LOKALPLAN NR &2 TEGLVÆRKSHAVNEN

Transkript

1 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Borgerrepræsentationen har den 11. december 2003 vedtaget tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 Teglværkshavnen Lokalplanen er bekendtgjort den 26. januar Københavns Kommune

2 IDHOLD BAGGRUD FOR LOKALPLAE... 3 LOKALPLA R STATUS FOR OMRÅDET OMKRIG TEGLVÆRKSHAVE... 5 UDBYGIG AF OMRÅDETS FÆLLESALÆG... 6 KOMMUEPLAMÆSSIGE OVERVEJELSER... 6 HELHEDSPLAE FOR SYDHAVE... 8 BYOMDAELSE PÅ SLUSEHOLMES ORDLIGE DEL... 9 OMRÅDETS PÅVIRKIG AF MILJØET TRAFIKSTØJ VIRKSOMHEDER FORUREIG AF UDERGRUDE MILJØRIGTIGT BYGGERI FJERVARME VADKVALITET VADSTADSHØJDER TILLÆG R. 2 TIL LOKALPLA R FORMÅL OMRÅDE VADAREALER, BOLVÆRKER OG ZOESTATUS AVEDELSE VEJ- OG STIFORHOLD SAMT BROER BEBYGGELSES OMFAG OG PLACERIG BEBYGGELSES YDRE FREMTRÆDE FORASTALTIGER MOD FORUREIGSGEER UBEBYGGEDE AREALER SÆRLIGE FÆLLESALÆG RETSVIRKIGER OPHÆVELSE AF BESTEMMELSER I LOKALPLA R TEGIG R TEGIG R TEGIG R TEGIG R TEGIG R TEGIGR LOKALPLA R TILLÆG R. 1 TIL LOKALPLA R LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

3 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET Luftfoto af planområdet fotograferet i Luftfoto af Java-øen i Amsterdam Sydhavnen er i Kommuneplan 2001 udpeget som et fokusområde med potentiale for boligudbygning med udnyttelse af herlighedsværdien ved beliggenheden ved vandet. Som led heri er der udarbejdet skitser til en helhedsplan af den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec Architecten. Planen bygger bl.a. på tegnestuens erfaringer med planlægningen af bebyggelsen på Javaøen i Amsterdam og på inspiration fra Borneo-øen ligeledes i Amsterdam samt fra Christianshavns og Frederiksstadens karrébebyggelser. Fra de første skitser er der i samarbejde med de relevante kommunale forvaltninger og Københavns Havn sket en videreudvikling af planen, og i oktober 2002 tiltrådte de kommunale udvalg igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet for 1. etape, der omfatter den nordlige del af Sluseholmen. LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 3

4 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Hele Teglværkshavnen er omfattet af lokalplan nr. 310, og for det aktuelle område består planerne af et forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan Tegningen viser området omfattet af lokalplan nr. 310 og inddelingen i 7 underområder. Det aktuelle planområde er vist med rastesignatur. Lokalplan nr. 310 Teglværkshavnen En gruppe af områdets større grundejere bestående af CC Danmark, MT Høj gaard, PFA-Ejendomme, C.W. Obel og Københavns Havn lod i på bag grund af drøftelser med forvaltningen - en helhedsplan udarbejde. Denne helhedsplan dannede baggrund for lokalplan nr. 310 Teglværkshavnen, der blev bekendtgjort den 23. juni Lokalplanen udgør det planmæssige grundlag for omdannelsen af det tidligere industri- og havneområde omkring Teglværkshavnen. Anvendelsesmæssigt er det lokalplanens intention at skabe en zoning fra industriområdet omkring H.C. Ørsted Værket og de stærkt trafikerede veje over områder med blandet erhverv til de integrerede bolig- og serviceervsområder på Teglholmens sydlige del og Sluseholmens nordlige del. Lokalplanen fastlægger desuden sammenhængende infrastrukturelle fællesanlæg som veje, en broforbindelse mellem Teglholmen og Sluseholmen samt rekreative elementer i form af en grøn kile og havnepromenader, bl.a. for at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling og forøge de herlighedsværdier, der knytter sig til beliggenheden i et havneområde og for at sikre en sammenhæng til de eksisterende boligområder i Kongens Enghave. 4 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

5 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Den maksimale bebyggelsesprocent for hele lokalplanområdet er 110. Bebyggelsen må som hovedregel ikke overstige 5 etager samt udnyttet tagetage. Den nordlige del af det aktuelle område på Sluseholmen (område IV) fastlægges til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk, lettere industri, lager og lignende virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Mindst m 2 af rummeligheden på m 2 skal være boliger. Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Fordelingen af anvendelsen og opførelsen af nybyggeri skal ifølge lokalplanen ske efter nærmere bestemmelser i supplerende lokalplan. Den sydlige del af det aktuelle område er i lokalplan nr. 310 en del af område I, der er fastlagt til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter, der er forenelige med områdets anvendelse til blandet erhverv. Med helhedsplanen for Sydhavnen er der lagt op til ændringer i forhold til ovennævnte bestemmelser for det aktuelle område. Status for området omkring Teglværkshavnen Aalborg Portlands siloer Bådeklubben Valby Flere større virksomheder har etableret sig i området omkring Teglværkshavnen med kontorer og firmadomiciler og flere boligprojekter er på vej. I området mellem kontorbyggerierne Gillette Group og Støberigade 12 er der planlagt en boligbebyggelse med ca. 130 boliger, og i havnebassinet vest for Aston Groups domicil ønskes der opført en ny boligbebyggelse på en boligø i sammenhæng med arealer på Teglholmen nord for med i alt 120 boliger. Dette projekt, der er udarbejdet af tegnestuen Vandkunsten, er valgt efter en indbudt arkitektkonkurrence. Bebyggelsen er muliggjort i tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310, og dette tillæg er endeligt vedtaget i Borgerrepræsentationen den 11. juni Derudover gælder det, at store dele af områderne omkring Teglholmsgade i dag fremstår ryddet og klar til en udbygning. Andre dele anvendes fortsat til erhverv overvejende i form af lagervirksomhed. Den nordligste del af det aktuelle planområde på Sluseholmen er ejet af Københavns Havn og er forholdsvis ekstensivt udnyttet og fremstår som et blandet erhvervsområde med store lagerhaller og en forholdsvis nedslidt karakter. Aalborg Portlands høje siloer på den nordvestlige del af Sluseholmen markerer overgangen mellem Teglværksløbet og Teglværkshavnen. Langs Sluseløbet ligger Bådeklubben Valby med sine små karakteristiske bådskure. Umiddelbart vest herfor, har virksomheden Louis Poulsen lager, administration og produktion af lamper. På den sydlige del af Sluseholmen ligger LM Ericssons markante bygning ud for slusestationen, og indkøbscentralen Metro optager et stort areal til engrossalg, lager og parkering ved Fordgraven. På hjørnet ved Sjællandsbroen på Sluseholmen 2-4 er et kontorhus for Poul Refstrup A/S tegnet af Kasper Danielsen arkitekter opført for nyligt. LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 5

