LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Borgerrepræsentationen har den 9. juni 2004 vedtaget lokalplan nr. 379 for et område ved Frederiksborgvej, Rentemestervej og Rebslagervej. Lokalplanen er bekendtgjort 23. juni Københavns Kommune

2 INDHOLD BAGGRUND FOR LOKALPLANEN... 3 INDLEDNING... 4 LOKALPLANOMRÅDET OG KVARTERET... 4 PLANLÆGNING FOR OMRÅDET... 7 KVARTERETS FREMTIDIGE UDVIKLING... 8 PROJEKTBESKRIVELSE... 8 PLANMÆSSIG OG BYARKITEKTONISK VURDERING TRAFIKALE KONSEKVENSER EKSISTERENDE BEPLANTNING MILJØRIGTIGT BYGGERI TRAFIKSTØJ MILJØMÆSSIGE GENER FRA VIRKSOMHEDER JORDFORURENING NEDSIVNING AF REGNVAND LOKALPLAN NR FORMÅL OMRÅDE ANVENDELSE LOKALPLANTEGNING VEJFORHOLD BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN UBEBYGGEDE AREALER FORANSTALTNINGER MOD FORURENINGSGENER RETSVIRKNINGER OPHÆVELSE AF LOKALPLAN KOMMENTARER AF GENEREL KARAKTER LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

3 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Luftfoto af området set fra nordvest (JW Luftfoto juli 2003). LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 3

4 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Indledning Lokalplanen omfatter en overvejende ubebygget grund på ca m 2 ved Rentemestervej. Grunden er en del af Københavns Tekniske skole s ejendom. Skolen har imidlertid ikke behov for hele arealet og ønsker derfor at afhænde grunden. Ejendomsudviklingsselskabet Søtoftegård har option på køb heraf. Søtoftegård har fremsendt et skitseprojekt til en boligbebyggelse på ca m 2 etageareal med ca. 200 familieegnede helårsboliger. Størstedelen af friarealerne vil blive åbnet for offentligheden. Grunden er i dag omfattet af lokalplan nr. 80 samt tillæg nr. 2 hertil. Gennemførelse af projektet forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan og et kommuneplantillæg. Lokalplanområdet blev i sin tid ryddet i forbindelse med Teknisk Skoles overtagelse af Glud & Marstrand-grunden. Teknisk Skole har udlejet ca m 2 af grundens nordøstlige hjørne til en kommunal genbrugsplads, der forudsættes genplaceret, så bydelen fortsat kan betjenes. Endvidere har skolen udlånt ca m 2 til et beskæftigelsesprojekt. Derudover er grunden ubenyttet. Kvarteret omkring lokalplanområdet består af en blanding af serviceerhverv, let- Lokalplanområdet og kvarteret Tankstation Automobilforh. Boliger NJ Plast Kort- og Matrikelstyrelsen Teknisk Skole nord Bygmestervej Lygten Glasvej Rentemestervej Frederiksborgvej Rebslagervej Drejervej Lygten Frederikssundsvej Autoværksteder Automobilforhandler Andelsboligforening Genbrugsstation 4 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

5 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN tere industri og boliger. En bygningsfront bestående af bolig- og erhvervsbyggeri, herunder Kort- og Matrikelstyrelsens ejendom, ligger langs nordsiden af Rentemestervej. Mod syd afgrænses området af Teknisk Skoles arealer, der præges af Glud & Marstrands tidligere industribygninger. En mindre andelsboligforening støder op til Teknisk Skole. På den anden side af Frederiksborgvej er serviceerhverv og lettere industri blandet med en række boligbebyggelser, der især koncentrerer sig mod Frederiksborgvej. Alt i alt skaber den eksisterende blanding af erhverv og boliger et funktionelt livligt kvarter, men den meget forskelligartede bebyggelse giver et uroligt og usammenhængende indtryk med uheldige bebyggelsesmæssige sammenskæringer mellem de enkelte bygninger. Især omgivelserne ved krydset Rentemestervej, Glasvej og Frederiksborgvej ( femvejskrydset ) virker usammenhængende. Lokalplanområdet er trafikalt set yderst velbeliggende, stationsnært og med god kollektiv og individuel trafiktilgængelighed. En del af Glud & Marstrands tidligere industribygninger benyttes nu af Teknisk Skole til undervisningsformål. På billedet ses den største af bygningerne set inde fra Teknisk Skoles arealer syd for lokalplanområdet. En mindre andelsboligforening grænser op til Teknisk Skoles arealer. Ejendommen fremstår uafsluttet, idet den karréstruktur, den er tænkt som en del af, aldrig er færdiggjort. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 5

6 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Ejendommen Rentemestervej 14, der benyttes af N.J. Plast, er en fredet industribygning, der ligger i forlængelse af Kort- og Matrikelstyrelsen s bygning langs Rentemestervej. Rebslagervej syd for lokalplanområdet fremstår meget usammenhængende med forskelligartede bebyggelser, der fortrinsvis indeholder lettere industri og erhverv. Lokalplanområdet, set fra krydset ved Frederiksborgvej og Rentemestervej, fremstår med en uplejet bevoksning af træer og buske. 6 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

