Lokalplan 679 for Holmehøj, Sidste Etape, Gundsømagle. Lokalplan 679

Transkript

1 Lokalplan 679 for Holmehøj, Sidste Etape, Gundsømagle Lokalplan 679

2 Indhold Forord 4 Baggrund 6 Lokalplanområdet 7 Formål og indhold 8 Forhold til anden planlægning 10 - Statslig planlægning 10 - Kommuneplan 11 - Gældende servitutter 12 - Planlægning i forhold til nabokommuner 12 - Vej- og stiplanlægning 12 - Skoledistrikt og Skolekapacitet 13 - Forsyning 13 - Spildevandsplanlægning 13 - Affaldshåndtering 14 - Kulturhistorie 14 - Miljø 15 - Bæredygtighed 16 - Forurening 16 Tilladelser fra andre myndigheder 16 Dispensation fra lokalplanen (Planlovens 19 og 20) 17 Lokalplanens bestemmelser 18 1 Formål 18 2 Område og zonestatus 18 3 Anvendelse 18 4 Udstykning 19 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 19 6 Bebyggelsens omfang og placering 20 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 21 8 Ubebyggede arealer og terræn 22 9 Miljøforhold Grundejerforening 23

3 3 11 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 24 Kortbilag 1 26 Kortbilag 2 28 Kortbilag 3 30 Plan- og Teknikudvalget Offentlig høring Plan- og Teknikudvalget 6. december december - 5. februar 2019

4 Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf eller via til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som forslag, der behandles af Plan- og Teknikudvalget og nogle gange også af byrådet. Herefter fremlægger kommunen forslaget til offentlig høring. Når lokalplanforslaget er offentliggjort, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af forslaget. I Roskilde Kommune er det politisk besluttet, at der som hovedregel gennemføres 8 ugers offentlig høring for planforslag, men at der i særlige tilfælde kan træffes beslutning om forkortet høringsfrist. Høringsfrist for nærværende planforslag fremgår af side 3. Offentlig høring af et lokalplanforslag annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Lokalplanforslaget findes digitalt på kommunens hjemmeside, men du kan også få en trykt udgave ved henvendelse til Plan- og Udvikling på rådhuset, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby. Den offentlige høring varer mindst 8 uger, medmindre andet er politisk besluttet forud for offentliggørelsen. I løbet af denne periode kan andre myndigheder og natio-

5 5 nalparkfonde gøre indsigelse, og alle kan komme med bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanforslaget. Høringssvar sendes til kommunen via roskilde.dk/indflydelse. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplanforslag beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Plan- og Teknikudvalget eller Byrådet vedtage lokalplanforslaget endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når lokalplanen er vedtaget endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Kommunens vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Planklagenævnet for så vidt angår såkaldt retlige spørgsmål, det vil sige, om retsregler og -principper er fulgt. Der kan ikke klages over planens indhold. Klageberettigede er Erhvervsministeren, enhver med retlig interesse i sagen samt en række organisationer. Klager skal sendes senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Klager skal sendes til den digitale Klageportal. Indgangen til Klageportalen findes på www. borger.dk og Nærmere vejledning kan findes på Planklagenævnet vil opkræve et gebyr. Hvis gebyret ikke er betalt til tiden, vil nævnet afvise klagen. Gebyret tilbagebetales, hvis klager får helt eller delvis medhold. Kommunens og Planklagenævnets afgørelser kan indbringes for domstolene inden 6 måneder fra de er meddelt.

6 Redegørelse Lokalplan 679 Lokalplanområdets beliggenhed Eniro/Krak BAGGRUND Det nye boligområde Holmehøj i Gundsømagle Øst er udlagt i Roskilde Kommunes kommuneplan for at imødekomme et lokalt behov og understøtte institutions- og skolekapaciteten i Gundsømagle. Byområdet har samlet plads til ca. 210 boliger og er omfattet af kommunens rækkefølgeplan, der fastlægger, at området skal udbygges fra vest mod øst. Der er udarbejdet en samlet helhedsplan for Holmehøj, der danner grundlag for lokalplanlægningen af byområdet.

