LOKALPLAN 4-23 Åshøj landsby

Transkript

1 LOKALPLAN 4-23 Åshøj landsby KØGE KOMMUNE 2002

2 KØGE KOMMUNE, LOKALPLAN 4-23 ÅSHØJ LANDSBY. INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund... 7 Lokalplanens formål... 9 Lokalplanens indhold... 9 Lokalplanens forhold til anden planlægning Byggevejledning LOKALPLANEN 1 Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaring Ubebyggede arealer Aflysning Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG Kortbilag 1, Grundkort med matr. nre. Kortbilag 2, Arealanvendelse Kortbilag 3, Fremtidige forhold. Kildemateriale: J.P. Trap Danmark, Præstø amt, 4:1 femte udgave Lokalplanvejledning. Bevarende lokalplanlægning. Miljø- og Energiministeriet Køge Kommunplan

3

4 KØGE KOMMUNE, LOKALPLAN 4-23 Åshøj landsby. REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund Baggrunden for lokalplanen er at Køge Byråd har fundet, at den øgede interesse for udstykning og opførelse af ny bebyggelse i kommunens landsbyer gør det nødvendigt overordnet at vurdere landsbyernes udvikling under ét og herunder det ønskelige i en yderligere udbygning og fortætning af landsbyerne. Herudover har det været et ønske at skabe et fælles administrativt grundlag for den fremtidige arealanvendelse og bebyggelse af landsbyernes ejendomme samt at sikre, at der ikke sker unødige indgreb i landbrugets driftsforhold. Lokalplanlægningen af Åshøj landsby indgår som en del af en samlet lokalplanlægning for i alt 15 landsbyer. Planlægningen er tilrettelagt så der opnås en stor grad af borgerdeltagelse. Der er afholdt et borgermøde for alle 15 landsbyer primo 1999 og efterfølgende et arbejdsmøde med tilmeldte kontaktpersoner, hvor den enkelte landsbys problemer og ønsker er blevet behandlet inden for lokalplanens muligheder. Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning ses af oversigtskort på modstående side og af kortbilag 1 og 2. 7

5 Åshøj landsby Gårdene forblev samlede ved stjerneudskiftningen i Bemærk stjerneudstykningen og vejforløbet, som stort set er for blevet uændret frem til i dag. 8

6 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanlægningen er at sikre følgende hovedpunkter i Køge Kommuneplan : Byudviklingen skal ske i kommunens bybånd og i de tre byzonelandsbyer Ll. Skensved, Lellinge og Algestrup. En udbygning i landsbyerne skal i princippet kun ske i meget begrænset omfang og fortrinsvis på grundlag af en forudgående lokalplanlægning. Landsbyerne skal boligmæssigt kunne udgøre et alternativ til byboligen eksempelvis i form af større parceller med mulighed for jordbrug og dermed sikre en stor variation i kommunens boligudbud. Landsbyernes væsentligste bevaringsværdier skal sikres, og der skal sikres landbrugserhvervene forsat udviklingsmuligheder her. Lokalplanens indhold. Landsbyens beliggenhed Landsbyens udvikling Åshøj ligger sydvest for Køge i et let bølget morænelandskab omgivet af marker. Omkring landsbyen ses stjerneudstykningen, som stråler ud i landskabet beplantet med levende hegn. Åshøj kan, som de fleste landsbyer i Køge kommune, spores tilbage til middelalderen o. år 1300, men flere er formentlig endnu ældre. Landsbyernes beliggenhed er bestemt af muligheden for at drive landbrug, adgang til fx vand, vejforbindelser samt af klimaet. Landsbyen er oprindelig en uregelmæssig vejforteby, med gårdene beliggende omkring en større plads med gadekær og forten (pladsen) som en udvidelse af den gennemgående vej. I dag er flere af gårdene nedlagt og i stedet bebygget med enfamilie huse, især i den nordlige del af landsbyen og langs Frijsensborgvej, men hovedpræget er for- 9

7 sat en uregelmæssig vejforteby, idet husene ligger tilbagetrukket fra vej. Landsbyens anvendelse Landsbyen er overvejende en boliglandsby, med flere landbrug og andet erhverv i form af VVS-virksomhed, samt enkelte liberale erhverv. Herudover er der indrettet naturskole under Køge Kommunes Børneog kulturforvaltning, i en tidligere staldbygning. Landsbyen skal fortsat kunne rumme disse formål og området fastlægges derfor til bolig- og erhvervsformål, herunder jordbrugsformål og til offentlige formål. Mindre erhvervsvirksomheder kan endvidere indrettes i overflødiggjorte landsbrugsbygninger, såfremt det ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne og såfremt landsbykarakteren ikke brydes. Endvidere kan der indrettes beboelse i ovennævnte bygninger, såfremt det sker som en udvidelse af den eksisterende bolig og såfremt ejendommens samlede boligareal ikke overstiger et bruttoetageareal på 350 m 2. Landsbyens gadekær udlægges til fælles friareal til ophold og leg. Udstykning Trafik forhold Lokalplanen giver ikke mulighed for udstykninger til ny boligbebyggelse. Bystrukturen er meget fint bevaret og landsbyen har gode relationer til det omgivende landskab. Trafiksikkerheden i landsbyen er god, idet der er bump ved indkørsel til landsbyen og langs Åshøjvej er der fortov i begge sider. Mod syd er der etableret en sti til Hastup Vest til bl.a. Hastrup Skole. Det er et lokalt ønske at stien til Hastrup Vest forbindes til landsbyens eksisterende fortov. 10

