KONTORHOTELLET RUM TIL ARBEJDE BSc05-ARK/URB3 DECEMBER 2012

Transkript

1 KONTOHOTELLET UM TIL ABEJDE BSc05-AK/UB3 DECEMBE 2012

2

3

4 TITELBLAD ABSTACT Titel: Kontorhotellet Projektmodul: um Til Arbejde Tema: Kontorbyggeri Periode: 3. september december 2012 Gruppe: BSc05, AK/UB 3 Vejleder: Michael Lauring Teknisk vejleder: Jesper Nørgaard Sidetal: 90 Anslag inkl. mellemrum: Oplagstal: 9 Afleveringsdato: 3. sept dec Aalborg Universitet Arkitektur, Design og Medieteknologi Bilag: Tegningsmappe + CD-rom This 5th semester project report contains a design proposal for a new office hotel located in the city of Aarhus, Denmark. The office hotel is designed to maximize knowledge sharing, and mixing different types and sizes of companies. Other than the basic office functions, the office hotel also contains an auditorium, squash court, workshop, showroom and reception to name a few. The main concept of the building is to maximize knowledge sharing by having a core of transit, that connects all areas with each other, but most of all by visual interaction between every office and the core. In plan, the overall shape is organic, almost like an avocado or an egg, with the core in the center of the shape. All the main rooms are located around the core, but seperated from it by an atrium. To get to and from the core, every two rooms share a walkway, creating a spider s web of walkways when observing the core from the sides. The overall shape makes the building stand out from the surrounding ordinary city blocks, but by having a red brick facade, the reference to the Danish (and especially Aarhusian) building tradition remains. Anne Marie Menå Heltborg Lars Henriksen Louise Færch Gjerulff The design is a result of an integrated design proces, where architectural and technical parameters have equal impact, thus creating a synthesis where the building has both architectural qualities and meet certain demands from the Danish Building egulations, such as energy consumption for 2015 and inside climate in regards to overtemperature, ventilation and acustics. Mikkel Mølttoft Jensen Tine Middelhede Brandstrup 4

5 FOOD Denne projektrapport er udarbjedet af gruppe 3 på 5. semester AK/UB ved Aalborg Universitet. Projektet har temaet kontorbyggeri, og omhandler designet af et moderne kontorhotel på en konkret grund i Aarhus. For at få en forståelse af virksomhedstypen Kontorhotel, er der i begyndelsen af projektperioden blandt andet foretaget interviews og besøg af tre forskellige kontorhoteller, som er: Dreamhouse Kjellerups Torv 1, 5.sal (niveau 6) 9000 Aalborg Gabriel A/S Hjulmagervej Aalborg SOHO Kontorhotel Flæsketorvet København V Gruppen ønsker at takke disse tre firmaer for deres deltagelse og gæstfrihed. 5

6 INDHOLDSFOTEGNELSE TITELBLAD 4 ABSTACT 4 FOOD 5 INDHOLDSFOTEGNELSE 6 METODE 8 INITIEENDE POBLEM 9 POGAM 11 FELTANALYSE 12 KONTO 12 KONTOHOTEL 12 CASES 12 DEAMHOUSE 14 GABIEL 14 SOHO 14 STEDSANALYSE 16 BELIGGENHED 16 BYEN 16 MAPPING 18 MATEIALE 19 SOL 20 VIND 20 GØNNE OMÅDE 20 FUNKTIONE 21 SKALA 21 SEIAL VISION 22 DELKONKLUSION 24 FELTANALYSE 24 STEDSANALYSE 24 FUNKTIONSDIAGAM 24 OFFENTLIG/PIVAT 24 FOBINDELSE 24 UMPOGAM 26 VISION 27 DESIGNPAAMETE 27 POCES 29 IDEGENEEING 31 WOKSHOP: FI FOM 31 WOKSHOP: VIDENSDELING 32 KENEN 33 POGAMMEING 34 TILPASNING TIL 36 POJEKTGUND 36 FOMWOKSHOP 37 BEVÆGELSE 38 KONSTUKTION 40 KLIMA 41 ATMOSFÆISK INDEKLIMA 41 AKUSTISK INDEKLIMA 42 DAGSLYS 44 TEMISK INDEKLIMA 44 FACADE 45 VINDUE 45 UDEUM 46 PÆSENTATION 49 SITUATIONSPLAN 50 PLAN 51 SNIT 54 OPSTALT 55 LOBBY 56 FOBINDELSE 57 STOUMSKONTOET 58 6

7 ATIUM 59 MØDET MELLEM 60 KENE OG UM 60 VISUEL KONTAKT 62 ENKELTMANDSKONTO 64 FYAFTEN 65 UDVALGTE NØGLETAL 66 DAGSLYS 66 KONSTUKTION 67 SKAKT- OG KANALFØING 67 BANDSIKKEHED 68 AFSLUTNING 71 VUDEING 72 EFLEKSION 73 KILDELISTE 74 ILLUSTATIONSLISTE 75 APPENDIX 77 INTEVIEWS 78 DØGNMIDDEL 83 AKUSTIK 84 VENTILATION 85 KONSTUKTIONSDETALJE 86 U-VÆDIE 88 Be

8 METODE I dette projekt anvendes den Integrerede Design Proces [Knudstrup, 2008], hvor der fokuseres på integrering og optimering af den arkitekt- og ingeniørfaglig designproces og viden. Ved denne kombination sigter projektet efter at designe et byggeri der integrerer æstetiske, funktionelle, klimatekniske og konstruktionsmæssige virkemidler. Metoden for IDP er opdelt i fem stadier: Problemfasen, analysefasen, skitseringsfasen, syntesefasen og præsentationsfasen. Problemfasen styres af opgavens type og omfang, hvor problemformuleringen og projektideen bliver defineret. Analysefasen inddrager den samfundsfaglige metode og metoder for registrering, både kvantitativt og kvalitativt. Den samfundsfaglige metode benyttes i forhold til bestemmelse af karakteristika for kontorhotel og arbejdsrum, samt kvalitative interviews til udformning af en brugerprofil der udmunder i rumprogram, funktionalitet og logistik. Metoden tracing og mapping er benyttet til registrering af grunden, hvor der undersøges tilgange til grunden, materialer, skala, topografi, sol/skyggeforhold, vindforhold, beplantning, sigtelinjer, stedets atmosfære, formsprog og eksisterende arkitektur. Hertil anvendes Kevin Lynch s mapping [Lynch, 1960], hvor der vurderes placering af stier, barrierer, landmarks, distrikter og knudepunkter. For at undersøge kontekstens møde med grunden benyttes Gordon Cullen s serial vision [Cullen, 1961]. I skitseringsfasen benyttes grafiske metoder; skitsering, 3D-modellering, diagrammer og modeller, hvor designparametrene behandles enkeltvis i forskellige workshops. Skitseringsfasen overlappes af syntesefasen, hvor arkitektoniske og tekniske kvaliteter integreres i en samlet form som ønskes at opveje hinanden både i formsprog, funktion og styrke. I samgang med de foregående undersøgelser og skitseringsfasen opstår konceptet på baggrund af designets ledende parametre. Samlet set er designfasen en iterativ proces, hvor der arbejdes med mange aktiver på samme tid, og hvor der vendes tilbage til de foregående processer gentagende gange for at nå frem til en integreret helhed og det endelige mål. Præsentationen er den sidste fase, og har til formål at formidle projektet og dets koncept gennem grafiske tegninger, plan, snit, opstalt, modeller, diagrammer og billeder. Designets endelige helhed ud fra samtlige vurderinger og valg taget gennem processen fremvises således at modtageren både opnår en forståelse for de rumlige forhold, og de arkitektoniske og tekniske detaljer, lige fra materialevalg og form til struktur, opbygning, klimatisk komfort og dagslys. egionplan, kommuneplan og lokalplan undersøges for at få viden om særlige forhold omkring byggegrunden og bestemte rammer i forhold til kommunens egne visioner. Planerne vil blive taget i betragtning efter hvilken grad det påvirker grunden. Analysen er forudsætning for at komme til næste fase, da den indsamlede viden lægger rammerne for designparametrene der viderearbejdes med i skitserings- og syntesefasen. 8

9 INITIEENDE POBLEM Studievejledningen for 5. semester 2012 sætter følgende som mål for projektet: At den studerende kan formgive en bygning, der kan danne ramme om serviceerhverv. Det vil sige en bygning af halvoffentlig karakter. Bygningen skal rumme kontorarbejde eller undervisning karakteriseret ved at der udføres både individuelt og fælles arbejde. Den studerende skal i den arkitektoniske formgivning kunne inddrage bygningens kontekst, æstetik samt særlige krav til rumlig organisering og indeklima og forskellige arbejdsfunktioner. [Studievejledning, s. 10, 2012] For dette projekt konkretiseres dette mål yderligere med hensyn til erhvervstype og placering, og der fås følgende initierende problemformulering: Der ønskes at skabe et kontorhotel på omkring 3.000m2 placeret på grunden i krydset ved Vestergade og Thorvaldsensgade i Aarhus. For at løse denne opgave, undersøges følgende: Hvad dækker begrebet kontorhotel over? Hvilke forhold gør sig gældende på og omkring grunden i Aarhus, og hvordan påvirkes konteksten af en eventuel ny bygning? 9

10

11 POGAM I programmet undersøges først feltet, som dækker over begrebet kontor og kontorhotellet, samt en analyse af brugertypen i form af tre forskellige firmaer med hver deres profil. Herefter foretages en stedsanalyse for projektets byggegrund, hvor der både tages højde for kartografiske og perceptuelle forhold. Til sidst kombineres resultaterne af disse undersøgelser i et rumprogram og et funktionsdiagram, og en endelig vision og designparametre for designprocessen. Programmet er en viderebehandling af det program der tidligere på semesteret er afleveret i kurset Metode og visualisering 4 Program og diagram med samme forfattere som denne projektrapport, og kendt af hovedvejleder.

12 FELTANALYSE KONTO Konceptuelt afviger kontorbyggeri fra boligbyggeri idet kontorbebyggelsen skal henvende sig til en stor vifte af aktører, og ofte skal rammerne henvende sig både til virksomheden og virksomhedens kunder og gæster. Programmeringen af bebyggelsen omfatter derfor mange forskellige funktioner, og det er ofte interaktionen og kontakten mellem disse der udvikler sig til det retningsgivende koncept. Hvilke funktioner der skal indprogrammeres i bygningen afhænger meget af hvilken type kontorvirksomhed, bygningen skal huse. I det følgende beskrives den valgte virksomhedstype. KONTOHOTEL Kontorhotellet er et særligt typetilfælde af kontorbebyggelse og virksomhedsdrift. De fleste virksomheder er i et eller andet perspektiv hinandens konkurrenter og er derfor af økonomiske årsager ikke interesserede i vidensdeling indbyrdes. Hele deres eksistensgrundlag bygger på en original grundidé, en særlig opskrift, der gør deres virksomhed enestående i forhold til et vist marked, og for ikke at miste markedet må de ikke miste opskriften. Kontorhotellet søger at gå imod denne rivalisering og skabe et miljø, hvor eksistensgrundlaget i stedet bygger på vidensdeling. Virksomhedernes eksistens og eventuelle vækst bliver her et produkt af to operatorer markedsøkonomi og gaveøkonomi [Jensen, 2004]. Markedsøkonomien karakteriseres ved et sælger-kunde forhold, hvor en kunde køber en vare eller ydelse af en sælger/virksomhed mod tilsvarende ydelse, ofte penge, som betales under handlen. Gaveøkonomien er i stedet karakteriseret ved et ven-ven forhold, hvor der gives en vare eller ydelse men ikke forventes en modydelse i denne handel. I stedet baseres gavehandelen på en forventning om modydelse på et senere tidspunkt, og denne modydelse er sjældent penge. Forskellen på de to handeler er tidsrammen, og gavehandelens vare er ofte viden. For at kontorhotellets koncept opfyldes forventes, at der skabes en gaveøkonomi mellem virksomhederne i kontorhotellet. Dette er et krævende koncept, da det bygger på gensidig tillid og ansvarlighed mellem parterne. I designet af et kontorhotel skal dette altså indtænkes i layoutet af bebyggelsen; at skabe et vidensdelingsmiljø hvor virksomhederne via bygningens udformning møder hinanden og deraf skaber grundlaget for vidensdeling. Det er så op til ledelsen af kontorhotellet at udnytte de fysiske rammer til at underbygge den gensidige tillid og ansvarlighed. CASES Med baggrund i ovenstående, ses der på en række eksisterende kontorhoteller. Formålet er at se hvordan begrebet kontorhotel kan tolkes på forskellige måder, samt indhente inspiration. Der undersøges tre forskellige kontorhoteller, hvor der via besøg og kvalitative personlige interviews indhentes viden om deres historie, opbygning og faciliteter. De tre virksomheder er henholdsvis Dreamhouse, Gabriel og SOHO. (fortsættes på næste side) Ill. 1: eksempel på moderne kontorbyggeri, SEB Bank i København 12

