LOKALPLAN 2-35 Ølby landsby

Transkript

1 LOKALPLAN 2-35 Ølby landsby KØGE KOMMUNE 2000

2 KØGE KOMMUNE. LOKALPLAN 2-35 ØLBY LANDSBY. INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund... 5 Lokalplanens formål... 5 Lokalplanens indhold... 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning Byggevejledning LOKALPLANEN 1 Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaring Ubebyggede arealer Aflysning Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG Kortbilag 1. Grundkort med matr. nre. Kortbilag 2. Arealanvendelse Kortbilag 3. Fremtidige forhold. Kildemateriale: J.P. Trap Danmark. Præstø amt. 4:1 femte udgave Lokalplanvejledning. Bevarende lokalplanlægning. Miljø- og Energiministeriet Køge Kommunplan

3

4 KØGE KOMMUNE LOKALPLAN 2-35 Ølby landsby. REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund Baggrunden for lokalplanen er at Kage Byråd har fundet, at den agede interesse for udstykning og opfarelse af ny bebyggelse i kommunens landsbyer gør det nødvendigt overordnet at vurdere landsbyernes udvikling under ét og herunder det ønskelige i en yderligere udbygning og fortætning af landsbyerne. Herudover har det været et ønske at skabe et fælles administrativt grundlag for den fremtidige arealanvendelse og bebyggelse af landsbyernes ejendomme samt at sikre, at der ikke sker unødige indgreb i landbrugets driftsforhold. Lokalplanlægningen af ØLby landsby indgår som en del af en samlet lokalplanlægning for i alt 15 landsbyer. Planlægningen er tilrettelagt så der opnås en stor grad af borgerdeltagelse, idet der er afholdt et borgermade for alle 15 landsbyer primo 1999 og efterfalgende et arbejdsmøde med tilmeldte kontaktpersoner, hvor den enkelte landsbys problemer og ønsker er blevet behandlet inden for lokalplanens muligheder. Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning ses af oversigtskort på modstående side og af kortbilag 1 og 2. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanlægningen er at sikre følgende hovedpunkter i Kage Kommuneplan : Byudviklingen skal ske i kommunens bybånd og i de tre byzonelandsbyer Ll. Skensved, Lellinge og Algestrup.

5

6 En udbygning i landsbyerne skal i princippet kun ske i meget begrænset omfang og på grundlag af en forudgående lokalplanlægning. Landsbyerne skal boligmæssigt kunne udgøre et alternativ til byboligen eksempelvis i form af større parceller med mulighed for jordbrug og dermed sikre en stor variation i kommunens boligudbud. Landsbyernes væsentligste bevaringsværdier skal sikres, og der skal sikres landbrugserhvervene forsat udviklingsmuligheder her. Lokalplanens indhold. Landsbyens beliggenhed Landsbyens udvikling Landsbyens anvendelse Ølby ligger langs Ølbyvej i et svagt kuperet terræn umiddelbart vest for bybåndet. Landsbyen afgrænses på alle sider af marker og mod syd og øst endvidere af KOge-bugt motorvejen. Landsbyen er oprindelig en slynget vejby. Langs "Ølbyvej" mellem små sideforgreninger lå gårdene med temmelig stor indbyrdes afstand ved vej, gadekær og grønne arealer til dyrehold og ophold som det ses af kort over Ølby fra I dag er flere af landsbyens landbrug nedlagt og de granne arealer mellem gårdene er udstykket og bebygget med boligbebyggelse. Det eneste fælles friareal er gadekæret, den tidligere branddam, midt i landsbyen. Ølby kan, som de fleste landsbyer i Kage kommune, spores tilbage til middelalderen o. år 1300, men flere er formentlig endnu ældre. Landsbyernes beliggenhed er bestemt af muligheden for at drive landbrug, adgang til fx vand, vejforbindelser, samt af klimaet. Ølby er i dag fortrinsvis et boligområde med enkelte landbrug, jordbrugsparceller, lagervirksomhed, autoværksted, dyrehospital og enkelte andre service og liberale erhverv, som er indrettet i forbindelse med boligen. Landsbyen skal fortsat kunne rumme disse formål og området fastlægges

7 derfor til bolig- og erhvervsformål herunder jordbrugsformål, samt til offentlige formål. Mindre erhvervsvirksomheder kan endvidere indrettes i overflødiggjorte landsbrugsbygninger, såfremt det ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne og såfremt landsbykarakteren ikke brydes. Endvidere kan der indrettes beboelse i ovennævnte bygninger, såfremt det sker som en udvidelse af den eksisterende bolig og såfremt ejendommens samlede boligareal ikke overstiger et bruttoetageareal på 350 m2. Gadekæret udlægges til fælles friareal. Udstykning Lokalplanen giver mulighed for udstykning alene på ejendommen Pilegårdsvej 2 (matr. nr. 8 a) i landsbyens sydvestlige område. Ved udstykning skal en grundstørelsen være min m2 pr. ejendom. Der etableres en ny adgangsvej fra Pilegårdsvej, i princippet som vist på kortbilag 3. Ejere af ejendommene pålægges ved udstykning om : at anvise vejadgang at etablere vej på egen grund - at fremskaffe brugsaftale af andres vej - selv at forhandle evt. erstatnings spørgsmål. Vej- og sti forhold Trafik På kortet over Ølby fra 1805 ses at landsbyen har bevaret en del af sin oprindelige bystruktur, ligesom vejforløbet gennem byen er forblevet uændret frem til i dag. På trods af hastighedsdæmpende foranstaltninger i form af vejbump i landsbyen er trafikvejene Ølbyvej og Lyngvej i dag påvirket af en del trafik til motorvejen, ligesom der er en del gennemkørende tung trafik. Disse trafikale forhold vil blive vurderet løbende i forbindelse med kommunens trafikplanlægning.