7 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Planlægning for området Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr. 80 Teknisk Skole fra 1985 samt tillæg nr. 2 fra 1992, hvorefter området er fastlagt til offentlige formål. I Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet omfattet af tilsvarende bestemmelser. Boligpolitisk er det kommunens intention at sikre gode og attraktivt beliggende store familieboliger til kommunens borgere, bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervsområder til boligformål. Lokalplanområdet er beliggende indenfor Kvarterløft Nord-Vest, der i samarbejde med områdets beboere har udarbejdet en kvarterplan, der er godkendt af Borgerrepræsentationen i maj I kvarterplanen beskrives bl.a. et ønske om at inddrage Glud & Marstrand-grunden til kvarterpark. I april 2002 behandlede Bygge- og Teknikudvalget resultatet af høringen vedrørende debatoplægget Byudviklingsmuligheder omkring Nørrebro Station Debatoplæg. For den aktuelle grund, der indgik i debatoplæggets fokusområde 3, blev beskrevet to alternative anvendelsesmuligheder: Enten at grunden blev udlagt til offentlig park, eller at grunden blev udlagt til bolig- eller institutionsbyggeri med et parkmæssigt præg. Det blev på mødet besluttet, at fokusområde 3 overvejes nærmere. I juni 2003 har Bygge- og Teknikudvalget godkendt, at Trafik og Grøn Plan NV Udviklingsmuligheder i kvarteret omkring lokalplanområdet, hvor der i de kommende år forventes at ske en omfattende udvikling med omdannelser af ældre erhvervs- og banearealer til bolig- og erhvervsformål. Endvidere opgraderes områdets grønne træk. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 7

8 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN indgår som grundlag for det videre arbejde i Kvarteret. Planen omfatter bl.a. de trafikale forhold omkring lokalplanområdet og indeholder et eksempelprojekt for Rentemestervej med cykelruten Hareskovruten, der forslås at passere gennem kvarteret ad Rentemestervej med forbindelse til Nørrebroruten og Grøndalsruten. Hareskovruten vil fremover blive et væsentligt strukturdannende element i kvarteret. Kvarterets fremtidige udvikling Kvarteret omkring Nørrebro Station forventes i de kommende år at undergå en omfattende udvikling, bl.a. med omdannelser af ældre erhvervs- og banearealer til boliger og erhverv samt opgradering af de grønne træk i området. En større boligbebyggelse med ca. 250 familieboliger samt et offentligt tilgængeligt grønt område forventes gennemført på den tidligere mejerigrund Enigheden. Endvidere planlægges der på et kommunalt areal nord for Nørrebro Center opført knap 50 særboliger, og i området ved Bispebjerg Station overvejes muligheden for opførelse af knap 250 kollegieboliger i overensstemmelse med intentionerne i den gældende lokalplan for området. Med lokalplanforslagets rummelighed på indtil ca. 200 boliger er der således samlet aktuelle planer om boligbyggerier i kvarteret i størrelsesordenen 700 boliger af forskellige typer. Der er aktuelle planer om at etablere nye børneinstitutioner ved Bygmestervej i forbindelse med det her planlagte boligbyggeri samt på et kommunalt areal ved Tagensvej/Lersøparken. I nærværende lokalplan er der åbnet mulighed for, at Bygge- og Teknikudvalget kan tillade etablering af en daginstitution, såfremt der bliver behov herfor. Projektbeskrivelse Skitseprojektet, der er udarbejdet i dialog med en arbejdsgruppe under Kvarterløft Nord-Vest, er efter en række møder mellem forvaltningerne og arkitektfirmaerne Entasis og S&I arkitekter, der repræsenterer Søtoftegård, viderebearbejdet til det foreliggende projekt. Skitseprojektet indeholder en sluttet randbebyggelse i 5 etager omkring bebyggelsens friarealer, der er tænkt som et grønt område med offentlig adgang via to større portåbninger i bebyggelsen ved henholdsvis Frederiksborgvej og Rentemestervej/Rebslagervej samt en mindre port mod Rebslagervej. Ved femvejskrydset trækker bebyggelsen sig tilbage og danner en åben plads, et byrum, der fremstår med en bymæssig karakter. Pladsen tænkes anlagt med en hård belægning af eksempelvis chaussesten, beplantet med eksempelvis himalayabirk og møbleret med massive møbler til ophold m.v. Pladsen skråner nedad mod den centrale port, der med sin 30 meters bredde og 6 meters højde danner en rummelig og åben forbindelse til det grønne område. Det grønne område er tænkt anlagt som et enkelt grønt rum med store opstammede træer. En sti fører fra porten skråt gennem det grønne område til Rebslagervej. Nord for stien skråner græsfladen op mod bebyggelsen. De bevaringsværdige træer og beplantninger står i gryder i denne skråning, og syd for stien skabes en række høje af den overskydende jord. Skitseprojektet indeholder en bebyggelse, der udover boliger rummer mulighed 8 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

