Lokalplan. Pakhusbyen Havnegade - Malmøgade - Sverigesgade - Møllekajen. Kontor- og serviceområde på Odense havn

Transkript

1

2 Lokalplan Pakhusbyen Havnegade - Malmøgade - Sverigesgade - Møllekajen Kontor- og serviceområde på Odense havn

3 Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2

4 Indhold Om planlægning side 2 Om lokalplanen side 4 REDEGØRELSE Baggrund side 5 Lokalplanområdet side 6 Formål og indhold side 13 Forhold til anden planlægning side 15 Miljøforhold side 18 Tilladelser fra andre myndigheder side 22 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side Område og zonestatus side Anvendelse side Udstykning side Vej, sti og parkering side Bebyggelsens omfang og placering side Bebyggelsens ydre fremtræden side Skiltning og belysning side Ubebyggede arealer side Grundejerforening side Forudsætning for ibrugtagen side Lokalplanens varige retsvirkninger side 37 Påtegning og offentlighedsperiode side 38 KORTBILAG 3

5 Om lokalplanen Lokalplanområdet er omfattet af byomdannelsesplanen Byomdannelse Odense havn, 2003, som byrådet har vedtaget som grundlag for den indre havns planlægning. Lokalplanen har som et væsentligt formål at sikre det bevaringsværdige havnemiljø omkring Møllekajen, Østre Kaj, Sverigesgade og Havnegade, som udgør en tæt og sammenhængende bebyggelse, der hører til havnens mest bevaringsværdige helheder. Lokalplanen skal blandt andet sikre, at de særligt bevaringsværdige bygninger bevares i deres oprindelige form, og at ombygning og ny bebyggelse tilpasses områdets eksisterende struktur og karakter. Enkelte bygninger kan ombygges i større grad. Lokalplanens placering i Odense Lokalplanen giver mulighed for at benytte området til kontor og serviceformål. Lokalplanen giver ikke mulighed for at indrette boliger, hoteller og lignende støjfølsom anvendelse. Den ny mulighed for anvendelse af områdets bygninger og udearealer har til formål at skabe gode rammer for et spændende, aktivt bymiljø i denne del af havnen. Oversigtskortet viser lokalplanens område 4

6 Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Baggrund En stor del af de hidtidige havneaktiviteter i lokalplanområdet er i dag ophørt. Ligesom pakhusenes og siloerne funktion som lager og anden havnerelateret erhvervsanvendelse gradvis er under afvikling. En privat investor har erhvervet en væsentlig del af bygningerne inden for lokalplanens område og ønsker, i dialog med kommunen, og i overensstemmelse med de overordnede planer for den indre havn, at udvikle området til kontor og serviceområde m.v. Lokalplanen er udarbejdet på foranledning heraf. Odense Havn ejer arealerne og vejene inden for lokalplanområdet med undtagelse af karréen mellem Helsingborggade, Havnegade og Malmøgade, som er i privat eje. Odense Havn vil fortsat have brug for at benytte Østre Kaj og Møllekajen til havneformål og til anløb af større skibe. Den del af lokalplanområdet skal derfor fortsat være åbent for almindelig havnedrift. Nogle af de omkringliggende virksomheder udsætter lokalplanområdet for miljøpåvirkninger, som med de gældende regler om støj og anden miljøpåvirkning fra virksomheder ikke gør det muligt at etablere boliger, hoteller og lignende støjfølsom anvendelse. Lokalplanområdet vil derfor i en årrække komme til at fungere som en bufferzone mellem det indre havneområde omkring de tre bassiner, med dets blandede bolig og erhvervsfunktioner, og industrihavnen nord for Gøteborggade. Lokalplanområdets ny anvendelse skal derfor findes inden for kontor og serviceerhverv, nogle former for uddannelsesinstitutioner for voksne, restauranter og cafeer m.v., som er mere robuste over for miljøpåvirkninger. Byomdannelsesplanen Odense Kommunes målsætning for omdannelsen af den indre havn fremgår af byomdannelsesplanen Byomdannelse Odense havn, 2003, som er vedtaget af byrådet, som grundlag for områdets planlægning. Lokalplanen omfatter en del af byomdannelsesplanens 2. etape. Det er blandt andet et væsentligt formål i byomdannelsesplanen at sikre bevaringsværdige bygninger mod nedrivning og at skabe et varieret og levende bykvarter i den indre havn. Byrådets Vision Havnen i Odense ny levende bydel ved vandet, sætter flere ord og billeder på. Visionen lægger op til, at havnen er for alle men også med en særlig profil. At der er liv året rundt og det meste af døgnet. Og at havnenes sær- Lokalplan nr

7 Redegørelse lige kulturhistorie fortælles og videreføres i planlægningen for denne ny bydel ved vandet. Miljøforhold Odense Kommune har gennemført en undersøgelse af de omkringliggende virksomheders miljøpåvirkning af lokalplanområdet, som skal sikre, at miljøkonflikter undgås ved lokalplanens realisering. Miljøredegørelsen fremgår af afsnittet Miljøforhold på side Lokalplanområdet To ældre fotos, der viser pakhusområdet. Set fra vest - øverst. Set fra syd - nederst. Skråfoto af området Lokalplanområdets afgrænsning er vist på oversigtkortet side 6. Skråfotoet ovenfor viser lokalplanområdet med nærmeste omgivelser. Det bevaringsværdige havnemiljø Området omkring Østre Kaj, Møllekajen, Sverigesgade og Havnegade udgør en tæt og sammenhængende bebyggelse, der hører til blandt havnens mest bevaringsværdige helheder både i kraft af væsentlige enkeltbygninger og i særdeleshed som samlet miljø. Lokalplanområdet er en del af Odense havns korn- og foderstofområde, som også omfatter pakhusrækken mellem Sverigesgade og Østre Kaj, dampmøllerne umiddelbart nord for planområdet samt Muus pakhus fra 1885 og efterkrigstidens siloer på havnens midtermole. Den samlede bebyggelse vidner om en kontinuerlig udvikling gennem mere end 120 år, hvoraf lokalplanområdet repræsenterer en periode fra omkring 1. verdenskrig og frem til begyndelsen af 1960 erne. Siloer set fra Havnegade mod syd vest. Midterst ses tv. den nyeste silo, Sverigesgade 10, th. FAF siloen på midtermolen. Havnemøllerne umiddelbart nord for lokalplanområdet. 6 Lokalplan nr

8 Redegørelse Områdets betydning og værdi understøttes af Kulturarvsstyrelsens temagennemgang Industrisamfundets havne , afsluttet medio 2008, hvor der peges på Odense havns østre del som et af Danmarks bedst bevarede havnemiljøer fra industrialiseringsperioden. Historie Odenses historie som havneby er forholdsvis kort. Først med udgravningen af en kanal og et havnebassin i årene fik byen en havn, og dette store anlægsarbejde blev startskuddet til en udvikling, der gjorde Odense havn til en af de største i provinsen. Aftenstemning på Østre Kaj visende nogle af de bevaringsværdige pakhuse med silopakhuset Sverigesgade 5 som den mest markante bygning. Havnebranden. I baggrunden ses Langelands korns silo i jernbeton, som overlevede branden. I dag Sverigesgade 11 (se foto tv. herfor og på side 12). Fragtskibe og godstog på Østre Kaj 1905 I baggrunden set Muus pakhus på Englandskaj. Det østre havnebassin blev anlagt ved en udvidelse af havnen i Udvidelsen var nødvendig for at kunne modtage de stadigt større dampskibe, der anløb havnen, og Odense fik desuden forbedret sin position i den regionale konkurrence havnene imellem. Arealerne omkring det nye havneanlæg blev udlagt til industrivirksomheder, oplagspladser og pakhusbyggeri, hvoraf en del blev rettet mod englandshandlen. De første år efter havneudvidelsen var det i høj grad åbne arealer, der dominerede området omkring det nye bassin. Fra omkring århundredskiftet tog byggeriet dog fart. Dampmøllerne Victoria og Munke Mølle etablerede sig ved Møllekajen i 1904, og flere korn- og foderstofselskaber byggede pakhuse ved Østre Kaj og Sverigesgade i de første årtier af 1900-tallet. På det område, som lokalplanen omfatter, lå der omkring 1920 adskillige pakhuse samt havnens første jernbetonsilo, der blev opført i En stor del af bygningerne var bygget i træ, og ved en stor havnebrand i 1925 gik de fleste af dem til grunde. Det gik dog stærkt med at erstatte de nedbrændte pakhuse med nye, og langs Sverigesgade og Havnegade kan man sta- Lokalplan nr