8 Stier Landsbyens bebyggelse Bevaringsværdig bebyggelse For at forbedre adgang til Ølby skole og den kommende skole ved Norsvej, er der et lokalt ønske om etablering af skolestier hertil. Disse forslag til stier ligger uden for lokalplanens område og vil blive vurderet i forbindelse med kommunens stiplanlægning. Landsbyen rummer i dag ca. 56 ejendomme med en bebyggelse overvejende som længehuse, placeret i forskellig afstand til vej, hvilket giver varierede bybilleder og gaderum. Bebyggelsen består for det meste af ældre huse fra før 1940, der fremtræder som pudsede og malede huse i farverne hvid, gul og rød, i lyse farver og med gra eller røde tage. Undtaget herfra er de større stuehuse til gardene, som fremtræder i blank mur i gule og røde farver. Landsbyen rummer flere bevaringsværdige huse, som vist på kortbilag 3, dels flere stråtækte bindingsværkshuse fra før år 1900 og dels stuehusene på gårdene Nordhøjgard, Essetoftegard og Pilegården, samt enkelte huse fra "Bedre Byggeskik"- perioden omkring Ar Den bevaringsværdige bebyggelse er en karakteristisk og værdifuld del af byens miljø. Denne danner derfor grundlag for udformningen af ny bebyggelse i form og materialevalg således, at ny bebyggelse ved vedligeholdelse, om- og tilbygning i landsbyen udføres med fornemmelse for bebyggelsens oprindelige byggeskik, stil og arkitektur. Lokalplanen fastlægger bebyggelsesregulerende bestemmelser først og fremmest med det sigte at strøtte og forbedre miljøkvaliteterne i landsbyen, såvel for de enkelte huse som for deres omgivelser uden at forhindre, at der kan ske en naturlig fornyelse. Ny bebyggelse Den ny boligbebyggelse skal opføres som længehuse i op til 1 1/2 etage, med facadehøjde På max. 3,50 m og max. bygningshøjde på 7,5 m. Husdybden må ikke overstige 8,0 m. Bygningerne skal have symme-

9 triske saddeltage med eller uden halvvalm, med taghældninger på mellem 40 og 50 grader. Træhuse Døre og vinduer Erhverv Beplantning Tage skal være dækket af strå, røde, sorte eller sort glaserede teglsten, grå cementtagsten, grå eller sort skifereternit, skifer, eller tagpap. Tagudhæng må ikke overstige 20 cm. Ydermure skal fremstå som pudset, vandskuret eller berappet mur i hvid, lyse gule eller røde kalkfarver eller silikatfarve. Ydermure kan endvidere fremstå som bindingsværk, hvor tømmer males som tavlet i hvide eller gule farver. Herudover kan der opføres huse i træ, som der er en del interesse for, såfremt disse tilpasses lokale danske forhold. Træhuse skal opføres med lille tagudhæng og med ydervægge i træ, lodret eller vandret, som 1 på 2 brædder/lister, som brædder på klink eller som profilbrædder til maling med dækkende maling i farverne hvid, lys gul, rød eller sort. Generelt gælder at døre, vinduer og andre lignende bygningsdele skal males med dækkende oliemaling eller tilsvarende maling. Erhvervsbygninger, herunder avls- og driftsbygninger, kan opføres med en højde på 8,5 m. Der kan evt. gives tilladelse til en større højde for landbrugserhverv, såfremt produktionstekniske forhold taler herfor. På erhvervsbygninger, herunder driftsbygninger, samt garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger kan taghældninger dog være mellem 15 og 50 grader og der kan anvendes andre tagmaterialer og tagformer end nævnt ovenfor. En vigtig del af landsbyens miljø og karakter er beplantningen. Den skarpe grænse mellem landsbyen og det åbne land skal altid søges bevaret ved pleje og genplantning som læ skabende levende hegn, dels som vigtige levesteder for planter og dyr og dels så landsbyen udefra set fortsat kan opleves som en del af landskabsbilledet.