13 13

14 DEAMHOUSE Dreamhouse er et kontorhotel beliggende i Nordkraft i Aalborg. Virksomheden er et initiativ fra Aalborg kommunes side, som en støtte til nystartede, små firmaer, op til tre personer. Dreamhouse s firmapolitik lægger vægt på en stor vidensdeling blandt virksomhederne der lejer sig ind, og der stilles krav til at man deltager i fællesskabet. Huset er blandt andet indrettet med loungeområde og fælleskøkken, som frit kan bruges af lejerne. Den indretningsmæssige stil tager afsæt i det gamle kraftværks rå betonvægge. [Appendix Interviews] Ill. 2: Enkeltmandskontor GABIEL Gabriel er en 150 år gammel virksomhed der producerer højt profileret møbeltekstiler. Gabriel har valgt at flytte deres produktion udenlands og har derefter transformeret deres produktionslokaler om til en stor erhvervspark i udkanten af Aalborg Centrum. Gabriel danner fleksible rammer for virksomhederne, med deres modulopbyggede skillevægskontorer så en virksomhed nemt kan udvide hvis de får brug for det. Gabriel går ind for at levere kvalitet i deres lokaler og huset indeholder forskellige arkitektoniske kvaliteter. Huset indeholder desuden forskellige typer rumligheder, lige fra storrum inddelt af glasskillevægge til lukkede gangtilsluttede rum. [Appendix Interviews] SOHO SOHO er et privatejet kontorhotel beliggende i Kødbyen, København, som gennem sin tre årige levetid har oplevet en stor succes på grund af den personlige og kreative atmosfære de fysiske rammer holder, samt stor imødekommenhed og serviceminded orientering. Virksomheden har lagt et stort fokus på at skabe et godt miljø for de virksomheder der lejer sig ind hos dem, og med det skabt en oplevelse med deres arkitektoniske og indretningsmæssige stil. Husets detaljerige indretning indeholder derfor alt lige fra streetart og klatrevæg til skovlignende lounge områder, café og bar. [Appendix Interviews] Ill. 3: Grupperumskontor Ill. 4: Storrumskontor MAX MIN MAX MIN 14 Ill. 5: Flexkontor

15 MAX MIN INTEAKTION AUTONOMI Ill. 6: Enkeltmandskontor, interaktion/autonomi En-mandskontoret anses for at være et privat kontor. Det er ofte et lille kontor omkranset af fire vægge baseret på komfort og status. Her kan der ikke fås vidensdeling i samme grad, dog kan det være praktisk at kunne lukke døren til at arbejde i ro. Denne type er til individuel, fordybende og koncentreret arbejde med minimal interaktion og maksimal autonomi, og med mulighed for en stor grad af personliggørrelse. [Hascher, Jaska, Klauck, 2002] MAX MIN INTEAKTION AUTONOMI Ill. 7: Grupperumskontor, interaktion/autonomi Gruppekontoret er et mindre lukket kontor som typisk deles mellem 2 til cirka 16 personer, ofte dimensioneret til et team der skal arbejde sammen om en opgave. Her er det muligt at udnytte hinandens faglighed samt kunne lukke døren ved private møder, så rummet er karakteriseret ved en høj grad af interaktion og er mere autonom end storrumskontoret. [Hascher, Jaska, Klauck, 2002] MAX MIN INTEAKTION Ill. 8: Storrumskontor, interaktion/autonomi AUTONOMI Storrumskontoret er et stort rum med åben plan-indretning af kontorborde, og antal arbejdspladser er ofte lig antal kontorborde. Dette er også kaldet en åben arbejdsplads hvor der er maksimal mængde interaktion, men også et minimum af autonomi. Fordi der er mange mennesker og maskiner samlet i det samme rum, stiller denne kontortype store krav til indeklimaet med hensyn til dagslysfaktor, temperatur og akustik. [Hascher, Jaska, Klauck, 2002] MAX MIN INTEAKTION AUTONOMI Flexkontorer er rettet mod den målgruppe der kun skal bruge et kontor i korte perioder, alt fra timer til få uger. Ved et flexkontor lejer brugeren sig ind, men har ikke en fast plads. Personen flytter rundt alt efter hvilken plads der er ledig fra dag til dag eller bruger eventuelt lounge-området som arbejdsplads. [Hascher, Jaska, Klauck, 2002] Ill.9: Flexkontor, interaktion/autonomi 15

16 STEDSANALYSE BELIGGENHED Grunden for projektet er beliggende relativt centralt i Jyllands største by Aarhus. Den ligger i krydset mellem Thorvaldsensgade og Vestergade, ikke langt fra blandt andet Aros, Ceres-grunden, Den Gamle By, Prismet og ikke mindst centrum. BYEN Aarhus er Danmarks andenstørste by, og har også et af de største universiteter i Danmark, Aarhus Universitet, med omkring studerende i 2011 [AU, 2012]. Derudover er der en række andre uddannelsesinstitutioner som bringer antallet af studerende langt højere op. Dette er med til at karakterisere Aarhus som en vidensby, som har fokus på viden, innova- Ill. 10: Beliggenhed i tre niveauer 16

17 tion, kultur og vækst. Dette understøttes også af kommunens slogan Aarhus - Danish for progress, og kampagnen With Aarhus, som blandt andet omhandler ambitionen om at være Europas kulturhovedstad i 2017 [Aarhus2017. dk]. Endvidere understøttes det af mange af de planer kommunen har for byens fremtid. I Erhvervsplan for Aarhus beskrives der en masse initiativer byen har taget for at udvikle en lang række parametre. Herunder parametret innovation, hvor et af initiativerne er at udvikle idéer og produkter i forhold til fremtidens udviklingsmiljøer, forskerparker og kontorfællesskaber [Erhvervsplanen, 2010]. Dette initiativ spiller fint sammen med visionen for dette projekt, om at skabe et kontorhotel i byen. 17

18 MAPPING Mapping via Kevin Lynchs metode [Lynch, 1960] nedbryder byens kompleksitet i fem hovedelementer; knudepunkter, stier, landmarks, barrierer og distrikter. Metoden fremhæver byens vigtigste features fra en fænomenologisk, oplevelsesmæssig karakterisering af byen, og giver som led i analysen nogle fysiske kontekstmæssige træk til genius loci, som er relevante at forholde sig til i projektering af kontorbebyggelsen. Mappingen fortæller noget om de helt nære forhold, og præger formgivningen af bygningen. Den lokale mapping (se ill. 11) viser at grunden ligger på en meget unik placering, lige op ad Aarhus Å. Åen er med til at udforme en vigtig barriere fra grunden og ind til hjertet af Aarhus; området omkring Frederiks Bro. Desuden er det også unikt, at grunden er et af hjørnerne i et kryds, men kun har gennemgående trafik i den ene retning, da den østlige vej er spærret for gennemgående kørsel. Krydset fungerer som et knudepunkt i form af Netto på det sydøstlige hjørne. Derudover ligger grunden på en form for grænse mellem by og park, med byen mod øst, og Brabrandstien og dens tilhørende grønne område mod vest. Grunden ligger også i omridset af den indre Aarhus by, og i et område med mange kendte kulturelle tilbud, som identitetsmæssigt kan give merværdi til kontorhotellet. Prismet Sti Barriere Distrikt Knud udepunkt Land ndma mark Netto Ill. 11: Beliggenhed i tre niveauer 18

19 MATEIALE Bygningerne omkring grunden bærer meget præg af typiske danske materialer. De røde teglsten er benyttet i forskellige nuancer og sammensætninger, hvor der skelnes mellem nyt og gammelt byggeri. Den røde teglsten kan ses fra alle sigtelinjer og er et kendetegn for området. Belægningen er en blanding mellem asfalteret vej og fliserne på fortovene der ses overalt i danske byer. Granitstenene er blevet brugt til at lave et skel mellem motortrafik, cyklister og gående. Denne afgrænsning er placeret i retning mod den indre by og gågaderne. Sanseligheden er massiv, hård og ru ved belægningen og bygningerne. Installationer som lygtepæle og skraldespande er lavet i jern og stål, der kendetegnes ved en kold og glat overflade. De bløde materialer findes i den omkringliggende beplantning der er fint vedligeholdt. Ill. 12: Materialer på stedet 19

20 SOL Soldiagrammet viser hvordan solen falder på grunden. Hjørnet ud mod trafiklyset ligger mod syd og dermed kan det konstateres at der kan komme meget lys til pladsen den vej. Her er der heller ikke nogle bygninger der kan tage lyset. Da pladsen ligger så åbent mod sydvest skal der i designprocessen tages højde for den, da det blandt andet kan medføre til overopvarmning af bygningen. Ill. 13: Soldiagram VIND Vindforholdene er beskrevet med data fra Tirstrup Lufthavn, som er den tætteste registrering. Det giver et forsigtigt bud på hvordan vindforholdene kan være på grunden. Aktuelt på stedet opleves vinden meget fra vest, som om den bliver sluset ind fra det åbne område mod sydvest. På illustrationen ses det at vinden mest kommer fra vest og sjældent kommer fra nord. Med denne viden skal bygningen skærme for vinden mod vest og syd, men kan være mere åben mod nord. Ill. 14: Vinddiagram GØNNE OMÅDE Overfor projektgrunden mod sydvest ligger der en grøn park som er med til at skabe liv til området. Parken bliver mest brugt til transit, men giver det naturlige til området. Åen løber ved siden af den grønne park og langs projektgrunden som også er med til at få det naturlige til byggegrunden. Ill. 15: Grønne områder 20

21 FUNKTIONE Området omkring projektgrunden består af forskellige funktioner. Der vises på illustrationen fire forskellige typer. Boliger, indkøbsmuligheder, kultur og industri. Hovedparten af de bygninger der ligger i området er beboelse. Ill. 16: Funktioner SKALA Der er meget højdeforskel i området. Den mest hyppige er 5 etager. Der er dog nogen som er højere, men det flyder sammen med de 5 etager. Derudover ligges der ikke mærke til højde forskellen mellem 2 og 1 etager. Hvorimod 3 etager og 4 etager læses adskilt. Som snittet illustrerer, er selve grunden beliggende i en skalamæssig dal, hvorfra skalaen stiger gradvist. Ill. 17: Skala Ill. 17: Snit gennem stedet 21

22 SEIAL VISION Serial vision giver en masse indtryk fra konteksten i forhold til den konkrete byggegrund. Metoden giver indtryk om sigtelinjer, åbne og lukkede område, skift i omgivelser, skala og udtryk. Forløb 1: Dette forløb starter fra Åboulevarden, og krydser Vester Alle, og følger herefter Thorvaldsensgade indtil det rammer byggegrunden. Der startes i en varieret kontekst med både åen, bygninger og store pladser. Herefter bliver det til en mere bygningspræget kontekst, hvor åen er mere afskærmet, blandt andet af høje træer, som også skjuler byggegrunden længere fremme. Fra denne retning er det store blikfang den høje kontorbygning i glas, kaldet Prismet, som rejser sig langt over de omkringliggende bygninger. Fra denne retning vil de høje træer og Prismet taget en stor del af fokus, og en eventuel ny bygning vil ikke bemærkes. Forløb 2: Dette forløb starter på Brabrandstien, og følger den grønne kile indtil krydset mellem Thorvaldsensgade og Carl Blochs Gade/Vestergade. Herefter fortsætter ruten op ad Vestergade, forbi grunden. Som det ses er der her et stort skifte i kontekst og skala. Der startes i grønne omgivelser på Brabrand stien. Herefter begynder byen så småt at vise sig. Byggegrunden er noget af det første der ses, sammen med de omkringliggende bygninger. Efter denne er passeret, bliver byen mere tæt, og bærer præg af karrebyggeri. Fra denne retning har grunden en meget vigtig placering. Det er her den grønne kile bliver til by, og en eventuel ny bygning vil derfor blive meget eksponeret, og være med til at skabe identitet til denne tilvej til byen Ill. 18: Serial vision, forløb

23 Ill. 20: Serial vision, forløb 2 Ill. 19:

24 DELKONKLUSION FELTANALYSE De tre cases er unikke og har hver især nogle kvaliteter som kan inddrages og sammen kan skabe en syntese for et bredt favnende kontorhotel. Derfor vælges det at benytte viden fra alle tre cases, frem for at tage udgangspunkt i en enkelt virksonmed Sammen med casene kan kontortyperne inddrages og sammen komplimentere og bidrage til det videre design af et nyt kontorhotel. STEDSANALYSE Ud fra de forskellige undersøgelser i stedsanalysen, trækkes de væsentligste resultater ud, som skal være med til at bidrage til designparametrene for formgivningen. Mapping I grundens nære kontekst er der forhold der skal tages højde for, i forhold til orienteringen af bygningen. Mod vest er en trafikeret vej, mod nord åen, mod sydøst en mere stille vej. Derudover er der en vigtig sti ind til Frederiks Bro, og Prismet som landmark. egistreringer Her beskrives en lang række generelle forhold på og omkring grunden, som hver især bidrager forskelligt til designprocessen. Det gælder både overvejelser om orientering, størrelse og generel form og facadeudtryk. Det mest markante træk er den skalamæssige dal. Materialer og atmosfære Det der skiller sig mest ud ved materialerne i området er de røde teglsten. Med stor overvægt af dette materiale, forsvinder alt andet i mængden. Det giver mulighed i forhold til bygningens identitet i området. Hvis den skal smelte sammen med omgivelserne, og blive en del af konteksten, virker røde teglsten som det oplagte materiale til facaden, hvorimod de bør fravælges, eller i hvert fald genopfindes, hvis bygningen skal skille sig ud. Atmosfæren i området understreger grundens unikke placering mellem by og park. FUNKTIONSDIAGAM OFFENTLIG/PIVAT Hvert rum i diagrammet har en kvalitet i enten at være privat eller offentligt benyttet. Her henvises rummene henholdsvist til højre og venstre af diagrammet. Den vertikale linje med graduering beskriver opholdet i rummet fordelt mellem 8 timer til <1 time. Dette er en overordnet plan for hvor brugerne angiveligt vil opholde sig og i hvilket rum de er tilknyttet. FOBINDELSE ummene sættes op i forhold til bevægelsen mellem dem. Lobby er i midten da det er det rum der trædes ind i udefra og skaber bindeleddet mellem de resterende rum. Derudover er de andre rum forbundet med hinanden afhængig af funktion og ønsket om tilgængelighed. Alle kontorer og mødelokaler er for eksempel tilkoblet toilettet. Serial Vision De illustrerede Serial Visions visualiserer de ovenfor registrerede forhold omkring byggegrunden. Især grundens synlighed fra Brabrandstien mod vest bliver illustreret godt, og bør være en vigtig overvejelse i designprocessen. 24