9 Redegørelse dig se denne bebyggelse fra 1920 erne og 30 erne, suppleret med enkelte pakhuse og jernbetonsiloer fra efterkrigstiden. Bygninger Sverigesgade 3/ Havnegade 16 set fra Sverigesgade mod nordøst. Sverigesgade 3 midtertårn. Lokalplanområdet rummer adskillige bygninger, der har stor værdi for forståelsen og oplevelsen af områdets historie og tidligere funktioner. Sverigesgade 3/Havnegade 16: kornhandelsfirmaet J.J. Larsens store, dobbelte fladepakhus blev bygget i 1926 efter tegninger af den lokale arkitekt Jens Christensen. Indvendigt består bygningen af store uopdelte rum, hvor tagets trækonstruktion med det store spænd er synlig. Det store gavlparti med midtertårn mod Sverigesgade er et fremtrædende element i pakhusmiljøet. Detaljer af port. Sverigesgade 3. Indvendigt består bygningen af store uopdelte rum. Synlig trækonstruktion. 8 Lokalplan nr

10 Redegørelse Sverigesgade 5. Det markante tårn som er et vartegn for Pakhusbyen. Sverigesgade 5 set fra Sverigesgade mod syd øst. Odense nye Silopakhus er for nylig renoveret og ibrugtaget til kontorformål. Sverigesgade 5 Bygningsdetaljer efter renovering. Sverigesgade 5: Odense nye Silopakhus blev opført i 1926 som erstatning for den silobygning, der var arnested for den store havnebrand året før. Den oprindelige silo fra 1906 havde en indvendig trækonstruktion og var beklædt med bølgeblik. Men belært af branden blev den nye bygning opført i grundmur med en indvendig bærende konstruktion af jernbeton selve siloerne var dog af træ. Arkitekterne Klein & Bendixen leverede tegningerne til silopakhuset, der er en af havnens mest markante bygninger. Lokalplan nr

11 Redegørelse Sverigesgade 11. Et af landets ældste siloanlæg i jernbeton. Sverigesgade 11. Gavl mod vest. Sverigesgade 11: siloanlægget blev opført i 1917 for Langelands Korn-, Foderstof- og Gødningsforretning og var havnens første jernbetonbygning. Bygningen overlevede branden i 1925 og var med til at sætte nye standarder for det byggeri, der efterfølgende blev opført på havnen. Det er et af landets ældste siloanlæg i jernbeton og repræsenterer en periode, da danske ingeniører var førende inden for denne type byggeri. I tilknytning til det gamle siloanlæg ligger områdets yngste silo et byggeri i stramme geometriske former, opført for Det fynske Pakhus-Co. i 1960/61 efter projekt af rådgivende ingeniør Leif Hansen. Sverigesgade 16: det rødmalede, bræddebeklædte pakhus er områdets ældste bygning. Den blev opført i 1914 for Det danske Gødningskompagni og i 1937 overtaget af Dansk Svovlsyre og Superfosfatfabrik. Pakhuset er i dag den eneste større træbygning, der er bevaret på Odense havn, og det er en vigtig repræsentant for en bygningstype, der tidligere var meget udbredt på danske havne, men som i dag kun findes få steder i landet. Sverigesgade 10. Områdets yngste silo i stramme geometriske former. Sverigesgade 16. Bygningsdetalje Sverigesgade 16 set fra Møllekajen mod nord. 10 Lokalplan nr

12 Redegørelse Havnegade 19f: etagepakhuset blev bygget for Fyens Andels- Foderstofforretning (FAF) i 1950 og udført i jernbetonkonstruktion med udfyldningsmurværk af røde sten. Siloanlægget med 12 cylindre blev tilføjet i 1956/57 sammen med et maskintårn. For projektet stod rådgivende ingeniør L.V. Aulkær Andersen. FAF var en af havnens store virksomheder og har indtil for nylig domineret området omkring Sverigesgade og Havnegade. Havnegade 19. Den markante silo. Havnegade 19f set fra Havnegade mod sydøst. Havnegade 25: speditionsvirksomheden N.P. Hansen stod bag opførelsen af det gule, toetagers pakhus, der blev bygget i 1926 efter tegninger af arkitekt Jens Christensen. Tre hejsekviste gjorde det muligt at betjene begge etager i bygningen, der også rummede et lille kontor og en folkestue til virksomhedens ansatte. Havnegade 25 Lokalplan nr

13 Redegørelse Detaljer af eksisterende belægning i Sverigesgade og på Østre Kaj. Møllekajen og Østre Kaj. Granitbeklædt kajmur med granit hammer Jernbanesporene er et væsentligt element i havnefortællingen og videreførelse af den spændende industrikulturhistorie til den ny bydel Pakhusbyen. Sverigesgade set mod syd. 12 Lokalplan nr

14 Redegørelse Bolværk, belægning og spor Områdets karakter af industrielt havnemiljø understøttes af materialer og overflader langs bassinet og i gaderne. To eksempler fra Svendborg havn på integrering af spor i ny belægning. Granit og asfalt. Det østre havnebassin er ændret flere gange siden anlæggelsen, men langs Østre Kaj er der bevaret et langt stræk med granitbeklædt kajmur fra Bolværket afsluttes for oven af en granithammer, og med jævne mellemrum sidder fortøjningskroge og pullerter af støbejern. En del af gadearealet er asfalteret, men der findes stadig brostensbelægning omkring flere af pakhusene og langs kajen. Der er desuden bevaret flere jernbanespor i området. Disse vidner om det uhyre vigtige samspil mellem havn og jernbane gennem industrialiseringsperioden, og jernbanens forløb har medvirket til at forme havnearealet og bygningerne. De nævnte elementer er med til at give en forståelse af havnens funktioner og udvikling og bidrager i høj grad til den oplevelse, det er at færdes i dette velbevarede havnemiljø. Formål og indhold Anvendelse Området skal anvendes til erhvervsformål. Området forbeholdes ikke-forurenende virksomheder, kontor og serviceerhverv, restauranter og cafeer, offentlige formål og uddannelsesinstitutioner for voksne. Da området ligger uden for kommuneplanens centerstruktur vil det ikke være muligt at indrette udvalgsvarebutikker eller dagligvarebutikker. Butikker kan etableres under forudsætning af, at butikkerne opføres i sammenhæng med den pågældende virksomhed for salg af egne produkter, og at salgsarealet ikke overstiger 200 m 2 salgsareal. Der må ikke etableres boliger, hoteller og lignende støjfølsom anvendelse. Odense Kommune er indstillet på at gå ind i investors overvejelser om en bredere anvendelse af området til mere blandede byfunktioner og ændre lokalplanen, når betingelserne herfor er til stede. Pakhusenes store volumener vil f.eks. være bedre egnede til visse former for butiks og udstillingsformål, end til kontorformål. Byrådets vision for havnen lægger også op til flere forskellige funktioner i området, end det aktuelt er muligt at lokalplanlægge for. Detalje af kajmur, Møllekajen. Lokalplan nr

15 Redegørelse Bygningerne og bevaring Lokalplanen inddeler bygningerne i 3 kategorier A, B, C, hvor A er de mest bevaringsværdige. 5 bygninger: Sverigesgade 5 og 16 og Havnegade 16, 19 F og 25 er omfattet af kategori A med høj bevaringsværdi. De er omfattet af nedrivningsforbud. Og lokalplanen indeholder bevarende bestemmelser for vedligehold, om- og tilbygning. De øvrige bygninger er ikke bevaringsværdige i samme omfang, men lokalplanen indeholder bestemmelser for byggefelter, omfang, og udseende af disse bygninger, der har til hensigt at sikre helheden af pakhusmiljøet. Stjerneskibet, Tolderlundsvej 98. Eksempel på kategori C bygning. Udstykning Der må ikke etableres synlige skel mellem de enkelte ejendomme og bygninger i området mellem Havnegade og Møllekajen/Østre Kaj. Formålet hermed er at bevare den særlige karakter i området, hvor pakhusene er enkeltstående elementer på de fælles havnearealer. Veje, parkering og ubebyggede arealer En del af området skal fortsat være åbent for normal havnedrift, det gælder Møllekajen og Østre Kaj og visse af de øvrige veje, hvor der fortsat skal kunne færdes tung trafik. Siloen, Sverigesgade 10. Eksempel på kategori B bygning. Østre Kaj og Møllekajen vil samtidig fungere som havnepromenade. Lokalplanen sikrer offentlig adgang til kajarealer uanset ejerforhold. Der kan tillades udendørs servering og lignende publikumsorienterede aktiviteter efter de til enhver tid gældende regulativer for anvendelse af offentligt tilgængelige vejarealer. Tilladelse til udendørs servering m.v. kan kun gives efter indhentet godkendelse ved Odense Havn, så længe Odense Havn er grundejer. Det er Odense Kommunes intention at regulere den kørende trafik i området, efterhånden som området overgår til andre formål. Bl.a. er det ønsket på længere sigt, at Sverigesgade skal lukkes for gennemkørende trafik. Sverigesgade 9 kan anvendes til p hus. Enten ombygget eller ved nyt byggeri. Der må ikke anlægges parkeringspladser på kajarealerne. Parkering skal fortrinsvis etableres i konstruktion inden for lokalplanområdet. Der kan i begrænset omfang etableres parkering samt mulighed for af og pålæsning på terræn. Der er udlagt et område ved Halmstadsgade som skal friholdes for bebyggelse. Arealet forudsættes anvendt til plads med mulighed for kreativ anvendelse. En mindre del heraf er udlagt til friareal/opholdsareal som forudsættes anvendt til ophold rekreation for områdets ansatte og besøgende til området. Eksempel på nyt parkeringshus på havnen i Malmø, Sverige. 14 Lokalplan nr

