Lokalplan 969, Boligområde Dollerupvej Endelig

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 5. maj 2014 Lokalplan 969, Boligområde Dollerupvej Endelig Endelig vedtagelse af lokalplan 969, Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt VIII i Lokalplan nr. 892) 1. Resume Lokalplanen erstatter en del af den gældende Lokalplan 892, der er blevet udarbejdet i forbindelse med omdannelsen af Ceres-bryggeriet. Lokalplanområdet ligger i det nordvestlige hjørne op til en eksisterende bolig bebyggelse på hjørnet af Silkeborgvej og Dollerupvej. Lokalplanen gør det muligt, at etablere et boligbyggeri på m² etageareal i en højde på 3 7 etager. I løbet af den offentlige fremlæggelse er der indkommet 5 høringssvar fra lokalområdet. De handler om skygge, parkeringsforhold, byggeriets omfang og placering af udearealer. Teknik og Miljø foreslår, at de fremførte bemærkninger ikke medfører ændringer i lokalplanen. 2. Beslutningspunkter At 1) Lokalplan nr. 969 godkendes til endelig vedtagelse, med de forslag til ændringer, der fremgår af indstillingens punkt 4. At 2) De indkomne bemærkninger besvares som det fremgår af indstillingens punkt Baggrund CF. Møller har på vegne af A. Enggaard A/S anmodet om at lokalplanen bliver udarbejdet. Lokalplanen omfatter delområde VIII i Lokalplan nr. 892 for Ceres-området. Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 1 af 7

2 Lokalplan nr. 892 er ikke byggeretsgivende for det aktuelle område. 4. Sagsfremstilling Lokalplanområdet ligger i det nordvestlige hjørne af Ceresområdet, op til en eksisterende bolig bebyggelse på hjørnet af Silkeborgvej og Dollerupvej. Formålet med lokalplanen er at fastlægge byggeretsgivende bestemmelser for et boligbyggeri på m² etageareal i en højde på 3 7 etager. Lokalplanen erstatter en del af den gældende Lokalplan 892, der er blevet udarbejdet i forbindelse med omdannelsen af Ceres-bryggeriet. Ved udarbejdelse af Lokalplan nr. 892 blev det besluttet at nogle delområder skulle detailplanlægges i efterfølgende lokalplaner. Lokalplanområdet er i byzone, det er på ca m 2 og er privat ejet og. Planen fastlægger, at bebyggelsen skal udformes, så den danner en karréstruktur i samspil med den eksisterende boligbebyggelse på hjørnet af Dollerupvej og Silkeborgvej. Bemærkninger til lokalplanen Forslaget til lokalplan har været offentlig fremlagt fra den 29. januar til 26. marts Der er indkommet 5 høringssvar, der er vedlagt indstillingen som bilag 2. Høringssvarene er indsendt af: 1. Boligforeningen Ringgården 2. Naboer Silkeborgvej Nabo Silkeborgvej Ejer Silkeborgvej 26, bosat i Ølgod 5. Silvan Daugbjergvej ved Birthe Løndorf, DT Group De handler om skygge fra byggeri i lokalplanen på altaner og udearealer ved boligerne på Silkeborgvej, om parkeringsforhold samt om udvidelse af byggeriets omfang og placering af udearealer. Tal i parentes henviser til den enkelte bemærkning. Skygge Boligforeningen Ringgården og beboere i boligforeningens Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 2 af 7