6 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Udbygning af områdets fællesanlæg I forbindelse med vedtagelse af lokalplan nr. 310 Teglværkshavnen tiltrådte Borgerrepræsentationen en indstilling om, at kommunen ved mellemfinansiering forpligter sig til at medvirke ved etablering af bro mellem Teglholmen og Sluseholmen som et fællesanlæg for området. Broen financieres ved indbetaling af 50 kr. (pristalsreguleret) pr. m 2 etageareal i nybyggeri i lokalplanens område I, Promenaden, som den er anlagt på en strækning af Teglholmens Sydkaj. Promenaderne anlægges som fællesanlæg langs alle kajer. Bygningen i midten rummer Gilette Group, og bag denne er der planlagt boliger. Udsigten fra Sluseholmen over Teglværksløbet til Teglholmen. Det er her der skal etableres en bro. Den grønne kile på Teglholmen II, III, IV og VI. Den var påregnet etableret efter udbygning med m 2, hvoraf ca. 1/3 nu er opført, men kommunen er indstillet på at optage forhandlinger med grundejerne om etablering af broen i forbindelse med udbygningen af det heromhandlede område, hvilket skal ses i sammenhæng med en udflytning af Aalborg Portland A/S. For at tilføre de bagvedliggende arealer på Teglholmen landskabelige kvaliteter på linie med de arealer, der ligger ved vandet, er en gennemgående grøn kile planlagt parallelt med Teglholmsgade. Kilen, der indeholder gang- og cykelforbindelse, er allerede etableret i området ved Teglholm Allé. Den skal i overensstemmelse med lokalplanen anlægges fra Scandiagade til Teglværksløbet og forbindes med Sydhavn Station samt Amager Fælled med cykel- og gangbro. I overensstemmelse med lokalplan nr. 310 er områdets promenader ligeledes under udbygning. Ved Frederikskaj, Støberikaj og dele af Teglholmens Sydkaj er der allerede etableret promenader. Kommuneplanmæssige overvejelser I Kommuneplan 2001 er som nævnt en stor del af de gamle havne- og erhvervsområder i Sydhavnen udpeget til et fokusområde for et centralt beliggende boligbyggeri med store herlighedsværdier. Der er her mulighed for at opføre familieboliger i integrerede og levende byområder sammen med serviceprægede erhverv, som vil være forenelige med boligbebyggelserne. Omdannelsen af disse arealer til boligformål skal ses som et vigtigt led i realiseringen af kommunens boligpolitik. Størstedelen af erhvervsområderne i fokusområdet er beliggende stationsnært d.v.s inden for en afstand af m fra Dybbølsbro og Sydhavn Station. Derimod ligger størstedelen af de nye boligområder langs havneløbet med en af- 6 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

7 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Fremtidige kommuneplanrammer Kanalmiljø Evt. fremtidig stibro stand på m fra disse stationer. Der forventes imidlertid etableret en effektiv busbetjening af fokusområdet med tilknytning til de nærliggende stationer. Gennem samarbejdet med konsulenten Soeters Van Eldonk Ponec Architecten er idéplanerne for en kanalby blevet bearbejdet og detaljeret. Det er intentionen at etablere et nyt funktionsblandet område på Sluseholmen af høj standard og skabe et familievenligt boligmiljø, hvor kulturelle, offentlige og publikumsorienterede funktioner er integreret i området. Med kommuneplantillægget ændres planområdet til to C2 *-områder med maksimale bebyggelsesprocenter på 150. Fordelingen mellem bolig- og erhvervsbyggeri er 70/30. Det nye bykvarter på Sluseholmens nordlige del skønnes at kunne rumme ca overvejende familieegnede boliger. Samtidig forventes det, at der kan etableres i størrelsesordenen nye arbejdspladser, når området er fuldt udbygget. Det syd for beliggende område mellem Sluseløbet og vejen Sluseholmen skønnes at kunne rumme ca. 450 boliger og ca. 500 arbejdspladser. Ved planlægningen af det nye bykvarter er der lagt vægt på nærmiljøets udformning. Områdets foreslås bebygget i karréstruktur omkranset af havnen og kanaler og med indre grønne gårdrum med kvaliteter, der især appellerer til børnefamilier. Med vandet trukket ind i området vil der blive skabt et unikt miljø, som vil være til glæde for hele bydelen. I det reviderede idéprojekt fra september 2002 for bykvarteret på Sluseholmen indgår forslag om at supplere havnepromenaderne rundt om Teglværkshavnen med en cykel- og stibro mellem Sluseholmen og Frederikskaj. Denne stibro vil samtidig kunne give bedre cykel- og fodgængerforbindelse fra Sluseholmen til Sydhavnen Station og det øvrige Kongens Enghave. I det foreliggende forslag til tillæg til lokalplan og kommuneplan er der givet mulighed for at etablere den nye stibro. Den foreslåede nye stibro ved Fordgraven vil påvirke havnemiljøet, men indgår i en samlet vurdering af mulighederne for at forbedre fodgænger- og cykelforbindelserne til Sydhavn Station og det øvrige Kongens Enghave. Følgende muligheder vil - bl.a. på grundlag af forhandlinger med relevante grundejere derfor blive vurderet nærmere i den videre planlægning: 1. Etablering af en et stibro mellem Sluseholmens nord-vestlige spids til Frederikskaj. Herfra tænkes forbindelsen at forløbe via havnepromenaden på Frederikskaj til krydset Sydhavnsgade/Scandiagade. 2. Etablering og udvidelse af en promenade langs Fordgraven, som indeholdt i lokalplan nr. 310, med ny en cykelforbindelse fra Sluseholmen til havnepromenaden på Frederikskaj. Mulighederne vil blive vurderet i sammenhæng med etablering af cykelstier langs vejen Sluseholmen, broen over Teglværksløbet, Støberigade og Teglholmsgade samt stiforløbet i den grønne kile som indeholdt i lokalplan nr LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 7