16 Redegørelse Inden for det samlede lokalplanområde er fastsat bestemmelser om udearealernes anvendelse, karakter og brug af materialer. Den lodrette kajmur langs Østre Kaj og Møllekajen fastholdes og afsluttes med hammer i granit, som skal bevares. Østre Kaj. Lokalplanens bestemmelser giver mulighed for, at den eksisterende brostensbelægning og havnerelaterede elementer som f. eks. jernbanespor og fortøjningsankre bevares. Forhold til anden planlægning Kommuneplan Lokalplanområdet ligger indenfor kommuneplanens rammeområde 1.EC22 og 1.EC23. Møllekajen. Østre Kaj og Møllekajen skal være åbne for normal havnedrift og vil samtidig fungere som havnepromenade. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i byzone og landzone (vandarealet), og der ændres ikke ved zoneforholdet. Bæredygtighed Lokalplanen stiller krav om bevaring og giver mulighed for at genanvende eksisterende bygninger. Lokalplanens mulighed for genanvendelse af eksisterende bygninger og infrastruktur er et eksempel på en ligefrem og simpel form for bæredygtighed genbrug i stedet for nedrivning og nybyggeri. På denne måde bevares og genbruges gode, gedigne bygninger og materialer. Og kulturhistoriske værdier sikres for eftertiden. Friareal ved Halmstadsgade, som skal friholdes for bebyggelse. Kommuneatlas/Bevaringsværdige bygninger I Kommuneatlas Odense er havnen beskrevet med sine pakhuse og siloer som markante bygninger, hvor flere er flotte og velbevarede. For at værne om kommunens ældre bygninger af arkitektonisk, kulturhistorisk og miljømæssig værdi, er alle bygninger fra før 1940 registreret i Kommuneatlas Odense. Bygningerne er registreret ud fra SAVE og er givet en værdi fra 1-9, hvor 1 repræsenterer den højeste værdi. Friareal ved Halmstadsgade, som kan benyttes til ophold for områdets ansatte og besøgende. En bygning er bevaringsværdig, når den er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et nedrivningsforbud i en lokalplan, jf. 17 i lov om bygningsfredning. I kommuneplanen er de bygninger, som er registreret med en værdi fra 1-4 optaget som bevaringsværdige. Indenfor lokal- Lokalplan nr

17 Redegørelse planområdet drejer det sig om 4 bevaringsværdige bygninger: Havnegade 16 og Havnegade 25 samt Sverigesgade 5 og Sverigesgade 16. Bygningerne omfattes af et nedrivningsforbud i lokalplanen og der laves bevarende bestemmelser for vedligehold, om og tilbygninger. Derudover udpeger lokalplanen yderligere 1 bygning som bevaringsværdig, Havnegade 19F. Kortbilag 2 viser de bevaringsværdige bygninger, kategori A. Gældende lokalplaner Udbygningen af den indre havn foregår på grundlag af byomdannelsesplanen og kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Til dato har Odense Byråd vedtaget 6 lokalplaner for områderne sydvest og vest for nærværende lokalplanområde. Det drejer sig om lokalplan 1-586, lokalplan 1-606, lokalplan 1-677, som dækker en del af den indre havn omkring bassin 1 og 2, lokalplan ved Finlandgade (Promenadebyen). Lokalplan ved Sverigesgade, som grænser op til dette lokalplanområde samt lokalplan for Byens Ø mellem bassin 2 og 3. Sidstnævnte lokalplan er planlagt revideret. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Odense Kommunes vurdering, at lokalplanen ikke vil have påvirkning på nabokommuner. Kollektiv trafik FynBus betjener området via buslinier på Skibhusvej og Ejlskovsgade/Næsbyvej. Regionalbusser kører ad Kochsgade. (Mange forskellige ruter og høj intensitet). Den kollektive trafikforsyning i området kan blive ændret. Vej og stiplanlægning Der er vejadgang til området fra Havnegade, som i den overordnede vejplan har status som primær fordelingsvej. Centerstruktur Områdets centerstruktur, dvs. de centerområder, hvor det umiddelbart er muligt at etablere butikker, består af hovedcenter Bykernen, Bydelscenter Skibhus og lokalcenter Havnen. Lokalcenter Havnen har til formål at støtte op om etablering af et aktivt bymiljø med blandede byfunktioner i et område omkring kanalen, havnepladsen og Tværkajen. Lokalplanområdets placering uden for kommuneplanens fast- 16 Lokalplan nr

18 Redegørelse lagte centerstruktur gør det ikke muligt at etablere butikker i Pakhusbyen. Forsyning Varmeforsyning Området forsynes af Fjernvarme Fyn A/S. EL-forsyning Området forsynes fra Odense Elforsyning Net A/S. Vandforsyning Området forsynes fra VandCenter Syd A/S. Vandforsyningsnettet i området er næsten udelukkende gamle støbejernsrør. Disse rør vil blive udskiftet på et tidspunkt, sandsynligvis når kommunen/odense Havn ønsker at renovere gaderne i området. Området kan dog udmærket (som hidtil) forsynes fra de eksisterende ledninger. Ved ændring af arealanvendelsen af ejendommene kan det ske, at der skal etableres trykforøgere i bygningerne. I sådanne tilfælde vil det blive etableret og betalt af bygherre. Regn og spildevand Spildevand Området er omfattet af Odense Kommunes Spildevandsplan Området er spildevandskloakeret. Der er nævnt i kommuneplanen, at der ikke må ske en yderligere udnyttelse/bebyggelse af Odense havn, før en kloakering af det pågældende rammeområde er afsluttet. Kloakeringen af den pågældende del af Odense havn er gennemført i 2003 og afsluttet således, at bestemmelserne i kommuneplanen er opfyldt. En ændret anvendelse af ejendommene inden for lokalplanområdet kan imidlertid betyde, at der skal ændres på afløbsforholdende, da der er installeret LPS-pumper/tryksat system) ved de enkelte ejendomme. En endelig stillingtagen til dette må afvente en nærmere afklaring af bygningernes fremtidige konkrete anvendelse. Regnvand VandCenter Syd A/S har én regnvandsledning ud for Havnegade 19F og ingen overløb inden for lokalplanområdet. De øvrige regnvandsledningerne inden for lokalplanområdet er privat ejet (Odense Havn). Der findes udløb til Havnebassinet ved Halmstadsgade, Malmøgade, Helsingborggade samt adskillige udløb for kajarealet. Lokalplan nr

