Lokalplan nr

Transkript

1 Lokalplan nr Bolig ved Ribelandevej Tønder TØNDER KOMMUNE Teknik og Miljø Marts 2015

2 2

3 Indhold VEJLEDNING HVAD ER EN LOKALPLAN?... 4 LÆSEVEJLEDNING... 4 OFFENTLIGGØRELSE AF PLANFORSLAG... 4 INDSIGELSER, BEMÆRKNINGER OG NÆRMERE OPLYSNINGER... 4 VARIGE RETSVIRKNINGER... 4 KLAGEVEJLEDNING... 5 INDLEDNING... 6 BESTEMMELSER 1 Formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer, beplantning og hegn Veje og parkering Ophævelse af lokalplaner... 9 REDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND LOKALPLANENS FORMÅL LOKALPLANENS AFGRÆNSNING LOKALPLANOMRÅDET LOKALPLANENS INDHOLD LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING SERVITUTTER TILLADELSE FRA MYNDIGHEDER VEDTAGELSESPÅTEGNING VEDTAGELSE OFFENTLIGGØRELSE KORTBILAG Kortbilag A Matrikelkort med afgrænsning Kortbilag B - Lokalplankort Bilag C - Billeder af eksisterende bebyggelse 3

4 Vejledning HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan fastsætter bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje osv. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Planloven kan læses på: Kommunalbestyrelsen kan på ethvert tidspunkt beslutte, at udarbejde et lokalplanforslag. Efter planloven skal Kommunalbestyrelsen udarbejde en lokalplan: inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes i gang. når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. LÆSEVEJLEDNING Lokalplanen består af en redegørelse og en række lokalplanbestemmelser. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning og lovgivning beskrives også. Illustrationerne i lokalplanens redegørelsesdel er alene af vejledende karakter. Lokalplanbestemmelserne er bindende og tinglyses på de ejendomme, lokalplanen omfatter. OFFENTLIGGØRELSE AF PLANFORSLAG Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Inden Kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplanen derfor offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer Kommunalbestyrelsen eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Forslaget til lokalplanen har været fremlagt i offentlig høring fra den 2. december 2014 til den 27. januar INDSIGELSER, BEMÆRKNINGER OG NÆRMERE OPLYSNINGER Der er ikke indkommet indsigelser eller bemærkninger i høringsperioden. Lokalplanen kan ses i Borgerservicebutikkerne, på bibliotekerne og på Oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til Teknik og Miljø på: tlf.: eller pr. teknisk@toender.dk. VARIGE RETSVIRKNINGER Når den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, må der hverken retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der gives dispensation. Lokalplanforslaget kan ses på: Tønder Kommunes hjemmeside: 4

5 En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil, hvorimod f.eks. ændret brug, bebyggelse eller udstykning ikke må stride mod lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanen, hvis det ikke strider mod planens principper. Mere væsentlige afvigelser kræver derimod udarbejdelse af en ny lokalplan. KLAGEVEJLEDNING Når en lokalplan er endelig vedtaget, kan der ifølge planlovens 58 klages over retlige spørgsmål, og det skal ske inden 4 uger. Fristen regnes fra den dag hvor planen offentliggøres. Du kan klage hvis du har en retlig interesse i sagens udfald eller ifølge planlovens 59, er en landsdækkende forening eller organisation, der som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelse. Hvis du ønsker at klage, kan du klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klageportalen ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Du kan læse mere på Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til Tønder Kommune. Helst på teknisk@toender.dk, ellers til Tønder Kommune, Teknik & Miljø, Rådhusstræde 2, 6240 Tønder. Tønder Kommune videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. 5

6 Indledning Baggrunden for lokalplanen er et ønske fra Tønder Sogns Menighedsråd om at kunne frastykke tjenesteboligen til Tønder Kirkegård til én ny selvstændig ejendom til helårsbeboelse der kan frasælges. Formålet med lokalplanen er udover at give mulighed for udstykning, ligeledes at fastlægge bevaringsværdige bestemmelser for tjenesteboligen som er bevaringsværdig. 6

