LOKALPLAN FORSLAG FOR ET OMRÅDE TIL BOLIG- OG CENTERFORMÅL NORD FOR LYNGBYGADE. Silkeborg Sydby

Transkript

1 LOKALPLAN FOR ET OMRÅDE TIL BOLIG- OG CENTERFORMÅL NORD FOR LYNGBYGADE Silkeborg Sydby FORSLAG Fremlagt i offentlig høring fra xx.xx 2014 til xx.xx 2014.

2 Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 6 5. Veje, stier og parkering 7 6. Bebyggelsens omfang og placering 9 7. Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer og beplantning Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug Grundejerforening/ejerforening Ophævelse af eksisterende lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 21 Redegørelse 22 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 23 Lokalplanens formål og baggrund 25 Eksisterende forhold 26 Fremtidige forhold 29 Miljøvurdering 33 Lokalplanens forhold til anden planlægning 34 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 36 Juridiske kort 37 Hvad er en lokalplan? 38

3 LOKALPLAN

4 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanens formål er at sikre: mulighed for opførelse af en tæt boligbebyggelse i varierede højder med en attraktiv placering i forhold til bymidten og Silkeborg Station, at parkering for delområde III hovedsageligt sker under terræn, så der sikres attraktive gaderum med mulighed for ophold, at ny bebyggelse mod Valdemarsgade får et varieret udseende og at proportioner skalamæssigt tilpasses den tilgrænsende bebyggelse, at der ved om- og tilbygning af den eksisterende erhvervsbygning mod Lyngbygade tages udgangspunkt i det eksisterende facadeudtryk, opførelse af en dagligvarebutik i den eksisterende erhvervsbygning mod Lyngbygade, at trafikforholdene i krydset Lyngbygade, Valdemarsgade og Lyngsøvej forbedres og at der indarbejdes bæredygtige tiltag i bebyggelsen. Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål. LOKALPLAN

5 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter følgende matrikelnr.: matr.nr. 120bl, 120l, 120m, 120n, 120o, 121a, 121y, 121z, 121æ, 121ø, del af matr. nr. 7000f, del af matr. nr. 7000g og del af matr. nr. 7000h, alle Silkeborg Markjorder, samt parceller der efter den 6. maj 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II, III, IV og V, som vist på kortbilag 1. Ad. 2.3: Oversigtskort over lokalplanens delområder. LOKALPLAN

6 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål og centerformål samt de til området hørende institutioner og kollektive tekniske anlæg. Boligbebyggelsen må kun opføres til helårsbeboelse. 3.2 Delområde I må kun anvendes til færdselsareal i form af vej, parkering, rundkørsel, torv/ophold og miljøstation (glas, pap m.m.). Ad. 3.2: Etablering af færdelsareal, herunder rundkørsel, forudsætter nedrivning af eksisterende bebyggelse inden for matr. nr. 120bl, Silkeborg Markjorder. 3.3 Delområde II må kun anvendes til centerformål. I området må der opføres/indrettes dagligvare- og udvalgsvarebutikker, liberale erhverv, serviceerhverv, etageboliger og parkeringskælder. Den samlede ramme til butiksformål inden for delområdet er m² bruttoetageareal. Den enkelte butik til dagligvareformål må maksimalt have et areal på m² bruttoetageareal til butiksformål, og den enkelte butik til udvalgsvareformål må maksimalt have et areal på 200 m² bruttoetageareal til butiksformål. I delområdet må der etableres miljøstation (glas, pap m.m.). Ad. 3.3: Lokalcentret for Sydbyen omfatter matr. nr. 121æ, Silkeborg Markjorder (tidligere Solargrunden) og tilgrænsende ejendomme ved Lyngbygade. Lokalcentret rummer mulighed for at etablere op til m² etageareal til butiksformål, heraf m² inden for nærværende lokalplans område. Planlovens gældende bestemmelser af april 2014 fastlægger, at butikkers etageareal skal beregnes efter bygningsreglementets kap. 3. Dog skal alle kælderarealer, som anvendes i tilknytning til butikker, medregnes. Ved beregning af bruttoetagearealet til butiksformål kan fradrages arealer til personalekantine, -toiletter, - fitnessfaciliteter og personalerum/pauserum, dog maksimalt i alt 200 m² pr. butik. 3.4 Delområde III må kun anvendes til boligformål i form af etageboliger samt parkeringskælder. 3.5 Delområde IV må kun anvendes til boligbebyggelse i form af rækkehuse og etageboliger. 3.6 Delområde V må kun anvendes til boligformål i form af rækkehuse og etageboliger. Ad. 3.6: Den nuværende lovlige anvendelse for delområdets 4 parcelhuse kan fortsætte som hidtil. Anvendelse som rækkehuse og/eller etageboliger forudsætter et samlet projekt for delområde V. 3.7 I delområde II, III, IV og V må der drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder, under forudsætning af: Ad. 3.7: Selvom anvendelsen fastlægges til beboelse må der drives visse former for erhverv i boliger LOKALPLAN

7 at virksomheden maksimalt udgør 25 % af etagearealet for den enkelte bolig, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, at ejendomme ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom og at parkering kan etableres på egen grund eller fælles parkeringsplads. (f.eks. kontor, frisør, dagpleje og lign. liberale erhverv), når ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. 3.8 I delområde II, III og IV må der opføres mindre bygninger og anlæg, som er nødvendige for privat, fælles og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. transformerstationer, antenner til f.eks. mobiltelefoni, regnvandsbassiner, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg. Ad 3.8: Bestemmelsen er rettet mod fælles anlæg og forsyning, og omfatter ikke garager, carporte og lignende mindre bygninger. LOKALPLAN

8 4. Udstykning 4.1 Delområde I, II, III, IV og V må kun udstykkes i overensstemmelse med delområdegrænserne. I delområde IV og V kan videreudstykkes i overensstemmelse med boligernes placering, evt. som sokkelgrunde. Ad. 4.1: Ved sokkeludstykning skal der tinglyses en andel i fælles opholds- og parkeringsarealer. Inden for delområde III er der ikke fastlagt udstykningsbestemmelser, da der etableres en underliggende parkeringskælder. Eventuel udstykning vil kræve udarbejdelse af deklaration for sikring af parkeringskælderen. 4.2 Boliger inden for delområde IV må kun udstykkes i overensstemmelse med principperne i bebyggelsesplanen, som vist på kortbilag 3. Ingen grund må udstykkes med et mindre areal end 150 m². 4.3 Ved udstykning af rækkehuse inden for delområde V må ingen grund til rækkehuse udstykkes med et mindre areal end 150 m². LOKALPLAN

