AFGØRELSE i sag om udstykning og opførelse af helårshus i Ringsted Kommune. efter planlovens 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1 1.

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk maj 2011 J.nr.: NMK (tidl. NKN ) Ref.: jav AFGØRELSE i sag om udstykning og opførelse af helårshus i Ringsted Kommune efter planlovens 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Ringsted Kommunes afgørelse af 13. august 2009 om afslag på landzonetilladelse efter planlovens 35 til udstykning og opførelse af helårshus på matr.nr. 1a Torpet, Ringsted Jorder, beliggende Havemøllevej 60, 4100 Ringsted, og afgørelsen står således ved magt. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i Lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer. 2 Lov nr. 483 af 11. maj 2010 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer.

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Naturklagenævnet af gårdens ejer og hendes søn, som finder kommunens begrundelse for afslaget tynd, og som ikke finder, at sagen er blevet behandlet objektivt. Sagen er pr. 1. januar 2011 overført til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse i sagen efter de hidtil gældende regler 3. Sagens oplysninger Landbrugsejendommen, Bakkegården, har et matrikulært areal på 26,7 ha og ligger i den afgrænsede landsby Torpet, jf. kommuneplanens område L21. Ifølge bestemmelsen for området, litra a, skal området anvendes til jordbrugsformål og boligformål. Der må, jf. litra b, inden for landsbyafgrænsningen i begrænset omfang opføres boliger med henblik på huludfyldning og afrunding af den enkelte landsby. Ifølge litra e skal der ved lokalplanlægning fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikrer værdifulde kulturmiljøer og bygninger. Tidligere afgørelser Vestsjællands Amt meddelte den 24. august 1998 afslag på landzonetilladelse til udstykning. Primært ønskede ansøger en udstykning øst for Bakkegården, men der kunne også være tale om en udstykning vest for gården. Som begrundelse for afslaget fremgik det, at opførelse af huset øst for Bakkegården ville være en fritliggende bebyggelse, som ville stride mod planlovens intentioner om at beskytte det åbne land for fritliggende bebyggelse; en placering vest for gården ville ikke falde ind som en naturlig huludfyldning, så oplevelsen af den samlede lille landsby Torpet ville blive bevaret. Det fremgik af afgørelsen, at der også tidligere var givet afslag på frastykning af jord fra Bakkegården til opførelse af helårshus. Nærværende sag Landinspektør Arne Hjortshøj har på vegne af Bakkegårdens ejer og hendes søn ansøgt om udstykning af en parcel på m² i den afgrænsede landsby Torpet. Den er ansøgt om udstykning af en koteletgrund med et smalt jordstykke de første 36 m sydligst mod Havemøllevej. Parcellen er mod øst afgrænset af gårdens stuehus og bevoksningen omkring gården, mod syd af Havemøllevej og mod vest af husrækken langs Havemøllevej; ansøger antager, at landsbyafgrænsningen ligger 5 m nord for driftsbygningen. Ansøger gør således gældende, at der er tale om udfyldning af et hul i husrækken langs nordsiden af Havemøllevej og en afrunding og afslutning af byggemulighederne i 3 Jf. 28, stk. 5, i lov nr. 484 af 11. maj 2010 om ændring af lov om naturbeskyttelse, lov om miljøbeskyttelse og forskellige andre love og 3, stk. 2 i lov nr af 22. december 2010 om ændring af lov om Natur- og Miljøklagenævnet og lov om ændring af lov om naturbeskyttelse, lov om miljøbeskyttelse og forskellige andre love. 2

