GELLERUP - EN BYDEL I ÅRHUS Fra monofunktionelt boligområde til attraktiv multifunktionel bydel

Transkript

1 GELLERUP - EN BYDEL I ÅRHUS Fra monofunktionelt boligområde til attraktiv multifunktionel bydel Samt konsulenter Steen Søgaard, Projektleder for Byen i balance i Vejle AplusB ved Rie Øhlenslchlæger Berg & Braae ved Ellen Braae, Lektor ved Arkitektskolen i Århus

2 Forside illustration Det grønne hjerte i bebyggelsens midte er en hybrid af bygning og landskab. Under arbejdspladser og kulturinstitutioner. Her er her kan man fra tagterrasser beskue landskabet og aktiviteterne. Mod øst er hældningerne skabt gennem terrænbearbejdning. Her kan bakkerne optage overskudsjorden fra byggeriet bydelsstadion og sportshal. sommer og vinter.

3 Indhold Indledning Dispositionsplanens hovedgreb Hovedgrebet Bebyggelsesstruktur Landskabsstruktur Infrastruktur Belysning Udviklingsplan Helhedsperspektivet Miljøperspektivet Udviklingsplanens delområder Landskabsløberen Alfarvej og uddannelsesstrøget Vores kvarterer Toveshøj: Haveby på højkant Erhverv og uddannelsesparken Økonomi Udvidet økonomibetragtning Overordnet økonomi Økonomien i de bærende elementer Udviklingsplan: Samlet budget s.3 s.3 s.4 s.4 s.5 s.5 s.6 s.9 s.11 s.13 s.13 s.13 s.14 s.14 s.14 s.15 s.16 s.16 s.16 s.16 s.17 s.19 1

4 politiske dagsordener og skiftende arkitektoniske paradigmer. - - minder den os om alle de andre modernistiske blokbebyggelser. Fleksibel plan med klare visioner teret udviklingsplan. I projektforslaget visualiserer og kommunikerer vi projektet som et øjebliksbillede: lerup. Billedet taler sit eget klare sprog om bydelens status og fremtidsperspektiv. Vi - I øjebliksbilledet har vi illustreret planen på én måde. Den består af en række delkom- kan skrues op og ned for delkomponenterne. Planen vil stadig virke. Bydelen som mennesker har lyst at bruge og bo i tiltrække besøgende langvejs fra. Bazar Vest trækker allerede i dag gæster fra hele nemføres på en helt igennem bæredygtig måde. I det videre arbejde med dispositionsplan og udviklingsplan skal vi have udviklet øje- - de sikre her og nu indsatser. I samme runde skal der ske en viderebearbejdning af -

5 Dispositionsplan Hasle tets strategiske og helhedsorienterede momenter samt et og funktionelt indhold. Hovedgrebet består af følgende overordnede strukturer: Tilst Landskabsløberen Alfarvej og uddannelsesstrøget Vores kvarterer samt Erhvervs- og uddannelsesparken. kringliggende bydele og sammenbinder de vigtige funktioner internt i bebyg- beboergrupper med hinanden og med områdets besøgende. De forskellige Åbyhøj Århus C 6 km Brabrand Motorvej 5 km 3

6 Bebyggelsesstruktur ur Landskabsstruktur ktur Også i et miljømæssigt perspektiv er det den mest bære- for den fremtidige. Den eksisterende bebyggelse er stram og markant i sit greb og rummer mange arkitektoniske kvaliteter på såvel den nære som den store skala. Men der er også nogle tydelige problemer i den nuværende bebyggelse. Lad os udpege tre: Mangel på hierarki og kompleksitet (at alle steder er lige Mangel på variation og mangfoldighed (stort set alle boliger er ens og uden råderum og kontakt med Mangel på tæthed og variation i tæthed (en bydel f Vi bringer de landskabelige kvaliteter helt hen til by- og landskabsstrøg. Her er der højt til himlen og langt til horisonten. der udspiller sig på hvert sit hierarki i bebyggelsen: Havelandskabet, Kvarterslandskabet og Bylandskabet. Havelandskabet - i de nærmeste opgange. Her spiser man sin aftensmad råderum i forhold til indretning. De mindre enheder og det personlige råderum har erfaringsmæssigt en positiv effekt på ejerskab og tilhørsforhold. Ved at udvikle Havelandska- som Havespillet som vi har anvendt i lignende sammen- kunne bruges på mange måder og af mange forskellige mennesker. Og så skal det kunne gøres til ens eget - for miljø med stor variation af oplevelser og udtryk over døg- Kvarterslandskaberne udspændes over en række sam- plantninger og funktioner. Kvarterslandskaberne udvikles kelte kvarterer er i fokus. ved hjælp af to overordnede strategier: Ombygning af eller opfylde nye krav til boligstandarder; Fortætning og normalt kender fra andre typologier. Hertil kommer en lang muligheder for at lægge kælderplan sammen med stueplan osv. Vi berører udfordringer i projektforslaget, men mener at fokus i første omgang bør være på den overordnede skala. Bylandskabet er det lange offentlige landskabsstrøg ud- tens udveksling mellem det lokale og det offentlige miljø. Midt i planen udvider det store landskab sig til et bankende og rekreative funktioner. Bylandskabet er præget af en åben beplantning med store træer og høj gennemsigtighed. Der er forskellige plejeniveauer rundt i planen - fra det me- føre og bedst trives ved at blive ladt i fred. Havelandskabet Kvarterslandskabet Bylandskabet Vores aktive landskab er ikke udtryk for landskab på den gammeldags 4