9 5. Veje, stier og parkering 5.1 Veje, parkeringspladser og manøvrearealer skal udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. 39 i lov om offentlige veje ( jf. lovbek. nr af 3. november 2011). Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 5.2 Der udlægges veje- og færdselsarealer inden for delområde I, II, III og IV, i princippet som vist på kortbilag 2. Færdselsareal inden for delområde I må anvendes til vej, parkering, rundkørsel og torv/ophold, i princippet som vist på kortbilag 3. Færdselsareal inden for delområde II må anvendes til vej, parkering, varelevering og torv/ophold, i princippet som vist på kortbilag 3. Veje- og færdselsarealer for delområde III udformes med henblik på mulighed for ophold. De interne veje skal udlægges og anlægges med fast belægning med en bredde på min. 5 m i princippet som vist på kortbilag 2 og 3. Færdselsareal inden for delområde IV må anvendes til vej og parkering, i princippet som vist på kortbilag 3. Vejadgang til den enkelte bolig skal ske fra ny adgangsvej øst for byggefelterne F, G og H. 5.3 Lokalplanområdet skal have vejadgang fra Jernbanevej, Lyngbygade og Valdemarsgade, i princippet som vist på kortbilag 2. Der må ikke, udover de på kortbilag 2 viste vejadgange, ske yderligere overkørsel fra de omgivende veje til delområderne. Vejadgang til delområde II må kun ske fra Lyngbygade, som vist på kortbilag 2. Vejadgang til delområde III må kun ske fra Jernbanegade og Lyngbygade (parkeringskælder), som vist på kortbilag 2 og jf Vejadgang til delområde IV må kun ske fra Valdemarsgade, som vist på kortbilag 2. Vejadgang til delområde V må kun ske fra Valdemarsgade via delområde IV, som vist på kortbilag 2. Ad. 5.3: Bestemmelsen skal bl.a. sikre, at al individuel parkering til boligerne inden for delområde III og IV ikke sker fra de omgivende veje, men alene fra de interne veje. Eksisterende vejadgang til delområde V fra Jernbanegade og Valdemarsgade må anvendes som hidtil. Ved anvendelse af delområde V til rækkehuse og/eller etageboliger forudsættes et samlet projekt, hvor vejadgang alene skal ske fra Valdemarsgade, som vist på kortbilag 2. Udover overkørsel mellem delområde IV og V må der ikke ske overkørsel for biler mellem delområderne. 5.4 Der skal etableres gangforbindelse med fast belægning mellem punkt a og b, som vist på kortbilag Master til belysning af veje og stier inden for delområderne II, III, IV og V må ikke overstige en højde på 3,5 m. Der må kun anvendes armaturer til belysning af veje og stier, som retter lyset nedad, og er rettet mod færdselsarealerne. Armaturer som spreder lyset mod Ad 5.5: Bestemmelsen skal forhindre unødig lysforurening og i stedet sikre, at belysningen fremstår diskret og afdæmpet. LOKALPLAN

10 haver og fællesarealer er ikke tilladt. 5.6 Der skal anlægges bilparkeringspladser inden for lokalplanområdet svarende til mindst: 1 p-plads pr. bolig for etage- og tæt-lav bebyggelse. ½ p-plads pr. ungdoms- og ældrebolig. 1 p-plads pr. 50 m² liberale erhverv. 1 p-plads pr. 25 m² dagligvare- og udvalgsvarebutik. Ad. 5.6: Der skal etableres et passende antal parkeringspladser inden for lokalplanområdet, der passer til funktionerne i bebyggelserne. Parkeringskravet fastsættes som summen af kravene til de enkelte funktioner. Antallet af handicap-pladser bestemmes i henhold til bygningsreglementets bestemmelser med tilhørende anvisninger. 5.7 Bilparkering til delområde III skal primært etableres i kælder, jf Der skal anlægges cykelparkeringspladser inden for lokalplanområdet svarende til mindst: 2 p-pladser pr. bolig. 1 p-plads pr. 100 m² liberale erhverv og dagligvare- og udvalgsvarebutik. Cykelparkeringspladser skal etableres på terræn eller i kælder. Min. 50 % af cykelparkeringspladserne til boligerne inden for delområde III skal etableres som fælles parkeringspladser, enten i form af overdækkede cykelskure på terræn eller i kælder. 5.9 Inden for lokalplanområdet er det fra kl ikke tilladt, at parkere eller henstille: biler med tilladt totalvægt over kg. biler med tilladelse til mere end otte passagerer samt større anhængere såsom sættevogne, campingvogne, både og lignende. Ad 5.9: Bestemmelsen kan dog fraviges ved særlige arrangementer efter tilladelse fra Silkeborg Kommune. LOKALPLAN

11 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 fastlagte byggefelter. Terrasser over terræn, altaner og karnapper og lignende kan overskride byggefelterne med op til 2 m målt vinkelret fra facaden, dog ikke mod Valdemarsgade og Jernbanevej. For at sikre fremkommeligheden for flyttebiler og renovationsvogne, må der på færdselsarealer ikke være bygningsgenstande i en højde på 5 m målt fra kørebanen. Der kan uden for byggefelterne opføres mindre bebyggelser, så som kundevognsskure, cykelskure, affalds- og redskabsrum m.v., dog ikke inden for delområde I. Disse mindre bebyggelser kan opføres i maks. 1 etage og med en højde på maks. 3,0 m over terræn. Der må inden for hvert delområde etableres maksimalt 3 af disse mindre bebyggelser med et samlet maksimalt bruttoetageareal på 100 m² pr. delområde. Mod Valdemarsgade og Jernbanegade må der ikke opføres affalds- og redskabsrum til de enkelte boliger. 6.2 Det maksimale etageareal inden for det enkelte byggefelt må ikke overstige følgende: Byggefelt A: m² Byggefelt B: m² Byggefelt C: m² Byggefelt D: m² Byggefelt E: m² Byggefelt F: m² Byggefelt G: m² Byggefelt H: 600 m² Byggefelt I: 920 m² Ad 6.2: Der må maksimalt etableres m² inden for lokalplanområdet, hvilket svarer til en samlet bebyggelsesprocent på 90 for lokalplanområdet som helhed. Det maksimale etageareal er fordelt på lokalplanens 9 byggefelter. Evt. tagterrasser, overdækket opholdsareal inden for delområde II, jf. 8.9, samt parkeringskælder med tilhørende ramper medregnes ikke i de maksimale etagearealer. 6.3 Bebyggelse i delområde II må opføres i maks. 2 etager (eksklusiv tagterasse) og med en højde på maks. 12 m over terræn. Den østlige del af den eksisterende bebyggelse må nedrives, jf. kortbilag 1. De dele af byggefeltet, som ikke anvendes til bebyggelse, må benyttes som færdselsareal. Ad. 6.3: Den eksisterende bebyggelse inden for delområde II ønskes bevaret i videst muligt omfang. Dog forventes den østlige del af bebyggelsen nedrevet for at sikre plads til vareleveringsfaciliteter til butikker i stueetagen. Nedrivningen kræver en byggetilladelse. Ad og : Det er hensigten med højdebestemmelserne at sikre en tilpasning af ny bebyggelse i forhold til den eksisterende omkringliggende bebyggelse. 6.4 Bebyggelse i delområde III må opføres i maks. 4 etager og med en højde på maks. 16 m over terræn. I byggefelt C må maks. 25 % af bebyggelsen opføres i 4 etager. I byggefelterne B, D og E må maks. 50 % af bebyggelsen opføres i 4 etager. De dele af byggefelterne, som ikke anvendes til bebyggelse, må LOKALPLAN