7 Holmelunden 7 Holmevej Holmevej Holmeager Holmehøjen Piledyssen Piledyssen Holmehaven Holmebakken Holmehøjen Holmehøjen Lokalplan 679 Helhedsplanen for Holmehøj med markering af området omfattet af lokalplan 679 Bøgeholmen Egeholmen Kærholmen Elmeholmen Holmehøjen Østrupvej Østrupvej Holmehøj er under løbende udbygning, og Lokalplan 679, Holmehøj - sidste etape, omfatter det sidste område, der nu inddrages i udbygningen. LOKALPLAN0MRÅDET Lokalplanområdet udgør et areal på omkring 1,68 ha og ligger øst for Gundsømagle, og er en del af Holmehøj. Arealet ligger umiddelbart øst for Holmehøjen. Området er ubebygget og har hidtil været anvendt til jordbrug. Der er ingen diger eller gravhøje inden for området. Terrænet er let kuperet og falder med ca. 2 m fra vest mod øst.

8 Vedtagne lokalplaner for Holmehøj, Gundsømagle Erhvervsstyrelsen, ERST Lokaplan Redegørelse Mod øst ligger landbrugsarealer, mod nord, syd og vest støder det op til Holmehøjs forrige etaper med lokalplan nr. 522, 581, 604, 624, 633 og 666. FORMÅL OG INDHOLD Formål Lokalplanen giver mulighed for, at der som sidste etape af den samlede udbygning af byområdet Holmehøj i Gundsømagle kan opføres 10 boliger som åben-lav bebyggelse og 7 boliger som tæt-lav bebyggelse i den centralt, østlige del af byudviklingsområdet. Lokalplanen skal fastlægge retningslinjer for den fremtidige bebyggelse, områdets friarealer, infrastruktur, vandsafledning af overfaldevand og nedsivning i overensstemmelse med den overordnede helhedsplan for Holmehøj. Indhold Denne lokalplan udlægger den centralt, østlige del af dispositionsplanen til 17 grunde omkring Birkeholmen og Holmehøjen. Grundstørrelsen varierer fra 326 til 870 m². Lokalplanområdets boliger kan opføres i 1 etage med udnyttet tagetage for området med tæt-lav bebyggelse og 1 etage for parcelhuse. Muligheden for at bygge i 1,5 etage gives for, at imødekomme et ønske om, at mindske bygningernes fodaftryk og dermed sikre en bedre udnyttelse af de enkelte grunde, større friarealer, mere beplantning og bedre mulighed for nedsivning af regnvand. Lokalplanens bebyggelse skal som det øvrige Holmehøj fremstå uden blanke og reflekterende tagmaterialer, herunder glaseret eller hårdtengoberet tegl. Det er ønsket, at lokalplanområdet skal fremstå med en

9 am 27by 27bz Ny 5.70 m br. privat fællesvej 13 27cq 27cr 27cs Kronekant 27cv Regnvandsbassin 27ct 27q Illustration af Holmehøjs sidste etape, hvor der planlægges opført 18 enfamilieboliger og anlagt et fælles friareal med en ny høj, samt reservation til en legeplads. 7bæ 11 Regnvandsbassin 7bø 27ca cl 18cm 18ex 18ev 18eu 18et 18cp 18cq 18cr 18cs 18fb 18es markant, grøn karakter. Hegn i skel må derfor kun udføres som levende hegn. Lokalplanen fastsætter de overordnede rammer for friarealernes karakter og beplantning. Et egentligt projekt, der fastlægger den endelige terrænregulering, udarbejdes i forbindelse med byggemodningen af området. Når bydelen er fuldt udbygget vil det fælles friareal indgå i en samlet grøn ring omkring hele bydelen Holmehøj. Her er der afsat areal til etablering af en legeplads. Der vil, når området er udbygget, være etableret tre høje mod øst, hvoraf høj 3 og en del af høj 2 er beliggende inden for denne lokalplan. På naboarealet øst for lokalplanområdet etableres i forbindelse med byggemodning af området, sidste del af den overordnede sti, som omkranser det samlede Holmehøj. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Birkeholmen og Holmehøjen, der giver vejadgang til Piledyssen, Østrupvej og Holmevej. Boligvejen i lokalplanområdet anlægges som privat fællesvej med grønne rabatter omkring. I forbindelse med den nordlige og sydlige vendeplads/parkeringsareal, er der udgang til det fælles friareal med forbindelse til fællesstien for på sigt at give nem adgang til evt. kommende cykelsti til Stenløse / Veksø. Indkørslen til boligvejen anlægges med hajtænder. For at fremtidssikre området mod kraftige regnskyl skal der etableres vejbrønde og separatkloakering med én spildevandsledning og én regnvandsledning med afsluttende stik på hver grund. Regnvand ledes til eksisterende regn-

