INDLEDNING. På kommunens ejendom er man i vinteren i færd med at udstykke og byggemodne 19 villagrunde.

Transkript

1

2 INDLEDNING I 1990 vedtog Byrådet en lokalplan for et område i Enghave - kvarteret. I overensstemmelse med denne plan er Enghave Parkvej anlagt fra Frederiksborgvej til en ny rundkørsel, som giver adgang til KTAS etagehusbebyggelse mod syd og til Allerød kommunes ejendom (den gamle frugtplantage) mod nord. På kommunens ejendom er man i vinteren i færd med udstykke og byggemodne 19 villagrunde. Såvel denne udstykning som etagehusbebyggelsen følger helt den oprindelige lokalplans bestemmelser. Imidlertid har efterspørgslen efter grunde foranlediget, Byrådet har ønsket ændre lokalplanen, således nogle af planens rækkehusområder ændres til villagrunde og således, der opnås større grunde. Samtidig udvides lokalplanens område til omfte de arealer langs Hammersholt Byvej, som ejes af Stens Seruminstitut. Formålet med planlægge for hele området er sikre en overordnet sammenhæng i udbygningen. Endvidere skal lokalplanen sikre et areal til offentlige formål, bl. a. børneinstitutioner, beliggende hensigtsmæssigt i forhold til trafiklinierne. Udgangspunktet for planlægningen er det store landskab, som åbner sig med vid udsigt mod vest helt til Børstingerød Mose, og det er frugtplantagen med de gamle frugttræer, de levende hegn og mindre søer. Boligområderne bygges op omkring grønne kiler, som giver sammenhæng til landbrugslandet og til mosen. De nye boligområder opdeles i storparceller, som adskilles af levende hegn. De nordlige storparceller vejbetjenes fra Hammersholt Byvej, som på længere sigt må omlægges og forbedres. Den store bygrønning afgrænses mod syd og vest af levende hegn, såvel nyplantede som eksisterende. Mod nord og øst er det en tæt rækkehusbebyggelse i en etage, som skal udgøre en karakterfuld afgrænsning. Derfor stilles der i planen krav til en vis ensartethed i udformningen, herunder bl. a. til tagform og -merialer. For villagrundenes vedkommende er det derimod helt klart Byrådets intention, der skal opnås en stor variion samtidig med, områderne kommer til repræsentere villaarkitektur af høj kvalitet. Byrådet ønsker endvidere fremhæve områdets særlige karakter, idet der i planen er udpeget placeringsmuligheder for kunstnerisk udsmykning, f.eks. i form af landart. Lokalplanen er udarbejdet af Arkitekttegnestuen Vandkunsten i samarbejde med Teknisk Forvaltning, Allerød Kommune.

3 LOKALPLAN NR. 261 FOR ET OMRÅDE I ENGHAVEKVARTERET I henhold til lov om planlægning (lovbek. nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål sikre, der udlægges areal til boligbebyggelse og offentlige formål i overensstemmelse med den retningsgivende bebyggelsesplan, kortbilag 2. der etableres grønne kiler i form af åbne grønninger, der sikrer den visuelle kontakt mellem Lillerød by og Børstingerød Mose. de bebyggede områder disponeres således, de tættere bebyggelser placeres i åben kontakt med grønningerne, mens den åbne bebyggelse omkranses af levende hegn. udstykning og bebyggelse sker under hensyntagen til den eksisterende frugtplantage samt de eksisterende læhegn, søer og vandløb. placering og udformning af veje og stier sker efter principperne for stilleveje samt lege- og opholdsområder. der etableres de fornødne bassiner til opsamling af regnvand i området. 2. OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfter mr.nr. 32a, 32b, 4ce samt del af mr. 4cc, 4cd, 4dd og 4dk Lillerød By Lillerød, samt alle parceller, der efter den 1. januar 1996 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanens område opdeles i områderne I til XIV som vist på kortbilag OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Områderne I - VII må kun anvendes til helårsboligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben, lav bebyggelse.