12 benyttes som adgangsveje med mulighed for ophold. 6.5 Der skal etableres en helt eller delvist nedgravet parkeringskælder i delområde III, med en udstrækning i princippet som vist på kortbilag 2. Adgang til parkeringskælder skal placeres i delområde II og III, i princippet som vist på kortbilag Bebyggelse i delområde IV må opføres i maks. 2 etager og med en højde på maks. 8,5 m over terræn. Maks. 1/3 af bebyggelsens facade mod Valdemarsgade må etableres i skel mod vejen. Min. 50 % af tagfladerne skal vende mod syd, så de er egnet til opsætning af solceller/solfangere. De dele af byggefeltet, som ikke anvendes til bebyggelse, må benyttes som opholds- og færdselsareal. Ad. 6.6: Bestemmelsen sikrer, at ny bebyggelse mod Valdemarsgade i skala og proportioner tilpasses den eksisterende bebyggelse på Valdemarsgade. Med bestemmelsen om, at min. 50 % af tagfladerne skal vende mod syd sikres mulighed for udnyttelse af aktiv solvarme med solceller og/eller solfangere. 6.7 Bebyggelse i delområde V må opføres i maks. 3 etager og med en højde på maks. 12 m over terræn. 6.8 Internt i delområderne gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. Ad. 6.8: Bestemmelsen sikrer, at bebyggelse - uanset Bygningsreglementets krav om bygningers højde og afstand til skel - må opføres til kant af byggefelterne. 6.9 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 6.9: Såfremt bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri fritages denne fra tilslutningspligten til den kollektive varmeforsyning jf. Planlovens 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. Tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning er betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra forsyningsanlægget ved byggeriets ibrugtagning Boligbebyggelse og anden støjfølsom bebyggelse skal støjmæssigt sikres, så det indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder kravene fastsat i Bygningsreglementet. Udformning af boligens facader skal således ske, så det maksimale støjniveau indendørs ikke overstiger Lden 46 db(a), når vinduerne er åbne. Der henvises desuden til Miljøstyrelsens Vejledning nr. 4, 2007 "Støj fra veje". Ad 6.10: Støjsikring kan f.eks. ske med særlig afskærmning uden for vinduet eller særligt isolerende konstruktioner. Boliger kan f.eks. orienteres så der så vidt muligt er opholds- eller soverum mod boligens stille facade og birum mod gaden. LOKALPLAN

13 7. Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 På tagflader må der ikke anvendes blanke, reflekterende tagmaterialer, dog jf Ad : Materialer betegnes som blanke og reflekterende, når de har en glans, som svarer til en malet overflade med et glanstal over Der må opsættes solfangere, solcelleanlæg og tagvinduer. Elementerne skal så vidt muligt samles på tagfladen for at give et så enkelt udtryk som muligt. 7.3 Facadeudtrykket for eksisterende bebyggelse inden for delområde II skal bevares, således at strukturen med de markante lodrette og vandrette bånd, som indrammer facadefelter, fastholdes. Ad. 7.3: Den eksisterende bygnings karakteristiske facadeudtryk med felter indrammet af betonbånd skal bevares. Lodrette og vandrette bånd skal fremstå i grå beton, og felter skal fremstå i røde tegl og/eller som vinduesflader. Der kan ske om- og tilbygning i nødvendigt omfang, når materialer, farver og bygningsdetaljering harmonerer med den eksisterende bebyggelse. Ved nedrivning af den østlige del af den eksisterende bebyggelse, jf. 6.3 og kortbilag 1, skal det sikres, at ny gavl opføres med samme arkitektoniske udtryk som den eksisterende gavl. Der må etableres en overdækket, drivhuslignende konstruktion på taget af den eksisterende bebyggelse i delområde II. Konstruktionen skal udformes, så den fremstår integreret med bygningens tagflader. Fotos af bevaringsværdig bygning i LOKALPLAN

