Boliger ved Klosterengen

Transkript

1 Boliger ved Klosterengen Lokalplan nr. 163 Roskilde Kommune

2 ROSKILDE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 163 BOLIGER VED KLOSTERENGEN REDEGØRELSE FOR PLANEN. Lokalplanens område Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. l og omfatter matr. nre. 3a Himmelev og 37c Klostermarken samt alle parceller, der efter den 1. maj 1992 udstykkes fra den nævnte ejendom. Arealet har facade til Klosterengen, dér hvor tidligere en Gulf benzintank lå. Tilbagetrukket fra Klosterengen ligger den anden del af grunden, som grænser op til det store skrånende offentlige friareal, Ladegårdsparken. Lokalplanens område grænser mod syd og øst til parcelhusbebyggelsen Fuglebakken og mod nord til et mindre erhvervsområde (det tidligere Hami-lager). Lokalplanens østlige lod har som nævnt tidligere være benyttet til benzintank og autoværksted (nu nedrevet), medens den vestlige lod har været benyttet som parkeringsplads for det nord for liggende erhvervsområde. I forbindelse med, at det nuværende matr. nr. 37c blev skilt fra det nord for liggende erhvervsområde, er det vurderet, at virksomhedernes parkeringsbehov kan dækkes inden for erhvervsområdet (matr. nr. 3i Himmelev samt rest af 37b Klostermarken). Matr. nr. 37c er således frigjort til anden anvendelse. I kommuneplanen er området udlagt til boligformål, sådan at det eksisterende boligområde kan afrundes mod Ladegårdsparken. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at regulere opførelsen af en boligbebyggelse på de gamle benzintank- og parkeringsarealer. Bebyggelsen kan rumme ca. 40 boliger af forskellig størrelse, svarende til i alt godt m 2 etageareal.

3 Samtidig er det lokalplanens formål at sikre at hele bebyggelsen fremtræder harmonisk mod omgivelserne og med veldisponerede friarealer, vej- og parkeringsforhold. Bebyggelsen skal tilpasses så forskellige byelementer som: den store Hami-bygning, de fritliggende parcelhuse i Fugledalen, de store rekreative friarealer samt den karakterfulde bebyggelse Frøbelseminaret. Forholdet til overordnet planlægning I Roskildes tidligere Kommuneplan var området udlagt til boligformål, tæt lav boligbebyggelse (den østlige lod) og til erhvervsformål, parkeringsplads, (den vestlige lod). Med revisionen af Kommuneplanen i 1991 er de to områder blevet koblet, og de er herefter omfattet af de samme rammebestemmelser om anvendelse, bygningsforhold m.v. Den østlige lod hedder nu enkeltområde 40 under Himmelev og den vestlige hedder enkeltområde 24 under Kongebakken. Kommuneplanen indeholder følgende bestemmelser: HIMMELEV ENKELTOMRÅDE 40 OG KONGEBAKKEN ENKELTOMRÅDE 24: Anvendelse * Boligformål, tæt-lav bebyggelse. Bebyggelsestæthed * Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. Bygningshøjden * Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager. Andre forhold * For enkeltområde 40, Himmelev, og enkeltområde 24, Kongebakken, skal udarbejdes en samlet plan, i hvilken der træffes bestemmelser om adgangs-, parkerings- og friarealforhold". I kommuneplanen var det forudsat, at området kunne bebygges med ca. 40 ungdomsboliger og ca. 30 andelsboliger. Den bebyggelse, som er skitseret i lokalplanen, rummer ca. 40 boliger med en gennemsnitsstørrelse på omkring 75 m 2.