8 Disse forhold vil blive vurderet i forbindelse med kommunens stiplanlægning. Landsbyens bebyggelse Landsbyen rummer i dag 41 ejendomme med en bebyggelse, placeret i forskellig afstand til vej, hvilket giver varierede gaderum. Den karakteristiske boligbebyggelse i landsbyen er længehuse fra før år 1900 og de næsten kvadratiske Bedre byggeskik huse i 1½ etage fra perioden o. år Husene er overvejende opført som murede huse med pudsede facader i farverne hvid, gul og rød og med røde, grå og sorte tage. Herudover er der flere bindingsværkshuse med stråtag og enkelte nyere huse opført efter 1940, som fremtræder med facader i blank mur i røde farver. Herudover er der et enkelt nyere hus i træ. Længehuset facade snit Bedre byggeskik huset facade gavl Bevaringsværdig bebyggelse Landsbyen rummer flere bevaringsværdige huse, som vist på kortbilag 3, især gårdenes murede længehuse, Bedre byggeskik huse og enkelte ældre bindingsværkshuse fra før år Bevaringsværdige huse fra før 1940 er udpeget ud fra følgende kriterier: 11

9 huse, der indeholder væsentlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter huse, der har en vis kvalitet eller som repræsenterer en byggetradition huse, med en acceptabel form og materialer, der støtter landsbymiljøet. Den bevaringsværdige bebyggelse er en karakteristisk og værdifuld del af byens miljø. Denne danner derfor grundlag for udformningen af ny bebyggelse i form og materialevalg således, at ny bebyggelse, ved vedligeholdelse, om- og tilbygning i landsbyen udføres med fornemmelse for bebyggelsens oprindelige byggeskik, stil og arkitektur. Lokalplanen fastlægger bebyggelsesregulerende bestemmelser først og fremmest med det sigte at støtte og forbedre miljøkvaliteterne i landsbyen, såvel for de enkelte huse som for deres omgivelser, uden at forhindre at der kan ske en naturlig fornyelse. Ny bebyggelse Den ny boligbebyggelse skal opføres som længehuse i op til 1 1/2 etage, med facadehøjde på max. 3,50 m og max. bygningshøjde på 7,5 m. Husdybden må ikke overstige 8,0 m for længehuse og 8,30 m for de næsten kvadratiske bedre byggeskik huse. Bygningerne skal have symmetriske saddeltage med taghældninger på mellem 40 og 55 grader. Tage kan udføres med halv eller kvartvalm. Tage skal være dækket af strå, røde eller sorte teglsten, grå cementtagsten, grå og sort skifereternit, skifer og tagpap. Tagudhæng må ikke overstige 20 cm. Ydermure skal fremstå som pudset, vandskuret eller berappet mur i hvid, lyse gule og røde kalkfarver eller silikatfarve. Ydermure kan endvidere fremstå som bindingsværk, hvor tømmer males som tavlet i hvide eller gule farver. 12

10 Bevaringsværdige ældre driftsbygninger opført som bindingsværkslænger med stråtag på Jacobs gård, Åshøjvej 27. Gårdene forblev samlet i landsbyen ved stjerneudstykningen og ligger tilbagetrukket fra vejen omkring den tidligere forte. 13

11 Træhuse Døre og vinduer Erhverv Herudover kan der opføres huse i træ, såfremt disse tilpasses lokale danske forhold. Træhuse skal opføres med lille tagudhæng og med ydervægge i træ, lodret eller vandret, som 1 på 2 brædder/lister, som brædder på klink eller som profilbrædder til maling med dækkende maling i farverne hvid, lys gul, rød eller sort. Generelt gælder at døre, vinduer og andre lignende bygningsdele skal males med dækkende oliemaling eller tilsvarende maling. Erhvervsbygninger, herunder avls- og driftsbygninger, kan opføres med en højde på 8,5 m. På erhvervsbygninger, herunder landbrugsbygninger, samt garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan taghældninger være mellem 15 og 55 grader og der kan anvendes andre tagformer, facade- og tagmaterialer end som nævnt oven for. Dog skal landsbybebyggelsens farveholdning søges fastholdt med hvide, lyse gule og røde facader og røde, grå eller sorte tage. Beplantning Hegn Gadekær En vigtig del af landsbyens miljø og karakter er beplantningen. Den skarpe grænse mellem landsbyen og det åbne land skal altid søges bevaret ved pleje og genplantning som lægivende levende hegn, dels som vigtige levesteder for planter og dyr og dels så landsbyen udefra set fortsat kan opleves som en del af landskabsbilledet. Hegn mod vej, sti og fællesareal i form af lavt stakit, naturstensgærde, levende hegn eller hæk er et vigtigt karaktergivende element i landsbyen, der søges fastholdt i lokalplanens bestemmelser. Såfremt der ønskes opsat træ hegn, evt. som støjhegn eller lignende, skal der beplantes med hæk eller levende hegn foran. Førhen var gadekæret sammen med brønden landsbyens vandforsyning og samtidig en del af landsbyens samlingssted. Endvidere var kærets funktion vaskested for dyr og 14

12 redskaber og derfor var gadekærets terræn jævnt hældende. I fyrrene blev gadekærene omlagt til branddamme med det formål at få et let tilgængeligt vandvolumen på et lille areal. Da branddamme og gadekær i dag er udgået af brandberedskabet, er de ofte i dårlig stand og utilgængelige. Gadekæret afspejler en historisk udvikling og er en del af landsbyens kulturmiljø som bevares, ved renovering, pleje og vedligeholdelse. I Åshøj er gadekæret udført med skrå jordkanter og afgrænses af et lavt trådhegn, buske og træer. Køge Kommune vil udføre nødvendig vedligeholdelse af gadekærets vand og hegn mod vej. Fremtidig renovering, beplantning og ændringer i øvrigt af gadekærets område kan ske på landsbybeboernes initiativ i samråd og samarbejde med Køge Kommune. Tekniske anlæg For at sikre landsbygadernes karakter fastsætter lokalplanen bestemmelser for opsætning og placering af antenner, paraboler og solfangere, således at disse ikke må opsættes på tage og facader mod vej. Miljøforhold Agenda 21 Køge Kommune har besluttet at være aktivt med til, at udforme lokale bidrag til den globale udvikling til gavn for miljøet. Der igangsættes aktiviteter, der skal fremme: Kredsløbstankegang og ressoursebesparelse Helhedssyn og tværsektoriel tænkning Aktiv borgerdeltagelse Inddragelse af globale hensyn Styrkelse af det langsigtede perspektiv. 15