14 delområde II. 7.4 Ved opførelse af mindre bebyggelser, så som kundevognsskure og affaldsrum m.v. inden for delområde II, skal disse udføres i samme arkitektoniske stil som den eksisterende bebyggelse eller som lette konstruktioner i metal og/eller træ. 7.5 Ny bebyggelse i delområde III, IV og V skal opføres med et varieret materialevalg og volumen inden for det enkelte delområde, for at sikre en variation i gadebilledet. Bebyggelse skal udføres i en variation af tegl, pudsede og/eller malede flader og beton. Mindre facadepartier kan beklædes med andre materialer. Ad. 7.5: Bestemmelsen sikrer, at ny bebyggelse får en variation, som er typisk for de eksisterende bygninger på de omgivende veje. Variation i facaden sikres bl.a. ved at kræve frem- og tilbagetrækning af dele af facaden, forskellige materialer og et varieret farvevalg. I delområde III skal bygningers facade mod Jernbanevej brydes for hver mindst 10 m sammenhængende bebyggelse af lodrette bygningsslip, frem- og tilbagerykning af bebyggelse og/eller materialeskift. I delområde IV skal bygningers facade mod Valdemarsgade brydes for hver mindst 10 m sammenhængende bebyggelse af lodrette bygningsslip, frem- og tilbagerykning af bebyggelse og/eller materialeskift. 7.6 Der må ikke opføres carporte og/eller garager til biler i delområde II og III. Ad. 7.6: Bestemmelsen skal fastholde en harmoni i bebyggelsen. Såfremt der opføres carporte og/eller garager i delområde IV og V skal disse udføres ensartet i de enkelte bebyggelser eller med samme arkitektoniske stil som boligerne. Evt. carporte og/eller garager inden for delområde IV må ikke placeres mod Valdemarsgade. 7.7 Der må inden for delområde II opsættes facadeskilte i forbindelse med bebyggelsens anvendelse til liberale erhverv og dagligvareog udvalgsvarebutikker. Ad. 7.7: Silkeborg Kommunes "Skilteog facadevejledning for Silkeborg Kommune" anviser retningslinjer for skiltning. Facadeskilte skal fremstå som et arkitektonisk tilpasset element på bygningen. Skiltning skal være udformet enten som bogstaver sat direkte på facaden med en maksimal højde på 0,75 m, eller som et skilt på maksimalt 0,5 m i højden. Facadeskilte skal holdes inden for facadens afgrænsning. Der må opsættes en skiltepylon med fælles skiltning til alle delområdets virksomheder i forbindelse med ind- og udkørsel til delområde II fra Lyngbygade. Pylonen må opføres i en højde på maks. 2,5 m. Pylonen må ikke placeres, så den er til hinder for gode oversigtsforhold ved overkørslen. Skiltning og reklamering må i øvrigt kun finde sted i overensstemmelse med principperne i "Skilte- og facadevejledning for Silkeborg LOKALPLAN

15 Kommune", og kræver godkendelse af Silkeborg Kommune. 7.8 I delområde III, IV og V må der opsættes skiltning i forbindelse med virksomhed i egen bolig. Skiltning må kun ske med ét facadeskilt, og facadeskiltets areal må ikke overstige 0,25 m². Yderligere skiltning inden for delområde III, IV og V må ikke finde sted. Gadenavneskilte og husnumre er undtaget. Ad. 7.8: Hensigten med bestemmelsen er at sikre delområdernes karakter af boligområde. For virksomhed i egen bolig, se Individuelle antenner herunder parabolantenner må ikke placeres, så overkant antenne/parabol er højere end 0,50 m over tagryg. Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 m. Der skal ved placering, størrelse og farvevalg tages hensyn til den omgivende bebyggelse, så parabolantennerne ikke er umiddelbart synlige set fra Lyngbygade, Valdemarsgade, Jernbanevej og Koopmannsvej Udvendige installationer på facader og tage skal være inddækket og indgå som en integreret del af bebyggelsens øvrige arkitektoniske formsprog og fremtræden. Ad 7.10: Bestemmelsen skal sikre, at tekniske installationer, som f.eks. ventilationsanlæg, ikke fremstår synlige for forbipasserende Der kan i delområde II og III opsættes bærerør til antenner til f.eks. mobiltelefoni i større højde end de fastlagte bygningshøjder i Ad. 7.11: For antenner og bærerør til mobiltelefoni gælder, at de må opsættes på bebyggelsen og gives en større højde, end de fastlagte bygningshøjder. LOKALPLAN

16 8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering, veje, stier, terrasser, private haver og øvrige anlæg, skal anvendes til fælles friarealer. 8.2 Til boligbebyggelse i de enkelte delområder skal der udlægges udendørs opholdsareal svarende til min. 10 % af det samlede boligareal. Opholdsarealerne må etableres som fælles opholdsarealer til det enkelte delområde samt som privat opholdsareal til den enkelte bolig. For delområde III skal der etableres et større sammenhængende fælles opholdsareal med en principiel placering som vist på kortbilag 3. Opholdsarealerne må etableres på terræn, som taghaver, tagterrasser og altaner samt som overdækket friareal på 1. sal af bebyggelsen i delområde II, jf Ved placering og udformning af udendørs opholdsarealer skal det sikres, at det beregnede ækvivalente støjniveau påført fra trafik overholder miljølovgivningens bestemmelser. Ad. 8.2: Fælles opholdsarealer og opholdsarealer i tilknytning til boligen skal være velbeliggende med gode solforhold. Det forudsættes, at ejerne anlægger fællesarealer og afskærmende foranstaltninger. Når der er etableret en grundejerforening overgår drift og vedligeholdelse af fællesarealer og afskærmende foranstaltninger til denne. Ved lokalplanens udarbejdelse må støjniveauet således ikke overstige Lden 58 db(a) - både ved facaderne og på de udendørs opholdsarealer, med mindre særlige forhold taler for en lempelse. 8.3 For delområde II, III og IV skal der etableres fælles pladser for affald, herunder genanvendeligt affald. Der må kun etableres nedgravede affaldscontaineranlæg. Kun for delområde V kan der tillades individuelle pladser. Placering, indretning og adgang til både individuelle og fælles pladser skal ske i henhold til gældende regulativer. Ad 8.3: For centrale tætte boligområder eller omdannelsesområder satses på nedgravede affaldsløsninger. Placering og indretning af fælles pladser skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S, Genbrug og Affald. På Forsyningens hjemmeside er der en folder om retningslinjer for etableringen af nedgravede containere. 8.4 Parkerings- og torvearealer i delområde I skal etableres med en ensartet belægning, så som asfalt, belægningssten, fliser eller lign. Der skal desuden etableres beplantning, siddemøbler og lignende inden for parkerings- og torvearealet. Disse må ikke være til hinder for gode oversigtsforhold. 8.5 Ad. 8.4: Der skal udarbejdes en samlet plan for vejprojektet (inkl. rundkørsel, parkering og torveareal). Denne kræver godkendelse af Silkeborg Kommune. For vejprojektet forudsættes samme standard og materialevalg, som er benyttet for Lyngbygade. LOKALPLAN

