Lokalplan for fire parceller i Røgerup. Lokalplan nr. 008

Transkript

1 Lokalplan for fire parceller i Røgerup Lokalplan nr. 008

2 2 Indholdsfortegnelse Redegørelse 3 Indledning...3 Områdets beliggenhed...3 Baggrund og formål med lokalplanen...4 Historie eksisterende forhold...4 Lokalplanens indhold...5 Forhold til anden planlægning...5 Forhold til byens andre funktioner, herunder støj...8 Tilladelser mv. fra andre myndigheder...8 Bæredygtig udvikling...8 Lokalplanens bestemmelser 9 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Områdeinddeling og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje og stier Parkering Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Skiltning og reklamering samt udendørs belysning Lednings- og forsyningsanlæg Tilladelse fra andre myndigheder Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Bonusvirkning i forhold til planlovens bestemmelser om landzonetilladelse Lokalplanens retsvirkninger...13 Vedtagelsespåtegning...14 Bilag: Bilag 1: Lokalplanens afgrænsning og byggefelter.

3 3 Redegørelse Indledning En lokalplan er en detaljeret fysisk plan for et geografisk område. Lokalplanen er bygget op af en redegørelsesdel og en lovdel. I redegørelsen beskrives planens intentioner og baggrund samt dens forhold til anden planlægning. I lovdelen fastlægges planområdets afgrænsning, konkrete bestemmelser for udnyttelse, byggeri, infrastruktur, m.v. samt planens retsvirkninger. En lokalplan skal efter reglerne i planloven annonceres og fremlægges som forslag i mindst 8 uger. I denne periode har alle mulighed for at fremkomme med indsigelser og ændringsforslag til planen. Hvis planen ikke ændres væsentlig kan den herefter vedtages endeligt af Byrådet. Områdets beliggenhed Lokalplanområdet omfatter del af matr.nr. 1f Røgerup By, Ferslev. Området har et areal på ca m 2 og er beliggende midt i Røgerup landsby umiddelbart syd for gadekæret. Vejene Nakkedamsvej og Oldvejen løber henholdsvis nord og syd om ejendommen. Mod vest ligger to helårsboliger, og mod øst afgrænses området af det åbne land. Røgerup er angivet med en sort prik. Kortudsnittet viser lokalplanområdets afgrænsning.

4 4 Baggrund og formål med lokalplanen Ejeren af ejendommen ønsker at afvikle betonvarefabrikken, som i dag ligger på ejendommen, for at opføre helårsbeboelse i stedet for. Nærværende lokalplan giver mulighed for udstykning af fire parceller i landsbyen, og sikrer at der opnås en god sammenhæng, de nye boliger imellem, samt mellem lokalplanområdet og det eksisterende landsbymiljø. Historie eksisterende forhold Den sydvestlige del af Hornsherred er udpeget som kulturmiljø på grund af sine landsbyer med middelalderpræg samt dyrkningsflader med talrige diger som levn efter stjerneudskiftning. Røgerup ejerlav er en del af beskyttelsesområdet, og af kortet ses den meget regelrette stjerneudskiftning med små moseparceller i yderkanten mod Røgerup Mose. Kortet (målebordsblad fra mellem 1842 og 1899) viser Røgerup og den regelrette stjerneudskiftning. Kortet (Kort- og Matrikelstyrelsen) viser Røgerup landsby, som den ser ud i dag.