10 Redegørelse vandsbassiner i området via det eksisterende regnvandssystem. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Statslig planlægning Natur- Miljø og Fødevareministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD), hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km fra Roskilde Fjord og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet. I henhold til Planlovens kapitel 5 om lokalplanlægning skal der i lokalplaner for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonen redegøres for den visuelle påvirkning af kysten. Topografien og byområdet imellem fjorden og lokalplanområdet bevirker, at byggeri med de højder, der er fastsat i lokalplanen, ikke vil medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet. Naturbeskyttelse

11 Rammeområde 8.B.30 i Kommuneplan Internationale naturbeskyttelsesområder og beskyttede arter: Ifølge bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007) kan et planforslag ikke vedtages, hvis gennemførelse af planen kan betyde: At planen kan skade de udpegede internationale naturbeskyttelsesområder (habitat-, fuglebeskyttelses- og Ramsarområder), at yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra a) kan blive beskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter, som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier kan blive ødelagt. Lokalplanområdet ligger ca. 2,5 km fra det nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde, Roskilde Fjord. Der er ikke registreret beskyttede arter i lokalplanområdet. Roskilde Kommune vurderer derfor, at planen ikke kan skade de internationale naturbeskyttelsesinteresser. Kommuneplan I Roskilde Kommuneplan 2016 er lokalplanområdet beliggende inden for rammeområde 8.B.30, Holmehøj øst for Piledyssen. Område 8.B.30 ligger i Gundsømagle, og planlægningen skal derfor overordnet set alene modsvare det lokale behov for f.eks. boliger, arbejdspladser og service, understøtte de offentlige servicefunktioner og medvirke til en landskabelig afrunding af bysamfundet.

12 Redegørelse Holmehøjen, den interne fordelingsvej, der er etableret i forbindelse med den tidligere udbygning. Område 8.B.30 er udlagt til boligformål som åben-lav og tæt-lav bebyggelse med mulighed for indpasning af offentlige formål (institutioner, friarealer, tekniske anlæg o.l.) For rammeområdet er fastlagt en maksimal bebyggelsesprocent på 30 for åben-lav bebyggelse og 40 for tæt-lav bebyggelse. Bygningshøjden må ikke overstige 2 etager og 8,5 meter. Lokalplanområdet indgår i et større kulturhistorisk interesseområde. Planlægningen skal derfor overordnet set sikre, at de karakteristiske kulturhistoriske værdier, helheder og enkeltelementer bevares, beskyttes og forbedres. De kulturhistoriske interesseområder omfatter områder, hvor der findes en særlig koncentration af velbevarede og synlige spor af historien, og områder hvor der ikke er synlige spor, men stor sandsynlighed for at gøre fund i jorden. Ifølge kommuneplanens rækkefølgeangivelse kan rammeområdet udbygges med samlet 210 boliger. Gældende servitutter På ejendommen matr. nr. 27q og 18bx Gundsømagle By, Gundsømagle er tinglyst servitut af om 10 m vejbyggelinje. Denne byggelinje er ikke i konflikt med lokalplanen. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Roskilde Kommunes vurdering, at den udbygning, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på vores nabokommuner. Vej- og stiplanlægning Lokalplanområdet vejbetjenes fra Holmehøjen, der igen har