17 Der skal etableres et terrasseret trappeanlæg i delområde II, med en placering og en udstrækning i princippet som vist på kortbilag 3. Trappeanlægget skal etableres med siddemuligheder samt beplantning af græsser og træer med let løv, så som rubinia og sibirisk ærtetræ. Der skal etableres gangforbindelse fra delområde I til delområde II og III via trappeanlægget, i princippet som vist på kortbilag 2 og 3. Eksempel på udformning af et terrasseret trappeanlæg. 8.6 Ubebyggede arealer i delområde II, som ikke anvendes til adgang, parkering, manøvrering og torvearealer, skal fremstå beplantet med træer og buske. 8.7 I delområde II kan der i tilknytning til butikkens indgang etableres et udendørs torveareal til udstilling af varer. Torvearealet skal etableres med en ensartet belægning. Ad. 8.7: Delområde II er udlagt til centerformål. I henhold til Spildevandsplanen må centerområder befæstes hvad der svarer til en befæstelsesgrad på 60%. Overstiges dette, skal regnvand fra dette areal håndteres lokalt, nedsives eller forsinkes inden udledning. Regnvand fra veje og parkeringsarealer må som udgangspunkt ikke nedsives direkte i faskine. Vandet skal passere en iltet rodzone som f.eks. et regnbed eller et græsareal inden nedsivning. 8.8 I delområde II skal der i forbindelse med indretning af parkeringspladser mod Lyngbygade opsættes en afskærmning mod vejen, med en placering i princippet som vist på kortbilag 3. Afskærmning må opføres i en højde på maks. 1,2 m og skal begrønnes. Ad. 8.8: Lokalplanen stiller krav om etablering af en lav afskærmning mod Lyngbygade for at mindske lysgener fra parkerede biler i delområde II. 8.9 I delområde II må oplagring af varer og affald kun ske indendørs eller i afskærmet varegård. Varegård tillades placeret inden for areal til adgang, parkering og manøvrering, hvis det sker i umiddelbar tilknytning til bebyggelsen. Ad 8.9: Lokalplanen giver mulighed for at etablere støjafskærmning omkring varelevering til dagligvarebutikken for at undgå, at eksisterende og nye boliger påvirkes af mere støj end tilladt jf. de til enhver tid gældende vejledende støjgrænser. Afskærmning/hegn må etableres som støjskærm, og må opføres i en højde på maks. 3,5 m I delområde II må arealer på 1. sal af bebyggelse, som ikke anvendes til boligog/eller erhvervsformål samt adgang til disse, indrettes til fælles opholdsareal. Ad. 8.10: Opholdsareal på 1. sal medregnes ikke i det samlede maksimale bruttoetageareal, jf LOKALPLAN

18 I delområde III skal adgangsveje med mulighed for ophold fremstå befæstet og/eller begrønnet. Belægning skal etableres som en ensartet belægning, så som belægningssten, fliser og lign. og beplantning skal etableres som græs eller anden sammenhængende bunddække samt træer og buske. Arealet skal friholdes for bebyggelse, dog på nær mindre bebyggelser til affalds- og redskabsrum, cykelskure og lign., jf Der kan desuden etableres fælles anlæg som legeplads, opholdsområde og lign. inden for arealet. Ubebyggede dele af byggefelterne, der anvendes til adgangsveje med mulighed for ophold, skal beplantes. Der må alene ske begrænset færdsel med bil inden for arealet. Der må ikke ske langtidsparkering inden for arealet Ubebyggede arealer mellem bebyggelse og Valdemarsgade inden for delområde IV skal fremstå med karakter af forhaver Der må etableres fast hegn i skel langs lokalplanområdets østlige grænse samt imellem delområde II og III, i princippet som vist på kortbilag 2. Hegn må etableres som støjskærm, og må opføres i en højde på maks. 3,5 m. Ad 8.13: Levende hegn kan suppleres med trådhegn, der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde. Øvrige hegn i lokalplanområdet skal etableres som levende hegn. Levende hegn mod færdselsarealer og fællesarealer skal plantes 0,3 m inde på egen grund Der må ikke i delområde II, III, IV og V plantes træer, der udvokset når en højde på mere end 10 m. Undtaget er dog træer mod Jernbanegade i delområde III og V, som tillades en større højde. Ad. 8.14: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at en evt. træbeplantning ikke vil medføre skyggegener for naboer m.v Det samlede bebyggede areal i hvert af delområderne III, IV og V må ikke overstige 50 % af det enkelte delområde. Ad. 8.15: Bestemmelsen fastlægges ud fra klimahensyn, således at udstrækningen af bebyggede arealer begrænses for at minimere generering af overfladevand, der skal bortledes Regnvand skal forsinkes inden for lokalplanområdet i henhold til spildevandsplanen El-ledninger og andre kabler må kun fremføres som jordkabler Terrænregulering i lokalplanområdet skal tilpasses de eksisterende omgivende veje. Terrænspring kan håndteres i form af støttemure, skråninger, rampeanlæg og LOKALPLAN

19 trapper. Der må ikke etableres støttemure i overgangen mellem delområde III, IV og V. Bygningsmyndigheden kan uden dispensation tillade de nødvendige reguleringer, så bebyggelse og faste anlæg, så som indkørsel til parkeringskælder og terrasseret trappeanlæg, ved hjørnet af Valdemarsgade/Lyngbygade kan placeres, så det på en naturlig måde forholder sig til gaden og området, se 8.5. Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m. Terræn inden for 0,5 m fra naboskel må ikke ændres. I forbindelse med byggemodning skal der fremsendes en helhedsplan for de enkelte delområder med terræn- og vejkoter til godkendelse. LOKALPLAN

20 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse i lokalplanområdet må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf Den til bebyggelsen hørende andel af veje samt fælles adgangs- og parkeringsarealer er etableret, jf. 5. De til bebyggelsen hørende vejadgange er etableret, jf Den til bebyggelsen hørende andel af opholdsarealer er etableret, jf For delområde II gælder ud over bestemmelserne i 9.1, at ny bebyggelse, og ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse, ikke må tages i brug før: Rundkørslen ved Valdemarsgade/Lyngbygade med tilhørende anlæg er etableret. Terrasseret trappeanlæg ved Valdemarsgade/Lyngbygade er etableret, jf Det ved beregninger er godtgjort, at de gældende støjkrav kan overholdes jf Ad. 9.2 og 9.3: Sammen med grundejere i området har kommunen indgået en Frivillig Udbygningsaftale, som garanterer rundkørslens etablering inden byggeriet i delområde II og III tages i brug. Udbygningsområdet omfatter alene udlagt vejareal i delområde I. 9.3 For delområde III gælder ud over bestemmelserne i 9.1, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Rundkørslen ved Valdemarsgade/Lyngbygade med tilhørende anlæg er etableret. Der er etableret gangforbindelse a-b fra delområde III til rundkørslen, jf Der er etableret parkeringskælder og indkørsler til parkeringskælder, jf. 5.3, 5.7 og 6.5. Terrasseret trappeanlæg ved Valdemarsgade/Lyngbygade er etableret, jf Der er etableret et større sammenhængende fælles friareal/legeplads i delområde III, som vist på kortbilag For delområde IV gælder ud over bestemmelserne i 9.1, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den nye adgangsvej øst for byggefelterne er etableret, så vejadgang til den enkelte bolig ikke sker fra Valdemarsgade. For nye adgangsvej skal sikres vendeplads ved etapedeling. Ad. 9.4: Såfremt delområdet udbygges etapevist og det ikke er muligt at etablere hele den nye adgangsvej med to vejtilsluninger til Valdemarsgade, kan det søges om dispensation. I den sammenhæng kan der forventes dispensation, såfremt der etableres midlertidig vendemulighed. LOKALPLAN