25 Langtids ophold 8 timer Adm. Kontor Gruppekontor Enkelmandskontor Storrum Privat Toiletter Mødelokale Konference Kantine Lounge Lobby Offentlig Ill. 21: Funktionsdiagram, offentlig/privat Korttids ophold <1 time Indgang Ill. 22: Funktionsdiagram, forbindelse Lounge Konference Adm. Kontor Kantine Lobby Toiletter Møderum Kontorer 25

26 UMPOGAM umprogrammet er opstillet for de faciliteter der er illustreret i funktionsdiagrammet, og er et udtryk for de rum/funktioner der er need to have. Derudover er der nogle faciliteter der er nice to have, men først inkorporeres i den senere designproces. umprogrammet specificerer hvilke behov der stilles til hver type rum, i forhold til størrelse, lys og akustik. Det skal ses som et foreløbigt rumprogram, som senere i designprocessen vil blive yderligere behandlet. Overordnet er rumprogrammet bygget op efter de hårde parametre, det vil sige de fysisk målbare. Det er relevant at kombinere disse med de mere fænomenologiske værdier såsom stemning, materialitet, udsigt og udsyn og rummiljø i designprocessen. Areal (m 2 pr. person) Lys (lux) Lys (DF) Højde (m) Efterklangstid Storrum 2, ,02 1 2, ,5-0,8 1 Gruppe 2, ,02 1 2, ,5-0,8 1 Enkeltmands 10, ,02 1 2, ,6 1 Toilet Bad 1,5 pers. 3 1, ,5-0,8 1 Kantine Spiseplads 3,8 3 1, ,5-0,8 1 Møderum ,6 1 Konference/auditorium (3,9*12)+0,6*0,8X 3 200/(500/200) 2 3,5 3 0,5-0,8 1 Lounge 0,5 3 0,5-0,8 1 Lobby 0, ,5-0,8 1 Administrationskontorer ,02 1 0,5-0,8 1 Gangarealer 3, ,9-1,3 1 1 [Arbejdstilsynet, 2012] 2 [DS700, 2005] 3 [Neufert, 1970] Ill. 23: umprogram 26

27 VISION Med udgangspunkt i den initierende problemformulering, og efterfølgende feltanalyse og stedsanalyse, formuleres en endelig vision for designprocessen, som lyder: Der ønskes at skabe et moderne, attraktivt kontorhotel, som danner rammer for vidensdeling for alle brugere. Bygningen skal udtrykke sig i den røde teglsten, men samtidig understrege sin unikke placering for enden af den grønne kile fra Brabrandstien. DESIGNPAAMETE KVALITATIVE PAAMETE Bygningen skal: igennem sin form danne ramme for vidensdeling. have en kombination af need to have og nice to have funktioner. have et karakteristisk udtryk der samtidig forholder sig til eksisterende byggeri, i form af den røde teglsten. fungere som en overgang fra den grønne kile til by. artikulere sit strukturelle princip i materialevalg og udformning. KVANTITATIVE PAAMETE Bygningen skal: opfylde energikravene for 2015 i Be10. opfylde kategori B for det atmosfæriske indeklima [DS44, 2005]. leve op til gældende standarder for det akustiske indeklima. opfylde krav om dagslys i henhold til gældende regler. 27

28

29 POCES I denne del af rapporten beskrives designprocessen fra skitseringsfasen til syntesefasen. Skitseringsfasen starter med en idegenerering og skitsering af forskellig karakter, og herefter beskrives hvordan forskellige arkitektoniske og tekniske parametre er med til at formgive bygningen, og hermed skabe en syntese.

30 30

31 IDEGENEEING Designprocessen sættes igang med en overordnet idegenerering, hvor der arbejdes med forskellige metoder og medier, alt efter ideen der behandles. WOKSHOP: FI FOM Første skridt i idegenereringen er en workshop hvor der arbejdes individuelt med egne ideer i forhold til formudtryk, både i helt fri form, og i forhold til den givne projektgrund. Der arbejdes både i model, plantegning, snit og 3D-modellering. esultatet er en lang række forslag som alle er meget forskellige i formudtryk og koncpet. Forslagene diskuteres løbende, og der udvikles og arbejdes videre på forskellige forslag, samtidig med der også opstår flere nye forslag. esultaterne evalueres og der er bred enighed om, at forslagene indeholder forskellige kvaliteter i forhold til form og æstetik, men kun i selvstændig form. elationen til et kontorhotel er svær at se, og formene har ingen identitet. Workshoppen har givet mulighed for at få afløb for en masse tanker og kreativitet, men for at gøre det mere brugbart, må der tænkes ud fra et givent designparameter, så argumenter for og imod forskellige forslag, kan blive mere konstruktive og relevante for projektets vision. Ill. 24: Collage af Fri Form modeller 31

32 WOKSHOP: VIDENSDELING Ovenpå refleksionen af forrige workshop, påbegyndes en ny med afsæt i ordet vidensdeling, som er et af de vigtigste designparametre for projektet. I første omgang brainstormes der i fællesskab over ordet vidensdeling, for at skabe en fælles forståelse for ordet og alle dets betydninger og relationer. Der er enighed om at vidensdeling betyder synlighed og interaktion, og spontane møder på tværs af virksomheder. Herefter arbejdes der i mindre grupper hvor resultaterne fra brainstormen forsøges oversat til et koncept for bygningen. Der opstår forskellige ideer, men én ting er der forholdvis enighed om: der skal være et gennemgående punkt, rum eller forløb som kan ses eller berøres fra alle andre rum, altså en form for kerne, modsat en regulær rektangulær kontorbygning, som har orientering ud fra siderne, og ingen interaktion på tværs (se ill. 26). Dette koncept kan løses på flere måder. Den kvadratiske karreform, hvor den rektangulære form forlænges om omfavner sig selv. Dette skaber orientering og synlighed på tværs af midtpunktet, men dog skaber nogle uhensigtsmæssige hjørner (se ill. 27). SPONTANE MØDE VIDENSDELING? SYNLIGHED Ill. 25: Vidensdeling brainstorm Ill. 26: Orientering i stokbebyggelse INTEAKTION Eller, den cirkulære form, hvor synlighed og interaktion kan ske fra og til alle retninger, hvor der ingen hjørner eller blinde vinkler er (se ill. 28). Denne form har også andre fordele, blandt andet i forhold til klimaskærm, som alt andet lige altid vil være mindre i en cirkulær form, frem for en rektangulær, eller anden, form. Ill. 27: Orientering i rektangulær karrebebyggelse Ill. 28: Orientering i cirkulær bebyggelse 32

33 KENEN Konceptets hovedgreb er at alle i kontorbygningen skal få udbytte af vidensdeling. Dette er understreget ved at alle rum opnår visuel kontakt til kernen. Kernen er endnu ikke fastlagt i en bestemt form, derfor undersøges forskellige muligheder gennem snit, plan og 3D-skitsering. I første illustration (se ill. 29) vises den cirkulære form hvor kernen er udendørs i form af et gårdrum. Der findes gode muligheder for lys i denne form da der kan være åbninger på begge sider af bygningsbåndet med direkte adgang til dagslys. Ulemperne ved formen er blandt andet at bevægelse på tværs er begrænset, samt klimaskærmen bliver relativt stor. I næste illustraion (se ill. 30) er kernen stadig ét stor rum, men dækket af et tag hvilket forøger mulighederne for direkte passage rundt i formen. Åbninger ud til det fri begrænses, men der vil stadig kunne trækkes lys ind gennem overdækket til det indre rum. Kernen vil dog kunne skabe komplikationer i forhold til det akustiske indeklima. Kernen er i næste illustration (se ill. 31) blevet en fysisk form der harmonerer med den omsluttende cirkel. Formen er selvstændig og skilles fra det yderste volumen. Den begrænser udsynet til modstående bånd, men hele vejen rundt er der direkte udsyn til kernen. Der er ligeledes to muligheder for adgang til det fri, dog vil denne ene lede til et smalt, lukket gårdrum. Ill. 29: Udendørs kerne, åbent rum Ill. 30: Indvendig kerne, åbent rum Ill. 31: Udvendig kerne, lukket rum I sidste illustration (se ill. 32) er kernen stadig en selvstændig form, men som en del af et større indvendigt rum. Kernen har potentiale til at bryde noget af den lyd der vil reflektere i et stort indre rum. Der er direkte adgang hele vejen rundt i formen uden man skal bevæge sig udenfor. Ill. 32: Indvendig kerne, lukket rum 33

34 POGAMMEING Ud fra rumprogrammet laves der et detaljeret programmeringsdiagram, som indeholder alle need to have funktioner, men også tilført nice to have funktioner (se ill. 33). Disse nice to have funktioner kommer ud fra forskellige ideer til at gøre kontorhotellet mere attraktivt, som er et af designparametrene. Ideerne bliver fremhævet ved en brainstorm hvor alt bliver skrevet ned. Herefter vægtes de forskellige ideer både ud fra et objektivt og subjektivt perspektiv, og de endelige funktioner vælges. Udover det detaljeret programmerings program laves også et diagram over hvor i kontorhotellet funktionerne skal placeres (se ill. 34). Det ses hvordan de mere offentlige funktioner ligger i bunden af bygningen, som dermed bliver de første man møder når man træder ind i bygningen. Funktionerne bliver gradvist mere private opad gennem bygningen, hvor kontorer og overnatningsmuligheder ligger som nogle af de øverste. Det ses også hvordan funktionerne er placeret i forhold til kernen, som er det centrale i bygningen. Man skal igennem kernen for at komme hen til sit kontor eller et møderum. Dette er gjort så man bliver en del af hele bygningen og møder de andre der har lejet sig ind. Kernen bliver både transitten fra etage til etage, men også der hvor man kan mødes og slappe af i loungene. Fra alle kontorer er der visuel kontakt til transitten i kernen. Ill. 33: Endeligt funktionsdiagram med relation til hinanden 34

35 Lager 4. Sal 3. Sal Sal 1. Sal Stuen Stuen Køkken Lager engøring Ill. 34: Endeligt funktionsdiagram over rum og etage knikrum T Te Kælder 35

36 TILPASNING TIL POJEKTGUND Indtil nu er der arbejdet abstrakt med konceptet, uden at tage hensyn til den givne projektgrund. Derfor er der stadig tale om en perfekt cirkel. Denne cirkel skal dog tilpasses projektgrundens form, med designparametret om overgangen fra park til by i baghovedet. Den cirkulære kerneform placeres på projektgrunden (se ill. 35). Ved at strække i cirklen, mod den nordøstlige spids af grunden, fås en form der giver mulighed for forskellige rumdybder til forskellige funktioner, uden at gå på kompromis med konceptet. Samtidig ændres formsproget, så den udadtil bliver mere organisk, og dermed bryder med det omkringliggende rektangulære og geometriske bybillede (se ill. 36). Samtidig skabes også en variation i atriummet, som kommer til at have mere luft i den ene side, og dermed et større lysindfald til den nu tykkeste ende af bygningen. Ved at placere formen umiddelbart midt på grunden, trukket lidt væk fra Thorvaldsensgade mod vest, gives der mulighed for at lade parken fortsætte ind på grunden, og gradvist forsvinde omkring bygningen (se ill. 37). Ill. 35: Cirkulær form på grunden Ill. 36: Cirkulær form bliver til organisk form, tilpasset til grunden Ill. 37: Gradvis overgang fra grønt område til by 36

37 FOMWOKSHOP Den organiske forms potentiale udforskes nu i model, hvor der arbejdes ud fra programmeringen fra forrige afsnit. Formålet er at undersøge hvilke rum og muligheder, forskellige operationer kan give formen. Operationer som forskydning (både vertikal og horisontal) af etager, rotering, skalering og lignende foretages, og nogle af resultaterne ses nedenfor (ill. 38). Sideløbende er der på modellerne også undersøgt strukturelle koncepter og facadeudtryk esultaterne viser at der er meget potentiale i formen, både i forhold til udtryk, rum og konstruktion. Det erkendes dog, som tidligere, at for at få nogle mere valide resultater i forhold til designparametrene, og dermed komme tættere på et endeligt løsningsforslag, må der arbejdes mere struktureret, og ud fra parametrene, således der opnås den syntese der er en del af den integrerede designproces. Ill. 38: Udvikling af den organiske form i model 37