19 Redegørelse Affaldshåndtering I lokalplanområdet ønskes en æstetisk god løsning, hvor indsamlingsmateriel til affald ikke er direkte synligt. Her tænkes på underjordiske systemer eller systemer, som er en integreret del af bygningen. Der ønskes ikke synlige mobile affaldscontainere. Belysningsplan Den præcise udformning af de kommende belysningsanlæg inden for lokalplanområdet bør udføres med en efterfølgende planlægning og projektering med Belysningsplan for Odense Kommune, 2008 og Designguide for Odense havn som udgangspunkt. Belysningen inden for lokalplanområdet kan opdeles i vejbelysning, promenadebelysning, pladsbelysning, generel stemningsskabende effektbelysning samt belysning af arealer af mere privat karakter. Belysningen skal, udover at sikre trygge rammer for områdets brugere, også være med til at give området karakter og stemning efter mørkets frembrud. Designguide Odense Kommune har udarbejdet en Designguide for Odense havn. Designguiden er et supplement til byomdannelseplanen Byomdannelse Odense havn, 2003 og Vision. Havnen i Odense - ny levende bydel ved vandet fra Designguiden skal bruges af private bygherrer som inspiration til og vejledning i udformningen af udearealerne på Odense havn. Derudover bruges designguiden af kommunen i forbindelse med sagsbehandling. Designguiden indeholder generelle betragtninger om havnen, beskrivelse af de allerede udførte projekter ved Englandsgade, Tværkajen og Havnepladsen. En gennemgang af de forskellige designelementer, og katalogblade for de enkelte designelementer. Miljøforhold Miljøvurdering Odense Kommune vurderer på baggrund af en screening af lokalplanforslaget, at planen ikke får væsentlig påvirkning af miljøet, og derfor er der ikke behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Habitatbekendtgørelsen Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer 18 Lokalplan nr

20 Redegørelse samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse af yngle og rasteområder for generelt beskyttede arter jf. habitatdirektivets bilag IV. Vejtrafikstøj Miljøstyrelsen anbefaler grænseværdien Lden = 63 db(a) for vejtrafikstøj ved kontorbygninger og lignende. Støjgrænsen angår det udendørs støjbidrag ved bygningernes facader. Et privat ingeniørfirma har undersøgt vejtrafikstøjen i lokalplanområdet. Undersøgelsen er beskrevet i rapporten "Kortlægning af vejtrafikstøj i Lokalplanområde nr , Odense" af 5. januar Rapporten viser, at de fleste bygningsfacader langs Havnegade og Helsingborggade er belastet med støjbidrag over 63 db(a). Trafikken i 2010 vil give støjbidrag på 72 db(a) de mest udsatte steder. Det forventes, at den nye kanalforbindelse vil aflaste lokalplanområdet betydeligt trafikmæssigt. Ifølge rapportens beregninger vil det dog ikke være nok til at sikre støjgrænsen overholdt. Beregninger for 2020 viser, at støjbidraget stadig vil være større end 63 db(a) ved mange facader langs Havnegade og Helsingborggade, og at det vil være ca. 70 db(a) de mest udsatte steder. Odense Kommune vurderer, at mulighederne for at bekæmpe vejtrafikstøjen ved kilden er så begrænsede, at de kan lades ude af betragtning. Det er heller ikke praktisk muligt at reducere støjen ved at opsætte støjskærme langs vejene. Derfor skal det via passende lydisolering og for eksempel via særlige lyddæmpende vinduer sikres et passende lavt støjniveau indendørs i bygningerne. Inden ibrugtagning af lokaler til kontorer eller lignende støjfølsomme formål, skal det dokumenteres, at støjbidraget fra vejtrafik inde i lokalerne ikke vil overstige - Lden = 51 db(a) med let åbne vinduer, - Lden = 38 db(a) med lukkede vinduer i kontorer. Virksomhedsstøj Lokalplanen omdanner lokalplanområdet fra et industriområde til et mere støjfølsomt kontor- og serviceområde. Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser for den planlagte anvendelse er 55 db(a) for alle tider af døgnet alle ugens dage. Støjgrænserne angår den enkelte virksomheds bidrag til støjbelastningen udendørs i omgivelserne. Da lokalplanområdet ligger i byomdannelsesområdet, kan kommunen - hvis forholdene taler herfor - lempe støjgrænserne med op til ca. 5 db(a) for en periode på op til 8 år efter, at lokalplanen er vedtaget. Odense Kommune har undersøgt, i hvilken grad virksomheder påvirker lokalplanområdet med støj, og om omdannelsen Lokalplan nr

21 Redegørelse kan få konsekvenser for virksomheder i form af krav om at dæmpe støjen. Undersøgelsen er beskrevet i " Teknisk notat. Virksomhedsstøj i lokalplanområdet Pakhusbyen (lokalplan nr ) på Odense Havn, revideret udgave", af 23. august Ifølge notatet er der risiko for, at virksomhederne FAF på Englandskaj 8-12 og Unicon på Havnegade samt en virksomhed inde i selve lokalplanområdet, FGT I/S på Sverigesgade 9-11 og 10, overskrider støjgrænserne. Undersøgelsen påviser ikke med sikkerhed, at FAF overskrider støjgrænsen 55 db(a), men det kan ikke udelukkes, at en ny og mere detaljeret undersøgelse vil påvise en overskridelse. Det ser dog ud til, at en eventuel overskridelse vil kunne afhjælpes ved blot at dæmpe en enkelt støjkilde fysisk. Beregninger og overvejelser om støjdæmpning har været forelagt FAF, som ikke har haft bemærkninger hertil. Odense Kommune har beregnet, at Unicon påfører mest udsatte bygning i lokalplanområdet et støjbidrag på op til 59 db (A). Beregningerne har været drøftet med Unicon, som har gjort opmærksom på, at beregningerne måske overvurderer støjen fra nogle af kilderne. Unicon og Odense Kommune har aftalt at samarbejde om at få opdateret beregningsmodellen. Virksomheden FAF på Englandskaj Virksomheden Unicon på Havnegade Virksomheden FGT I/S på Sverigesgade 9-11 og 10. Kortbilaget viser de virksomheder, der påvirker lokalplanområdet med støj og emissioner af lugt, luft og støv. 20 Lokalplan nr

22 Redegørelse Odense Kommune har ud fra de nuværende data i beregningsmodellen fundet, at den eventuelle overskridelse på 4 db(a) for eksempel kan afhjælpes ved hjælp af en knap 4 m høj skærm i den nordlige ende af Unicons grund. En enkelt virksomhed, FGT I/S, overskrider med sikkerhed de vejledende støjgrænser flere steder i lokalplanområdet. Virksomheden står overfor at skulle dæmpe støjen for at kunne overholde støjgrænserne i sin miljøgodkendelse og for at kunne overholde en støjgrænse på 55 db(a) i et andet lokalplanområde. Et rådgivende ingeniørfirma har udarbejdet et konkret forslag til en dæmpning, som tilfredsstiller disse krav. Når forslaget er gennemført, vil virksomhedens støjbidrag imidlertid stadig overskride støjgrænsen på 55 db(a) ved særligt udsatte bygninger i lokalplanområdet. Odense Kommunes beregninger viser, at 4 kilder skal dæmpes mere end forslået af rådgiveren, hvis også lokalplanområdet skal tilgodeses. Det forventes, at denne yderligere dæmpning kan gennemføres fysisk ved hjælp af almindeligt anvendte metoder. Odense Kommune vil drøfte støjforholdene med virksomheden, så dennes bemærkninger kan indgå i overvejelserne om den endelige lokalplan. Odense Kommune er miljømyndighed for de 3 nævnte virksomheder og vil regulere støjen fra virksomhederne via miljølovgivningen så det sikres, at de vejledende støjgrænser overholdes i lokalplanområdet - dog eventuelt med de nævnte midlertidige lempelser for byomdannelsesområder, hvis forholdene taler herfor. Luftforurening fra virksomheder Når lokalplanområdet omdannes fra industriområde til kontor- og serviceområde, kan det medføre, at virksomheder skal begrænse deres luftforurening mere end hidtil. Odense Kommune har undersøgt, hvordan virksomheder påvirker lokalplanområdet med luftforurening. Undersøgelsen er nærmere beskrevet i "Teknisk notat. Virksomheders luftforurening i lokalplanområde (Pakhusbyen) på Odense Havn. Revideret udgave efter møde med virksomheder", af 1. september Ifølge notatet er der risiko for, at Danish Agro på Havnegade 37 (korn- og foderstof), FAF på Englandskaj 12 (kornfirma), Mette Munk på Gøteborggade 3-5 (industribageri) og en enkelt virksomhed i lokalplanområdet, FGT I/S på Sverigesgade 9-11 og 10 (kornfirma), vil belaste området med luftforurening. Danish Agro på Havnegade 37 kan muligvis udsætte dele af lokalplanområdet for lugtpåvirkninger, som overskrider lugtgrænsen i virksomhedens miljøgodkendelse. Virksomheden Lokalplan nr

