LOKALPLAN NR Indsigelsesfrist xx. xxxxxx For et nyt boligområde ved Torneværksvej i Rønne

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 2 Indsigelsesfrist xx. xxxxxx 21 For et nyt boligområde ved Torneværksvej i Rønne september 21

2 Indsigelser og ændringsforslag Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal de sendes til: Teknik & Miljø Skovløkken Allinge TeknikogMiljoe@brk.dk. Forslaget blev vedtaget ved Kommunalbestyrelsesmødet den xx.xx og annonceret i Rytterknægten den xx Fristen for indsigelser eller bemærkninger udløber mandag den xx.xxx.xxxx kl 12. Herefter vil Bornholms kommunalbestyrelse tage endelig stilling til planen. Titel: Journalnummer: Tekst og fotos: Illustrationer: Produktion: Lokalplan nr. 2 for 2 boliger ved Torneværksvej 1.2.P16-86 Teknik & Miljø i Bornholms Regionskommune blå streg Bornholms Regionskommune

3 INDHOLDSFORTEGNELSE HVAD ER EN LOKALPLAN 4 INDLEDNING REDEGØRELSE 6 Lokalplanforslagets hensigter 6 Forhold til anden planlægning 11 Tilladelser fra andre myndigheder m.v. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12 BESTEMMELSER Formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og placering 13. Bebyggelsens ydre fremtræden Skilte og reklamer Vej, sti og parkeringsforhold Ubebyggede arealer Udstykning Ledningsforhold og antenner Forudsætning for ibrugtagning Servitutter som lokalplanen forudsætter aflyst Ophævelse af lokalplaner 1 1. Vedtagelsespåtegning 1 KORTBILAG 16 Kortbilag 1 Lokalplanområdet afgrænsning 16 Kortbilag 2 Fredninger og beskyttelse 17 Kortbilag 3 Byggefelter, parkering og veje 18

4 INDHOLDSFORTEGNELSE HVORNÅR SKAL DER LAVES LOKALPLAN Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave en lokalplan, før der kan gives tilladelse til: større udstykninger større byggerier og anlægsarbejder større nedrivninger Kommunalbestyrelsen har ret til at lave en lokalplan, når den finder det formålstjenligt. EN LOKALPLAN BESTÅR AF Redegørelse, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Planbestemmelser, der er de juridisk bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Kortbilag, der blandt andet viser området s udstrækning Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Andre bilag, som f.eks. kan være illustrationsskitser eller andet uddybende materiale Nogle lokalplaner er ledsaget af et kommuneplantillæg, når gennemførelse af planen bevirker ændringer i kommuneplanen. LOKALPLANERS INDHOLD OG BETYDNING En lokalplan bestemmer hvordan et område må udvikles En lokalplan er en detaljeret plan, der bestemmer, hvad der kan ske i et afgrænset område. Planen kan indeholde bestemmelser om en lang række forhold om anvendelse og disponering af arealer, om bebyggelsen og om arkitektoniske udformning.. Juridisk bindende for grundejerne Bestemmelserne i en lokalplan er juridisk bindende for den enkelte grundejer. I bestemmelser kan man se hvad der kan, og ikke kan tillades. Lokalplanens redegørelse er derimod ikke bindende for grundejerne. Offentlig høring Et forslag til lokalplan skal i offentlig høring. I offentlighedsperioden får alle mulighed for at kommentere planforslaget før planen vedtages endeligt. Vedtagelser sker bl.a. på baggrund af de indsigelser der kommer i offentlighedsperioden. Dispensationsmulighed Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Større afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Planens principper findes i formålsbestemmelser og anvendelsesbestemmelser. Lokalplaner handler kun om fremtidige ændringer Bestemmelserne i en lokalplan berører alene fremtidige ændringer. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte uanset bestemmelserne i en lokalplan. En lokalplan medfører ikke i sig selv handlepligt for grundejerne, og den udløser heller ikke pligt til at realisere de bebyggelser eller anlæg, der er indeholdt i planen.