13 Lokal Agenda 21 Lokalplanen tilsigter bl.a. gennem fastholdelse af landsbyens større grunde, med mulighed for jordbrug og videreførelse af den traditionelle byggeskik at bidrage til en udvikling til gavn for miljøet. Køge Kommune er gerne behjælpelig med råd og oplysninger om energi, ressourcer, materialer, affaldshåndtering og teknik, der kan fremme en bedre økologisk balance i bebyggelsen. Lokalplanens forhold til anden planlægning. Kommuneplanen Lokalplanområdet er i Køge Kommuneplan omfattet af rammeområde 4L03 Åshøj for hvilket der gælder følgende: Område 4L03 Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål samt til jordbrugsformål og andre erhvervsformål med tilknytning til landbruget. Butikker, servicevirksomheder, offentlige institutioner, fællesanlæg og lignende kan tillades indpasset i området. Mindre erhvervsvirksomheder kan indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger, såfremt det ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne. Regionplan I Regionplan for Roskilde Amt af 1997 skal boligbyggeri i de mindste byer og i landsbyer fortrinsvis ske inden for de pågældende byers afgrænsning eller ved mindre justeringer heraf og under størst mulig hensyntagen til kulturhistoriske og naturbeskyttelsesinteresser. Naturbeskyttelse Åshøj er udpeget som en landsby af særlig kulturhistorisk interesse og der bør udarbejdes en bevarende lokalplan for landsbyen, som lægger særlig vægt på bevaring af de karakteristiske kulturhistoriske og landskabelige træk. 16

14 Kulturhistorie De kulturhistoriske interesseområder er udvalgte områder, hvor kulturspor og landskab på særlig tydelig måde fortæller om tidligere tiders levevilkår, bosætning og erhverv. De kulturhistoriske interesser omfatter desuden amtets landsbyer. Indenfor de kulturhistoriske interesseområder skal karakteristiske kulturspor og kulturlandskabelige helheder søges bevaret og i nødvendigt omfang plejet. De kulturhistoriske interesser i det åbne land knytter sig til såvel kulturlandskabelige helheder såsom herregårde, landsbyer, stationsbyer og husmandsudstykninger med karakteristiske bebyggelser, vejstrukturer og dyrkningsjorder med diger, levende hegn, alleer, som til kulturspor i form af beskyttede fortidsminder såsom gravhøje, sten- og jorddiger samt fx kirkestier, vandmøller, fægange, hulveje, gamle broanlæg, vad, gamle Jernbaneforløb og spor efter tidligere tiders industri. Bevaringsværdige kulturmiljøer Hele Åshøje ejerlaug er udpeget som særligt bevaringsværdigt kulturmiljø, jf. Roskilde Amts kulturmiljøredegørelse. Landsbyen ligger i et område udpeget som værdifuldt landskab. De kulturhistoriske interesseområder er udvalgte områder, hvor kulturspor og landskab på særlig tydelig måde fortæller om tidligere tiders levevilkår, bosætning og erhverv. Inden for de bevaringsværdige kulturmiljøer gælder følgende retningslinier: Karakteristiske kulturhistoriske spor og kulturmiljøer bør bevares og i nødvendigt omfang plejes. For landsbyerne gælder at landsbykernens afgrænsning ud mod det åbne land bør fastholdes. Der bør fx ikke ske udstykning af landbrugsejendomme (nedlagte eller ikke nedlagte) eller udlægning af jordbrugsparceller, hvor dette er i modstrid med væsentlige kulturhistoriske interesser. 17

15 Byggeri, anlæg, vandindvinding, opstemninger af vandløb, fjernelse af levende hegn, sten- og jorddiger samt andre forhold, der ændrer kultursporenes tilstand, bør undgås eller begrænses, således at mulighederne for at opleve, undervise og forske i landskabets kulturhistorie ikke forringes. Generelt for de kulturhistoriske interesseområder gælder følgende retningslinier: Landbrugsanvendelsen skal, evt. gennem aftaler med lodsejerne, søges opretholdt for at sikre at kultursporene stadig fremstår i sammenhæng med agerbrugslandskabet. Der bør udarbejdes bevarende lokalplaner for bevaringsværdige og særligt bevaringsværdige kulturmiljøer. I lokalplanerne bør der lægges særlig vægt på bevaring af de karakteristiske kulturhistoriske træk som fx landskabsstruktur, hegnsstruktur, afgrænsning af landsbykernen og traditionel lokal byggeskik. Tekniske og rekreative anlæg skal indpasses under videst mulig hensyntagen til de kulturhistoriske interesser i de enkelte tilfælde, hvor der i regionplanen er fastlagt anlæg inden for de kulturhistoriske interesseområder. Tilgængeligheden til de udpegede interesseområder skal søges opretholdt eller forbedret. Gadekæret Gadekæret er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3, og er udpeget som beskyttet af amtsrådet. Det fremgår af naturbeskyttelseslovens 3, at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af naturlige søer, hvis areal er på over 100 m 2. Af Miljøministeriets vejledning om registrering af beskyttede naturtyper fremgår det om søer dels, at der skal have udviklet sig et karakteri- 18