10 Hegn Gadekær Hegn mod gade og sti i form af malet lavt stakit, naturstensgærde, levende hegn eller hæk er et vigtigt karaktergivende element i landsbyen, der søges fastholdt i lokalplanens bestemmelser. Førhen var gadekæret sammen med branden landsbyens vandforsyning og samtidig en del af landsbyens samlingssted. Endvidere var kærets funktion vaskested for dyr og redskaber og derfor var gadekærets terræn jævnt hældende. I fyrrene blev gadekærene omlagt til branddamme med det formål at få et let tilgængeligt vandvolumen på et lille areal. Da branddamme og gadekær i dag er udgået af brandberedskabet, er de ofte utilgængelige og i dårlig stand. Gadekæret afspejler en historisk udvikling og er en del af landsbyens kulturmiljø som bevares, ved renovering, pleje og vedligeholdelse. I Ølby er gadekæret udført med betonkanter og afgrænses med lavt trådhegn, buske og træer. I gadekæret er der andehold. Det er et lokalt ønske at gadekæret forskønnes og gøres tilgængeligt, som fælles friareal til ophold og leg, efter en samlet plan. Tekniske anlæg For at sikre landsbygadernes karakter fastsætter lokalplanen bestemmelser for opsætning og placering af antenner, paraboler og solfangere, således at disse ikke må opsættes på tage og facader mod vej. Miljøforhold Agenda 21 Kage Kommune har besluttet at være aktivt med til at udforme lokale bidrag til den globale udvikling til gavn for miljøet. Der igangsættes aktiviteter, der skal fremme :

11 Lokal Agenda 21. Helhedssyn og tværsektoriel tænkning Aktiv borgerdeltagelse. Inddragelse af globale hensyn. Styrkelse af det langsigtede perspektiv. Lokalplanen tilsigter bl.a. gennem fastholdelse af landsbyens større grunde, med mulighed for jordbrug og viderefarelse af den traditionelle byggeskik at bidrage til en udvikling til gavn for miljøet. Kage Kommune er gerne behjælpelig med råd og oplysninger om energi, ressourcer, materialer, affaldshåndtering og teknik, der kan fremme en bedre økologisk balance i bebyggelsen.

12 Lokalplanens forhold til anden planlægning. Kommuneplan Lokalplanområdet er i Rage -Kommuneplan omfattet af rammeområde 2L02 Ølby landsby for hvilket, der gælder følgende : Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål samt til jordbrugsformål og andre erhvervsformål med tilknytning til landbruget. Butikker, servicevirksomheder, offentlige institutioner, fællesanlæg og lignende kan tillades indpasset i området. Mindre erhvervsvirksomheder kan indrettes i overflødiggjorte landbrugsbygninger, såfremt det ikke medfører væsentlige gener for omgivelserne. Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser for område 2L02. Regionplan I Regionplan for Roskilde Amt af 1997 skal boligbyggeri i de mindste byer og i landsbyer fortrinsvis ske inden for de pågældende byers afgrænsning eller ved mindre justeringer heraf og under størst mulig hensyntagen til kulturhistoriske og naturbeskyttelsesinteresser. Rekreative stier Naturbeskyttelse Der går en regional sti gennem Ølby, som følger Pilegårdsvej. Denne er en del af den rekreative stiplan, der skal skabe adgang til landskaber med mange oplevelsesmuligheder eller områder, som på grund af deres beliggenhed er af væsentlig betydning for befolkningens friluftsliv. Stiplanen er fortrinsvis rettet mod cyklister. Den rekreative stiplan er en principplan, der danner grundlag for etablering og afmærkning af regionale stier. Gadekæret er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 og er udpeget som beskyttet af amtsrådet. Det fremgår af naturbeskyttelseslovens 3 at der ikke må foretages ændringer i

13 tilstanden af naturlige saer, hvis areal er på over 100 m2. Af Miljøministeriets vejledning om registrering af beskyttede naturtyper fremgår det om søer dels, at der skal have udviklet sig et karakteristisk naturligt plante- og dyreliv og dels, at bestemmelsen omfatter både naturligt forekommende saer, og saer, vandhuller og damme, som helt eller delvis skyldes menneskelig indsats. Det kan fx være gadekær, møllesøer og andre opstemningsanlæg, færdigt udgravede grus-, ler-, tørve- og mergelgrave, vandingshuller, vildtdamme, andedamme, visse regnvandsbassiner mv. Prioritering af pleje af branddamme og gadekær kan ske i forbindelse med tildeling af støtte til naturgenopretningsprojekter (3. -mandsprojekter) på baggrund af amtsrådets årlige vedtagne budget. Kommunen har mulighed for selv at udføre pleje og etablere adgang til fortidsminder i kommunen efter aftale med amtet. Grundvandsbeskyttelse Støjbestemmelser Ølby landsby ligger i et område, hvor grundvandsressourcen er særlig sårbar og der kan som hovedregel ikke gives tilladelse til nye grundvandstruende aktiviteter eller anlæg. I henhold til Regionplan af 1997 for Roskilde amt, må der ikke udlægges arealer til stajfalsomme anvendelser i områder, som er belastet med et støjniveau over 55 db(a). Ifølge støjberegninger er Ølby landsby belastet af et udendørs støjniveau for vejstøj, der er større end 55 db(a) og ny bebyggelse her skal isoleres mod vejstøj jf. Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984, Trafikstaj i boligområder. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens bestemmelser. Landbrugspligt Ved ændret brug af hele landbrugsejendomme kræves ophævelse af landbrugspligten. Dette afhænger af tilladelse