38 BEVÆGELSE I fortsættelse af refleksionen over formworkshoppen, arbejdes der videre med den generiske form uden tilførte operationer, og der arbejdes i stedet for med bevægelsen indvendig, og hvordan det påvirker designet. Til bestemmelse af bevægelsen i bygningen mellem kernen og de omkringliggende rum bliver der brugt plan til at udforske de forskellige muligheder. Første eksempel viser svalegange inderst, ud mod atrium, med få gangbroer ind til kernen (se ill. 39). Denne form for bevægelse kan skabe spontane møder i arbejdssituationen, men kan også forstyrre dem der sidder og arbejder, da der vil gå folk forbi deres kontorer. Men bevægelsen vil også give flere muligheder til brug af kernen og der vil komme luft ned til atrium. Derefter kigges der på svalegange yderst (se ill. 40), på den anden side af rummene, der ligesom det forrige eksempel vil gå langs kontorerne, men bare på den anden side. Denne type af bevægelse vil også kunne skabe spontane møder. Dette kan igen forstyrre dem der sidder og arbejder når der gås forbi. Denne løsning vil ikke give tilslutning til kernen og det samlingspunkt det er, og i stedet skjule dem i transit. Ved at have en gangbro per to rum, vil det give et dynamisk kig op og ned igennem atriummet, et spindelsvævsagtigt udtryk, med bevægelse frem og tilbage, i flere niveauer. Det transparente loft vil give rummet masser af lysindfald, og kaste lys og skygge på uendeligt mange forskellige måder, og forstærke det dynamiske udtryk. Den endelige bevægelse er en syntese af de sidste to eksempler, hvor der både tænkes på optimal kvadratmeterfordeling og arkitektoniske kvaliteter (se ill. 43). Der vil være gangbroer til to rum af gangen, med en variende længde. Nogle steder vil gangbroen gå helt ud, og andre steder stoppe ved rummenes indvendige kant. De steder gangbroen går helt ud, er valgt ud fra kvaliteten af den pågældende udsigt. Det giver kig mod parken, åen og ind over byen. Dette valg forstærker orienteringen ind mod kernen, og er dermed også tro mod konceptet for bygningen, hvilket ikke er tilfældet med eksemplerne med svalegangene. Næste eksempel er uden svalegange (se ill. 41), men med flere gangbroer, som går helt ud til facaden. Denne bevægelse vil skabe en relation til konteksten da folk vil kunne gå hele vejen ud til et vindue og kigge ud over byen. Der vil komme mange bevægelser da de kun kan betjene to rum og størrelsen på bevægelsen bliver mindre. Der vil dog ikke være samme forstyrrelsesniveau som ved de forrige. Indretningen af kerne vil med denne type bevægelse bliver lidt mindre da alt trafik skal igennem kernen og bevægelsen. Fjerde eksempel (se ill. 42) er også uden svalegang, men denne gang når gangbroerne kun ud til rummenes indvendige kant. Det frigiver flere kvadratmeter til kontorerne, men taber det unikke kig hele vejen gennem bygningen. 38

39 Ill. 39: Svalegange inderst Ill. 40: Svalegange yderst Ill. 41: Gangbroer hele vejen til facaden Ill. 42: Gangbroer til kanten af rummene Ill. 43: En blanding af korte og lange gangbroer 39

40 KONSTUKTION Som en del af syntesefasen, kigges der på bygningens strukturelle opbygning. Med ønsket om et facadeudtryk i teglsten, og en sammenhæng mellem materialer, udtryk og konstruktion, er det oplagt at denne facade er bærende, når man tager teglstenens egenskaber i betragtning (se ill. 44). Ligeledes kan der ud fra ønsket om synlighed og storrumskontorer konkluderes, at der bør være så åbne planer som muligt, hvilket leder hen imod et søjle-plade koncept ( se ill. 45). Således kan bygningens rumindretning nemt transformeres på et senere tidspunkt. Ill. 44: Bærende mur og plader, skivevirkning Disse to kombineres i en samlet strukturelt koncept, med bærende ydervæg, og søjler ind mod midten (se ill. 46). Ill. 45: Søjle/bjælke princip Ill. 46: Kombination af bærende ydervægge og indvendige søjler 40

41 KLIMA I henhold til de klimatiske designparametre, undersøges udvalgte forhold som har betydning for udformningen af bygningen. ATMOSFÆISK INDEKLIMA Ventilationsstrategi Den nuværende form med et centralt atrium lægger i høj grad op til en blanding mellem naturlig og mekanisk ventilation, en såkaldt hybridventilation. Den naturlige ventilation skal fungere om sommeren, og udnytte skorstenseffekten der er i atriummet (se ill. 47). Om vinteren, i opvarmningssæsonen, skal bygningen ventileres ved hjælp af mekanisk ventilation i form af ventilationsskakter i hele bygningen. Disse skakter kan påvirke etagedæktykkelse og størrelse på teknikskakter, hvis der vælges nedhængte lofter, og skal derfor dimensioneres. Først skal ventilationsbehovet dog kendes. Ill. 47: Naturlig ventilationsprincip Ventilationsbehov Ud fra et ønske om at det atmosfæriske indeklimakvalitet skal overholde kategori B [DS44, 2005], kan luftskiftebehovet beregnes ud fra forurening fra henholdsvis mennesker og materialer. Der regnes på samtlige rum i bygningen, og personbelastningen sættes til maksimum kapacitet. Toiletter og køkkenrum har dog særlige udluftningskrav, som lægges til beregningen, og der regnes derfor ikke med person- og materialebelastning i disse rum. (se appendix ventilation for detaljeret beregning) Dimensionering af ventilationsrør For at finde frem til disse, er det nødvendigt at kende ventilationsbehov, rørformat samt lydniveau og dermed lufthastighed. Ventilationsbehovet kendes fra tidligere beregning. ørformatet vælges i første omgang som rund/ cylindrisk. Lydniveauet har, for rør placeret over nedhængt akustisk loft, en grænse på 30 db, som opnås ved en lufthastighed på 10 m/s. Dette gælder for hovedkanalen. For fordelings- 41

42 og tilslutningskanaler falder vindhastigheden med henholdsvis 20 % og 50 %. [Nørgaard, 2012]. Dette giver følgende dimensioner for runde kanaler, for tværsnittets radius: Etagedæk Nedhængt loft Ventilationsrør tværsnit Hovedkanal: 35 cm Fordelingskanal: 23 cm Tilslutningskanal: 30 cm (se appendix ventilation for detaljeret beregning) Ill. 48: Ventilationsrørs påvirkning i etagedæk AKUSTISK INDEKLIMA Akustikstrategi For at påvise et tilfredsstillende akustisk indeklima i bygningen, ses på akustikken i de tre typer arbejdsrum, henholdsvis enkeltmandskontor, grupperum og storrum. Der ses på forskellige faktorer vedrørende det akustiske indeklima alt efter hvilken type rum der undersøges. For enkeltmandskontorerne ses der på efterklangstiden, som bør ligge under 0,6s, for gruppe- og storrumskontorerne ses på det ækvivalente absorptionsareal i forhold til gulvareal, som skal være 1,1:1 [SBi 230, 2011] Materialevalg Materialevalget har stor betydning for det akustiske indeklima, og er en af de parametre der kan ændres på for blandt andet at påvirke efterklangstiden. Det ses på beregningen (se appendix akustik), hvor der først er regnet på et enkeltmandskontor uden særligt absorberende materialer, og efterfølgende blot skiftet en af fladerne ud med Troldtekt. Troldtekt er et materiale fremstillet med det formål at forbedre akustikken og har en absorptionskoefficient på helt op til 1,0 (fuld absorption) [Troldtekt, 2012]. Hvis blot loftet ændres til dette materiale, opnås en forbedring fra 0,5-1,8s til en efterklangstid på under 0,5s for alle frekvenser, hvilket understreger materialevalgets betydning. Det er dog ikke kun lydabsorptionen der er vigtig i forbindelse med materialevalget. Æstetik er også en parameter der skal tages højde for, og det hele skal gå op i en højere enhed. 42

43 I henhold til designparametret om at artikulere bygningens strukturelle princip i udtrykket, holdes de bærende dele, henholdsvis ydervæggens bagvæg og søjlerne i sit oprindelige materiale, beton. I henhold til designparametret om vidensdeling, og dermed synlighed, holdes en stor del af vægge og gelændere i glas. Disse to materialer har som udgangspunkt en en lav lydabsorption, og et koldt og bart udtryk. Som en kontrast hertil kan der vælges nogle mere varme materialer med mere tekstur og dybde i, som samtidig har en bedre lydabsorption. I ovenstående eksempel nævnes troldtekst, som både er en smule varmere med sin råhvide farve, har mere dybde i teksturen, og samtidig en meget god lydabsorption. Dette materiale kan være en mulighed til loftet og vægge i atriummet, da det ikke er så hensigtsmæssig at bruge som væg eller gulvbeklædning. Til gulvet kan vælges en mørk træsort, eksempelvis røget eg. Gulvet kan lægges som klodsgulv, hvilket forbedrer lydtransmissionen en smule i forhold til planker, og understreger træets tekstur. Til skillevæggene er gips oplagt som beklædning, da det er et neutralt matriale med gode brandegenskaber, og kan dækkes i hvilken som helst farve der ønskes. For de resterende rum kan samme materialesammensætning holdes i samme stil. For kernen og gangbroerne, vælges et andet materiale end trægulvet, for at differentiere dette areal fra opholds- og arbejdsrummene. Ill. 49: Indvendige materialer 43

44 DAGSLYS De gældende regler for dagslys i kontorbygninger siger, at der skal være en dagslysfaktor på minimum 2% på skrivebordet [Arbejdstilsynet, 2012]. Dagslyset kommer ind igennem vinduerne, så denne parameter påvirker direkte udformning og placering af disse. For at beregne dagslysfaktoren i kontorerne er der taget udgangspunkt i et enkeltmandskontor der vender mod nord og det store grupperumskontor. Storrumskontoret er ikke beregnet da der der er ovenlys vinduer. ummene har runde vægge og da DIAL-europe ikke kan beregne på rundevægge, er rummene tilnærmet firkantet rum. Dette gør at resultatet ikke bliver korrekt for det rigtige rum, men mere en tilnærmelse til hvordan lyset vil være i rummet. Hvis tilnærmelsen når et tilfredsstillende niveau, vurderes det at det reelle resultat vil være bedre, da tilnærmelsen er foretaget som set i illustration 50, med et rum der er større end det reelle rum. > 10 % > 7.5 % > 5 % > 3 % > 2 % > 1 % < 1 % Ill. 50: Dagslysfaktor i tilnærmet rum I enkeltmandskontoret mod nord er den mindste værdi 5 % med udkig til atriet. Da dette rum i forvejen var tæt på at være et firkantet rum uden den store bøjning i væggene, kan resultatet give et godt billede af hvordan dagslyset vil være i et enkeltmandskontor. TEMISK INDEKLIMA Under interviews af de tre kontorhotel-cases var der én særlig indeklimatisk problematik der gik igen hos alle tre; alle havde problemer med overophedning i sommersæsonen. Derfor er facadeudformningen et produkt mellem udtryk og den termiske komfort, hvor arealet af vinduesfladerne er dimensionerede efter overholdelse af en operativ temperatur på 26 C om sommeren jævnfør By og Byg Anvisining 202, s. 39. Det anvises heri at maksimaltemperaturen slet ikke må overstige 26 C, men det kan accepteres at den ligger mellem 26 C og 30 C hvis det kun er få timer årligt. [By og Byg Anvisining 202, 2002] Brugerne af kontorhotellet er den primære kilde til interne varme- og forureningsbelastninger. Der udvælges tre kritiske lokaler, der repræsenterer de tre primære arbejdsrelaterede funktioner i bygningen: Sydvendt en-mandskontor, sydvendt mødelokale og nordøstligt vendt auditorie. En-mandskontoret er beregnet med to brugere, da alle kontorerne i bygningen er udformede med mulighed for brug af to personer således beregnes der for worst case scenarie. Auditoriet er valgt som beregningseksempel da det er dét rum i bygningen med størst mulig personbelastning, mens mødelokalet er valgt da det er det størst belastede sydvendte rum. [Se appendix døgnmiddel for detaljeret beregning]. 44

45 FACADE Facaden er holdt i røde teglsten, brændt i forskellige nuancer. Der er valgt en smal aflang sten for at understrege det horisontale udtryk. Facaden har mange mindre vinduer frem for store vinduespartier fordi ydermuren af teglsten og beton ønskes at være troværdig mod funktionen som et bærende element og derved udvise et massivt ydre. VINDUE Ill. 51: Teglstensfacade Vinduerne er placeret i tre forskellige dybder på baggrund af behovet for lys og afskærmning på grund af risiko for overophedning. Mod syd er vinduerne skubbet helt ind i facaden for at afskærme, mod nord er de helt ude, hvilket giver mulighed for opbevaring eller siddeplads i en dyb, bred vindueskarm og mod øst og vest er de placeret i midten for at opnå en mindre afskærmning. Ill. 52: Vindue inderst Ill. 53: Vindue midt Ill. 54: Vindue yderst 45