9 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Situationsplan af skitseprojektet bestående af en 5-etages randbebyggelse omkring de grønne friarealer, der åbnes til offentligheden. Mod vest er bebyggelsen trukket tilbage fra hjørnet ved Frederiksborgvej og Rentemestervej, således at der opstår en åben plads. Skitseprojektet med randbebyggelse omkring det grønne rum, hvortil der vil være adgang via tre porte fra henholdsvis pladsen ved Frederiksborgvej, fra Rentemestervej/Rebslagervej og fra bebyggelsens afslutning ved Rebslagervej. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 9

10 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN for en børneinstitution placeret over porten mod den åbne plads. Her ønskes tillige indpasset café mv. i stueetagen for at give området et mere aktivt byliv. Boligerne vil få en gennemsnitlig størrelse på ca. 85 m2, hvor ingen boliger er under 75 m2. Alle boliger har så vidt muligt terrasser eller altaner mod syd eller vest. Bebyggelsen er trukket tilbage fra vejlinien langs Rentemestervej, således at der skabes plads til forarealer. Bebyggelsens arkitektoniske udtryk er inspireret af kvarterets industrielle bebyggelser med enkle facader og en lys farvesætning. Bebyggelsens facader fremstår i lyse betonelementer med en blank, let reflekterende overflade. Gadefacaderne fremstår i princippet som glatte, sammenhængende facader, der med vægt på udformningen af detaljer, sammenskæringer og overfladebehandling tilfører facadeudtrykket nuancer indenfor det arkitektoniske hovedgreb. Mod det grønne parkrum fremstår facaderne med mere dybde og relief i samspil med det grønne rums parkmæssige karakter. Ved bebyggelsens hjørner tilføres variationer i form af reducerede etagehøjder med taghaver. Der etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, hvor mindst 70 % placeres i kælderkonstruktion helt eller delvist under bebyggelsen. Der er ikke taget endelig stilling til placering af resten, men de kan eventuelt indpasses i gårdrummet eller andetsteds i kvarteret. I forbindelse med projektet er udarbejdet et sæt dogmer, der beskriver prin Dogmer 1-8 kan rekvireres ved henvendelse til Plan & Arkitektur. cipper for væsentlige arkitektoniske elementer. Disse dogmer vil af bygherren blive lagt til grund for den videre projektudvikling. Dogmerne vil kunne rekvireres ved henvendelse til Plan & Arkitektur. Principsnit visende overgangen fra pladsrummet ved Frederiksborgvej gennem porten til det grønne parkrum. 10 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

11 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Den foreslåede ændring af arealets anvendelse til boligformål er i overensstemmelse med ønsket om at tilføre området nye, større kvalitetsboliger i tråd med den udvikling, der er igangsat i kvarteret. Boligerne vil desuden få en attraktiv beliggenhed tæt på bydelens centerområde. Bebyggelsen vil med den valgte bebyggelsesstruktur videreføre en karréstruktur, der i vidt omfang præger kvarteret i dag. Karréformen vil medvirke til at stramme op på kvarterets i dag noget usammenhængende struktur. Ved en eventuel fremtidig udbygning af andre dele af karréen, vil det valgte tema kunne gentages med flere sammenhængende enheder af randbebyggelse. Disponeringen med et pladsrum ved Frederiksborgvej og Rentemestervej er medvirkende til at stramme op omkring krydset samtidig med, at det markerer adgangen til den del af Rentemestervej, der planlægges at indgå i en væsentlig grøn forbindelse gennem bydelen med en cykelrute. Det store portrum inviterer samtidig områdets brugere ind i parkrummet. Der er imidlertid relativt få fodgængere i området til naturligt at fylde en plads af den skitserede størrelse. Det skal derfor i den videre projektudvikling vurderes, hvilke bymæssige kvaliteter pladsen skal indeholde, samt hvorledes man i den videre bearbejdning kan opnå dette. Endvidere skal indretningen af parkrummet vurderes nærmere i den videre projektudvikling, herunder indpasning af muligheder for leg, boldspil og ophold samt eventuel terrænparkering. Skitseprojektets arkitektoniske udtryk virker helstøbt og velkomponeret. Det er et usædvanligt projekt, som på en selvstændig måde nyfortolker boligkarréformen i kvarteret og samtidig rummer væsentlige arkitektoniske kvaliteter. Bebyggelsen er udformet som et betonelementhus. Dette medfører, at byggeriets kva- Planmæssig og byarkitektonisk vurdering Facader visende henholdsvis et udsnit set fra Rentemestervej og et udsnit set fra det grønne parkrum. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 11