16 stisk naturligt plante- og dyreliv og dels, at bestemmelsen omfatter både naturligt forekommende søer, og søer, vandhuller og damme, som helt eller delvis skyldes menneskelig indsats. Det kan f.eks. være gadekær, møllesøer og andre opstemningsanlæg, færdigt udgravede grus-, ler-, tørve- og mergelgrave, vandingshuller, vildtdamme, andedamme, visse regnvandsbassiner m.v. Prioritering af pleje af branddamme og gadekær sker i forbindelse med tildeling af støtte til naturgenopretningsprojekter (3.-mandsprojekter) på baggrund af amtsrådets årlige vedtagne budget. Landsbybeboerne og kommunen har mulighed for selv at udføre pleje og etablere adgang til fortidsminder i kommunen efter aftale med amtet. Grundvandsbeskyttelse Åshøj landsby ligger i et område, hvor grundvandsressourcen er særlig sårbar og der kan som hovedregel ikke gives tilladelse til nye grundvandstruende aktiviteter eller anlæg. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens bestemmelser. Lokalplanområdet ligger endvidere inden for tre beskyttelsesnærzoner omkring Køge Vandforsynings Åshøj-Boholte Kildeplads, Køge Vandforsynings Åshøj-Svansbjerg Kildeplads samt Åshøj Vandværk. Landbrugspligt Detailhandel Ved ændret brug af hele landbrugsejendomme kræves ophævelse af landbrugspligten. Dette afhænger af tilladelse fra jordbrugskommissionen i Roskilde Amt. Følgende ejendomme har landbrugspligt: matr. nr.: 2 a, 6, 7 a, 8 a, 10 a, 11 alle af Åshøje by, Herfølge. Detailhandelsplanlægningen uden for de afgrænsede centerområder er således, at der for hele Roskilde Amt tilsammen er fastlagt en vejledende ramme til nybyggeri og omdannelse til mindre butikker til lokal forsyning på m 2 bruttoetageareal. 19

17 Udlæg af mindre butikker til salg af den enkelte virksomheds egne produkter i tilknytning til virksomhedens produktionslokaler/driftsbygninger er tilsvarende udlagt til m 2 bruttoetageareal for hele Roskilde Amt. Zonestatus Deklarationer Lokalplanområdet forbliver i landzone og Køge kommune er zonemyndighed. Deklarationer og servitutter der overflødiggøres eller er uforenelig med lokalplan aflyses eller fortrænges af planen. Byggevejledning Lokalplanen udgør grundlaget for beboernes byggeansøgninger og kommunens byggesagsbehandling i Åshøj. Denne vejledning til landsbyens beboere kan anvendes som et arbejdsredskab, når man ønsker at ændre den nuværende bebyggelse eller at opføre ny bebyggelse. Vejledningen er ikke en håndbog i almindelig forstand, men tager udgangspunkt i Åshøj landsbys lokale forhold. Helheden Bebyggelsens placering Den, der skal bygge, interesserer sig mest for huset, hvordan det ser ud og fungerer, og tænker måske ikke så meget på forholdet til omgivelserne. Den, der skal til at fælde et træ, interesserer sig mest for, at træet måske er blevet for stort og giver skyggegener, at tagrenden ofte skal tømmes for blade, og at der skal skaffes træ til brændeovnen. Der tænkes måske ikke så meget på træets betydning for helhedsindtrykket. I store dele af byen er bebyggelsen placeret i forskellige afstande til vejene, hvilket giver et levende og varieret bybillede. Det vil derfor være forkert at afsætte en fast byggelinie langs vejene. Bebyggelsens afstand til vejene vil blive fastlagt i hvert enkelt tilfælde, under hensyntagen til den omgivende og eventuel tidligere bebyggelse på stedet. 20

18 Bebyggelsens udformning Det skal slås fast med det samme, at en ny bebyggelse ikke tilpasses den eksisterende, ældre bebyggelse ved at blive opført som kopi af denne bebyggelse, fx med bindingsværk, stråtag og sprosse vinduer. Det drejer sig derimod om at anvende tidssvarende materialer med omtanke og med dette udgangspunkt at indpasse den nye bebyggelse. En "landsby venlig" bebyggelse bør således udformes som længehuse i en bredde (dybde) på højst 8,0 m og i en længde af mindst 1,5 gange husdybden eller som Bedre byggeskik huset med en lidt større husdybde på højst 8,3 m og i en længde af 1,0-1,2 gange husdybden. Facadehøjden, dvs. afstanden fra terræn til facadens skæring med taget bør ikke overstige 3,5 m og taget, der udformes som symmetrisk saddeltag, bør have en hældning på grader. Denne tagform muliggør samtidig, at der kan indrettes en udnyttet tagetage, hvilket ud fra et energimæssigt synspunkt er en god arealudnyttelse. Materialer Facader, der fremstår vandskuret, pudset eller berappet m/u maling eller kalkning i farverne hvid, gul og rød i lyse farver, som ikke virker skrigende eller pågående, kan normalt indpasses i landsbymiljøet. Tage, beklædt med røde teglsten eller i visse tilfælde grå betontagsten, grå skifereternit eller skifer, vil ligeledes kunne indpasses. I den forbindelse bør fremhæves den tidligere mere almindelige beklædning, bestående af grå eller sort tagpap samlet på trekantlister, som er en smuk og diskret tagbeklædning, der især egner sig til mindre bygninger. På landbrugsbygninger kan endvidere anvendes pandeplader eller bølgeeternitplader af typen B 7. I denne situation anbefales den grå type, som ældes på en smuk og diskret måde. Dette er vigtigt, da 21

