Teknik, Erhverv, Plan og Miljøudvalget s møde Tirsdag den

Transkript

1 Teknik, Erhverv, Plan og Miljøudvalget s møde Tirsdag den TEKNIK, ERHVERV, PLAN OG MILJØUDVALGET Dispensation fra lokalplan 224A Sagsnr.: 18/8760 Punkttype Tema Kompetence Sagsbeskrivelse Beslutning. Udvalget anmodes om at tage stilling til, hvorvidt der skal gives dispensation fra lokalplan 224A for Horsemose Villaby til nedrivning af et enfamiliehus. Teknik-, Erhvervs-, Plan- og Miljøudvalget har kompetence til at træffe beslutning i sagen. Ansøgning om nedrivning af et eksisterende enfamiliehus samt ansøgning om opførelse af et nyt på Tokkekøbvej 56 er modtaget den 5. juli Der er modtaget indsigelse mod nedrivningen fra Museum Nordsjælland. Ejendommen er omfattet af den bevarende lokalplan 224A for Horsemose Villaby. Det fremgår af lokalplanens formål i 1, at hensigten med lokalplanen er at bevare området som et villaboligområde med bebyggelser af forskellig alder, byggetraditioner og stilarter. Yderligere bestemmer lokalplanen i 6.5 at bygninger inden for området ikke må nedrives, med mindre Byrådet giver tilladelse hertil. En nedrivning kræver derfor en dispensation fra lokalplanen. En dispensation må ikke være i strid med planens formål. Museum Nordsjælland (MN) har sendt indsigelse mod nedrivningen (bilag 1): MN har foretaget en vurdering af bevaringsværdien for bygningen, der ønskes nedrevet på række parametre, og ud fra skala, hvor 1-3 regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi: o arkitektonisk værdi: 3 o kulturhistorisk værdi: 4 o støtteværdi for området som helhed: 3 o originalitet: 4 o bygningens ydre tilstand: 4 o Samlet vurdering: 4. MN beskriver bygningen som en arkitektonisk velproportioneret murermestervilla, og et eksempel på stilarten Bedre Byggeskik. MN opfordrer kommunen til at få lavet en ny bevarende lokalplan for området, som også indeholder regler for nybyggeri. Ansøger har sendt begrundet ansøgning om nedrivning (bilag 2 og 3): 1

2 Teknik, Erhverv, Plan og Miljøudvalget s møde Tirsdag den Ansøger beskriver bygningen som i generelt dårlig stand og mener ikke, at huset kan bringes op til beboelig stand for et rimeligt beløb. Huset er købt som beset, til nedrivning Der er tidligere givet dispensationer til nedrivning i lokalplansområdet (se eksempler i bilag 4). Forvaltningen er ikke bekendt med, at der før er givet afslag på dispensation til nedrivning i området. Tegningsmateriale på det ansøgte hus fremgår af bilag 5. Der findes ikke bygningstegninger på det oprindelige hus. Fotos fra udvendig besigtigelse af huset fremgår af bilag 6. Uafhængigt af udvalgets beslutning vil der blive igangsat et samarbejde med Museum Nordsjælland, om en registrering af den bevaringsværdige bygningsmasse i lokalplansområdet, med det formål at kunne understøtte den fremtidige administration af lokalplanen. Forslag 1 Der meddeles afslag på dispensation til nedrivning med begrundelse i, at en nedrivning af huset, ikke vil understøtte lokalplanens formål om, at området skal bevares med bebyggelser af forskellig alder, byggetraditioner og stilarter. Afslaget meddeles også med afsæt i Museum Nordsjællands registrering af, at huset er bevaringsværdigt og har en høj støtteværdi for den samlede kulturhistoriske helhed i området. Administrationens forslag Økonomi og finansiering Dialog/høring Forslag 2 Der meddeles dispensation til nedrivning med begrundelse i, at nedrivningen af ejendommen og opførelsen af det nye hus, ikke vil være i strid med lokalplanens formål, samt at opførelsen vil understøtte hensigten med bebyggelse af forskellig alder, tradition og art. Dispensationen meddeles også med begrundelse i, at en renovering vil være uforholdsmæssigt økonomisk omkostningstung. Der skal gennemføres naboorientering, og såfremt der kommer væsentlige indsigelser genoptages sagen. Forvaltningen anbefaler forslag 1. - LAFAK og Museum Nordsjælland blev orienteret om nedrivningen den 27. juli. Museum Nordsjælland indsendte indsigelse den 9. august Partshøring er sendt til ansøger 13. august Ansøger indsendte høringssvar og ansøgning om dispensation den 21. august LAFAK har oplyst, at de ikke har yderligere historik om 2