3 byggeri Silkeborgvej 9-17 efterspørger et materiale, der mere detaljeret beskriver hvordan skyggeforholdene vil blive på deres altaner og facader mod byggeriet (1 og 2). Teknik og Miljøs kommentarer Bygherre har udarbejdet et mere detaljeret materiale, der viser skygger på Ringgårdens boligejendom. Materialet er sendt til Boligforeningen. Lokalplan nr. 892 for hele Ceresgrunden blev fulgt af en Miljørapport, der også indeholdt skyggediagrammer. Disse skyggediagrammer er udarbejdet i forhold til en bebyggelse med en mere ensartet højde, end det Lokalplan 969 giver mulighed for. Det betyder, at der er en mindre forskel i de skygger, byggeriet kaster. Ved jævndøgn kaster byggeriet i Lokalplan nr. 969 skygger på den østligste del af Ringgårdens boliger i 1-2 timer mere, end de oprindelige skyggediagrammer i Miljørapporten viste. Til gengæld er skyggen reduceret senere på eftermiddagen. Teknik og Miljø har derfor konkluderet, at forholdene samlet set for naboerne i Ringgårdens boliger er en smule bedre, end de var stillet i udsigt med Lokalplan 892. Parkeringsforhold Ejeren af Silvan tvivler på, om der er stillet krav om tilstrækkelig parkering i lokalplanen (5). En beboer på Silkeborgvej finder parkeringsforholdene i området meget dårlige. Det er især ændringen af Dollerupvej, der har gjort det svært at finde parkeringspladser (3). Teknik og Miljøs kommentarer I forbindelse med omdannelsen af Ceres-grunden og udarbejdelse af den tilhørende Lokalplan nr. 892, blev vej - og parkeringsforholdene fastlagt. I overensstemmelse med Aarhus Byråds parkeringspolitik er der krav om, at der skal etableres mindst parkeringspladser i et underjordisk parkeringsanlæg. Antallet er fastlagt i forhold til den anvendelse af området, der giver behov for flest parkeringspladser. Lokalplanen kan ikke regulere udnyttelsen af parkeringspladserne, den kan kun fastlægge antal, placering og fysisk udformning. Det er således ikke med lokalplanen muligt at stille krav til, hvor beboere og Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 3 af 7

4 besøgende i området parkerer, og hvordan de i øvrigt færdes i området. I lokalområdet omkring Ceres-grunden er der stillet parkeringskrav i henhold til de gældende lokalplaner og efter de gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus. Det betyder, at de enkelte byggerier har den parkering på egen grund, som kommunens parkeringspolitik fastlægger. Privat parkering er dog ikke muligt alle steder. Ejendommen Silkeborgvej 15 har i dag ikke parkering på egen grund og er derfor afhængig af at kunne parkere enten på offentlig vej med de restriktioner, der gælder her, eller på anden privatgrund, eventuelt mod betaling. Der blev i forbindelse med lokalplan nr. 892 indgået en udbygningsaftale, der betyder, at Dollerupvejs tilslutning til Silkeborgvej er blevet ændret fra at være vigepligtsreguleret til at være signalreguleret. Ændringen til signalreguleret tilslutning har samtidig medført et behov for, at ændre Dollerupvejs udformning. Den vinkelrette parkering i vestsiden blev nedlagt og erstattet af længdeparkering, hvoraf en del er forbeholdt busser. Den færdige udformning af østsiden af Dollerupvej afventer, at udbygningen af Ceres-området er længere fremskredent. Der forventes også i denne side af Dollerupvej anlagt længdeparkering samt eventuelt en lastelomme. Omfang og udearealer Ejeren af en lejlighed på Silkeborgvejs nordside spørger, hvordan det kan være, at etagearealet er udvidet i forhold til den oprindelige lokalplan 892, og hvor der reduceres i etagearealet i den resterende del af lokalplan 892. Samme spørger, om der er hjemmel til at medregne opholdsareal uden for lokalplanens område (4). Teknik og Miljøs kommentarer Bygherren bag lokalplanen, A. Enggaard A/S har ønsket, at lokalplanen skal indeholde 650 m 2 mere etageareal, end der er udlagt i Lokalplan nr Det ekstra etageareal har ikke betydning for bebyggelsens ydre rammer (etageantal, højder og fodaftryk). Det er fremkommet, Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 4 af 7