12 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN liteter med hensyn til proportionering, detaljering og materialekarakter vil være afgørende. Lokalplanbestemmelserne sikrer på den baggrund, at det høje kvalitetsniveau, der er forudsat i skitseprojektet, opretholdes ved en gennemførelse af nybyggeriet, ligesom forvaltningen forudsætter, at intentionerne i de nævnte dogmer bliver overholdt. Lokalplanen tager endvidere højde for, at der eventuelt kan opstå ønske om en mere traditionel bebyggelsesform. Trafikale konsekvenser Området har god adgang til offentlig trafik og vejforbindelser. På hverdage kører biler på Rentemestervej. Det er skønnet, at der til lokalplanområdet vil komme en trafik på mellem 400 og 600 biler pr. døgn på Rentemestervej fra henholdsvis Frederiksborgvej og Lygten. Samtidig forventer kommunen, at planerne om boligbyggeri på Bygmestervej vil skabe forøget biltrafik på mellem 800 og 1000 biler pr. døgn til og fra Bygmestervej via Rentemestervej fra Frederiksborgvej og Lygten. De aktuelle byudviklingsplaner i området vil bevirke at krydsene Rentemestervej/ Lygten og Rentemestervej/Frederiksborgvej, der i forvejen er problematiske i forhold til cyklisters og fodgængeres sikkerhed og krydsningsmuligheder, bliver yderligere belastede. Trafikafviklingen og sikkerheden i disse to kryds kunne forbedres f.eks. ved etablering af lyssignal og fodgænger/cyklist støttepunkter samt dæmpning af hastigheden på Rentemestervej. Trafiksikkerhed og trafikafvikling i krydset Rentemestervej/Frederiksborgvej vil blive vurderet i sammenhæng med krydsets samlede udformning. Adgangen til parkeringskælderen skal ske direkte fra Rentemestervej ved Skaffervej. Hermed sker adgangen til den nye bebyggelse adskilt fra adgangen til den kommende bebyggelse ved Bygmestervej, og der er mulighed for at skabe gode oversigtsforhold. Med de nye funktioner i området må det forventes, at der vil færdes flere bløde trafikanter i området. I udformningen af hele krydset ved Frederiksborgvej skal der tages hensyn hertil ved at skabe gode oversigtsforhold og sikre krydsningsmuligheder. Eksisterende beplantning Lokalplanområdet fremstår i dag uplejet og er sprunget i skov. Enkelte træer har formået at udvikle sig til smukke velvoksne individer, der hver på deres måde er med til at præge området. Kommunen har registreret de eksisterende værdifulde beplantninger, der enten på grund af deres placering langs vejareal og rumlige betydning for gadebilledet eller på grund af deres æstetiske betydning for området er vurderet som værdifulde. De værdifulde træer og buske indenfor det grønne parkrum skal i videst muligt omfang respekteres og indgå som en integreret del af parkens udformning. Det vil være ønskeligt, om eksisterende værdifulde træer langs Rentemestervej kan beskyttes og sikres mod skader i byggeperioden, således at træerne kan medvirke til at forskønne området og gaderummet. I forbindelse med en omlægning af Rentemestervej vil der blive taget stilling til nyplantninger i gaden. 12 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

13 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Miljørigtigt byggeri Pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, kan bestilles på Internettet eller rekvireres hos Miljøkontrollen eller Plan & Arkitektur. Københavns Kommune har besluttet, at der skal tænkes miljørigtigt i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri. Borgerrepræsentationen har den 1. marts 2001 tiltrådt revideret udgave af retningslinierne i pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri. Baggrunden for pjecen er et ønske om, at der lægges vægt på miljø- og ressourcemæssige forhold, når der bygges, og at der arbejdes for en bæredygtig udvikling i dialog med befolkningen. Pjecen berører emnerne miljørigtig projektering, vand, varme, el/gas, affald, materialer og grønne områder. Indenfor hvert emne opstilles en række minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene i pjecen skal følges i forbindelse med byfornyelse, støttet nybyggeri samt kommunalt byggeri, men private opfordres til at hente ideer herfra. Pjecen oplyser i øvrigt adresser på kommunale og statslige instanser, hvor der kan hentes oplysninger om miljøorienteret byggeri. Trafikstøj Frederiksborgvej er en fordelingsgade, hvor det ækvivalente trafikstøjniveau på den pågældende strækning er beregnet til 70 db(a) i De øvrige gader og veje i området er lokalgader, hvor trafikstøjniveauet skønnes at ligge under 60 db(a). Miljømæssige gener fra virksomheder Miljøkontrollen har foretaget en kortlægning af virksomheder i og omkring lokalplanområdet. Det vurderes at, der er i hvert fald 3 virksomheder i området, som vil kunne medføre miljømæssige gener ved udnyttelse af lokalområdet til boliger og institutioner. Det gælder: Kort- og Matrikelstyrelsen, Rentemestervej 4-12 (støj fra ventilationsanlæg), NJ Plast, Rentemestervej 14 (lugt- og støjgener) og Teknisk Skole. I lokalplanen er medtaget bestemmelser, der tager højde herfor. Jordforurening Hvis der skal bortskaffes jord fra arealet, eller der bliver tale om at anvende arealet til følsomme formål, som f.eks. boliger, børneinstitution eller nyttehaver, anbefaler Miljøkontrollen, at man lader et konsulentfirma undersøge jorden for indhold af miljøfremmede stoffer. Såfremt det besluttes at foretage en forureningsundersøgelse, vil Miljøkontrollen gerne kommentere et oplæg, før undersøgelsen udføres. Hvis der ved gravearbejde stødes på forurenet jord, skal arbejdet standses og Miljøkontrollen underrettes herom. Forurenet jord skal anmeldes til Miljøkontrollen og bortskaffes efter Miljøkontrollens anvisning. Hvis eventuelt forurenet jord ønskes placeret et andet sted på arealet, skal projektet forelægges Miljøkontrollen, som herefter tager stilling til, om der kræves tilladelse efter miljøbeskyttelsesloven. Da arealanvendelsen ændres i forbindelse med lokalplanen, og der opføres boliger og eventuelt institutioner med gårdanlæg, legeplads og lignende, der betegnes som følsom arealanvendelse, skal den øverste ½ meter på de ubefæstede arealer bestå af rene materialer. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 13

