Ejendomsselskabet Nordtyskland kvartal 2013 og budget 2014

Transkript

1 1. 3. kvartal og budget 2014 Regnskabsrapport for kvartal Det ordinære overskud for perioden er 7,9 mio. EUR, hvilket er det samme som det budgetterede. Lejeindtægterne er 29,3 mio. EUR, hvilket er 0,2 mio. EUR lavere end budgetteret. De samlede driftsomkostninger er 5,2 mio. EUR mod budgetteret 5,3. Der er år til dato afskrevet 0,9 mio. EUR på konstaterede tab på lejetilgodehavender. Ud af de samlede driftsudgifter udgør konstaterede tab på lejere, hensættelser til tab og advokatomkostninger netto 0,6 mio. EUR, hvilket er 0,2 mio. EUR mindre end budgetteret. Der er i alt hensat 1,2 mio. EUR til tab på lejetilgodehavender svarende til 2,9 procent af årslejen. Nettorenteudgifterne er 13,2 mio. EUR mod 13,4 mio. EUR budgetteret. Resultatet for perioden, før skat og inkl. gevinst ved salg af ejerlejligheder og ejendomme, udgør dermed 10,3 mio. EUR, hvilket er 2,3 mio. EUR mindre end budgetteret, hvilket skyldes mindre salg af lejligheder og ejendomme i perioden. Salg af lejligheder og ejendomme Gevinsten på solgte ejerlejligheder og ejendomme er 2,4 mio. EUR mod budgetteret 4,8 mio. EUR. Det forventes fortsat, at budgettet for salg opfyldes for året som helhed. Urealiserede tab på renteafdækninger Det urealiserede tab på renteafdækninger er reduceret til 29,6 mio. EUR ultimo 3. kvartal. Det urealiserede tab på renteafdækningen reduceres til 0 i løbet af afdækningernes restløbetid i takt med afvikling af rentebetaling på swapaftalerne. Performance for ENKAS ultimo 3. kvartal * Indre værdi pr. aktie EUR ekskl. selskabseffekt efter udbytte ( DKK) Indre værdi pr. aktie inkl. selskabseffekt efter udbytte EUR ( DKK) Samlet afkast siden start inkl. selskabseffekt og tillagt udbytte udbetalt (3,5% + 4% + 5% + 7%) 29,7% Etableringsdato Januar 2007 * Indre værdi er opgjort ultimo 3. kvartal, idet den benyttede ejendomsvurdering er pr. ultimo. Selskabets ejendomme vurderes alene til dagsværdi i forbindelse med årsregnskabet. Indre værdi pr. aktie ultimo For ENKAS ekskl. selskabseffekt For ENKAS inkl. selskabseffekt EUR ( DKK) EUR ( DKK) Lejetomgang september Tomgang i antal lejemål 2,6% Tomgang i leje 3,8% Ejerlejligheder fragår når de er registreret hos notar. Aktiver og lån ultimo 3. kvartal Egenkapital 238,8 mio. EUR Ejendomsportefølje 675,4 mio. EUR Aktiver i alt 688,0 mio. EUR Lån inkl. bankgæld 408,7 mio. EUR Lån i procent af ejendomsværdi 61% Ordinært overskud i procent kvt. Forecast for Regnskab Af investeret kapital 3,4% 4,5% 4,3% Af egenkapital primo året 3,3% 4,3% 4,2% Er ekskl. gevinst ved salg af ejerlejligheder og ejendomme. Urealiseret swaptab I EUR Urealiseret tab på renteafdækning Ult. 3. kvt. Ult. 29,6 mio. 40,3 mio. Forventet resultat for Der forventes et resultat for hele året en smule over det budgetterede. Core Property Management A/S // Skoubogade 1, 2.sal, 1158 København K T: // info@coreproperty.dk // wwww.coreproperty.dk Core Property Management A/S // Skoubogade 1, 2. // 1158 København K // T: // info@coreproperty.dk // wwww.coreproperty.dk