19

20 tagfladen på landbrugsbygninger er forholdsvis store. Gavltrekanter kan enten udføres af materialer som resten af huset eller med lodret ru træbeklædning, bestående af brædder på ikke under 5" i bredden (12 cm). Ingen eller kun et beskedent tagudhæng i gavlene giver den bedste udformning. Ved Bedre byggeskik huse bør gavlen altid fremstå muret som facade evt. med dekorative gesimsbånd. Farver Vinduer Med hensyn til farveholdningen på de øvrige bygningsdele kan de såkaldte jordfarver og hvid generelt anvendes. Vinduer bør fremstå som huller i murværket (uden brøstning af træ) og ikke som store, sammenhængende glasarealer. "Moderne" sprossevinduer med thermoglas skal vælges med omtanke, idet de ofte virker kunstige i ny bebyggelse og har for brede sprosser som reducerer lysindtaget og giver dårlige proportioner. Vinduestypen med en lodret midterpost og sidehængte vinduer vil i mange tilfælde være en bedre og mere tidløs løsning. Kviste Ved eventuel anvendelse af kviste, bør disse udføres i en begrænset størrelse og i det hele taget så enkelt og diskret som muligt. Kviste skal udføres med lodrette sider (flunker), med intet eller kun lille tagudhæng og uden store vindskeder. Alt for brede kviste forvrænger ofte proportionerne i mindre huse og derfor bør kvistens vindue aldrig have større bredde og højde end stueetagens vinduer og kvistens flunker bør ikke udføres med en større bredde end 12 cm. Opmærksomheden henledes på, at der kan kompenseres for mindre isolering i kvisten på anden måde. Den tyske kvisttype med skrå sider som kan ses visse steder, bør undgås. 23

21 Kviste i stråtage bør udføres med halvrundt tag. Gavlaltaner Ovenlys Gavlaltaner bør normalt helt udelades, især i gamle huse, hvor de virker fremmede for bebyggelsen. Ovenlysvinduer vil ofte virke meget dominerende i tagfladen og bør derfor i givet fald være af begrænset størrelse. Ovenlysvinduer bør placeres i den del af tagfladen, der vender bort fra vejen. Er det imidlertid nødvendigt med ovenlys vinduer mod gadeside bør kun de mindste størrelser anvendes, de såkaldte "fredningsvinduer", eller vinduer svarende hertil i størrelse. Skorstene Hvor skorstenen mangler, savnes den. Derfor bør man ikke fjerne skorstenspiberne, hvis de er blevet overflødige i deres oprindelige funktion, men forsøge at give dem ny funktion, som fx installationskanal for udluftning for køkken eller badeværelse, eller for rørføring. Skorstene, bør opføres af teglsten med samme overflade og farve som husets facade og føres op gennem taget midt i tagrygningen. De ofte anvendte runde metalskorstene kan ikke anbefales i landsbybebyggelse, især ikke typen med bardunafstivninger. Ombygninger og tilbygninger Ved vedligeholdelse, om- og tilbygninger, som de fleste byggesager drejer sig om, er det vigtigt at sørge for, at ændringerne indpasses efter den eksisterende bebyggelse. Dette gælder både ved materialevalg og ved farveholdningen. F.eks. bør en tilbygning til et hus, opført af tegl, ligeledes opføres af teglsten. En tilbygning til et bindingsværkshus bør dog næppe opføres i bindingsværk, men kan i stedet fremstå med pudset og malet el- 24

22 ler kalket overflade, svarende til det eksisterende hus. Det kan i denne sammenhæng anbefales at føre bindingsværket tilbage til sit oprindelige udseende ved at male eller kalke tømmeret over i lighed med husets facade, som det tidligere har været tradition i landsbyerne på Sjælland. Hvidkalkning er mest almindeligt, men gulkalkning ses også. Det med sort farve fremhævede bindingsværk er derimod et fænomen, som først begynder at vinde indpas i Køge-området i 1950'erne. Vedligeholdelse Ved vedligeholdelse, istandsættelse og fornyelse af eksisterende bebyggelse er det vigtigt at være opmærksom på husets stil og arkitektur. Hvor indgreb gennem tiden har sløret oprindelige bygningsforhold bør der ved vedligeholdelse gennemføres en tilbageføring svarende til husets oprindelige udtryk og den stedlige tradition. Med hensyn til materialer, farver og bygningsdele ved vedligeholdelse, om- og tilbygning kan henvises til, hvad der er beskrevet i afsnittet om materialer. Bevaring Ved reparation og fornyelse af bevaringsværdig bebyggelse bør man anvende det materiale, huset er født med, i sin nuværende form. Dvs. at tagsten af tegl udskiftes med tegl og ikke med et opreklameret erstatningsprodukt, der ligner. Stråtag udskiftes med stråtag, trævinduer med trævinduer osv. Bevaring af de bevaringsværdige huse betyder ikke at de skal gøres til museumsgenstande, men at husets karakter skal bevares, hvis omgivelserne forsat skal være rare at færdes i og husene gode at leve og bo i. De bevaringsværdige bygninger, repræsenterer derfor ikke alene en værdi som bærere af en håndværksmæssig tradition og 25

23 kunnen, men repræsenterer også en del af den landsbymæssige helhed. Råd og vejledning Eventuelle spørgsmål, der måtte opstå i den situation, hvor ny bebyggelse, om- og tilbygning, fornyelser, indretning af fælles friarealer eller ny beplantning, ønskes udført, kan rettes til Køge kommunes plan og byggemyndighed. Her vil man være behjælpelig med råd og vejledning. Ejere af de i lokalplanen udpegede bevaringsværdige bygninger har mulighed for at søge råd og vejledning i kommunen om istandsættelser samt om aktuelle støttemuligheder. Til støtte ved gennemførelse af vedligeholdelse, om- og tilbygning findes en del litteratur med beskrivelser og også med egentlige råd og anvisninger, således: Information om Bygningsbevaring Miljøministeriet/Planstyrelsen 1992, som kan afhentes på Køge Rådhus. 26

