for boligbebyggelse på Jernstøberigrunden i Holbæk Dato for modtagelse af ansøgning Ansøger Nuværende anvendelse/situation i området. Bestemmelser i evt. gældende lokalplan. Årstiderne Arkitekter på vegne af Jernstøberiet P/S Arealet anvendes i dag til erhvervsformål, herunder jernstøberi og autoforhandler/ værksted. Gældende Lokalplan 2.16 foreskriver en anvendelse til erhvervsformål for det pågældende område. Denne plan VBAF Vækst og Bæredygtighed

2 aflyses for så vidt angår nærværende lokalplanafgrænsning. Er der tale om overførsel til byzone eller sommerhusområde, landbrug mv.? Området forbliver i byzone (Se Planlovens 47A og 13 stk. 4) Projektforslagets formål Områdets fremtidige anvendelse Projektforslagets formål er at sikre områdets status som centerområde med anvendelse til liberale erhverv og boliger, herunder at muliggøre etablering af et nyt centralt beliggende boligområde, i form af etageboligbebyggelse og evt. tæt/lav boligbebyggelse. Med projektet etableres boliger med variation i boligtypologi og -størrelser, der vil skabe mulighed for variation i beboersammensætningen, og således både vil kunne rumme familieboliger, ældreegnede boliger og mindre boliger, der evt. kunne være egnede for unge studerende. Centerformål, herunder etageboliger, tæt-lav boliger, administration og liberale erhverv. Hvordan forholder projektet sig til kommuneplanen? Kræves kommuneplantillæg? Området er omfattet af gældende kommuneplanramme 2.C12, der fastlægger en anvendelse til centerformål, herunder boligbebyggelse, med en maksimal bebyggelsesprocent på 90 og et maksimalt etageantal på 8. I rammen foreskrives desuden en etapedeling af udbygning i 2 etaper. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og rammebestemmelser, med undtagelse af den fastsatte etapedeling. Der skal således tilvejebringes et kommuneplantillæg, der fjerner dette krav om etapeopdeling. Endvidere præciseres med kommuneplantillægget, at bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Planmæssige og eventuelle andre begrundelser for evt. fravigelse fra kommuneplanen Er der krav om for-offentlighed af kommuneplantillæg? Der ønskes tilvejebragt et kommuneplantillæg, der fjerner kravet om etapevis udbygning, så der kan udarbejdes en samlet lokalplan for hele området. Lokalplanen udarbejdes på baggrund af en helhedsplan, der dækker hele området, hvorfor de to delområder med fordel kan afgrænses ens. Den samlede planlægning vil give en bedre mulighed for at lave en helhedsløsning, hvor udvikling og byggemodning kan tilpasse sig markedet, så der kan opføres den type boliger, der er efterspørgsel på. Der vurderes at være tale om en mindre ændring i rammedelen, der ikke indebærer krav om foroffentlighed. VBAF Vækst og Bæredygtighed

3 Det anbefales dog upåagtet heraf, at der afholdes et indledende møde med de nærmeste naboer med det formål at drøfte bebyggelsesskitse og tilpasning til naboejendomme. Er der en jordforureningsproblematik? Bebyggelsens etageareal, højde og etageantal samt bebyggelsesprocent Beskrivelse af projektets forhold til omgivelserne Der er konstateret jordforurening på arealet, og realisering af planerne forudsætter således tilladelse efter Jordforureningslovens 8 til anvendelsesændring. I overensstemmelse med Kommuneplanramme 2.C12 fastsættes en maksimal bebyggelsesprocent på 90, og et maksimalt etageantal på 8, med en maksimal bygningshøjde på 26 m. Anvendelsesændring fra eksisterende erhvervsformål til boligformål og evt. kontorerhverv, vurderes at indebære en miljømæssig bedre tilpasning til de omkringliggende boliger, end den nuværende anvendelse. Muligheden for at indplacere forholdsvis høj bebyggelse betyder, at der ved dispositionen af ny bebyggelse skal ske en tilpasning til omgivelserne, herunder eksisterende villabebyggelse mod øst. Dette gøres ved, at ny bebyggelse mod villabebyggelse på Skyttensvej disponeres i 2-3 etager, mens den højeste bebyggelse trækkes ind centralt på Jernstøberigrunden, hvor bebyggelsen indgår i sammenhæng med et grønt forløb og slægtskab med de høje punkthuse for enden af Skyttensvej mod jernbanen. Mod Lundemarksvej skaber bebyggelse i 2-4 etager en sammenhæng med bebyggelsen omkring Lundehusvej, Lundestrædet og Konsul Beyers Allé. Der fastholdes en grøn træplantning langs Lundemarksvej, som understøtter den grønne karakter langs vejen. I forbindelse med den nærmere planlægning skal belyses, hvordan projektet påvirker naboer, herunder visualiseringer, skyggediagrammer m.v. Materialemæssigt vil bebyggelsen ligeledes tilpasse sig omgivelserne, med facader i blank, pudset eller skuret teglsten, mod Skyttensvej og Lundemarksvej, i overensstemmelse med eksisterende villabebyggelse, og oprindelige teglstensfacader ved Jernstøberiet. Punkthusene centralt i området kan gives et samspil i materialevalg og udformning som eksisterende punkthuse ved Skyttensvej. Jernstøberiet rummer en kulturhistorisk fortælling om stedets fortid som industribyggeri, og er er udpeget som regionalt industriminde. Reminiscenser fra den oprindelige anvendelse, og bebyggelse, vil indgå som spor i den kommende udvikling af området, såvel i valg af materialer, som ved valg af byrumsinventar, hvor bl.a. de støbejernsbænke, der oprindeligt er produceret på stedet, kan indgå som inventar i opholdsområder. VBAF Vækst og Bæredygtighed