7 Bestemmelser TØNDER KOMMUNE Lokalplan Bolig ved Ribelandevej Tønder I henhold til bestemmelser i lov om planlægning, LBK nr. 587 af 27. maj 2013, fastsættes herved bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål 1.1 Lokalplanen har til formål at: sikre mulighed for at ændre anvendelse til boligformål og liberalt erhverv i forbindelse med udstykning af kirkegårdens tidligere tjenesteboligen til én selvstændig ejendom, sikre hovedhusets arkitektoniske udtryk, ved fastlæggelse af bygningsbevarende bestemmelser, sikre, at udvendige bygningsændringer foretages i overensstemmelse med bygningens oprindelige udseende og den stedslige byggetradition. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus Afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A. Lokalplanområdet omfatter en del af matrikel nr. 164 Tønder Ejerlav, Tønder Kommune, samt alle matrikler, der, efter lokalplanforslagets offentliggørelse, udstykkes heraf. Zonestatus 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone og skal vedblive at være i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til bolig og liberalt erhverv. 3.2 Eksisterende bolig må anvendes til liberalt erhverv under forudsætning af at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til i lokalplanområdet. 4 Udstykninger 4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes til én selvstændig ejendom, så det fremtidige skel følger lokalplanområdets afgrænsning. 7

8 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Det eksisterende hovedhus skal bevares og må ikke nedrives uden Tønder Kommunes særlige tilladelse. 5.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige Småbygninger som skure, garager og carporte må kun opføres øst for det eksisterende hus. 5.4 Småbygninger må opføres med en højde på maks. 3 m. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Hovedhusets arkitektur og proportioner må ikke ændres Ændringer og udskiftning af bygningsdele af eksisterende hovedhus, herunder facader, tag, vinduer og døre, må ikke ske uden Tønder Kommunes tilladelse. 6.3 Facader på hovedhus skal vedblive i blank mur. Træværk på vinduer og på hovedhuset skal males hvidt. Døre undtages dog herfor. 6.4 Facader på småbygninger skal fremstå i teglsten i samme farve som hovedhuset, pudset og hvidmalet eller med bræddebeklædning i træ eller kunstmateriale med træstruktur i hvid eller sort. 6.5 Vinduers placering, størrelse, materialevalg og udseende må ikke ændres. 6.6 Tilbygninger skal respektere hovedhusets proportioner og skal have en udformning og materialevalg, der harmonerer med hovedhusets udformning og materialevalg. 6.7 Nye kviste og ovenlysvinduer skal placeres over døre eller vinduer, så de følger stueetagens faginddeling. Ovenlysvinduer skal være af typen fredningsvindue. 6.8 Skorstene på hovedhuset skal være murede skorstene med sokkel, skaft og udkragninger, og skal placeres på tagryggen. Eksisterende oprindelige skorstene skal opretholdes. 1 Billeder af hovedhuset ses af Bilag C. 8

9 6.9 Genopførelse af et nyt hovedhus efter f.eks. brand skal opføres i princippet med lignende proportioner, materialer og detaljering som det eksisterende hovedhus Tage på småbygninger skal fremstå med saddeltag, fladt tag eller ensidig taghældning, belagt med teglsten i samme type og farve som hovedhuset eller med listedækket sort tagpap Tag på hovedhus skal vedblive i røde teglsten eller røde betontagsten. Tagrender skal udføres i kobber, zink eller stål Der må ikke opsættes reklameskilte på hovedhuset Der må ikke opsættes solenergianlæg på hovedhuset Antenner og paraboler må ikke opsættes, så de er synlige fra Ribelandevej. 7 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 7.1 De ubebyggede arealer skal fastholdes til parkering og haveanlæg. 7.2 De befæstede arealer for den enkelte ejendom inkl. de bebyggede arealer, må højst udgøre 50 % af grundstørrelsen. 7.3 Den eksisterende stenmur ud mod Ribelandevej skal bevares. 7.4 Hegning i skel må kun være i form af bøgehække. 7.5 Ved evt. erhverv må der opsættes ét henvisningsskilt på max 1 x 0,5 m på terræn. Skiltet skal opsættes på egen grund og må kun oplyses nedefra med spot, placeret i terræn. 8 Veje og parkering 8.1 Området skal have vejadgang fra Ribelandevej via eksisterende overkørsel. 8.2 Al parkering skal ske på egen grund. 9 Ophævelse af lokalplaner 9.1 Ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse aflyses lokalplan nr inden for nærværende lokalplans områdeafgrænsning. 9