5 5 Røgerup er en ret velbevaret lille sluttet vejfortelandsby. Stednavnet Røgerup kan spores tilbage til Rykis Torp - altså navnet på en mand. Landsbyens gadekær og flere gårde er bevaret. Landsbyens bebyggelse er en blanding af bevaringsværdige bygninger (bl.a. stråtækte huse og gårde) samt nyere parcelhuse. Nord for byen ligger flere udflyttede gårde. I lokalplanområdet har tidligere ligget to firelængede gårde, som brændte i 1950erne. På den ene brandtomt genopførte man stuehuset og den ene gårdlænge, mens der på den anden tomt blev bygget en betonvarefabrik, som nu ønskes afviklet. Lokalplanens indhold Lokalplanen muliggør udstykninger af fire helårsparceller på en grund, der i dag huser en betonvarefabrik. Udstykningerne skal i princippet foretages som angivet i lokalplanens kortbilag og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for den enkelte ejendom. Lokalplanen sikrer, at der opnås en god sammenhæng de nye boliger imellem, samt mellem lokalplanområdet og det eksisterende landsbymiljø. Bebyggelse inden for området skal således opføres med et arkitektonisk udtryk, der yder et positivt bidrag til landsbymiljøets helhedsindtryk. Forhold til anden planlægning Bonusvirkning i forhold til landzonetilladelse Der er i lokalplanen fastlagt bestemmelser om at lokalplanen erstatter de tilladelser efter Planlovens 35 stk.1 (landzonetilladelse) som er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Udstykning og bebyggelse inden for lokalplanområdet, når det sker i henhold til bestemmelserne i lokalplanen kræver ikke landzonetilladelse. Regionplan / landsplandirektiv Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen er efter den 1. januar 2007 ophøjet til landsplandirektiv. Direktivet er gældende, indtil der er udarbejdet en ny kommuneplan som omfatter samme emner som direktivet. Staten og kommunen er begge regionplanmyndighed for hver sine emneområder. Røgerup er i regionplanen ikke udpeget som en landsby med særlig kulturhistorisk værdi. Alle regionens

6 6 landsbyer er imidlertid af generel kulturhistorisk interesse, som der så vidt muligt bør tages hensyn til i planlægningen. For landsbyerne gælder følgende: I landsbyer skal byggeri og anlæg som ikke har tilknytning til det åbne land, være af begrænset omfang og respektere stedets landskabs-, natur- og kulturværdier. Landsbyernes afgrænsning ud mod det åbne land skal tilstræbes fastholdt. Som hovedregel må der ikke ske nyudlæg af byzone. Landsbyer i landzone skal bevare landzonestatus. Der må kun ske begrænset nybyggeri til lokalt behov og på grundlag af en lokalplan. Landsbyen indgår i et større beskyttelsesområde for landskabs- og kulturværdier i det åbne land. For sådanne beskyttelsesområder gælder bl.a. følgende: Tilstanden eller arealanvendelsen af særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkeltelementer må ikke ændres, hvis det forringer deres værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette deres værdi. Bygninger og anlæg skal placeres og udformes med hensyntagen til bevaring og beskyttelse af landskabs-, natur- og kulturværdierne samt mulighed for forbedring af disse. Der skal generelt tilstræbes størst mulig adgang og mulighed for oplevelse og forståelse af landskabs-, naturog kulturværdierne. Lokalplanen har som hovedformål at muliggøre en udstykning af fire parceller i landsbyen. Der er ikke tale om en udvidelse af landsbyen men en konvertering af et erhvervsområde til et boligområde. Udstykningen vurderes ikke at sløre landsbyens oprindelige bebyggelsesstruktur, og området forbliver i landzone. Lokalplanen skønnes derfor at være i overensstemmelse med regionplanens retningslinier for landsbyer og beskyttelsesområder. Kommuneplan Gældende kommuneplan for tidligere Skibby Kommune betegner Røgerup som en mindre landsby og er omfattet af rammeområde L11. Kommunens mange landsbyer skal styrkes i udviklingen af hver deres særpræg, og der kan indenfor landsbyafgrænsningen kun bygges enkelte nye boliger.

7 7 Lokalplaner Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter for området. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af gældende spildevandsplan opland A10 for tidligere Skibby Kommune. Området er separat kloakeret. Spildevand pumpes til Ferslev og derfra videre til Vejleby Renseanlæg. Regn- og overfladevand skal nedsives på ejendommen. Varmeplanlægning Opvarmning skal ske ved individuelt vandbåret anlæg. Vandforsyning Vandforsyningen af lokalplanområdet varetages af Røgerup Vandværk. Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004, har kommunen pligt til at foretage en miljøvurdering af planer mv. som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Frederikssund Kommune har på baggrund af en screening af indholdet i lokalplan 008 vurderet, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes. Screeningen udelukker, at mange af de miljøaspekter, som loven omhandler, vil blive påvirket væsentligt ved gennemførelse af det projekt, lokalplanen giver mulighed for. Et forhold der ved denne lokalplan kunne være relevant at undersøge nærmere er kulturarv. Lokalplanområdet er karakteriseret som kulturhistorisk interesseområde. Røgerup er en ret velbevaret, lille sluttet vejfortelandsby. Det er vigtigt, at landsbyernes grundplaner bevares, at grænserne fastholdes, og at der ikke udlægges nye boligområder. Lokalplanen muliggør udstykning til fire enfamiliehuse på en grund, der i dag huser en betonvarefabrik, og hvor der tidligere har ligget to gårde. Der er således ikke tale om en udvidel-