13 Den interne sti i den sydlige del af Holmehøj, som videreføres igennem lokalplanområdet. 13 forbindelse til Piledyssen, Holmevej og Østrupvej. Den planlagte adgangs- og boligvej indenfor lokalplanområdet får status som privat fællesvej. Udbygningen af området med 17 boliger vil medføre en meget begrænset forøget trafik. Den fulde udbygning af byudviklingsområdet med 210 boliger vil medføre en vis trafik på de omgivende veje. Ved det planlagte anlæg af den nye Frederikssundmotorvej, er der etableret tilslutning til Østrupvej. Østrupvej vil i højere grad blive indfaldsvejen til Gundsømagle, hvorimod Holmevej vil blive lukket for gennemkørsel. De vejledende grænser for vejstøj på de primære udendørs opholdsarealer skal sikres overholdt. Der er i forbindelse med udarbejdelse af helhedsplanen for området udarbejdet en støj-undersøgelse, som viser støjbelastningen fra den nuværende trafik og den tilkommende trafik fra byudviklingsområdet. i forbindelse med etableringen af området mod syd er der derfor sket en tilbagetrækning af bebyggelsen mod Østrupvej. Mod nord på Holmevej er trafikken kun lokal og af begrænset omfang. Det vurderes derfor at støjgrænserne kan overholdes på arealet, som ligger midt i bebyggelsen. Skoledistrikt og skolekapacitet Lokalplanområdet ligger inden for Margretheskolens skoledistrikt, der har kapacitet til den boligudbygning som lokalplanen giver mulighed for. Forsyning Lokalplanområdet forsynes med vand fra Gundsømagle Vandværk, og ny bebyggelse forudsætter tilslutning fra

14 Redegørelse Lokalplanområdet set mod vest fra højene. I baggrunden ses den tidligere parceludbygning langs Holmehøjen og til højre i forgrunden regnvandsbas- Note: jf. kommunens spildevandsplan ( ) gælder det at: Hvis grundejer vil befæste en større del af grunden end den maksimale befæstelses grad (i dette tilfælde maksimalt 30%), skal overfladevand fra den del af arealet, det overskrider værdierne enten nedsives på egen grund eller forsinkes, før det afledes til kloaksystemet. De fastsatte grænser skal følges, når der etableres nye tilslutninger, eller når eksisterende tilslutninger ændres. dette vandværk. Elforsyningen til lokalplanområdet varetages af Ørsted. Der er udlagt areal til en miljøstation i den nordlige del af Holmehøj, der sammen med en tilsvarende i den sydlige del mod Østerupvej, skal betjene hele det færdigudbyggede Holmehøj, herunder det nærværende lokalplanområde. Lokalplanområdet ligger ikke i fjernvarme- eller naturgasområde. Spildevandsplanlægning Området er planlagt separatkloakeret, og derfor skal spildevand og regnvand separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg med én spildevandsledning og én regnvandsledning med afsluttende stik på hver grund. Da jorden i lokalplanområdet er meget lerholdig og ikke velegnet til nedsivning, kan grundejerne ikke pålægges nedsivning i området. Miljømyndigheden kan dog give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og befæstede arealer, hvis det er teknisk muligt og kan ske uden ulemper for naboer. Overskydende regnvand fra tage og befæstede arealer skal som princip ledes via vejbrønde og regnvandsledninger til regnvandsrenden fra Holmehøjen til det sydvestlige regnvandsbassin i Holmehøj-området. Affaldshåndtering Roskilde Kommune har implementeret en ny affaldsordning for private husstande, som for åben-lav bebyggelse (parcelhuse) pt. kræver sortering i 3 beholdere, mens der for tæt-lav bebyggelse (rækkehuse) alternativt kan etableres fælles løsninger, jf. Regulativ for husholdningsaffald i Roskilde Kommne.

15 Den nye boligvej i lokalplanområdet udformes med grønne græsrabatter som f.eks. nabovejen Holmehøjen 15 Kulturhistorie Roskilde Kommune har i medfør af museumslovens 23 foretaget en arkivalsk kontrol af planområdet. En del af lokalplanområdet er et fortidsminde areal, hvilket betyder at der er risiko for tilstedeværelse af væsentlige fortidsminder på de enkelte matrikler med indbygget, mulig udgiftsbyrde. Kultur og sundhed Miljø og klima Hvis der under anlægsarbejde fremkommer fund eller fortidsminder, vil disse være omfattet af Museumsloven. Bygherren er forpligtet til øjeblikkeligt at indberette sådanne fund til Roskilde Museum, samt til midlertidigt at indstille anlægsarbejdet Erhverv og økonomi 10 9 Roskilde Kommune opfordrer i øvrigt til at følge museets anbefalinger i forbindelse med arealets byggemodning. Miljø I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor»screenes«, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af»screening«af lokalplanforslag 679 ikke er behov for at fortage en samlet miljøvurdering af lokalplanforslaget, da der er tale om en mindre plan og relativt få boliger, der ikke Hvordan vurderer vi? For hvert af de 12 emner foretager Roskilde Kommune en kvalitativ vurdering af i hvor høj grad først et projekt- og siden et lokalplanforslag understøtter de konkrete mål. Hvert emne tildeles en samlet score ud fra nedenstående skala: Emne nr. planen understøtter optimalt de angivne mål planen understøtter de mål der er angivet planen understøtter kun i mindre grad målene planen påvirker ikke målene væsentligt planen har væsentlig negativ påvirkning på målene 1. Identitet (Kulturarv og profil) 2. Byens rum og bygninger 3. Grønne og blå byrum 4. Social mangfoldighed 5. Sundhed og bevægelse 6. Transport 7. Ressourceforbrug 8. Støj og forurening 9. Vand 10. Natur 11. Erhverv og service 12. Kommunal økonomi