46 UDEUM Grunden er placeret hvor by og park mødes, således at bygningen er mellemleddet af de to. Der arbejdes derfor med en graduering af det grønne, så bygningen kan være med til at definere overgangen fra park til by. Fra parken fortsætter det grønne græs der bevæger sig rundt om bygningen. Kontorhotellet har et større areal ydermur der giver mulighed for slyngplanter såsom Celastraceae Celastrus og Hedera Helix Hevil (se ill. 55), der begge er levedygtige på bygningens skygge- og solside. Hedera Helix Hevil er ofte set oppe af gamle bygninger som rådhuse, med mørkegrønne blade. Den er kendt for at være grøn næsten hele året rundt og vokser gerne uregerligt når den rigtig har slået rod, hvilket vil sige at dens placering bør være væk fra vinduerne således at der ikke bliver behov for konstant vedligeholdelse. Celastraceae celastrus kan ligeledes vokse op ad muren i op til 8-10 meters højde, den har lysegrønne blade om foråret, gul om efteråret og den bære orangerøde ærteformede frugter. Disse planter kan begge klare at vokse i byen og kombinationen vil give et grønt og frodigt udtrykt op af facaden i sommerhalvåret og et gyldent/rødt i vinterhalvåret. Om vinteren vil sne og is lægge sig på plantestrukturen og derved bibeholde en levende facade året rundt. Ill. 55: På facaden vokser Calastraceae Celastrus og Hedera Helix Hevil. 46

47 Fra modsatte side, der hvor bygningen møder resten af byen er den i en metaforisk forstand landet på grunden ved siden af åen og har skabt nogle bløde ringe omkring spidsen, der som reaktion på dens tyngde der har skubbet jorden til siden. Disse ringe er i forskellige niveauer der danner mindre platformer til både ophold og transit. Niveauerne fungere som spontane siddepladser der graduere ned og skaber forbindelse til åen. blade varierer hele året rundt i rød, gul og grønlig nuancer. Træet vil være en grøn kvalitet, hvis løv vil indikere årets gang, både for uderummet og de der sidder med udsigt til træet. Det urbane rum er primært tiltænkt brugerne af kontorhotellet der vil få direkte adgang fra kontorets spiseområde, men ligeledes vil der være åbent for offentligheden der passere. Materialerne for niveauerne er store grå fliser og i det resterende uderum vil der være mulighed for parkering af cykler. Det er tiltænkt at plante japansk røn, sorbus commixta, hvis Ill. 56: Uderum ved kantine, sorbus commixta i baggrunden

48

49 PÆSENTATION Det endelige design er fundet ud fra den foregående designproces, og præsenteres her i forskellige illustrationer, i alt fra planer til 3Drenderinger. God fornøjelse!

50 SITUATIONSPLAN Situationsplan med tag og tagterasse 50

51 PLAN Plan med indretning, 3. sal AA BB 51

52 Plan med ruminddeling, kælder Squashbane Teknikrum Lager Køkkenlager Plan med ruminddeling, stue Kantine Køkken Administration eception Showroom Garderobe Omklædning Toiletter Teknikskat Plan med ruminddeling, 1. sal Auditorium Gange Toiletter Arkiv Værksted Møderum teknikskakt 52

53 Plan med ruminddeling, sal Storrumskontor Toiletter Enkeltmandskontor Thekøkken Kopirum Gange Teknikskakt Plan med ruminddeling, 3. sal Storrumskontor Toiletter Enkeltmandskontor Thekøkken Kopirum Gange Teknikskakt DN UP Plan med ruminddeling, 4. sal Tagterrasse Hotelværelse Toilet Fordybelsesrum Gange 53

54 SNIT Snit AA Snit BB 54

55 OPSTALT Opstalt nordvest 55

56 LOBBY Velkommen til Aarhus nye kontorhotel. Stedet hvor der dannes grobund for vidensdeling, og hvor synlighed og interaktion er i højsædet samt differecerede og indbydende. 56

57 FOBINDELSE Bygningen har i alt 26 gangbroer der forbinder de omkringliggende rum til kernen. Gangbroernes placering varierer fra etage til etage, og giver bygningens indre et væld af muligheder for spontane møder. 57

58 STOUMSKONTOET Storrumskontoret på 3. sal er det mest aktive rum, med plads til op mod 50 lejere, fra forskellige firmaer. Her er der vidensdeling og interaktion på tværs af bordene, og et godt udsyn ind mod kernen. 58

59 ATIUM I bygningens indre atrium spredes lyset ned gennem kernens gangbroer, og rundt i hele huset. Der er højt til loftet, og mulighed for at overskue hele bygningen på en gang. 59

60 MØDET MELLEM KENE OG UM Mellem rum og kerne er der altid mulighed for visuel kontakt. Og ønskes der et spontant møde med en nabo, eller lidt afslapning i kernens lounge-faciliteter, er der ikke mange skridt at gå. 60

61 61

62 VISUEL KONTAKT Fra kernen er der visuel kontakt til de omkringliggende rum, både i horisontal og vertikal retning 62

63 63

64 ENKELTMANDSKONTO For dem der ønsker sit eget kontor, er der mulighed for at leje et enkeltmandskontor. Disse har tæt kontakt med kernen via det store glasparti ind mod atrium. Der deles kun gangbro med et andet kontor, så der er mulighed for privatliv og fordybelse. 64

65 FYAFTEN Sidste mand lukker og slukker. 65

66 UDVALGTE NØGLETAL Størrelse, brutto 3737m 2 Størrelse, netto 3302m 2 Kapacitet, lejere 117 personer Energibehov 39,3kWh/m 2 år Maks. temperatur 27,1 C Døgnmiddeltemperatur 25,2 C DAGSLYS Dagslysfaktoren er beregnet ved hjælp af programmet DIALeurope, og er derfor beregnet på firkantede rum, tilnærmet de kurvede rum der er i bygningen. Der vises eksempler på de to mest kristiske rum, henholdsvis nordvestvendt enkeltmandskontor, og nordvendt grupperum. Enkeltmandskontor: Enkeltmandskontor: gns.: 4,7% max.: 16% min.: 2,5% gns.: 2,1% max.: 9,7% min.: 0,8% > 10 % > 7.5 % > 5 % > 3 % > 2 % > 1 % < 1 % > 10 % > 7.5 % > 5 % > 3 % > 2 % > 1 % < 1 % 66

67 KONSTUKTION Stabiliserende etagedæk (plade) Bærende mur (skive) Bygningens konstruktion består af en bærende facade af teglsten og beton og søjler der er med til at holde etagedækkene. Disse søjler giver mulighed for frie planer og åbne kontorlandskaber som storrumskontorer. oo12 No No t En m t En clo clo sed se d 20 oo4 26 m 27 m² 8.6 m SF oo m 3.5 S DN Kernen bliver båret af elevatorskakten og to søjler, da trappen går bagom elevatoren og dermed svækker det bærende der. Dette giver også mulighed for at lave planer som er åbne og dermed giver synlighed til kernen fra alle vinkler. 15 UP 13 No oo No t En m t En clo clo sed se d - oo14 m m² 3.22 m SF 19 Søjle Bærende ydermur (skive) SKAKT- OG KANALFØING Ventilationskanalerner føres symmetrisk, men med omvendt retning, således indblæsning og udsugning er byttet om. Det giver mulighed for at få luften til at bevæge sig på tværs af rum, og atrium, det såkaldte push-pull princip. oo12 No No t En m t En clo clo sed se d 20 oo4 26 m 27 m 8.6 m² SF oo 20 m 21 m² 3.5 m SF Der er placeret to teknik- og ventilationsskakter, i nærheden af toiletterne på hver side af den lange symmetriakse, og giver i alt 6m2 brutto ventilationsskakt pr. etage. DN 15 UP oo13 No No t En m t En clo clo sed se d - oo14 m m² 3.22 m SF 19 67

68 BANDSIKKEHED I tilfælde af brand vil bygningens sprinkling og varslingssytem gå igang. Derudover vil der i ventilationsskakterne være installeret røgspjæld for hver brandcelle, således farlig røg ikke blive transporteret rundt i bygnignen. Der er mulighed for at komme ned via trappen på kernen eller ud gennem vinduerne til det fri. Alle gange og passager er dimensioneret til at opfylde regler om flugtveje. Derudover er hvert eneste rum i bygningen bygget op så det kan klassificeres som en brandcelle [appendix konstruktionsdetaljer], og indeholdende flere redningsåbninger, og dermed være brandsikkert i den tid det tager redningsfolk at evakuere eventuelle indespærrede personer. [Bygningsreglementet, 2011] 68

69 69 = edningsåbning

70

71 AFSLUTNING I dette kapitel afsluttes hele projektforløbet med en vurdering af arbejdet, og en refleksion over den samlede proces. Indeholder også kildeliste og illustrationsliste.

72 VUDEING Det er lykkedes at skabe en bygning der er tro mod både den initierende problemformulering, og den endelige vision der afslutter programmet. I tillæg hertil er bygningen en oplevelsesbygning, med store differenser mellem åbne og lukkede rumligheder. I et historisk perspektiv er der skabt en bygning der har referencer til modernismen, i form af rene linjer og et simpelt facadeudtryk, og især til brutalismen, med brugen af beton, det monumentale, tunge udtryk, og tilbagetrukne vinduer nogle steder. Den organiske planform, og det dynamiske indre, ses også i nogle af Zaha Hadid s bygningsværker, som f.eks. Galaxy SOHO. Bygningen har et let forståeligt koncept og hovedgreb i form af den indvendige, meget dynamiske kerne. På en normal arbejdsdag vil bygningens kerne blive brugt flittigt, og skabe det liv og den vidensdeling der er tiltænkt. Der er skabt et varieret udvalg af kontorrum til forskellige typer og størrelser af virksomheder, og tilført en række nice to have funktioner som giver bygningen ekstra værdi for brugerne. Udvendigt, i bygningens facade og form, er der tænkt over relationen til konteksten i både nær og fjern skala. I den nære skala overvejes overgangen fra det nærliggende grønne område til byen, hvor bygningen ligger som en afslutning på en grøn kile der kommer fra brabrandstien, som gradvist bliver mindre, og til sidst ender i et urbant miljø. I fjern skala menes relationen til Aarhus by, hvor bygningens røde teglstensfacade skaber en klar reference til mange karakteristiske bygningsværker i Aarhus, blandt andet Aarhus Universitet (både de gamle og nye bygninger) og Aros, som begge har teglsten som dominerende materiale i sine facader. Ses der på de kvantitative mål for projektet, må de siges også at være løst tilfredsstillende. Energirammen for 2015 er mere end opfyldt, der vurderes at være tilstrækkeligt med dagslys i alle rum, og der er et teoretisk grundlag for en god ventilation. Det skyldes til dels bygningens udformning, som med sin kurvede form er optimal i forhold til klimaskærmen, og med indvendigt atrium skaber grundlag for både godt dagslysindfald og naturlig ventilation. Derudover skyldes det også at disse kvantitative parametre har været med i overvejelserne fra start, og dermed skabt en syntese med de kvalitative parametre. 72

73 EFLEKSION At der i analysefasen blev valgt en kombinationen af de tre cases viste sig at være en udfordring, da der således ikke var en specifik bruger til at definere krav tilprojektet. Til gengæld har det givet frie tøjler til at give et bud på det optimale kontorhotel, i forhold til æstetiske og klimatekniske kvaliteter. Dette kan relateres til de refleksioner der har været undervejs omkring hvornår arkitekten skal træde tilbage og lade brugeren gå ind og selv udfylde rummet. Spørgsmål er opstået om hvorvidt designet dirigerer frem for at lede brugeren, hvilket ikke er hensigten. Blandt andet har det været en designdetalje der har påvirket gangbroerne da der skulle besluttes hvor der skulle være udkig til konteksten. Projektet tager ikke nogle særlige økonomiske hensyn, ligesom markedets efterspørgsel på kontorhotel i den givne kontekst heller ikke er analyseret. Dette er to faktorer der i stor grad påvirker om projektet ville kunne realiseres eller ej, men som vurderedes ikke at være relevante for dette læringsforløb. Fra projektets start har det været hensigten at følge den integrerede designproces, som beskrevet af Mary-Ann Knudstrup, tilpasset det konkrete projekts tema. Denne metode er først blevet introduceret på dette semester, og det har derfor været nyt for gruppen at være bevidste om brugen af netop denne metode. Problematikken har befæstet sig i overvejelser omkring tidspunkt for integrering af de tekniske parametre, der har vist sig at være projektets metodiske udfordring. Nogle af de tekniske parametre har været implementeret for sent i processen, idet den største komplikation i processen opstod da der skulle argumenteres for brandsikkerheden. Hvis ikke kontorerne i sig selv kunne fungere som brandceller, ville det have ført projektet og facadeudtrykket i en helt anden retning. Konceptet for projektet nåede derfor et kritisk punkt under syntesen mellem de fænomenologiske kvaliteter og brandtekniske løsninger, som dog viste sig at kunne løses med brandcellernes udformning. Bygningens kerne er hovedgrebet og løsningen på projektets koncept, og har samtidig også været projektets største udfordring på flere af de integrerede parametre. At stille sig denne udfordring har været med til at synliggøre vigtigheden af metodevalget, da et så kompliceret projekt som dette ikke kunne realiseres uden brug af den integrerede designproces. Bevidstheden om den integrerede designproces har været kilde til større refleksion over arkitektens rolle i nutidens byggeprojekter. Hvornår er det arkitektens visioner der bringer projektet op på et højere niveau, uden at gå på kompromis med bruger, klient, entreprenør og tekniske krav? Dette projekt står som kommentar og svar på debatten der affødes af dette spørgsmål. Via den integrerede designproces både udfordres og opløftes arkitektens opgave, så arkitektur i fremtiden ikke skaber en bredere dialog og syntese mellem alle de implementerede parter og elementer. For eksempel kan et akustisk materiale som Troldtekt bidrage med en syntese mellem den akustiske oplevelse og materiel kvalitet i teksturen. Projektet har således været med til en erkendelse af, at de tekniske parametre kan være ligeså opløftende og interessante at bearbejde som rumlige og fænomenologiske kvaliteter, ligesom det har belyst forskellen i tematikker omkring udformning af erhvervsbyggeri relativt til boligbyggeri. 73