4 3.2 På hver parcel må kun opføres eller indrettes 1 bolig. 3.3 Områderne VIII - XII må kun anvendes til helårsboligformål. Bebyggelsen må kun bestå af tæt, lav boligbebyggelse. 3.4 Byrådet kan tillade, der på ejendommene drives en sådan virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder, under forudsætning af: virksomheden drives af den, der beboer den pågældende ejendom, virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes. virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.5 Område XIII udlægges til offentlige formål. Området må kun anvendes til skole og børneinstitutioner samt til kollektive boligformer. Indenfor området kan endvidere opføres eller indrettes bebyggelse til kollektive formål såsom beboerhus samt mindre butikker til områdets daglige forsyning. 3.6 Indenfor hele lokalplanområdet kan der opføres transformerstioner til områdets forsyning, når de ikke har mere end 30 m² bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 3.7 Område XIV må kun anvendes som fælles friareal. 3.8 Området må ikke bebygges, men skal henligge åbent tilgængeligt for offentligheden. På området kan dog anlægges nyttehaver, boldbaner, legepladser o.lign. 4. UDSTYKNINGER 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 1 viste retningsgivende udstykningsplan.

5 4.2 Indenfor område I - VII kan hvert af områderne dog, efter byrådets særlige tilladelse, udstykkes anderledes end vist, såfremt det sker uden vejadgangsforholdene ændres. 4.3 Indenfor områderne VIII - XIII må udstykning kun ske efter en af byrådet godkendt samlet plan for det pågældende område. For område VIII - XII gælder grundstørrelserne skal ligge mellem 150 og 200 m². 4.4 Yderligere udstykning må ikke finde sted. 4.5 Område XIV må ikke udstykkes. 5. VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier med en beliggenhed og udformning i princippet som vist på kortbilag 1 og 3 Vej A-A (Hammersholt Byvej) i en bredde af 12,0 m. Vej B-B, C-C, D-D, E-E, F-F G-G, H-H, I-I og K-K i en bredde af 8,0 m. Adgangsstræde L-L til tæt-lav bebyggelsen, i en bredde af 7,0 m. Alle øvrige veje udføres med minimum 4,0 m bred kørebefæstelse. De viste stier udlægges i en bredde af 3,0 m. 5.2 Med undtagelse af vej A-A skal veje og stier udformes efter principperne om stilleveje og lege- og opholdsarealer. 5.3 Der skal udlægges areal til parkering mindst svarende til: a. 2 p-pladser pr. bolig i områder for åben, lav bebyggelse. b. 1,5 p-plads pr. bolig i områder for tæt, lav bebyggelse. Heraf 1 plads på egen grund. 5.4 Byrådet kan tillade, der anlægges et mindre antal p-pladser end de i 5.4 nævnte, når forholdene taler herfor. Det resterende antal p-pladser kan kræves anlagt, såfremt der efter byrådets skøn er behov herfor.

6 6. LEDNINGSANLÆG 6.1 Elledninger, herunder til vejbelysning, må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene udføres som jordkabler. 6.2 Der skal sikres mulighed for placering af master og kabelskabe for elforsyning, gadebelysning, fællesantenne m.v. på grunden indtil en afstand af 0,7 m. fra skel mod vej, parkerings- og vendepladser samt grønning. 6.3 Da der skal etableres fællesantenneanlæg i området, må individuelle antenner ikke forekomme i det fri. 7. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 For områderne I - II gælder : bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel ikke må overstige 30 % bebyggelsens max. må opføres i een etage med udnyttelig tagetage, tage skal udformes med en taghældning på max. 50, intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 7,0 m. over terræn (niveauplan) målt efter reglerne herom i bygningsreglementet. 7.2 For områderne III-VII gælder: bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel ikke må overstige 30 %. bebyggelsen max må opføres i en etage med udnyttelig tagetage. tage skal udformes med en taghældning på max 50 o intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn (niveauplan) målt efter reglerne i bygningsreglementet. 7.3 For områderne VIII - XII gælder : bebyggelsesprocenten for hver af delområderne ikke må overstige 50 %