8 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Helhedsplanen for Sydhavnen Den nye bebyggelse udformes som karreer omgivet af kanaler, der giver mulighed for at skabe en klar struktur og en etapevis udbygning. Hovedstrukturen i helhedsplanen er udover de mange kanaler en ny bred boulevard, der forbinder Fisketorvet mod nord med Sluseholmen mod syd. Over Teglværksløbet og Frederiks-holmsløbet etableres nye broforbindelser, og Teglholmen får dermed fast forbindelse både mod nord og syd. I hele fokusområdet kan på sigt opføres op mod m 2 boliger, samt erhvervsbygninger og kommunale bygninger på tilsammen ca m 2 og parkeringskældre på ca m 2, svarende til mere end halvdelen af parkeringsdækningen på én plads pr. 100 m 2 etageareal. Forslaget til helhedsplan for Sydhavnen udarbejdet af Soeters Van Eldonk Ponec Architecten. Mod nord ligger Fisketorvet og mod syd Sluseholmen, som er første etape. På Teglholmen er der vist mulighed for en skole og sportsaktiviteter. 8 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

9 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Heromhandlede planforslag kan betragtes som første etape af helhedsplanen og er dermed i overensstemmelse med intentionen og den overordnede målsætning om at forsyne København med varierede og tidssvarende boliger. Byomdannelse på Sluseholmens nordlige del Arkitema s oplæg til bebyggelsesplan for lokalplanforslagets område IV Med henblik på at få planerne for den nordlige del af Sluseholmen realiseret vil Københavns Havn og Københavns Kommune stifte et byggemodningsselskab, der skal erhverve, byggemodne og sælge arealerne. I forbindelse med salget vil der blive stillet krav bl.a. om blandede ejerformer til boligerne og om overholdelse af krav i pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, jf. side 14, og retningslinier for arkitekturen. Parterne har taget kontakt til en række bygherrer, der er interresseret i at medvirke i udviklingen. Disse, der består af Sjælsø Gruppen A/S, JM Danmark, ordicom A/S og Skanska Danmark A/S, har dannet Sluseholmskonsortiet. Konsortiet har sammen med kommunen og havnen foretaget en viderebearbejdning af helhedsplanenen for dette område, der omfatter et grundareal på ca m 2, inklusive opfyldninger og kanaler. I arbejdet har medvirket bl.a. Arkitema A/S og Soeters Van Eldonk Ponec Architecten. Konkretiseringen af planen er sket med henblik på, at Sluseholmskonsortiet i givet fald som første etape ønsker at opføre ca m 2 boligbebyggelse m.v., der tager udgangspunkt i, at den nye bebyggelse udformes som karreer med nær kontakt til kanaler, havnebassiner og Sluseløbet. Højst 30 pct. af det samlede etageareal på ca m 2 vil kunne anvendes til erhverv. LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 9

10 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Offentlig promenade og træbrygge Kajhuse ud mod promenader Udadvendt funktion på hjørne ved kanal og promenade Trappe fra de offentligt tilgængelige gårdrum til kanal Kanalhuse direkte til de små tværgående kanaler Den fremlagte bebyggelsesplan indeholder ved etablering af kanalerne samlet set et langt større areal med promenader, end en tilsvarende plan uden kanaler ville indeholde. Gravning af kanaler betyder, at alle boliger vil ligge ud til vand, hvilket må betegnes som en afgørende kvalitet for en havnebolig. Kanalbyen kan opleves, både når man færdes til lands og til vands. Projektets realisering er afhængig af, at kravet i lokalplan nr. 310 (Teglværkshavnen) om 8 m brede promenader langs alle grænser mod vandarealet fraviges. Som en væsentlig del af den ønskede variation i arkitektur samt bygnings- og boligtyper er det afgørende, at der langs de nord-sydgående kanaler placeres rækkehuslignende kanalhuse direkte til vandet. I stedet for promenader langs de nord-sydgående kanaler etableres sammenhængende stiforløb via gårdrum og broer gennem bebyggelsen, jf. bl.a. tegning nr. 4 på side 30. Planen danner grundlag for det aktuelle forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan Model af planen for den nordlige del af Sluseholmen med karreer omgivet af kanaler. Modellen, der er udarbejdet af Arkitema A/S, illustrerer bl.a. den ønskede variation med opdeling af karreerne i enkeltbygninger. 10 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