5 INDLEDNING Den 3. februar 21 besluttede Teknik & Miljøudvalget at der skal udarbejdes en lokalplan for et nyt boligområde ved Torneværksværksvej i Rønne. Forslaget er nu udarbejdet og kommunalbestyrelsen har den xx. Xx 21 vedtaget at sende det i høring fra den xx til den xx, hvor det er muligt at komme med sine bemærkninger til forslaget. Området set fra Torneværksvej

6 REDEGØRELSE LOKALPLANFORSLAGETS HENSIGTER Baggrund Den 3. februar 21 besluttede Teknik & Miljøudvalget, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag, der muliggør opførelse af mindst 2 nye boliger. I forbindelse med udflytning fra Slottet i Rønne er der opstået et behov for at opføre et antal nye boliger, hvor der både er selvstændige lejligheder og lejligheder der ligger i forbindelse med fællesfunktioner og personale. Tidligt i planlægningsprocessen har der bl.a. været afholdt workshops med repræsentanter for de kommende beboere, personale, bygherrerådgivere m.v. Resultatet her af er at der er bred enighed om at byggeriet ikke må have institutionspræg og bør opføres i mindre grupper på 4-6 boliger og et større fælleshus. Et område nord for Torneværksvej er udlagt til byudviklingsområde i Regionkommuneplanen. Det var oprindeligt hensigten, at der skulle planlægges boligbyggeri for hele området dog under hensyntagen til fortidsmindet. Det kan dog ikke lade sig gøre at bebygge hele området, da der ifølge miljølovgivningen er udlagt en 3 m miljøbeskyttelseszone omkring BOFA. Inden for miljøbeskyttelseszonen må der ikke lokalplanlægges for ny miljøfølsom arealanvendelse, bortset fra ubebyggede, rekreative formål. Derfor er lokalplanen afgrænset til et mindre område, hvor byggefeltet er placeret udenfor beskyttelseszonerne. Se fig. 1. Formål Lokalplanens formål er at skabe planmæssige rammer for opførelse af helårsboliger (tæt lav bebyggelse) og fællesfunktioner i tilknytning til bebyggelsen. Bebyggelsen skal tilpasses området, så der dannes en harmonisk afgrænsning mod det åbne land. Lokalplanen skal desuden sikre at nye boliger opføres som lavenergibebyggelse. Bygrænsen set fra øst 6

7 REDEGØRELSE Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter en del af matr. nr.64a og hele matr. nr. 67a Rønne markjorder. Området omfatter et areal på ca m² og er beliggende i byzone. Området er beliggende i den nord-vestlige del af Rønne på grænsen til det åbne land. Mod nord grænser lokalplanområdet op til dyrkede arealer, der er omfattet af s 1 meter fortidsmindebeskyttelse. Mod øst grænser området ligeledes op til dyrkede landbrugsarealer, der er omfattet af miljøbeskyttelseszonen omkring Bornholms Affaldsbehandling BOFA (3m). Fortidsmindebeskyttelse omkring 1 m Miljøbeskyttelseszone omkring BOFA 3 m Tor nevær ksvej Fig. 1 Beskyttelseszoner Mod syd afgrænses området af Torneværksvej og de åbne arealer ved landsstævnestadion og mod vest er ligger bebyggelsen Højvangsparken, en 3 etagers boligbebyggelse der i dag markerer overgangen fra land til by. Højvangsparken set fra Torneværksvej 7

8 REDEGØRELSE Lokalplanens indhold Bebyggelsen: Bebyggelsen skal fremstå som en samlet enhed med en vis ensartethed, så den fremstår som et harmonisk afpasset område, der naturligt afgrænser by og land. Bebyggelsen skal opføres som tæt-lav bebyggelse i mindre grupper som klynge-, gård- eller rækkehuse på 4-6 boliger samt en fællesbygning. Bygningerne kan max opføres i én etage og med en bygningshøjde på max 8, m. Bebyggelsesprocenten fastsættes til max. 2 indenfor lokalplanområdet. Matriklerne indenfor lokalplanområdet skal sammenlægges og kan ikke udstykkes. Tagdækning skal udføres af tegl, zink, pap eller skifer. Ydervægge skal udføres af murværk eller skifer. Ydervægge på mindre bygningsdele samt garager, carporte og udhuse kan udføres i andet materiale Fig. 2-4 er et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan placeres og udformes. Her er der tegnet 2 boliger samt en servicebygning med mulighed for at udvide med yderligere 12 boliger. I denne lokalplan er byggefelt, parkeringsareal samt indkørsel og sti adgang er fastlagt som vist på kortbilag 3. Bebyggelsen skal derfor nødvendigvis ikke placeres som på dette eksempel. Fig. 2 - Eksempel på bebyggelsesplan 8