8 8 se af landsbyen, men om en konvertering af et erhvervsbyggeri til fire helårsboliger. Udstykningen vurderes ikke at sløre landsbyens oprindelige bebyggelsesstruktur. Der har været håndteret olie og kemikalier ved fabrikken. Det tidligere Frederiksborg Amt har dog vurderet, at ejendommen ikke skal kortlægges som forurenet i henhold til jordforureningsloven. Beslutningen om ikke at gennemføre en miljøvurdering er vedtaget samtidig med forslaget til lokalplan 008. Forhold til byens andre funktioner, herunder støj Der udlægges areal til støjfølsom boligbebyggelse. De fire parceller ligger i anden række fra landsbyens gennemgående trafikåre Nakkedamsvej. Viser det sig ikke muligt at overholde grænseværdien på 55 db(a) på mindst en af boligfacaderne og på primære udendørs opholdsarealer, skal der iværksættes støjdæmpende foranstaltninger til afhjælpning af forholdet. Tilladelser mv. fra andre myndigheder Fortidsminder Lokalplanområdet er karakteriseret som kulturhistorisk interesseområde. Området er navnlig udpeget som kulturmiljø for middelalder og udskiftningstid, men udviser også spor fra oldtiden. Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Egnsmuseet Færgegården. Det anbefales, at der foretages arkæologisk prøvegravning i området forud for iværksættelse af anlægsarbejder. Bæredygtig udvikling Det er Byrådets holdning, at man ved byggeri og udvikling i Frederikssund Kommune skal stræbe efter en udvikling der både økonomisk og økologisk er bæredygtig. Bygningernes ressourceforbrug skal så vidt muligt begrænses. Der skal tages hensyn til ressourceforbruget både ved opførelsen og ved den fremtidige drift. Frederikssund Kommune er, efter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde, indstillet på at give de tilladelser og dispensationer der er nødvendige for fremme af en bæredygtig udvikling.

9 9 Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, at Med hjemmel i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes følgende bestemmelser for det område der er beskrevet i 2. Til lokalplanen knytter sig kortbilag 1, lokalplanens afgrænsning og byggefelter. - sikre områdets anvendelse til boligformål, således at ny bebyggelse med sin placering og udformning tilpasses landsbymiljøet. 2. Områdets afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1, og omfatter del af matr. nr. 1f Røgerup By, Ferslev. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 21. marts 2007 udstykkes fra denne ejendomme. 3. Områdeinddeling og zonestatus Lokalplanområdet er og forbliver i landzone. 4. Områdets anvendelse Selv om anvendelsen fastlægges til helårsbeboelse, kan der drives visse former for erhverv i boligerne (fx lægepraksis, frisørvirksomhed, dagpleje), når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Den type virksomhed kræver ikke tilladelse i henhold til planloven. Lokalplanområdet kan kun anvendes til åben lav boligbebyggelse. 5. Udstykning Området udstykkes i princippet som vist på kortbilag Veje og stier Vejadgang etableres ved den private fællesvej Nakkedamsvej for de tre nordligste parceller og ved den private fællesvej Oldvejen for den sydligste parcel, som angivet på kortbilag Parkering Der skal tilvejebringes parkeringspladser til bebyggelsen i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler.