10 Redegørelse LOKALPLANENS BAGGRUND Tønder Kirke ejer ejendommen matr.nr. 164 Tønder der anvendes til kirkegård. På samme ejendom er der opført en tjenestebolig med adressen Ribelandevej 45, til brug for kirkegårdslederen. Der har tidligere været bopælspligt for kirkegårdslederen tilknyttet tjenesteboligen. Tønder Kirke har vurderet at bopælspligt for kirkegårdsledere ikke længere er hensigtsmæssigt og foreneligt med de ansættelsesvilkår der kan stilles til denne type funktionærer. Bopælspligten er derfor ophævet. Da det ikke er Tønder Sogns Menighedsråds ønske at drive udlejningsejendom, er det ønsket at udstykke boligen med tilhørende have fra kirkegården til en ny selvstændig ejendom med helårsbeboelse, der kan frasælges. Matr.nr. 164 tønder er omfattet af lokalplan nr. 5.83, zone B. Lokalplanen fastlægger jf. 3, stk. 1 anvendelsen i dette område til kirkegård, og af lokalplanens 4, stk. 3 fremgår det at "udstykning ikke kan finde sted". Der er således uoverensstemmelse mellem lokalplan nr. 5.83's bestemmelser og menighedsrådets ønsker. Der ønskes derfor udarbejdet en ny lokalplan der giver mulighed for udstykning. Tjenesteboligen er en arkitektonisk flot villa, som er registreret i Tønder Kommunealtas som en bygning med høj bevaringsværdi. Derfor ønskes der samtidig optaget bestemmelser i lokalplanen der sikrer, at bebyggelsen bevares og eventuelle renoveringer ikke ændrer på bygningens arkitektur og proportioner. LOKALPLANENS FORMÅL Formålet med nærværende lokalplan er dermed, at give mulighed for at den tidligere tjenestebolig med tilhørende have kan udstykkes til én selvstændig ejendom. Derudover er formålet at sikre, at tjenesteboligens arkitektoniske kvaliteter bevares. LOKALPLANENS AFGRÆNSNING Lokalplanen omfatter et areal på ca. 900 m 2 og afgrænses som vist på kortbilag A. Lokalplanen omfatter en del af matrikel nr. 164 Tønder Ejerlav, Tønder Kommune. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Tønder ud til indfaldsvejen Ribelandevej, som afgrænser området mod vest. Langs Ribelandevej er der en blanding af beboelse og erhverv, se billede 1. Mod syd ligger boligbebyggelse, mens området grænser op til kirkegården mod nord og øst, se billede 2. 10

11 Billede 1: Ribelandevej set mod nord. Til højre i billedet ses tjenesteboligen. Billede 2: Kirkegården ligger lige op til lokalplanområdet. Tjenesteboligen ses i baggrunden. I området ligger tjenesteboligen til kirkegården, som er en flot villa opført i Villaen er opført i bedre byggeskik stil med facader og tag i røde teglsten og hvide sprossede vinduer, se billede 3. Derudover er der opført en carport med bræddebeklædning og fladt tag mod øst. I skel ud til Ribelandevej er der en stenmur, som er en del af stenmuren langs afgrænsningen ved kirkegården. De ubebyggede arealer er anlagt til privat haveanlæg samt parkering tilhørende villaen. Haven er mod kirkegård og nabo afgrænset af en bøgehæk. 11

12 Området vejbetjenes fra Ribelandevej via en lille stikvej, langs lokalplanområdets nordlige afgrænsning, der også giver adgang til et mindre antal p-pladser til kirkegården. Billede 3: Tjenesteboligen er en flot rødstensejendom fra I forgrunden ses stenmuren som også er rundt om kirkegården. LOKALPLANENS INDHOLD Områdets anvendelse Lokalplanen fastlægger området til boligbebyggelse og liberalt erhverv der kan indpasses i eksisterende villa, uden at ejendommen mister karakter af bolig. Zonestatus Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. Udstykningsmuligheder Området må udstykkes fra kirkegården, matr.nr. 164, Tønder, så der opstår én selvstændig fast ejendom, der skal følge lokalplanens områdeafgrænsning. Bebyggelsens fremtræden, omfang og placering Da villaen er en smuk og velproportioneret bebyggelse som er optaget i Tønder Kommuneatlas og har bevaringsværdi 4, må der ikke uden Tønder Kommunes tilladelse ske nedrivning, laves tilbygninger eller foretages ændringer af bebyggelsens ydre fremtræden. Herunder må der ikke ændres på udseende af facader og tag, eller ændres på proportioner, udseende og materialer på vinduer og døre. Villaen skal således vedblive at fremstå med facader og tag i røde teglsten og fremstå med hvide sprossede vinduer og døre i træ. Tagrender og inddækninger skal udføres i zink, kobber eller stål. 12