3 Teknik, Erhverv, Plan og Miljøudvalget s møde Tirsdag den Bilag Beslutning Teknik, Erhverv, Plan og Miljøudvalget den Fraværende ejendommen. Bilag 1: Indsigelse mod nedrivning Bilag 2: Ansøgning om dispensation til nedrivning Bilag 3: Billeder fra ansøger Bilag 4: Andre dispensationer Bilag 5: Tegninger til nyt enfamiliehus Bilag 6: Billeder fra besigtigelse Udvalget godkendte forslag 1. Ingen 3

4 Plan og Byg Bjarkesvej Allerød 9. august 2018 Indsigelse mod ansøgning om nedrivning af Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød. Plan og Byg, Allerød har orienteret om ansøgning om nedrivning af Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød. Museet gør hermed indsigelse mod nedrivningen. Det skal indledningsvis bemærkes, at Museum Nordsjælland er opmærksom på, at fristen for indsigelse sandsynligvis er overskredet. Dette skyldes primært, at Allerød Kommune ikke har sendt nedrivningsansøgningen videre til rette interessenter i tide. Dette er beklageligt, og Museum Nordsjælland skal derfor gøre kommunen opmærksom på, at den er forpligtet ved lov til at informere museet om sådanne nedrivningsansøgninger, jf. museumsloven kapitel 8, paragraf 24, styk 3. Da Allerød Kommune ikke har foretaget nogen gennemgang af bevaringsværdien af bygninger beliggende i kommunen (dvs. en SAVE-registrering), må Museum Nordsjælland betragtes som den institution, der skal vurdere, om Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød bør anses som bevaringsværdig. Tokkekøbvej 56 er opført i På baggrund af en udvendig besigtigelse af huset den kunne det konstateres, at der er tale om en arkitektonisk velproportioneret mindre murmestervilla, hvis stilart er et fint eksempel på den såkaldte Bedre Byggeskik. Villaen er opført i teglsten og ydermurene fremstår ubehandlet. Samlet set vurderes villaens arkitektoniske værdi til 3. Den kulturhistoriske værdi bestemmes ud fra en række kriterier, såsom om bygningen repræsenterer en lokal byggeskik eller særlig stilperiode samt om den er udtryk for særlig håndværksmæssig formåen. Desuden vurderes det, om bygningen afspejler tekniske innovationer i konstruktion og materialemæssig henseende. Sidst men ikke mindst vurderes det, om der kan knyttes en historisk symbolværdi til områdets historie. De kulturhistoriske kvaliteter skal kunne aflæses direkte i bygningen. Udover opførselsåret findes der ikke megen historisk viden om Tokkekøbvej 56. Museet vurderer alligevel husets kulturhistoriske værdi til at være 4, da det som nævnt oven for er et fint eksempel på den Bedre Byggeskik. Samtidig er villaen en fin kulturhistorisk repræsentant for de tidligste villakvarterer i Allerød, og en nedrivning vil derfor gå ud over områdets kulturhistoriske helhed. Ved den miljømæssige vurdering forstås bygningens betydning eller støtteværdi for de tilstødende bygninger og for helheden eller anlægget. Tokkekøbvej ligger i et område benævnt som Horsemose Villaby. Bebyggelsen i området påbegyndtes omkring 1914 og frem til 1930 erne, hvor flere af sidevejene til Tokkekøbvej anlagdes. Bygningsmassen i Horsemose Villaby er kendetegnene ved at være af meget forskellig i alder og stilart. Dog er størstedelen af husene bygmesterhuse eller villaer fra første halvdel af 1900-tallet. Tokkekøbvej 56 s støtteværdi for de omkringliggende bygninger og den samlede kulturhistoriske helhed for området er derfor høj, svarende til 3 i en SAVE-vurdering. Ved vurderingen af originaliteten ser man på, i hvor høj grad bygningens oprindelige udtryk er bevaret, eller om det helhedsindtryk, som man har søgt at skabe ved en eventuel større ombygning, fremstår originalt. Originaliteten af Tokkekøbvej 56 skæmmes af en nyere meget uheldig hoveddør samt et altangitter af