21 10. Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes én eller flere grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige grundejere i lokalplanområdet. Ad. 10.1: Det forudsættes, at udstykkerne i samarbejde med områdets beboere/grundejere tager initiativ til oprettelse af grundejerforeningen Grundejerforeningen oprettes senest når 50 % af boligerne er bygget og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives ejerne et forudgående varsel på 3 måneder Grundejerforeningen skal kunne udvides til også at omfatte andre områder som ligger uden for lokalplanområdet Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af færdselsarealer, fælles parkeringsarealer, fælles grønne arealer og fælles opholdsarealer, afskærmende foranstaltninger m.v Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i 8 nævnte fællesarealer og fællesanlæg og de i 5 nævnte veje-, adgangs- og parkeringsarealer og stier - undtagen inden for delområde I Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om sin adresse Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier, fællesarealer, afskærmende foranstaltninger m.v. indtil grundejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne. LOKALPLAN

22 11. Ophævelse af eksisterende planer 11.1 Følgende servitut i området er i strid med lokalplanens bestemmelser, og aflyses i henhold til Planlovens 15, stk. 2 nr. 16 ved lokalplanens vedtagelse: Dokument om byggeafstand, tinglyst d. 30. maj 1951 på matr. nr. 120n, Silkeborg Markjorder. Ad. 11.1: Servitutten er ikke fundet i akterne på Tinglysningskontoret, men omhandler formentlig et byggeretligt skel på matr. nr. 120n i forhold til bebyggelse på matr. nr. 121y Lokalplan nr vil blive ophævet, på de arealer, der er omfattet af nærværende lokalplan nr Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og offentliggørelsen heraf. LOKALPLAN

23 12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. LOKALPLAN

24 LOKALPLAN

25 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 2,1 ha. i det attraktive Sydbyen i Silkeborg. Området ligger umiddelbart syd for Silkeborg Station, og med kort afstand til både Silkeborg midtby samt til skov og sø. Lokalplanområdet ligger i byzone. Området afgrænses mod nord af Jernbanevej, mod vest af Valdemarsgade, mod øst af Koopmannsvej og mod syd af Lyngbygade. Desuden er krydset ved Lyngbygade/Valdemarsgade/Lyngsøvej omfattet af lokalplanen. Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet nedenfor. Oversigtskort,som viser lokalplanområdets afgrænsning og de nærmeste omgivelser. LOKALPLAN

26 Luftfoto set fra øst med bebyggelsen "Koopmanns Gård" og Solar-bygningen, som bevares, i forgrunden. I baggrunden ses Mariehøj Kirke. LOKALPLAN

27 Lokalplanens formål og baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at omdanne den tidligere P.V.- og Solargrund (tidligere Silkeborg Maskinfabrik), som ligger ved Lyngbygade, Valdemarsgade og Jernbanevej i Sydbyen i Silkeborg, til et attraktivt boligområde. Området udbygges med en tæt boligbebyggelse i varierede højder samt et lokalcenter med mulighed for at etablere en dagligvarebutik i den eksisterende erhvervsbygning mod Lyngbygade. Udbygning af området med attraktive boliger og en dagligvarebutik vil medvirke til at sikre et mere mangfoldigt og frodigt bymiljø i lokalområdet samt en bedre udnyttelse af områdets centrale placering i Sydbyen, tæt ved Silkeborg Station og Silkeborg midtby. Lokalplanen sikrer, at der kan etableres boliger i 2-4 etager med gode vejadgangs- og parkeringsforhold. Mod Valdemarsgade kan der etableres boliger i op til 2 etager, og mod Koopmannsvej og Jernbanevej kan der etableres boliger i op til 4 etager. På hjørnet af Jernbanevej og Valdemarsgade forventes de eksisterende boliger bevaret. Såfremt disse nedrives, kan der opføres en samlet bebyggelse i op til 3 etager. Lokalplanen sikrer endvidere, at den eksisterende erhvervsbygning mod Lyngbygade (den såkaldte Solar-bygning) bevares i videst muligt omfang, og kan indrettes til dagligvarebutik samt boliger og/eller liberale erhverv. Der kan etableres i alt m² bebyggelse til boliger inden for lokalplanområdet, svarende til ca boliger. Formålet med lokalplanen er ligeledes at sikre gode trafikale forhold for både bilister, cyklister og gående. Trafikforholdene i krydset Lyngbygade/Valdemarsgade/Lyngsøvej skal forbedres, hvilket sker ved etablering af en rundkørsel i krydset. Desuden sikrer lokalplanen, at der skal etableres et tilstrækkeligt antal parkeringspladser. Parkeringspladserne til etageboligerne skal etableres under terræn, og der må alene ske begrænset færdsel med bil imellem boligerne. Herved friholdes areal på terræn til attraktive gaderum for ophold og leg samt til færdsel for bløde trafikanter. Parkering for bebyggelsen langs Valdemarsgade samt dagligvarebutik etableres på terræn. Endelig er det lokalplanens formål, at områdets omdannelse skal tilpasses naboområderne. Dette sker bl.a. ved at fastsætte bestemmelser for maks. etageantal og bygningshøjde mod de omgivende veje, som i skala og proportioner er tilpasset de eksisterende bebyggelser på de pågældende veje. Desuden stilles krav om etablering af støjafskærmning i forbindelse med varelevering til dagligvarebutikken. Der er indarbejdet en række bæredygtige tiltag i lokalplanen, såsom bl.a. at give mulighed for en øget bebyggelsestæthed, at sikre, at der etableres gode stiforbindelser til indkøb samt at sikre lokal håndtering af regnvand m.v. Eksempel på, hvordan boligbebyggelserne nord for Solar-bygningen kan se ud. Idet parkering primært skal ske i kælder friholdes areal på terræn til attraktive gaderum til ophold og leg samt til færdsel for bløde trafikanter. LOKALPLAN