14 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Nedsivning af regnvand Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser. Det er Københavns Kommunes mål at fastholde grundvandet under byen til drikkevandsformål og til søer og vandløb (jf. Grundvandsplan 2000 for København Kommune). Derfor anbefaler Miljøkontrollen generelt, at der etableres nedsivningsanlæg i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri, såfremt det er muligt uden risiko for drikkevandsressourcerne. Kommunen kan ved Bygge- og Teknikforvaltningen, Byggeri & Bolig give en tilladelse til nedsivning af uforurenet regnvand til uforurenet undergrund efter forudgående undersøgelser og vurdering af et konkret projekt (jf. Spildevandsplan 2000). 14 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

15 REBSLAGERVEJ LOKALPLAN I henhold til lov om planlægning fastlægges herved følgende bestemmelser for området begrænset af Frederiksborgvej, Rentemestervej, Rebslagervej samt en linje mod Teknisk Skole som vist på lokalplantegningen. 1. FORMÅL Formålet med lokalplanen er: at udvikle området, der hidtil har været fastlagt til offentlige formål, til boligformål med overvejende større, familieegnede boliger i overensstemmelse med kommunens boligpolitik at fastlægge bestemmelser for ny bebyggelses omfang, placering og ydre udformning, således at bebyggelsen udformes som en helstøbt og afrundet bebyggelse, der samtidig danner princip for en eventuel fremtidig fornyelse af den resterende del af karréen at fastlægge bestemmelser om ubebyggede arealer, der muliggør en åbenhed i brugen af arealerne, herunder at store dele af arealerne ikke hegnes, at der bliver adgang via store åbne porte i bebyggelsen, samt at der på hjørnet af Rentemestervej og Frederiksborgvej etableres en åben plads, der ved sin indramning og udformning kan bidrage til en arkitektonisk opstramning af byrummet omkring vejkrydset Det skal endvidere tilstræbes, at området udvikles med størst mulig respekt for miljørigtige principper, hvor økologiske tiltag integreres med arkitekturen og indikerer en bæredygtigt by. 2. OMRÅDET Lokalplanområdet afgrænses som vist på lokalplantegningen og omfatter en del af ejendommen matr. nr. 6ev Utterslev, København, samt alle parceller, der efter den 1. november 2003 udstykkes i området. 3. ANVENDELSE Stk. 1 Området fastlægges til boligformål. Stk. 2 Boliger skal være helårsboliger og være overvejende familieegnede boliger på mindst 90 m 2 etageareal. Den gennemsnitlige boligstørrelse skal være på mindst 85 m 2 etageareal, og ingen bolig må være mindre end 75 m 2 etageareal. Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 15

16 LOKALPLANTEGNING nord Bygmestervej B KORT & MATRIKEL- STYRELSEN Rentemestervej 1,5-2m 12m A 6ev Frederiksborgvej Brofogedvej 6ev KØBENHAVNS TEKNISKE SKOLE Lokalplangrænse Vejudvidelseslinie Byggefelter Blytækkervej Byggefelter med portgennemgange Facadelinier Mulighed for lokalt orienterede, publikumsrettede serviceerhverv Nedkørsel til P-kælder Drejervej Rebslagervej Principiel afgrænsning af ubebyggede arealer med offentlig adgang, A og B Principiel placering af stier Værdifulde træer og buske m 16 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

17 3. ANVENDELSE, fortsat Kommentar Fastlæggelse af gennemsnitlig og mindste boligstørrelse skal sikre opfyldelse af de boligpolitiske intentioner om, at nyt boligbyggeri primært skal bestå af store familieegnede boliger. Ved familieboliger forstås normalt lejligheder med mindst 3 værelser. Ved krav om helårsbeboelse forstås, at det er i strid med lokalplanen at anvende boligen til feriebolig o. lign. Folkeregistertilmelding på adressen vil normalt opfylde kravet om helårsbeboelse. Stk. 3 Udover den i stk. 1 og 2 fastlagte anvendelse til boligformål, kan der opføres og indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger. Institutioner og lignende må ikke indrettes over etager med boliger. Stk. 4 I stueetagen i bebyggelse langs de på lokalplantegningen angivne strækninger kan der indrettes lokaltorienterede, publikumsrettede serviceerhverv, såsom butikker, restauranter, klinikker, banker og lignende. Bruttoetagearealet af de enkelte butikker må ikke overstige 200 m 2, og det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 500 m 2. Kommentar Hensigten med at muliggøre etablering af lokaltorienterede, publikumsrettede funktioner, såsom butikker, restauranter og lignende er at fremme et levende og varieret miljø omkring krydset ved Frederiksborgvej og Rentemestervej samt omkring karréens hjørne ved Rebslagervej og Rentemestervej, idet disse udgør væsentlige krydsningspunkter i lokalområdet. Opmærksomheden henledes på, at planlovens 5f indeholder særlige regler om beregning af bruttoetagearealet til butikker. Stk. 5 I forbindelse med nyt boligbyggeri skal der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse indrettes beboerlokaler mv. for bebyggelsens beboere. Kommentar Udover beboerlokaler kan der f.eks. indrettes fælles vaskeri, værksteder, beboerhotel og lignende. 4. VEJFORHOLD De eksisterende vejlinier opretholdes. Der fastlægges en ny vejudvidelseslinie mod krydset Rentemestervej/Rebslagervej som vist på lokalplantegningen. Øvrige vejudvidelseslinier opretholdes. Kommentar Ved indretning, udformning, beplantning m.v. af arealet foran vejudvidelseslinierne, skal der sikres tilfredsstillende udsynsforhold for trafikken LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 17

