BRØNDERSLEV KOMMUNE Lokalplan 03-C Etageboligområde i Østergade, Hjallerup Fordebat Fordebat om ændring af kommuneplanen, Østergade, Hjallerup

Transkript

1 BRØNDERSLEV KOMMUNE Lokalplan 03-C Etageboligområde i Østergade, Hjallerup Fordebat Fordebat om ændring af kommuneplanen, Østergade, Hjallerup

2 Læsevejledning for PDF-udgaven af lokalplanen Pdf-udgaven af lokalplanen fra Plansystem.dk er et udtræk fra Brønderslev Kommunes digitale lokalplansystem. Du kan se den digitale lokalplan ved at søge under - Erhverv - Planer - Lokalplaner. Ved dannelse af udtrækket går der en del af designet tabt, men indholdet er det samme. I pdfudgaven virker linkene til større kort ikke. Men du kan se de indsatte kort i fuld størrelse bagerst i pdf-filen.

3 Indholdsfortegnelse Fordebat - Østergade Hjallerup 1 Se projektet 2 Østergade før etageboliger 6 Ansøgningen Planprocessen Ansøgt ændring kommuneplan Deltag i debatten 21

4 Fordebat - Østergade Hjallerup Brønderslev Kommune har modtaget en ansøgning om at opføre et projekt med 63 etageboliger ved Østergade - og Stengade 2 i Hjallerup. Økonomiudvalget har besluttet, at der skal gennemføres en fordebat omkring projektet. Formålet er at få input til en politisk beslutning om, hvorvidt kommuneplanen skal ændres i området. Se om processen her. Projektet afviger fra kommuneplanens rammer med hensyn til bl.a. anvendelse til etageboliger, højder, antal etager, bebyggelsesprocent, tagform og størrelsen af opholdsareal. Se mere her. Brønderslev Kommune - side 1

5 Se projektet Østergades vestlige forløb fra til og med Østergade /Møllegade blev i 2009 udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø i kommuneplanen. Som følge heraf er der i kommuneplanen stillet krav til tilpasning af nye bygninger i området. Det ansøgte projekt indeholder to alternativer med hhv. et saddeltag med graders hældning eller fladt tag. Begge alternativer ansøges i 3 etager. Brønderslev Kommune vurderer, at udformningen med saddeltag giver en bedre tilpasning til kulturmiljøet end alternativ 2 med fladt tag. På arealet er i dag en bygning i en etage med udnyttet tagetage på Østergade. På Østergade er et erhvervsbyggeri i én etage på Østergade og på Stengade 2 et parcelhus. Indpasning i kulturmiljø - Østergades vestlige forløb hen til og med Østergade /Møllegade er udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. Det er et område domineret af huse fra opført i byggestilen "Bedre byggeskik" og "murermesterhuse" overvejende i én etage med udnyttet tagetage. Der er således tale om en samling af huse, der repræsenterer "det oprindelige Hjallerup". Brønderslev Kommune - side 2

6 Figur: Her ses et foto set fra øst med alternativ 1 med saddeltag indpasset i fotoet - en visualisering. Klik i foto for at se stor størrelse. Figur: Her ses en visualisering af alternativ 2 med fladt tag set fra øst. Klik i foto for at se stor størrelse. Gårdrum - Brønderslev Kommune - side 3

7 Gårdrummet mellem de fire fløje med etageboliger foreslås friholdt for parkering og udlagt til friareal for beboerne Figur visualisering af gårdrummet - alternativ 1 Figur: Kort over gårdrummet Brønderslev Kommune - side 4

8 Østergade før etageboliger Nedenfor ses fotos fra området. Figur: Herover - Østergade Brønderslev Kommune - side 6

9 Figur: Østergade Figur: Herover Østergade - Flere fotos fra Østergade, Møllegade og Stengade - Brønderslev Kommune - side 7

10 Figur: Foto med Østergade - Figur: Nordlige side af Østergade. Østergade -. Omkring Stengade og Møllegade - Brønderslev Kommune - side 8

11 Figur: Møllegade med Østergade længst væk. Klik i foto for at se større udgave. P-plads bag Østergade Brønderslev Kommune - side 9

12 Figur: Stengade 2 i baggrunden og Hjallerup 22 og 24 til venstre i fotoet. Brønderslev Kommune - side

13 Ansøgning Projektet afviger fra kommuneplanens rammer med hensyn til bl.a. anvendelse til etageboliger, højder, antal etager, bebyggelsesprocent, tagform og størrelsen af opholdsareal. Se mere her. Der ansøges om opførelse af 4 blokke med etageboliger i 3 etager. Den nordligste blok ønskes opført 8 m fra vejmidten af Østergade. Det betyder, at bygningen opføres tæt ved fortovet. Placeringen følger hovedparten af den omgivende bebyggelse og fastholder dermed gaderummet. Placeringen i gadelinjen er et krav i kommuneplanrammen. Se en tidligere ansøgning i to etager nedenfor i foldudpanel ved + Figur: Alternativ 1 med saddeltag. Det ansøgte bygggeri er med sine 3 etager ca. dobbelt så højt som størsteparten af nabohusene. Brønderslev Kommune - side