28 Eksisterende forhold Lokalplanområdet fremstår i dag som et ældre erhvervsområde med få boliger. Flere steder langs lokalplanens grænser mod de omgivende veje fremstår området indhegnet og skjult af beplantning, hvilket medvirker til, at området generelt fremstår utilgængeligt for offentligheden. Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet udgøres i den nordøstlige del af en række erhvervsbygninger i tilknytning til den eksisterende tømmerhandel, P.V. Trælast og Byggemarked. Bygningerne fremstår i varierende stand. På hjørnet af Jernbanevej og Valdemarsgade er 4 eksisterende byhuse i 1½-2 etager. I den sydlige del af området er en eksisterende erhvervsbygning, den såkaldte Nordisk Solar-bygning, fra Bygningen anvendes i dag af Silkeborg Kommune til kontor- og lagerformål. Bygningen har et markant facadeudtryk, som er karakteriseret ved lodrette og vandrette betonbånd. I det sydvestlige hjørne ligger en eksisterende bolig i 2 etager helt ud til vejskel. Denne placering medvirker til, at oversigtsforholdene i krydset af Lyngbygade/Valdemarsgade er dårlige. Byhusene på hjørnet af Jernbanevej og Valdemarsgade samt størstedelen af Solar-bygningen forventes bevaret. De øvrige bygninger inden for lokalplanområdet forventes nedrevet i forbindelse med realisering af lokalplanens byggemuligheder. Luftfoto set fra øst. Lokalplanområdets nærmeste omgivelser udgøres af boligområder, primært bestående af byhuse i 1½-2 etager, hovedsageligt opført i første halvdel af 1900-tallet, og etageboliger i 2-3 etager. Mod syd ligger en markant etageejendom, Solgaarden, som er i 4 etager. Længere mod syd er Lyngsø, som er én af Silkeborgs rekreative, bynære søer. Øst for området er boligbebyggelsen Koopmanns Gård, som er i 2-3 etager, og som blev opført efter lukningen af Koopmann Svineslagteri i LOKALPLAN

29 Foto af Koopmannsvej set i sydlig retning. Bagest ses eksisterende bebyggelse langs Lyngbygade. Til venstre ses de eksisterende bebyggelser, som er en del af boligbebyggelse "Koopmanns Gård", og til højre er der en række parkeringspladser tilknyttet disse boliger. Desuden er der tinglyst et fast hegn, som udgør lokalplanens vestlige grænse. Vest for området er Valdemarsgade, som på den vestlige side er klart struktureret med ældre byhuse i 1-2½ etager. Husene ligger helt tæt ud til gaden. Foto af Valdemarsgade set i nordlig retning. Til venstre ses de eksisterende byhuse i varierende højder i 1-2½ etager. Til højre ses et begrønnet trådhegn, som løber langs lokalplangrænsen. Nord for området er jernbaneterrænet, der deler byen og skaber en klar bydelsgrænse, og umiddelbart nord for dette er Silkeborg Station. Ud for lokalplanområdets nordøstlige grænse er en tunnel under jernbanen til Silkeborg Station til brug for gående og cyklister. Vejadgang til området sker i dag fra både Lyngbygade, Valdemarsgade og Jernbanevej. Lyngbygade fungerer LOKALPLAN

30 som gennemfartsvej mellem Frederiksberggade og Søndre Ringvej. De øvrige veje fungerer primært som lokale boligveje. På hjørnet af både Lyngbygade/Valdemarsgade og Lyngbyvej/Lyngsøvej er to mindre parkeringsarealer, som er offentligt ejet. Den eksisterende beplantning inden for lokalplanområdet er sparsom, og der er ikke registreret bevaringsværdig beplantning inden for området. Områdets terræn falder jævnt ca. 3 m fra Jernbanevej til krydset af Valdemarsgade/Lyngbygade, som ligger lavest. Foto af Lyngsøvej/Lyngbygade set i nordøstlig retning. I baggrunden kan Solar-bygningen skimtes bag beplantning og hegn. LOKALPLAN

31 Fremtidige forhold Områdets disponering Området er opdelt i 5 delområder, som vist på kortbilag 1. På illustrationsplanen, kortbilag 3, vises et princip for områdets udbygning i overensstemmelse med lokalplanens regulerende bestemmelser for bebyggelse samt placering af veje og fællesarealer m.v. Lokalplanen muliggør en udbygning og omdannelse af området til et attraktivt boligområde med en mere intensiv udnyttelse end tidligere, herunder en tæt boligbebyggelse samt et lokalcenter med mulighed for etablering af en dagligvarebutik. Centralt på grunden er et område til etageboliger i op til 4 etager. Mod Valdemarsgade er rækkehuse i op til 2 etager. De eksisterende byhuse mod Valdemarsgade/Jernbanevej bevares som udgangspunkt. Mod Lyngbygade bevares størstedelen af Solar-bygningen, som indrettes til dagligvarebutik samt boliger og/eller liberale erhverv. Inden for lokalplanområdet kan der opføres/indrettes i alt op til m² bebyggelse, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 90 for området som helhed. Dette svarer til ca boliger i 2-4 etagers bygninger. Bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag 2 fastlagte byggefelter. Terrasser over terræn, altaner og karnapper og lignende kan overskride byggefelterne med op til 2 m målt vinkelret fra facaden og 5 m lodret fra kørebanen, dog ikke mod Valdemarsgade og Jernbanevej. Der kan uden for byggefelterne opføres mindre bebyggelse, så som kundevognsskure, affalds- og redskabsrum m.v. Der skal etableres en rundkørsel i krydset Lyngbygade/Valdemarsgade/Lyngsøvej. Parkeringspladser til etageboligerne i delområde III skal etableres under terræn, og der må alene ske begrænset færdsel med bil imellem boligerne. Adgang til parkeringskælderen sker fra Jernbanevej og som et 5. ben i rundkørslen. Med etablering af parkeringskælderen friholdes areal på terræn til attraktive gaderum for ophold og leg samt til færdsel for bløde trafikanter. Parkering til bebyggelsen mod Valdemarsgade samt dagligvarebutik skal etableres på terræn. Der skal sikres en gangforbindelse fra rundkørslen til Jernbanevej. Delområde I Delområde I er udlagt til færdselsareal. Der skal etableres en rundkørsel med 5 ben i krydset Lyngbygade/Valdemarsgade/Lyngsøvej for at sikre en god trafikafvikling i området samt for at understøtte målsætningen om, at trafikken på Lyngbygade skal ske med en forholdsvis lav hastighed. Det er en forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse, at rundkørslen etableres. Fra et 5. ben i rundkørslen skal der etableres vejadgang til parkeringskælder under delområde II og III. Parkerings- og torveareal skal etableres med en ensartet belægning. Eksempel på udformning af rundkørsel og terrasseret trappeanlæg. I baggrunden ses den eksisterende Solarbygning. LOKALPLAN