23 Redegørelse kan reducere lugten ved enten at rense procesluften eller ved at sprede lugtstofferne bedre (højere afkast). Virksomheden selv har som en 3. mulighed foreslået at reducere lugten ved at erstatte særligt lugtende råvarer med mindre lugtende råvarer. FAF på Englandskaj 8-12 kan under uheldige vejrforhold belaste lokalplanområdet med kornstøv på grund af støvflugt fra et udendørs påslag. Problemet forventes dog at forekomme ret sjældent, og det er uklart, om der vil være behov for afhjælpende foranstaltninger. Mette Munk på Gøteborggade 3-5 kan sandsynligvis belaste dele af lokalplanområdet med lugtbidrag, som er betydeligt større end den "ideelle" lugtgrænse for kontorområder på 5 lugtenheder/m3. Dette kræver dog et ret sjældent sammenfald af bestemte produktionsforhold (ovnen i drift) og uheldige vejrforhold. Derfor er det langt fra sikkert, at lugten vil blive oplevet som en gene af betydning i lokalplanområdet. Lugten kan reduceres ved enten at rense procesluften for lugt eller ved at sprede lugten bedre (højere afkast). Virksomheden har selv foreslået en 3. mulighed, som går ud på kun at bruge ovnen uden for normal arbejdstid, hvor kontorer i lokalplanområdet vil være affolkede. FGT I/S i selve lokalplanområdet vil muligvis belaste området med for meget støv. Problemet kan afhjælpes ved at rense procesluften bedre eller ved at forhøje afkastene. Skydebanestøj Lokalplanområdet ligger indenfor en støjkonsekvenszone fra skydebanen på Kanalvej. Skudstøjen fra skydebanen er i lokalplanområdet mindre end 70 db(a)i, som er grænseværdien for skudstøj i områder, der udlægges til støjfølsom arealanvendelse. Tilladelse fra andre myndigheder Naturbeskyttelse Skovbyggelinie Lokalplanområdet ligger indenfor Naturbeskyttelseslovens generelle skovbyggelinje på 300 m (fra Næsbyhovedskoven). Det har imidlertid ingen betydning, da lokalplanområdet er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i Naturbeskyttelseslovens 17, stk. 2 nr. 4, hvorefter bestemmelserne om skovbyggelinjen ikke gælder i områder, der var undtaget efter tidligere lovgivning. Ifølge Naturfredningsloven, der i sin tid blev afløst af Naturbeskyttelsesloven, er områder, hvor der var påbegyndt en væsentlig lovlig bebyggelse før 1. januar 1968 fritaget fra skov- 22 Lokalplan nr

24 Redegørelse byggelinjebeskyttelse. Lokalplanområdet, og den bebyggelse der ligger mellem lokalplanområdet og Næsbyhovedskoven var fuldt bebygget 1. januar Jordforurening 3 arealer inden for lokalplanområdet er omfattet af V2 kortlægning efter Lov om Jordforurening. Det drejer sig om 2 arealer på ejendommen Sverigesgade 5 og et areal på ejendommen Havnegade 19 F. Naboejendommen mod syd - Havnegade er omfattet af en V1 kortlægning efter Lov om Jordforurening. Hvis der ved bygge og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdet standses og Odense Kommune skal underrettes, jf. 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når Region Syddanmark og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Jord fra områdeklassificeret areal må ikke flyttes fra ejendommen uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsforhold skal dokumenters ved analyser i forbindelse med anmeldelsen, eller der skal indgås aftale med modtageanlægget om at modtageanlægget foretager analyser. Museumsloven Det kan oplyses, at der umiddelbart uden for lokalplanområdet på matrikel 6k er registreret rester af to gravhøje (Sb og -11). De to muligvis delvist bevarede gravhøje er jordfaste fortidsminder, der er omfattet af Museumslovens 27 (lov nr. 473 af 7. juni 2001). Det kan ikke udelukkes, at der på arealerne, som støder op til højene -10 og -11, findes bevarede jordfaste fortidsminder i form af bosættelsesspor, kultiske aktiviteter m.v. For at afklare fortidsmindets udstrækning, bevaringstilstand m.v. vil det være nødvendigt at foretage en arkæologisk forundersøgelse, såfremt et anlægsarbejde i området iværksættes. På grundlag af forundersøgelsens resultater kan det vurderes, om det efterfølgende vil være nødvendigt at foretage en egentlig arkæologisk udgravning på området eller dele heraf. En forundersøgelse vil således minimere risikoen for, at anlægsarbejdet må standses og udskydes efter bestemmelserne i 27, stk. 2. På opfordring af bygherren kan Odense Bys Museer fremsende en tidsplan for og et budget over de udgifter, som er forbundet med en forundersøgelse (jf. Museumslovens 25). Lokalplan nr

25 Redegørelse 24 Lokalplan nr

26 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007). Bestemmelserne gælder for det i 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: At fastlægge planmæssigt grundlag for områdets anvendelse til kontor og serviceformål. At sikre havnemiljøet, hvor husenes placering direkte i vejskel og områdets åbne karakter med pakhuse, siloer, kajarealer og belægning udgør en bevaringsværdig helhed. At sikre bevaringsværdige bygninger mod nedrivning. At sikre, at de bevaringsværdige bygningers karakter, byggestil, proportioner og materialer fastholdes ved ombygning, vedligeholdelse og ændret anvendelse. At sikre bevaring af lodret kajmur langs Østre Kaj og Møllekajen med granithammer. At sikre historiske spor og kulturhistoriske elementer. At sikre offentlig adgang til kajarealer uanset ejerforhold, at kajarealer friholdes for parkering, og at et areal ved Møllekajen og Halmstadsgade og friholdes for bebyggelse. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist med rød stiplet linie på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr. 6a, del af 6k, 10p, 10ag, 10an, 10ar, 10au, 10aæ, del af 10az, del af vejareal (Havnegade) matr. nr. 7000d, del af vejareal 7000c (Helsingborggade) og del af vandareal matr. nr. 59 Nørremarken, Odense Jorder, samt alle parceller der udstykkes herfra. 2.2 Området ligger i byzone og landzone (vandarealer). Der ændres ikke på zoneforholdet. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i byggefelterne A, B C, område F og områder til parkering som vist på kortbilag Anvendelse 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til erhvervsformål. Området forbeholdes ikke forurenende virksomheder, kontor og serviceerhverv, restauranter og cafeer, offentlige formål og uddannelsesinstitutioner for voksne. Butikker må kun indrettes i sammenhæng med den pågældende virksomhed for salg af egne produkter og må ikke have mere end 200 m2 salgsareal. 3.2 Byggefelterne C1, C7 og C8 kan udover de i punkt 3.1. angivne formål anvendes til parkering i konstruktion. 3.3 Områderne til parkering vist på kortbilag 2 kan anvendes Lokalplan nr

27 Bestemmelser til parkering på terræn. 3.4 Område F må kun anvendes til friareal og plads. Området skal friholdes for bebyggelse. Der kan etableres og placeres mindre anlæg hhv. faciliteter til brug for områdets funktion som friareal og plads med mulighed for kreativ anvendelse og midlertidige aktiviteter. 3.5 Kajarealerne langs Møllekajen og Østre Kaj skal fortsat være åbne for almindelig havnedrift med mulighed for anløb af større skibe samt lystfartøjer. Kajarealerne kan desuden anvendes til vej, promenade, ophold, rekreative og havnerelaterede formål som sejlads og midlertidige aktiviteter. Odense Havn skal godkende opstilling af inventar og byudstyr mv. i hvert enkelt tilfælde. Kajarealer skal have offentlig adgang. Arealerne må ikke anvendes til parkering, oplag eller lignende. Arealerne kan dog anvendes til midlertidig parkering, oplag og lignende i forbindelse med Odense Havns almindelige havnedrift. 4. Udstykning 4.1 Ved udstykning af området må der ikke etableres synlige skel mellem de enkelte ejendomme og bygninger i området mellem Havnegade og Møllekajen/Østre Kaj. 5. Vej, sti og parkering 5.1 Vejadgang til området sker fra Havnegade, Sverigesgade, Malmøgade og Helsingborggade. 5.2 Østre Kaj og Møllekajen udlægges til havnepromenade. Kajarealer skal have offentlig adgang. I særlige tilfælde kan der foretages midlertidig hegning i forbindelse med almindelig havnedrift. 5.3 Der skal udlægges mindst 1 p-plads pr. 125 m 2 etageareal uanset anvendelse. 5.4 Antal og placering af p-pladser, der skal anlægges til den enkelte ejendom/bygning fastsættes i byggesagsbehandlingen ud fra nedenstående principper: Parkering skal primært etableres på den enkelte ejendom. Sekundært skal parkering etableres inden for lokalplanområdet i parkeringshus eller på terræn i de på kortbilag 2 viste P-zoner på vejareal langs pakhusenes nord og østfacader. Herudover kan max. 25% af parkeringsbehovet til den enkelte ejendom/bygning etableres uden for lokalplan- 26 Lokalplan nr