4 Udvalgt inventar, bygningsdele og lignende kan, i det omfang det er muligt, indgå som skulpturelle elementer i områdets udeopholdsarealer, eller delelementer i ny bebyggelse. Denne videreførelse af kulturhistorien vil kunne bidrage til at give stedet en særegen identitet, - det er noget særligt at bo på Jernstøberiet. Hvordan forholder projektet sig til bæredygtighed? Afledte kommunale investeringer Arealet er beliggende meget centralt i Holbæk By, og fortætning med en stationsnær placering vurderes at være i overensstemmelse med en bæredygtig byudvikling, dels ved at understøtte mulig brug af kollektiv transport, og dels ved at udnytte eksisterende infrastruktur, uden at inddrage nyt åbent land. En del af Ingen Borgerinddragelsesproces Lokalplanforslaget vil blive udsendt i offentlig høring i 8 uger, og der vil blive afholdt borgermøde i offentlighedsperioden. Navnlig spørgsmålet omkring bygningshøjde og tilpasning til nabobebyggelse må forventes at have naboernes interesse. Udbygningsaftale Der udarbejdes ikke udbygningsaftale. Politisk behandling Administrationens samlede vurdering Administrationens indstilling Planforslaget skal behandles politisk, da der er kommuneplantillæg. Området er attraktivt, velbeliggende, og en omdannelse til boligformål vurderes at være en hensigtsmæssig fremadrettet anvendelsesændring, fra den tidligere erhvervsmæssige benyttelse. Dertil kommer, at området gennem en årrække har ligget hen, og forfaldet, så en omdannelse på arealet vil give det samlede område et løft. At lokalplanen prioriteres til igangsætning 2. kvartal 2019 VBAF Vækst og Bæredygtighed

5 BYUDVIKLING VED DET GAMLE JERNSTØBERI SKYTTENSVEJ 12 HOLBÆK

6 INDHOLD Indhold Områdets beliggenhed Områdets karakter og nærområdet Hovedgreb Delområder Bebyggelsesplan JERNSTØBERIET P/S

7 NORD HOLBÆK HAVN INDKØB BYMIDTE PROJEKTOMRÅDE HOLBÆK STATION Luftfoto 1: OMRÅDETS BELIGGENHED OVERSIGTSKORT Området er beliggende i den centrale del af Holbæk ca. 250 m fra stationen og ca. 400 m fra Holbæk Fjord. Området har en attraktiv beliggenhed tæt på station, fjorden, indkøb og offentlige funktioner. Nord for området ligger der et større etageboligområde i 4-5 etager og øst for ligger et villakvarter. Mod syd ligger der forskellige erhvervsbebyggelser samt enkelte butikker og mod vest ligger der en bebyggelse der anvendes til offentlige formål. DET GAMLE JERNSTØBERI 3 8

8 NORD LEJLIGHEDER HOLBÆK STATION JORDVOLD SKYTTENS VEJ KO N S U L BEŸ E RS A LLE GRØNT AREAL JERNSTØBERI LU N DEM VILLAER AUTOFORHANDLERE ARK SV E J Oversigtskort OMRÅDETS KARAKTER OG NÆROMRÅDET Størstedelen af området er omfattet af det gamle jernstøberi, som lukkede ned for produktionen i Området har siden ligget ubenyttet hen, hvilket afspejles i den nedslidte og forladte karakter. I det sydøstlige hjørne ligger der to autoforhandlere og langs det nordlige skel ligger der en beplantet vold. Volden skal bearbejdes som et landskabeligt element. Den vestlige og nordlige del af området er beplantet med tæt beplantning, der ikke vurderes at være af særlig bevaringsværdig karakter. Der er, som følge af, områdets tidligere industrielle anvendelse konstateret jordforurening inden for en del af området. Forureningen vil blive håndteret i forbindelse med den kommende byggemodning. Der er ingen eksisterende direkte stiforbindelser fra området til stationen, fjorden mv., men der er gode muligheder for at etablere nye stiforbindelser inden for området, som kobler sig op på eksisterende stier i nærområdet, så der sikres et veludbygget stinet, der forbinder området med centrale funktioner. Nærområdet består at etageboligbebyggelse nord for området, villabebyggelse øst for området, erhverv og butikker syd for området og en bebyggelse til offentligt formål vest for området.