7 tage skal udformes som sadeltage med en hældning mellem 20 og 35, intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 7,00 m over terræn (niveauplan) målt efter reglerne herom i bygningsreglementet. Højden på 7,00 m gælder overalt inden for byggefelterne, uafhængigt af afstanden til naboskel. bebyggelsen opføres i principiel overensstemmelse med den på kortbilag 1 viste retnings- givende bebyggelsesplan, og indenfor de på kortbilag 2 viste byggezoner. byggezonens bredde fastsættes til 9,0 m suppleret på begge sider af en 1,5 m bred udbygningszone. Disse udbygningszoner må max. bebygges i halvdelen af den enkelte boligs facadelængde, 7.4 For område XIII gælder: bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke må overstige 30% tage skal udformes som sadeltage med en hældning mellem 20 o og 35 o intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overstiger 7,0 m over terræn (niveauplan) målt efter reglerne herom i bygningsreglementet. 8. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Reflekterende og blanke tag- og facademerialer, må kun anvendes i forbindelse med anlæg til udnyttelse af vedvarende energi. 8.2 For områderne VIII - XII gælder tagene skal dækkes med gule vingeteglsten, samt der skal anvendes ensartede facademerialer, således der opnås harmoniske helhedsvirkninger af bebyggelserne. Ventilioner, emhætteudluftninger o.-lign. må ikke forekommme i tagflader mod område XIV. 8.3 Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse, i hvert enkelt tilfælde. 9. UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Den på kortbilag 2 viste eksisterende beplantning skal bevares.

8 9.2 For område XIV gælder, beplantning kun må ske i begrænset omfang og kun efter en plan, der er i principiel overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste beplantningskarakter. Plantevalget skal ligge indenfor almindeligt på stedet forekommende danske arter. 9.3 For områderne III - VII gælder, hegn i naboskel, skel mod fælles friarealer, og skel mod veje og stier, kun må etableres som levende hegn. Mod veje og stier skal hegnet placeres 0,4 m. bag skel. 9.4 Mod fælles friarealer skal hegnet være 3 m. bredt, og bestå af mindst 3 rækker hegnsplanter, i princippet som vist på kortbilag For områderne I - II gælder, hegn i naboskel, skel mod veje og stier og skel mod område XIV kun må etableres som hæk. Mod veje og stier skal hækken plantes 0,4 m bag skel. 9.6 Ubebyggede arealer skal indrettes i overensstemmelse med udearealer for alle, DS-Håndbog 105, april For alle områder gælder ubebyggede arealer ved beplantning, befæstelse eller lignende skal gives et ordentligt udseende. Henstilling af campingvogne og lystbåde samt parkering af lastbiler må ikke finde sted. 9.8 Med undtagelse af vej A-A må belysning af veje og stier og andre færdselsarealer ikke uden byrådets særlige tilladelse udføres som andet end parkbelysning med lyspunkthøjde på højst 3,5 m. 10. FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret de i 5 nævnte hækog hegnsplantninger Ny bebyggelse må ikke tages i brug uden byrådets tilladelse før bebyggelsen er tilsluttet nurgasanlægget i området. Byrådet kan efter ansøgning i hvert enkelt tilfælde dispensere fra dette tilslutningspåbud, såfremt bygningerne i væsentligt omfang opvarmes med anvendelse af alterniv energi Ny bebyggelse på områderne V-VI-VII-X-XI-XII må ikke tages i brug førend den på kortbilaget viste støjvold langs jernbanen er etableret.