32 Delområde II Delområde II er udlagt til centerformål i form af et lokalcenter. Der kan i delområdet opføres/indrettes bebyggelse til etageboliger, liberale erhverv samt dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Den eksisterende erhvervsbygning langs Lyngbygade, Solar-bygningen fra 1959, har en kulturhistorisk værdi, og skal derfor i videst muligt omfang bevares. I stueetagen planlægges indrettet en dagligvarebutik, og på 1. sal indrettes boliger og/eller liberale erhverv. Selv om anvendelsen ændres til dagligvarebutik samt boliger og/eller liberale erhverv, så sikrer bevarelsen af bygningen et historisk tilhørsforhold. Bygningen er i dag delvist skjult af beplantning og hegn langs Lyngbygade, og omdannelse af området vil medvirke til, at området bliver åbnet op og den markante bygning bliver mere synlig. Der er i lokalplanen fastlagt bestemmelser, der sikrer, at bygningens karakteristiske facadeudtryk med lodrette og vandrette betonbånd bevares. Der kan ske om- og tilbygning samt nedrivning af dele af bebyggelsen i nødvendigt omfang. I forbindelse med den ændrede anvendelse må tagkonstruktionen ændres, så der etableres en overdækket, drivhuslignende konstruktion i taget, som sikrer gode lysforhold til beboere og/eller ansatte på 1. sal. Der må etableres maks m² bebyggelse i delområdet. Bebyggelse må opføres i op til 2 etager og med en højde på maks. 12 m over eksisterende terræn. Der skal etableres friareal til bebyggelsen svarende til min. 10 % af det samlede boligareal. Friareal kan etableres på 1. sal af den eksisterende bebyggelse i forbindelse med den overdækkede, drivhuslignende konstruktion. Varelevering skal integreres i bebyggelsen eller i afskærmet varegård, som skal placeres i umiddelbar tilknytning til butikken. Vejadgang til delområdet skal udelukkende ske fra Lyngbygade. Der skal etableres parkeringspladser på terræn til delområdets funktioner. Der må ikke opføres carporte i delområdet. Nord for rundkørslen på Lyngbygade kan der etableres et terasseret trappeanlæg for at optage terrænforskel imellem delområde I, II og IV. Trappeanlægget skal have en placering og en udstrækning i princippet som vist på kortbilag 3. Trappeanlægget skal etableres med siddemuligheder samt med beplantning af græsser og træer. Der skal være stiadgang fra trappeanlægget til delområde II og IV. Der kan opsættes facadeskilte i forbindelse med bebyggelsens anvendelse til liberale erhverv og dagligvarebutik. Desuden kan der opsættes en skiltepylon ved indkørslen til delområdet. Skiltning og reklamering må kun finde sted i overensstemmelse med principperne i Skilte- og facadevejledning for Silkeborg Kommune. Der skal etableres støjafskærmning langs delområdets nordlige og østlige grænse for at sikre de omkringliggende bebyggelser fra støj i forbindelse med varelevering. Støjafskærmning kan etableres i en højde op til 3,5 m. Eksempel på, hvordan Solar-bygningens 1. sal kan indrettes med ovenlys, så der sikres gode lysforhold til beboere og/eller ansatte. LOKALPLAN

33 Delområde III Delområde III er udlagt til etageboliger. Der må etableres maks m² bebyggelse inden for delområdet. Bebyggelse kan opføres i op til 4 etager og med en højde på maks. 16 m over eksisterende terræn. Byggefelterne er placeret, så der er både er gode solforhold imellem bygningerne og evt. vindgener minimeres mest muligt. Ny bebyggelse skal udføres i en variation af tegl, pudsede og/eller malede flader og beton, og skal opføres med et varieret materialevalg og bygningstyper, for at sikre variation i områdets karakter. Variation kan ske enten i form af frem- og tilbagetrækning af dele af facaden, forskellige etagehøjder, materialer og et varieret farvevalg. Der skal etableres parkeringskælder under området. Vejadgang hertil skal ske fra Jernbanevej samt fra et 5. ben i rundkørslen, som skal etableres i delområde I. Der skal etableres friareal til bebyggelsen svarende til min. 10 % af det samlede boligareal. Idet der stilles krav om parkeringskælder samt at der alene må ske begrænset færdsel med bil på terræn, kan det fælles friareal indrettes imellem bebyggelsen. Det fælles friareal skal fremstå befæstet og/eller begrønnet. Langs delområdets østlige grænse skal der etableres fast hegn i skel mod Koopmannsvej. Delområde IV Delområde IV er udlagt til tæt-lav/etagebyggeri i form af rækkehuse. Der må etableres maks m² bebyggelse i delområdet. Bebyggelsen kan opføres i op til 2 etager og med en højde på maks. 8,5 m over eksisterende terræn. Bebyggelsen får karakter af byhuse, som i skala og proportioner stemmer overens med de eksisterende byhuse langs vestsiden af Valdemarsgade. Ubebyggede arealer mellem boliger og Valdemarsgade skal fremstå med karakter af forhaver. Vejadgang til delområdet skal udelukkende ske fra Valdemarsgade. Eksempel som viser et princip for rækkehuse i 2 etager langs Valdemarsgade. Delområde V Delområde V er udlagt til tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse samt til etageboliger. De eksisterende åbenlav boliger kan fastholdes, så længe det er ønsket. Der må etableres maks. 920 m² bebyggelse i delområdet. Ny bebyggelse kan opføres i op til 3 etager og med en højde på maks. 12 m over eksisterende terræn. Klima I lokalplanen er der indarbejdet en række bæredygtige tiltag, så som: LOKALPLAN