9 PUNKTHUSE KARRÉBEBYGGELSE PARCELHUSE/ RÆKKEHUSE Diagram over planens hovedgreb HOVEDGREB Bebyggelsesplanen er disponeret med udgangspunkt i den omgivende bebyggelses typologier som er ført videre ind i området, så der opnås et blandet boligområde, der samtidig har typologi- og skalamæssig sammenhæng med omgivelserne i respekt for det eksisterende bymiljø. Bebyggelsen længst mod øst foreslås etableret enten som rækkehuse i 2 etager, eller som lejligheder i 3 etager, hvor der kan etableres en 1 plans lejlighed i stuen med en 2 plans lejlighed på 1. og 2. sal. Karrébebyggelserne er med til at definere og stramme op på gadeprofilet langs Lundemarksvej og endvidere skærmer de for støj fra vejen. Punkthusene, der etableres som den højeste bebyggelse, placeres centralt i området, hvormed de ikke medfører gener for omgivende bebyggelse. Derudover betyder den nordlige placering, tættest på fjorden, at der vil være udsigt over Holbæk Fjord fra flere af boligerne. DET GAMLE JERNSTØBERI 5 8

10 DELOMRÅDE 2 ca m² DELOMRÅDE 1 ca m² RAMMER FOR DELOMRÅDER: Delområde 1: Anvendelse: Tæt-lav boliger og etageboliger Højde: Max 3 etager Maks. bebyggelsesprocent for området som helhed: 52 % Delområde 2: Anvendelse: Etageboliger, mulighed for fælleshus Højde: Max 8 etager Maks. bebyggelsesprocent for området som helhed: 148 % Delområde 3: Anvendelse: Etageboliger med mulighed for erhverv i stueetagen, Højde: Max 4 etager Maks. bebyggelsesprocent for området som helhed: 89 % DELOMRÅDE 3 ca m² Eksist. boliger Byggemulighed 30 % = 438 m² 10al DELOMRÅDER 1:1.000

11 Sti AREALOVERSIGT Konsul Beÿers Allé Samlet områdeareal: Bebyggelsesprocent 90: Samlet bruttoetageareal: Antal boliger i alt: 6 etg 6 etg 5 etg 5 etg Sti DELOMRÅDE 3 5 etg 8 etg 8 etg 2-3 etg 7 etg 7 etg DELOMRÅDE 1 24 p-pladser Sti Konsul Beÿers Allé 5 etg Skyttens Vej 6 etg 6 etg ca m² Tæt-lav 2 plans rækkehuse/byhuse, 4 stk 480 m² Etageboliger, nord m² Etageboliger, syd m² Etageboliger, matr. nr. 10al: m² Eksisterende boliger (30 % byggemulighed) 418 m² 2-3 etg Delvist sænket p-kælder 104 parkeringspladser samt depotrum 40 p-pladser Samlet areal af delområde 1: 7 etg DELOMRÅDE 2 7 etg Delområde 1: 8 etg 8 etg ca m² ca m² m² 277 stk 25 p-pladser Tæt-lav 2 plans rækkehuse/byhuse, Etageboliger, nord, Etageboliger, syd Etageboliger, matr. nr. 10al: 4 stk 18 stk 15 stk* 10 stk* Nye boliger i alt: Eksisterende boliger i alt: 47 stk 4 stk Samlet bruttoetageareal Bebyggelsesprocent: m² 52 % Fælles opholdsareal (krav 10% af område): m² Parkering: (krav 1 pr. etagebolig, 1½ pr. tæt-lav bolig) Parkering: 49 stk 26 p-pladser Delområde 2: 4etg. Samlet areal af delområde 2: Eksist. boliger Byggemulighed 30 % = 418 m² 18 p-pladser Etageboliger: Sti ng 10al L un d em m² 148 % Fællesopholdsareal (krav 10% af område): m² Parkering: (krav 1 pr. etagebolig) 104 stk (Parkering etableres i delvist nedgravet p-kælder) 18 p-pladser dg a 104 stk* Samlet bruttoetageareal: Bebyggelsesprocent: 4etg. V e ja ca m² arks v ej 2 etg 3 etg Samlet areal af delområde 3: 3 etg S ti 25 p-pladser V e ja dg a Delområde 3: ng V e ja ca m² Etageboliger, nord Etageboliger, syd Samlet bruttoetageareal: Bebyggelsesprocent: m² m² m² 89 % Etageboliger, nord, 120 m² Etageboliger, syd, 100 m² dg a ng 30 stk. 96 stk* Etageboliger i alt 126 stk. Fællesopholdsareal (krav 10% af område): m² Parkering: (krav 1 pr. etagebolig) 126 stk BEBYGGELSESPLAN 1:1.000 *der regnes med en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m² DET GAMLE JERNSTØBERI 7 8

12