24 KØGE KOMMUNE, LOKALPLAN NR ÅSHØJ LANDSBY I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er: at skabe et fælles administrativt grundlag for den fremtidige arealanvendelse og bebyggelse af landsbyens ejendomme, at landsbyen forbeholdes til bolig- og erhvervsformål, herunder jordbrugsformål samt offentlige formål, at landsbymiljøets bebyggelse, ejendomsog bebyggelsesmønster, gadenet og karakteristisk beplantning bevares, at ny bebyggelse får en placering, udformning og ydre fremtræden, som er i overensstemmelse med det eksisterende miljø og den lokale bevaringsværdige byggetradition, at give mulighed for indretning af overflødiggjorte landbrugsbygninger til erhvervsvirksomheder OMRÅDE OG ZONESTATUS Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nr.: 1 b, 3 c, 4 c, 4 g, 8 f, 8 g, 8 h, 9 f, 9 g, 9 h, 9 k, 9 m, 12 d, 12 f, 13 c, 13 d, 13 g, 14 h, 14 i, 14 l, 14 k, 15 b, 15 d, 15 e, 15 f, 15 g, 15 h, 16, 18, 19 a, 19 b, 20, 21, 26 a, 26 b, 26 c, 26 d, 26 e, samt del af 2 a, 6, 7 a, 8 a, 9 p, 10 a, 11, & 29 samt del af litra a alle af Åshøje By, Herfølge, samt alle parceller, der efter den 8. marts 2000 udstykkes herfra. 27

25 2.2 Lokalplanen medfører ingen ændring af områdets zonestatus, idet området forbliver i landzone OMRÅDETS ANVENDELSE Det på kortbilag 2 viste område A må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål herunder jordbrugsformål, samt til offentlige formål. Boligbebyggelse skal opføres som fritliggende bebyggelse som enfamiliehuse. Der kan inden for området etableres servicevirksomhed, offentlige institutioner, beboelses- og erhvervsbebyggelse, fællesanlæg og lignende. Endvidere kan der indrettes butikker til områdets daglige forsyning, såsom kiosk, dagligvarebutik og lignende, såfremt det ikke medfører væsentlig gene for landsbybeboerne og efter forudgående tilladelse fra byrådet i hvert enkelt tilfælde. Bygninger, der ikke længere er nødvendige for den pågældende ejendoms drift som landbrugsejendom, kan tages i brug til erhvervsformål, så som håndværk, lager, kontor- og fritidsformål, forenings- og kulturelle formål og boligformål som udvidelse af den eksisterende bolig op til i alt 350 m 2, såfremt det ikke medfører væsentlige gener for de omboende og såfremt landsbykarakteren ikke brydes. Der må ikke i forbindelse med udvidelse af den eksisterende bolig, etableres boligenheder, som kan udstykkes. Tilladelse iht. ovenstående kan jf. Planloven gennemføres uden naboorientering. Der må ikke etableres hotel- og restaurationsvirksomhed og nye boliger i eksisterende erhvervsbygninger eller overflødiggjorte landsbrugsbygninger. Ved byggeri eller ændret anvendelse gælder planlovens om landzoneadministration. 28

26 Mindre butikker kan indrettes til salg af egne produkter i tilknytning til virksomhedens produktionslokaler, såsom fabriksudsalg eller som gårdbutikker og andre butikker med salg af fødevarer og planter, hvor butikken placeres i tilknytning til driftsbygninger, drivhuse og dyrkningsarealer. Det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik må ikke overstige 50 m 2. Det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål i landsbyen, må ikke overstige 100 m 2 for butikker til lokal forsyning og 100 m 2 for butikker til salg af egne produkter. 3.2 Område F fastlægges til offentlige formål, såsom vandværk, gadekær, grønt område og lign., som fælles friareal til leg og ophold. I kildepladszoner og hvor grundvandsressoursen er særlig sårbar, må der som hovedregel ikke gives tilladelse til nedgravning af tanke til olie og kemikalier, der kan true grundvandet. 3.3 Inden for lokalplanområdet må der ikke etableres grundvandstruende aktiviteter eller anlæg UDSTYKNING Der kan ikke foretages udstykninger inden for område A med henblik på etablering af ny boligbebyggelse. Udstykning og arealoverførelse i øvrigt kan kun finde sted efter byrådets særlige godkendelse og for landbrugsejendomme er det Jordbrugskommissionen for Roskilde Amt, der skal meddele tilladelse til evt. udstykning eller arealoverførelser. 29

27 5 5.1 VEJ- OG STIFORHOLD Eksisterende vejarealer og gadejord må ikke ændres uden byrådets tilladelse. 5.2 I forbindelse med en ejendoms ibrugtagen til erhverv, skal der på ejendommen anlægges parkeringspladser efter byrådets anvisning. Undtaget denne bestemmelse er dog landbrugserhverv. 5.3 Privat parkering skal ske på egen grund. Parkeringsareal på private parceller skal mht. placering og udformning indgå som en naturlig del af grundens areal, og må ikke anlægges, så det fremstår som en del af vejarealet TEKNISKE ANLÆG Alle forsyningsledninger skal udføres som jordkabler. 6.2 Regnvand fra tagflader, skal så vidt muligt ledes til faskine eller dræn. 6.3 Inden for lokalplanområdet må udvendige antenner, paraboler mv. ikke monteres således, at de helt eller delvis skjuler vigtige bygningsdele, såsom skorsten, gesims, tagskæg, vinduer og lignende. Der må normalt kun opsættes paraboler, hvis overkant målt fra terræn ikke overstiger en højde på 2,5 meter. Udvendige antenner, paraboler, antennemaster og lignende må ikke opsættes på bebyggelsens facade og tagflade mod gadesiden. Fritstående antennemaster må kun opsættes med byrådets tilladelse. 6.4 Inden for lokalplanområdet må der ikke opsættes solfangere på bebyggelsens facade og tagflade mod gadesiden. Opsætning 30