4 Miljøforhold I forbindelse med opgravning af olietanke i 1988 blev der foretaget jordrensning, men der er sandsynligvis yderligere forurening på grunden. Det skal derfor anbefales, at der udføres en forureningsundersøgelse af grunden, inden byggearbejder igangsættes. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening, har bygherren pligt til at standse byggeriet og anmelde forureningen til Roskilde kommune, jævnfør lov om affaldsdepoter. Kystnærhedscirkulæret Bebyggelsen vil indgå i et eksisterende byområde. Den vestlige del af bebyggelsen vil være synlig fra fjorden, men vil i størrelse og form falde ind i omgivelserne. Tagenes toppunkt vil ligge cirka 7 m lavere end toppunktet på Bernadottegårdens tage. For at sikre en god indpasning i omgivelserne bør stærkt reflekterende tagmaterialer og meget lys facadebeklædning undgås. Hvordan bliver bebyggelsen Bebyggelsen fremgår af kortbilag nr. 2, vedtægtsplan, samt af illustrationerne på kortbilag nr. 3 "Illustrationsplan", og kortbilag nr. 4 "Facadeillustrationer". Vedtægtsplanen viser de formelle, juridiske bindinger for bebyggelsen jævnfør selve lokalplanens tekst, mens illustrationsplanerne viser skitser af det aktuelle projekt. Illustrationsplanerne er ikke bindende i detaljer, men de giver et godt indtryk af, hvordan bebyggelsen omtrent vil komme til at se ud. Det har været hensigten at skabe en karakterfuld bebyggelse, der passer til de meget forskelligartede bebyggelser og landskabstræk, som området grænser til. Dette er søgt skabt ved at forme en både åben og tæt bebyggelse i form af parvist koblede huse, hver med 4 lejligheder. Den samlede bebyggelse vil således udgøres af 5 lave punktvist placerede bebyggelser. Bebyggelsens placering i terræn er fastlagt under hensyn både til nabohusenes beliggenhed og til ønsket om en hensigtsmæssig indretning af den nye bebyggelse, herunder at bygningsreglementets krav om adgang for bevægelseshæmmede kan tilgodeses. Bebyggelsen opføres i 2 etager med sadeltag. Ved udformningen af facaderne sigtes mod at bebyggelsen får et varieret og levende udtryk. Alle lejligheder forsynes med altan, som vender mod friarealsiden. Alle lejligheder har overdækket adgangsparti fra ankomstsiden.

5 Bebyggelsen fremstår i murværk, der evt. helt eller delvist vandskures i indfarvet mørtel eller males. Taget dækkes med zink, eternitskifer eller andre plane tagplader. Biler vil få adgang fra grundens nordøstlige hjørne fra Klosterengen. Der bliver gående adgang samme sted, samt gående adgang til den sti, der løber langs ejendommens vestskel i ejendommens nordvestlige hjørne. Dette sikrer bekvem adgang til indkøbsmuligheder og friarealer m.v. Parkering etableres langs adgangsvejen i areralets nordlige del. Der udlægges areal til 1,5 parkeringsplads pr. lejlighed, men der anlægges i første omgang l parkeringsplads pr. lejlighed. Resterende parkeringspladser kan anlægges når bygningsmyndigheden måtte kræve det. Ud for husene kan der etableres afskærmende hække til afgrænsning af de arealer, der hører til de enkelte huse, men der må ikke blive tale om høje hække, der opdeler det samlede areal, idet dette ønskes at fremstå som et sammenhængende parkmæssigt areal. Belysningen skal udføres som parkbelysning. Vej- og stibredder, vej udformning samt belægninger, også på parkeringsplads, skal alt i alt fremhæve et afslappet miljø, der prioriterer sikker færden og ophold - bl.a. for børn - frem for den bilende trafik. Generelt gælder at byrådet skal godkende udformningen af bebyggelsen, herunder skure m.v. samt godkende udformningen af friarealerne, alt under hensyntagen til lokalplanens bestemmelser. Resume Lokalplanens hovedbestemmelser er: o boliger, i parvis koblede huse, lejligheder. o bebyggelsesprocent max. 30%. o o o max. 2 etager. regulering af bebyggelsens placering og udseende. krav vedrørende friarealer, parkering m.v.

6 ROSKILDE KOMMUNE LOKALPLAN NR. 163 BOLIGER VED KLOSTERENGEN I henhold til lov om planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991) fastsættes følgende bestemmelser for det i paragraf 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål. Det er lokalplanens formål at at åbne mulighed for at der på ejendommen kan opføres en boligbebyggelse på ca m 2 svarende til ca. 40 boliger. fastlægge retningslinier for bebyggelsens udseende samt bestemmelser om parkeringsforhold og friarealer således at bebyggelsen på en harmonisk måde tilpasser sig omgivelserne. 2. Lokalplanens område. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. l, og omfatter flg. matr. nr.: 3-a Himmelev By, Himmelev 37-c Klostermarken, Roskilde Jorder samt alle parceller, der efter den udstykkes herfra. 3. Områdets anvendelse. 3.1 Området må kun anvendes til boligformål med dertil hørende friarealer, parkering, redskabsskure, cykelskure, skorsten m.v. 7