14 Figur 1 Skitseprojekt fra ansøgning indsat i kort. Omfattede ejendomme er markeret med rød ramme. Gul linje angiver bevaringsværdigt kulturmiljø i den vestligste del af Østergade. Klik i kortet for at se en større udgave. Bygningsformen og højden af byggeriet afviger meget fra det omgivende byggeri i Østergade. Nærmeste nabo mod vest har en højde på 8-9 m og ligger ca. m fra det nye projekt. Byggeriet syd for projektet er Stengade, der er i 2 og 3 etager. Skelplan - Brønderslev Kommune - side

15 Figur: Skelplan fra ansøgning. Klik i kortet for at se et større kort. Facader for alternativ 1 og 2 - Ansøgningen indeholder foreløbige skitser over det 3 etages byggeri i Østergade. Brønderslev Kommune - side

16 Figur Alternativ 1 set p-plads syd for byggeri øverst og fra Østergade neden for. Figur Alternativ 2 set fra Østergade. Tidligere ansøgning i 2 etager mod Østergade - Ansøger har tidligere indsendt et forslag med en bygning ved Østergade i 2 etager. Ansøger ønsker at opføre byggeriet i 3 etager som vist ovenfor i faneblad med facader. Brønderslev Kommune - side

17 Figur - Facade ved Østergade i tidligere ansøgning Situationsplan - Der er indsendt en foreløbig situationsplan. Brønderslev Kommune - side

18 Planprocessen Figur 2. Planprocessen fra fordebat til offentliggørelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan. Fordebat Det ansøgte projekt er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer 03-C-05 og 03-B-. Inden realisering af projektet med etageboliger i Østergade - skal der gennemføres en fordebat efter planlovens 23c. Der er to høringer: Den iganværende høring i foroffentligheden, og når forslag til kommuneplantillæg og lokalplan offentliggøres. Som beslutningsgrundlag for Byrådet og som oplysning til naboer mv. udsendes dette oplæg i offentlig høring. Ved udarbejdelse af Brønderslev Kommune - side

19 kommuneplantillæg skal der indkaldes idéer og forslag i fordebatten. Alle, der har idéer og forslag til indholdet af kommuneplantillægget, opfordres til at indsende dem via funktionen "Din kommentar". Se mere om deltagelse i debatten. Ændringsforslag og kommentarer vil blive behandlet af Økonomiudvalget, før udarbejdelse af planforslagene sættes i gang. Hvis Økonomiudvalget beslutter at arbejde for at ændre kommuneplanen, skal der udarbejdes forslag til kommuneplantillæg og lokalplan. Kommuneplantillæg De nuværende kommuneplanrammer kan helt eller delvist blive tilpasset til det ansøgte projekt. Læs mere om de ansøgte ændringer. Der skal derfor udarbejdes et kommuneplantillæg, hvor de overordnede retningslinjer for projektet udformes. Lokalplan Gennemførelse af projektet forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan, der fastsætter detaljerede bestemmelser for projektet. Høringsproces Når der er udarbejdet forslag til kommuneplantillæg og lokalplan skal de godkendes af Byrådet inden de udsendes i 8 ugers offentlig høring. Hvis der sker ændringer i forudsætningerne, er der mulighed for nedsættelse af den offentlige høring 4 uger. I den offentlige høring har alle mulighed for at komme med indsigelser, idéer og forslag. Når den offentlige høring udløber, behandler Byrådet alle indsendte indlæg og tager stilling til, om planerne skal vedtages endeligt. Brønderslev Kommune - side

20 Ansøgt ændring af to kommuneplanrammer Kommuneplanen blev ændret i 2009 efter forslag fra lokalområdet. Der blev desuden afholdt borgermøde i Hjallerup om ændringerne. Det ansøgte projekt med etageboliger afviger fra kommuneplanramme for centerområde Østergade 03-C-05 og rammeområde Boligområde ved Stengade i 03-B-. Projektet afviger fra kommuneplanens rammer med hensyn til bl.a. anvendelse til etageboliger, højder, antal etager, bebyggelsesprocent, tagform og størrelsen af opholdsareal. Anvendelse Anvendelsen for ramme 03-C-05 er sat til centerformål, bl.a. butikker og boliger. Anvendelsen for ramme 03-B- er sat til tæt-lave boliger. Afvigelse projektet er etageboliger i begge rammer. Brønderslev Kommune - side

