Notat om lokalplan for ny bolig i Endeslev

Transkript

1 Notat om lokalplan for ny bolig i Endeslev Notatet er et oplæg til politisk drøftelse af indholdet af en lokalplan for placering af en ny énfamiliebolig uden for afgrænsningen af den gældende lokalplan for landsbyen. Notatet drøfter forskellige kriterier og muligheder for opdeling og afgrænsning af grundarealet, oplæg til afklaring af hvilke hensyn, som skal iagttages ved placering af en ny bebyggelse, og hvilke typer af krav lokalplanen skal stille til beplantning og byggeriets udformning. Beslutningen om at imødekomme en bebyggelse på det pågældende sted er kontroversiel i forhold til forhistorien og kræver megen omtanke. Byggegrund Begrebet huludfyldning bruges ofte og er blevet det i den aktuelle sag - som en naturlig anledning og et godt argument for at kunne bebygge et ledigt areal mellem to ejendomme, men det kan og bør ikke i sig selv være et argument for yderligere at opføre et hus eller et byggeri i en husrække. Tværtimod kan et hul i en bebyggelsesrække i en landsby give mulighed for at få et kig ud over landskabet eller i en by et kig ind i en spændende baggård. Sådanne huller er ikke til for at blive lukket. Ofte repræsenterer de en oplevelse, og dermed en kvalitet eller en variation i bymiljøet. På denne baggrund er der i den aktuelle sag ved opdelingen af ejendommen og afgrænsningen af en byggegrund lagt vægt på at finde en afgrænsning, som i videst muligt omfang respekterer de eller flest mulige af de interesser, en ny byggegrund på dette sted ville kunne konflikte med. Et andet fokus er at lægge så unikke begrundelser til grund for byggegrundens afgrænsning, at den aktuelle beslutning ikke eller i mindst mulig omfang uden videre kan gentages andre steder, hvor en huludfyldning kunne komme på tale. Kommunens forvaltning og politikere skal ud fra en lighedstankegang administrere ensartet i ensartede sager En væsentlig kvalitet ved arealet i dag er, at der for alle, der færdes på, er en vid udsigt til det åbne land i retning fra syd/sydøst til vest, og at denne udsigt viser sig for enden af vejen, når man bevæger sig mod syd fra bygaden, Kærvej. Denne udsigtsoplevelse er der lagt vægt at bevare mest muligt af. Den samlede ejendom udgøres af matrikel nummer 8f, men grunden passer hverken i størrelse eller form til etablering af en ny bolig uden at bryde eller konflikte med en række af de overvejelser og kvaliteter der er ved stedet. Derfor er den grund, en ny bebyggelse kan lokaliseres på, afgrænset så den dels har samme dybde som naboen mod øst og dels ikke bredere end at udsigten fra ud over landskabet ikke forsvinder kun begrænses. Grunden er på mellem.000 og.00 m². Bygningens placering I og med at den nye bygning skal placeres på et areal uden for den eksisterende landsbyafgrænsning, vil det gribe ind i de eksisterende forhold for dels de omboende og dels for de, der færdes på. PLAN.TXT aps,. november 008

2 Der er indledningsvist udført en analyse af disse forhold. På et kort er interessenterne angivet (positionerne A-F), og for hver af dem er valgt et repræsentativt udsigtspunkt, som også kunne være et andet sted på ejendommen eller vejen, men der er tale om en overordnet analyse, som siden kan præciseres om nødvendigt. Kortet viser udsigtsvinklerne fra to positioner på (A og B) samt en fra hver af de tilgrænsende ejendomme (position C til F). Udsigtsvinklerne er fastlagt, så de begrænses af eksisterende, markant hegnsbeplantning. Synsvinklerne har hver især samme, lysegrønne farve, men hvor synsvinklerne lapper over hinanden bliver den grønne farve mørkere, således at den mørkeste udtrykker flest overlap eller sagt på en anden måde er de mest mørkegrønne områder berører flest udsigter og dermed er de mest følsomme områder at placere et hus på. Antallet af overlap inden for de enkelte områder er angivet med et tal. Resultatet illustrerer, hvilke arealer, der er mest centrale for udkiggene fra de seks, valgte positioner. Man kan så efter temperament tillægge de forskellige positioner forskellig værdi; for eksempel er udsigten fra et fælles gode for alle byens borgere, medens de private udsigter er for de få, som til gengæld har udsigterne hver dag og hele dagen. På de efter følge kort er der illustreret fire placeringsmuligheder, som er valgt efter lidt forskellige kriterier. Udgangspunktet er først og fremmest, at genere så få som muligt altså placere bebyggelsen i områder med de lyseste, grønne farver. Men man kan ikke placere en bebyggelse det pågældende sted uden at tage noget fra nogen. Øvelsen går derfor på at finde den placering af et nyt hus, så det generer færrest muligt. Huset svarer i grundplan og størrelse til den nyest opførte ejendom på matrikel nummer 5f. Dette hus opfylder kravene i lokalplanen om at skulle opføres som et længehus i ½ etage. Generelt giver en orientering af huset nord-syd (tilnærmet) færre eller mindre begrænsninger i udkigget fra de seks positioner end en orientering øst-vest (ligeledes tilnærmet). De fire eksempler er hver angivet med tal. Illustrationerne skal danne grundlag for en politisk drøftelse og et valg af hvilken placering, lokalplanen skal arbejde videre med. Man skal være opmærksom på, at ikke kun huset men også grundens beplantning vil medføre udsigtsbegrænsninger, som generelt vil være mindre bastant og mere varieret end en massiv bebyggelse. Men med et uhensigtsmæssigt plantevalg og den forkerte haveplan kan beplantning give endog meget store gener for omgivelserne. Bebyggelsesregulerende bestemmelser Bebyggelsen i Endeslev indeholder repræsentanter fra flere forskellige byggeperioder, men ligesom i lokalplanen foreslås det, at ny bebyggelse opføres som et længehus, hvor der fastlægges et vist forhold mellem husbredde og længde, så længehuskarakteren sikres og i ½ etage. Lokalplanen skal fastlægge et byggefelt for hovedhuset og eventuelt et område for opførelse af mindre udhuse, drivhus eller lignende. Det foreslås, at huset opføres som muret, pudset byggeri hvis facader males/kalkes hvid. Taget beklædes med røde vingetegl (og ikke ikke falstagsten), og at antallet af kviste begrænses til en enkelt facadekvist på hver side og ellers skråvinduer a la Velux. PLAN.TXT aps,. november 008

3 Beplantning skal i lokalplanen styres ud fra den holdning, at naboer og offentligheden skal begrænses mindst muligt i udsigten til og over det åbne land. Og så På baggrund af den politiske drøftelse udarbejdes - et tillæg til kommuneplanen for den samlede ejendom - en lokalplan for det samlede område opdelt i et ubebyggeligt og beplantningsfrit område og en boligparcel for et énfamiliehus og - en miljøvurdering med gennemgang af de plan- og naturinteresser, lokalplanen vil berøre. Det foreslås, at den politiske drøftelse tillige omfatter eventuelle tiltag for inddragelse af bygherre og Endeslevs beboere/bylauget. Ditlev, byplankonsulent PLAN.TXT aps,. november 008

4

5

6 Afgrænsning af byggegrund

7 a b Øst-vest-orienterede bebyggelser Afgrænsning af byggegrund

8 a b Nord-syd-orienterede bebyggelser Afgrænsning af byggegrund