16 Redegørelse Den overordnede sti langs Holmevej, der omkranser det samlede Holmehøj vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Resultatet er illustreret med rosetten i figuren til højre. Det er vurderet, at de eksisterende regnvandsbassiner har tilstrækkelig kapacitet til at håndtere overfladevandet fra lokalplanområdet. I forhold til den oprindelige masterplan for hele området er der etableret et ekstra regnvandsbassin i det sydøstlige hjørne. I dimensionering af dette ekstra bassin er der medregnet overfladevand fra denne sidste etape i udstykningen. Derudover er de sidste 2 etaper i områdets nordøstlige område ikke tilsluttet for regnvand, men nedsiver i privat nedsivningsbassin. Vurdering og screening har været i høring hos berørte myndigheder. Screeningen kan rekvireres ved henvendelse til planogudvikling@roskilde.dk. Hvis man ønsker at klage over kommunens afgørelse om miljøscreeningen, kan man klage til Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som man finder et link til på og virk.dk/ Du logger på dk/ eller typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. Bæredygtighed Roskilde Kommune har udarbejdet en bæredygtighedsprofil af projektet, der viser, i hvor høj grad projektet understøtter kommunens mål på området. Forvaltningen vurderer, at bæredygtighedsprofilen er fremmet ved at området har et grønt fællesareal med legeplads, der ligger op til møder mellem beboerne og fysisk aktivitet. Lokalplanen redegør for forholdet til øvrig planlægning,

17 De to høje set fra vest, hvor der etableres en ny høj til højre herfor og en legeplads bagved 17 hvoraf det fremgår, at planen ikke er i strid med anden overordnet planlægning eller sektorplanlægning ud fra en miljømæssig vurdering. Forurening Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet og har hidtil været anvendt til jordbrug. I forbindele med vedtagelse af LP 624, som er naboareal til LP 679 blev det besluttet af Klima og Miljøudvalget at udtage området for forureningsklassificeringen. Det samme vil gøre sig gældende for LP 679. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Området er i dag pålagt landbrugspligt. Landbrugspligten ophæves af landinspektør i forbindelse med udstykning. DISPENSATION FRA LOKALPLANEN (PLANLOVENS 19 OG 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

18 Bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 50 af 19. januar 2018) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune. 1 FORMÅL Formålet med lokalplanen er: At fastlægge områdets primære anvendelse til boliger. At fastlægge bebyggelsesplan, vejforløb og grønne områder i overensstemmelse med helhedsplanen for hele Holmehøj. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter en del af matr. nr. 27q og 18bx, Gundsømagle By, Gundsømagle samt alle parceller, der efter vedtagelsen af denne lokalplan udstykkes fra denne del af ejendommen. 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone. Lokalplanens område overføres med denne lokalplan til byzone. 3 ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet opdeles i 3 delområder, som vist på kortbilag Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse (parcelhuse) i 1 etage. Delområde 2 må kun anvendes til boligformål i form af