9 REDEGØRELSE Fig. 3 - Eksempel på tværsnit set fra vejen Fig. 4 - Eksempel på tværsnit set fra Torneværksvej Lavenergibebyggelse: Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Opvarmning (centralvarme og varmt vand) kan tillades udført med varmepumper eller lignende. Der er ikke krav om tilslutning til fjernvarme, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. Der tillades kun undtagelsesvis opvarmning med elvarmepaneler. Udstykning: Bebyggelsen skal opføres på samme matrikel som en samlet bebyggelse, og kan derfor ikke udstykkes på et senere tidspunkt. Dette medfører at dele af matrikel nr. 67a og 68b Rønne Markjorder skal sammenlægges før de kan bebygges. Lokalplanområdet skal udgøre en selvstændig matrikel. Veje, stier og parkering: Der tillades kun én vejadgang/indkørsel til området fra, som skal udlægges i en bredde på mindst 6 m. Stier til og i området skal udlægges i en bredde på 2 m. Dog skal evt. ekstra redningsvej udlægges i en bredde på mindst 2,8 m. Der er i byggefeltet udlagt et fælles parkeringsareal, jf. kortbilag 3. Det vurderes at dette byggeri svarer til kategorien - Kollegier, ungdomsboliger og klubværelser og der skal derfor anlægges ½ parkeringsplads pr. bolig og 1 cykelplads, i følge Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer på Bornholm 9

10 REDEGØRELSE Terræn: På nedenstående kort kan man se, m højdekurver for området. Der er et fald i området på ca. 4 m. Dette betyder, at der skal tænkes over, hvordan husene placeres på grundene. Faldet går fra øst mod vest. Det er fastsat i bestemmelserne, at der ikke må terrænreguleres mere end +/- 1 m fra naturligt terræn. Derfor skal husene tilpasses terrænet, og det kan være nødvendigt at bygge i flere niveauer. 21, 22 22, 23 23, 24 24, 2 2, 26 26, Fig. - Kort over højdekurver Beplantning: Vejen er i dag en fint indrettet Allé med vejtræer i begge sider. En hæk afgrænser byggeriet ved Højvangsparken. Symmetrien ved vejanlægget ønskes videreført og derfor skal det nye lokalplanområde også afgrænses af levende hegn med samme type hæk mod vest og syd. Hækken skal placeres i skel mod vejen og placeres m fra vejskel til Torneværksvej. Hækken må ikke have en højde på mere en 1,8 m. Vejen set fra Torneværksvej Der skal ligeledes etableres beplantning mod øst, således at bebyggelsen afskærmes, og der bliver en præcis afgrænsning mellem by og land. Beplantningen skal fremstå som et naturligt levende hegn med en blanding af buske og træer. Kirsebær, mirabel, tjørn mv. 1

11 REDEGØRELSE Mod nord må der ikke etableres beplantning indenfor fortidsmindebeskyttelseszonen, derfor skal evt. beplantning placeres indenfor byggefeltet, dog er der ikke et krav om beplantning mod nord, jf. kortbilag 3. Have- og terrassearealer i tilknytning til boligerne kan indhegnes af hække eller buske, evt. suppleret med indvendigt trådhegn. Området set fra nord FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanlægning Zonestatus Ophævelse af lokalplaner Lokalplanområdet er beliggende i Regionkommuneplan 2 rammeområde 17.B.32 og i forslag til Kommuneplan 29 i rammeområde 11.B.3 med en anvendelse til helårsboligformål, en max. bebyggelsesprocent på 2, max. 1 etage og max bygningshøjde på 8, m. Lokalplan 2 er i overensstemmelse med Regionkommuneplanen 2 og forslag til Kommuneplan 29. Lokalplanområdet indgår i 3 km kystzonen, men ligger i byzone op til bygrænsen. Områdets udbygning vil ikke have nogen indflydelse på kystlandskabet. Området er beliggende i byzone. I 1983 udarbejdede Rønne Kommune lokalplan -31, som omfatter et større område. I lokalplanen udlægges området ved til boligformål, men det defineres samtidigt, at en nærmere fastsættelse af anvendelsen skal ske i en supplerende lokalplan. Området er også omfattet af Temalokalplan 27 for helårsanvendelse. Lokalplan -31 og 27 ophæves for dette lokalplanområde ved denne plans endelige vedtagelse. 11