14 fra jordbrugskommissionen i Roskilde Amt. Følgende ejendomme, der er undergivet landbrugspligt, er matr. nre. : 3 a, 6 a, 7 a og 17 a alle af Ølby by, Højelse. Zonestatus Lokalplanområdet forbliver i landzone og Køge kommune er zonemyndighed. Deklarationer Deklarationer og servitutter der overflødiggøres eller er uforenelig med lokalplan aflyses eller fortrænges af planen. 15

15 Byggevejledning Lokalplanen udgør grundlaget for beboernes byggeansøgninger og kommun en s bygge - sagsbehandling i Ølby. Denne vejledning til landsbyens beboere kan anvendes som et arbejdsredskab, når man ønsker at ændre den nuværende bebyggel se eller a t opføre ny bebyggelse. Vejledningen er ikke en håndbog i almindelig forstand, men tager udgangspunkt i Ølby landsbys lokale forhold. Helheden Bebyggelsens placering Bebyggelsens udformning Den, der skal bygge, interesserer sig mest for huset, hvordan det ser ud og fungerer og tænker måske ikke så meget på forholdet til omgivelserne. Den, der skal til at fælde et træ, interesserer sig mest for, at træet måske er blevet for stort og giver skyggegener, at tagrenden ofte skal tømmes for blade, og at der skal skaffes træ til brændeovnen. Der tænkes måske ikke så meget på træets betydning for helhedsindtrykket. I store dele af byen er bebyggelsen placeret i forskellige afstande til vejene, hvilket giver et levende og varieret bybillede. Det vil derfor være forkert at afsætte en fast byggelinie langs vejene. Bebyggelsens afstand til vejene vil blive fastlagt i hvert enkelt tilfælde under hensyntagen til den omgivende og eventuel tidligere bebyggelse på stedet. Det skal slås fast med det samme, at en ny bebyggelse ikke tilpasses den eksisterende, ældre bebyggelse ved at blive opført som kopi af denne bebyggelse, fx med bindingsværk, stråtag og sprosse vinduer. Det drejer sig derimod om at anvende tidssvarende materialer med omtanke og med dette udgangspunkt at indpasse den nye bebyggelse. En "landsby venlig" bebyggelse bør således udformes som længehuse i en bredde (dybde) på højst 8,0 m og i en længde af mindst 1,5 gange husdybden.

16 Facadehøjden, dvs. afstanden fra terræn til facadens skæring med taget bør ikke overstige 3,5 m og taget, der udformes som symmetrisk saddel tag, bør have en hældning på grader. Denne tagform muliggør samtidig, at der kan indrettes en udnyttet tagetage, hvilket ud fra et energimæssigt synspunkt er en god arealudnyttelse. Materialer Facader, der fremstår vandskuret, pudset eller berappet m/u maling eller kalkning i farverne hvid eller gul og rød i lyse farver, som ikke virker skrigende eller pågående, kan normalt indpasses i landsbymiljøet. Tage, beklædt med røde teglsten eller i visse tilfælde grå betontagsten, grå skifereternit eller skifer, vil ligeledes kunne indpasses. I den forbindelse bør fremhæves den tidligere mere almindelige beklædning, bestående af gra eller sort tagpap samlet på trekantlister, som er en smuk og diskret tagbeklædning, der især egner sig til mindre bygninger. På landbrugsbygninger kan endvidere anvendes pandeplader eller bølgeeternitplader af typen B 7. I denne situation anbefales den grå type, som ældes på en smuk og diskret måde. Dette er vigtigt, da tagfladen på landbrugsbygninger er forholdsvis store. Gavltrekanter kan enten udføres af materialer som resten af huset eller med lodret ru træbeklædning bestående af brædder på ikke under 5" i bredden (12 cm). Ingen eller kun et beskedent tagudhæng i gavlene giver den bedste udformning. Farver Vinduer Med hensyn til farveholdningen på de øvrige bygningsdele kan de såkaldte jordfarver og hvid generelt anvendes. Vinduer bør fremstå som huller i murværket (uden brøstning af træ) og ikke som store, sammenhængende gl asa real er.

17

18 "Moderne sprossevinduer med termoglas skal vælges med omtanke, idet de ofte virker kunstige i ny bebyggelse og har for brede sprosser som reducerer lysindtaget og giver dårlige proportioner. Vinduestypen med en lodret midterpost og sidehængte vinduer vil i mange tilfælde være en bedre og mere tidløs løsning. Kviste Ved eventuel anvendelse af kviste bør disse udføres i en begrænset størrelse og i det hele taget så enkelt og diskret som muligt. Kviste skal udføres med lodrette sider (flunker), med intet eller kun lille tagudhæng og uden store vindskeder. Alt for brede kviste forvrænger ofte proportionerne i mindre huse og derfor bør kvistens vindue aldrig have større bredde og højde end stueetagens vinduer og kvistens flunker bør ikke udføres med en større bredde end 12 cm. Opmærksomheden henledes på, at der kan kompenseres for mindre isolering i kvisten på anden måde. Den tyske kvisttype med skrå sider som kan ses visse steder bør undgås. Kviste i stråtage bør udføres med halvrundt tag. Gavlaltaner Ovenlys Gavlaltaner bør normalt helt udelades, især i gamle huse, hvor de virker fremmede for bebyggelsen. Ovenlysvinduer vil ofte virke meget dominerende i tagfladen og bør derfor i givet fald være af begrænset størrelse. Ovenlysvinduer bør placeres i den del af tagfladen, der vender bort fra vejen. Er det imidlertid nødvendigt med ovenlysvinduer mod gadeside bør kun de mindste størrelser anvendes? de såkaldte "fredningsvinduer" eller vinduer svarende hertil i størrelse.