11 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Stillingtagen til nybyggeri i den sydlige del af området afventer en evt. beslutning om udflytning af virksomheden Louis Poulsen. Den nærmere placering af anvendelse og bebyggelse her fastlægges i supplerende lokalplan. Områdets påvirkning af miljøet En byudvikling som foreslået i lokalplanforslaget vil selvsagt medføre et væsentligt ressourceforbrug i form af byggematerialer, jordbearbejdning og transport med deraf afledte gener for omgivelserne i form af støj, støv og øget luftforurening. Gener som vil pågå over en årrække. Opførelse af m 2 boliger, erhverv og institutioner med parkeringskældre samt udgravning af kanaler, gennemførelse af opfyldninger og etablering af infrastrukturanlæg vil således medføre markante ændringer af det nuværende miljø og resultere i en ny bydel, som ifølge sagens natur vil medføre øget forbrug af energi og ressourcer i form af elektricitet, varme og vand. Endvidere vil den medføre øget trafik med deraf afledt støj- og luftforurening samt en øgning af affaldsmængden. Udbygningen af den første etape på Sluseholmen alene vil medføre en samlet trafikmængde på daglige ture til og fra området. Det vurderes, at der er tilstrækkelig kapacitet i krydset Sluseholmen/Sjællandsbroen til at afvikle trafikken. I lokalplanforslaget friholdes de mest attraktive arealer for bilkørsel, ligesom placering af boliger og erhverv sker under hensyn til de trafikale forhold. Lokalt set vil der blive tale om markante ændringer i de nuværende forhold. Set i forhold til kommunen som helhed - eller i et videre perspektiv - er det imidlertid umuligt at vurdere konsekvenserne på sigt i forhold til en nul-løsning, idet de behov, som bliver tilgodeset ved en udbygning af området, i stort omfang må forudsættes at blive tilgodeset andre steder og under andre former. Ved en gennemførelse af planen vil der ske genbrug af nedslidte erhvervsarealer, der bliver omdannede til attraktive bolig- og erhvervsområder. Områdets centrale placering i København vil give mulighed for at udnytte den allerede udbyggede infrastruktur og den mangfoldighed af tilbud, som i forvejen findes i byen. Den trafikalt set gunstige beliggenhed vil på trods af den øgning af trafikken, som udbygningen vil medføre, give mulighed for en god udnyttelse af kollektiv trafik, som må udbygges, ligesom cyklen for mange vil kunne blive et realistisk alternativ til privat bilkørsel. Der vil blive skabt et unikt erhvervs- og boligområde i nær kontakt med vandet. Med de kvaliteter, som dette vil give de kommende beboere og brugere samt borgere i andre dele af byen, som må forventes at blive tiltrukket af de rekreative muligheder, vil der blive skabt en ny kvalitets- og oplevelsesrig bydel i København. Der er tale om planforslag, hvori et tidligere industriområdets anvendelse fastlægges til blandet boliger og erhverv, hvorfor kravene til miljømæssige påvirkninger af området vil være skærpede. Trafikstøj Vejen Sluseholmen påtænkes omlagt som følge af den kommende byudvikling. Vejen forventes ved fuld udbygning at blive belastet med en årsdøgntrafik på LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 11

12 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat køretøjer, hvoraf 7% er tung trafik. Miljøkontrollen har på baggrund heraf beregnet trafikstøjniveauet til 65 db(a) ved den kommende bebyggelses facader langs vejen Sluseholmen. Der er dog risiko for, at støjniveauet i fremtiden vil overstige 65 db(a). For at beskytte boligerne bedst muligt har Miljøkontrollen anbefalet, at der ved omlægning af vejen Sluseholmen anvendes støjabsorberende asfalt. Virksomheder Louis Poulsen Lightning A/S i forgrunden med den støjgivende skorsten og i baggrunden Metro s blå bygning set fra Amager. I nærheden af og inden for lokalplanområdet ligger en række virksomheder, som vil kunne give anledning til miljømæssige gener. Det drejer sig om Aalborg Portland, Louis Poulsen Lighting A/S, Metro, MA B&W Diesel A/S og H.C. Ørsted Værket. Det er en forudsætning for ibrugtagning af de planlagte boliger, at Aalborg Portlands anlæg flyttes fra området, og at støjen fra engrosfirmaet Metro Cash & Carry Danmark ApS, Sluseholmen 3 og virksomheden Louis Poulsen Lighting A/S, Sluseholmen 10 nedbringes. Metro Cash & Carry Danmark ApS har lastbilkørsel til og fra virksomheden, og derudover forekommer der støjgener fra virksomhedens ventilations- og køleanlæg. Virksomhedens varemodtagelse ligger umiddelbart op til skel mod lokalplanområdet, og varetilkørslen starter kl Det er derfor i samarbejde med virksomheden foretaget en nøjere støjundersøgelse, samt undersøgelse af hvilke foranstaltninger, der vil være nødvendige, for at grænseværdierne kan overholdes. Konklusionen på denne undersøgelse er, at der skal ske en afskærmning eller støjdæmpning af virksomhedens ventilations- og køleanlæg samt en inddækning af læsserampen mod vest, så lastbilerne læsser af i en form for hal, og at der opføres en skærm i op til 6,5 meters højde, så virksomhedens varegård delvist afskærmes i forhold til lokalplanområdet. For så vidt angår virksomheden Louis Poulsen Lightning A/S, er der i samarbejde med virksomheden foretaget en undersøgelse, der viser, at virksomheden ikke vil kunne overholde Miljøstyrelsens grænseværdier for støj. Det vil derfor være 12 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