12 REDEGØRELSE Miljøvurdering Teknik & Miljø har foretaget en screening af lokalplanens indhold jf. 3 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Konklusionen på screeningen er at lokalplanen ikke indebærer at der skal gennemføres en miljøvurdering idet lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan, ikke fastlægger rammer for projekter nævnt i lovens bilag 3 og 4, ikke påvirker et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde, og ikke fastlægger rammer for anlægstilladelser til projekter, som må antages at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER M.V Den udarbejdede screening og beslutningen om at lokalplanen ikke skal miljøvurderes er offentliggjort i forbindelse med offentliggørelsen. Bornholms Museum I følge museumslovens 27 skal eventuelle fund i forbindelse med jordarbejder straks meldes til rigsantikvaren, der kan beslutte om arbejdet skal indstilles indtil en nærmere undersøgelse er foretaget. Rigsantikvaren kan tillige kræve arbejdet indstillet eller forundersøgelser foretaget. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkning Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Efter planlovens 17 gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan dog fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget og til forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år fra denne dato. Lokalplanens endelige retsvirkning Når kommunalbestyrelsen endeligt har vedtaget og offentliggjort lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen i følge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg med videre, som planen indeholder. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre tilstandsservitutter kan eksproprieres, hvis det er af væsentlig betydning for at planen kan virkeliggøres. 12

13 BESTEMMELSER Med hjemmel i planloven, lov nr. 388 af 6. juni 1991, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 29 fastsættes hermed følgende bestemmelser: 1. Formål Lokalplanens formål er: - at muliggøre opførelse af helårsboliger og fællesfunktioner i tilknytning til bebyggelsen. 2. Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr. nr. 64a samt hele matr. nr. 67a Rønne Markjorder Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1. Området må kun anvendes til helårsboligformål og bygninger til fællesformål i tilknytnings til boligerne Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet, jf. Planlovens 21a 4. Bebyggelsens omfang og placering. Bebyggelsens ydre fremtræden 4.1. Bebyggelse skal opføres som tæt-lav bebyggelse, såsom klynge-, gård- eller rækkehuse i grupper med 3-6 boliger i hver samt en fællesbygning Bebyggelse, terrasser o. lign. skal placeres inden for byggefeltet, jf. kortbilag Ny bebyggelse må kun opføres i højst 1 etage Bebyggelsesprocent fastsættes til Bygningernes højde må ikke overstige 8, m over grundens naturlige terræn. Der kan fastsættes niveauplaner i forbindelse med afsætningen af bygningerne..1. Tagdækning skal udføres af tegl, zink, pap eller skifer..2. Ydervægge skal udføres af murværk eller skifer. Mindre bygningsdele samt garager, carporte og udhuse kan udføres i andet materiale..3. Energipaneler kræver tilladelse. Energipaneler som placeres på bygninger skal integreres i bygningsfladerne. Energipaneler som placeres på terræn skal vurderes i forhold til landskab og arkitektur med hensyn til omfang, udseende og placering. 6. Skilte og reklamer 6.1. Reklameskiltning tillades ikke. 13