18 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Stk. 1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 85. Stk. 2 a) Ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse inden for det på lokalplantegningen viste byggefelt i dettes fulde længde og skal placeres i den på lokalplantegningen angivne facadelinie. Parkeringskælder kan, uanset byggefeltets udstrækning, udføres med en husdybde op til 18 meter målt fra vejudvidelseslinjen eller facadelinien og ind på grunden. Parkeringskælder må fremtræde som en base, til udjævning af det øst-vestlige terrænfald på Rentemestervej. Faste bygningsdele, såsom karnapper, lukkede altaner, baldakiner og lignende, må normalt række indtil 1,2 m og åbne altaner indtil 2 m ud over de fastlagte byggefelter. b) Opførelse af bebyggelsen må ikke etapedeles. c) Bebyggelsen skal opføres i 5-etager samt eventuelt tagetage. Tagetagen kan udføres som penthouse, der på alle sider er tilbagetrukket mindst 1,20 m fra facadelinien. Gesimshøjden må ikke overstige 17 meter og ingen del af bebyggelsen må overstige 20 m. Bygge- og Teknikudvalget kan tillade andet etageantal og andre bygningshøjder på enkelte, kortere strækninger for at variere bebyggelsen i forbindelse med hjørneløsninger eller lignende, når dette er arkitektonisk begrundet. Kommentar Den kommende bebyggelse ligger i et område, der bystrukturelt og arkitektonisk er meget sammensat med hensyn til såvel anvendelse som bygningsform. Mod nord op mod Bispebjerg ligger de store boligområder fra 1940 erne, der fremstår som en helhed og rummer store byplanmæssige og arkitektoniske kvaliteter. Kvarteret omkring Rentemestervej er et bymæssigt mere blandet kvarter bestående af større og mindre erhvervs-, uddannelses- og industriejendomme samt boligejendomme. Intentionen er, at den kommende bebyggelse skal fremstå med en arkitektonisk hovedidé, der udtrykker en karakterfuld og helstøbt figur. Bebyggelsen skal medvirke til at skabe harmoni og balance i et arkitektonisk og funktionelt forskelligartet kvarter samt stramme op på bygningsstrukturen i karréen. Nybyggeriet skal fremstå som en afrundet bygningskrop, der udtrykker ro og helhed uden samtidig at fremstå triviel. Bestemmelserne muliggør derfor, at der ved dispensation kan tillades variationer i bygningskroppen, når dette er begrundet i bebyggelsens arkitektoniske træk. Sådanne variationer kan eksempelvis bruges til at accentuere særlige punkter på bebyggelsen, f.eks. ved hjørnesammenskæringer, ved skift i lejlighedstype, ved opgange og lignende. Det i Baggrund for planforslagene viste skitseprojekt fremstår i overensstemmelse med disse intentioner som et sammenhængende bygningsvolumen i 5 etager. Bebyggelsen er reduceret i etagehøjden ved bebyggelsens hjørner. Etagereduktionen fremstår i princippet som skåret ud af bygningsvolumet, hvorved der fremkommer variation indenfor det tilsigtede sammenhængende præg. Stk. 3 Udover den i stk. 2 fastlagte bebyggelse må der opføres enkelte mindre bygninger i én etage, såsom udhuse, cykelskure, legehuse og lignende samt byøkologiske anlæg. 18 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