13 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat Metro Cash & Carry Danmark ApS til højre set fra Sluseholmen. nødvendigt at støjdæmpe skorsten og afkast for så vidt angår den høje skorsten om nødvendigt med specielt designet lyddæmper. Derudover skal støjen fra lastbilernes kørsel på området dæmpes. Dette kan ske ved omlægning af den interne trafik eller ved at opføre en støjskærm mod naboområdet. Skulle det ikke være muligt at nedbringe støjen fra virksomheden, vil Miljøkontrollen med virkning fra december 2006 kunne revidere virksomhedens miljøgodkendelse og stille krav om, at virksomheden skal kunne opfylde Miljøstyrelsen grænseværdier for etageboliger i lokalplanområdet. For så vidt angår Metro A/S, er der i lokalplanen indarbejdet en støjskærm, der sammen med andre tiltag kan mindske støjgenen til det tilladte niveau. For så vidt angår Louis Poulsen, må det forudsættes, at de nævnte problemstillinger løses inden endelig godkendelse af lokalplanen. Længere væk fra lokalplanområdet ligger virksomheden MA B&W Diesel A/S og H.C. Ørsted Værket. Begge virksomheders luftforurening har betydning for mulighederne for at bygge en høj bygning på Sluseholmens spids (bygning J), idet grænseværdierne for luftforurening vil blive overskredet i henholdsvis 40 og 45 meters højde. Det betyder, at den i lokalplanforslaget muliggjorte bygningen i byggefelt J maksimalt må være 40 m høj, dog således, at højden kan øges til 60 m, hvis ændrede miljøforhold måtte muliggøre det. Forurening af undergrunden Miljøkontrollen har vurderet, at jorden på Sluseholmen i vekslende grad er forurenet, idet Sydhavnen har været hjemsted for et stort antal forurenende virksomheder. En begrænset, oversigtlig første fase af et undersøgelsesprojekt vedr. jordforurening på Sluseholmen er gennemført af Københavns Havn i april-maj Rapporten viser, at der er jordforurening ved et stort antal mulige kilder. Desuden forekommer der over større arealer forurening med bl.a. olie, som ikke kan henføres til kendte kilder. Anden del af forureningsundersøgelsen indgår i en detaljering af byggeprojektet, hvorefter der kan udarbejdes realistiske overslag for den del af byggemodningsudgifterne, som kan henføres til jordbortskaffelse og jordforurening. Der kan eventuelt blive behov for yderligere supplerende undersøgelser til brug for skitseprojektering og myndighedsbehandling af de konkrete bygge- og anlægsarbejder. Miljørigtigt byggeri Eksemplarer af pjecen udleveres i Miljøkontrollen og i Plan & Arkitektur. Københavns Kommune har besluttet, at der skal tænkes miljørigtigt i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri. Borgerrepræsentationen har den 1. marts 2001 tiltrådt revideret udgave af pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri med de heri indeholdte minimumskrav, anbefalinger og visioner. Baggrunden for pjecen var et ønske om, at der skal lægges vægt på miljø- og ressourcemæssige forhold, når der bygges, og at der arbejdes for en bæredygtig udvikling i dialog med befolkningen. Pjecen berører emnerne miljørigtig projektering, vand, varme el/gas, affald, materialer og grønne områder, Inden for hvert emne opstilles en række minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene i pjecen skal følges i forbindelse med byfornyelse, støttet byggeri samt kommunalt byggeri, mens private opfordres til at hente ideer her- LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 13

14 BAGGRUD FOR LOKALPLATILLÆGGET, fortsat fra. Byggemodningsselskabet vil stille som et vilkår for salg, at køber skal være indstillet på at følge minimumskravene. Pjecen oplyser i øvrigt adresser på kommunale og statslige instanser, hvor der kan hentes oplysninger i forbindelse med miljøorienteret nybyggeri. Fjernvarme Området er fastlagt som fjernvarmeområde i den kommunale varmeplan, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen og godkendt af Energiministeriet (nu Økonomi- og Erhvervsministeriet) i I forlængelse heraf har Borgerrepræsentationen i 1993 vedtaget et projekt om tilslutningspligt til fjernvarme. For lokalplanområdet indebærer dette, at der ved nybyggeri stilles krav om tilslutning til fjernvarmenettet. Vandkvalitet En konsulentundersøgelse af vandgennemstrømningen i de foreslåede kanaler viser, at det generelt ikke ser ud til, at der vil opstå problemer med vandkvaliteten. I den blinde kanal kan der blive behov for at fjerne alger (primært om efteråret) for at undgå lugtgener, ligesom der kan blive behov for at fjerne flydende affald herfra. I Teglværkshavnen er der placeret to overløbsbygværker, der ifølge spildevandsplanen aflaster hhv. 7 og 8 gange pr. år. Vandkvaliteten i Teglværkshavnen og kanalerne vil ved overløbshændelserne blive påvirket negativt. Overløbsfrekvensen er beregnet i forbindelse med spildevandsplanen. Københavns Energi har besluttet at udføre målinger i overløbene i Teglværkshavnen i første halvdel af 2003 for at få en mere præcis viden om overløbsfrekvens og om hvor store mængder urenset spildevand, der udledes i forbindelse med overløbene. For så vidt angår det i lokalplanforslaget på molen ved Teglværksløbet placerede badeanlæg må udformning vurderes nøje i forhold til de strømforhold, der opstår omkring kanalerne, som kan give problemer for sikkerheden. Vandstandshøjder Den sydlige promenade langs den krumme kanal er i lokalplanforslaget fastsat til kote 1.6, mens øvrige kajer og promenader er fastsat til kote 2.1. Koten angiver højden over daglig vande. Disse højdevariationer er arkitektonisk begrundede. Ifølge Kort & Matrikelstyrelsens oplysninger kan storm ved særlige vindretninger give indtil 1,6 m højvande og indtil 1,0 m lavvande målt i forhold til daglig vande. Foreløbige beregninger tyder på, at der muligvis kan være risiko for, at højvande i ekstreme tilfælde vil kunne nå højere end 1,6 m. Ved udformningen af den kommende bebyggelse skal der tages højde for mulige fremtidige ekstreme vandstande, som kan følge af ændringer i klimaforhold. Den nødvendige sikringshøjde på henholdsvis kajer og byggeri skal derfor i det videre projekteringsarbejde undersøges nærmere af konsulenter på området. En konsekvens vil kunne blive, at man i forbindelse med den endelige vedtagelse af plangrundlaget må ændre højden på den sydlige promenade til et niveau, der ligger over kote 1,6. 14 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