28 af solfangere forudsætter byrådets godkendelse BEBYGGELSENS OMFANG Inden for område A må bebyggelses- OG PLACERING procenten for den enkelte ejendom ikke overstige 25. Boligbebyggelsen på den enkelte ejendom må ikke overstige et samlet bruttoetageareal på 350 m Ny bebyggelse inden for område A må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. Placering af ny bebyggelse skal ske efter en samlet bebyggelses- og friarealplan. Undtaget herfor er landbrugsejendommenes avls- og driftsbygninger. Godkendelse kan gives uden naboorientering, såfremt placeringen ikke forudsætter dispensation fra anden lovgivning. Bygningshøjden for boligbebyggelse må ikke overstige 7,5 m og facadehøjden må ikke overstige 3,5 m. Ingen mindre bygningsdele, så som skorstene og lignende må gives en højde der overstiger 8,5 m. Beboelsesbygninger skal udføres enten som længehuse eller som Bedre byggeskik huse. Længehuse må ikke gives en større husdybde end 8,0 m og hovedbygningens længde skal min. være 1,5 x husdybden. Bebyggelse som Bedre byggeskik huse (se redegørelsen) må ikke gives en større husdybde end 8,3 m og hovedbygningens længde skal være 1,0-1,2 gange husdybden. En eventuel kælder må ikke have loftet mere end 0,8 m over naturligt terræn. Erhvervsbygninger, herunder landbrugets avls- og driftsbygninger, kan opføres med 31

29 en bygningshøjde på op til 8,5 m. Der kan tillades en større højde for landbrugets avls- og driftsbygninger, hvor produktionstekniske hensyn begrunder det. 7.3 Ved etablering af erhverv i eksisterende erhvervsbygninger eller i overflødiggjorte landsbrugsbygninger, inden for lokalplanområdet, skal dette udføres inden for de bestående bygningsmæssige rammer og der må ikke udvendigt om- eller tilbygges i væsentligt omfang, ligesom bygningernes ydre fremtræden og karakter stort set skal bevares. Dog kan der opføres mindre tilbygninger så som nyt indgangsparti og lignende op til 35 m 2. Der kan ikke opføres tilbygninger til produktion, lager og lignende. 7.4 Tage i område A skal være symmetriske saddeltage og tagfladernes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 40 og 55 grader og for erhvervsbygninger, mellem 15 og 55 grader. Tage kan udføres med halv eller kvartvalm. Undtaget herfra er landbrugets avls- og driftbygninger, ligesom carporte, garager udhuse og lignende op til 35 m 2 og mindre bygningsfremspring, såsom karnap, indgangsparti, kviste og lignende, hvor andre tagformer og taghældninger kan anvendes. Om- og tilbygninger kan opføres med taghældninger og tagformer svarende til den eksisterende bygning, selvom denne er en anden end nævnt ovenfor. 7.5 I område A må der ikke etableres gavlaltaner eller altaner, uden tilladelse fra byrådet. Tilladelse kan gives, hvor der ikke tilsidesættes væsentlige bevaringsog miljøhensyn og såfremt det ikke er til gene for de omboende. 32

30 7.6 I område A må der ikke uden byrådets godkendelse etableres kviste, ovenlysvinduer eller overdækkede terrasser. Tilladelse kan gives, uden naboorientering, såfremt principperne i 1 overholdes og såfremt tilladelsen ikke forudsætter dispensation fra anden lovgivning. 7.7 Inden for område F, som vist på kortbilag 2, kan der opføres mindre bygninger, som naturligt knytter sig til områdets anvendelse og drift efter en samlet plan BEBYGGELSENS YDRE I område A skal ny bebyggelse fremtræde FREMTRÆDEN 1 som længehuse eller som Bedre byggeskik huse. 8.2 Til tagmaterialer i område A må kun anvendes røde eller sorte teglsten, grå cementtagsten, strå, grå eller sorte eternitskifer, skifer og tagpap. Undtaget herfra er, carporte, garager, udhuse og lignende op til 35 m 2, og mindre bygningsfremspring, hvor andre tagmaterialer kan anvendes. Der må ikke anvendes tagstensefterlignende metalplader, blanke eller reflekterende tagmaterialer, dog undtaget glas til mindre bygningsfremspring, solfangeranlæg, drivhuse og lignende. 8.3 Ved ny bebyggelse i område A må tagudhæng udgøre max. 20 cm, og for stråtag max. 60 cm, målt vandret fra facade til afslutning af tagbeklædning. Ved murede huse som udføres med tagdækning af tegl- eller cementtagsten må der ikke etableres tagudhæng ved gavl. 1 Fodnote til 8: Mht. nærmere retningslinier for bebyggelsens form, størrelse og ydre fremtræden, henvises til redegørelsens byggevejledning for Åshøj landsby. 33