21 Etager I Ramme 03-C-05 må der maksimum være 2 etager ved Østergade. Og der må kun være 1 etage med udnyttet tagetage for øvrigt byggeri. I ramme 03-B- må der være 2 etager. Se mere om højder nederst på siden ved +. Afvigelse Projektet er i 3 etager i begge rammeområder. Opholdsareal Der skal være et opholdsareal på minimum % af etagearealet. I det ansøgte projekt er der ca 20 % udlagt til opholdsareal. Bebyggelsesprocent Der kan bygges maksimum 85/90%. Med tre etager på alle fire fløje bliver det en bebyggelsesprocent på ca 3. Se mere ved + nedenfor. De ansøgte ændringer af kommuneplanens rammer - Skemaer med oversigt over de ansøgte ændringer: Brønderslev Kommune - side 19

22 Skema 1 ovenfor. Viser hvordan det ansøgte overskrider de nuværende kommuneplanrammer i bygningshøjder Skema 2 ovenfor. Viser hvordan det ansøgte overskrider de nuværende kommuneplanrammer i antal etager og bebyggelsesprocent. Uddrag af kommuneplanramme - 03-C-05 ved Østergade - Klik her Uddrag af kommuneplanramme ved Stengade 03-B- - Klik her. Brønderslev Kommune - side 20

23 Deltag i debatten Høringsfase I perioden fra den. april 20 til og med den. maj 20 er der mulighed for at indsende kommentarer og ændringsforslag til de ansøgte ændringer af kommuneplanen. Kommentarer og forslag skal indsendes via funktionen "Skriv din kommentar" i det grønne felt til højre på siden. Skriv senest. maj 20. Alle indkomne bemærkninger vil indgå i stillingtagen til, om der skal arbejdes videre med projektet. Hvis du har spørgsmål til sagen, er du velkommen til at kontakte planlægger Charlotte Hornemann på eller Charlotte.Hornemann@ dk. Borgermøde I forbindelse med fordebatten bliver der afholdt borgermøde 2. maj 20 kl i Hjallerup Idrætscenter. Brønderslev Kommune - side 21

24 Herefter kommer kort og figurer, som den digitale lokalplan linker til. Se den digitale lokalplan på:

25 KOMMUNEPLAN 20- September 20

26 Indholdsfortegnelse 03-B- - Boligområde ved Stengade 3 03-C-05 - Centerområde, Østergade 6 2

27 03-B- - Boligområde ved Stengade Status og type Plantype Kommuneplanramme Anvendelse Generel anvendelse Specifik anvendelse Konkret anvendelse Boligområde Blandet boligområde Ældreboliger Boligformål i form af tæt-lave boliger, etageboliger, plejehjem, mindre offentlige og private servicefunktioner til områdets daglige forsyning. Området er afgrænset som bymidte. Der kan planlægges for omdannelse og nybyggeri af butikslokaler (detailhandel) efter de generelle rammebestemmelser, såfremt at opførelsen af butikker kan overholde de gældende grænseværdier for støj fra erhverv. Dagligvarebutikker kan have en maksimum størrelse på m². Udvalgsvarebutikker kan have en maksimumstørrelse på m². 3

28 Generelle anvendelsesbestemmelser Kollektive anlæg til områdets forsyning kan etableres. Zonestatus Nuværende zonestatus Fremtidig zonestatus. Byzone Byzone Bebyggelse Der må bygges etageboliger og plejehjem på matr. nr. bl og m Hjallerup Fjerding, Hjallerup med 3 etager, maksimum bygningshøjde på m og bebyggelsesprocent på 90. Bygningshøjde skal aftrappes til 2 etager op mod rammeområde 03-C-05. Der kan i øvrigt opføres tæt-lav bebyggelse i 2 etager, en bygningshøjde på 8,5 m og bebyggelsesprocent på. Bebyggelsesprocenten kan være 60, hvis dette er fastlagt i en lokalplan, der tager højde for placering og udformning af bebyggelsen, opholdsarealer og parkeringspladser. Mindre projekter kan gennemføres på baggrund af en konkret vurdering ud fra ovennævnte kriterier. Miljø Mindst tilladte miljøklasse 1 Maksimalt tilladte miljøklasse 2 Opholds- og friarealer Ved tæt-lave boliger og etageboliger skal der udlægges et opholdsareal svarende til minimum 50 % af etagearealet. Minimum halvdelen af opholdsarealet skal udlægges efter en samlet bebyggelsesplan som et sammenhængende fælles opholdsareal, der skal placeres centralt i bebyggelsen. Opholdsarealet kan nedsættes til %, hvis dette er fastlagt i en lokalplan, der tager højde for placering og udformning af bebyggelsen, opholdsarealer og parkeringspladser. Infrastruktur Området vejforsynes ad Stengade og Møllegade. 4