2 3. kvartal RESULTATOPGØRELSE År til dato I alt () (Forecast) Lejeindtægter - bolig Lejeindtægter - erhverv Lejeindtægter - anden Lejeindtægter % Vedligehold Ejerandel af 'Nebenkosten' Tab på lejedebitorer Hensat til tab på lejedebitorer Inkasso- og advokat Lokal tysk adm Gebyrer og div omk Driftsomk % Nettolejeindtægter % Management fee Rejser i Tyskland Regnskab og revision Bestyrelse m.v Valuar Administration % Resultat før finansielle poster % Renteindtægter, indlån Renteudgifter, realkredit- og banklån Renteudgifter, støttede lån Renteswap, renter modtaget Renteswap, renter betalt Valutatermin, renter Anden renteafdækning, FRA'er og caps Finansielle poster - netto % Ordinært resultat % i % af investeret kapital 3,37% 3,36% 1,31% 1,18% 0,88% 1,12% 4,49% 4,51% 4,26% i % af egenkapital 3,31% 3,70% 1,36% 1,18% 0,86% 1,06% 4,25% 4,84% 4,24% Renteswap, værdiregulering Rentecap, værdiregulering Valutatermin, værdiregulering Lån, værdiregulering, -tab/ -gev. og omk Ejendomme, værdiregulering Salg af lejligheder Salg af ejendomme Særlige poster i alt % Resultat før skat % i % af investeret kapital 4,39% 5,36% 2,12% 1,35% 0,92% 3,34% 7,74% 7,18% 23,17% i % af egenkapital 4,32% 5,91% 2,20% 1,35% 0,90% 3,16% 7,32% 7,70% 23,09% Skat Periodens resultat % NEBENKOSTEN Forudbetalt Nebenkostenbidrag Forudbetalt varmebidrag Ejerandele Nettotilgodehavende (+)/ -gæld (-) I alt Afholdte udgifter, Nebenkosten Afholdte udgifter, varme I alt

3 3. kvartal BALANCE År til dato 0 AKTIVER () (Forecast) Investeringsejendomme - primo Tilgange, anskaffelsessummer og omk Tilgange, moderniseringer Afgange Værdireg. til dagsværdi Investeringsejendomme Tilgodehavende leje Tilgodehavende Nebenkosten Tilgodehavende Nebenkosten - tidl. år Hensat til tab på lejedebitorer Lejetilgodehavender Renteswap, markedsværdi Rentecap og FRA, markedsværdi Valutaterminer, markedsværdi Andre tilgodehavender Selskabssskat/ udskudt skatteaktiv Periodeafgrænsningsposter Andre tilgodehavender Likvide beholdninger Aktiver i alt År til dato 0 PASSIVER () (Forecast) Kommanditaktiekapital Overført resultat tidligere år og frie reserver Overført årets resultat og poster på EK Værdireg. mv. renteswap Værdireg. mv. valutatermin og cap Skat af dagsværdireguleringer Udbytte Egenkapital Udskudt skat Hensatte forpligtelser Ansvarlige lån fra komplementarer Realkreditlån Støttede lån Banklån Langfristet gæld Bankkreditter Renteswap, markedsværdi Rentecap og FRA, markedsværdi Valutaterminer, markedsværdi Leverandører af varer og tjenesteydelser Deposita og forudbetalt leje Anden gæld Kortfristet gæld Passiver i alt NØGLETAL Indre værdi pr. aktie Indre værdi pr. aktie inkl. selskabseffekt* Loan to Value** 61% 64% 61% 61% 61% 60% 0% 61% *) selskabseffekt efter skat 2,95% - før skat 3,5%. **) langfristet gæld + anden bankgæld/ ejendomsværdi

4 forudsætninger 2014 tet for 2014 er udarbejdet med følgende forudsætninger: 1. Lejeindtægter: Lejen er opgjort som faktisk leje for oktober omregnet til årsleje og tillagt 2%. 2. Der er korrigeret for frasalg af ejendomme og ejerlejligheder (herunder særligt salg af ejendommen Wedel i Hamborg med en årlig indtægt på ca. 1 mio. EUR, og der er tillagt lejeindtægter for forventede ombygninger af kontor til bolig. 3. Vedligehold er fastholdt uændret på 3 mio. EUR. 4. Udgifter til ejerandel af Nebenkosten er uændret 0,8 mio. EUR. 5. Der er budgetteret med tab på lejere og udgifter til advokat på 850 teur mod 1 mio. EUR i. 6. Managementfee til CPM er beregnet med en balance som tager hensyn til frasalg, tilkøb og revurdering af ejendomsbalancen. Fee et er uændret 3,4 mio. EUR. 7. Øvrige omkostninger er uændrede. 8. Renteudgifterne er budgetteret med 1,4% bestående af et uændret lånebidrag på 0,75%, en kursskæring på 0,1% og en 1-årig flexrente på 0,55% 9. Swaptabet reduceres over året i takt med rentebetalingerne og der er forudsat en uændret rente. 10. Valutaafdækningen af egenkapitalen er fastlagt til 50% dækning og forventes at koste 0,25% årligt svarende til 0,3 mio. EUR. 11. Ejendomsbalancen er lineært reduceret med et budgetteret frasalg på 25 mio. EUR (afgang 20 mio. EUR i balancen grundet 20% gevinst) af ejendomsbalancen. Beløbet kan blive noget højere, men vil afhænge af de konkrete markedsvilkår i Der er i købt ejendommen Bismarckstrasse 79, Düsseldorf. Ejendommen skal ombygges til boliger i 2014, og der er ikke indregnet lejeindtægter i Der forventes aktiverede moderniseringer og særlige projekter for 12,8 mio. EUR, hvilket er 4,3 mio. EUR højere end i. 13. Der forventes en gevinst på frasolgte ejendomme på 20% og en likviditetsfrigørelse på omkring 50% målt på salgspriserne. 14. Der er budgetteret med et udbytte på 6%, svarende til DKK pr. aktie.