15 TILLÆG R. 2 TIL LOKALPLA R. 310 I henhold til lov om planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for området begrænset af Fordgraven, Teglværksløbet, Sluseløbet, en linie over samt nordskel af matr.nr. 453 Kongens Enghave, København, Ved Stigbordene, Sluseholmen og nordskel af matr.nr. 377 ibid.: 1. FORMÅL I overensstemmelse med målsætningen i Kommuneplan 2001 om en større udbygning med kvalitetsboliger ved byens primære herlighedsværdier, herunder i Sydhavnen, udgør lokalplantillægget det planmæssige grundlag for udvikling af den nordlige del af Sluseholmen til helårsboliger og serviceerhverv med en betydelig større andel boliger og større tæthed en forudsat i lokalplan nr Som led heri skal følgende overordnede hensyn tilgodeses: - Der fastlægges detaljerede bestemmelser for den nordligste del, mens stillingtagen til nybyggeri i et naboområde mod syd afventer beslutning om udflytningen af den her beliggende lettere industri. - Alle boliger sikres nær kontakt med vandet ved udformning af bebyggelsen som karreer omgivet af kanaler, havnebassiner og Sluseløbet. Med karreen som bebyggelsesform sikres samtidig gårdrum beskyttet mod vind. - Tre steder muliggøres serviceerhverv i større omfang. Placeringerne begrundes i beliggenheden ved den kommende bydelsgade Sluseholmen, nærheden til eksisterende erhvervsvirksomheder, karréstørrelse og nedennævnte særlige byggemulighed på molespidsen. Erhverv kan langs Sluseholmen eventuelt kombineres med et parkeringshus. Herudover kan der placeres publikumsorienterede serviceerhverv, en børneinstitution samt andre udadvendte funktioner i stueetagen langs Sluseholmen, Sluseholmskaj, Sluseløbet samt i karréhjørner, hvor de kan være med til at skabe liv. Højst 30 pct. af det samlede etageareal vil kunne anvendes til erhverv. - Udadtil skal området markere sig med bygningsfronter i samspil med kaj- og vandarealer. På spidsen af molen mellem Teglværksløbet og Sluseløbet skal der placeres en bygning, der med sin højde og arkitektur, kvalificeret skal udnytte denne meget synlige placering og fungerer som vartegn for området. Bygningen skal respektere udsigtskilen fra Teglværkshavnen til Amager Fælled. - Indadtil skal både kanalerne og karrébebyggelserne medvirke til at skabe varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum. Kanalerne udformes som hovedregel med et kurvet eller knækket forløb. Karrébebyggelsen placeret enten langs kajarealer med adgangsfunktioner og havnepromenader eller direkte i kanalkant. - Med henblik på de ønskede varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum skal den enkelte boligkarré opdeles i individuelle huse med variation i højde og arkitektur, således at beboerne i højere grad opfatter sig som boende i eget hus. Samtidig hermed skal hensynet til den samlede bebyggelses proportioner, facadeudformning, materialer og farver tilgodeses, således at bebyggelsen under ét fremstår harmonisk. LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 15

16 1. FORMÅL, fortsat - Der fastlægges et system af veje, stier, broer, promenader, herunder træbrygger, samt parkering på terræn og i konstruktion. Der skal tages hensyn til brandredning, brandslukning, af- og pålæsning, hensigtsmæssige adgangsforhold for beboere og brugere samt den rekreative værdi af friarealerne, herunder solorienteringen, kontakten til vandet og besejling. Højst 20 pct. af den samlede parkeringsdækning vil kunne etableres på terræn. Som følge af den særlige bebyggelsesplan og kanalmotivet med bebyggelse direkte i kajkant vil der ikke overalt være havnepromenader, ligesom det accepteres, at promenader forløber på vejarealer med status som opholds- og legeområder og delvis på træbrygger. - Krav til friarealer, veje, stier, broer, promenader, herunder træbrygger, bolværker, herunder kanalsider, beplantning samt inventar i byrummene skal medvirke til at give området et helhedspræg af høj kvalitet. - Beliggenheden i havnen skal udnyttes ved etablering af bådepladser, trappeanlæg og bademuligheder. 2. OMRÅDE Stk. 1 Lokalområdet afgrænses som vist på vedhæftede tegning nr. 1 og omfatter ejendommene matr.nr. 369, 378, 382, 408, 430, 448, del af 368 (Sluseholmen), del af 453, umatrikulerede land- og vandarealer Kongens Enghave, København, og alle parceller, der efter den 1. marts 2003 udstykkes i området. Stk. 2 Lokalplantillægsområdet opdeles i underområderne IV og VIII som vist på tegning nr VADAREALER, BOLVÆRKER OG ZOESTATUS Stk. 1 Vandarealer opretholdes som sådanne med de i de efterfølgende stk. er angivne undtagelser. Stk. 2 På tegning nr. 2 er vist vandarealer, der skal opfyldes, samt landarealer, der skal udgraves til kanaler og havn. Den på tegningen viste afgravning ved den østligste del af ordre Sluseholmskaj kan undlades, såfremt den indrettes, udnyttes og eventuelt bebygges, jf. 6, stk. 2, pkt. e, på en sådan måde, at der tilføres området en kvalitet. På tegningen er desuden vist principielt afgrænsede vandarealer omkring molespidsen inden for hvilke, der kan opfyldes indtil 500 m 2 og 700 m 2 i forbindelse med etablering af henholdsvis trappeanlæg og den i 6, stk. 2, pkt. b fastlagte bygning J. Den generelle terrænkote for arealer langs havnen er +2.1 og langs kanalen på sydsiden af karré A-E Kanaler skal have en bredde på mindst henholdsvis 12 og 16 m som angivet på tegning nr. 2 og en vanddybde på mindst 2 m. Stk. 3 Opfyldninger og udgravninger afgrænses med bolværker. Herudover oprethol- 16 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