3 denne del af landsbyen. Ansøger finder ikke, at udstykningen vil stride mod væsentlige natur- og miljøinteresser eller tungtvejende nabohensyn. Parcellen ønskes bebygget med et helårshus på m² i ét plan, opført i gule teglsten eller i hvidt puds og med sort tag til brug for ejerens søn og dennes familie, som på sigt skal overtage gården. Ansøger er indforstået med en placering, så beliggenheden harmonerer med den bestående bebyggelses placering i forhold til Havemøllevej; ved denne placering skal en del af beplantningen fældes. Gårdens ejer ønsker ikke at fraflytte gården, hvor hun har boet siden Sønnen, som er uddannet agronom og arbejder som planteavlskonsulent, skal derfor passe gården fra det nye hus, indtil moderen fraflytter. Ansøger er opmærksom på, at området i Temaplan for boligudbygning er udpeget som muligt byudviklingsområde, men finder ikke, at udstykningen vil foregribe planlægningen af den nye bydel omkring Torpet, da den ikke er taget med i kommuneplanen og formentlig udskudt på ubestemt tid. Hvis temaplanen gennemføres, forventes landbrugsejendommen at ophøre som selvstændig bedrift. På grund af familiens forhold kan udstykningen ikke afvente, at der udarbejdes lokalplan for området. Ansøger er ligeledes opmærksom på, at der i 1998 er ansøgt om tilladelse til udstykning af en parcel primært beliggende øst for ejendommens bygninger. Da Torpet nu er en afgrænset landsby, finder ansøger, at der foreligger nye omstændigheder, der kan berettige en tilladelse. Ringsted Kommune besigtigede den 2. juli 2009 ejendommen, hvor også ejeren og hendes søn samt deres repræsentant var til stede. Den 4. juli 2009 skrev ejeren og hendes søn til formanden for Byplan- og Boligudvalget og udtrykte utilfredshed med planchefens tone under besigtigelsen og med, at mødets formål ikke var at drøfte sagen, men i stedet en belæring. Blandt andet med henvisning til, at der for nylig var givet tilladelse til udstykning af 3 parceller fra ejendommen Havemøllevej 61 B ca. 100 m væk, fandt de ingen faglig forklaring på, at deres sag skulle føre til et afslag, som det blev tilkendegivet på mødet. De fandt, at sagen havde fået politisk karakter og ikke blev behandlet objektivt. Af af 6. juli 2009 fra ejernes repræsentant fremgår det, at der ingen problemer er på det personlige plan, men at han på det faglige plan er mindre enig med kommunen i den foreliggende sag. Ved skrivelse af 8. juli 2009 besvarede udvalgsformanden henvendelsen, redegjorde for kommunens syn på sagen og konkluderede, at der var foretaget en korrekt sagsbehandling i overensstemmelse med kommunens administrationsgrundlag. Af kommunens administrationsgrundlag for udstykning af parceller til boligformål i landzone fremgår det, at der normalt meddeles tilladelse til at udstykke med henblik på opførelse af ny selvstændig bebyggelse som huludfyldning inden for eller som afrunding af en afgrænset landsby, hvis byggeriet ikke forringer landsbyens kulturmiljø, bebyggelses- og matrikelstruktur, bevaringshensyn, kirkebeskyttelse samt landskabelige hensyn. Som eksempel på udstykninger, kommunen normalt ikke giver tilladelse til, nævnes blandt andet udstykninger efter koteletmodellen. Ringsted Kommune har redegjort for, at Bakkegården oprindeligt bestod af tre længer, der sandsynligvis er ældre end 1850; efter udskiftningen blev mange gårde nyopført som grundmurede og med fast tag. I kommuneatlasset er gården udpeget som bevaringsværdig; stuehuset har undergået en 3

4 række uheldige materialeændringer, og der er opført en relativt dominerende udestue. Rundt om gårdens have står der en række meget fine, gamle, bevaringsværdige træer. Kendetegnet for Torpet er gårdenes placering som pejlemærker/hjørnesten, hvor gårdene ligger meget tydeligt i landskabet, og hvor der mellem dem enkelte steder på grunde på ca. 800 m² er placeret en række mindre, nyere boliger langs Havemøllevej. De danske bondegårdes placering i landsbyerne er historisk begrundet og af stor betydning for opfattelsen af kulturlandskabet. De gårde, som endnu er tilbage i landsbykernerne, er af stor vigtighed for muligheden for at opfatte landsbyens gamle struktur. Et andet væsentligt element er de gamle, store landbrugshaver, hvor træerne kan blive meget gamle og store, uden at det generer naboerne. Ny bebyggelse skal derfor ikke placeres helt op hertil. Ringsted Kommune har efter en konkret, individuel vurdering af forholdene ikke fundet, at der ses at foreligge særlige forhold, der taler for at fravige de hensyn, kommunen skal varetage efter planlovens landzonebestemmelser. Kommunen har i sin vurdering især lagt vægt på, at der ikke er tale om huludfyldning eller en afrunding af landsbyen, og at en landzonetilladelse til det ansøgte vil have en væsentlig betydning for både gårdens og landsbyens kulturmiljø og være i strid med kommunens administrationsgrundlag for landzonesager. Afslaget er hovedsageligt begrundet med, at en placering af et nyt hus på grundens sydlige del vil betyde, at bebyggelsen kommer helt op til gårdens have og dermed være ødelæggende for det fine kulturmiljø, som gården udgør, at en placering af et nyt hus på grundens nordlige del væk fra Havemøllevej væsentligt vil forringe opfattelsen af Torpets gamle bebyggelsestruktur og sammenhæng med det omgivende kulturlandskab og bevirke, at gårdens længer ikke længere ligger fri af anden bebyggelse, og at koteletmodellen er et eksempel på udstykning, som kommunen normalt ikke tillader. Klager finder kommunens begrundelse for afslaget tynd og har navnlig anført, at sagen ikke er blevet behandlet objektivt, og at den har haft stærk politisk karakter. Klager har anført, at der sagtens kan ligge et hus, uden at gårdens have generes; desuden har kommunen telefonisk tilkendegivet over for Arne Hjortshøj, at et hus skulle placeres, så beliggenheden harmonerer med den bestående bebyggelse på Havemøllevej, jf. mail af 29. april 2009 fra Arne Hjortshøj til kommunen, hvor han oplyser, at en sådan placering kan godkendes af parterne. Klager kan sagtens leve med, at grunden tilpasses, så den ikke optræder som koteletgrund, hvilket kommunen er blevet gjort opmærksom på. Som i mail af 4. juli 2009 har klager gjort gældende, at kommunens argumenter ikke holder, når der for nylig er givet tilladelse til udstykning af hele 3 parceller på Havemøllevej 61 B, der ejes af formanden for Teknik og Miljø. Ringsted Kommune har oplyst, at der ikke for nylig er givet tilladelse til udstykning på Havemøllevej 61 B; ansøgningen blev trukket tilbage. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Planlovens 35, stk. 1, bestemmer, at udstykning og opførelse af ny bebyggelse i landzone forudsætter tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Den konkrete afgørelse træffes navnlig på grundlag af de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, som ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. Ved afgørelsen vil der endvidere kunne henses til, om det 4