7 Infrastruktur Infrastrukturen skal ikke bare betragtes som vejføringer og en måde at komme fra A til B. sammen og er i sig selv et vigtigt byrum. En grøn, en rød, en lilla og en sort. Den grønne er de grønne kiler. Den lilla infrastruktur er udtryk for hovedgrebets to bystrøg. Og den røde - hinanden og inviterer andre nysgerrige på opdagelse i Århus råderne. omgang busforbindelser ind gennem bydelen. - med at vejen får et afslappet udtryk. Den brede midterrabat vil have varierende funktioner. Det kan give mulighed for kan anlægges støttepunkter for krydsende fodgængere og haling. starter og slutter med tilslutning til hovedfordelingsvejnet- I Erhvervsparken og ved Alfarvej føres en del af parke- parkeringszoner i direkte relation med bygningen og med god rumlig kontakt til gademiljøet. Man gør på forskellig vis Belysning - der tryghed og oplevelser. og aktiviteter. lerup og de omkringliggende bydele. Dele af lyssætningen omkringliggende landskab oplyses. omkring lystræer. Træerne belyses nedefra med lys i for- der varierer over døgnet og året. Energien til lystræerne ven og lyssøjlerne får beplantningen til at virke let og gennemsigtig. der. I haverne anvendes lave lysenheder for at skabe intimitet og for ikke at oplyse folk unødvendigt. Illustration: aktive infrastrukturer Den sorte meste af døgnet. Vi ser en større gennemstrømning af men- boere. dalsvej som sammenhængende hovedfordelingsvej bibe- skillerabatter i begge sider samt ensrettede fællesstier langs begge vejsider. 5

8 2 - Amina helt til Viby og markerne bag byen kaffebaren for at hente en sodavand. morgen. - Bazaren.

9 3 4 5 man kan kigge ud over byen i nye retninger. Nede i skolegården er der fyldt med børn. Nogle hellere hen og klatre på klatrevæggen. Helt helt oppe på toppen af blokken sidder to mænd og drikker kaffe. De ser ud som om de - ud over altanen og være med. Amina sidder foran Bydelshuset. Hun sidder og kigger med solen i ansigtet. Der er mange mennesker og en masse små pavilloner. I nogle af dem er der værksteder og i andre små kiosker. - 7

10 Udviklingsplanen Helhedsperspektivet områdets fysiske udvikling sammenkædes med områdets fordi udviklingsområderne hænger uløseligt sammen i en intern gensidig afhæn- En indsats for at minimere den miljømæssige belastning i og fra området er nød- miljømæssig ansvarlighed. Synergierne mellem de tre indsatsområder er mar- Den drivende kraft i udvikling og gennemførelse af indsatserne er beboerne. En overordnet temaplanlægning uden beboernes opbakning og aktive medvirken er uhørt og urealistisk. Bydelen har gode muligheder for at sætte nye standarder baseret og anerkendende tilgang til boligområdet og dets aktører. Strategien be- utvivlsomt udgøre et væsentligt element i sammenhængskraften bydelene imel- der f.eks. mønter sig mod oprettelsen af et forum for venskabsfamilier på tværs af de nuværende bydelsgrænser. Miljøperspektivet Indsatsen for at minimere miljøbelastningen kan prioriteres i overensstemmelse med Byggepanelets Handlingsplan for en bæredygtig udvikling i byggeriet (Miljø- - fald den samlede bygningsmasse renoveres. I forbindelse med renoveringer af bygningsmassen og etablering af nye strukturer Lokal energiproduktion i forbindelse med renoveringer af bygningsmassen Udviklingsplanen har fokus på at skabe rammer for og inspiration til det gode liv. behovet for private biler ved f.eks. at indføre delebilsordninger. Bydelen udvikles - miljø. Nationale og internationale krav om reduktion af miljøbelastningen vil forventeligt Bygningsreglementets rammebestemmelser i forbindelse med renoveringer vil - - Disse forventede stramninger og mere ambitiøse krav formuleret i den helhedsorienterede udviklingsplan ses som positive delelementer i realiseringen af en helhedsorienteret vision. Toveshøj: M friske tomater i det fælles væksthus til salaten. Her udearealer.