19 Skorstene Hvor skorstenen mangler, savnes den. Derfor bør man ikke fjerne skorstenspiberne, hvis de er blevet overflødige i deres oprindelige funktion, men forsøge at give: dem ny funktion, som fx installationskanal for udluftning for køkken eller badeværelse, eller for rørføring. Skorstene bør opføres af teglsten med samme overflade og farve som husets facade og føres op gennem taget midti tagrygningen. De ofte anvendte runde metalskorstene kan ikke anbefales i landsbybebyggelse, især ikke typen med bardunafstivninger. Ombygninger: og Ved om- og tilbygninger, som de fleste tilbygninger byggesager drejer sig om, er det vigtigt at sørge for, at ændringerne indpasses efter den eksisterende bebyggelse. Dette gælder både ved materialevalg og ved farveholdningen. Fx bør en tilbygning til et hus, opført af tegl, ligeledes opføres af teglsten. En tilbygning til et bindingsværkshus bør dog næppe opføres i bindingsværk, men kan i stedet fremstå med pudset og malet eller kalket overflade, svarende til det eksisterende hus. Det kan i denne sammenhæng anbefales at føre bindingsværket tilbage til sit oprindelige udseende ved at male eller kalke tømmeret over i lighed med husets facade, som det tidligere har været tradition i landsbyerne på Sjælland. Hvidkalkning er mest almindeligt, men gulkalkning å: ses også. Det med sort farve fremhævede bindingsværk er derimod et fænomen, som først begynder at vinde indpas i Køge-området i 1950 ' erne.: Vedligeholdelse Ved vedligeholdelse og istandsættelse af eksisterende bebyggelse er det vigtigt at være opmærksom på husets stil og arkitek tur. Hvor indgreb gennem tiden har sløret oprindelige bygningsforhold, bør der ved 20

20 vedligeholdelse gennemfares en tilbageføring svarende til husets oprindelige udtryk og den stedlige tradition. Med hensyn til materialer, farver og bygningsdele ved vedligeholdelse, om- og tilbygning kan ligeledes henvises til, hvad der er beskrevet i afsnittet om materialer. Råd og vejledning Eventuelle spørgsmål, der måtte opstå i den situation, hvor ny bebyggelse eller om- og tilbygninger ønskes udført, kan rettes til Kage kommunes plan og byggemyndighed. Her vil man være behjælpelig med råd og vejledning. Ejere af de i lokalplanen udpegede bevaringsværdige bygninger har mulighed for at sage råd og vejledning i kommunen om istandsættelser samt om aktuelle støttemuligheder. Til statte ved gennemfarelse af vedligeholdelse, om- og tilbygning findes en del litteratur med beskrivel ser og også med egentlige råd og anvisninger, således: " Information om Bygningsbevaring " Miljøministeriet/Planstyrelsen 1992, som kan afhentes på Kage Rådhus.

21 22

22 KØGE KOMMUNE, LOKALPLAN NR ØLBY LANDSBY I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 551 af 28 juni 1999) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er: at skabe et fælles administrativt grundlag for den fremtidige arealanvendelse og bebyggelse af landsbyens ejendomme, at landsbyen forbeholdes til bolig- og erhvervsformål, herunder jordbrugsformal samt offentlige formål, at landsbymiljøets bebyggelse, ejendomsog bebyggelsesmønster, gadenet, fælles friarealer og karakteristisk beplantning bevares, at give mulighed for udstykning og opførelse af ny bebyggelse i landsbyens sydvestlige område, at ny bebyggelse får en placering, udformning og ydre fremtræden, som er i overensstemmelse med det eksisterende miljø og den lokale bevaringværdige byggetradition, at give mulighed for indretning af overflødiggjorte landbrugsbygninger til erhvervsvirksomheder OMRÅDE OG ZONESTATUS Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr. nre.: 18 r, 18 1, 18 f, 18 q, 5 1, 5 c, 5 o, 5 n, 22 a, 57, 6 k, 44 a, 6 ai, 6 bb, 6 ag, 6 ah, 6 af, 16 h, 16 g, 29 a, 31 a, 8 a, 8 bb, 19 b, 19 az, 21 c, 6 æ, 6 z, 26 a, 33 a, 40 a, 43 a, 43 b, 48 a, 48 b, 48 c, 48 e, 48 f, 48 g, 6 al, 47, 30 d,