28 Bestemmelser området i en afstand af max. 200 m fra lokalplanområdets afgrænsning. Parkeringen skal kunne indpasses hensigtsmæssigt i det eksisterende miljø. 5.5 Der må ikke anlægges p-pladser på kajarealerne Østre Kaj og Møllekajen. 5.6 Krav til cykelparkering afhænger af ejendommens/bygningens anvendelse. Endeligt antal, placering og udformning fastsættes i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Som vejledende retningslinje skal etableres 4 cykelstativer pr. 100 m 2 etageareal. Der kan indpasses mindre enheder med cykelparkering på kajarealerne. Lokalplanens bilag 3 indeholder fotos af samtlige bygningsfacader. Bilaget kan med fordel benyttes ved læsning af bestemmelserne i afsnittene 6 og 7. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Lokalplanen er opdelt i følgende byggefelter, som er vist på kortbilag 2: Bevaringsværdige bygninger kategori A: A1 A5. Bevaringsværdige bygninger kategori B: B1 B5. Øvrig bebyggelse: C1 C8. Bebyggelsen skal opføres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. Transportrør og transportbånd skal godkendes af Odense Havn. Det skal sikres, at havnen fortsat kan blive betjent med høj trafik. Bevaringsværdige bygninger, kategori A (A1 A5) 6.2 Generelle bestemmelser Bygningerne må kun med tilladelse fra byrådet nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. Ved genopførelse efter brand skal den bevaringsværdige bebyggelse genopføres i materialer, der har samme karakter og udseende som eksisterende. Bebyggelsen skal holdes inden for eksisterende fundament og bygningsvolumen inkl. tagkonstruktion. Ombygninger må kun ske, så bygningens grundform ikke sløres. Vindfang skal udføres inden for den eksisterende bygningsvolumen. Der må ikke udføres udvendig bygningsisolering af facader. Udvendig isolering af tage kan tillades. Der må ikke udføres tilbygninger af nogen art på bebyggelsen. Der kan etableres udvendige trapper og ramper til bygningerne i stueetagen. Nødvendige udvendige flugttrap Lokalplan nr

29 Bestemmelser per kan tillades, hvis de ikke kan etableres inde i bygningen. Udvendig solafskærmning kan ikke tillades, hvis det slører bygningens arkitektoniske udtryk. Uanset ovenstående kan byrådet give tilladelse til mindre arkitektoniske og bygningsmæssige tilføjelser, som er nødvendige af hensyn til bygningens anvendelse. 6.3 A2 - Sverigesgade 5 Eksisterende tilbygning til Silopakhuset skal underordne sig silopakhusets udformning og proportioner. Tilbygning må ikke være højere end silopakhusets facadehøjde. 6.4 A5 - Havnegade 19F/ Malmøgade Tagetagens midterste del kan tillades ombygget med den nødvendige forøgelse af etagehøjden. Værn til eventuel tagterrasse skal trækkes tilbage fra facaden. Transportbåndet over Havnegade, som forbinder bygningen med bygning B1 (Havnegade nr ), skal bevares, men må ombygges, så det kan tjene som en fodgængerforbindelse over Havnegade. Ombygningen skal sikre, at transportbåndets karakter fastholdes. Bevaringsværdige bygninger, kategori B (B1 B5) 6.5 Generelle bestemmelser Bebyggelsen skal bevares helt eller delvist. Dele af bebyggelsen kan nedrives, ændres eller ombygges under forudsætning af, at bebyggelsens særlige ydre karakter og væsentlige overflader og detaljer bevares. B3, Sverigesgade 11, kan dog tillades nedrevet i sin helhed. Der kan etableres udvendige trapper og ramper til bygningerne. 6.6 B1 - Havnegade 18 (og 20) Bygningens bruttoetageareal må ikke overstige 700 m B1 - Havnegade 20 (og 18) Bebyggelsen skal i princippet holdes inden for eksisterende fundament og bygningsvolumen. Bygningen skal bevare sin lave karakter og må ikke virke dominerende i forhold til bygning A1 og A2. Dele af bygningen kan opføres i højere højde, såfremt det efter byrådets skøn ikke virker dominerende i forhold til nabobygninger. 6.8 B2 - Sverigesgade 10 Bebyggelsen skal i princippet holdes inden for eksisterende fundament og bygningsvolumen. Der kan tilføjes nye elementer. Mindre udbygninger som f. eks. små altaner, udvendige trapper, overdækning omkring indgang 28 Lokalplan nr

30 Bestemmelser og lignende kan tillades. Såfremt bygningen ikke kan bevares, skal den erstattes af nybygning med samme volumen. Transportbåndet mod Østre Kaj skal bevares. Transportrørene, som forbinder bygningen med bygning B3, skal så vidt muligt bevares. 6.9 B3 - Sverigesgade 11 Bygningen skal så vidt muligt bevares. Såfremt bygningen bevares og ombygges, skal ombygningen bevare siloens grundform. Såfremt tilbygningen i stueetagen fjernes, kan der opføres en ny tilbygning med en grundplan på maks. 10 m gange 40 m i 1 etage og en maks. højde på 4 m. Transportrørene, som forbinder bygningen med bygning B2, skal bevares. Såfremt bygningen ikke bevares, skal den nye bygning i princippet opføres i samme volumen og med samme fodaftryk som den eksisterende silobygning. Bygningen skal udføres i en arkitektur, der har klare referencer til den oprindelige silobygning jf. pkt Bygningen skal friholdes for mindre sidebygninger, der slører bygningens markante form og beliggenhed ud til den åbne plads mod nord. Transportrørene, som forbinder bygningen med bygning B2, skal bevares B4 - Helsingborggade 9 Ny bebyggelse skal opføres indenfor den nuværende bygningsvolumen. Der kan dog tilføjes altaner og lignende på bygningens sydfacade (facade mod gård). Bygningen kan tilføjes en penthouse etage. Taghældning må ikke overstige 20 o B5 - Havnegade 19x Nye bygningselementer kan tilføjes mod Malmøgade. Eventuelle nye bygningselementer skal opføres i proportioner, der ikke overtrumfer de oprindelige bygninger. Bygningsdele, der nedrives, må ikke erstattes af nye, der er højere end de oprindelige. Såfremt bygningen ikke kan bevares, skal den erstattes af nybygning med samme volumen. Øvrig bebyggelse (C1 C8) 6.12 Generelle bestemmelser Bebyggelsen skal opføres i facadebyggelinien mod de omgivende veje som vist på kortbilag 2. Bebyggelsen må maksimalt opføres i følgende antal etager: Lokalplan nr

31 Bestemmelser Byggefelt C2 Byggefelt C4 C7 Byggefelt C1 Byggefelt C3 + C8 2 etager, max højde 11 m 2 etager 3 etager, max højde 10 m (gesimshøjde) 4 etager 6.13 Eventuelle tilkørselsramper til C1 skal etableres inden for byggefeltet. Område F 6.14 Der kan etableres mindre anlæg og faciliteter til brug for områdets funktion som friareal. 7. Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaringsværdige bygninger, kategori A (A1 A5) 7.1 Generelle bestemmelser Ombygninger må kun ske, så bygningens grundform og arkitektoniske udtryk ikke sløres. Oprindelige porte, døre, vinduer og andre bygningsdele som formsten, murankre m.v. skal bevares og repareres, hvis det er muligt. Nye døre, vinduer og andre bygningsdele skal udføres i overensstemmelse med de originale bygningsdele med hensyn til størrelse, materialer, udformning og farver. Der kan etableres nye døre eller vinduer i alle eksisterende dør og vindueshuller. Vinduer skal udformes som traditionelle opsprossede vinduer med plant klart glas. Ved omlægning af taget, skal det nye tag have samme udformning som det originale, med hensyn til materiale, taghældning, evt. valm og opskalkning. Gesimser skal bevares. Udvendige trapper og ramper skal tilpasses bygningens og udearealernes oprindelige materialer og udtryk. Belægninger, inventar og belysning i tilknytning hertil skal udføres i overensstemmelse med Designguide for Odense havn. 7.2 A1 - Havnegade 16 Bygningens tunge og solide pakhuskarakter skal fastholdes. Bygningsfacader skal fremstå i blank mur. Eksisterende gesimser må ikke gennembrydes og eksisterende bygningsdetaljer må ikke fjernes eller dækkes over. 30 Lokalplan nr