11 9

12 Udviklingsplanens delområder Landskabsløberen I det følgende beskrives planens mange delområder. Beskrivelserne kommer om- - og miljømæssige aspekter. og er derfor ikke lige indgående beskrevet. Nogle steder styrende moment. Desuden kan beskrivelserne naturligvis ikke betragtes som fuldstændige. De er introduktioner helhedstanken kan komme til udfoldelse rundt omkring i områderne. Landskabsløberen ruller hele vejen ned gen- branddalen i syd. tensiveres landskabsrummet. er man allerede ude i naturen. Landskabsløberen giver rigtig mange boliger denne oplevelse. Det tilstræbes at bevare de skal al ny beplantning kunne spises. Landskabsløberen går nat og dag. - - optimeret. Silkeborgvej: med det store ådalsforløb omkring Brabrand Søen. Man pas- - til Brabrandsøen. C. TH. Sørensen Toves Park Vandrerhjemmet - huse i Brabrand Boligforenings tidligere administrationsbygninger. Uden for vandrerhjemmet krydser Landskabsløberen Det Grønne Hjerte går fra landskabsløberen og ind på det modulerede gulv i

13 bygning og landskab - og sådan skal det også - - det med nye anvendelsesformer. - - fritids- og friluftslivet. Kroppen i bevægelse er omdrejningspunkt for mange af aktiviteterne. Sundhedshuset inddrages i forhold til lige fysiske udfoldelser. - - Fra terrasse bebyggelserne som vender ind mod Det grønne hjerte, kan man følge årstidernes skiften. At gå ind i Det grønne hjerte er som at entrere en kulisse som skifter bagtæppe med årets gang. 11

14 Alfarvej og uddannelsesstrøget markeder og Bydelshus på skiftende tidspunkter På toppen af bjergkammen nydes udsigten over byen og ned på gaden. Helhedsplanens bygade er udviklet til to omkringliggende bydele. - mellem offentlig og privat udviskes. Kulturtorvet: der sammen med den nuværende Centerbygning udgør De eksisterende bygninger og funktioner bevares i stor for både rumlig kvalitet og byliv. Nye og gamle institutioner skaber et levende spændingsfelt befolket af både beboere og gæster. På torvet mellem institutionerne mødes forskellige en multikulturel byportal. Nordgårdskolen omdannes til Kulturtorvets bymiljø. menhængen med de omkringliggende bydele og udgør en adkomstvej for erhvervs- og uddannelsesmiljøerne ved Ringvejen. Alfarvej udspændes mellem de to ankerpunkter Bazar Vest turportalen til Bazar Vest. trapper og ramper. I den sydlige og nordlige ende fungerer tale om varetilkørsel og kiss n ride. Midt på Alfarvej føres biler under niveau. Her er mulighed for parkering i mindre - og direkte kontakt til gademiljøet ovenover. Bjergkæden: Nord for Kulturtorvet ændrer Alfarvej karakter. Her er en rig variation af arkitektoniske udtryk. hvis værksteder og aktiviteter er åbne for alle. På de øvre sigt over hele Århus. Stueetagen i de eksisterende blokke igennem en række slugter i den nye bebyggelse. Bydelshuset og Bydelstorvet: som en markant bjergtop. Bydelshuset fungerer både visuelt og funktionelt som et pejlemærke i bydelen. Huset til Foreningernes Hus og Folkekøkkenet. Desuden bor kigge forbi den permanente udstilling og holde sig ajour bebyggelsen. Ruderatet: Nord for Bydelshuset fortsætter Alfarvej gen- bazar skaber et unikt miljø. Her er intensiteten høj. Det er de mange små håndværkerværksteder. Håndværkernes skellige håndværkstraditioner og kulturer. De nederste etager i den nærmeste blok er konverteret og - Bazarbroen og Bazar Vest: på tværs af vejen. Men broen er ikke nogen almindelig springer så at sige over vejen og lander ved Bazar Vest. tiativet og iværksætterånden mulighed for at udfolde sig og prøve kræfter med markedet. Er du syerske eller snedker el- bejdspladser. Ved udbygningen er den miljømæssige dimen- også energimæssigt. Bydelsskolen: Uddannelses- og erhvervsstrøget skaber en Områdets nye bydelsskole ligger som en bro over Ringvejen og forbinder de to bydele. Her går børn fra både Hans Broges ikke svært ved at tiltrække elever. Den har nemlig en sær- - virksomheder. Uddannelsesstrøget: På den anden side af forskellige uddannelsesinstitutioner ligger side om side. Her - er det nemt at komme til og fra. Som på Alfarvej er arkitekturen åben i gadeplan og institutionernes foyerer er udadv- der tegner motivet. Sivegaden: Vest for Bydelshuset bliver Uddannelsesstrøget til en sivegade. Bymiljøet smelter sammen med de omkringliggende beboelseskvarterer. Langs gaden er bygningsmas- ikke gavle som i dag. Døgneren: Strøgets østlige anker er letbanestoppet ved Si- beboere fra de omkringliggende områder. Ved letbanestop- man kommer sent fra arbejde.

15 Vores kvarterer Som en farverig palette bag de markante tioner. Her har beboerne mulighed for at forholde sig til sine naboer og genkende deres kvarterer som en del af en større mennesker. Der er en aktiv udveksling mellem de forskel- ved at skabe tilhørsforhold og mødesteder. - overskrifter. Disse rammer podes med lokale mødesteder og spirende programmer. - Rotzler Krebs Toveshøj: Haveby på højkant muligheder i baghaven. Her kan man bo i store og små jorden eller oppe på taget. Man kan også bo i ejerbolig eller livet. - børnefamilien beboer én etage og bedsteforældrene en an- - efterkomme forskellige krav og ønsker som de forskellige etniske grupperinger har i forhold til en attraktiv ældrebolig. I forbindelse med ombygning sker samtidig energirenovering og sikring af bedre indeklima. I lunden ved Hasle Bakker til mindre bassiner i kvarteret til brug for vanding af kvarterets grundlag for beboernes fritid. Pensionister og hjemmegående enten kan bruges privat eller sælges på basaren. Man kan lokalt dyrkede afgrøder. i bunden skabes en blomstereng. Vandrender kan fungere Transformationen og energirenoveringen tjener sig delvist ind enten gennem brug af en ESCO-model eller via på tagene og salg af en del af lejlighederne medfører til plejeboliger skaber grundlag for lokale SOSU-jobs. Væksthusene og haverne skaber mulighed for at supplere husholdningsøkonomien med afgrøder til salg eller eget brug. Ruderatet er bydelens særlige sted for unge. Vel at mærke i kortere eller længere perioder i området. Der kan ud- hvori den unge forpligtiger sig til at stå til rådighed som rådet. Som betaling får de unge en billig bolig med gratis internetadgang. under hensyn til andre beboere. Samtidig indrettes der - De unge tilbydes uddannelse i anerkendende og områdets institutioner og foreningsliv. Uddannelsen giver ferieperioder sammen med foreningslivet og som støtte for Hjerte. gennem asfalten er et fantastisk smukt syn. som ambassadører for miljøindsatsen. I tilknytning til hoved- - - kan fortælle om bydelens udvikling til miljøeksempelbydel i Århus Kommune. Unge er generelt storforbrugere af kultur og er aktive i by- 13

16 Skovbrynet - seniorkvarteret Skovbrynet er bydelens stille og rolige del - primært indrettet til ældre men egner sig også til børnefamilier. I smørhullet mellem de omdannede blokke og de nye tætlav klyngehuse bosætte sig i området. nedrivning. fælles gårdhave og med egen privat have med udsigt og optimale solforhold. De kan sammenlignes med Kingohusene Brabrand endnu mere ved at nedbryde de yderste blokke ikke boligerne samme beskyttede rum mod Sigridsvej. I klyngehusene bor ældre som stadig kan klare sig med mini- Her kan man dyrke sit eget individuelle liv og på samme tid indgå i et fællesskab. Der er altid en at dele avisen og slad- dig mødes med sine gamle naboer. Skovbrynets planter giver kropslig skala til området. Det er farvemæssige kvaliteter og hvis afgrøder kan benyttes i den En folkeskole spænder over Ringvejen og syr bydelen sammen med Åbyhøj. deres nye innovative tiltag fx jordrensende beplantninger og nye energikilder. - ke beboere. Erhverv og uddannelsesparken Erhvervsområdet langs Ringvejen er Århus egen ECO- 1. Bygningshøjden stiger gradvist mod hjørnet af Ringvej- - bydelen inde bag en mur. De slanke tårne minder nærmest stubbe på skovbunden. De enkelte bygninger er i sig selv udstillingsmodeller for bæredygtigt byggeri og udgør en eksempelsamling af høj arkitektonisk og æstetisk værdi. - tiske udsigt. Det skal selvfølgelig ske med respekt for det - der bygget én-tre etager med lejligheder. Alle ejerboliger har egen tagterrasse og gennemlyste opholdsrum. irgrønne om foråret og sommeren. Om vinteren fryser de næsten væk og er smukke i rimfrost. Pampasgræsser kan samlingsøerne. Søerne kan fungere som mindre skøjteområder i vinterperioden. i området. De kan bruges som medarbejderboliger til de Der arbejdes i hele området med en fra-grå-til-grøn kontorarealer mm. opefter. de er integreret i bygningsvoluminerne. I stedet er der 14

17 kultur og erhverv rækkehuse De eksisterende boligblokke som støder op til Alfarvej - de eksisterende lejligheder slås sammen til erhvervslokaler i varierende størrelser. Stueetagen tænkes primært som butikslokaler. Uden på bygningen etableres der på- og tilbygninger som udvider Der etableres trapper direkte til terræn fra erhvervs- - en bagside. På taget etableres der nye erhvervslokaler med en fan- stra højde fortætter byrummet og giver Alfarvej en mere urban karakter. som forbindes ned til parkeringen og depoter under Alfarvej. Parkeringsarealerne under Alfarvej tænkes hvor kun opgangens brugere har adgang. Der etableres gode visuelle og fysiske forbindelser mellem parkeringsarealerne og Alfarvej. Eksisterende lejligheds inddeling Diagram: Lejligheder i stueetagen udvides og omdannes til erhverv. Der etableres terrasser på taget af udbygningerne. De eksisterende blokke i Toveshøj ombygges efter to basis - langt mere bæredygtig. Omdannelsen af Toveshøj er et forsøg le af villa- og tæt-lav typologiens kvaliteter. - lig råderet i indretning af lejligheder og have. lejligheder i to plan ved at slå de små ét værelses lejligheder sammen med lejligheden ovenover. Omdannelsen gennemføres i forbindelse med en energireno- - gå rundt i området - man besøger sin nabo ikke kun for at låne er indrettet. Eksisterende lejligheds inddeling et-værelses lejlighder omdannes til to-etagers lejligheder. Der etableres direkte udgang fra de nederste etager til have via udvendige trapper. eksisterende trappekerner kan inddrages til beboelse. Lejlighed Tagterrasse - de kan indrettes som åbne ateliers eller med traditionel ruminddeling. Man har på taget sin egen lille have eller tagterrasse. og elevatorgange til husets gavl. Hermed opnås større beboelsesareal. Man kommer til sin bolig fra svalegange på øst- ikke fremstår lukkede og introverte. Kontor Lejlighed Taghave Kontor Kontor Lejlighed Taghus Erhverv Erhverv Lejlighed To-etagers lejlighed Trapper til terræn Butik Butik Terrasse Butik Atrium Lejlighed To-etagers lejlighed Have Depot Parkering Lejlighed Alfarvej Have Depot Væksthus udbygges i stueetagen men til to-etagers lejligheder. Parkering 15

18 Økonomi Udviklingsplanens gennemførelse indebærer enorme ombygninger af eksisterende bygningsanlæg og infrastruktur samt nybyggeri. Denne del af økonomien er af os opgjort til at ligge i størrelsesordenen 6 milliarder kroner. inkl. moms. renoveringssager og byggeprojekter. Investeringer: Renovering Konvertering Nybyggeri Infrastruktur Finansiering: Byggeskader Forbedring og opretning Energirenovering huse Fra lejeboliger til ejerboliger - Erhvervsbyggeri Ejerboliger Institutioner Uddannelsesinstitutioner vandrerhjem Hovedstrøgene Vejomlægninger Affaldssug Udvidet økonomibetragtning Ovenstående er imidlertid en alt for snæver økonomibetragtning. Ovenstående traditionelle økonomier skal i videst muligt omfang kombineres med proaktiv Det kunne f.eks. være: Salg af lejeboliger til ejerboliger (hvor provenuet tilfalder - egen lejlighed og bag mindre erhvervsdrivende samt - - Iværksætterstøtte Billig udlejning af erhvervslokaler Overordnet økonomi På det nuværende grundlag og med den aktuelle tidshorisont vil enhver økono- - - Udviklingsplanens traditionelle økonomi kan på nuværende grundlag sammen- Indtægter, Brabrand Boligforening Udgifter, Brabrand Boligforening Udgifter, offentlige Udgifter, investorer Samlet investering Samlet byggeret Samlet udbygningsmulighed Eksisterende, som bevares/konverteres Nybyggeri af ganske betydelig omfang. Økonomien i de bærende elementer 547 mio. kr mio. kr. 740 mio. kr mio. kr mio. kr m m m m2 Projektets bærende elementer består i den helhedsorienterede løsning (herunder et styrende element. Også de to bystrøg har afgørende betydning for planens udformningen. Vi mener endvidere det er af afgørende betydning af få etableret Salg af arealer til nybyggeri (prisen herpå varierer stærkt i takt med konjunktur- - Finansieringsordninger via provenu fra energirenove- Energirenoveringer (hvor driftsbesparelser er med til at Støtte fra EU s regionale udviklingsfond (til forskellige - Det samme gælder det store antal af penthouselejligheder og det markante er- Nedenfor listes økonomi på dele af projektet. Der henvises til opstilling på modstående side for samlet indblik i økonomien. Det Grønne Hjerte (landskab, konvertering og nybyggeri) Bystrøg Alfarvej og uddannelsesstrøget Bydelshuset Konvertering og energirenovering af eksisterende bygningsmasse, inkl. tilhørende udearealer og fælleslokaler Sum Alle beløb er inkl. omkostninger og moms. 16

19 17

20 masser af beboere og en mangfoldig kultur. til. Hermed lægges op til en stærk brobygning mellem områdets fysiske udvikling og områdets sociale, miljømæssige og økonomiske udvikling fordi disse hænger uløseligt sammen. Tankegangen kan symbolsk beskrives som energien i form af kommunikation - tid. De fysiske forandringer er omfattende og tidskrævende; men den beboer- af økonomiske strukturer tager endnu længere tid. Erfaringer fra ind- og udland - - tion kommer til at spille en afgørende rolle. - - og synlige delmål Indledende planlægningsarbejder: toriske og politiske plan. Herunder et konsensusforløb mellem opgavens hoved- planer for opgavens gennemførelse. kommunikationsmæssige infrastruktur og etablere et hensigtsmæssigt forum for dialog mellem de mange interessenter. Der kan med fordel hentes inspiration i mulighederne for at få virksomheder og kultur- og uddannelsesinstitutioner de forskellige parter. Her skal man selvfølgelig ikke alene tage udgangspunkt i forsøg med energirenovering og lejlighedssammenlægning på Bentesvej. Synlige delresultater - Hjerte samt forbedret busbetjening. Hvis konjunkturerne er hensigtsmæssige kan udviklingen af arealerne langs Ringvejen ligeledes iværksættes. højst tjene som eksempler. - osv. sportshal. Det kan sammen med etablering af et stadion og et Bydelshus være tilhørende lejlighedsomdannelse. Disse strategiske overvejelser bør indgå i den videre bearbejdning af dispositionsplanen. Kommunikation og mulighedsrum nistration og god kommunikation. Kommunikation er i det hele taget en væsentlig del af vejen frem mod et stærkt - Det handler om alt fra at motivere de landsdækkende medier til at fortælle posi- rygter i kunstnernetværk og blandt studerende. - at udviklingen kunne starter i zoner omkring fx Bydelshus og Kulturtorv og herfra sprede sig ud i området.

21 (K): Kommunikation og organisation (F): Fysik (S): Social (M): Miljømæssig (Ø): Økonomisk høj intensitet lav intensitet 19

22

23

24

25

26

27

28