74 KILDELISTE [Aarhus2017, 2012] Aarhus2017, [Arbejdstilsynet, 2012] Lys og belysning, dk/ da/ laes- ogsaa/ maling- og- vurderingaf-indeklimaet/7-lys-og-belysning.aspx, [AU, 2012] Aarhus Universitet, [Bygningsreglementet, 2011] Bygningsreglementet 2010, 2011, energistyrelsen [By og Byg Anvisining 202, 2002 ] Naturlig ventilation i erhvervsbygninger, 2002, Statens Byggeforskningsinstitut [Cullen, 1961] Gordon Cullen, The Consice Townscape, Architectural Press, 1961 [DS44, 2005] DS44, 2005, Dansk Standard [Jensen, 2004] Torben Elgaard Jensen, Between Gift Giving and Calculation - The Case of an Office Hotel, præsenteret på EGOS konferencen, 2004, Ljubljana, Handelshøjskolens Bibliotek København [Knudstrup, 2005] Mary-Ann Knudstrup, Pandoras boks: metode antologi, Aalborg Universitetsforlag, 2005 [Lynch, 1960] Kevin Lynch, The Image of The City, MIT, 1960 [Neufert, 1970] Ernst Neufert, Architects Data, 1970, Lockwood [Nørgaard, 2012] Jesper Nørgaard, Kanaldimensionering slide, 2012, A&D Moodle [SBi 230, 2011] SBi 230, 2011, Statens Byggeforskningsinstitut [Studievejledning, 2012] BSc05, file.php/381/studievejledning/bsc05_ AKUB_ pdf, [Troldtekt, 2012] Troldtekts absorption, Erhverv/Om-akustik/Lydmaalinger-og-absorptionskoefficienter.aspx, [DS700, 2005] DS udgave, 2005, Dansk Standard [Erhvervsplanen, 2010] Borgmesterens-Afdeling/Erhverv/Erhvervs- -og-byudvikling/erhvervsplan-web.pdf, [Hascher, Jaska, Klauck, 2002] ainer Hascher, Simone Jaska, Birgit Klauck, Office Buildings - A design manual, Birkhäuser, Berlin 74

75 ILLUSTATIONSLISTE Med mindre andet er anført, er illustrationer produceret af gruppen selv. Illustration 1, s. 13: Illustration 49, s. 43: coarse.jpg 75

76

77 APPENDIX Her findes de i rapporten anviste appendix.

78 INTEVIEWS SOHO d. 12/ Interview med SOHO, Klaus Mikkel: Kan du fortælle lidt om oprindelsen af SOHO og hvilken type virksomhed i er? Klaus: Da vi fik grundideen med SOHO var det først og fremmest fordi vi så at der var disse lokaler ledige her i Købbyen. Vi så at der var rigtig mange muligheder i huset og havde godt kendskab til Kontorhotel-konceptet. Jeg gik så i gang med at prøve at finde ud af hvad konkurrenterne i området gjorde for deres kunder. Og fandt så ud af de andre steder lejede man bare et lille lokale hvor der var nogle kontormøbler. Hvilket godt kan være fint nok og de har også stor succes med det nogen af dem, men der har vi så grebet det lidt anderledes an, og prøver at fokusere lidt mere på de sociale aspekter. Folk skal have en glæde ved at gå på arbejde. Uden at være uddannet har jeg lidt en lidenskab for at skabe atmosfære. Vi stillede så os selv spørgsmålet; hvordan kan vi gå ind og tale til folks sanser og pirre folks kreativitet samt prøvet at skabe et miljø hvor der er tolerance for hinanden og åbne rammer - og det synes jeg så vi har prøvet at gjort ved huset her. Og det har gjort at folk de går her fra med en oplevelse, og vi har faktisk blevet nød til at bruge en krone på markedsføring da vi har haft nok reklame i at folk de snakker med naboen om hvordan det er at være her. Mikkel: Kan du fortælle lidt om hvad firmaer de så får når de indlejre sig hos jer? Klaus: Selv ydelsen adskiller vi os ikke særlig meget for vores konkurrenter. Med ydelsen får man alt inkl., dvs.; el, vand og varme samt rengøring og internet og ting som det. Der hvor virksomhederne har individuelle behov som f.eks. hvor meget de printer eller booker vores møde lokale ligge så til ydelsen. Mikkel: Hvilke slags ordninger kan i så tilbyde? Klaus: Vi har tre forskellige løsninger; Vi har en plads i et lukket kontor, hvor vi har foruddefineret kontoret til have et x- antal arbejdspladeser. En plads koster ca kr. Det næste vi kan tilbyde er det vi kalder en enkelt mands plads hvor vi har 28 borde i et stort miljø, hvor folk har deres eget faste skrivebord, men de kan altså ikke lukke døren, dem tager vi 3100 kr. for. Sidste løsning vi har er der vi kalder On the Fly, som er en løsning der er henvendt til folk der er på farten og ikke har behov for at have deres eget skrivebord men har behov for at have en base, og de sidde og arbejder forskellige steder i huset, i de forskellige opholdsrum vi har og på gangene og i caféen eller i kantinen. Mikkel: Hvad tilbyder i så af fællesfaciliteter? Klaus: Jamen, vi har en stor tagterrasse oven på, på ca. 240 m2 hvor der også er bygget en lille bar, som bliver meget brugt om sommeren, hvor folk også sidder deroppe og arbejder. Så har vi en café. Vi kan tilbyde både receptionist og piccoline til at bringe post og andet ud, og som dækker op til møde i mødelokalerne og lignende opgaver. Vi tilbyder også services som for eksempel at ringe efter taxaer eller de grønne bud. Vi har en kælder hvor folk kan have opmagasinering. Vi har et værksted til bl.a. et arkitektfirma, vi har indlejet. Mikkel: Er der en bestemt målgruppe i retter jer imod? Klaus: Ja vi gik efter det kreative fag, og det var bl.a. for at passe en i profilen i kødbyen hvor der er nogle restriktioner omkring hvilke typer virksomheder der må være her. Men når det så er sagt, så synes vi ikke at det er op til os at vurdere om folks virksomheder er kreative eller ej, så hvis folk synes de passer ind i vores miljø er vi sånd set ligeglade med hvad de laver. Og det har faktisk vist sig at være en kæmpe aktiv for os, fordi i stedet for at for at vi havde fokuseret på at få f.eks. en type branche ind, som så ville resultere i at vi havde fået mange flere konkurrence virksomheder, så har vi et større spæn imellem de forskellige virksomheder. Og lige nu har vi derfor også så mange kompetancer i huset at vi kan dække stort set alle behov. Vi har ca 150 forskellige virksomheder i huset. Mikkel: Er det så små eller store virksomheder nye eller eksisterende, som i henvender jer mest til? Klaus: Det er klart at vores prisstruktur gør at det er mest relevant for mindre firmaer, så vi har helt klart flest virksomheder i størrelsesordnen i 1-6 personer, vi har de to største virksomheder i bygningen som er Smith Hammer Lassen Architects, som sidder med 30 mand på øverste sal, og Hallo, som er et reklame bureau der også sidder med 30 mand. Men man kan sige er at det måske kammer over hvad der prismæssigt kan svare sig for en virksomhed, når det kommer op på så mange medarbejdere, i forhold til hvad man kan få af lokale andre steder. Men omvendt så har arkitekterne haft glæder af at de bare kan kan udvide ved at vi tilbyder dem nogle flere kontorpladser, fordi deres medarbejderantal tit afhænger af hvilket projekter de laver. Mikkel: Hvordan forholder i jer selv som SOHO i forhold til jeres indlejre? Klaus: Vi er tre partnere der alle tre sidder i huset og uden at lyder for selvfed, så tror jeg det der har gjort vi har fået så stor succes netop er at vi er synlige i huset. Vi er tre forskellige typer os tre partnere, men vi alle tre ekstremt service-minded, og huset beboer ved vi er her for dem. Vi står så for at prøve at faciliteter en masse netværk og der opstår derfor en slags internt netværk hvor de forskellige virksomheder opsøger hinanden på kryds og tværs. Vi sørger for at hjælpe med at lave disse forbindelser, og lave nogle rammer der netop skaber disse forbindelser i huset. Vi holder afholder arrangementer så som julefrokoster og sommerfester og lignende, vi havde 3 års jubilæum for nogle uger siden hvor vi holdt kæmpe fest med 750 til spisning. 78

79 Hvad har Dreamhouse så af egne faciliteter her på stedet? DEAMHOUSE Interview af Dreamhouse Spørgsmål: Lars Henriksen Med hensyn til faciliteter og kvadratmeter, hvad får hvert firma der lejer sig ind hos jer for dem selv? Totalt er der omkring 540 m2, men i princippet tales der ikke om kvadratmeter her. Det er uden betydning om lokalet er 19m2 eller 34m Alle kontorerne er dimensionerede til 4-mandskontorer, 3-mandskontorer eller 2-mandskontorer. Det er en meget stor problemstilling når folk de kommer udefra, gerne vil sammenligne kvadratmeter, det kan vi ikke fortælle dem. Den måde vi prissætter det på er, at man lejer en arbejdsplads og typisk 2-mandskontorer er 25m2, men så udover det får man adgang til fællesfaciliteterne: toiletter, rengørings rum, arkiv rum, et åbent mødekontor, et lukket møderum og et køkken. Det følger med i prisen, oveni at kunderne får internet osv.. Prisen er på 2900 kr. pr. arbejdsplads om måneden. Hvilke faciliteter kunne I godt tænke jer at tilføre, både fælles og til de individuelle kontorer? I øjeblikket har vi 2 modeller: vi har den første model, hvor man kommer ind og lejer en fast arbejdsplads til de 2900 kr., dernæst har vi virtuelle kontorer, hvor de har postkasse hos os og får adgang til alle fællesfaciliteterne. De virtuelle virksomheder betaler 500 kr. om måneden. Dette er bevidst gjort, fordi vi gerne vil udvide. Når der skabes et fysisk miljø er der en fysisk begrænsning for hvor mange der kan være. Det næste vi er ved at lave, er at omstrukturere nogle af de faciliteter, det er etableret i 2003 ovre i (ensborggade). Så nu er vi ved at lave det lidt om, nogle af de store kontor vil vi gerne lave til nogle flex arbejdspladser. I stedet for 4 arbejdspladser, vil vi gerne lave 6-8 arbejdspladser, altså meget mindre for så at leje dem ud på flex-basis, til 1000 kr. pr. arbejdsplads om måneden. Dette skulle så fungere over et fælles booking system. Tanken med det er at vi for mange flere brugere ind end vi har i dag. Hvem har besluttet nummeringen af det? Det har jeg som projektleder, taget stilling til hvor mange kvadratmeter der skal være til rådighed. Storkontorerne hvor der kan være 4 arbejdspladser er designet i samarbejde med COBE-arkitekterne, men det er mig der har sagt at vi vil have 2 4-mandskontorer og nogle 2-mandskontorer. Hvad med hensyn til afhentning af varer, lager og postomdeling? Der er intet lager eller afhentning af varer. Der er en fælles postkasse der tømmes af en lejerne og derfra fordeles rundt i et dueslag til de enkelte lejere. Hvis vi hypotetisk siger at I havde adgang til 6 gange så meget plads, er der så nogle ting I ville tilføje? Nej, det ville selvfølgelig være fedt at kunne tilbyde sofaarrangementer, bar og kantine, men der skal være nogle til at betale, og den type lejere vi har, er typisk nystartede virksomheder eller virksomheder under vækst. Der er blevet lavet beregninger på det, men der er ikke råd. Der er nice-to-have og need-tohave, og alt nice-to-have er skåret væk. Der er en rengøringsdame, men køkken osv. står lejerne selv for. Vicevært service bliver hyret ind af en udefrakommende leverandør efter behov. Der er ingen fastansatte i organisationen. Dreamhouse har deres eget sekretariat og nogle til at skrive lejekontrakterne, det er Aalborg Kommunes erhvervsafdeling der udlejer lokalerne. Så Dreamhouse er ejet af Aalborg Kommunes? Ja, de fysiske faciliteter er ejet af nogle private investorer som vi lejer os ind hos. Vi har vores egne kontorer et andet sted. Det er kun lejerne der er her og har adgang hele døgnet ved hjælp af et låsesystem. Har i overvejet at have kontorer igen i den anden del af byen? Vi har endnu et web-site (bredeaxuville?) der er noget tilsvarende til Dreamhouse, der er også omkring 18 arbejdspladser. Den type virksomheder der sidder derover, arbejder med spil- og app udvikling, software, film, kommunikation, medie osv.. Det der er unikt ved Dreamhouse og (bredeaxuville?), er at vi forsøger at have skabe en profil for den type virksomheder, fordi vi gerne vil have folk til at have noget fælles synergi. Som det ses på hjemmesiden er det arkitektur, design, kunst, kultur og kommunikation der hører hjemme her. Hvorimod ovre i Dreamhouse er der de mere hardcore udviklere. Der er indholdsproducenter og platformsproducenter. To miljøer der ligner og supplere hinanden. Det er så det kritiske i Aalborg, der er ikke plads til flere. I Aalborg er der kun NOVI der tilbyder et anderledes set-up. Platform 4 og Formula høre også ind under vores afdeling, det er orienteret mød de yngste virksomheder. Nu vil vi gerne spørge ind til jeres firmafilosofi, og der vil vi gerne spørge om hvilke kvaliteter I ser i Dreamhouse, også i forhold til konkurrenter? I princippet er der ingen konkurrenter. De private tiltrækker en helt anden type virksomheder og tilbyder en anden struktur. De kontorhoteller der er i Aalborg lejer man sig ind i et lokale med et vis antal kvadratmeter, som lejeren selv indretter. Deres kunder er typisk veletableret virksomheder. Dreamhouse er mere for de helt uge virksomheder inde for det kreative fag. Dem er der ikke nogle der tør røre ved, fordi de er meget fragile økonomisk set. Hvad er den typiske lejeperiode her i Dreamhouse? Lejerne bor her ca. 1,5 år i gennemsnit. De kan bo i Dreamhouse så lang tid de vil, men som virksomhederne nu udvikler sig og får flere medarbejdere vil det blive dyre. Bliver virksomheden for stor vil de blive bedt om at flytte. Det blev diskuteret ved etableringen af Dreamhouse hvorvidt lejeperioden skulle være tidsbegrænset eller om man skulle udvikle sig generisk og vi besluttede at gøre det på denne måde. Sagen er at når en virksomhed vokser og får flere medarbejdere, bliver de kapslet mere ind i deres eget domæne og det vil vi ikke have. Vi vil gerne have at man er åben således at man får beriget sine ideer med de øvrige virksomheder. Har du et bud på hvornår virksomhedens størrelse bliver for stor til Dreamhouses målgruppe? Det ligger mellem 2-3 medarbejdere, afhængigt af virksomheden. Kommer man op på 3 medarbejdere, begynder man at afholde sine egne fælles møder, lukke døren og gøre det lidt hemmeligt og internt. Hvordan forholder de forskellige lejere sig indbyrdes? Vi laver en masse analyse og statistikker omkring vidensdeling, hvilke baggrund folk har med mere (hvilket vi godt kan sende til jer). Tidligere brugte man rigtig meget tid på vidensdeling og sparring med hinanden på kryds og tværs. 79