17 3. VADAREALER, BOLVÆRKER OG ZOESTATUS, fortsat des placeringen af de eksisterende bolværker. Ved fornyelser er en begrænset fremrykning tilladt på naturligt sammenhængende strækninger. Stk. 4 Opfyldte arealer overføres til byzone. Kanalerne indgår ved beregning af såvel bebyggelsesprocent som friarealprocent. Stk. 5 Afgrænsningen mod havnen og kanaler skal udføres med lodrette kajsider afsluttet med bolværkshammer i granit eller hårdt træ. Den synlige del af kajsiderne skal beklædes med granit, anden form for sten, beton eller træ. Langs Sluseløbet kan afgrænsningen dog ske ved stensætning, ligesom der kan ske stensætning under de i stk. 6 beskrevne træbrygger. Stk. 6 Langs ordre Sluseholmskaj skal der etableres en 5-6 m bred let træbrygge som vist på tegning nr. 2. Hvert afsnit af træbryggen skal forsynes med en rampe, der tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel. Stk. 7 Langs Sluseløbet er et areal på tegning nr. 2 markeret med lystbådehavn. Inden for dette areal kan der etableres/opretholdes en lystbådehavn med en let træbrygge med anløbspladser mv. i en bredde af maksimalt 8 m. Stk. 8 I kanaler kan der etableres anløbspladser til både. Anløbspladserne skal etableres som lette pontoner efter Bygge- og Teknikforvaltningen nærmere godkendelse. Langs kanaler med bebyggelse i kanalkant må der maksimalt etableres én anløbsplads pr. hus i en størrelse på ikke over 1,5 x 1,5 m. Langs øvrige kanaler kan etableres én anløbsplads pr. opgang i en størrelse på ikke over 2 x 2 m. Stk. 9 På tegning nr. 3 er markeret arealer på vestsiden af karré A og på vestsiden af molen mellem Teglholmsløbet og Sluseløbet, hvor der skal etableres trappeanlæg til ophold ned mod vandet. Sidstnævnte kan suppleres med et badeanlæg i form af et bassin afgrænset af træbrygger. Stk. 10 Udformningen af de i stk. 5-9 fastlagte/muliggjorte anlæg skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen. 4. AVEDELSE Stk. 1 Området fastlægges til helårsboliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Endvidere må der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Mindst 70 pct. af det samlede etageareal henholdsvis i område IV under ét og i område VIII under ét skal anvendes til boliger. LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 17

18 4. AVEDELSE, fortsat Der må ikke udøves virksomhed, som i mere end ubetydelig grad kan medføre forurening (forureningsklasse 2 med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende). Kommentar: Ved krav om helårsbeboelse forstås, at det er i strid med lokalplanen at anvende boligen til eksempelvis feriebolig. Folkeregistertilmelding på adressen vil normalt opfylde kravet om helårsbeboelse. Stk. 2 Etablering af butikker skal ske med henblik på betjening af Sluseholmens område. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige m 2, hvoraf indtil m 2 må etableres i stueetagen i bebyggelse med facade i vejlinien mod Sluseholmen. Bruttoetagearealet for den enkelte enhed må her ikke overstige m 2 for dagligvarebutikker og 500 m 2 for udvalgsvarebutikker. Indtil m 2 bruttoetageareal må etableres i stueetagen i de markerede karréhjørner mv., jf. stk. 5. Bruttoetagearealet for den enkelte enhed må her ikke overstige 150 m 2. Kommentar: Opmærksomheden henledes på lov om planlægnings regler for beregning af bruttoetageareal til butiksformål. Stk. 3 Boliger skal i gennemsnit have en størrelse på mindst 85 m 2, og ingen bolig må være mindre end 70 m 2. Indtil 10 pct. af boligerne kan dog indrettes som særlige boliger mindre end 70 m 2 til boliger for unge og ældre. Bestemmelserne gælder for hver karré under ét. Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne. I forbindelse med nyt boligbyggeri skal der efter Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse opføres eller indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere, herunder fælleslokaler og lignende samt anlæg for affaldssortering (miljøstationer). Disse anlæg kan være fælles for flere bebyggelser. Stk. 4 Indretning af bebyggelse må ikke uden Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse ske således, at erhverv eller institutioner placeres over etager med boliger. Stk. 5 For område IV gælder særligt: Stueetagen i bebyggelse mod Sluseholmen i karré B, C og F fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv samt for så vidt angår karré B desuden til børneinstitution, jf. tegning nr. 3. De overliggende etager mod Sluseholmen i karré F skal anvendes til erhverv og/eller parkeringshus. Den øvrige bebyggelse i karré F samt bebyggelsen i karré H og bygning J må anvendes til boliger og/eller erhverv. De på tegningen markerede karréhjørner samt stueetagen i bebyggelsen mod Sluseløbet i karré E samt i bygning J må anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv eller boliger. Bebyggelsen i øvrigt i karré A, B, C, D, E og G skal anvendes til boliger. De arealer, der er fastlagt eller muliggjort anvendt til publikumsorienterede ser- 18 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune

19 4. AVEDELSE, fortsat viceerhverv, må tillige anvendes til andre former for udadvendte/fælles funktioner af social, kulturel eller fritidspræget karakter, såsom klub-, udstillings- og beboerlokaler Stk. 6 For område VIII gælder særligt: Den nærmere placering af anvendelserne fastlægges i supplerende lokalplan, jf. 6, stk VEJ- OG STIFORHOLD SAMT BROER Stk. 1 Den interne trafikbetjening af området skal ske ved udlæg og anlæg af private fællesveje, fællesstier og broer i princippet placeret som vist på tegning nr. 4. Stk. 2 ordre Sluseholmskaj fastlægges i en bredde af 20 m med et normalprofil som vist på tegning nr. 6. Det 2 m brede fortov nærmest havnen udgør sammen med broerne og den i 3, stk. 6 fastlagte træbrygge havnepromenaden på denne strækning. Stk. 3 Vejen langs vestsiden af karré A fastlægges i en bredde af 14 m med et normalprofil som vist på tegning nr. 6. Det 5 m brede fortov nærmest havnen udgør havnepromenaden på denne strækning. Stk. 4 Kanalgaderne langs sydsiden af karré A, B, C, D og E samt sydsiden af karré F, G og H fastlægges i en bredde af 10 m. Vejene anlægges som opholds- og legeområder med en sammenhængende belægning og udgør sammen med broerne havnepromenader på disse strækninger. Stk. 5 Vejen langs østsiden af karré E og H til bygning J fastlægges i en bredde af 9 m med et normalprofil som vist på tegning nr. 6. På molen kan vejbredden øges i forbindelse med vinkelret parkering. Stk. 6 Stierne, hvortil der kan ske udstykning, udlægges som fællesstier i en bredde af 3 m og føres gennem bebyggelserne via porte, jf. 6, stk. 2, pkt. f. Stk. 7 Vejene skal forsynes med træbeplantning i princippet som vist på tegning nr. 5. Kommentar Der er i lokalplan nr. 310, 5, stk. 8, fastsat detaljerede bestemmelser om træers vækstbetingelser. Stk. 8 Broerne skal som hovedregel udføres i en let buet konstruktion med en maksimal hældning på 1:20. Vejbroer skal ved ordre Sluseholmskaj have en bredde på ca. 8 m og ved kanalgaderne samt ved vejen langs østsiden af karré E og H en bredde på ca. 5 m. Bredden måles mellem rækværkerne. Foruden de fastlagte broer over kanalerne kan der etableres en oplukkelig stibro fra vejen syd for karré A over Fordgraven til Frederikskaj. Stibroer skal have en bredde på ca. 3 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune 19

20 5. VEJ- OG STIFORHOLD SAMT BROER, fortsat m. Den frie gennemsejlingshøjde skal ved normal vandstand være mindst ca. 2 m. Broplader skal udføres i stål eller træ og forsynes med lodrette stålrækværker. Stk. 9 Overkørsler til karreernes parkeringskældre skal placeres i princippet som vist på tegning nr. 4. Tilkørsel til et eventuelt parkeringshus i karré F, jf. 6, stk. 2, må alene finde sted fra Sluseholmen. Stk. 10 Udformningen af de i stk. 1-9 fastlagte anlæg skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen. 6. BEBYGGELSES OMFAG OG PLACERIG Stk. 1 Bebyggelsesprocenten for henholdsvis område IV under ét og område VIII under ét må ikke overstige 150. Ud over den herved muliggjorte bebyggelse kan der i karré F, jf. stk. 2, opføres et parkeringshus på indtil m 2. Kanaler indgår ved beregning af områdernes grundarealer, mens bydelsgaden Sluseholmen ikke indgår. Stk. 2 For område IV gælder særligt: a) y bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den på tegning nr. 5 viste principielle bebyggelsesplan som karreer mrk. A, B, C, D, E, F, G og H omgivet af kanaler og havnebassiner samt som en fritliggende bygning i byggefeltet mrk. J. b) Bebyggelse markeret på tegning nr. 5 med åben skråskravering skal opføres i 3-4 etager. Bygningshøjden må ikke overstige 16 m. Bebyggelse markeret på tegningen med skråskravering skal opføres i 4-5 etage. Bygningshøjden må ikke overstige 19 m. Bebyggelse med et p-hus i karré F må opføres i 6 etager. Bebyggelse markeret på tegningen med tæt skråskravering skal opføres i 6-7 etager. Etageantallet skal varieres i det enkelte facadeforløb. Bygningshøjden må ikke overstige 25 m. Bygning J markeret på tegningen med tæt krydsskravering skal opføres i 8-13 etager. Bygningshøjden må ikke overstige 40 m. Såfremt det er miljømæssigt forsvarligt, må etageantallet øges til 20 og bygningshøjden til 60 m. Stueetager, der i henhold til 4, stk. 5 er fastlagt eller muliggjort anvendt til publikumsorienterede serviceerhverv mv., jf. tegning nr. 3, skal have en etagehøjde på mindst 4 m. De angivne etageantal er inklusive eventuelle udnyttede tagetager, men eksklusive tekniske anlæg på tag, teknikrum i tag samt tagterrasser og trapperum hertil. Højden regnes fra kote c) Husdybden må ikke overstige 14 m for boligbebyggelse langs ordre Sluse- 20 LOKALPLA R &2 TEGLVÆRKSHAVE Københavns Kommune