5 2014 RESULTATOPGØRELSE I alt () () () () Forecast Lejeindtægter - bolig Lejeindtægter - erhverv Lejeindtægter - anden Lejeindtægter % Vedligehold Ejerandel af 'Nebenkosten' Tab på lejedebitorer Hensat til tab på lejedebitorer Inkasso- og advokat Lokal tysk adm Gebyrer og div omk Driftsomk % Nettolejeindtægter % Management fee Rejser i Tyskland Regnskab og revision Bestyrelse m.v Valuar Administration % Resultat før finansielle poster % Renteindtægter, indlån Renteudgifter, realkredit- og banklån Renteudgifter, støttede lån Renteswap, renter modtaget Renteswap, renter betalt Valutatermin, renter Anden renteafdækning, FRA'er og caps Finansielle poster - netto % Ordinært resultat % i % af investeret kapital 1,25% 1,27% 1,27% 1,29% 5,08% 5,08% 4,49% i % af egenkapital 1,46% 1,51% 1,47% 1,46% 5,89% 5,89% 4,25% Renteswap, værdiregulering Rentecap, værdiregulering Valutatermin, værdiregulering Lån, værdiregulering, -tab/ -gev. og omk Ejendomme, værdiregulering Salg af lejligheder Salg af ejendomme Særlige poster i alt % Resultat før skat % i % af investeret kapital 1,76% 1,78% 1,78% 1,81% 7,21% 7,21% 7,74% i % af egenkapital 1,94% 2,02% 1,96% 1,94% 7,86% 7,86% 7,32% Skat Periodens resultat % NEBENKOSTEN Forudbetalt Nebenkostenbidrag Forudbetalt varmebidrag Ejerandele Nettotilgodehavende (+)/ -gæld (-) I alt Afholdte udgifter, Nebenkosten Afholdte udgifter, varme I alt

6 2014 BALANCE 0 AKTIVER () () () () Forecast Investeringsejendomme - primo Tilgange, anskaffelsessummer og omk Tilgange, moderniseringer Afgange Værdireg. til dagsværdi Investeringsejendomme Tilgodehavende leje Tilgodehavende Nebenkosten Tilgodehavende Nebenkosten - tidl. år Hensat til tab på lejedebitorer Lejetilgodehavender Renteswap, markedsværdi Rentecap og FRA, markedsværdi Valutaterminer, markedsværdi Andre tilgodehavender Selskabssskat/ udskudt skatteaktiv Periodeafgrænsningsposter Andre tilgodehavender Likvide beholdninger Aktiver i alt PASSIVER () () () () Kommanditaktiekapital Overført resultat tidligere år og frie reserver Overført årets resultat og poster på EK Værdireg. mv. renteswap Værdireg. mv. valutatermin og cap Skat af dagsværdireguleringer Udbytte Egenkapital Udskudt skat Hensatte forpligtelser Ansvarlige lån fra komplementarer Realkreditlån Støttede lån Banklån Langfristet gæld Bankkreditter Renteswap, markedsværdi Rentecap og FRA, markedsværdi Valutaterminer, markedsværdi Leverandører af varer og tjenesteydelser Deposita og forudbetalt leje Anden gæld Kortfristet gæld Passiver i alt NØGLETAL Indre værdi pr. aktie Indre værdi pr. aktie inkl. selskabseffekt* Loan to Value** 61% 60% 60% 60% 60% *) selskabseffekt efter skat 2,95% - før skat 3,5%. **) langfristet gæld + anden bankgæld/ ejendomsværdi