9 11. GRUNDEJERFORENINGER 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanens delområder I - XII inclusive Grundejerforeningen, som nævnt i 11.1, skal stiftes, når Allerød byråd kræver det. Herudover kan byrådet kræve, der stiftes grundejerforeninger inden for lokalplanens enkelte delområder I-XII inclusive, med medlemspligt for samtlige grundejere inden for det enkelte delområde. Dette fritager dog ikke for forpligtigelsen til være medlem af grundejerforeningen for hele området exclusiv delområde XIII, jvf Grundejerforeningerne, som nævnt i 11.2 stiftes af grundejerne Grundejerforeningen som nævnt i 11.1 skal forestå drift og vedligeholdelse af det fælles friareal, lokalplanens delområde XIV. Stiftes der grundejerforeninger for de enkelte delområder I-XII, jvf. 11.2, skal de forestå drift og vedlige-holdelse af pladser, torve, stier, veje, fælleshuse m.v. inden for de enkelte delområder Grundejerforeningerne, jvf og 11.2 skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningerne Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri, jvf og grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri jvf. 11.2, skal godkendes af Allerød Byråd Grundejerforeningerne, jvf og 11.2, er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og eller ved optagelse af lån, fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen af administrionen af foreningens opgaver, samt til kræve fornøden sikkerhed herfor. 12 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIG-HEDER 12.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse fra landbrugsministeriet til ophævelse af landbrugspligten.

10 13 OPHÆVELSE AF ÆLDRE LOKALPLAN 13.1 Den under den 19.december 1990 af Allerød Byråd vedtagne lokalplan nr 227 ophæves for den del, der er omftet af nærværende lokalplan. VEDTAGELSESPÅTEGNING Vedtaget som forslag af Allerød Byråd d Offentligt bekendtgjort 9. juli 1996

11 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Efter planlovens 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse for, hvorledes planen forholder sig til Kommuneplanen og øvrig planlægning for området. KOMMUNEPLANEN. Efter kommuneplanen skulle udbygningen af hele Enghavekvarteret være afsluttet i løbet af Det samlede boligtal skulle være ca 500, hvoraf godt 400 skulle være tæt lav bebyggelse og ca 90 være åben lav (villa-) bebyggelse. Indtil nu er opført 232 etageboliger, og der er solgt byggegrunde til 19 villaer, således det samlede boligtal inden udgangen af 1996 er bragt op på 232. Denne lokalplan indeholder muligheder for udstykke 77 villagrunde og for opførelse af 52 rækkehuse. Hermed bliver det samlede boligtal i Enghavekvarteret 361. Der er altså tale om væsentlig reduktion i antal boliger i forhold til kommuneplanens forventninger. Til gengæld er kommuneplanens overordnede intentioner om de landskabelige og strukturmæssige forhold opretholdt. SPILDEVAND Lokalplanområdet er omftet af Allerød kommunes spildevandsplan. Kloakoplandet er under Lillerød renseanlæg og skal kloakeres efter seperprincippet. Overfladevandet føres til regnvandssøer, som etableres i de grønne områder og ved udvidelse af eksisterende vådområder. VARMEFORSYNING Lokalplanområdet er i varmeplanlægningen udlagt til nurgasforsyning. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens område er omftet af landbrugspligt, som forinden området kan tages i brug til boligformål, skal ophæves. I henhold til Vejledning fra Miljøstyrelsen, Nr , er der fasts en byggeafstand for boligbebyggelse på 60 m fra jernbanen. Denne afstand er beregnet af hensyn til vibrioner og støj. Da lokalplanen foreslår

12 bebyggelse tættere på banen end 60 m, skal der foretages konkrete målinger på stedet, forinden bebyggelsen kan opføres. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omftet af planen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispension fra lokalplanens bestemmelser, hvis, hvis dispensionen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 3. Prive byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 i Lov om Planlægning. Andre prive servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jfr. ovenfor. 4. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. 5. I henhold til 47 i Lov om Planlægning kan der foretages ekspropriion af prives ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriionen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen.

13 KORTBILAG 1

14 KORTBILAG 2

15 KORTBILAG 3