7 3.2 Byrådet kan tillade, at der i lokalplanens område drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelseshuse, på betingelse af: at at at at virksomheden drives af den, som bebor den pågældende bolig. områdets karakter af boligområde efter byrådets skøn ikke forandres, herunder ved skiltning eller lignende. virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på området. 4. Udstykning. Der kan inden for området ske en matrikulær udstykning. Der skal i så fald oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles anlæg og fælles opholdsarealer. 5. Vej- og stiforhold. Vej-, sti- og parkeringsforhold fremgår af kortbilag nr. 2, "Vedtægtsplan". 5.1 Vejadgang til området etableres fra Klosterengen i områdets nordøstlige hjørne. 5.2 Der udlægges vej mellem punkterne A, B, C og D langs områdets nordgrænse og langs den vestlige lods østgrænse som vist på kortbilaget. Vejene udlægges i en bredde af 5 m (A-B) og 3 m (C-D). Alternativt kan vejen A-B udlægges i en bredde af 4 m med vigepladser efter nærmere godkendelse.

8 5.3 Der udlægges sti mellem punkterne e og f som vist på kortbilag nr. 2. Stierne må ikke anvendes til motoriseret kørsel. Stierne udlægges i en bredde af 2 m. 5.4 Der udlægges parkeringsplads svarende til 1,5 plads pr. lejlighed. Parkeringspladserne udlægges som vist på kortbilag nr. 2 (bredde x længde 2,3 m x 5 m). 5.5 Vejbefæstelser og stibefæstelser kan udføres i betonsten eller andre materialer godkendt af byrådet. Parkeringspladser samt vejstrækningen C - D kan udføres i græsarmering eller på anden måde godkendt af byrådet. 6. Ledningsanlæg. 6.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning, må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 6.2 Eksisterende, tinglyste kloak- og regnvandsledninger vist på kortbilag nr. 2, skal omlægges efter nærmere godkendt projekt, som fremsendes i forbindelse med byggesagen. 7. Bebyggelsens omfang og placering. 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30%. 7.2 Bebyggelsen placeres inden for de på kortbilag nr. 2 viste byggefelter. Inden for byggefelterne må bygningerne ikke gives en større bredde og længde end 15 x 17 m, enkelte steder dog 15 x 20 m. Altaner og overdækket adgangsparti kan opføres ud over byggefelterne. 7.3 Bygningerne kan placeres i indbyrdes mindre afstand end bygningsreglementet kræver, såfremt det ikke medfører uacceptable indbliksgener og forudsat det kan godkendes ud fra brandtekniske hensyn.

9 7.4 Inden for hvert byggefelt skal bygningerne placeres med sokkelkote som vist på kortbilag nr Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Kiphøjden må ikke overstige 8,5 m, målt i forhold til niveauplaner der fastsættes af byrådet i forbindelse med byggesagsbehandlingen. 7.6 Bygningerne skal opføres med symmetriske saddeltage, alle med samme hældning på mellem 20 og 30 grader. 7.7 Uden for byggefelterne kan der opføres en transformer på max. 5 m 2 og 1,80 m's højde. Endvidere kan opføres cykelskure, renovationsskure og redskabs- og vognskure til ejendommens pasning, samt et par små lystpavilloner, alt efter byrådets nærmere godkendelse. Skure m.v. placeres i tilknytning til adgangsarealerne i princippet som vist på illustrationsplanen, kortbilag nr. 3. Carporte må kun opføres i tilknytning til boliggrupperne. 7.8 Der kan opføres fritstående skorsten af stål til naturgasanlæg. Da skorstenen skal overholde tekniske og miljømæssige krav vil denne efter byrådets godkendelse kunne opføres i større højde end 8,5 m. 7.9 Bestemmelserne i bygningsreglementets kap om bygningers højde i forhold til naboskel og sti finder ikke anvendelse inden for lokalplanområdet (jævnfør byggelovens 9). 8. Bebyggelsens ydre fremtræden. 8.1 Bebyggelsen - herunder skure m.v. - skal i udformning, materialer og farver fremstå som en helhed, der på harmonisk vis tilpasser sig de omgivende boliger og parkområdet. 8.2 Facaderne skal fremstå i murværk, enten som blank mur eller vandskuret/ filtset og behandlet med farve efter nærmere godkendelse. Der kan anvendes afdæmpede, varme farver inden for området rød-gul-grøn-brun. Der må ikke anvendes hvid eller meget lyse pastelfarver. 10