5 nyere dato. Vinduerne fremstår imidlertid originale, hvilket også er tilfældet for murværket. Originaliteten af Tokkekøbvej 56 vurderes til at være 4. Ved vurdering bygningens tilstand forstås, om den er ordentligt vedligeholdt. På baggrund af en ydre inspektion forekommer bygningens tilstand trods enkelte mangler god. Derfor vurderes denne til 4. Huset indre tilstand kendes ikke. Vurderingen af bevaringsværdien bygger på et helhedsindtryk af bygningens kvalitet og tilstand. Som hovedregel vil den arkitektoniske og den kulturhistoriske værdi dog veje tungest. Karaktererne 1-3 regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi. Værdien 4 betragtes af mange kommuner som værende bevaringsværdig. Samlet set vurderer Museum Nordsjælland Tokkekøbvej 56 til at have en SAVEregistrering på 4, og museet betragter derfor bygningen som bevaringsværdig. Det skal endvidere bemærkes, at der på samme adresse ligger et mindre udhus. Bevaringsværdien af dette er sværere at fastslå, men synes også at ligge på 4. På baggrund af ovennævnte vurdering og fordi Allerød Kommunes bygningsmasse hovedsageligt består af parcelhuse fra 1950 erne og fremefter, kan Museum Nordsjælland ikke tilslutte sig en nedrivning af bygningerne på Tokkekøbvej 56. Sådanne villaer hører ganske enkelt til sjældenhederne i en kommune som Allerød, som derfor burde prioritere en bevaring af disse. Slutteligt skal det bemærkes, at Museum Nordsjælland bekymrer sig for den tilbageværende bygningsmasse i området omkring Tokkekøbvej. Der er risiko for, at et nybyggeri på Tokkekøbvej 56 vil skæmme de omkringliggende bevaringsværdige villaer. Museum Nordsjælland opfordrer derfor kommunen til at få lavet en bevarende lokalplan for området, som også indbefatter regler for nybyggeri. Med venlig hilsen Kristoffer Schmidt Museumsinspektør, ph.d. MUSEUM NORDSJÆLLAND HØRSHOLM Sdr. Jagtvej 2, DK 2970 Hørsholm tlf.: mail: ksc@museumns.dk

6 Begrundet ansøgning om nedrivning af bygning beliggende på grunden: Tokkekøbvej 56, 3450 Allerød Hermed ansøges om dispensation fra lokalplan 224A og tilladelse til nedrivning af bygninger på ovennævnte adresse. Begrundelse for ansøgning om dispensation er følgende: Huset, som er opført i 1925 er opført på gammel mosejord. Da man på daværende tidspunkt ikke brugte geotekniske undersøgelser til almene familie boliger, har det bevirket at der er meget kraftige sætninger. Fundamenter fremstår således i dag, i en meget dårlig stand og der er kraftige sætningsrevner flere steder på facaden, som tydeliggør at fundering ikke er udført, til bæredygtig bund. De aktuelle geotekniske undersøgelser bekræfter dette forhold. At bringe disse forhold i orden vil kræve, at samtlige fundamenter udskiftes eller understøbes og føres ned til bæredygtig bund. Generelt bærer huset tydeligt præg af manglende vedligeholdelse gennem en lang årrække. Huset er ikke isoleret, hvilket har bevirket forekomster af en del skimmelsvamp og huset vil ikke kunne bringes op til nutidige energimæssige krav. Under korkgulve er som isolering anvendt aviser fra Idet huset er opført med materialer, der indeholder miljømæssige farlige stoffer, er der som krævet i dag foretaget en miljøscreening med henblik på nedrivning. Rapport fra denne screening vedlægges ansøgningen, så man ved selvsyn kan konstatere dette forhold. Huset er købt som beset til nedrivning. Sælger har, grundet den ringe stand af bygningen, fundet det unødvendigt at få foretaget såvel tilstandsrapport som energi rapport, da det fremtræder med stor tydelighed, hvilken dårlig forfatning huset er i. Der ansøges derfor om dispensation i henhold til lokalplan 224 A til nedrivning, idet huset som det fremstår i dag ikke for et rimelig beløb kan bringes op til en beboelig ejendom, som lever op til de gældende krav mht isolering, energiforbrug mm. Det skal afslutningsvis bemærkes, at huset ligger tilbagetrukket på grunden, så det dårlige kan ses fra Tokkekøbvej. Den oprindelige grund er udmatrikuleret i to store grunde. Begge grunde er erhvervet af samme køber. Det er kommende beboeres intention at udlægge grunden nærmest Tokkekøbvej som park og bibeholde beplantningen med de store træer, der forefindes i dag. Venlig hilsen Arkitekt maa mdd Bjarne Frost