80 For at få det helt på plads, hvad er visionen og værdierne for Dreamhouse? Der er lavet et fælles værdisæt som man i starten skrev under på. Det omhandler respekt for hinanden uafhængigt af hvem man er og hvordan man ser ud. Dreamhouse er et projekt og har derfor ikke sin egen vision, men er et brand for lige netop dette set-up. Det er noget Aalborg Kommune har sat i værk. Havde det nu været en privat virksomhed, ville det nok have været anderledes. Der ville man nok have sin egen vision. Er der nogle initiativer, i form af faste ugentlige møder der lægger op til denne vidensdeling? Ikke lige i øjeblikket, men det har været der tidligere. Der har været mange udviklingsworkshop, det er ikke blevet til så meget her på det sidste. Nu har vi været lidt inden på det, men vil du uddybe lidt nærmere omkring vision og størrelse? Noget man skal bestemme sin størrelse ud fra er at se på, hvor er den kritiske masse er og hvor mange der findes derude som man kunne tiltrække. Størrelse af det opfylder den kritiske masse og derfor er der ikke grund til at lave noget der er 3 gange så stort. For så ville du ikke kunne have økonomi i det her projekt. Vores økonomi er baseret på en belægningsprocent på 80, er den under 80 har vi underskud, er den over (som nu) har vi overskud. Som udlejer er det vigtigt at være opmærksom på det, fordi har du ikke den kritiske masse med dig, så kan du nemt havne i økonomiske problemer. Kunne man forestille sig at Dreamhouse var 6 gange større, hvis der var kunder til det? Det kunne man godt, i den situation ville alt nok blive delt op i sektioner, således dem vi kalder indholdsproducenterne ville være i deres egen sektion og lejerne ville være fordelt så de var i sektion med andre der kunne give noget sparring. Det ville så være kontorer, der er ingen produktion faciliteter. De typiske virksomheder her arbejder med hjernen og ikke i et værksted. Vi har fravalgt det igennem den profil vi har skrevet. De næste spørgsmål er omkring åben/lukkede kontorer, hvilken stemning I ønsker rent arkitektonisk og rummæssig? Den er lidt svære at svare på. Altså stemningen er ikke noget du kan skabe det afhænger af den enkelte person der flytter ind. Den måde vi rekrutterer virksomheder på er at undersøge deres holdninger, hvordan deres virksomhed ser ud inden de flytter ind. Jeg er så den der screener dem, normalt skulle de ansøge om at komme ind, men det er vi gået mere på kompromis med nu. Jeg gør meget ud af at matche virksomhederne for at være sikker på at de kan arbejde i samme lokale. Den der allerede sidder der har vetoret til at sige at de ikke vil arbejde i samme lokale som den nye, fordi vedkommende måske er et rodehoved eller snakker for meget. Det betyder noget for kulturen og stemningen at de nye lejere bliver filtreret lidt inden de kommer ind. Folk har et åbent sind og normalt arbejder alle med dørene åbne. Der er altid særlige ønsker som bliver strammet pga. økonomien og vi er som udlejer villig til at efterkomme nogle af de ønsker hvis de så også betaler for det. Det er den kedelige del af det fordi vi bliver nød til at have økonomien til at hænge sammen. Lige nu er der særlige ønsker om at installere en kaffeautomat og hvis de er indstillet på at betale 300 kr. mere om måneden er det intet problem. Der er altid ønsker, men det er ikke alle man får i julegave. Her er spørgsmålet igen hvad der er nice-to-have og need-to-have, og vi har hvad der høre under need-to-have. Nu da I ikke selv har base her i bygningen, hvor meget kommer I her så? Vi kommunikere online med dem og så kommer vi herud 2-3 gange om ugen efter behov. Vi har nogle fælles månedsmøder, hvor de fleste ting bliver drøftet igennem. Det er voksne mennesker, så vi forventer at de selv rydder op efter sig og holder det pænt. Har oplevet konflikter mellem lejerne? Nej, aldrig nogen sinde. Jeg har smidt nogle ud fordi de ikke overholdte fællesskabskontrakten og vi modtog klager over at de ikke delte deres viden. Da de ikke reagerede på forespørgelsen, kunne de ikke være her længere. Vidensdeling er noget af det der høre med til miljøet her i Dreamhouse, men som tredjeperson kan jeg ikke garantere at de deler ud af deres viden. Bruger virksomhederne jer til rådgivning? Det er min dagligdag, jeg fungere som virksomhedsrådgiver med fokus på de kreative, det er mit fagområde. Det vil sige at al virksomhedsudvikling og rådgivning får de på førstehånd her. De henvender sig når jeg går på gangen med alle mulige spørgsmål. Det er meget fint, fordi det ligger i konceptet. De bliver hjulpet i gang med forskellige virksomhedsprogrammer der nu findes. Virksomheder udefra kan også komme til os, der er ingen præferencer på den måde. I arbejder jo på et nyt koncept for Dreamhouse og havde i tankerne at kontakte Arkitektur og Design for at få nogle inputs? Ja, vi ville gerne have nogle ideer til de der flexpladser. I skal vide at jeres rektor, da det blev startet, Finn og også Hans Kiib var med i den oprindelige arbejdsgruppe. (tegner på tavlen: 35min.) 4-mandskontorer vil vi gerne teste af og lave nogle mindre og lave 11 flexarbejdspladser. Det er det jeg gerne vil have noget hjælp med, hvordan man indretter sådan et 30m2 lokale til flex. (taler videre om flexarbejdspladser og hvorvidt vi skal hjælpe dem med at indrette deres kontor.) Må vi hænge en forslags-postkasse op for at høre hvad lejerne selv efterspørger? Ja, men I skal ikke regne med at de vil benytte sig af det. Det vil være svært for virksomhederne at forholde sig til jeres projekt. Hvornår er de er så, er det 8-16 eller er det mere deltid? De er her når de er her, ellers er de nok ude og besøge kunder og samarbejdspartnere. Kommer lejerne med nogle ønsker som I bliver nød til at sige nej til? 80

81 GABIEL Gabriel: Firmaet har ligget her i samme matrikel i 161 år og har gennemgået en fantastisk udvikling gennem den tid. Den man så gjorde man har jo altid beskæftiget sig med møbeltekstiler og alt muligt andre relaterede men for en 10 år siden da valgte man egentlig og koge edt lidt ned så det udelukkende var møbeltesktil. Så vi kan sige man har haft al mulig produktion her, både med modtagelse af garn og man ahr rullet dem op og spundet dem og vævet og farvet og vasket det. (Men da der ikke længere findes den relevante uddannelse i danmark vælger man for 10 år siden af økonomiske årsager at flytte produktionen til Litauen. En udfasningsmodel så alle maskinerne nu står i Litauen. Derfor havde man m2 lokaler stående.) Vi beskæftiger os egentlig meget med nytænkning og innovation, selvfølgelig primært møntet på vores egen møbeltekstil, men egentlig også, hvordan er det egentlig at være nystartet virksomhed. Vi har en masse ude på NOVI også. Vi ville tænke lidt ud af boksen og få noget mere samarbejde i gang. I 2009, tror jeg, begyndte man så lige så stille at leje nogle af lokalerne ud. Det var så hele den bygning derover [den gamle hovedbygning] som man lejede ud til en ingeniørfirma. Man startede tilbage i 2007 med at renovere der her vi sidder i nu. Den blev så færdig her omkring Man fik så fat i en ejendomsmægler for at prøve at sætte et eller andet koncept op. Og det kørte i et års tid hvor der kom nogle flere virksomheder, men det sidste års tid har vi egentlig kørt mund-til-mund-metoden. Vores bestyrelse har en masse kontakter, også ud til Ålborg Universitet. Uden nogen annoncering egentlig. Og det kører også egentlig meget godt, men det går for langsomt så vi vil også gerne måske lave noget markesdføring omrking udlejning. På sigt er det måske muligt at en ivestor synes at sådan nogle mursten her kunne være interessante. Mulighederne er åbne når man kører det i et selvstændigt selskab. Men målet er meget det her inkubationsvirksomhed, eller innovationsvirksomhed, som egentlig tænker lidt anderledes og godt kunne tænke sig at komme ind i sådan et miljø som det her. Man snakker sammen over frokost eller man mødes over en kop kaffe og så tænker man ud af boksen og finder ud af om det kunen være interessant at samarbejde; er der et eller andet det kunne være interessant. Det er sådan nogle virksomheder, også úd fra vores eget synspunkt, godt kunne tænke os at få ind. Vi har haft nogle forespørgsler inde fra nogle arkitekter også, og det synes vi kunne være enormt spændende, fordi de netop kunne være med til at udvikle også. Vi har lidt en udfordring fordi vi sø er en børsnoteret virksomhed, og det gør jo så at vi selvføglelig ikke har så meget mulighed for at være åbne omkring vores egne ting, men derfor kan vi godt alligevel snakke sådan rimeligt åbent omkring mange ting. Som det er pt. så har vi ca knap 7000m2 der er renoverede, men vi har som minimum det samme som potentiale. Og det er jo også en mulighed at bygget ovenpå, og lave sådan en som den her gennemgående hele vejen igennem. VI er udmærket klar over at de her gamle lager- og produktionsbygninger de ikke lever op til nutidens standarder og krav, så hvis de skal renoveres til udlejning så koster det nok rimeligt mange penge, så valget står mellem en bulldozer eller en renovering. På sigt kunne vi godt tænke at få lavet sådan en rigtig god erhvervspark hernede. Fordi vi ligger utroligt centralt i forhold til både banegården og busser og det er nemt at komme til også fra motorvej, så på den måde mener vi at vi er rimeligt attraktive. Vi er selvfølgelig i konkurrence fra både NOVI og CityHouse. Det vi egentlig også godt kunne tænke os i den her henseende er egentlig og se nogle nye tanker omkring hvordan man også kunne gøre det, en erhvervspark som det her, for det er vi jo novicer på. Man får aldrig tænkt det helt igennem så nu de der 10 lejere vi har hvilke krav er det de har. Det er spændende men det kræver også rigtig meget. Vi kommer ikke til at ekspandere på medarbejderantallet, så derfor det at have sp mange tomme kvadratmeter det kan man ige så godt udnytte til et eller andet. Vi har nogle der har lejet sig ind i bare det rå beton, det gamle lagerhal som vi har dernede. Lars: hvad har I tilbage af Gabriel her? Gabriel: medarbejdermæssigt har vi lige godt 50 mennesker ansat her. Mikkel: det er så blandet sammen med de andre der også lejer sig ind her? Gabriel: fuldstændigt. Altså de første borde man kommer ind til det er Gabriel og så den boks jeg sad i, det er den sidste vi har. På den her etage har vi kun mødelokaler og så kantine. Ovenover det er så FlexDanmark der har hele den. Mikkel: de her mødelokaler de er så til benyttelse af de Gabriel: dem kan de leje. Vores kantine har vi så outsourcet til EuroWest (????), og dem kan lejerne så lave aftaler med ud fra nogle priser som vi så dikterer, fordi det egentlig er os der driver kantine alligevel, selvom den er outsourcet. Vi har 3 mødelokaler af den her størrelse, så har vi et konferencerum nedenunder som man så kan leje ud eller man kan leje. Lars: vi har 3 kategorier. Kan du ikek prøve at følge os igennem et typisk kundeforløb fra start til de er i gang og har lokalerne Gabriel: standardudlejningen det er sådan et lille rum hvor der er plads til to personer, ca. 30m Så har vi sat sådan nogle glasvægge op mellem nogle af rummene så man kan det er desværre ikke sådan nogle man mobilt kan flytte men så kan man leje fra 30 til 210m2 hvis man vil have sådan en hel længde der. Så det er egentlig det vi går efter det kan tilpasses. Så er der en der ringer og godt kunne tænke sig at se det og så laver vi en aftale om at de kan komme ud og så giver dem en rundvisning og fortæller hvad der er præmisserne eller principperne ved at bo her. Så går de hjem og tænker lidt over det, kommer evt. ud og kigger det igen, og så sender vi en udkast til en lejekontrakt, så forhåbentlig accepterer de den og så kan de flytte ind derefter. Lars: op til hvor meget kan de leje? Gabriel: FlexDAnmark har ca mand tilknyttet deroppe, omkring mennesker i dagligdagen. Men de har jo 24 vagter og det er jo sådan ind og ud. Ovre i den bygning derovre der sidder de en 30 stykker. Vi ser dem ikke ret meget. Der er nogen der bliver lidt overrasket over meget srøj, meget lsy og meget uro når man sidder i sådan et kontormiljø, altså der er ikke ret meget privatliv. Der er nogen der bliver lidt trætte af det. Så ahr vi et enkelt yderligere lokale hernede på 125m2 som også er lidt på samme måde og så har vi overetagen hvor man kan få det fuldstændig for sig selv- der er egen indgang. Så det er sådan lidt efter hvad lejeren har lyst til og har behov for. Om man har brug for sparring. Vores koncept det er at der skal være mulighed for at udveksle informationer. Fremadrettet bliver det også lidt en blanding der er mange der bliver skræmte af det her storrumsmiljø, jeg tror ikke det er helt så moderne mere. Og vi er heller ikke selv, i hvert fald ded fleste af os er heller ikke særligt glade for det. Det er svært at bevare koncentrationen. Der er flere lejere der ikke har skrevet kontrakt fordi det skræmmer dem. Vi har selv, altså det er svært at føre en samtale confidential fra sin egen plads, så skal jeg op at stå. Vi har to damer der sidder hernede og sælger fisk til Litauen og andre steder og de snakker altså højt når de snakker, så har vi et lokale udlejet til administrationen i et Fitnesscenter og de synes jo det er herligt. Så det er alt efter hvad behovet er. Det er også derfor vi ikke vil låse os fast på hvad det fremtidige behov skal være nødvendigvis. Lars: hvad har man af fællesfaciliteter: Gabriel: vi er startet i det små parkeringen det er en del af det og kantinen og IT-driften, vi udlejer mbits som de kan koble sig på. Mødelokalerne er der mulighed for. Det er der vi har afgrænset os indtil videre. Men vi har også snakket om om vi skal udvide det til fx fælles telefonisystem, fælles leverandører 81