19 Rækkehus Parcelhus Tværsnit i boligvejene 19 tæt-lav bebyggelse (rækkehuse og lignende) i 1 etage med udnyttet tagetage. Delområde 3 må kun anvendes til fælles friareal med stier, høje, beplantninger og legeplads. Der kan inden for området opsættes bænke, legeredskaber og lignende. Området må ikke bebygges. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning inden for delområde 1 (parcelhuse) skal ske i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste udstykningsplan. 4.2 Bebyggelse i delområde 2 (tæt-lav) kan udstykkes i en eller flere storparceller eller som individuelle parceller. Ved udstykning skal det sikres, at den enkelte grund bliver mindst 400 m 2 stor, inklusiv andel af fælles friarealer udlagt i denne lokalplan (delområde 3) 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Veje og stier skal anlægges i henhold til principperne vist på kortbilag Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Holmehøjen. 5.3 Vejen Birkeholmen som vist principielt på kortbilag 2 skal udlægges, som tværsnittet viser, i en bredde af mindst 8 m

20 Bestemmelser med 5 m kørebane og græsrabat i begge sider. 5.4 Boligvejen skal indrettes med manøvre- og vendeplads for renovationsbiler ved punktet mærket C på kortbilag Der skal udlægges mindst 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund ved åben-lav og tæt-lav bebyggelse. 5.6 Der skal anlægges stier som vist på kortbilag 2. Stien a-b skal anlægges som vist principielt med signaturen a-b på kortbilag 2 med grus-belægning i en bredde af mindst 1,5 m og højst 3,0 m i det fælles grønne område med kobling til stien i området mod nord (jf. Lp 624). 5.7 Skiltning og afmærkning af vej-, sti- og parkeringsforhold skal udføres og behandles i henhold til færdselslovens og vejafmærkningsbekendtgørelsens bestemmelser. Skilte- og afmærkningsplan skal sendes til samtykke hos politiet inden endelig udførelse. 5.8 Opsætning af brandhaner skal ske jf. aftalen mellem Roskilde Kommune og Østsjællands Beredskab. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for åben-lav

21 21 bebyggelse og 40 for tæt-lav bebyggelse. 6.2 Bebyggelse kan opføres i maksimalt 1 etage med en maksimal højde på 6,5 m for åben-lav og i maksimalt 1,5 etage med en maksimal højde på 8,5 m for tæt-lav. 6.3 Garager og carporte i tilknytning til bebyggelse skal placeres mindst 5 m fra skel mod vej. Integrerede sekundære bygninger skal ligeledes placeres 5 m fra skel mod vej. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Boligbebyggelse skal opføres med sadeltage, eventuelt med valm eller med synlig, ensidig taghældning på min. 10%. Levende hegn Max 0,5 m Der tillades støttemur, hvis den placeres mindst 0,5 meter fra skel og skjules bag beplantning. 7.2 Tage på bebyggelse må ikke fremstå i blanke eller reflekterende materialer. Dette svarer til, at materialets glanstrin ikke må overstige Såfremt der etablereres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, tilpasses bygningens arkitektoniske udtryk, og følge tagets hældning. Anlæg til indvinding af solenergi kan placeres på jorden, såfremt de ikke er synlige fra veje og fælles opholdsarealer. 7.4 Terrænændringer skal afvikles som bløde S-formede kurver. Der tillades ikke tekniske skråninger.

22 Bestemmelser Skiltning og flagning i reklameøjemed er ikke tilladt inden for lokalplanområdet. 7.5 Der må ikke opsættes udvendige antenner. Parabolantenner kan dog opsættes på facade eller på terræn, max højde til kant på ikke over 1,8 m over terræn og 2 meter fra skel. 8 UBEBYGGEDE AREALER OG TERRÆN 8.1 Det med grønt markerede område, se kortbilag 2, til fælles friareal mod syd og øst, udlægges som grønt område. NOTE: Anlæg af udbebyggede arealer skal ske under hensyn til Roskilde Kommunes spildevandsplan, der fastlægger et afløbskoefficiet for området. Denne kan have indflydelse på hvor meget man kan befæste i området. Se redegørelsens afsnit vedrørende forsyning. 8.2 Det fælles friareal, som vist på kortbilag 2, skal være beplantet førstkommende vækstsæson efter lokalplanområdets færdigudbygning. Der udføres af bygherren en basisetablering af græs og enkelte beplantninger. For at sikre at træerne plantet i de fælles friarealer udvikler naturlig krone, må disse ikke topskæres eller skæres i facon. 8.3 Der må efter afsluttet byggemodning ikke foretages terrænregulering med mere end 0,5 meter. Terrænet må ikke fremstå med tekniske skråninger, men skal fremstå med en 1/7 hældning med en blød, s-formet kurve. Der tillades støttemure, forudsat at støttemurene opføres mindst 0,5 m fra skel og der plantes levende hegn foran (i niveau med vej og/eller nabogrund). Dog er højene på fællesarealene undtaget fra bestemmelser om terrænregulering. 8.4 Hegn i skel må kun udføres som levende hegn, eventuelt