14 BESTEMMELSER 7. Vej, sti og parkeringsforhold 7.1. Vejadgang/indkørsel til området etableres fra, som vist på kortbilag 3. Adgangsvejen udlægges i en bredde på mindst 6 m Der udlægges en stiadgang fra til området, se på kortbilag 3. Stier skal udlægges i en bredde på mindst 2m, dog skal de udlægges i en bredde på mindst 2,8 m, hvis de skal benyttes som redningsvej Parkering etableres som fællesparkering, som skal placeres i parkeringsarealet udlagt hertil, jf. kortbilag 3. Der kan foretages mindre justeringer af parkeringsarealet, og det areal der ikke er nødvendigt til parkering kan overgå til byggefeltet. Parkeringspladser samt handicapparkering skal etableres i overensstemmelse med - Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer på Bornholm. For Kollegier, ungdomsboliger og klubværelser skal der anlægges ½ parkeringsplads pr. bolig Der skal etableres 1 cykelparkering pr. bolig, jf. Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer på Bornholm, 7.. Vej-, sti- og parkeringsarealer skal anlægges med fast belægning. 8. Ubebyggede arealer 8.1. Mindre bygninger og anlæg til områdets forsyning tillades Området skal mod vest og syd også afgrænses af levende hegn med samme type hæk som er plantet omkring Højvangsparken. Hækken skal placeres i skel mod vejen og placeres m fra vejskel til Torneværksvej. Hækken må ikke have en højde på mere en 1,8 m Der skal etableres et beplantning mod øst, således at bebyggelsen afskærmes, og der bliver en præcis afgrænsning mellem by og land. Beplantningen skal fremstå som et naturligt levende hegn med en blanding af buske og træer. Kirsebær, mirabel, tjørn mv. Mod nord må der ikke etableres beplantning indenfor fortidsmindebeskyttelseszonen, derfor skal evt. beplantning placeres indenfor byggefeltet, dog er der ikke et krav om beplantning mod nord, jf. kortbilag Have og terrasse arealer i tilknytning til boligerne kan indhegnes af hække eller buske, evt. suppleret med indvendigt trådhegn. 8.. Naturligt terræn må højst reguleres med +/- 1 meter og ikke nærmere skel end 1, meter. 9. Udstykning 9.1. Lokalplanområdet skal udgøre én matrikel. 14

15 BESTEMMELSER 1. Ledningsforhold og antenner 1.1. Satellitantenner tillades ikke Opvarmning (centralvarme og varmt vand) kan tillades udført med varmepumper eller lignende. Der er ikke krav om tilslutning til fjernvarme. Der tillades kun undtagelsesvis opvarmning med elvarmepaneler Den private kloakering inden for området skal etableres som et separat spildevands- og regnvandssystem. Spildevand skal tilsluttes den offentlige kloak ved grundgrænsen, jf. gældende spildevandsplan. Regnvand skal opsamles til genanvendelse eller føres til faskiner på egen grund Bebyggelsen skal tilsluttes almen vandforsyning. 11. Forudsætning for ibrugtagning 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før nødvendige anlæg såsom veje, sti og parkeringspladser er anlagt. 12. Servitutter som lokalplanen forudsætter aflyst Servitutter der er uforenelige med lokalplanen aflyses ved lokalplanens vedtagelse. 13. Ophævelse af lokalplaner Lokalplan -31 og 27 ophæves for dette lokalplanområde. 14. Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget af Bornholms kommunalbestyrelse dd.mm.åå Winni Grosbøll Borgmester Jørgen Dreyer Områdechef for Teknik & Forsyning Forslag til lokalplan nr. 2 er offentliggjort ved annoncering i Bornholms Tidende lørdag den dag. måned år 1

16 KORTBILAG 1 Lokalplanområdets afgrænsning 3a 4a 67a 68a 67b Torneværksvej 68d 7e 42h 42t Lokalplanafgrænsning Målestok: 1:2. 16

17 KORTBILAG 2 Fredninger og beskyttelse 1 m 3 m Torneværksvej Lokalplanområdets afgrænsning Fortidsmindebeskyttelse omkring Miljøbeskyttelseszone omkring BOFA Målestok: 1:4. 17

18 Kortbilag 3 Byggefelter, parkering og veje 1 m 76 m ca.3 ca.3 ca.3 ca.3 ca.3 ca.3 ca.3 ca.3 ca.3 m m m m m m m m m P-plads m m m m m m m m m ca. 3 m Byggefelt m m m m m m m m m 1 m m m m m m m m m m Torneværksvej Lokalplanafgrænsning Miljøbeskyttelseszone Vej-adgang Byggefelt Hæk Beplantning Parkeringsareal Byggelinjer Vejtræer Fortidsmindebeskyttelseszone Sti-adgang Grønne områder Målestok 1:1. 18