7

8

9

10

11

12

13 Andre tidligere dispensationer til nedrivning V Heisesvej 16 dispensation til nedrivning givet af Kultur- og Planudvalget, med begrundelse i, at det ved besigtigelse blev konstateret, at bygningen nok kunne betegnes som tidstypisk for opførelsestidspunktet, men at vedligeholdelsesstandarden måtte betegnes som relativ ringe Melchiorsvej 16 dispensation til nedrivning givet med begrundelse i, at huset ikke havde nogen særlig bevaringsværdi, i forhold til bibeholdelsen af områdets karakter. Samtidig vurderet, at et nyere og større hus giver mere tidssvarende bolig samtidig med, at det ville bringe fornyelse til området, hvilket er med til at viderebringe områdets fortsatte historiske udvikling med forskelligartet bebyggelse og tidsalder. Sagen var på økonomiudvalgsmøde hvor udvalget også vurderede ovenstående. Nyvej 3B dispensation til nedrivning givet med begrundelse i, at huset ikke havde nogen særlig bevaringsværdi for området og at et nyt enfamiliehus ville medføre en mere tidssvarende bolig samt bringe fornyelse til området. Hegnetsvej 13 - dispensation til nedrivning givet med begrundelse i, at det eksisterende hus var af ringe stand og ikke med tidstypiske arkitektoniske karakteristika, der kunne gøre det bevaringsværdigt for området. Samtidig var begrundelsen, at et nyt enfamiliehus ville bringe fornyelse til området med en mere tidssvarende bolig. Skovkrogen 15 dispensation til nedrivning givet med begrundelse i, at huset ikke havde nogen særlig bevaringsværdi for området og at et nyt enfamiliehus ville medføre en mere tidssvarende bolig. Andre eksempler på nedrivning i området end ovenstående: V Heisesvej 8 og Hvidehusvej 8.

14 "i" Havehæk E 1 Plankeværk hn GL. J d 2z ax 2ax Privat fællesvej Skovbrynet Delnr m² cm Plankeværk Havehæk 2cæ ft GL. J Delnr m² Grund størrelse: 1400 m 2 Bolig areal: 351 m 2 Bebyggelsesprocent: 25 % Villa: 351 m 2 Garage: 37 m 2 Overdækket areal: 12 m 2 Bebygget areal: Villa 312 m 2 Garage 37 m 2 2bg I alt: 349 m 2 A Tandrup Tokkekøbvej Allerød Situationsplan GK Dato: Målstok: Godkendt: 06/20/18 1 : 200 Tegn./Design: BF EB Overkørsel Gæste P 1 A141 A DK: GL. J Havehæk GL. J Kommunevej Tokkekøbvej BORNE

15 A Garage Indgang Nord 1:100 Tandrup Dato: 06/27/18 Tokkekøbvej 56 Målstok: 1 : Allerød Facade N Tegn./Design: EB Godkendt: BF

16 A Areal for integrerede solceller Syd 1:100 Tandrup Dato: 05/28/18 Tokkekøbvej 56 Målstok: 1 : Allerød Facade S Tegn./Design: EB Godkendt: BF

17 A Vest 1:100 Tandrup Dato: 06/27/18 Tokkekøbvej 56 Målstok: 1 : Allerød Facade V Tegn./Design: EB Godkendt: BF

18 A Tagvinduer Øst 1:100 Tandrup Dato: 02/15/18 Tokkekøbvej 56 Målstok: 1 : Allerød Facade Ø Tegn./Design: EB Godkendt: BF

19

20

21

22

23

24