10 10 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bygninger må højst være 1 etage med udnyttelig tagetage. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Ny boligbebyggelse udføres som smalle længehuse og opføres inden for byggefelter, som angivet på kortbilag 1. Overdækkede terrasser, carporte, udhuse og lignende kan opføres på ejendommen i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler. 8.3 Tage på boliger skal være udformet som symmetriske saddeltage og have en taghældning på mellem 35 og 50 grader. Der må ikke bygges med trempel. 8.4 Inden for området må boligbebyggelse opføres med en maksimal bygningshøjde, over et af bygningsmyndigheden fastsat niveauplan, på 8 m og en maksimal facadehøjde på 3,5 m. Overdækkede terrasser, carporte, udhuse og lignende må ikke opføres i mere end 1 etage og må ikke have en samlet højde på mere end 3 m over godkendt færdigreguleret terræn. Terræn kan reguleres efter en af bygningsmyndigheden godkendt koteplan. 9. Bebyggelsens udseende 9.1 Boligbebyggelsens facader skal opføres i blank murværk, eller filtset i hvide eller i en rød eller gul jordfarve. Gavle kan udføres som træbeklædning, der males sort eller i samme farve som facaden. 9.2 Tage på boligbebyggelsen skal dækkes med teglsten, cementtagsten eller eternitskifer. Teglstenene skal fremstå med lerets naturlige, matte overflade (ikke glinsende/ reflekterende som glaserede eller ædelengoberede tegl). Tage skal udføres uden udhæng og skal hvile på en udkraget gesims. Tage på kviste skal udformes efter traditionelle principper og kan beklædes med tagpap eller zink. 9.3 Taget skal i hovedsagen fremstå med ensartede flader. Opdelingen af tagfladen med kviste, tagvinduer,

11 11 solfangeranlæg m.v. skal derfor begrænses. Eventuelle kviste og tagvinduer skal udformes traditionelt og tilpasses bygningens stil. Solfangere kan opsættes på tagflader i begrænset omfang. 9.4 På hver tagflade må kun opsættes enkelte, små tagkviste med traditionel udformning. Kviste udformes som pultkviste eller taskekviste med flunker i høvlet og malet træ eller zink. 9.5 Vindues- og døråbninger skal placeres og udformes efter traditionelle principper. Vinduets bredde må ikke overstige højden. Vinduer skal være opdelt med sidehængte rammer med vandrette sprosser. Døre og vinduer skal udføres i træ og males i heldækkende maling. 9.6 Overdækkede terrasser, carporte, udhuse og lignende må kun opføres i materialer som integrerer disse i den øvrige bebyggelse og i farverne hvid, sort eller en rød eller gul jordfarve. 9.7 Der må ikke etableres udvendige altaner, balkoner og lignende på eller ved bygningernes tagetager eller tage. 10. Ubebyggede arealer 10.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende og må ikke anvendes til oplagsplads Hegn i skel må kun etableres som levende hegn, men kan suppleres med trådhegn, hvis dette kan forventes at blive dækket af beplantning Renovationsstativer, container, transformerstationer og lignende skal afskærmes og placeres således, at de ikke virker skæmmende på omgivelserne Større både og uindregistrerede campingvogne og køretøjer må ikke opbevares på de ubebyggede arealer.

12 I forbindelse med fremsendelse af ansøgning om byggetilladelse, skal der til Byrådets godkendelse fremsendes en plan, der redegør for udformning og anlæg af ejendommens færdsels- og friarealer, herunder parkering, belysning og terrænforhold. 11. Skiltning og reklamering samt udendørs belysning 11.1 Skiltning og reklamering må ikke finde sted uden Byrådets forudgående tilladelse Udendørs belysning af private ejendomme skal begrænses til et minimum. Til varetagelse af nødvendig belysning af ejendommenes adgangsarealer må der på de enkelte ejendomme udelukkende opsættes lave pullertlygter eller ophænges væglamper på bebyggelsen. Belysningen skal være afskærmet, så den ikke virker blændende. 12. Lednings- og forsyningsanlæg Note om spildevandsplanlægning: Lokalplanområdet er omfattet af gældende spildevandsplan opland A10 for tidligere Skibby Kommune. Området er separat kloakeret. Spildevand pumpes til Ferslev og derfra videre til Vejleby Renseanlæg. Regn- og overfladevand skal nedsives på ejendommen. Ledningsanlæg, herunder også elforsyning til vejbelysning, må kun udføres som jordkabler. Paraboler og antenner må ikke opsættes, så de er synlige fra vej eller offentlige arealer. Det bemærkes at spildevandsplanen kan være ændret siden lokalplanens vedtagelse. 13. Tilladelse fra andre myndigheder 14. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Det er en forudsætning for byggetilladelse for ny boligbebyggelse, at det udendørs støjniveau kan overholde gældende grænser, p.t. fastsat i Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 Støj i boligområder. Grænsen er 55 db(a) på mindst en af boligfacaderne og på primære udendørs opholdsarealer. Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet må ikke tages i brug, før der er udført tilslutning til vand og kloak.