23 30 a, 30 h, 30 g, 30 f, 30 c, 18 n, 18 o, 20e, 6 ø 6bh, 6ay, 5æ, 5h, 56a, 56 b, 1 b, 5 m, 2 a, del af 3 a, del af 6 a, del af 7 a, del af 17 a, samt del af litra nre. : "i", "k", alle af Ølby by, Højelse, samt alle parceller der efter den 30. september 1999 udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanen medfarer ingen ændring af områdets zonestatus, idet området forbliver i landzone OMRÅDETS ANVENDELSE Det på kortbilag 2 viste område A og Al må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål herunder jordbrugsformål, samt til offentlige formål. Boligbebyggelse skal opføres som fritliggende bebyggelse som enfamiliehuse. Der kan inden for området etableres servicevirksomhed, offentlige institutioner, beboelses- og erhvervsbebyggelse, fællesanlæg og lignende. Endvidere kan der indrettes butikker til områdets daglige forsyning, såsom kiosk, dagligvarebutik og lignende, såfremt det ikke medfarer væsentlig gene for landsbybeboerne og efter forudgående tilladelse fra byrådet i hvert enkelt tilfælde. Inden for området må det maksimale bruttoetageareal for den enkelte butik ikke overstige 300 m2, og det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformal i landsbyen, må ikke overstige 400 m2. Bygninger, der ikke længere er nødvendige for den pågældende ejendoms drift som landbrugsejendom, kan tages i brug til erhvervsformål, såsom håndværk, lager, kontor- og fritidsformål, forenings- og kulturelle formål og boligformål som udvidelse af den eksisterende bolig op til i alt 350 m2, såfremt det ikke medfarer

24 inden ikke der væsentlige gener for de omboende og såfremt landsbykarakteren ikke brydes. Tilladelse iht. ovenstående kan jf. Planloven gennemføres uden naboorientering. Der må ikke etableres hotel- og restaurationsvirksomhed, detailhandel og nye boliger i eksisterende erhvervsbygninger eller overflødiggjorte landsbrugsbygninger. Ved byggeri eller ændret anvendelse gælder planlovens : om landzoneadministration. Der må ikke etableres grundvandstruende aktiviteter eller anlæg. 3.2 Område F fastlægges til offentlige formål, såsom gadekær, grønt område og lign., som fælles friareal til leg og ophold udstykning: Udstykninger inden for område: A1: skal i princippet ske som vist på kortbilag-3 og efter en samlet plan der er godkendt af byrådet. Der må kun foretages udstykninger med en grundstørrelse på mindst 1000 m2 pr. ejendom. 4.2 for område A med henblik på etablering af ny boligbebyggelse. Udstykning og arealoverførelse i øvrigt kan kun finde sted efter byrådets særlige godkendelse: udstykninger foretages kan : ØJ- OG stiforhold: Eksisterende vejarealer og gadejord må ikke ændres udenbyrådets tilladelse. 5.2 Ny adgangsvej i område A1: udlægges som privat fællesvej.

25 5.3 I forbindelse med en ejendoms ibrugtagen til erhverv eller ved nybyggeri til erhverv, skal der på ejendommen anlægges parkeringspladser efter byrådets anvisning. Undtaget denne bestemmelse er dog landbrugserhverv. 5.4 Privat parkering skal ske på egen grund. Parkeringsarealet på private parceller skal mht. placering og udformning indgå som en naturlig del af grundens areal og må ikke anlægges, så det fremstår som en del af vejarealet TEKNISKE ANLÆG Alle forsyningsledninger skal udføres som jordkabler. 6.2 Inden for lokalplanområdet må udvendige antenner, paraboler mv. ikke monteres s å - ledes, at de helt eller delvis skjuler vigtige bygningsdele, såsom skorsten, gesims, tagskæg, vinduer og lignende. Der må normalt kun opsættes paraboler, hvis overkant målt fra terræn ikke overstiger en højde på 2,5 meter. Udvendige antenner, paraboler, antennemaster og lignende må ikke opsættes på bebyggelsens facade og tagflade mod gadesiden. Fritstående antennemaster må kun opsættes med byrådets tilladelse. 6.3 Inden for lokalplanområdet må der ikke opsættes solfangere på bebyggelsens facade og tagflade mod gadesiden. Opsætning af solfangere forudsætter byrådets godkendelse BEBYGGELSENS OMFANG Inden for lokalplanområdet må bebyggel- OG PLACERING sesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 25.

26 Boligbebyggelsen på den enkelte ejendom må ikke overstige et samlet bruttoetageareal på 350 m Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet må ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage. Placering af ny bebyggelse skal godkendes af byrådet. Godkendelse kan gives uden naboorientering, såfremt placeringen ikke forudsætter dispensation fra anden lovgivning. Bygningshøjden for boligbebyggelse må ikke overstige 7,5 m og facadehøjden må ikke overstige 3,5 m. Ingen mindre bygningsdele, såsom skorstene og lign. må gives en højde der overstiger 8,5 m. Beboelsesbygninger skal udføres som længehuse og må ikke gives en større husdybde end 8,0 m. Hovedbygningens længde skal min. være 1,5 x husdybden. En eventuel kælder må ikke have loftet mere end 0,8 m over naturligt terræn. Erhvervsbygninger, herunder landbrugets avls- og driftsbygninger, kan opføres med en bygningshøjde på op til 8,5 m. Byrådet kan tillade en større højde, hvor produktionstekniske hensyn begrunder dette. Ny bebyggelse skal isoleres mod vejstøj jf. Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984, Trafikstøj i boligområder. 7.3 Etablering af erhverv kan ske i eksisterende erhvervsbygninger eller i overflødiggjorte landsbrugsbygninger inden for de bestående bygningsmæssige rammer. Ved indretning af erhverv må der ikke udvendigt om- eller tilbygges i væsentligt omfang og bygningernes ydre fremtræden og karakter skal stort set bevares. Dog kan der opføres mindre tilbygninger så som