82 af kontormøbler, kontorartikler. Men vi er sådan lidt bange for den administrative del af det. eelt set, sådan som Gabriel er desginet, så er hver afdeling en master og vi bliver målt på vores performance, som fx så kan jeg fra økonomiafdelingen godt gå ud til en lejer og sige vi har en fantastisk bogholder, vi sidder kun 3 mand, der er ingen grund til at I skal have jeres eget selvstædnige bogholderi, vi kan gøre det til den halve pris. Det samme har vi en marketingsafdeling og en designafdeling fx De har også fuld tilladelse til at gå ud og tilbyde deres arbejdskraft. Vi er også en lille smule forbeholdne for at drage for mange af de her eksterne leverandører ind i det. Mikkel: I har ikke fællesområder som fx Lounge GabrieL nej altså kantinen, og vi har haft nogle forskellige forespørgsler på bl.a. en løbeklub. Hvert kvartal prøver vi at lave et fællesarrangement hvor vi kan mødes, evt få en eller anden til at komme og fortælle om et eller andet emne, et efter-arbejdsmøde. Noget vi sponorerer. Vi kan godt mærke at vi stadig er novicer på udlejningsområdet, vi skal sådan lige have fundet ud af hvor vi afgrænser det, og hvad der er behov for og muligheder for. Der var en udlejer den anden dag der foreslog sådan en fredagscafé-agtigt, det kunne på sigt godt være en god idé. Det er jo mange gange på den måde man knytter de her kontakter. Nogle de er gode til det, andre de er knapt så gode til det. Lars: er der en form for startpakke? Gabriel: vi ved hvad sådan en 30m2 rum koster, så kan de selv gange op. Har de lyst til at få IT så koster 1mbit så og så meget osv. Vi erfarer at de første der har fået lejekontrakter de har fået noget friere rammer, det er lidt forskelligt. Lars: hvordan er friheden i forhold til at indrette sig selv? Gabriel: det står forholdsvist frit for. Der skal ikke være musik. Vi har noget der hedder SilentSolution som er sådan nogle palder vi tilbyder at de kan få sat op. Ellers har vi ikke sådan nogle krav. Lars: jeg har set nogle visualiseringer om at udvide Gabriel har I nogle faciliteter, fælles, som I godt kunne tænke jer at tilføje? GabrieL vi har ikke sådan snakket om noget. Altså vi har en rigtig rigtig gammel badmintonhal der ikke rigtig bliver brugt mere. Lars: hvad har I af egne faciliteter som ikke er til rådighed for de andre? Gabriel: vi har fælles netværks-kopimaskiner som ligger inde i midten af vores del som de andre lejere godt kan benytte sig af men det er vi ikke sådan helt vilde med. VI har snakket om at lave et decideret lejer-råd så vi kan få organiseret de her ønsker og mål som kommer fra vores lejere. Vi skal bare lige have fundet ud af hvordan koncept er, om vi så skal have ne fra hver virksomhed, så bliver det jo pludselig et stort råd, eller om det skal være 1 eller 3. FlexDanmark de har så helt andre interesser ift fællesskabet Lars: hvad så ift lager og postomdeling Gabriel: post det klarer vi så, så har vi en pige der fordeler det rundt. Vi har snakket om at lave en dueslag. Umiddelbart så har de mulighed for lager, vi er ikke helt vilde med det, men der er nogle enkelte der har nogle m2 dernede til overkydende bord eller lign. Det er ikke på grund af paldsmangel men de har ikke mulighed for aflåsning eller at få det afgrænset på nogen måde. Det bliver både støvet og sådan også. Lars: Så har vi målgruppen. I nævner at jeres målgrupper er innovative virksomheder, universiteter og relevante institutioner. rammer det meget godt? Gabriel: dem der har lejet sig ind pt rammer ikke netop den målgruppe i særlig stor stil, men altså det gøre det. vi har snakket om at leje hele lokaler ud til fx universitetet. Det vi søger meget er netop dem der kan bruge hinanden. Der er nogle af lokalerne dernede der er mere attraktive end andre ift hvem de bor ved siden af. det er naturligt. PÅ den måde har iv meget fleksibilitet. VI har sådan noget der hedder SmartCity, han kom personligt og lejede bare et skrivebord, da han så fik ansat en mere så flyttede han bare over i et andet lokale. Vi prøver at de om der er parringsmuligheder i den henseende. (27.41) Men vi kan mærke at den respons vi får det er mere på hvor lokalet ligger rent fysisk, og ikke så meget hvem naboerne er. lars: hvad er kundernes budget? Gabriel: vi har en lejepris inkl. fællesomkostninger på ca om måneden. I får en kopi af den standard der. For ne celle på 30m2 inkl. vand varme osv. så betaler de selv kantine oveni og hvis de skal have internet. I de andre lidt mere specielle lokaler er det lidt mere særskilte aftaler, men alligevel ikke så meget anderledes end standarden. Dem der fx bor i lagerhallen betaler ca halv pris af os andre, og når FlexDanmark skal bruge så mange kvadratmeter som de skal så får de også en lidt fordelagtig pris. lars: en typisk lejeperiode for en kunde? Gabriel: jamen vores standard siger at vi vil have 6 mdr. depositum, men der er også nogen hvor vi kun tager 3mdrs. depositum. Opsigelsesperiode er også 3 mdr. Mikkel: er der adgang hele døgnet? Gabriel: Ja. Lars: hvem tiltrækker I mest enkeltpersoner, eksisterende firmaer osv? Gabriel: det er enkeltpersoner som gerne vil være mere fælles og som er på vej ud af det pågældende sted de bor fx fordi det er blevet dyrere at leje, eller placeringen ikke er attraktiv. Og så tror jeg at vores priser er rimeligt attraktive ift konkurrenterne, vi er noget billigere end NOVI fx de tilbyder så også både sekretær og kopimaskine osv. Vi er mere på det sociale miljø Lars: filosofi. Hvad er jeres vision Gabriel: vi vil jo gerne have at det her område hernede det skal udbygges vi snakker meget løbende om også med kommunen hvad der er af muligheder. Også den å der render hernede bagved det er den å der også render ind gennem Nytorv den har vi også overvejet at blotlægge. Den går så under vores parkeringsplads så vi er ikke voldsomt interesserede i det. Men nu hvor de er ved at ombygge alt det er gamle jernbaneareal det kan jo også give noge muligheder for os fx at få anlagt nogle nye stier eller cykelstier, mere direkte adgange herover til og generelt gøre det lidt kønnere hernede. Visionen er jo selvfølgelig på et eller andet tidspunkt at få hele det her areal renoveret i stor stil og så få bygget en fin og god erhvervspark for sådan nogle gode virksomheder som gør noget virkelig. og kan være med i det her miljø. Men der er ikke nogen tidshorisont. og ejendomsmarkedet er ikke særlig godt for tiden, det er svært at tiltrække nye virksomheder Lars: kvaliteter ift jeres konkurrenter Gabriel: attraktive lokaler, godt miljø, faciliteter. Der er nem adgang hertil, det er ikke ret langt fra centrum. Lars: har I nogle tanker ift det at tilbyde en arbejdsplads omkring miljø og stemning Gabriel: det er lidt det vi markedsfører os på, det er nogle, det vi kalder, lækre lokaler, nyrenoverede, godt miljø. Der bliver dog meget varmt om sommeren med de her store lysindfald vi har,og det er svært at ventilere i storrumet. Vi er i gang med at ombygge ventilationsanlægget da vi har haft nogle klager i løbet af sommeren (33.47) 82

83 DØGNMIDDEL Her ses et udsnit af regnearket for døgnmiddelberegning i bygningen. esten kan findes i filen døgnmiddel.xlxs på bilags-cd en. 83

84 AKUSTIK Her ses et udsnit af regnearket for det akustiske indeklima i bygnignen. esten kan findes i filen akustik.xlxs på bilags-cd en. 84

85 VENTILATION Her ses et udsnit af regnearket for ventilationsbehovet i bygningen. esten kan findes i filen ventilation.xlxs på bilags-cd en. 85

86 KONSTUKTIONSDETALJE Etagedæk og tagterasse UDE INDE 22mm 8mm 65-80mm 180mm 22mm 25mm 50mm 120mm 45mm 120mm 580mm 430mm 15,5mm 15,5mm 15,5mm 15,5mm Secura board Secura board Nedhængt loft med ventilation Beton Dampspærre Underlag energi isolering Hardkile isolering Klimamembran Strøer Trægulv Secura board Secura board Nedhængt loft med ventilation Mineral uld Lydbøjle Beton Strøer Mineral uld Trægulv 1:50 Indervæggen Indervæggen er opbygget med et stålskelet med to gipsplader på hver side. Den samlede vægtykkelse bliver 120 mm. Indervæggen er BS60, hvilket vil sige at konstruktionen er brandsikker i 60 min. Dermed kan kontorerne med et brandsikkert eller branddrøjt etagedæk være en brandcelle. [Kilde findes på bilags- CD en, i filen kilder.odt] Etagedæk Etagedækket er opbygget med beton. Der bliver lagt to gange 15,5 mm Secura board i loftet så den samlede modstandsevne for konstruktionen så den bliver EI 120. Det betyder at konstruktionen bliver BS120 altså brandsikker i 120 min. Dermed bliver kontorerne til brandceller. [Kilde findes på bilags-cd en, i filen kilder. odt] 86

87 Kældervæg Ydervæg 400mm 370mm 108mm 165mm 165mm 150mm Polystyren Teglsten Beton Isolering Isolering Porebeton Tag Terrændæk 80mm 180mm 100mm 120mm 120mm 320mm 150mm 458mm 15,5mm 15,5mm Secura board Secura board Nedhængt loft med ventilation Beton Isolering Hardkile isolering Tagpap Kapillarbrydende lag Isolering Beton ør til gulvvarme Lekkablokke Trægulv 87

88 U-VÆDIE [By og Byg Anvisining 202, 2002 ] [andre kilder til U-værdier og lampda-værdier findes i filen Kilder.odt på bilags-cd en] 88

89 Be10 Hele Be10 beregningen findes på bilags-cd en 89