13 Grundejerforening Dersom der oprettes en grundejerforening for lokalplanområdet, skal nye vedtægter godkendes af Byrådet. 16. Servitutter På matr. nr.1f Røgerup by, Ferslev er følgende tinglyst: Dok om fælles vanding tinglyst den Dokumentet bibeholdes. Dok om master mv. tinglyst den Dokumentet bibeholdes. Dok om færdselsret mv. tinglyst den Dokumentet bibeholdes. Dok om transformerstation/anlæg mv. tinglyst den Dokumentet bibeholdes. Dok om ekspropriation ang. ledningsanlæg tinglyst den Dokumentet bibeholdes. 17. Ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter for området. 18. Bonusvirkning i forhold til planlovens bestemmelser om landzonetilladelse 19 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen gælder også for forhold der ikke kræver byggetilladelse, fx opførelse af carporte, skure og lign. samt hegn og beplantning. Udstykning og bebyggelse efter lokalplanens bestemmelser kræver ikke tilladelse efter planlovens 35, stk. 1 (landzonetilladelse) 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må de ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., med mindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20).

14 14 3. I henhold til planlovens 47 er der mulighed for at ekspropriere ejendomme eller rettigheder over ejendomme når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for realisering af lokalplanen. 4. I henhold til planlovens 18 fortrænger lokalplanen privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med planen. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Frederikssund Byråd d. 28. august 2007 Ole Find Jensen Borgmester / Karsten Ole Knudsen Ordførende direktør

15 15

16 16 Bekendtgørelse Endeligt vedtagen lokalplan Den 28. august 2007 vedtog Byrådet endeligt følgende lokalplan: Lokalplan 008 for fire parceller i Røgerup Planforslaget har været fremlagt i offentlig høring fra den 9. maj til den 6. juli I forbindelse med offentliggørelsen af lokalplanforslaget, blev det også offentliggjort, at der ikke udarbejdes miljøvurdering. Der er i høringsperioden ikke indkommet høringssvar/indsigelser vedrørende lokalplanforslaget eller beslutningen om ikke at udarbejde miljøvurdering af lokalplanen. Der er i forbindelse med den endelige vedtagelse foretaget mindre redaktionelle rettelser, og ligeledes er der tilføjet en note under lokalplanens bestemmelser, som henviser til spildevandsplanen. Frederikssund Kommune har desuden indsat en ny 18 med bestemmelse om bonusvirkning. Dvs. at lokalplanen udtrykkeligt angiver at bebyggelse, udstykning mv. som sker i henhold til lokalplanens bestemmelser ikke kræver en landzonetilladelse efter planlovens 35. Tilføjelserne og rettelserne er af ren underordnet karakter og ændrer ikke ved principperne i lokalplanen. Lokalplanen har til formål at sikre områdets anvendelse til boligformål, således at ny bebyggelse med sin placering og udformning tilpasses landsbymiljøet. Der er ingen gældende lokalplan i forvejen. Byrådets endelige vedtagelse af planen kan, hvad angår retlige forhold, påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K, inden 4 uger fra den offentlige bekendtgørelse, dvs. indtil den 2. oktober Naturklagenævnet opkræver et gebyr på 500 kr. for behandling af en klagesag. Hvis De får helt eller delvist medhold i deres klage, får De gebyret tilbage. Såfremt De ønsker at indbringe sagen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra den offentlige bekendtgørelse. Planen kan ses på Bibliotekerne, Administrationscenter Slangerup samt på Kommunens hjemmeside Frederikssund Byråd