27 nyt indgangsparti og lign. op til 35 m2. Der kan ikke opføres tilbygninger til produktion, lager og lignende. 7.4 Tage skal være symmetriske saddeltage og tagfladernes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 40 og 50 grader og for erhvervsbygninger, herunder landbrugets avls- og driftsbygninger mellem 15 og 50 grader. Tage kan udføres med halvvalm. Byrådet kan tillade andre tagformer for landbrugets avls- og driftsbygninger, såfremt produktionstekniske hensyn begrunder dette. Undtaget herfra er carporte, garager udhuse og lignende op til 35 m2 og mindre bygningsfremspring, såsom karnap, indgangsparti, kviste og lignende, hvor andre tagformer og taghældninger kan anvendes. 7.5 Der må ikke etableres gavlaltaner. 7.6 Der må ikke uden byrådets godkendelse etableres kviste, ovenlysvinduer, altaner eller overdækkede terrasser. Tilladelse kan gives, uden naboorientering, såfremt principperne i 1 overholdes og såfremt tilladelsen ikke forudsætter dispensation fra anden lovgivning. 7.7 Garager og carporte må ikke opføres nærmere skel til vej end 5 m. 7.8 I område Al skal ny erhvervsbebyggelse udføres inden for de viste byggefelter jf. kortbilag 2. Ny erhvervsbebyggelse i området må ikke gives en husdybde større end 8,0 m. Ved tilbygning, som forlængelse af en eksisterende erhvervsbygning skal den eksisterende husdybde anvendes, i princippet som vist på kortbilag 3.

28 Ny boligbebyggelse i område Al skal placeres min. 5 m fra naboskel og med en gavl eller facade parallelt med Pilegårdsvej. 7.9 Inden for område F, som vist på kortbilag 2, kan der opføres mindre bygninger, som naturligt knytter sig til områdes anvendelse og drift, så som bygninger i forbindelse med leg, ophold og lignende BEBYGGELSENS YDRE Ny bebyggelse skal fremtræde som længe- FREMTRÆDEN *) huse. 8.2 Til tagmaterialer må kun anvendes strå, rade, sorte eller sort glaserede teglsten, grå cementtagsten, grå eller sort eternitskifer, skifer eller tagpap. Undtaget herfra er, carporte, garager, udhuse og lignende op til 35 m2, og mindre bygningsfremspring, hvor andre tagmaterialer kan anvendes. Der må ikke anvendes tagstensefterlignende metalplader, blanke eller reflekterende tagmaterialer, dog undtaget glas til mindre bygningsfremspring, solfangeranlæg, drivhuse og lignende. 8.3 Ved ny bebyggelse må tagudhæng udgøre max. 20 cm, og for stråtag max. 60 cm, målt vandret fra mur til yderside af spær. Ved murede huse som udføres med tagdækning af tegl- eller cementtagsten må der ikke etableres tagudhæng ved gavl. *) Fodnote til 8: Mht. nærmere retningslinier for bebyggelsens form, størrelse og ydre fremtræden, henvises til redegørelsens byggevejledningen for Ølby landsby.

29 Ved tagudskiftning eller omlægning af tage på eksisterende bebyggelse skal tagudhæng udføres svarende til husets oprindelige stil og arkitektur. 0.4 Ydermure kan fremstå som pudset, vandskuret eller berappet mur holdt i hvid, lys gul eller lys rød kalkfarve eller silikatfarve. Ydermure kan fremstå som bindingsværk, hvor tømmer kalkes eller males som tavlene i farverne hvid eller gul. Ydermure kan fremstå i træ med lodrette eller vandrette brædder, som 1 på 2 brædder/lister, som brædder på klink eller som profilbrædder til maling i farverne hvid, lys gul, rød eller sort med dækkende maling. Gavltrekanter skal udføres som den øvrige facade, eller evt. med lodret ru bræddebeklædning i en på to, malet med jordfarver eller sort. Undtaget herfra er, carporte, garager, udhuse og lignende op til 35 m2, og mindre bygningsfremspring, hvor andre facadematerialer kan anvendes. Ved om- og tilbygning til eksisterende bebyggelse kan ydermur fortsat udføres i husets nuværende materialer. Andre facadematerialer end nævnte ovenfor kan tillades, såfremt de vurderes at kunne harmonere med den lokal bevaringsværdige byggetradition og efter forudgående nabohøring. 8.5 Hvor der på huse er gesimser og ornamenteret frise i mursten i facade og gavl, skal disse bevares og friholdes ved oplægning af nyt tag.