31 Ved tagudskiftning eller omlægning af tage på eksisterende bebyggelse skal tagudhæng udføres svarende til husets oprindelige stil og arkitektur. 8.4 I område A kan ydermure fremstå som pudset, vandskuret eller berappet mur holdt i hvid, lys gul eller lys rød kalkfarve eller silikatfarve. Ydermure kan fremstå som bindingsværk, hvor tømmer males som tavlene i farverne hvid eller gul. Ydermure kan fremstå i træ med lodrette eller vandrette brædder, som 1 på 2 brædder/lister, som brædder på klink eller som profilbrædder til maling i farverne hvid, lys gul, rød eller sort med dækkende maling. Gavltrekanter skal udføres som den øvrige facade, eller evt. med lodret ru bræddebeklædning i en på to, malet med jordfarver eller sort. Ved Bedre byggeskik huse skal gavl fremstå i samme materialer som facade. Undtaget herfra er, carporte, garager, udhuse og lignende op til 35 m 2, og mindre bygningsfremspring, hvor andre facadematerialer kan anvendes. Ved om- og tilbygning til eksisterende bebyggelse kan ydermur fortsat udføres i husets nuværende materialer. Andre facadematerialer end nævnte ovenfor kan tillades, såfremt de vurderes at kunne harmonere med den lokal bevaringsværdige byggetradition og efter forudgående nabohøring. 8.5 Hvor der på huse i område A er gesimser og ornamenteret frise i mursten i facade og gavl, skal disse bevares. 34

32 8.6 I område A udføres vinduer i ny bebyggelse som sidehængte vinduer med plant glas. Undtaget herfra er mindre vinduer med udvendige mål under 50 x 50 cm. Ved udskiftning af døre og vinduer på ældre huse fra før 1940 skal de oprindelige proportioner fastholdes. Vinduerne skal være sidehængte enten med midterpost eller som flere fags vinduer svarende til husets oprindelige stil. 8.7 Døre, vinduer og lignende bygningsdele i område A males med dækkende maling, eller behandles svarende til huset oprindelige stil. 8.8 På erhvervsejendomme i område A må skiltning og reklamering kun finde sted i begrænset omfang med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. På øvrige ejendomme må der ikke opsættes skilte uden naboorientering. 8.9 For landbrugets drifts- og avlsbygninger er bestemmelserne i punkterne ikke gældende. Dog skal landsbybebyggelsens farveholdning søges fastholdt som nævnt i 8.2 og 8.4. Ved indretning af erhverv i overflødiggjorte landsbrugsbygninger og i eksisterende erhvervsejendomme skal bygningens ydre fremtræden og karakter i videst muligt omfang bevares. Ved ny, om- og tilbygning af eksisterende erhvervsbygninger skal bebyggelsens ydre fremtræden godkendes af byrådet BEVARING De på kortbilag 3 viste bevaringsværdige huse må ikke nedrives, ombygges eller ændres medmindre byrådet giver tilladelse hertil. 35

33 Bevaringsværdig bebyggelse bør efter vedligeholdelse eller ombygning fremstå med uændret bygningsudtryk. Dette gælder tagdækning incl. udhæng og skorstenes størrelse og udformning, facaders udformning, detaljering og overfladebehandling samt døre og vinduers udformning, detaljering og overfladebehandling. Hvor indgreb gennem tiden har sløret oprindelige bygningsforhold væsentligt bør der ved vedligeholdelse gennemføres en tilbageføring i overensstemmelse med bygningens oprindelige udtryk og den stedlige tradition. For eksisterende landbrugsejendomme med landbrugspligt administreres ovenstående bestemmelser udfra de praktiske muligheder, der er for, at de pågældende landbrug kan forsætte og udvikle deres bedrift. 9.2 Eksisterende beplantning mod det åbne land i lokalplanområdet og karakteristisk beplantning i stjerneudstykningen skal søges bevaret ved pleje og genplantning UBEBYGGEDE AREALER Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes Hegn mod vej, sti og fællesareal skal placeres som eget hegn på egen grund. Levende hegn og hæk skal dog placeres mindst 0,4 m bag skel. Hegning mod vej, sti og fællesareal må kun ske med naturstensgærde, med lavt malet stakit med en højde på 0,7 m 1,2 m, med levende hegn eller hæk evt. suppleret 36

34 med indvendigt trådhegn med en højde på max. 1,2 m. Der kan endvidere opsættes træ hegn, med en højde på max 1.80 m, evt. som støjhegn eller lignende, såfremt dette mod vej, sti og fællesanlæg dækkes/ skjules af hæk eller levende hegn. Hegn mod det åbne land skal udføres som levende hegn eller hæk. Beplantningen bør fortrinsvis bestå af de for området karakteristiske løvfældende buske og træer. Ovennævnte bestemmelser hindrer ikke opsætning af hegn af driftsmæssig betydning for jordbruget Inden for lokalplanområdet må terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn kun foretages med byrådets godkendelse Aflysning Følgende deklaration aflyses og afløses af nærværende lokalplan på Køge kommunes foranledning efter lokalplanens endelige vedtagelse: Deklaration af ang. vilkår for opførelse af nyt stuehus aflyses på matr. nr. 7 a, Åshøj By, Herfølge Lokalplanens Når lokalplanen er endeligt vedtaget og retsvirkninger offentliggjort efter reglerne i planloven, må der ikke, jf. lovens 18, retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med bestemmelserne i lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv en handlepligt til at ændre eksisterende, lovlige forhold, der således kan fortsætte som hidtil. 37

35 Byggeri, udstykning, ændret anvendelse m.v., der etableres efter, at lokalplanens retsvirkninger er trådt i kraft, skal være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke er i strid med planens principper eller formål. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i 9.1 bestemmelser om, at den på kortbilag 3 angivne bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen Efter planlovens 35, stk.1 må der ikke uden tilladelse fra landzonemyndigheden foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Med vedtagelse af denne lokalplan overflødiggøres disse tilladelser jf. planlovens 36 og erstattes af de bestemmelser, der er beskrevet i lokalplanens 4, 7, 8, 9 og

36

37

38

39