13 Småbygninger som carporte, garager og skure, må opføres med saddeltag, fladt tag eller ensidig taghældning, med teglsten i samme type og farve som hovedhuset eller med listedækket sort tagpap. Facader må opføres i teglsten i samme farve som hovedhuset, eller pudset og hvidmalet eller med bræddebeklædning i træ eller kunstmateriale med træstruktur i hvid eller sort. Terrænreguleringer, ubebyggede arealer, beplantning og hegn De ubebyggede arealer skal fastholdes til have og parkering. Stenmuren ud til Ribelandevej skal bevares, så helheden med den øvrige stenmur langs kirkegården bevares. Hegn i skel må kun være i form af bøgehække, så sammenhængen med kirkegården bevares. I forbindelse med håndtering af regnvand, er det vigtigt at begrænse den mængde af regnvand, der skal bortledes. Derfor indeholder lokalplanen en begrænsning i forhold til befæstede arealer. Således må de befæstede arealer, inkl. de bebyggede arealer, højst udgøre 50 % af grundstørrelsen. Vejbetjening Lokalplanområdet skal fortsat have vejadgang via den eksisterende overkørsel lige nord for lokalplanområdet, som også fortsat er en blandt flere vejadgange til kirkegården. Ved udstykning af lokalplanområdet, skal vejadgangen sikres ved tinglyst deklaration. Parkering skal ske på egen grund. Parkeringsbehov fra evt. liberalt erhverv skal ligeledes kunne dækkes inden for lokalplanområdet. Tekniske anlæg og skiltning Vandforsyning Området forsynes med vand i henhold til vandforsyningsplanen for Tønder Kommune. Spildevand Spildevand skal afledes i henhold til spildevandsplanen for Tønder Kommune. Varmeforsyning Områdets skal varmeforsynes i henhold til varmeplanen for Tønder Kommune. Antenner og solenergianlæg Der må ikke opsættes solenergianlæg på hovedhuset. Antenner og paraboler må ikke opsættes, så de er synlige fra Ribelandevej 13

14 Skilte Der må ikke opsættes skilte på hovedhuset. Ved evt. erhverv må der opsættes ét henvisningsskilt på max 1 x 0,5 m på terræn. LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanrammer Lokalplanområdet er omfattet af rammeområde som fastlægger området til offentlige formål - kirkegård og kapel. Lokalplanen er således ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammerne og der skal derfor udarbejdes et kommuneplantillæg nr til Tønder Kommuneplan Kommuneplantillægget ændrer afgrænsningen mellem rammeområde og rammeområde , således at nærværende lokalplanområde flyttes fra rammeområde , offentlige formål til rammeområde , boligområde. Udover ændringen i afgrænsningen mellem de to rammeområder, ændres bebyggelsesprocenten for området nord for Kastanieallé fra 25 til 30 i rammeområde Årsagen til dette er at der er sket en generel ændring af bebyggelsesprocenten i Bygningsreglementet 2010 for fritliggende enfamiliehuse fra 25 til