32 Bestemmelser Eventuelle nye facadeåbninger skal placeres og dimensioneres i overensstemmelse med bygningens arkitektoniske og konstruktive principper. Vinduesåbningerne skal tage udgangspunkt i eksisterende huller. Der kan etableres nye vindueshuller til lysindfald i facaderne på bygningen efter nedenstående retningslinier: Facaden mod Sverigesgade: Vindueshuller skal overvejende placeres inden for de eksisterende nicher/blændinger i facaden. Nye huller derudover skal udformes i overensstemmelse med de eksisterende blændingers form, dog mindre så de tilpasses. Symmetrien i facaden skal opretholdes. Facaden mod Havnegade: Eksisterende portåbninger kan udnyttes til lysindtag i bygningen. Eventuel forøget lysindtag skal placeres symmetrisk. Facadens tyngde skal fastholdes. Facaden mod Malmøgade og Landskronagade: Bygningens længde og tyngde skal fastholdes og understreges. Den faste takt, der er kendetegnet i bygningsfacaden, skal fastholdes. Lysåbninger i taget skal udformes som ovenlys og skal placeres i den del af taget, der ikke er synlig fra gaden. 7.3 A2 - Sverigesgade 5 Bygningsfacader skal fremstå i blank mur. Gesimser må ikke gennembrydes. Nye lysåbninger i taget skal etableres som pultkviste inddækket i zink. Kvistene skal placeres regelmæssigt og symmetrisk i tagfladen. Nye vindueshuller og døre til lysindfald i facaderne på bygningen kan etableres efter nedenstående retningslinier: Nye vinduer skal placeres indenfor bygningens murdetaljer. De skal placeres symmetrisk i facaden og have smalle karme og profiler. Vinduerne skal opdeles i mindre ruder tilpasset bygningens karakter og have smalle sprosser. Vinduerne skal males i en dækkende farve. Altaner skal udføres som franske altaner, og placeres ved vinduerne i en symmetrisk takt på facaden. Altaner skal udføres i en let konstruktion. Skiltet Odense Ny Silopakhus skal bevares på sin oprindelige plads under uret i tårn ud mod Sverigesgade. Urene i tårnet skal bevares. Eksisterende tilbygning skal bevares i samme materialer og med samme detaljeringsgrad i murværket som silopakhuset. Tilbygningen skal fremstå i blank mur. Lokalplan nr

33 Bestemmelser 7.4 A3 - Sverigesgade 16 Bygningsfacader skal fremstå i træ på klink. Der kan isættes glas i de store porte og ovenlysvinduer i den del af tagfladen, der ikke vender mod offentlige arealer. Nye vinduer i facaden skal have samme proportioner, udformning og farve som eksisterende vinduer. Enkelte af lysåbningerne kan udføres som glasdøre med samme arkitektoniske udtryk som de eksisterende vinduer. Bygningen skal fremstå rødmalet med vinduer i hvidt. 7.5 A4 - Havnegade 25 Bygningsfacader skal fremstå i blank mur. Der kan etableres vinduer/lysåbninger i eksisterende murhuller. Eksisterende murhuller må ikke blændes. Nye vinduer skal udføres som originale i træ og have samme vinduesinddeling og opsprosning. Vinduer og døre skal males i den originale støvgrønne farve. Skiltning, den pågældende virksomheds navn, skal males på facaden med sort skrift, der er tilpasset bygningens arkitektur. Derudover kan der skiltes ved hovedindgang. Ovenlysvinduer skal etableres i den del af taget, der vender væk fra Havnegade. Der må ikke etableres kviste. 7.6 A5 - Havnegade 19F/Malmøgade Der kan etableres vindues-, dør- og portåbninger i eksisterende porthuller mod Havnegade, samt etableres nye tilpasset facadens rytme og struktur. Eksisterende enkeltsiddende vinduer kan erstattes af vinduesbånd som eksisterende vinduesbånd eller større vinduespartier, som har samme udtryk som eksisterende vinduesbånd. I facaden mod nord kan der etableres nye vinduesåbninger i de nederste etager. Vinduer skal etableres som vinduesbånd og have samme udformning og placering som facadens eksisterende vinduesbånd eller som større vinduespartier med samme udtryk som eksisterende vinduesbånd. Der kan etableres ny dør/portåbning i stueetagen. Ny åbning skal tilpasses bygningens arkitektur og indordne sig facadens rytme og struktur. 32 Lokalplan nr

34 Bestemmelser I facaden mod øst skal nye vinduesåbninger etableres som vinduesbånd. Vinduesbåndene skal udføres og placeres som eksisterende vinduesbånd. Alternativt større vinduespartier med samme udtryk som vinduesbånd. Ovenlysvinduer skal placeres plant med tagfladen. Bevaringsværdige bygninger, kategori B (B1 B5) 7.7 Generelle bestemmelser Bygningsfacader skal fremstå i blankt murværk i rød tegl og jernbeton i nuancer af hvid og lys grå. Tage skal dækkes med tagmateriale i mørkegrå eller sorte nuancer. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. 7.8 B1 - Havnegade 18 og 20 Mod Havnegade og Sverigesgade skal størstedelen af facaden bevares, således at den materialemæssige og arkitektoniske sammenhæng med bygning A1 bevares. Det dominerende materiale skal være røde tegl, som matcher bygningens eksisterende teglfacader. Teglfacader og gavle kan brydes af partier i andre materialer. Taget skal udformes med sort eller mørkegråt tagpap eller lignende matte tagmaterialer i mørke nuancer. Taghældningen må ikke overstige 30 o. Transportbåndet over Havnegade, som forbinder bygningen med bygning A6 (Havnegade nr. 19F), skal bevares, men må ombygges, så den kan tjene som en fodgængerforbindelse over Havnegade. 7.9 B2 - Sverigesgade 10 Det dominerende materiale skal være lys beton, svarende til siloens nuværende udtryk. Dele af bygningen kan tilføjes/opføres i andre materialer som f.eks. glas og stål. Den eksisterende tagform skal i princippet bibeholdes B3 - Sverigesgade 11 Såfremt bygningen bevares, skal ombygningen bevare siloens materialeudtryk og karakteristiske detaljer, som blandt andet de 2 tårne på taget. Der kan tilføres elementer, som udtrykker siloens nye funktion i et nutidigt formsprog. Såfremt bygningen ikke bevares, skal den ny bygning fremstå i hvid beton eller hvidt puds som dominerende materiale. Fremstå med tydelige referencer til den nuværende silobygning, men gerne med elementer, som Lokalplan nr

35 Bestemmelser udtrykker dens nye funktion i et nutidigt formsprog. I begge tilfælde stilles der krav om høj arkitektonisk kvalitet B4 - Helsingborggade 9 Facaden mod Helsingborggade skal bevares i sin hovedkonstruktion med blank tegl og jernbetonskelet. Der må ikke opsættes altaner eller lignende mod Helsingborggade B5 - Havnegade 19x Nye bygningselementer skal tilføje sig på en harmonisk måde arkitektonisk såvel som i materialevalg. De eksisterende bygninger skal bevare deres karakter af betonbygninger i lys beton, men kan tilføres elementer i glas, stål og lign Øvrig bebyggelse (C1 C8) 7.13 Generelle bestemmelser Ny bebyggelse skal opføres som tunge bygninger, der står på jorden. Det betyder bl.a., at ingen bygning må opføres på søjler eller lignende med åben stueetage. Arkitekturen skal tage udgangspunkt i den eksisterende havnebebyggelses formsprog og materialer. Facader skal som udgangspunkt opføres i blankt murværk eller med pudset overflade i nuancer af hvid og lys grå. Træ, cortenstål og lignende kan anvendes, såfremt facaden efter byrådets skøn lever op til kravet om en arkitektur, der henter inspiration i havnens traditionelle formsprog. Glaspartier skal underordne sig bygningens samlede facadeudtryk og må ikke udgøre et dominerende element i arkitekturen. Farvesætningen skal generelt være afdæmpet. Mindre partier kan udføres i stærkere farver, såfremt det efter byrådets skøn ikke bryder med kravet om, at bebyggelsen skal tilpasses det eksisterende havnemiljø. Tage skal fremstå i mørkegrå eller sorte nuancer. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. Uanset ovenstående kan byrådet give tilladelse til solpaneler og lignende, såfremt disse kan indpasses i tagkonstruktionen. Tage skal i princippet udformes som flade tage med maksimalt 20 o s taghældning eller med ensidig taghældning. 34 Lokalplan nr