30 8.6 Ved ny bebyggelse udføres vinduer som sidehængte vinduer med plant glas. Undtaget herfra er mindre vinduer med udvendige mål under 50 x 50 cm. Ved udskiftning af døre og vinduer på ældre huse fra far 1940 skal de oprindelige proportioner fastholdes. Vinduerne skal være sidehængte enten med midterpost eller som flere fags vinduer svarende til husets oprindelige stil. 8.7 Døre, vinduer og lignende bygningsdele males med dækkende maling eller behandles svarende til huset oprindelige stil. 8.8 PA erhvervsejendomme må skiltning og reklamering kun finde sted med byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. PA øvrige ejendomme må der ikke opsættes skilte uden naboorientering. 8.9 For erhvervsbygninger herunder landbrugets drifts- og avlsbygninger er bestemmelserne i punkterne ikke gældende. Dog skal landsbybebyggelsens farveholdning sages fastholdt som nævnt i 8.2 og 8.4. Ved indretning af erhverv i overflødiggjorte landsbrugsbygninger og i eksisterende erhvervsejendomme skal bygningens ydre fremtræden og karakter i videst mulig omfang bevares. Ved ny, om- og tilbygning af eksisterende erhvervsbygninger skal bebyggelsens ydre fremtræden godkendes af byrådet BEVARING De på kortbilag 3 viste bevaringsværdige huse må ikke nedrives, ombygges eller ændres medmindre byrådet giver tilladelse hertil.

31 Bevaringsværdig bebyggelse bør efter vedligeholdelse eller ombygning fremstå med uændret bygningsudtryk. Dette gælder tagdækning incl. udhæng og skorstenes størrelse og udformning, facaders udformning, detaljering og overfladebehandling samt døre og vinduers udformning, detaljering og overfladebehandling. Hvor indgreb gennem tiden har sløret oprindelige bygningsforhold væsentligt, bør der ved vedligeholdelse gennemføres en tilbagefaring i overensstemmelse med bygningens oprindelige udtryk og den stedlige tradition. For eksisterende landbrugsejendomme med landbrugspligt administreres ovenstående bestemmelser udfra de praktiske muligheder, der er for, at de pågældende landbrug kan forsætte og udvikle deres bedrift. 9.2 Eksisterende beplantning mod det åbne land skal sages bevaret ved pleje og genplantning. 9.3 Område F bevares/renoveres, efter en samlet plan som rekreativt fælles friareal UBEBYGGEDE AREALER Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes Hegn mod vej, sti og fællesareal skal placeres som " eget hegn " på egen grund. Levende hegn og hæk skal dog placeres mindst 0,4 m bag skel. Hegning mod vej, sti og fællesareal må kun ske med naturstensgærde, med levende hegn eller hæk evt. suppleret med indven-

32 digt trådhegn med en højde på max. 1,2 m eller med lavt malet stakit med en højde på mellem 0,7 m - 1,2 m. Hegn mod det åbne land skal udføres som levende hegn eller hæk evt. suppleret med indvendigt trådhegn med en højde på max. 1,2 m. Beplantningen bar bestå af de for området karakteristiske lavfældende buske og træer. Ovennævnte bestemmelser hindrer ikke opsætning af hegn af driftsmæssig betydning for jordbruget Inden for lokalplanområdet må terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn kun foretages med byrådets godkendelse. Undtaget herfor er terrænregulering af driftsmæssig betydning for jordbruget Aflysning Følgende deklarationer aflyses og afløses af nærværende lokalplan på Kage kommunes foranledning efter lokalplanens endelige vedtagelse: Deklarationer ang. vilkår for opfarelse af enfamiliehus aflyses på - matr. nr. 43 b, af matr. nr. 6 bh, af matr. nr. 30 g, af matr. nr. 30 h, af matr. nr. 30 a, af matr. nr. 40 a, af matr. nr. 31 a, af , alle af Ølby by, Højelse.

33 Lokalplanens Når lokalplanen er endeligt vedtaget og retsvirkninger offentliggjort--efter reglerne i- planloven, må der ikke, jf. lovens 18, retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med bestemmelserne i lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv en handlepligt til at ændre eksisterende, lovlige forhold, der således kan fortsætte som hidtil. Byggeri, udstykning, ændret anvendelse m.v., der etableres efter, at lokalplanens retsvirkninger er trådt i kraft, skal være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke er i strid med planens principper eller formål. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i 9.1 bestemmelser om, at den på kortbilag 3 angivne bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen Efter planlovens 35, stk.1 må der ikke uden tilladelse fra landzonemyndigheden foretages udstykning, opføres ny bebyg-

34 gelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Med vedtagelse af denne lokalplan overflødiggøres disse tilladelser jf. planlovens 36 og erstattes af de bestemmelser der er beskrevet i lokalplanens 4, 7, 8, 9 og 10. VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i lov om planlægning har Kage Byråd den 20. juni 2000 vedtaget lokalplan 2-35 endeligt. Willi Eliasen ne i Aaholm Bekendtgarelse om lokalplanens vedtagelse er sket den 7. juli 2000, fra hvilken dato planens retsvirkninger gælder.

35

36

37