15 Nye rammebestemmelser jf. kommuneplantillæg nr til Tønder Kommuneplan Rammeområde nr Områdenavn Zonestatus Fremtidig anvendelse Arealanvendelse Bebyggelsesprocent Bygningshøjde og etageantal Grundstørrelse Kastanieallé Eksisterende: byzone Fremtidig: byzone Område til boligformål Område til boligformål Der kan indpasses lokale kollektive anlæg, institutioner, liberalt erhverv og mindre ikkegenerende virksomheder. Miljøklasse 1-2 Matrikel 1079, 1490 og 3503: 50% for den enkelte ejendom Nord for Kastanie Allé: 30% for den enkelte ejendom Syd for Kastanie Allé: 35% for den enkelte ejendom Max bygningshøjde: 8,5 m. Max bygningshøjde, matrikel 1079, 1490 og 3503: 12,5 m. Max etager, tæt-lav og etage bebyg.: 2 Max etager, åben-lav bebyg.: 1,5 Min. 700 m 2 ved åben-lav bebyggelse Opholds- og friarealer Parkering Bevaring Tidligere rammeområde nr. Lokalplaner Plandistrikt Eksisterende opholds- og friarealer kan ikke udstykkes til andre formål. 2 p-pladser pr. bolig 1 p-plads pr. 50 m 2 erhverv 1 p-plads pr. 50 m 2 institution Bevaringsinteresser skal respekteres, jf. LP 6.02, LP 6.16 og LP B18 Delvist LP 6.02 Delvist LP 6.16 Delvist LP 6.67 Lokalplan nr Tønder 15

16 Lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af lokalplan nr Lokalplanen fastlægger jf. 3, stk. 1 anvendelsen til kirkegård, og af lokalplanens 4, stk. 3 fremgår det at "udstykning ikke kan finde sted". Nærværende lokalplan er således i uoverensstemmelse med lokalplan nr som aflyses ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse for så vidt angår den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING Lov om miljøvurdering af planer og programmer I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr. 939 af 03/07/2013) skal der i forbindelse med tilvejebringelse af planer og programmer ske en vurdering af, om planen antages at kunne få en væsentlig virkning på miljøet. Indledningsvist er det konstateret, at planerne ikke er omfattet af et obligatorisk krav om miljøvurdering, og en screening har konkluderet, at planerne ikke vurderes at give anledning til væsentlige miljøpåvirkninger, hvorfor det er besluttet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering. Denne beslutning kan påklages indtil 4 uger efter offentliggørelsen af beslutningen. Klagen sendes til Tønder Kommune, som videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Se klagevejledningen i lokalplanens vejledning på side 5. Jordforureningsloven Ifølge Lov om forurenet jord er alle arealer i byzone klassificeret som Områder, der kan være lettere forurenet. Ved alle bygge- og anlægsprojekter inden for byzone, hvorfra der skal bortkøres mere end 1m 3 jord, skal jorden undersøges for forurening og jordflytningen skal anmeldes til Tønder Kommune. Museumsloven I henhold til Museumslovens 27 skal bygherren være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde i området findes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg skal arbejdet omgående indstilles og Museum Sønderjylland skal kontaktes. Habitatbekendtgørelsen I henhold til Habitatbekendtgørelsens 6, skal der, i redegørelsen til planforslag i medfør af planloven, indgå en vurdering af forslagets virkninger på området under hensyn til områdets bevaringsmålsætninger. Denne lokalplan ligger ikke i nærheden af et Natura 2000 område, og muliggør ikke tiltag, der kan påvirke et Natura 2000 område. 16

17 SERVITUTTER Lokalplanen kan ophæve udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter, hvis servituttens opretholdelse er i strid med lokalplanens formål. Lokalplanens realisering forudsætter ikke ophævelse af servitutter. Der er dog tinglyst servitutter der har betydning for den enkelte grundejer som skal respekteres. TILLADELSE FRA MYNDIGHEDER Byggeri og nedrivning Nybyggeri, ombygninger og nedrivning kræver tilladelse fra Tønder Kommune inden arbejdet påbegyndes. Nybyggeri må ikke tages i brug før der er sket tilslutning til el- og vandforsyning, offentlig kloak samt sket færdigmelding til Tønder Kommune. 17

18 Vedtagelsespåtegning VEDTAGELSE Lokalplan nr er vedtaget af Kommunalbestyrelsen i Tønder Kommune den 26. marts 2015 efter reglerne i Lov om Planlægning (LBK nr. 587 af 27. maj 2013). Laurids Rudebeck Borgmester Keld I. Hansen Direktør OFFENTLIGGØRELSE Den endelige vedtagelse af lokalplan nr er offentliggjort den 1. april

19 Kortbilag A Kortbilag A Matrikelkort med afgrænsning 19

20 Kortbilag B 20

21 Bilag C Billeder af eksisterende bebyggelse Nordfacade Vestfacade 21

22 Sydfacade Østfacade 22

23 23