36 Bestemmelser 8. Skiltning og belysning 8.1 Al skiltning skal tilpasses bygningens og nabobygningens arkitektur med hensyn til dimensioner, materialer, farver, belysning og design, således at der opnås en god helhedsvirkning. Udhængsskilte må ikke anvendes. 8.2 Skiltning må kun finde sted med baggrund i et firmas tilstedeværelse på den pågældende ejendom. Skiltning for mærkevarer og enkeltprodukter skal underordnes den øvrige skiltning. 8.3 Det enkelte firma må kun skilte med maksimalt ét navn/logo pr bygningsside. Hvor flere firmaer er lokaliseret i samme bygning, skal facadeskiltningen samordnes. 8.4 Skiltning over stueplan skal have relation til den aktuelle etages funktion. Skiltning over stueplan skal udføres afdæmpet og diskret, f.eks. med løse bogstaver direkte på vindue eller facade eller som enkeltbogstaver malet på facaden. 8.5 Der må ikke skiltes på skorstene eller øvrige sekundære bygningsdele. 8.6 Standerskilte, skiltepyloner, billboards, reklamestandere, flagstænger signboards, elektroniske lystavler, megavisionsskærme og lignende må ikke opsættes. Der kan dog gives dispensation fra ovennævnte, når det vurderes, at skiltningen er udformet i respekt for såvel den ejendom, den placeres på, som omgivelserne. 8.7 Al belysning skal tilpasses facadens arkitektur og områdets karakter. Ved belysning af skilte med spots skal der anvendes armaturer, udført i farver og materialer, der er neutrale i forhold til facaden. Lyskilden skal holdes i hvide nuancer. Lysskilte med gennemskinnelig skilteplade skal udføres med lyse bogstaver eller logo på mørk baggrund. Lyskilder med løbende eller blinkende effekt må ikke etableres. Laserlys eller andet lys projiceret på fortov, kørebane, bygninger, vandspejl eller himmel må kun benyttes i forbindelse med enkeltarrangementer af kortere varighed. Facadebelysning kan efter byrådets skøn tillades på områdets pejlemærker. 8.8 Belysning af veje, stier, pladser, promenader og anden rumlig belysning af udearealer skal generelt have en hvid lyskilde og lyskilden skal have en god farvegengivelse på min Ra80. Lokalplan nr

37 Bestemmelser Lyskilden skal afskærmes og må ikke blænde, hverken på land eller på vand. Lyspunkthøjden bør afpasses områdets særlige karakter og fodgængerens skala. Belysningsarmaturer og ophæng skal være af høj kvalitet og give et bymæssigt signal. Belysningen og valg af armaturer skal udføres efter anvisningerne for belysning i Designguide for Odense havn. 9. Ubebyggede arealer 9.1 De ubebyggede arealer skal bevare deres åbne karakter. Der må ikke hegnes mellem ejendomme eller bygninger i området mellem Havnegade og Møllekajen/ Østre Kaj. 9.2 Områdets brostensbelægning skal bevares. Der må foretages nødvendig opretning og vedligeholdelse af brostensbelægningen samt retablering af arealer med asfaltbelægning til brostensbelægning. 9.3 Ved reparation af kajmur og hammer på Østre Kaj og Møllekajen skal hammeren bevares eller genetableres i granit. 9.4 Jernbanespor på Østre Kaj og Møllekajen skal bevares. Øvrige spor skal så vidt muligt bevares. Sporene kan tilpasses belægningen med henblik på at opnå øget brugsværdi af arealet og sikkerhed for cyklister og fodgængere. 9.5 Langs bygningernes facader mod Østre Kaj og Møllekajen kan der tillades etableret en ikke permanent lav afskærmning i forbindelse arealernes brug til udeservering, opholdsareal til erhvervenes ansatte eller anden funktionsbestemt anvendelse for den enkelte bygning. Afskærmning skal udføres i rustikke materialer, som naturligt kan indpasses i et havnemiljø. 9.6 Parkeringsbåsene i de på kortbilag 2 viste p-zoner på vejareal må ikke afmærkes med afstribning på belægningen. Markering af p-båse skal foretages ved skift af belægningssten i naturmaterialer elle andet materiale, der naturligt kan indpasses i et havnemiljø. 9.7 Område F skal indrettes til ophold og rekreative muligheder for områdets ansatte og besøgende. 9.8 Beplantning af de ubebyggede arealer skal udføres efter principperne i Designguide for Odense havn. Langs de primære veje Havnegade og Sverigesgade kan etableres beplantninger af enkeltstående træer. 36 Lokalplan nr

38 Bestemmelser Møllekajen og Østre Kaj skal bevare sin havnekarakter i princippet uden beplantning. 9.9 Udendørs oplag af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet Affaldscontainere i området mellem Havnegade og Møllekajen/Østre Kaj skal integreres i bebyggelsen og må ikke placeres på vejareal. Affaldscontainere på øvrige matrikler må ikke være synlige fra vej. Midlertidige mobile affaldscontainere i forbindelse med håndtering af affald fra skibe er tilladt Paraboler og antenner må ikke være synlige fra vej og må ikke placeres på bygningens tag Der må ikke opsættes solceller direkte ud til vej. 10. Grundejerforening 10.1 Alle fremtidige ejere af ejendomme og bygninger er pligtige til at være medlem af en grundejerforening for lokalplanens område Grundejerforeningen skal dog først etableres, når Odense Havn afhænder veje, kajarealer og øvrige arealer i området Grundejerforeningen har pligt til at varetage fælles interesser f.eks. etablering og drift af fælles friarealer, veje, stier, promenader, parkeringsanlæg, belysning m.v. 11. Forudsætninger for ibrugtagen 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet offentlig spildevandsanlæg Bebyggelsen må ikke tages i brug før udearealer og projektafledte parkeringspladser er etableret Der skal til enhver tid foreligge dokumentation for at miljøforholdene med hensyn til støj, støv og lugt kan overholdes på grundlag af de aftaler om handlingsplaner, som indgås med virksomhederne, eller de påbud, som udstedes overfor virksomhederne Inden ibrugtagning af lokaler til kontorer eller lignende støjfølsomme formål, skal det dokumenteres, at støjbidraget fra vejtrafik inde i lokalerne ikke vil overstige Lden = 51 db(a) med let åbne vinduer og Lden = 38 db (A) med lukkede vinduer i kontorer. 12. Lokalplanens varige retsvirkninger Lokalplanens midlertidige retsvirkninger er beskrevet i lokalplanens redegørelse. Lokalplan nr

39 Bestemmelser Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Ekspropriation I henhold til 47 kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. Krav om overtagelse Indeholder lokalplanen bestemmelse om, at en del af bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet, kan ejeren - hvis tilladelse nægtes - i henhold til 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Servitutter og lokalplaner Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. Påtegning Godkendt til offentliggørelse Odense Byråd, den 10. november 2010 Lokalplanforslaget offentligt fremlagt fra den 18. november 2010 til 13. januar 2011 Lokalplanen endeligt vedtaget, Odense Byråd, den 7. september 2011 Lokalplanens retsvirkninger trådt i kraft ved annoncering den 20. oktober Lokalplan nr

40 17 98 K o r t b i l a g 1 t i l l o k a l p l a n n r E k s i s t e r e n d e f o r h o l d 6c 6d Tolderlundsvej 1 Møllekajen 16 Halmstadsgade 27 Havnegade a 6k c Helsingborggade 9 Sverigesgade Helsingborggade p 10aæ 10au 10ag 1 Englandskaj Østre Kaj 5 Landskronagade F 7000d 10an 10ar 10az 19X 7000p Malmøgade Malmøgade Havnegade 6q m 10aq 9d 6 Signatur: Grænse for lokalplanens område Matrikelskel 1:2000 Målforhold By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

41

42 98 K o r t b i l a g 2 t i l l o k a l p l a n n r F r e m t i d i g e f o r h o l d 17 C3 Tolderlundsvej C2 1 Møllekajen A3 16 Halmstadsgade F C4 27 Havnegade 25 A4 B B3 23 C5 Helsingborggade C1 B4 9 Helsingborggade C6 C7 Sverigesgade B1 B1 18 C8 Englandskaj Østre Kaj 5 A2 Landskronagade A F A5 19X B5 Malmøgade Malmøgade Havnegade m 6 Signatur: Grænse for lokalplanens område Byggelinier A1 - A5 Bevaringsværdige bygninger, kategori A F Friareal Parkering B1 - B5 Bevaringsværdige bygninger, kategori B C1 - C8 Byggefelter øvrig bebyggelse 1:2000 Målforhold By- og Kulturforvaltningen Plan og Byg

43

44 B i l a g 3 t i l l o k a l p l a n n r Fotos af bygningsfacader

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54