19 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Stk. 1 Bebyggelsen skal fremstå med en høj arkitektonisk kvalitet i en nutidig form, og skal med sin arkitektoniske hovedidé fremstå som en helstøbt og karakterfuld bebyggelse, der medvirker til at skabe harmoni og balance i det omgivende arkitektonisk og funktionelt sammensatte område. Stk. 2 Bebyggelsen skal efter Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse opfylde følgende: a) Bebyggelsens facader skal fremstå med en lys farvetone og udføres i blank teglstensmur, med en filset eller pudset overflade. Facaderne kan dog med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse, og såfremt det er arkitektonisk begrundet, udføres i beton med en bearbejdet overflade, der sikrer et karakterfuldt facadeudtryk af høj arkitektonisk kvalitet. Penthouseetager skal fremstå i lette materialer. b) Fritstående permanente gavle skal have facadekarakter og udformes således, at bebyggelsen opfattes som en afrundet helhed. c) Der skal etableres portgennemgange på de på lokalplantegningen markerede steder i en højde af 2 etager og en bredde som principielt angivet på lokalplantegningen. Der skal i fuld udstrækning være uhindret passage gennem portene, og disse skal efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn udformes således, at de formidler en naturlig overgang mellem vej- og forarealer og det grønne område indenfor bebyggelsen. Kommentar Intentionen er, at portenes dimensioner indgår i bebyggelsens arkitektoniske udformning og horisontale opdeling. d) Tage skal udføres med tagopbygninger, der kan udformes som saddeltag, københavnertag eller lignende. Tagmaterialet skal være tegl, skifer eller zink. Bygge- og Teknikudvalget kan tillade tage udformet som flade tage i andet materiale, såfremt det er arkitektonisk begrundet. Tage på penthouseetager kan udføres med flade tage i andet materiale. e) Alle boligerne skal så vidt muligt forsynes med opholdsaltaner eller terrasser. f) Altanværn, rækværk m.v. skal udføres med en spinkel detaljering i metal med malerbehandlet overflade, glas eller lignende, der harmonerer med bygningens facader i øvrigt. g) Vindues- og dørpartier mv. skal udføres med en spinkel detaljering i ædeltræ, malet træ eller metal med malerbehandlet overflade, der harmonerer med bygningens facader i øvrigt. h) Vinduesglas skal være klart glas og må ikke uden Bygge- og Teknikforvaltningens tilladelse udføres med toning eller spejlvirkning. i) Bebyggelsen skal forsynes med indgange i begge facader. j) Tekniske installationer skal udformes således, at de fremtræder som integrerede dele af bebyggelsens arkitektur. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 19

20 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN, fortsat Kommentar Bestemmelserne i 5 medfører store facadelængder i bebyggelsen mod Rentemestervej. Det er vigtigt, at facaderne disponeres som en arkitektonisk helhed af høj kvalitet. I kvarteret er der fine eksempler herpå, bl.a. Storgården ved Tomsgårdsvej og Bispeparken mod Frederiksborgvej. Det i Baggrund for planforslagene viste skitseprojekt tolker ovenstående intentioner på en original og arkitektonisk spændende måde. Det er imidlertid afgørende at de kvaliteter, som projektet viser, gennemføres fuldt ud. Gennemførelse af projektet ligger inden for bestemmelsernes muligheder, men vil forudsætte en dispensationsprocedure. I forbindelse med en dispensationsprocedure, vil der kunne stilles de nødvendige betingelser til sikring af projektets kvaliteter. Stk. 3 Skiltning, reklamering og opsætning af facadebelysning, markiser, solafskærmning og lignende facadeudstyr, må ikke ske uden Bygge- og Teknikforvaltningens tilladelse, og skal med hensyn til placering, omfang, materialer, farve, skrifttyper og lignende udformes således, at der opnås en god helhedsvirkning i forhold til bebyggelsens arkitektoniske fremtræden i gadebilledet. Facadebelysning og lignende må ikke ved blænding eller reflekser være til ulempe for omgivelserne eller virke skæmmende i forhold til gadebilledets karakter eller bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Der må ikke opsættes signboards, lysaviser eller reklameskilte med løbende eller blinkende effekt. Stk. 4 Butiksfacader skal fremtræde med udstillingsvinduer. Vinduer må ikke blændes ved tilklæbning og lignende, således at de får karakter af facadebeklædning. Stk. 5 Ibrugtagning af bebyggelsen kan efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse betinges af etablering af fællesantenneanlæg eller tilslutning til et godkendt antenneanlæg. Placering og udformning af antenner, paraboler og lignende skal ske så diskret som muligt og i øvrigt under hensyntagen til bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Kommentar Med hensyn til skiltning og reklamering mv. henvises til, at Bygge- og Teknikudvalget i 2001 har tiltrådt publikationen Facader og skilte i København, der bl.a. indeholder retningslinier og anbefalinger for skilte og facadeudstyr generelt. Retningslinierne vil blive lagt til grund for forvaltningens administration af bestemmelserne i lokalplanen. 7. UBEBYGGEDE AREALER Stk. 1 De ubebyggede arealer skal, efter Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse, indrettes således, at der opnås gode funktionelle og visuelle forbindelser i området, og skal med hensyn til stier, beplantning, møblering, belysning mv. udformes således, at der opstår en sammenhængende helhed i området. 20 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