5 fordi arealerne i forbindelse med Lokalplan 892 ikke har været regnet rigtigt ud. Teknik og Miljø har vurderet, at det ekstra etageareal ikke udløser øgede skygge- eller indblikgener for nabobebyggelserne. Sammenholdt med, at der fortsat er dele af Lokalplan 892, der ikke er udnyttet, har Teknik og Miljø accepteret, at etagearealet blev øget. Det er endnu ikke besluttet, hvor der sker en tilsvarende reduktion i Lokalplan 892, så den samlede byggeret på m 2 i området ikke overskrides. Lokalplanen stiller krav om, at der skal være udeopholdsarealer, der svarer til 35 % af etagearealet. Lokalplanen bestemmer ikke, at opholdsarealerne skal være i det konkrete lokalplanområde. Oplysningen i fodnoten er netop for at gøre opmærksom på, at parken i Lokalplan 892 indgår som en del af det fælles opholdsareal for hele bebyggelsen. Det er ved behandling af ansøgningen om byggetilladelse, at bygningsmyndigheden skal tilse, at der er de opholdsarealer, som lokalplanen stiller krav om. 5.3 Forslag til ændringer i lokalplanen Teknik og Miljø foreslår, at de fremførte bemærkninger ikke medfører ændringer i lokalplanen. Bygherre har foreslået nogle mindre justeringer af lokalplanens bestemmelser, som Teknik og Miljø anbefaler at imødekomme. Det drejer sig om følgende: 7 Stk. 1. Det maksimale etageareal bliver rettet til 8.922m² i stedet for 8.950m². 7 Stk. 3. Nuværende tekst bliver ændret til: Boliger indenfor byggefelt A og F skal udformes som gennemgående boliger, så det sikres, at hver bolig får mindst en facade, der ikke er støjbelastet (i henhold til 10 stk. 3). 7 Stk. 10. Nuværende tekst bliver ændret til: Der kan etableres en støjskærm på den nordlige facade ved byggefelt A mod Dollerupvej, som angivet på Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 5 af 7

6 lokalplankortet. Støjskærmen kan maksimalt udføres i en længde på 3 meter fra facaden og i en højde af 6 meter. 10 Stk. 3. Nuværende tekst bliver ændret til: Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til boligformål på facader, der vender bort fra Silkeborgvej og Dollerupvej, ikke overstiger L den 58 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum med åbent vindue/altandør (se fodnote 5 ) på en ikke støjbelastet facade ikke overstiger L den 46 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum med lukket vindue mod en støjbelastet facade ikke overstiger L den 33 db. Fodnote 5: Åbent vindue/altandør er defineret ved, at vinduet er åbnet til et åbningsareal på 0,35 m 2, og at efterklangstiden er 0,5 sek. 5. Strategi for borgerinddragelse Det er blevet vurderet, at der ikke var behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Aarhus Kommune. 6. Konsekvenser for ressourcer Den kommunale økonomi Der er ingen konsekvenser for den kommunale økonomi ved at vedtage lokalplanen. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan eller mindre ændringer i gældende planer og ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 2. De væsentligste påvirkninger er vurderet ud fra kriterierne i bilag 2 i form af både varige påvirkninger og kumulative Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 6 af 7

7 forhold. De vurderede påvirkninger berører emnerne: Spildevand, grundvand, virksomheder, jordforurening og - håndtering, trafik (særskilt for trafikstøj), klimatiske forhold samt arkitektoniske forhold. Det er vurderet, at påvirkningerne ikke er væsentlige. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 969 Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby, Byggefelt VIII i Lokalplan nr. 892 Bilag 2: Bemærkninger til lokalplanen indsendt under den offentlige fremlæggelse. Tidligere beslutninger Byrådet vedtog den 22. januar at offentliggøre Forslag til Lokalplan nr Byrådet vedtog den 9. november 2011 Lokalplan nr. 892 for Ceres-området. Sagsnummer: 13/ Planlægning og Byggeri Tlf.: E-post: byplan@mtm.aarhus.dk Lix: 42 Sagsbehandler: Carsten Lützen Tlf.: E-post: carstenl@aarhus.dk Lokalplan 969 Endelig vedtagelse side 7 af 7