29 Særlige bestemmelser Nyt rammeområde. Før 2009: Nr.: 5.C1.Før kommuneplanforslag 20: Del af 03-C-01. I øvrigt gælder forhold beskrevet under 'Generelle rammer' 5

30 03-C-05 - Centerområde, Østergade Status og type Plantype Kommuneplanramme Anvendelse Generel anvendelse Specifik anvendelse Konkret anvendelse Centerområde Bycenter Butiksgade blandet med bolig Centerformål - butikker, liberale erhverv, spisesteder, offentlig og privat service og boligformål samt mindre, ikke generende virksomhed i tilknytning til butikker. Generelle anvendelsesbestemmelser 6

31 Området er afgrænset som bymidte. Der kan planlægges for omdannelse og nybyggeri af butikslokaler (detailhandel) efter de generelle rammebestemmelser. Dagligvarebutikker kan have en maksimum størrelse på m². Udvalgsvarebutikker kan have en maksimumstørrelse på m². Den del af Østergade, som ligger inden for rammeområdet, er udpeget som bevaringsværdigt bymiljø. Zonestatus Nuværende zonestatus Fremtidig zonestatus. Byzone Byzone Bebyggelse Bebyggelse må have en bebyggelsesprocent på 60. Bebyggelse kan desuden have en bebyggelsesprocent på 85, hvis dette er fastlagt i en lokalplan, der tager højde for placering og udformning af bebyggelsen, opholdsarealer og parkeringspladser. Mindre projekter kan gennemføres på baggrund af en konkret vurdering ud fra ovennævnte kriterier. Etageantal: Kun byggeri med facade ved vejskel mod Østergade kan være i 2 etager og meters højde. Øvrigt byggeri må maksimum være i 1½ etage og 6 meters højde. Nyt byggeri bortset fra garager, carporte og udhuse skal udføres som fritliggende bebyggelse. Østergades særlige præg og den arkitektoniske helhed skal bevares. Hovedbygninger skal placeres i gadeskel eller indenfor en afstand på maksimum 8 m fra vejmidten. Bygninger ved skel til Østergade skal opføres med saddeltag parallelt med Østergade. Der skal tilstræbes harmoni mht. vindues- og gesimshøjde set fra Østergade. Miljø Mindst tilladte miljøklasse 1 Maksimalt tilladte miljøklasse 3 Støj ved varelevering skal dokumenteres ved ansøgning om butik. Opholds- og friarealer 7

32 Ved etageboliger og tæt-lave boliger skal der udlægges et opholdsareal svarende til minimum 50 % af etagearealet. Minimum halvdelen af opholdsarealet skal udlægges efter en samlet bebyggelsesplan som et sammenhængende fælles opholdsareal, der skal placeres centralt i bebyggelsen. Opholdsarealet kan nedsættes til %, hvis dette er fastlagt i en lokalplan, der tager højde for placering og udformning af bebyggelsen, opholdsarealer og parkeringspladser. Infrastruktur Området vejbetjenes primært fra Østergade. Særlige bestemmelser Nyt rammeområde. Før 2007: nr.: 5.C1. Før kommuneplanforslag 20: Del af 03-C-01. I øvrigt gælder forhold beskrevet under 'Generelle rammer' 8

33 Ny Stengade Stengade Ny Stengade Stengade Ny Stengade 20B A 8B 9 A A A 1 24 A B C A A B C D E 4A 4B B meter Skala: 1:1.0 BRØNDERSLEV KOMMUNE TEKNIK & MILJØ NY RÅDHUSPLADS BRØNDERSLEV TLF Målforhold: 1:00 (A4) Udskrevet den: / CHH Brønderslev Kommune, GST & COWI & Fordebat om etageboliger i Østergade, Hjallerup

34 Visualisering af alternativ 1 set fra øst - Østergade -

35 Visualisering af alternativ 2 set fra vest - Østergade -

36 av au ak ak bh cr ar an Østergade ae as fi 21 P-pladser dæ Stengade flyttes hertil (Stengade) o ar 1 "ah" a am Hjallerup Fjerding, Hjallerup bl Møllegade (opdelt i 2 ejerlejligheder) Projektareal i alt: ca m² (nr. 1: Brønderslev Kommune) (nr. 2: Boligselskabet Østvendsyssel) 5 P-pladser ao p-pladser ap "ag" m Landmålercompagniet Sagsnr: 71-ØSTERGADE HJALLERUP KORT Dato: Målforhold : 1:500 Plansystem/zone : DKTM2 Højdesystem : DVR90 aq

37

38 2 Stengade D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F F G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G G J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J J A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A A Skala: 1:1.500 meter 0 BRØNDERSLEV KOMMUNE TEKNIK & MILJØ NY RÅDHUSPLADS BRØNDERSLEV TLF Målforhold: 1:00 (A4) Udskrevet den: / CHH Brønderslev Kommune, GST & COWI & i Østergade