5 ansøgte vil påføre naboerne urimelige gener, samt til hvilken betydning, afgørelsen kan få for lignende sager. Et af formålene er at sikre, at landskabelige hensyn tilgodeses, og at udviklingen sker i overensstemmelse med planlægningen for området. Efter planlovens formål bør ønsket om en udvikling af landsbyerne normalt imødekommes gennem lokalplanlægning, hvor områdets beboere inddrages i overvejelserne om en hensigtsmæssig udvikling, og ikke gennem enkeltstående tilladelser. Inden for landsbyerne gives der tilladelse til boligbyggeri, medmindre det afgørende strider mod retningslinjerne for planlægningen for området, væsentlige natur- eller kulturhistoriske interesser, hensynet til landsbymiljøet eller eventuelt tungtvejende nabohensyn. Begrebet huludfyldning har efter praksis et meget begrænset anvendelsesområde, eksempelvis hvis der er tale om bebyggelse af en ubebygget grund, som ligger omkranset af bebyggelse. Denne situation foreligger ikke i denne sag. Efter den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning skal ens sager behandles på samme måde. Kommunen har oplyst, at ansøgningen om landzonetilladelse til udstykning på Havemøllevej 61 B blev trukket tilbage. Et afslag på det ansøgte vil derfor ikke være udtryk for usaglig forskelsbehandling. Efter en samlet vurdering finder Natur- og Miljøklagenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte Ringsted Kommunes vurdering af, at det ansøgte ikke kan tillades. Det af klager anførte kan ikke føre til andet resultat. Ud fra de i sagen foreliggende oplysninger ses der ikke at være belæg for, at sagen ikke skulle være blevet behandlet objektivt af Ringsted Kommune. Nævnet har især lagt vægt må, at der ikke er tale om huludfyldning eller en afrunding af landsbyen, at en placering af et helårshus på den sydlige del af den ønskede udstykning vil bevirke en uønsket fortætning af bebyggelse og - ligesom en placering på den nordlige del - være i strid med hensynet til landsbymiljøet, væsentlige kulturhistoriske interesser og retningslinjerne for den overordnede planlægning for Torpet. Der ses ikke i sagen i øvrigt at foreligge oplysninger, som kan begrunde, at der i strid med planlovens hovedregel bør gives tilladelse til det ansøgte. 5

6 Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster derfor Ringsted Kommunes afgørelse af 13. august 2009 om afslag på landzonetilladelse til udstykning og opførelse af helårshus på Havemøllevej 60 i Torpet. Natur- og Miljøklagenævnet skal beklage den lange sagsbehandlingstid. / Lise Marie Buhl Ankechef Jan Vater Sagsbehandler Afgørelsen er sendt pr. til: Gitte og Torben Kejser, Kejser2@mail.dk Teknisk Forvaltning, Ringsted Kommune, ringsted@ringsted.dk Britt Vodstrup Andersen, Ringsted Kommune, bva@ringsted.dk 6