10 Enkelte steder kan anvendes let facadebeklædning, for eksempel malet eternit eller træværk. 8.3 Tage skal dækkes med eternitskifer, zink, eller andre plane tagplader efter nærmere godkendelse. Tagbeklædning skal være grå eller sort. 8.4 Solfangeranlæg kan etableres, dersom det efter byrådets skøn gives en sådan placering og udformning at det på naturlig måde kan indpasses i bebyggelsen. 8.5 Skure skal opføres i træ, der males i hvidt eller jordfarve. Ligeledes kan renovationsarealer (containere) være indhegnet med malet træværk. 9. Ubebyggede arealer. 9.1 Beplantning, terrænregulering og indretning af friarealer skal foretages i overensstemmelse med en samlet plan, der godkendes af byrådet i forbindelse med byggesagsbehandlingen. 9.2 Hegning må kun ske langs skel mod nord, mod Klosterengen og i øst- og sydskel mod parcelhusbebyggelsen, samt omkring parkeringspladser. Hegn skal udføres som levende hegn. Langs nordskel udlægges et 2 m bredt bælte mellem skel og vej. I dette bælte skal plantes et levende hegn af samme karakter som det eksisterende hegn på nabogrunden. Ved den vestlige lods vest- og sydskel - mod det grønne område - skal beplantningen være kratbevoksning, og der må ikke hegnes. Ud for terrasser kan der etableres max. l m høj klippet skærmbeplantning. Der anvendes træer som rumlig afgrænsning af parkeringsplads og som markering af boligernes adgangsarealer, i princippet som vist på illustrationsplan, kortbilag nr Belysning af stier, parkeringsplads samt friarealer i øvrigt må kun udføres som parkbelysning. 11

11 10. Forudsætninger for ibrugtagning, m.v. 10. l Bebyggelsen skal forsynes med naturgas til rumopvarmning og varmt vand. Bebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutning har fundet sted. Solfangere, varmepumper, og andre alternative energiformer kan anvendes efter byrådets nærmere anvisninger Der må ikke opsættes antenner uden byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde Før den ny bebyggelse tages i brug, skal der være etableret parkeringspladser, opholdsarealer og beplantning i overensstemmelse med den i 9.1 nævnte plan, eller udførelsen skal være sikret på anden måde. 11. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensation ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12

12 VEDTAGELSESPÅTEGNINGER. Således vedtaget af Roskilde Byråd Roskilde, den 19. august P.b.v. Henrik Christiansen Borgmester /Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd, den 20. januar P.b.v. Henrik Christiansen Borgmester /Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør 13

13

14 I...Y P b i I rl I ni \ IBKALPLANOUÆNSE BYOOEFBLT MED JOKKELKOTE -w Srr uu] P-PLADSER (ANLEG)...,,,,, P-PLADSER (UDL-W.*.*I- TU4GLYSTKK)NC 00 REONVANDSLEDNiNG KORTBILAG NR. 2 Vdtægtsplan MAl 1:lOOO LOKALPLAN NR. 163 ROSKILDE KOMMUNE O m

15 Ind-og udkørsel KORTBILAG NR. 3 niustrationsplan LOKALPLAN NR. 163 ROSKILDE KOMMUNE

16 ADGANGSFACADE HAVEFACADE KORTBILAG NR. 4 Facadeillustrationer LOKALPLAN NR. 163 ROSKILDE KOMMUNE

17 - 0. I Del af lokaiplanodet O m KORTBILAG NR. 5 Terrænforhold fm anlæg af parkemgsplads (efter luftfoto 1968). MAl 1:lOoo LOKALPLANNR. 163 ROSKILDE KOMMUNE

18 vestskel mod I fremtidigt terræn (ca.) I bygn. 6 A-A i t vestskel mod landskab h 7 I I I ' - [ I l r oprindeligt terræn nuværende terræn fremtidigt terræn (ca.) sstskel mod parcelhuse. I i bygn. 8 B-B I vestskel mod landskab oprindeligt terræn - - I nuværende terræn sstskel mod parcel hu se KORTBILAG NR. 6 Illustrationsskitser - snit MiII 1:250 LOKALPLANNR. 163 ROSKILDE KOMMUNE O 5 10 m