23 23 med et trådhegn på egen side. Hegn i skel mod veje, stier og fælles friarealer skal plantes min. 30 cm inde på egen grund, således at bevoksningen til enhver tid kan holdes inden for skellinjen. 8.5 Der må ikke etableres støjskærme inden for lokalplanområdet. 8.6 Lastbiler, campingvogne, både og biler, som ikke er indregistreret, må ikke opbevares inden for området. 8.7 Trailere må ikke hensættes på fællesarealerne. 9 MILJØFORHOLD 9.1 Lokalplanområdets ejendomme kan anvende alternative energikilder, herunder jordvarme, solvarme, luft til vand og lignende. 9.2 Regnvand ledes til eksisterende regnvandsbassiner i området via det eksisterende regnvandssystem. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Grundejere i lokalplanområdet skal være medlem af den eksisterende grundejerforening for hele byudviklingsområdet der er omfattet af helhedsplanen for Holmehøj, der blev etableret i forbindelse med Lokalplan 522.

24 Bestemmelser 10.2 Det er grundejerforeningens opgave at forestå yderligere beplantning og drift samt vedligeholdelse af private fællesveje, fælles stier, legeplads og fælles friarealer. 11 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BE- BYGGELSE Inden ibrugtagning skal bebyggelsen være tilsluttet offentligt spildevandsanlæg samt tilmeldt affaldsafhentning. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil, og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Plan- og Teknikudvalget den 16. maj 2019.

25 25

26 Kortbilag 1 - Matrikelkort og delområder Matrikelkort Lokalplangrænse Delområde Delområde 1 - åben-lav boliger Delområde 2 - tæt-lav boliger Delområde 3 - grønne friarealer Matrikelskel Matrikelnummer Terrænkurver 18fe 13

27 am 27cp Ny 5.70 m br. privat fællesvej 27cq 27cr 27cs 27ct 27q 11 27by 27bz 13 Kronekant 27cv Regnvandsbassin 27bæ 11 Regnvandsbassin 27bø 27ca 13 18fe Delområde 1 12 Delområde cl 18cm Delområde 2 18ex 18ev 18eu 18et 18cp 18cq 18cr 18cs 18fb 18es da 0m 10m 20m 50m 100m SDFE, Roskilde Kommune

28 Kortbilag 2 - Fremtidige forhold Fremtidige forhold Lokalplangrænse Delområde Delområde 1 - åben-lav boliger Delområde 2 - tæt-lav boliger Delområde 3 - grønne friarealer Vejadgang Boligvej Stier A-C a-b

29 10 29 bm 27cg 27am 27cp Ny 5.70 m br. privat fællesvej 27cq 27cr 27cs 27ct 27q 11 27by 27bz 13 B Kronekant 27cv Regnvandsbassin 27bæ 11 Regnvandsbassin 27bø 27ca 13 18fe Delområde 1 12 c d A 14 C d Delområde 3 e k 18cl 18cm Delområde 2 18ex f 18ev 18eu 18et 18cp 18cq 18cr 18cs a 18fb 18es da 11 18dx 18dm 0m 10m 20m 50m 100m SDFE, Roskilde Kommune

30 Kortbilag 3 - Illustrationsplan Illustrationsplan

31 10 31 bm 27cg 27am 27cp Ny 5.70 m br. privat fællesvej 27cq 27cr 27cs 27ct 27q 11 27by 27bz 13 Kronekant 27cv Regnvandsbassin 27bæ 11 Regnvandsbassin 27bø 27ca k 18cl 18cm 18ex 18ev 18eu 18et 18cp 18cq 18cr 18cs 18fb 18es da 11 18dx 18dm 0m 10m 20m 50m 100m SDFE, Roskilde Kommune

32 Plan og Udvikling Postboks 100 Rådhusbuen Roskilde planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Lokalplan 679 Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Svogerslev Roskilde Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup