Notat Vedrørende underkendelse af byggetilladelse til Irma på Rungsted

Transkript

1 Vedrørende underkendelse af byggetilladelse til Irma på Rungsted Bytorv Kontakt Rune Munch Christensen Teamleder Direkte tlf Center for Teknik Team Byg Tlf Konsekvenser af underkendelse af byggetilladelse på Rungsted Bytorv horsholm.dk Dette notat opridser administrationens opfattelse af konsekvenserne af, at Hørsholm Kommunes bygetilladelse til Irma på Rungsted Bytorv er blevet ophævet af Natur og Miljøklagenævnet. Sagen kort Irma har søgt om tilladelse til at indrette sig i en butik på Rungsted Bytorv. Administrationen har udstedt en byggetilladelse til at indrette sig i det tidligere BabyBoom og inddrage kælderen, der er et lovpligtigt sikringsrum, til anvendelse som lager. Administrationen har i den forbindelse vurderet, at tilladelsen ikke medfører en forøgelse af butiksarealet i henhold til planloven, da planlovens 5t, som henviser til bygningsreglementet, medfører, at sådanne sikringsrum ikke skal medregnes til etagearealet. Søren Seier Rasmussens advokat har klaget over tilladelsen, og klagen er nu blevet afgjort af Miljø- og Naturklagenævnet, der ophæver Hørsholm Kommunes beslutning og hjemviser den til fornyet behandling. Der er, ifølge klagenævnet, ikke truffet afgørelser om planlovens 5 t før, som er det springende punkt i afgørelsen. Afgørelsen betyder, at der skal laves en fornyet behandling af Irmas ansøgning, hvor en del af kælderarealet medregnes til butiksarealet. Klagenævnet slår dog samtidig fast, at stueetagen er en fortsættelse af hidtil lovlig anvendelse, hvilket vil sige, at det ikke kræver tilladelse at bruge den som dagligvarebutik. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse Natur- og Miljøklagenævnet har afgjort følgende: 1/1

2 Det er uden betydning, at etableringen af en ekstra dagligvarebutik vil medføre ekstra konkurrence. Det ligger uden for de hensyn, der kan varetages med planloven Det ligger inden for lokalplanen at dispensere til butikker over 400 m 2, det kræver dog behandling efter planlovens 19 Det er fortsættelse af hidtil lovlig anvendelse at indrette en butik (dagligvare eller udvalgsvare) på 660 m 2 i de eksisterende lokaler Beregningen af kælderarealet er ikke foretaget korrekt af administrationen, hvorfor en del af kælderen skal inddrages i vurderingen af butikkens størrelse. Det betyder, at dagligvarebutikken bliver større end 660 m 2, når kælderen inddrages. Konsekvenserne af denne gennemgås nedenfor Konsekvenser af hjemvisningen Hørsholm Kommunes byggetilladelse af 29. juli er ugyldig. Der er derfor sendt et standsningspåbud. COOP/Irma er i færd med at rette deres ansøgning til, så de sender to ansøgninger: 1) Ansøgning om at indrette en dagligvarebutik i den del af lejelmålet, som de kan gøre uden planlovstilladelse (de 660 m 2 plus personalerum og en del af sikringsrummet i kælderen). 2) En dispensationsansøgning om at benytte den resterende del af kælderen som lager. Administrationen har vurderet, at der umiddelbart ikke er tale om erstatningsansvar for Hørsholm Kommune. Administrationen påtænker at lægge to sager op til politisk behandling på Miljø- og Planlægningsudvalgets møde den 30. oktober. Den første vil være om Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse. Den anden vil handle om COOPs nye ansøgning og hvilke handlemuligheder, der er på baggrund af det. Administrationen vil indhente en juridisk udtalelse på den korrekte beregningsmåde inden der gives fornyet tilladelse. Kælderarealet og hvad der blev lagt til grund Natur- og Miljøklagenævnet baserer sin afgørelse på en udtalelse fra den tidligere Landsplanafdeling (nu Naturstyrelsen), der har svaret en kommune på spørgsmålet. I den aktuelle afgørelse har nævnet valgt samme fortolkning som i Landsplanafdelingens svar. Natur- og Miljøklagenævnet bekræfter, at nævnet fortolker planlovens 5t på den måde, at kun den del af sikringsrummet, der holder sig inden for den foreskrevne størrelse i relation til selve 2/2

3 Irmabutikken(i modsætning til hele bygningen), kan udnyttes til lager uden at skulle medregnes til butikkens areal. Administrationen har ikke haft kendskab til svaret, som det heller ikke har været muligt at finde. Det er, så vidt vides, ikke offentliggjort noget sted. Administrationen har baseret sin afgørelse på praksis i Hørsholm Kommune og tolkning af Karnovs noter til planloven samt Miljøministeriets vejledning om detailhandelsplanlægning. Natur- og Miljøklagenævnet har udtalt følgende i deres afgørelse: en bebyggelses etageareal beregnes ved en sammenlægning af bruttoetagearealerne af samtlige etager, herunder kældre og udnyttelige tagetager o Herfra skal blandt andet personalerum fratrækkes dog max 200 m 2 o Sikringsrum af den foreskrevne størrelse fratrækkes ligeledes Størrelsen af sikringsrummet i Rungsted Bytorv bestemmes efter bekendtgørelse nr. 135 af 21. april 1975 om udførelse af sikringsrum Et sikringsrum skal være dimensioneret, så det kan optage det største antal personer, der normalt er til stedesamtidig i den pågældende bygning eller virksomhed. Natur- og Miljøklagenævnet fortolker, at et selvstændigt sikringsrum til en sikringspligtig butik med forskriftsmæssig størrelse for sikringsrummet ikke skal medregnes i bruttoetagearealet for butikken uanset, at det selvstændige sikringsrum benyttes til butiksformål. Det må lægges til grund, at hele sikringsrummet på 182 m2 skal anvendes til butiksformål. Hørsholm Kommune har slet ikke medregnet sikringsrummet til etagearealet til butiksformål, idet kommunen har fundet, at hele sikringsrummet kan undtages i beregningen af bruttoetagearealet til butiksformål. Kommunen har således ikke foretaget en vurdering af, hvor stor en del af sikringsrummets bruttoetageareal, der er forskriftsmæssigt i relation til dagligvarebutikken. Administrationen lagde vægt på følgende i sin afgørelse: Sikringsrummet er et lovpligtigt sikringsrum for hele bygningen Da Rungsted Bytorv blev bygget, var sikringsrummet dimensioneret efter de dagældende regler 3/3

4 Det er de dagældende regler, der skal lægges til grund for beregningen Det hedder i Karnovs noter til paragraf 5t i planloven, at Efter bygningsreglementets regler skal sikringsrum med forskriftsmæssig størrelse, der er myndighedsgodkendte, heller ikke medregnes i etagearealet. Det betyder, at et selvstændigt sikringsrum til en sikringsrumspligtig butik med forskriftsmæssige størrelse for sikringsrummet ikke medregnes i bruttoetagearealet for butikken uanset, at det selvstændige sikringsrum benyttes til butiksformål. Hvis der ud over de lovpligtige sikringsrum er etableret sikringsrum, der anvendes til butiksformål, medregnes de i fuldt omfang i butikkens bruttoetageareal I Vejledning om detailplanlægning fra Miljøministeriet hedder det bl.a.: Det betyder, at et selvstændigt sikringsrum til en sikringsrumpligtig butik med forskriftmæssig størrelse for sikringsrummet ikke medregnes i bruttoetagearealet for butikken uanset, at det selvstændige sikringsrum benyttes til butiksformål. Der er praksis for at undtage sikringsrum fra etagearealberegninger i Hørsholm Kommune Det har ikke været muligt at finde afgørelser på området Administrationen konkluderede på baggrund af ovenstående, at sikringsrummet skulle fratrækkes etagearealet Tidslinje: 27. maj 2014: Ansøgning om irmabutik fra AK83 Arkitektkontoret 02. juni 2014: Brev om mangler i ansøgningen, herunder oplysninger om P-pladser til ansøger 06. juni 2014: Revideret (reduceret) projekt og svar på mangelskrivelse fra ansøger 13. juni 2014: Oplysning fra ansøger om, at varelevering kan ske med den ene ulempe at en p-plads blokeres ved varelevering 26.juni 2014: MPU følger administrationens sagsfremstilling til efterretning 11. juli 2014: Søren Seier-Nielsen sender forhåndsklage til borgmesteren 29. juli 2014: Byggetilladelse til Irmabutik udstedes 01. august 2014: Søren Seier-Nielsen sender formel klage over byggetilladelsen 09. september 2014: Team Byg fremsender klage og kommunens kommentarer til Natur- og Miljøklagenævnet 02. oktober 2014: Meddelelse om byggestart 13. oktober fra ansøger 4/4

5 08. oktober 2014: Natur- og Miljøklagenævnet hjemviser sagen til fornyet behandling i kommunen 5/5