21 7. UBEBYGGEDE AREALER, fortsat Stk. 2 Friarealet (eksklusive parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 60 % af boligetagearealet, 100 % af etagearealet til børneinstitutioner og 15 % af erhvervsetagearealet, og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse. Stk. 3 De på lokalplantegningen med principiel placering viste arealer A og B skal være offentligt tilgængelige, og der må ikke med hegn eller lignende forhindres passage gennem og ophold på arealerne. Der kan dog med Bygge- og Teknikforvaltningens tilladelse etableres parkering for bebyggelsen, jf. stk. 7. Der kan etableres afgrænsende beplantning samt et af beplantning dækket hegn i en højde på maksimalt 2 m langs områdets sydlige skel og på maksimalt 1,5 m mod private opholdsarealer for bebyggelsen. Hegning omkring eventuelle legearealer tilknyttet institutioner må kun finde sted efter Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse. Stk. 4 For den nærmere indretning af det på lokalplantegningen viste areal A gælder: a) Arealet skal fortrinsvis fremstå som et åbent, grønt område med spredt beplantning og skal med hensyn til beplantning, belægning, belysning, inventar samt terrænbearbejdninger etableres efter en samlet plan. b) De på lokalplantegningen angivne værdifulde træer og buske skal i videst muligt omfang bibeholdes og sammen med eventuelt nye beplantninger indgå som integrerede dele af det grønne område. Kommentar Med hensyn til træernes vækstbetingelser bør minimumskravet til bedets størrelse være 10 m 2 for træer i åbne, eventuelt græsbevoksede muldbede. For træer i lukkede befæstelser bør der minimum være 15 m 2 rodvenlig befæstelse pr. træ, herunder minimum 2,5 m 2 åbent muldbed omkring stammen. c) Der skal anlægges stier med en placering i princippet som angivet på lokalplantegningen. Langs stierne skal etableres dæmpet belysning (ledelys). Stk. 5 For den nærmere indretning af det på lokalplantegningen viste areal B gælder: a) Arealet skal fremtræde som en åben plads med en bymæssig karakter. b) Pladsen skal anlægges med en fast belægning. Beplantning, belægning, belysning og møblering mv. skal understøtte pladsens bymæssige karakter og medvirke til, at pladsen indgår som et byarkitektonisk opstrammende element i gadeforløbet langs Frederiksborgvej og Rentemestervej. Stk. 6 Adgangs- og opholdsarealer skal udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne. LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 21

22 7. UBEBYGGEDE AREALER, fortsat Stk. 7 Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m 2 etageareal. Mindst 70 % af parkeringspladserne skal etableres i underjordisk anlæg helt eller delvist under bebyggelsen. Nedkørsel til underjordisk anlæg skal placeres som angivet på lokalplantegningen. Den resterende parkering kan indrettes på terræn, i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse. Parkering udover ovennævnte parkeringsdækning må ikke placeres på terræn. 8. FORANSTALTNINGER MOD FORURENINGSGENER Stk. 1 Bebyggelse og primære opholdsarealer skal efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse i overensstemmelse med miljømyndighedens krav placeres, jf. dog 5, udføres og indrettes således, at beboere og brugere i fornødent omgang beskyttes mod forureningsgener og andre ulemper. Det indendørs støjniveau i boliger og institutioner må ikke overstige 30 db(a). I lokaler til liberale erhverv og lignende må det ikke overstige 35 db(a). Kommentar Der henvises til Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 Trafikstøj i boligområder. Stk. 2 Ubefæstede arealer skal etableres med ½ meter rene overfladematerialer. 9. RETSVIRKNINGER I henhold til planlovens 18 må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lokalplanen hindrer ikke, at den eksisterende bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes, hvis såvel bebyggelsen som anvendelsen ikke strider mod de i givne byggetilladelser tagne forbehold og i øvrigt er lovlig. 10. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Lokalplan nr. 80, offentlig bekendtgjort den 25. juni 1985 og tinglyst den 11. november 1985, ophæves for området omfattet af nærværende lokalplan. Tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 80, offentliggjort den 19. juni 1992 og tinglyst den 17. august 1992, ophæves i sin helhed. 22 LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune

23 KOMMENTARER AF GENEREL KARAKTER a) På tidspunktet for lokalplanens tilvejebringelse er seneste udgave af planloven trykt som lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september b) Bygge- og Teknikforvaltningen i Københavns Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. c) I henhold til planlovens 19, stk. 1, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Dispensationer meddeles af Bygge- og Teknikudvalget i Københavns Kommune. d) Arbejder, der forudsætter udgravning i grunden, kan medføre påbud om midlertidig standsning af arbejdet i henhold til museumsloven. Opmærksomheden henledes på, at Københavns Bymuseum som repræsentant for Kulturarvstyrelsen bør kontaktes i god tid, forinden jordarbejde påbegyndes, således at en forundersøgelse kan iværksættes med henblik på at imødegå påbud om midlertidig standsning af arbejdet. e) Der forudsættes tinglyst fornødne deklarationer vedrørende sikring mv. af ledninger. f) Bortskaffelse af forurenet overskudsjord skal anmeldes til Miljøkontrollen og bortskaffes i henhold til Regulativ for anvisning af forurenet jord i Københavns Kommune. g) Miljøkontrollen kan efter forudgående undersøgelser og vurderinger af et konkret projekt for nedsivning af uforurenet regnvand til uforurenet undergrund give tilladelse til nedsivning af regnvand. Lokalplan nr. 379 er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 9. juni 2004 og bekendtgjort den 23. juni Bygge- og Teknikforvaltningen, den 23. juni Søren Stenz kontorchef /Kim Brodersen specialkonsulent LOKALPLAN NR. 379 REBSLAGERVEJ Københavns Kommune 23

24 Københavns Kommune Bygge- og Teknikforvaltningen Plan & Arkitektur Rådhuspladsen København V Telefon planogarkitektur@btf.kk.dk